低密度社区概念分享专题研究报告课件

低密度社区概念分享1请您欣赏2上海华润橡树湾(英式)3（巴黎美术学院式）4（新中式）5（地中海风格）6（地中海风格）7（新古典主义）8（现代主义）9（意大利风格）10目录第一部分：概念篇第二部分：风格解说第三部分：偷面积秘籍第四部分：容积率简说第五部分：市场影响第六部分：室内装饰专题第七部分：园林景观专题11第一部分：概念篇12&什么是低密度住宅？1.什么是密度？什么是容积率？低密度意味着低容积率吗？我们这里讲的低密度是否相当于低容积率？什么是低密度住宅。（北京标准、重庆标准）2.低密度住宅就是以Town-house（城市住宅、排屋）为主，还包括独立别墅和多层(洋房)这几种物业的统称。

【特征】高绿化率、低容积率。133.概念拓展：

住宅多层、高层（1-9层、10-18层、19层以上）

公建多层、高层（约：24米-、52米-、100米-）

超高层（100米+）

用地红线、道路红线、建筑红线14&低密度住宅的分类？1.独栋。（衍生：类独栋）3.花园洋房。（衍生：情景洋房）2.Town-house。(包括：双拼、联排、叠拼三种形式)15&独栋别墅？1.独门独院，上有独立空间，下有私家花园，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后六个方向均为私人领地，四周都有绿地或院落。2.【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。3.因为浪费土地资源，国家政策已经开始限制独栋别墅用地。所以衍生了：“类独栋别墅”。

什么是类独栋别墅？16&花园洋房？1.花园洋房源于上海，自19世纪中期开始，为上海、福建和广东一带的社会上流阶层所专属，是西洋文明和中国文化相互交织的产物。

更为具体地说，它是当时的国内开发商为上海租界的特定少数阶层开发出来的一种采用西方建筑形式的高档住宅。

当时的花园洋房相当于现在的独栋别墅。1718192.当今“花园洋房”的概念被重新提起，但其意义已经和当年的花园洋房有很大差异。现在的花园洋房其本质就是档次稍微高一点的普通住宅。3.【特征】楼层较低；密度较低；容积率较低；绿化率较高；强调景观的均好性；首层普遍拥有私家花园；风格上比较洋气。户型一般为3居室以上。

和别墅相比：缺点是车位与房子的关系不是很紧密；邻里之间还是有一定的干扰。

4.主要客户目标：中高端收入人群。205.花园洋房的衍生品：情景洋房。

情景洋房最早是出现在深圳，他的主要特征在于“层层退台”，类似于梯田形式。功能上和花园洋房差不多。

情景洋房一方面使得层次感比较丰富；另一方面也利于不同楼层之间的邻里交流。21226.洋房概念的现状：洋房概念已经被用滥了。

花园洋房：先是有花园的房子这么叫，然后是有（露台）的房子也这么叫，再后来就是只要有个阳台并且不是高层也敢这么叫了……

情景洋房：现在已经是一个纯粹的营销概念性质的东西了，完全没有实质内容。23&Town-house？1.Townhouse（城市住宅、排屋），是一种3层左右、独门独户、前后有私家花园及车库（车位）的联排式住宅。从形式上说，他接近于联排别墅，但概念大于联排别墅。他属于高层和独栋别墅的中间形态。

我们今天讲的Townhouse主要包括联排、双拼、叠拼三种别墅类型。其实洋房也算是广义上的Townhouse。

24&&联排别墅？1.联排别墅起源于英国，但在欧美普遍存在。其位置往往在靠近城市且交通较为方便的郊区。户与户之间有共用的隔墙，但独门独户。

在西方，联排别墅的主人一般是中产阶级。但在中国，却往往属于高端客户群体。2.【定义】把3个及3个以上单元的别墅连起来就是联排别墅。253.【特点】联排别墅有以下特点：(1)左右共用墙体，上下有天有地，前后有院落，即上下前后四个方向为私人领地；有露台，有车库。(2)

此类产品有经济型和豪华型之分，经济型一般不超过250平米左右，豪华型则可以做到450平米甚至更大。4.（衍生形式：合院式、背靠背形式）

什么是合院式？什么是背靠背式？26（合院式）27&&双拼别墅？1.它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成。2.【特征】

（1）一面与邻居共用墙体，上下有天有地，三面有院落，即上下前后左（或右）五个方向为私人领地；有露台，有车库。（2）三面采光，三面通风，三面视野。28&&叠拼别墅？1.“叠拼”从字面上理解，就是“上下相加”的意思，叠拼别墅就是把两幢别墅叠加在一起。2.【特征】一般为4+1层带地下室；叠下为一二层加地下室，带地面花园；叠上为三四层加阁楼，带屋顶花园。前后上（或下）三面私人领地。3.

购买人群一般是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。4.此外叠拼别墅比较容易出面积，便于在要保证较低建筑密度的情况下，做出较高的容积率。29第二部分：风格解说30&建筑风格？

建筑风格指建筑的内在特征的外在体现，简单说就是你看了这个建筑以后给你留下什么样的印象。他的形成有着明显的地域特征和时代特征。地域文化、材料性能、科技水平都会对建筑风格的形成产生重要影响。

在近些年中国建筑市场的发展过程中，建筑风格受西方文化的影响比较大，各开发企业为了赢得市场，纷纷引入外来风格，不但各种主流被广泛使用，甚至连一些欧洲小镇的风格也被开发商挖掘出来植入中国地产市场，如“波托菲诺”“普罗旺斯”“托斯卡纳”等。使中国一时间成了万国建筑风格博物馆。31此外，随着中国建筑的发展，一批以万科五园为代表的新中式建筑的出现，一方面丰富了建筑的表情，同时也增强了民族文化的认同感和归属感。

下面我们就目前地产市场常见的一些建筑风格做一个简单的介绍，以加深大家对建筑风格的理解。32&一、地中海风格？（豪华、浪漫）

地中海风格是指沿欧洲地中海北岸沿线的建筑，特别是西班牙、法国、意大利、希腊这些国家南部沿海地区的住宅。这些地中海沿岸的建筑和当地乡村风格的建筑相结合，产生了诸如法国普罗旺斯、意大利托斯卡纳等地区性的经典建筑风格。后来这种建筑风格融入欧洲其他地区的建筑特点后，逐渐演变成一种豪宅的符号。

3334【特征】：1.简单、圆润的线条；2.纯美色彩的组合与碰撞；

3.门廊、圆拱和镂空。

【细分】：1.希腊地中海风格；2.西班牙地中海风格；

3.意大利地中海风格；（托斯卡纳风格）；4.法国地中海风格；（普罗旺斯风格）；5.北非地中海风格；6.......35（希腊地中海）36（希腊地中海）37（希腊地中海）38（西班牙地中海）39（西班牙地中海）40（意大利地中海）41（意大利地中海）42（意大利地中海）43（意大利托斯卡纳地中海）44（意大利托斯卡纳地中海）45（法国地中海）46（法国地中海）47（法国地中海）48（法国地中海）49（法国普罗旺斯地中海）50（法国普罗旺斯地中海）51（法国普罗旺斯地中海）52&二、英式风格？（乡村、田园）

英式建筑：色彩鲜明的红墙黑瓦，显得优雅庄重。建材选用手工打造的红砖、铁艺栏杆和窗饰拼花图案，处处流露着自然的乡村气息，有着其独特的风格与魅力。

【特征】1.红墙外墙；2.深灰色陡坡屋顶；3.老虎窗、铁艺栏杆。535455565758596061&三、德式风格？（工业美感）德国人以严谨著名，德式建筑也体现出特有的建筑风情，表现出高度的规划性、精确性和特有的工业美感。【特征】1.外形简练、现代、充满活力；2.色彩大胆而时尚；3.功能讲求实用，属于现代简约派；4.材料和工艺品质精良；5.注重细节。

6263646566&四、北欧风格？（寒冬的童话）北欧风格，是指欧洲北部国家挪威、丹麦、瑞典、芬兰及冰岛等国的艺术设计风格。现代北欧风格总的来说可以分为三个流派，分别是：瑞典设计、丹麦设计、芬兰设计，三个流派统称为北欧风格。

67为了适应寒冷的气候，北欧建筑多以坡顶、木结构形式出现，坡顶是为了排雪，木结构是为了保温。色彩多以纯色、暖色为主，在漫长的冬季中带给人温暖且充满生机的感觉。

【特点】1.尖顶；2.小窗；3.暖色调。

6869707172&五、新古典主义风格？（比例、典雅）

新古典主义是西方建筑艺术现代变革的产物。它是对18世纪纤巧细腻浮华的洛可可艺术风尚的反动,旨在用古罗马文化来振兴当代艺术,推崇高尚质朴的思想。比照罗马建筑的经典元素,新古典主义在檐口、山花、线条等方面都是世界建筑精华的集大成者。在建筑比例上严格体现了人体的黄金比例。

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新古典主义的精华来自古典主义,但不是仿古,更不是复古,而是追求神似。【特征】1.严谨的比例；

2.对古典样式的简化处理；

3.典雅和谐。7475767778&六、美式风格？(开放性、多元化)

美国是一个移民国家，几乎世界各主要民族的后裔都有，带来了各种建筑风格，其中尤其受英国、法国、德国、西班牙以及美国各地区原来传统文化的影响较大。因此美式建筑风格实际上是一种混合风格【特征】1.大窗、阁楼、四坡屋顶；2.山墙、双折线屋顶、哥特式尖顶；3.个性化、多元化。7980818283&七、东南亚风格？（随性、自然）东南亚建筑风格结合了东南亚民族岛屿的特色，崇尚自然、健康和休闲，大到空间打造，小到细节装饰，都体现了对自然的尊重，和对手工艺制作的崇尚。

【特征】1.随性，舒缓；

2.开敞、通透；3.崇尚自然。8485868788899091&八、Art-deco风格？（高贵、含蓄）

ArtDeco源自十九世纪末的新艺术运动。他结合了工业文化的机械美学，以较为机械式的、几何的、纯綷装饰的线条来表现。远东、中东、希腊、罗马、埃及、马雅等古老文化的物品或图腾，也都是ArtDeco风格的素材来源。

92【特征】1.强调对称；2.古典秩序感；3.竖向窗带；4.高贵内敛的艺术气质。939495969798&九、莱特建筑风格？（融入环境）

有机建筑是赖特反复宣扬的建筑观念，“活”的观念和整体性是有机建筑的两条基本原则；与环境协调；体现材料的本性是有机建筑在创作中的具体表现。

【特征】1.与环境融合；

2.材料的本性。99100101102&十、现代主义风格？（工业化）

现代主义建筑思潮产生于19世纪后期，成熟于20世纪20年代，在50~60年代风行于全世界。现代主义建筑是20世纪中叶在西方建筑界居主导地位的一种风格，这种风格主张摆脱传统建筑形式的束缚，创造适应于工业化社会生产条件的建筑，具有鲜明的理性主义和功利主义色彩。

【特征】造型简洁103104105106107&十一、新中式风格？（合院、园林）

中国传统建筑主张“天人合一、浑然一体”，无论是写意的江南庭院，还是独立组团的北方四合院，都追求人与环境的和谐共生：讲究居住环境的稳定、安全和归属感。新中式总体上可归纳为两大派系：北方的合院派和南方的园林派。

【特征】1.北方合院方正；2.南方园林自然。

108109110111112113第三部分：偷面积秘籍114&&武功秘籍：1.地下室；2.屋顶花园、露台；3.阳台、院管；4.35%架空；5.别墅天井、内庭院；7.落地窗（2.2米以内）；6.凸窗（一般用于高层）；8.LOFT（一般用于高层）；9.两层以上的凹入式入户花园或阳台（一般用于高层）。115&&理论演示：以地上两层、销售面积200平米（其中一层120平米、二层80平米）的联排别墅为例。地下室120平米；屋顶加露台120（其中80平米不可变室内）平米；架空200x35%=70平米；阳台院管按17%控制200x17%x0.5=17平米；落地窗10x0.5=5平米；天井35平米。

不算前后庭院，可使用面积为：200+120+120+70+17+5+35=467平米（其中室内467-80=387平米）

116第四部分：容积率简说1172F独栋0.33F双拼0.53F连排0.74F叠拼0.9