房地产估价师：2023年《原理与方法》考试真题与答案解析

房地产估价师：2023年《原理与方法》考试真题与答案解析一、单选题1.用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（）。A空间直线距离B交通路线距离C交通时间距离D经济距离答案：A答案解析：空间直线距离是指两地之间的直线长度，是最简单、最基础、易获得的距离。但在路网不够发达、有河流阻隔、地形复杂（如山城）等情况下，空间直线距离往往会失去意义，不能反映交通便利程度。2.市场比较法估价中需对可比实例成交价格进行房地产状况调整，其中可比实例状况应是（）的状况。A委托估价时B成交价格对应C价值时点D成交日期答案：B答案解析：可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是在价值时点或估价作业期间的状况。因为在价值时点或估价作业期间，可比实例状况可能发生了变化，而在此之前的成交价格通常不反映这种变化。3.某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，建设成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/㎡。A310.61B321.60C477.87D494.77答案：C答案解析：投资利息=3×[（1+7.2%）0.5﹣1]=0.1061229853亿元。该地块可转让土地的应计成本=（3+0.1061229853）×108/（1×65%×106）=477.87元/㎡。二、多选题1.房地产司法处置估价中，人民法院为（）。A估价委托人B估价当事人C估价利害关系人D估价报告使用人E估价对象权利人答案：ABD答案解析：房地产司法处置估价中，人民法院是估价委托人，估价委托人属于估价当事人之一；人民法院也是估价报告使用人。2.下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况的有（）。A房屋已被列入征收范围中B房屋已灭失C房地产有租约限制D房屋位于顶楼E房地产建设手续不齐全答案：ACE答案解析：B属于房地产实物状况；D属于房地产区位状况。3.下列原因引起的房地产保值增值，属于房地产自然增值的有（）。A装饰装修改造B通货膨胀C需求增加导致稀缺性增加D改进物业管理E周围环境改善答案：CE答案解析：需求增加、外部经济、房地产利用限制改变导致的房地产价值增加，属于房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，属于房地产保值；对房地产进行投资改良导致的房地产价值增加，属于房地产投资增值。4.房地产征用需要估价的内容有（）。A被征收房地产的价值B征用房地产造成的停产停业损失C被征用房地产的价值损失D房屋征收社会稳定风险评估E征用房地产造成的搬迁费用答案：BCE答案解析：在房地产征收和征用中，不仅需要评估相关构筑物和附属设施的价值或价值损失，通常还需要评估因征收、征用房地产造成的搬迁费用（如机器设备的拆除、运输和重新安装调试等费用）、临时安置费用、停产停业损失，以及虽未到使用寿命但不可继续利用的动产残余价值等。5.房地产承租人经出租人同意，将承租房地产转租给第三人，为评估承租人可获得多少权利金提供估价服务，应评估承租房地产（）。A完全产权价值B出租人权益价值C承租人权益价值D租赁权价值E抵押权价值答案：CD答案解析：针对承租人，应评估承租房地产的承租人权益价值和租赁权价值，其他选项和题干均不符合。6.下列房地产估价活动中，属于鉴证性估价的是（）。A为国有企业转让房地产进行的估价B为个人出租房地产确定挂牌价进行的估价C为商业银行确定房地产抵押价值进行的估价D为房地产开发企业竞买开发用地确定报价进行的估价E为出国移民提供财产证明进行的估价答案：ACE答案解析：鉴证性估价一般是估价报告或估价结果供委托人给第三方使用或说服第三方，起着价值价格证明作用的估价，如借款人委托的房地产抵押估价，用于上市公司关联交易的估价，为出国移民提供财产证明的估价。咨询性估价一般是估价报告或估价结果仅供委托人自己使用，为其作出相关决策或判断提供参考依据的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价服务的估价。B和D都属于咨询性估价。7.下列房地产价值和价格影响因素，属于房地产外部因素的有（）。A人口因素B经济因素C区位因素D社会因素E心理因素答案：ABDE答案解析：这是根据内外有别，把房地产价值价格影响因素先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，然后进行细分。房地产自身因素是构成房地产自身状况的因素，可再分为实物、权益和区位因素。房地产外部因素是房地产自身状况以外的对房地产价值价格有影响的各种因素，可再分为制度政策、人口、经济、社会、国际、心理等因素。8.损失资本化法可以分为（）。A收益损失资本化法B收入损失资本化法C超额费用资本化法D超额收益资本化法E直接资本化法答案：ABC答案解析：损失资本化法可以分为“收益损失资本化法”“收入损失资本化法”“超额费用资本化法”。9.司法处置一个已抵押的房地产，其门牌号和记载的有所不同，内部也因权利人不让进而无法查勘，其中应包括的估价假设有（）。A历史存在假设B不相一致假设C背离事实假设D依据不足假设E未定事项假设答案：BCD答案解析：不相一致假设：说明在估价对象同一事项的状况之间不一致的情况下，对估价所依据的状况所做的合理假定。现实中，同一房地产的同一事项的状况之间不一致的情形较多，例如：房地产名称有多个，之间不一致，如不同权属证明上的房地产名称不同，或与其约定俗成的名称、标准地名（如住宅区名称、楼宇名称）、现场标志上的名称不一致；未定事项假设：说明在估价所必需的估价对象状况等相关事项尚未明确或不够明确、存在不确定性的情况下，对估价所依据的事项所做的合理的、最可能的假定。在对所评估的价值价格有重大影响的估价对象状况有未定事项的情况下难以估价，因为这种情况下的估价对象价值价格存在很大不确定性。如果在这种情况下确需估价，就应根据有关规定、专业意见、先例等做未定事项假设。例如：估价对象未经登记、无权属证明、有关部门又未进行认定，在确需估价的情况下，对估价对象的合法性、权利性质等产权状况作出合理假定。依据不足假设：说明在确因客观原因致使估价师无法了解估价所必需的估价对象状况的情况下，对估价所依据的估价对象状况所做的合理的、最可能的假定，包括说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。例如：估价时一般应查阅估价对象的权属证明原件，但在委托人不是估价对象产权人且不能提供估价对象权属证明原件的情况下，估价师虽然进行了尽职调查，但未能查阅估价对象权属证明原件，此种情况下对未能查阅估价对象权属证明原件的说明，以及对估价对象权属状况的合理假定。10.关于运用多种估价方法测算后得出综合测算结果的说法，正确的有（）。A不得调整不同估价方法测算结果的权重来调整综合测算结果B不得随意调整某种估价方法的测算结果来调整综合测算结果C不得根据预设的估价结果反推不同估价方法测算结果的权重D不得根据预设的估价结果去除某种估价方法的测算结果E有关估价标准对不同估价方法权重取值有规定的，应按规定恰当选取答案：BCDE答案解析：不得随意调整不同估价方法测算结果的权重来调整综合测算结果。11.关于估价基本事项的说法，正确的有（）。A估价目的取决于委托人的真实估价需要B估价对象是由委托人单方确定的C价值时点应由估价目的决定D价值类型应包含价值价格的名称、定义或内涵E价值时点应采用公历表示，宜具体到日答案：ACDE答案解析：估价对象是由委托人和估价目的共同决定。12.对部分或全部超出了本机构估价师专业胜任能力的估价项目，估价机构合理的处理方式有（）。A拒绝接受该项目的委托B接受委托后再要求估价师学习相关技术C接受委托后要求估价师回避专业技术困难D委托其他机构完成该项目，但以本机构名义出具估价报告E对本机构估价师不能胜任的部分工作，邀请相关专家提供专业帮助答案：AE答案解析：根据估价规范和题意，BCD选项，都是错误说法。13.下列估价程序的步骤中，属于估价实施阶段步骤的有（）。A保存估价资料B实地查勘估价对象C确定估价基本事项策刷题宝D选用估价方法测算E确定估价结果答案：BDE答案解析：根据《资产评估法》和《房地产估价规范》的有关规定，结合房地产估价工作实际，房地产估价程序一般为：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③编制估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨内部审核估价报告；⑩交付估价报告；⑪保存估价资料。对上述估价程序进行阶段划分：①至③项是前期准备阶段，④至⑧项是估价实施阶段，⑨至⑪项是验收移交阶段。14.下列某宗房地产权益因素中，属于该房地产权利受自身其他房地产权利限制的有（）。A拥有的是农村土地承包经营权B已无偿设立10年期限的居住权C已为相邻宗地通行便利设立地役权D已设立抵押权E已委托物业管理答案：BCD答案解析：该房地产权利受自身其他房地产权利限制状况，或者说权利负担状况。例如，拥有房屋所有权和建设用地使用权的房地产，是否设立了抵押权、居住权、地役权等其他物权，如已抵押的写字楼、商铺，设立了居住权的住宅。15.估价对象为同一幢建筑物内的两套办公用房，导致其价格不同的因素，按房地产价值价格影响因素进行分类，一般不包括（）。A外部因素B一般因素C区域因素D个别因素E实物因素答案：ABC答案解析：根据内外有别，把房地产价值价格影响因素先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，然后进行细分。房地产自身因素是构成房地产自身状况的因素，可再分为实物、权益和区位因素。房地产外部因素是房地产自身状况以外的对房地产价值价格有影响的各种因素，可再分为制度政策、人口、经济、社会、国际、心理等因素。根据影响范围不同，从大到小把房地产价值价格影响因素先分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次，然后进行细分。16.下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有（）。A当前该类房地产价格水平较高B该类房地产的开发成本上升C该类房地产的开发技术水平提高D预期该类房地产价格会上涨E该类房地产未来持有成本下降答案：AC答案解析：该类房地产的开发成本上升会导致房地产供给量减少；该类房地产未来持有成本下降会导致房地产供给量减少；预期该类房地产价格会上涨会导致未来供给量增加，现实供给量减少。17.某公司拟参加国有土地使用权拍卖，现委托估价机构对其能承受的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值属于（）。A交换价格B市场价值C投资价值D挂牌价格E标定地价答案：AC答案解析：房地产估价中所讲的房地产价值，首先可明确为经济价值，然后进一步明确为交换价值，再分为市场价值、投资价值等在现实估价中所需评估的各种具体的价值。政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让建设用地使用权，意向用地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。18.关于运用收益法评估房地产投资价值的说法，正确的有（）。A宜根据投资者对未来收益的预测水平来确定评估对象的未来收益B所预测的未来收益可能是乐观的，也可能是保守的，不应是折中的C采用的报酬率可能与拟投资房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率相同D采用的报酬率应是投投资者所要求的最低期望收益率E可根据投资者设定的经营方式选择适宜的现金流模型答案：ACDE答案解析：所预测的未来收益可能是乐观的，也可能是保守的，或者是折中的。三、综合分析题甲企业一工业厂区内有一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积2000m2，二层建筑面积1500m2。2016年1月出租给乙企业，租赁期限16年。乙企业承租后将其装修改造成酒楼，并加建了500m2的餐厅。2018年3月甲企业以该房屋抵押贷款，贷款期限为3年。2020年5月因未能偿还贷款，甲企业上述房屋被人民法院强制拍卖，被乙企业竞买取得。2023年8月该房屋被列入征收范围，2018年，2020年及2023年，有关单位分别委托估价机构对该房屋进行抵押估价、司法处置估价和征收补偿估价。1﹣1.抵押估价中，估价对象建筑面积应为（）m²。A2000B2500C3500D4000答案：C答案解析：根据合法原则，估价对象建筑面积应为=2000+1500=3500m²。1﹣2.关于为人民法院提供处置参考价的估价技术处理的说法，正确的为（）。A根据委托，乙企业加建房屋可以列入估价范围B应按房屋实际用途进行评估C一般应考虑租约对评估结果的影响D应考虑征收对评估结果的影响答案：C答案解析：ABD三个选项都是逻辑错误。1﹣3.关于抵押和征收估价中技术处理的说法，正确的为（）。A抵押估价按工业用途，评估无租约限制价值B抵押估价按酒店用途，评估有租约限制价值C征收估价按工业用途，评估有租约限制价值D征收估价按政府认定用途，评估无租约限制价值答案：D答案解析：征收估价，不需要考虑租约的影响。1﹣4.关于抵押和征收估价中该房屋装修价值处理的说法，正确的为（）。A抵押估价可根据估价委托不考虑装修价值B抵押估价应以乙企业实际支付的装修费用确定装修评估价值C征收估价装修价值可由征收当事人协商确定D征收估价装修价值应根据乙企业提供的发票、完税凭证等确定答案：AC答案解析：BD说法都不符合估价规范。2021年10月，某企业以出让方式取得一宗商品住宅建设用地使用权，出让合同约定项目应于2022年10月前开工建设，因资金不足，该企业于2022年3月以土地使用权为抵押物取得于抵押贷款，贷款期限为1年。后因该企业内部原因、项目未能如期竣工。2022年底调查发现，该土地所在区域住宅用地成交量和成交价同比均有所下降，地方政府对房地产相关政策作了某些调整，2023年3月，该企业因不能如期偿还贷款而申请贷款展期，估价机构受托对土地使用权价值进行评估。2﹣1.本次估价中，应遵循的估价原则为（）。A替代原则B一致性原则C谨慎原则D价值时点原则答案：ACD答案解析：替代原则和价值时点原则是普适应原则；抵押评估需要遵循谨慎原则。2﹣2.本次估价中，估价师应重点关注的地价影响因素为（）。A税收政策B住房政策C供地政策答案：B答案解析：根据题意，估价师应重点关注的地价影响因素为住房政策。2﹣3.本次估价中，最适宜采用的两种估价方法为（）。A市场比较法B收益还原法C成本逼近法D剩余法答案：AD答案解析：略。2﹣4.下列相关信息中，估价师应在报告中披露的为（）。A估价对象是否被政府认为闲置土地B估价对象价格变化情况C土地使用权人股权状况D评估的土地价值类型答案：ABD答案解析：ABD都会影响到土地使用权的评估价值。甲企2年前将某宗商业房地产出租给乙企业，合同约定租赁期限10年，年租金为300元/㎡，租赁合同签订时一次性收取10年租金，房屋维修费由乙企业承担，乙企业经甲企业同意，对承租房地产进行必要装修改造后以年租450元/㎡分割对外租。现甲企业因决策需要甲，委托估价机构对地产带租约转让的价格以及乙企业的承租人权益价值进行估价。估价机构选用收益法进行估价。3﹣1.评估该房地产带租约的转让价格，租赁合同期内的收益年限应为（）年。A.0B.2C.8D.10答案：C答案解析：合同约定租赁期限10年，已使用2年，租赁合同期内的收益年限应为10﹣2=8年。2018年1