安居工程建设项目可行性研究报告

安居工程建设项目项目名称：乾县安居工程建设项目工作阶段：可行性研究i安居工程建设项目可行性研究报告 41.1项目背景 41.2项目提出的理由 91.3项目概况 1.4主要用地指标 1.5问题与建议 第二章市场预测 2.1陕西房地产市场分析 2.2咸阳房地产市场发展及预测 2.3住房现状与供求分析 2.4咸阳住房建设总量目标 2.5咸阳住房建设年度目标 2.6住房用地供应总量 2.7价格预测 2.8竞争力分析 2.9市场风险分析 第三章建设规模与产品方案 3.1建设规模 3.2产品方案 3.3用地指标 46第四章选址方案及规划方案 4.1选址原则 4.2地址选择 4.3规划方案 第五章节能节水 5.1节能 第六章环境影响评价 6.1环境条件调查 安居工程建设项目可行性研究报告6.2施工期环境影响分析 6.3建设后环境影响分析 第七章劳动安全卫生与消防 7.1劳动卫生安全 7.2消防设施 第八章组织机构与人力资源配置 8.1组织机构设置 8.2劳动定员 8.3员工培训 第九章项目实施进度 第十章投资估算 10.1开发成本 10.2概算及工程造价 第十一章融资方案 11.1资金的渠道与方式 11.2资金的使用和管理 第十二章财务评价 12.1设项目法人项目财务评价 12.2敏感性分析 12.3财务评价结论 第十三章社会评价 13.1项目对社会影响分析 13.2项目对所在地的互适性分析 13.3社会评价结论 第十四章风险分析 14.1不确定性分析 14.2定性分析 14.3投资风险的控制 第十五章研究结论与建议 15.1推荐方案的总体描述 安居工程建设项目可行性研究报告15.2推荐方案的优缺点描述 15.3结论与建议 1、利润与利润分配表 2、总成本费用估算表 3、还本付息估算表 4、财务计划现金流量表 5、资产负债表 6、项目资本金现金流量表 7、项目投资现金流量表 8、生产销售目标与相关税费 9、原辅料件年用量与相关税费 11、流动资金估算表 12、建设投资估算表 13、项目资金使用计划及资金筹措表 14、固定资产折旧无形与其他资产摊销计算表 15、内销应纳增值税与出口抵退税 16、营业税金及附加和增值税计算表 1、项目所在地理位置图2、总平面布置示意图41.1项目背景2.项目承担单位：乾县城建开发公司拟建设的安居工程小区，位于乾县城关镇东街村南环东路。目前该区域村民住宅用地，有临时简易用房，但由于市政条件落后，居住环境脏、乱、差，不利于该区域经济及社会的发展。通过本项目的建设，将有效地促进商贸和城镇化的有机结合，改善乾县软硬环境，从而提升乾县城市整体形象；同时，还将推进和完善乾县住房保障体系建设，切实解决中低收入阶层的住房问题，缓解社会矛盾，对更好的落实国家目前3.乾县概况乾县在黄帝时称好峙，为祭天之所.夏朝时为雍州之域，商时为岐周之地，春秋战国时属秦。秦孝公十二年(前350)始置好峙县。秦始皇统一六国，建都咸阳，好峙属京畿辅地.北魏时改好峙为漠西县，隋改为上宜县，唐又置好峙.唐睿宗文明元年(684),唐高宗取葬县北之梁山，谓“乾陵”,遂更县名为“奉天”,以奉祀乾陵。唐德宗建中四年(183)因朱濉之乱，德9宗避难奉天，叛平，于兴元元年(784)升奉天为赤县，由京都直辖。唐昭宗乾宁二年(895)以奉天县置乾州。尔后屡有更迭，到民国2年(1913)改乾州为乾县.乾县位于关中平原中段北侧，渭北高原南缘，处北纬34°19'36"--34°45'05",东经108°00'13"--108°24'18"之间。由于地处鄂尔多斯地台南缘与渭河断裂盆地的结合部，形成南部黄土台原、中部带状平原、北部丘陵沟壑三个地形地貌。东邻礼泉，西接5扶风，麟游，南连兴平、武功，北临永寿。总面积1002.7平方公里。耕地103.12万亩。气候温和，四季分明，属暖温带大陆性季风气候，年平均气温13.1℃,无霜期为224天，年平均降雨量573--590毫米。灵源，王村、姜村12镇，漠西、新阳、周城、石牛、梁山、关头、大杨、大墙8乡.425个村民委员会，总人口55万。乾县农业资源丰富，尤以土地资源为最。全县100余万亩耕地，是陕西省产粮大县之一，为全国优质粮基地县。主产小麦、玉米和黄豆、红薯等。经济作物品种繁多，主要有油菜、棉花、烤烟、西瓜、甜瓜和各种蔬菜。全县果园占地22万亩，出产的苹果、梨、柿子质地优良，远销全国各地。广杏、御石榴也颇负盛名。境内有漆水、漠谷、泔河三条主要河流。矿产资源以石灰石为主，蕴藏量3亿立方米，属国家优质矿石，是建材、化工生产的主要原材料，有极为广阔的开采前景。乾县素有“干县”之称，干旱历来是制约经济特别是农业生产发展的主要因素。建国后人民政府动员群众开展大规模的农田水利基本建亿立方米，打成深井、辐射井1128眼，水浇地面积52万亩，北部修建建国后，乾县农业生产逐渐摆脱传统农业的束缚，由自给半自给逐步向商品化生产过渡。中共十一届三中全会以来，农村普遍推行了家庭联产承包责任制，贯彻落实了“既要抓好粮食生产，又要积极发展多种经年农业总产值3.4亿元，农民人均纯收入达到1270元，传统的以种植业为主的产业结构发生了明显改变，各种门类的专业户、专业村、经济农民从事第三产业的人越来越多。6乾县的工业生产建国后经历了从无到有、从小到大、从手工业到大工业、从基础工业到高科技企业、从单一的全民所有制到国有、集体、合资、私营并举的发展过程。乡镇企业异军突起，私营企业方兴未艾。工业总产值达2.3亿元。主要门类有化工、医药、机械加工、建筑建材、纺织印染、工艺美术和食品、造纸等，主要产品有：人造板机器、中西药品、轻钙、重钙、电石、水泥、电机、板纸、棉纱、纺织品、果汁、丝袜、副食、奶粉等。乾县是古丝绸之路上的重镇，历史上交通较为便利。西兰公路贯穿过境。先后修建了乾普、乾兴、乾扶等主要公路干线。实现了乡乡通油路，村村通沙石路。1989年建成了横跨夹道河全长278.4米、高60米、宽9米的漠谷大桥，使千年天堑变通途，促进了乾县东西物资交流。邮电事业也有了相应发展，全县18个乡镇设立了邮电所，安装万门程控电话与世界各地可直拨通话。乾县商流贸易历史上就比较活跃。中共十一届三中全会以后，在国家计划指导下，按发展商品经济的要求，逐步建立了社会主义市场体系，改独家经营为多渠道经营，集体商业和个体商业如雨后春笋般发展起来，建成了闻名西北的三眼桥大市场，布料、服装远销甘肃、宁夏、青海、新疆等地。随着工农业生产和商流贸易的日趋活跃，财税、金融事业有了较大发展，人民生活水平显著提高，居住条件明显改善，高档消费品不断增加。城乡居民家庭中自行车、缝纫机、电视机巳趋于普及，不少家庭拥有录像机、电冰箱、摩托车，少数家庭还有私人小汽车。但北部乡镇还有少部分困难户温饱问题未彻底解决。乾县文化教育历史悠久。唐初就设有专门教育机构，宋时设儒学，元时增设社学，先后建立乾阳、紫阳、文明等书院，吸引厂四方学子。建国后，教育事业飞速发展。截至1998年，全县计有县辖高中7所，乡辖初中27所，小学416所。还有市辖师范学校，林机公司西北技工学校及两所职业中学。共有在校学生113323名。文化、卫生、广播电7视事业也有了很大发展，已建立了县文化馆、图书馆、剧团、剧院、电影院、工人俱乐部等文化艺术活动中心。群众性的文化艺术活动普遍开广播覆盖率达85%,电视覆盖率达95%。医疗卫生条件显著改善，县上建立了人民医院、中医院、妇幼保健院和卫生防疫站，共有：卫生机构485个，从上到下已初步形成了医疗网络。地方病、传染病发病率大大减少。乾县有着闪光耀彩的人文历史，古好峙为黄帝祭天之所。历代不少帝王巡幸古奉天：秦始皇幸梁山宫；汉武帝获白麟于城北麟沟；汉宣帝因万鸟临集城北神雀原，下了历史上第一道保护鸟类的诏书；唐高祖猎豹于城东黑豹峪；唐太宗、肃宗、德宗、顺宗、僖宗等都因作战到过乾地。乾县人杰地灵，名人辈出，名垂青史者有唐代赵隐，全家有“一烈士，三宰相，五进士，六御史”之誉；元代杨奂，著述甚丰，提倡理学，时称“关中夫子”;清代王郡曾任台湾总兵，屡平海盗，政声卓著;近代著名剧作家范紫东，平生创作《三滴血》等秦腔剧70余本；著名外交家王炳南，曾担任中美大使级会谈首席代表、外交部副部乾县有着光荣的革命斗争历史，乾县人民富有革命斗争的光荣传统和艰苦奋斗的革命精神。明末农民起义领袖李自成围乾州以攻西安时；邑人宋企郊毅然弃官，归附义军。辛亥革命吴希真起兵响应不遗余力奔走革命，被孙中山赞为“革命巨子“。1926年8月中国共产党在乾县建立了特别支部，传播马列主义，组织农民抗粮抗捐，除暴安良，在群众中播下了革命的火种。大革命失败后，乾县党组织领导群众示威游行，反对帝国主义侵略，32人被国民党反动政府逮捕，王德安等9名共产党人英勇就义。1935年冬，党又组织了铁佛寺武装起义，成立了陕甘边游击队，开展了地方武装斗争。抗日战争爆发后，党组织大力宣传抗日救国的主张，领导乾县人民积极投入抗日救亡斗争。共产党员杨森、张庚良，抗日将领高鹏在抗日前线壮烈牺牲。解放战争时期乾县党组织得到8蓬勃发展，组建了乾县独立大队，跟随主力部队转战陕北、关中，谱写了一曲曲可歌可泣的壮丽凯歌，为迎接全国解放做出了贡献。建国后有抗美援朝、保家卫国的魏官祥、田生春等31名烈士，有为抢救国家财产英勇献身的军人景志强，有舍己救人的复退军人王振西等，为我们树乾县被陕西省政府审定为历史文化名城，境内名胜古迹景点多彩多姿，以唐高宗与武则天合葬墓乾陵驰名中外，为第一批全国重点文物保护单位，是引人瞩目的旅游胜地。除此之外，唐僖宗靖陵和秦梁山宫、甘泉宫等古遗址88处。自1963年乾陵对外开放以来，乾县的旅游事业发展很快，最多年接待游客60多万人次，其中外宾3万人次，收入1000余万元。为了进一步促进旅游事业的发展，政府将旅游事业作为经济发展的支柱，已着手恢复乾陵地面建筑，加快旅游基础服务设施建设。乾陵作为陕西西线旅游景点的一颗明珠，正在随着国民经济的发展，乾县城乡面貌日新月异，县城内拓宽了东西大街，扩建了风水台街和泰山庙街，新建了东新街，各巷道大都铺上了水泥路面。供水、供电设施也有较大改善。全县所有村庄都通了电，不少村庄都用上了自来水，北部山区基本改变了人畜饮水困难的局面。县建行大楼、中行大楼等引人注目的建筑物，开辟并新建了人民广场。城区建设面积已由建国初的3.5平方公里扩大到6.44平方公里。按照县城总体规划，乾县将逐步发展成以旅游业为主的文化名城。乾县人民世世代代在这块古老的土地上繁衍生息，奋发图强，谱写了光荣的历史，开创了辉煌的业绩。建国50多年来，特别是改革开放20多年来，在各方面都取得了巨大的成就。但这只是在社会主义现代化建设道路上9迈出的重要的一步，未来的任务还十分艰巨，任重而道远。乾县人民决心在中国共产党的领导下，坚定不移地走建设有中国特色的社会主义道路，为实现社会主义现代化的宏伟蓝图，继续努力奋斗。4、可行性研究报告编制依据(1)编制《报告》的委托合同(2)国家颁布的相关法律、法规、政策(3)乾县国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要(4)乾县国民经济和社会发展统计公报(5)乾县城市总体规划大纲(2006-2020年)(6)房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额(7)《咸阳市基准地价》(8)乾县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料(9)其他有关依据资料1.2项目提出的理由房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济(尤其住宅经济)是我国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。为了响应国家的安居工程，乾县城建开发公司决定规划、开发安1.2.1加强保障性住房建设与管理，逐步扩大保障性住房范围。乾县规划期内，政府工作重心逐步转向保障性住房体系建设，通过加强组织领导、深化体制改革、加大资金投入、加强监督管理，完善措施等逐步提高保障水平，扩大保障面。1、保障性住房规划与建设。保障性住房坚持“统一规划、统一政策、统一标准、分步实施”的方针，由政府统一组织实施。其选址、套型、标准以及出售、出租等建设管理办法，由房产管理部门商有关部门2、保障性住房建设资金管理。经济适用住房建设资金由市政府提出优惠政策或专项贷款筹集。廉租住房建设资金列入本级财政支出范围，设立专门预算支出科目，安排廉租住房保障资金，土地出让金净收益用于廉租住房保障资金的比例不低于10%,住房公积金增值收益扣除计提款风险准备金和管理费用后的全部余额保障资金，省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金和中央预算内投资中安排的补助资金及中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金等多渠道筹集。公共租赁住房建设资金主要由直管公房置换或专项贷款筹集。进一步加强保障性住房建设资金管理，促进保障性住房建设资金合理、节约使用。3、加强廉租住房建设和管理。严格执行国家廉租住房管理的各项政策，以经济适用住房建设中套建廉租住房和货币补贴、租金核减三种方式，向符合条件的城市最低收入家庭直接提供廉租住房，或对现承租公有住房的城市最低收入家庭给予租金减免。4、完善经济适用住房管理。进一步完善经济适用住房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用房管理的各项政策，加大经济适用房建设与销售过程的监管，进一步落实经济适用住房签订购买合同起5年5、公共租赁住房建设管理。促进住房保障由“以售为主”向“以鼓励直管公房管理单位建设公共租赁住房；加强公共租赁住房对我市低收入户籍人口和符合规定条件的暂住人员的保障作用，提高公共租赁住房对产业园区的居住配套功能。1.2.2积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。1、调整住房供应结构，保证住房用地供应。规划期内，应当按照π全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以内的住房(含商品住房、保障性住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；年度土地供应要优先保证保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。2、适当提高住宅建设容积率。依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住3、停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套4、商品住房用地采取“招、拍、挂”市场运作方式供应。保障性住房用地采取土地划拨方式供应。5、抓好居住区城市基础设施和配套建设。结合城市住房发展规划，适时完善路、水、电、气、热等相关配套设施建设。1.2.3经济发展的需要近两年来，乾县认真总结了几年来年创业的经验和建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建集产、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的新城的奋斗目标。该项目选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于商业氛围的初步形成，完善该区域的“产、研、居”为一体的总体规划，并改善乾1.3项目概况1.拟建地点拟建区域分为四块，其中有三块分布于城关镇东街村南环东路两侧，一块位于县城中心，西临东二环，北临大市场，东接西兰大街，南2.建设规模与目标住宅小区项目规划用地总面积约25.93亩(17289.6平方米),分四块，分别为9.9亩(6600平米)、2.02亩(1344平米)、5.48亩(3655.6平米)、8.53亩(5690平米)。建筑面积34578平方米，其中住宅6幢26844.22平方米，公建54平方米。总居住户数286户，规划总居住人口1128人，容积率2.3,建筑密度0.58,绿化覆盖率34%。人均建筑面积23.8平米/人。90平米以下户型占总户数的75.52%。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，规划、开发安居小区，致力于为在咸阳市工作的员工提供一个优美、舒适的居住环境。整个小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。温馨是一种感觉，是人生美好的向往;温馨是一种品位，是人生独到的见解;温馨是家的元素，是人生永恒的主题；3.主要建设条件(1)供水在规划小区附近有市政上水管线，本项目上水可从上述干线引入。市政现有现状的雨水管线和污水管线，可以就进排入。(3)供热拟采取集中供热方式解决。(4)供电拟采用开闭站引电缆，接入小区内配电室。考虑留有余地，变压器总容量为1000千伏安。目前天然气主管道铺设已经技术论证，正在逐步为各小区安装。本项目由已建成了天然气高中压调压站，通过天然气中压管向区内送气。本项目各种设施接口均至本项目红线内。本项目建设场地以达到“三通一平”,其他配套设施将与住宅建设同步进行。(6)电信本项目拟由市电信局解决。4.项目投入总资金情况项目总投资6872.87万元。其中：流动资金1117.04万元。资本金800.00万元。1.4主要用地指标用地总面积25.92亩；实际用地15063.6平米；占地面积8730.98平米；总建筑面积34578平方米；居住建筑面积26844.22平方米；公共建筑面积54平方米；商业建筑面积7679.78平米；居住居数286户;平均每户建筑面积93.7平方米；容积率2.3;建筑密度0.58;绿化率34%;住宅栋数6栋；每户3.94人；90平米以下户型占总户数的75.52%;人均建筑面积23.8平米/人；房屋销售利润率2.86%。符合陕西省建设用地标准(2007年版)《陕西省居住建筑建设用地指标》规定的：人均建筑面积不大于24平米；容积率大于1.27;建筑密度大于0.53;绿地率34%-38%。房屋销售利润率小于3%。1.5问题与建议考虑到小区建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如场坪、娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于县城的规划与发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。第二章市场预测2.1陕西房地产市场分析从2009年12月起，西安房地产信息网研究中心将对陕西省房地产市场进行调研，以月度对当月陕西省房地产市场运行情况进行收集、调查、统计分析，立足中、微观市场运行动态，结合宏观经济发展，同时结合陕西省地理特征，覆盖陕北、陕南、关中区域的研究原则，选取西安、咸阳、宝鸡、铜川、榆林、渭南、汉中、安康、商洛、延安等十个典型城市进行分析、研究，通过对各城市当月在售楼盘的均价走势，以及分城市各城区、各物业的市场需状况及运行特征，对房地产市场的运行现状及热点现象提出专业性分析，并对未来市场发展提出预警预测，推动陕西省房地产市场的理性、健康发展服务。2009年，中华人民共和国成立60周年，中国的房地产从1978年改革开放开始，已经走过30个年头。陕西的房地产业发展，从西安市南关地区1982年将十幢新建高层住宅楼全部向市民出售算起，也已历时近三十年。在中国人眼里，12年是一个轮回，而对于房地产业来说，十年则意味着一个阶段的调整。陕西房地产虽然起步比沿海等地晚，但也壮观，按照十年一个阶段来划分，刚好划分为三个阶段：一是从1982年至1992年的分房福利化阶段，二是从1992年-2002年住房市场化阶段，三是从2002年至今房地产市场品质化阶段。通过三十年三个阶段的发展完成了从居者有其屋到居者优其屋的一个转变，经历了从追求生存居住到舒适居住再到文化居住的历程。一、陕西房地产发展历程(一)、住房福利化阶段(1982年——1992年)1978年改革开放以来，百废待兴。因“文革”造成的城镇住房建设稀少的矛盾也日益突出，百姓处于一个追求生存居住的阶段。解决住房问题曾成为落实党的干部政策和知识分子政策的一项重要内容。福利分位给房”是这个阶段的主要表现。自计划经济转入市场经济后，我国逐渐取消了福利分房。1998年，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。标志着住房福利化的彻底结束。(二)、住房市场化阶段(1992年——2002年)虽然1998年我国才取消了福利分房的制度。但是从1992年邓小平南巡讲话开始，中国房地产就开始了市场化进程，从住宅商品化到房改的实施，从土地无偿划拨使用到挂牌出让，十年的演变，十年的发展，形成了目前中国房地产业的一片波澜壮阔的景象。陕西房地产业也同步正式进入商品市场的运作领域，从解决生存需要进入到了舒适居住的阶易有辙，家齐则中国兴。”随着国家住房制度的深入改革以及住房市场化的迅速发展，使得陕西省的商品房市场得到了极大的促进。商品房开发由1990年全省不足10万平方米增长到仅西安市2001年就达到施工面积183.52万平方米，竣工170.12万平方米，销售面积205.8万平方米。2002年更是有长足的发展。房地产企业也由上世纪90年代初全省200余家发展到2002年仅西安市就600多家。从GDP考量，陕西房地产业也已成为支撑陕西本上升为一体，完成了从市场初步启动到相对高速发展的过程，房地产业(三)房地产市场品质化阶段(2002年至今)从2000年开始西部大开发的实施，使得西部重镇的陕西省得到了极大的机遇，借着开发的东风，地产也蓬勃的发展。而2002年的西咸一体化，伴随着政府各项宏观调控政策平稳运行以及市场环境的持续改良，西安房地产业的发展也随之渐入佳境。在西安房地产业的带动下，陕西省的房地产业也发展的顺风顺水。虽然03年-07年经历了一个政策的调整、以及08年-09年的房地产行业调整，陕西省房地产发展的增速减缓，但是房地产市场的品质化却有所提升。而伴随着09年天水——关中经济带的诞生，陕西省房地产行业再次迎来了发展的高峰。随着经济的迅速发展，人们对高品质生活的追求日渐提高。这个十年是陕西省房地产业在政策调整中稳步前行的过程，也是“从居住有其屋到居者优其屋”的过程，这个过程主要就是对房地产品质化的要求，品质化包括房地产的现代化、品牌化、以及文化居住、差异化、细化等等多方面的综合。2002年至今不但开发企业的观念有所转变，置业者的理念也有所进步，这个阶段开发企业从最初单纯的住宅商品化到现在的房地产市场化程度深化，也有了更多的产品可供消费者选择，住宅、公以及越来越细分的产品类型就是一种居住“优化”的表现，提升项目自身的品质已经成为市场的核心竞争力。而购房者的观念也有所调整，以前人们仅仅将房子作为居住的场所，而现在房产已经成为投资置业的价值体现，对项目的品质有了更为确切的认识。不论是房企还是置业者对项目的品质化、性价比等最为看重，品质化成为近十年陕西房地产市场最主要的体现。而伴随着外地知名品牌房企相继入驻陕西省，更是加剧了品质化房地产竞争。(一)、陕西省房地产市场发展较为平稳陕西房地产的整体健康发展程度很高，对市场的反应能力也很好，价格水平比较稳定。以西安市为例，(西安是陕西省省会，西安的房地产业在全省的房地产业占有的比例在60%以上，是陕西省房地产业的重要组成部分。)从陕西的楼市价格来看，目前在全国属中等水平。以省会西安为例，大致低档住宅为每平方米5000元，中档住宅为每平方米7000元，高档住宅为每平方米一万至一万五千元千元。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示的2009年第11月西安市商品房价格为5429元/m²,与北京、上海、深圳等一线城市的价格有着较大的差距，与二线城市中的南京、重庆等也有着一道难关的距离。其他城市的房地(二)房地产开发投资旺西安市2009年住宅建设计划，西安市2009年开工建设的住宅总面积将超过1000万平方米，是西安历史上最大规模的年度住宅开发量。建成后，以户均建筑面积为100平方米计算，也至少可满足10万户家庭的居住需求。如此建筑规模，反映了陕西房地产业的强大开发实力，(三)刚性需求强劲，市场需求潜力较大2009年11月，西安商品房市场成交152.9万平方米，同比增长168.58%,环比增长7.63%。08年西安商品房总成交668.9万平方米，11月总销量与08年单季度基本持平。自1992年以来，西安房地产业从市场初步启动到相对高速发展以来，今年1-10月西安楼市销量已超18年历年的全年总量，而11月更是创下历年西安楼市单月成交量新高。数据表明了购房者的置业热情，也说明了刚性需求的强劲，而伴随着陕(四)陕西省房地产价格呈现持续小幅升高的态势从1999年开始至今10年的房地产价格调查数据显示，陕西省房地产销售价格也在逐年攀升，上涨速度逐年增加，从1999年到2002年，房地产销售价格的上涨速度保持在百分之一点多，之后波动上升，07年达到6.5%的增幅，08年虽然受到国际金融危机的影响，房地产销售价格的上涨速度却再次提高，达到了8.1%。与此同时，08年，我省房屋租赁价格也上涨了5.1%。消费需求、投资需求、供给紧张以及房地产开发成本的增加都会导致我省房地产价格继续上扬。在严格的宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大；从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。(五)居住从“有”到“优”从1999年到2008年的十年间，陕西省人均住房面积基本保持了每年0.5平方米的增长速度，从1999年的15.50平方米增长至2008年的20.18平方米，而与92年的人均住房面积不到10平方米相比，翻了近一倍。市场在从“有”到“优”,购房者置业也在从单纯买房到选择一(六)二手房交易市场不够活跃二手房市场的迅速拓展，对尽快缓解无房户住房需求，盘活陕西整个房地产业一级市级都有着积极意义。然而，陕西的二手房市场发展却相对滞后。以西安市为例，其二手房市场2002年启动，当年交易量不足40万平方米。经过7年的发展，截至2009年11月，09年1-11月的西安二手房市场交易面积为164.49万平方米，有了长足的进步，但是与1-11月的新房1120.18万平方米的成交量相比，依然有着较大的差距，大致比例为7:1。而上海、广州等城市二手房交易量已超过了新建房屋交易量，南京、武汉等城市新建商品房与二手房交易的比率基本相当。一个发展合理的房地产市场，新建商品房与二手房交易的比率应大致在1:1左右。而陕西二手房交易市场的发展状况，则表明陕西房地产市场仍存在着较大的结构性缺陷，二手房市场不够活跃，有待进一步的(七)住房保障制度仍处于完善过程住宅保障制度不仅对于陕西以至对我国而言均处于一个完善的过程。当前我国的住房保障制度尚处在建设的初期，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作性一般。随着国内各地逐渐加大对各类政策保障性住房的建设力度，之前的情况将有所改观，未来的受惠群体较逐渐向中等收入人群过度，而随着经验的积累，其操作性逐渐得到改善。(八)政策助推陕西省地产快速发展从西部大开发、到西咸一体化、再到西部金三角(西安、成都、重庆)、以至最近的天水——关注经济带，一系列利好政策的实施以及将要实施都对陕西省的房地产市场有着积极促进的作用.西安房地产信息网数据研究中心通过对十个典型城市的调研分析，按照各个城市房地产发展规模以及发展潜力的不同、按照相应的比重得出陕西省整体普通住宅的均价为4297元/m²。从图上可以看出，西安普通住宅均价最高，超过5000元/m²,属于第一梯队；榆林、延安、咸阳的普通住宅均价在3000-4000元/m²之间，属于第二梯队；而宝鸡、铜川、渭南、汉中、安康普通住宅均价在2000-3000元/m²之间，属于第三梯队；商洛的普通住宅均价1951元/m²,是十个城市中均价最低的一(一)西安(5181元/m²)西安作为二线城市，房地产市场发展从1992年起步，经过1992一1999年的起步、调整上升期，到2000-2002年相对稳定的协调发展期，经历了2003—2007的政策调整、快速提升期，再到2008年—2009年，房地产行业全面调整期。一路走来，已经走过17个年头，西安房地产市场长期以来表现为稳中有升的发展态势，即便在多年来全国一线城市房价伴随着政策的调控大起大落时也是如此。在2009年西安楼市更是较为火爆，1-11月的新房成交量为1120.18万平方米，创造了新的历史记录。目前，西安在售项目个数为529个，是陕西省房地产市场的支柱城市，商品房供应面积占全省比例的60%左右。均价在09年上涨幅度尤大，已经“破五”目前为5181元/m²,高于其他九个城市的均价最低也在2000元/m²以上。1、房地产开发量多年以30%以上速度增长2、商品房销售市场交投活跃，市场需求空间较大3、“稳中有升”是西安房价的长期表现4、住宅物业成为商品房市场绝对主体5、城市规划建设与房地产发展形成“互哺”,房地产助推西安城市化进程(二)咸阳(3143元/m²)从2002年开始，伴随着城市经济的发展，在西咸一体化发展战略的带动下，咸阳市房地产市场快速起步并深入运行，尤其2005年后市场发展加速，整体市场呈现出供销两旺的格局。不过咸阳城区面积相对城东及城西相对偏少。同时从城市地理来看，南为渭河，北边为塬以及高速公路阻断，整体房地产开发空间受到一定限制，目前市场在售项目为60个左右，均价为3342元/m²。1、宏观经济持续向好，带动房地产业快速发展2、房地产市场供需两旺，价格稳升3、房地产市场趋于纵深化发展4、产品理念较为传统，呈现扁平化特征(三)宝鸡(2268元/m²)宝鸡房地产市场从2000年开始起步，但是较为缓慢，直到2004年在宝鸡国民经济持续快速发展和城市化快速推进的过程中，房地产业才有了较快的增涨。6年来，宝鸡市房地产开发投资规模逐步扩大，2004—2008年，开发投资额由16.18亿元增加到58.56亿元，增长2.6倍，年均增长37.9%。房地产开发投资占全社会投资总额的比重，由2004年的11.5%上升到2008年的13.0%,已成为拉动宝鸡固定资产投资增长和经济快速发展的重要力量。宝鸡的居住区域主要集中在经二路上，多年来房价保持平稳。但是近年来，东高新国家级开发区的迅速崛起，使得人们开始瞩目宝鸡。目前，宝鸡市2268元/m²,在售项目仅次于西安市，共有69个项目在售，集中在城东区以及城南区，项目多为中小规模项3、住宅供应结构性问题依然突出4、房地产开发层次尚处于初级阶段。(四)延安(3536元/m²)延安四面环山，城里的主要建筑都在两山之间的平地上，土地资源而且土地价格较高，从而也导致延安的房价居高不下，在十个城市中延安房价仅次于西安以及榆林。延安均价为3536元/m²,在售项目仅有18个，是十个城市中在售项目最少的城市。受地理位置的影响，项目基本以高层、小高层为主，容积率高、产品密度高。和省会城市西安相比，延安市场毕竟开发得晚一些，正走在发展阶段。目前延安商品房项目比较集中的有百米大道、延安大学、火车站周边等三个板块。3、开发区域集中，多数项目皆在宝塔区4、市场较不规范(五)铜川(2551元/m²)铜川市位于陕西省中部，经济发展迟缓，铜川地区房地产市场发展一直很缓慢，市场化从05年开始，才三四年的时间，处于发展的初级阶段，宏观政策方面的对市场的影响并不大，市场主要是以刚性需求为主，在售项目59个，均价为2551元/m²。3、棚户区改造，有待加强(六)榆林(3747元/m²)榆林受地理因素影响城市规划外的土地由于荒漠化严重，造成规划石油的发现，榆林已经成为陕西经济的重要一极，人们的生活水平日益提升，房产需求量也随之有大幅度的增加。榆林房地产起步于九五时期，经过10多年的发展，房地产开发队伍不断壮大，全市共有房地产开发企业130多家，住宅设计理念和建设水平不断提高，人民群众居住条件不断改善，,全市城镇人均住房面积达29平方米。2006年到2009年上半年，商品房完成投资近200亿元，经济适用住房近100万平方米，完成投资10多亿元。目前均价为3747元/m²,个别项目已达5000元/m²,紧随西安，在售项目为21个。1、80%以上的住宅小区规模偏小，建筑风格单一2、周边区市的置业人群占客源量的50%左右，改善型需求增多4、房地产开发理念落后，模仿严重(七)渭南(2683元/m²)渭南市房地产市场正处于起步发展阶段，市场发育还很不成熟，各个房产项目之间的竞争正处于地段竞争向产品竞争阶段的过渡之中。渭南市按照房地产业的发展状况可大致区分为：中心区、高新区、老城区等三个区域。中心区是城市经济文化中心，配套完配，交通便捷，是大多渭南人理想的居住地。渭南目前的大型房产项目业集中于此区域。开发区正处于建设开发阶段，大片为开发绿地较多，其中一部分已被作为房地产用地征用，但目前尚无大规模开发建设。老城区同城市中心地带被沈河分割成两个部分，随着城市的西移，老城区已越来越发偏远。在售项目49个，均价为2683元/m²。1、整体产品档次较低，价格水平相近，产品单一2、市场缺乏规范和市场意识3、市场发展潜力大，速度快4、高新区为开发热点区域(八)汉中(2564元/m²)汉中素有“西北小江南”的美誉。水资源是汉中的天然之宝，也是汉中楼市区别与其他城市的最主要特征。借助优势，房地产市场呈现出强劲的开发势头，目前均价为2564元/m²,在售项目40个。综观汉中，目前的城市骨架不大，还没有形成大的城市发展蓝图。同时受政策、企业实力、当地的供求关系的影响，虽然汉中还缺少能开发带动区域板两岸的长远规划，天汉大道的贯通，汉中的城市骨架在逐步拉大，规划也更加合理，将打造陕西唯一一个以水文化为特色的居住城市势在必1、市场的需求还正处在增长期2、居住性需求依然是房地产市场的主导(九)安康(2697元/m²)作为陕南重镇的安康，安康房地产业从20世纪80年代周期开始起步，历经房屋统建、旧城改造、安居工程及经济适用房、商品房综合开发等阶段，但是真正的市场化阶段要从2002年开始，之后以一个较快的速度发展。近年来随着安康交通瓶颈问题的改善，青山绿水的宜居环境已经吸引西安为主体的周边居民来安家置业，从而带动安康房地产业的发展。目前，在售项目28个，均价为2696元/m²。1、在建、在售商品房没有差异化，产品单一化较为普遍2、房地产市场供给总量充足，住宅供应结构逐步优化。(十)商洛(1951元/m²)商洛市以产业带动经济发展的总体要求，打造商洛山水园林生态旅近年来，相继建成了桂园新村、宏安小区、全兴园小区、通安小区、晨光家居、丹江新城等重点住宅项目，活跃了市场，但是房地产市场依然处于初级阶段，供应单一，以城中区为主，物业类型皆为普通住宅。均价为1951元/m²,是十个城市中，惟一一个均价在2000元以下的城市，在售项目为19个，相对也较少。2、房地产市场均价较低，是十个城市中均价最低的城市3、置业者还没有形成理性的置业观念，没有品牌的认知，同时开发商的思维也相对落后，开发、宣传、营销等与西安依然有一定的差距4、住房供应体系单一(一)一平两旺将继续保持“一平”指的是市场很平稳，“二旺”指的是住房需求旺和房地产投资旺。从中央到各地开始从政策上对开发结构加强了信息监测及政策调控，市场供应已经开始向符合大多数购房者的需求角度转移，伴随着市场开发的趋于成熟及购房者的逐渐理性，未来市场开发及需求结构也(二)保障性住房将会增加国务院扩大内需、促进经济增长的首要措施是加快保障性住房建设。住房和城乡建设部住房保障司介绍，未来3年，计划通过廉租房解决747万户低收入家庭的住房困难。其中287万户通过实物配租解决，460万户通过租赁补贴解决。总投入约2150亿元。而从长远来看，保障性住房将会是中央政府以及地方政府的工作重点。中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准，借此良机，西安政府已经开始着手保障性住房建设的规划。从而可以预见陕西省的保障性住房将会增加。(三)品质化是房地产的核心竞争力陕西的发展潜力，吸引而来不少的外地房企进驻。随着众多国内大腕慢慢将开发的触角伸向陕西，陕西聚集了越来越多的品牌地产。外来品牌的到来，对本地的开发商无疑带来了一定的冲击，同时各个外来品牌之间也存在着一定的竞争，竞争促进发展，品牌荟萃的背后将是优胜劣汰，质好则生，质差则灭，这有利于陕西省房地产市场的发展。2008年“5·12”汶川大地震的发生，对陕西的楼市发展来说是一社会责任感。伴随着置业者的成熟以及竞争的白热化，品质化将成为房地产的核心竞争力，未来的陕西房地产市场将会是个以品质说话的市(四)二手房市场实现规模及结构提升09年二手房市场的逐渐升温，会拉动陕西商品房市场，同时全省的房地产也将出现持续热销的势头。目前来看，上海、深圳等一线城市的二手房交易量与商品房交易量之比在1:1左右。而西安目前的交易量之比为1:7左右。和其他一线城市相比，我们很明显地可以看出，西安二手房市场发展还是落人一步。结合上海、深圳等地一线城市房地产市场发展的特点，以及目前西安二手房市场欣欣向荣的发展的趋势。从完善陕西房地产市场的角度以及陕西二手房市场的巨大潜力来看，未来陕西二手房市场在规模及结构方面必然将获得快速提升。(五)信息化程度进一步加强房地产市场信息系统对房地产市场发展和宏观调控工作的产生引导作用。通过商品房预售合同联机备案、产权交易登记、存量房转让、房屋租赁管理、信用档案、信息发布，客观地分析房地产运行轨迹，正确评价和判断房地产市场形势与发展趋势，从而确保房地产持续健康、有序的发展。陕西省住房和城乡建设厅下发通知，陕西省房地产市场信息系统将在2013年实现省市联网。(六)城改房将会得到重视城改商品房进入市场以来，欢迎者有之，反对者有之，各种争论和批评也从未中断，但是毋庸置疑的一点是此类楼盘有效平抑了陕西楼市快速上涨的房价。伴随着城中村的日渐没落，城改房逐渐增多，如何正确合理的处理城改房，将会是未来一段时间内陕西省房地产市场发展的2.2咸阳房地产市场发展及预测从2002年开始，伴随着城市经济的发展，在西咸一体化发展战略的带动下，咸阳市房地产市场快速起步并深入运行，尤其2005年后市场发展加速，整体市场呈现出供销两旺的格局。一、整体市场特征1、宏观经济持续向好，带动房地产业快速发展咸阳市连续两年城市经济总量、地方财政收入、人均纯收入等主要经济指标的绝对数据和增长幅度均处全省前列，尤其是2008年全市实现了生产总值764.6亿元，同比增长16%,创下了高于全国、全省和咸阳10年来的最高增速。咸阳城市发展进程逐步加快，从市政、交通、城市改造方面逐步进行，经济及城市配套的完善带动房地产市场的快速2、房地产市场供需两旺，价格稳升咸阳商品房市场06年、07年销售连续两年突破100万平方米，2009年上半年，受政府的救市政策影响，刚性需求被释放之后，需求量大大增加，整体市场成交火爆，整体市场在售项目达60个左右，整体呈现2000年咸阳商品住宅均价约1100元/平方米，根据西安房地产信息网研究中心最新统计数据，2009年8月咸阳商品住宅均价已达3054元/平方米。2007年下半年以来咸阳住宅价格有明显上扬后，08年以来整3、房地产市场趋于纵深化发展随着房地产市场规模的迅速扩大，本土开发企业逐步走强，外来品牌开发企业强势进入，竞争的激烈带动了咸阳商品房市场的整体发展水平，房地产市场趋于纵深化发展。4、产品理念较为传统，呈现扁平化特征作为一个新兴的工业城市，咸阳由农业经济为主向工业化、城市化过渡较晚，整体置业人群消费理念相对滞后，也在很大程度上抑制了咸阳商品房供应市场的产品创新，消费层次及开发层次未能充分拉开，目前咸阳市场尚无纯粹的别墅项目，复式、跃式等产品几乎没有；仅从市场住宅售价未能充分拉开差距，高价产品与低价产品差距仅数百元，即可看出这一特征，整体产品市场呈现扁平化发展特征。5、置业人群较为单一，二室、三室户型需求占市场总量的90%以上咸阳市目前的置业人群以咸阳市人以及周边的市区为主；辅以部分西安人，而其他地方的客源更加稀少。从客源上来看，较为单一。整体消费市场以二室及三室需求占到绝对比重，诸如一室以及四室以上不足6、保障性住房建设力度加大2008年，咸阳市年度经济适用住房计划建设面积22.2万平方米2009年计划量为30.36万平方米，廉租房保障计划也已出台并落实，对中低收入人群的住房保障力度逐步加大。7、规模型地块供应较多，地价以城内及西咸共建为最高咸阳市场土地供应03年以前集中在城市中心城区，主要以玉泉路世纪大道以及东风路区域土地供应量明显上升，同时规模型地块较多，供需市场的走高以及房价的攀升，带动了地价的上扬。此外，咸阳市旧城改造力度加大，未来将释放出较大体量的商品房用地。咸阳城区面积相对有限，目前咸阳商品房市场供应集中于城内以及城南西咸共建区，城北、城东及城西相对偏少。同时从城市地理来看，南为渭河，北边为塬以及高速公路阻断，整体房地产开发空间受到一定限制，目前市场在售项目为60个左右。1、城东区：房价处于低谷，市场空间有限咸阳市城东区的大致范围为：东风路以东、渭河以北、渭城西路以南，位于咸阳市中心东郊的区域。区域房地产开发集中在朝阳一路和朝阳二路之间，项目数约占总量的15%。城东区的项目以普通住宅为主，位置多处于城东区较为繁华便利的地段，项目较为集中，相对来说，大盘偏少，中小盘占上风。由于西安房地产信息网研究中心统计的城东区7月均价为2635元/m²。2、城南区：规划利好，未来发展核心咸阳市城南区界定如下：皂河以西，西宝南线以北，沣河以东，渭河以南约30平方公里区域内。城南区的房地产发展主要集中在世纪大道沿线，占到市场项目总数的28%左右。世纪大道西咸共建区沿线楼盘以大盘为主如：金泰丝路花城、奥林匹克花园等等。另外开发商实力比较强：泰盈、华宇、亿龙、该区域项目质量较高，内部配套齐全，但外部配套尚显不足，关中-—天水经济带建设规划的出台，将推出西咸共建区经济及房地产的快速提升。西安房地产信息网研究中心统计的城南区7月均价为3470元/m²。3、城西区：持续走旺，未来热点板块咸阳市城西地区主要指渭河北岸的咸通路以西和三号桥南的世纪该区域是未来咸阳市行政的新中心，所以发展潜力较为巨大。从众多的开发楼盘就可以看的出来，这里的投资价值正在凸显。而从调研显示，目前各在售楼盘的价格在2600-3000元/m²之间，销量逐月呈现出上升的态势，作为高新区的经济带动，未来城西区将成为咸阳房地产发展的热点板块，这里客源多为周边区市的置业人群，需求持续走旺。西安房地产信息网研究中心统计的城西区7月均价为3113元/m²。4、城北区：文教资源丰富，空间有限以文林路为界，文林路以北的区域为城北区。城北区域文教资源丰富，虽然板块项目少，但市场在售项目规模普遍较大。城北区现在在售的项目来看，处在城北的分水岭上——文林路，比较靠近城中部分，再往北部，受地理位置等因素的限制，目前还没有新的项目开发。这个区域的项目总建面相对较大，价格相对较低。文林路沿线以占地500亩左右的大盘为主(日月星城，华宇景观天下)区域配套不足，需要靠城内以及城东的配套来辐射。09年7月城北区住宅的均价为2834元/平米。5、城中区：成熟区域，“中心”优势显著咸阳市城中区划分界限为：文林路以南，渭河以北，咸通路以东，城内区以人民路为中心呈带型分布。区域楼盘配套也比较成熟，容积率相对较高，产品以高层小高为主，在售楼盘户型面积从50-200m²跨度比较大。由于地段好(咸阳的主干道人民路附近),配套全(银行超市医院学校交通),是咸阳目前房地产开发的主要集中区域，价格处于高位，7月市场在售均价3650元/平米，为各板块最高。09年7月咸阳市城中区在售楼盘数量占到总数的27%左右，与城南持平，但个体楼三、分物业市场特征1、普通住宅：产品创新不足，同质化现象明显。目前来看，咸阳市的普通住宅市场为商品房市场绝对主力，小高层及高层正逐步替代多层，而成为市场主力。产品创新不足，同质化现象2、商业：城中为核心，其余区域偏弱从2003年初开始，咸阳市掀起一个商业楼盘建设高潮，从区域布育路、渭阳路相对发展比较成熟的街区上，而相对偏远的城区商业物业几乎为零。西安房地产信息网数据研究中心调研显示：目前咸阳市的商业物业的在售均价在9000元/m²左右，个案最高已经达到18500元/m²。3、写字楼：处于“初探”阶段咸阳市目前仅有如东银大厦纯写字楼的项目寥寥无几，目前咸阳写字楼物业还处于“初探”阶段。咸阳市场目前尚未有真正的别墅物业形成。综述：咸阳房地产市场近年呈现供需两旺的发展态势，价格稳步上扬，市场纵深化方向发展，产品创新不足，同质化现象明显，但未来提结合咸阳房地产市场发展特征以及市场所处的环境，西安房地产信息网数据研究中心在对咸阳房地产市场发展预测如下：(一)土地市场1、土地交易放量，价格继续上扬由于09年上半年商品房销售市场的明显回暖稳定了开发企业信心，加之市政府对建设的支持、后续主要供应区域集中在旧城改造等成熟区域、重点地段优质地块陆续推出等原因，预计后期咸阳土地市场交易将呈现放量之势，成交价格将会出现明显的上扬。2、旧城改造支撑土地市场供应回升从全市目前的情况来看，旧城改造如火如荼。如此之大的旧城改造计划一方面极大地刺激了拆迁户的刚性需求，另一方面也将在主城区内置换出大规模的地块，将为未来主城区房产开发提供宝贵土地资源。3、城南区土地供需继续走高城南区的房地产发展主要集中在世纪大道沿线，世纪大道已经成为咸阳市房地产投资炙手可热的区域。关中一天水经济区建设规划的出台，将使世纪大道一带再次获得更大增值空间，势必使得该区域再次成为市场新的热点。(二)商品房市场1、房价将以稳中有升的态势发展作为三线城市的咸阳房价还停留在起步阶段，咸阳市的房价一直以来都处于稳中有升的态势。从一线和二线城市的发展轨迹来看，咸阳市的房价依然有上升的空间。从上半年的良好的销售情况来看，下半年房价仍会稳步上升。2、商品房成交量增速减缓上半年商品房热销，价格明显上升，这样压抑了部分购房者的置业欲望。同时在08年压抑的刚性需求字上半年集中释放后有所减弱，改善型需求并不能代替刚性需求的地位。但是因为依然有国家以及地方政策利好的影响，同时市场转好“买涨不买跌”现象将会继续凸显。所以预计09年下半年商品房成交量将会继续上涨，但是增速减缓。3、商品房供应继续放量咸阳楼市在售的商品房面积为258万平米。在楼市最为火爆的2007年的时候咸阳商品房销售面积达100万平米，虽然09年上半年的楼市热销，但是与07年依然有一定的差距，所以就算09年全年的楼市销售与07年不相上下，咸阳楼市的商品房供应依然充足。4、刚性需求为主，投资型需求为辅由于咸阳市场依然处于扁平化的阶段，楼市供需多为自产自销，外来人口很少，刚性需求一直是咸阳楼市的主力消化力量。所以预计，09年下半年咸阳楼市的客源依然以刚性需求为主，改善型以及投资型需求5、商业物业迎来快速发展咸阳市目前大力推进城市化进程，商业物业获得了快速发展，而诸如西咸共建区以及城东、城西等配套不足的区域，商业物业规模及需求必将进一步提升，于未来几年迎来快速发展。三、政策面关中—天水经济区打造成为“全国内陆型经济开发开放的战略高地”。2000年以来，随着西部大开发的推近，咸阳市的发展有目共睹，而随着“关中一天水经济区发展”的进行，相信咸阳市的经济将会更近一步，而房地产业作为先行军，必定会有长足的发展。咸阳房地产市场发展渐入佳境，但目前仍然存在一些矛盾和问题如：“产品设计落后、供求不平衡、市场容量小、消费理念滞后”等部分问题。从短期来看这些问题不会对咸阳楼市产生太大的影响，从长期来看，这些问题将是房地产发展过程中不可回避的问题。因此借鉴一线城市以及二线等城市房地产业的成熟经验，结合咸阳房地产市场的发展特征，咸阳房地产市场宜趋利避劣，在市场纵深化、理性发展的良好态势下，紧扣规划而为，于产品品质及创新方面加大力度，相信咸阳房地2.3住房现状和需求规划区内住房现状。依据历年统计年鉴数据，截止2007年年底，城市规划区人口69万人，住房建筑总面积1726.45万平方米，人均住房建筑面积25.02平方米。住房成套率83%,市区居民的居住条件得到规划区内住房保障体系现状。自1998年住房制度改革，特别是1996年实行住房保障制度以来，我市已初步建立了廉租住房制度、经济适用住房制度和住房公积金制度等保障体系，住房保障水平有了较大提高。规划区内住房供应体制现状。初步形成了以市场为主导的商品住房供应体系，居民住宅自有率85%,市场机制已在住房资源配置中发挥着重要作用，商品住房已成为住房供应的主要手段。规划期内住房需求。我市市区住房需求由本地户籍城镇居民的住房需求、外来常住人口的住房需求和被动拆迁需求三部分组成。依据《咸阳市城市总体规划(2006-2020年)》提出的到2010年市区总人口达到75万人，人均住房建筑面积28平方米的规划要求。按照城市总体规划人口测算，2011-2012年，每年平均增加2万人，到2012年底，城市建成区人口达到79万人，人均住房建筑面积达到30平方米以上，住房总需求为745万平方米(含城市房屋拆迁新建住房面积100万平方米)。根据对规划期内不同收入水平家庭结构比例的预测，规划期内需建设廉租住房25.37万平方米，经济适用住房136.92万平方米，公共租赁住房33.45万平方米，限价普通商品住房110万平方米，商品住房439.26万平方米。根据调查，目前咸阳市房地产投资大幅增加，2009年完成住宅建设投资比去年同期增长47.17%,施工面积达到2万平方米。从销售投资比率来看，2008年销售额只占到投资额的43.78%,2009年上升到60%,在2008年，销预售总面积同比增长17.17%;总销售额同比增长26.62%。一批商品住宅的良好销量，再结合入住咸阳市工商企业的不断增多，白领阶层以及周边干部职工对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持(贷款)将加大力度，居民购房能力将大2.4咸阳住房建设总量目标2008-2012年规划期内，咸阳市建设各类住房9.0143万套，总建筑面积745万平方米。1、规划期内，建设保障性住房3.2356万套，建筑面积195.74万平方米。其中，建设廉租住房0.5074万套，建筑面积25.37万平方米；建设经济适用住房(含集资建设住房)2.2822万套，建筑面积136.92万平方米；建设公共租赁住房0.446万套，建筑面积33.45万平方米。2、规划期内，建设商品住房4.5562万套，建筑面积439.26万平方米，其中商品住房建筑面积90平方米以内的310.282万平方米，3.4478万套；建筑面积90平方米以上的132.978万平方米，1.1084万3、规划期内，建设限价普通商品住房1.2225万套，建筑面积1102.5咸阳市住房建设年度目标根据《咸阳市城市总体规划(2006-2020年)的相关要求，规划期2008年，廉租住房建设0.118万套，建筑面积5.9万平方米；经济适用住房建设0.37万套，建筑面积22.2万平方米；公共租赁住房建设0.034万套，建筑面积2.55万平方米；限价普通商品住房建设0.2223万套，建筑面积20万平方米；商品住房建设0.9359万套，建筑面积91.05万平方米，其中普通商品住房建设0.7082万套，建筑面积63.738万平2009年，廉租住房建设0.1108万套，建筑面积5.54万平方米；经济适用住房建设0.5061万套，建筑面积30.36万平方米；公共租赁住房建设0.112万套，建筑面积8.4万平方米；限价普通商品住房建设0.2223万套，建筑面积20万平方米；商品住房建设0.8428万套，建筑面积80万平方米，其中普通商品住房建设0.6378万套，建筑面积562010年，廉租住房建设0.0786万套，建筑面积3.93万平方米；经济适用住房建设0.5061万套，建筑面积30.36万平方米；公共租赁住房建设0.1万套，建筑面积7.5万平方米；限价普通商品住房建设0.2223万套，建筑面积20万平方米；商品住房建设0.917万套，建筑面积87.21万平方米，其中普通商品住房建设0.6884万套，建筑面积60.156万平2011年，廉租住房建设0.1万套，建筑面积5万平方米；经济适用住房建设0.45万套，建筑面积27万平方米；公共租赁住房建设0.1万套，建筑面积7.5万平方米；限价普通商品住房建设0.2778万套，建筑面积25万平方米；商品住房建设0.9097万套，建筑面积88.5万平方米，其中普通商品住房建设0.6884万套，建筑面积61.956万平方米。2012年，廉租住房建设0.1万套，建筑面积5万平方米；经济适用住房建设0.45万套，建筑面积27万平方米；公共租赁住房建设0.1万套，建筑面积7.5万平方米；限价普通商品住房建设0.2778万套，建筑面积25万平方米；商品住房建设0.9508万套，建筑面积92.5万平方米，其中普通商品住房建设0.7195万套，建筑面积64.755万平方米.2.6住房用地供应总量2008-2012年规划期内，城市规划区住房用地总面积7669亩，其中廉租住房用地262亩；经济适用住房用地1400亩；公共租赁住房用地343亩；限价普通商品住房用地1125亩；商品住房4539亩。2.6.1住房用地供应结构1、廉租住房用地。规划期内，新供应廉租住房用地262亩。2、经济适用住房用地。规划期内，新供应经济适用住房用地840亩；中省单位、驻陕部队、本市困难企业集资建房利用本单位存量土地560亩。3、公共租赁住房用地。规划期内，公共租赁住房新供应用地243亩。结合直管公房改造利用土地100亩。4、限价普通商品住房用地。规划期内，新供应限价普通商品住房用地1125亩。5、商品住房用地。规划期内，新供应商品住房用地3539亩，结合旧城和城中村改造利用存量土地1000亩。2.6.2住房用地分区1、廉租住房用地。规划期内，新供应廉租住房用地中，渭河北中心片区85亩，渭河南片区132亩，茂陵片区45亩。2、经济适用住房用地。规划期内，新供应土地840亩，利用存量土地560亩，其中，渭河北中心片区新供用地96亩，集资建房利用存量土地360亩；渭河南片区新供用地608亩，利用存量土地100亩；茂陵片区新供应土地136亩，利用存量土地100亩。3、公共租赁住房用地。规划期内，新供应土地243亩，利用存量土地100亩，其中渭河北中心片区新供应土地12亩，利用存量土地100亩；渭河南片区新供应土地173亩；茂陵片区新供应土地58亩。4、限价普通商品住房用地。规划期内，新供应土地1125亩，其中渭河北中心片区370亩，渭河南片区569亩，茂陵片区186亩。5、商品住房用地。规划期内，新供应土地3539亩，利用存量土地1000亩，其中渭河北中心片区新供应土地800亩，利用存量土地677亩；渭河南片区新供应土地2100亩，利用存量土地193亩；茂陵片区新供应土地639亩，利用存量土地130亩。2.6.3住房用地年度供应计划2008年，供应廉租住房用地60亩，经济适用住房用地227亩，公共租赁住房用地26亩，限价普通商品住房用地205亩，商品住房用地932亩。2009年，供应廉租住房用地58亩，经济适用住房用地310亩，公共租赁住房用地86亩，限价普通商品住房用地205亩，商品住房用地840亩。2010年，供应廉租住房用地40亩，经济适用住房用地311亩，公共租赁住房用地77亩，限价普通商品住房用地205亩，商品住房用地914亩。2011年，供应廉租住房用地52亩，经济适用住房用地276亩，公共租赁住房用地77亩，限价普通商品住房用地255亩，商品住房用地906亩。2012年，供应廉租住房用地52亩，经济适用住房用地276亩，公共租赁住房用地77亩，限价普通商品住房用地255亩，商品住房用地947亩。2.7乾县房地产市场综述今年以来，咸阳乾县围绕年初确定的城建十大工程，攻坚克难，加快步伐，力保按期完成目标任务。同时，以“双创”为抓手，对城乡环境卫生进行整治，营造了良好的居住与投资环境。坚持规划引领。按照县城西安——天水城市群和西咸一体化中的功能定位，突出乾县区域特色、文化特色，全面完成县城总体规划修编任务。加快建制镇和村庄规划进度，力争规划覆盖率达到80%以上。加强县城基础设施建设。重点抓好城建十大工程：开通靖庄路、好寺路、兴业大道东段和顺太街，改造北大街、风水台街、桥东街道路。启动旧城改造工程。继续抓好西兰大街三板块和青仁路改造，完成全段拆迁和临街建设。加快城区排污泄洪配套管网建设。完成垃圾处理厂建设工程。实施县城天然气气化工程。建成廉租房240户、1.2万平方米。建设客运站，年内建成并投入使用。加快集镇建设。抢抓省市扩大关中百镇建设的机遇，加快集镇规划编制，积极争取国家项目和资金，启动新一轮小集镇建设。2.8价格预测两旺，二是价格稳步上涨。目前乾县房屋均价2100元/平米，价位从2000元-2500元不等。相对少一些；二是开发成本低廉；三是房地产泡沫较小。同时由于西安天水经济区规划的出台，我们处在这个区域当中所处的位置，对房地产市场是一个新的机遇。可以预测，乾县在今后的几年当中，房地产会有一个稳步发展、价格稳步上升的一个过程。综上所述，乾县房地产发展目前仍然存在着一些矛盾和问题，如产品设计落后，供求不平衡，市场容量小，消费观念滞后等原因。从短期来看这些问题并不会对楼市的发展产生大的影响，从长远看，这些问题将是发展中不可回避的问题，因此借鉴一、二线城市房地产发展的成熟经验，结合乾县房地产发展特征，乾县房地产发展趋势在市场纵深化，运行发展的良好态势下，于产品创新发展加大力度。2010年乾县房地产仍然将会载满商机，有一个好的发展趋势，预计后几年乾县房地产市场据此初步可以确定该安居小区房屋销售大约每平方米2000元。2.9市场风险分析1.该住宅小区主要居住对象为在县城工作的中高端阶层，家庭收入较好的市民家庭。由于他们：1)职业稳定：改革开放以来，公务员、教职工等的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。2)收入稳定：公务员、教职工的收入水平在稳定中逐步提高。他们都属于相对高收入阶层。3)文化水平较高：他们的年龄的大多在35-45岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的投资环境。4)对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性、安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。所以投资风险不会太大.2.通货膨胀的防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如第三章建设规模与产品方案建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。3.1建设规模住宅小区项目规划用地总面积约25.92亩(17289.6平方米),建筑面积34578平方米，其中住宅6幢26844.22平方米，公建54平方米。总居住户数286户，规划总居住人口1128人，容积率2.3,建筑密度0.58,绿化覆盖率34%。人均建筑面积23.8平米/人。90平米以下户型占总户数的75.52%。3.2产品方案3.2.1户型选择小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档住宅，以符合安居工程的要求。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪新城高品质住宅区的风貌。项目主要居住对象为在县城居民和工作者，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见楼型户型格式面积(平米)数量(套)总面积(平米)商业用房面积(平米)公共用房(平地块111商用213室2厅1卫1厨2阳台312室1厅1卫1厨1阳台422室1厅1卫1厨1阳台2室2厅1卫1厨1阳台51地块2132室2厅1卫1厨1阳台2室2厅1卫1厨1阳台2室2厅1卫1厨1阳台21公用地块3132室2厅1卫1厨1阳台2室2厅1卫1厨1阳台3室2厅2卫1厨2阳台21公用地块411商用21商用G商用合计1、南环东路北区(三角地块)楼型1:临街位置，共1栋。1层商铺，占地540平米，建筑面积，540平米，其中商铺540平米。楼型2:临南环东路位置，共1栋6层住宅，占地245.78平米，建筑面积，1474.68平米，住宅面积1228.9平米，计10套，户型1种，其中：122.89平10套。商用面积245.78平米。楼型3:临小区北墙位置，共1栋四单元6层住宅，占地858平米，建筑面积5148平米，住宅面积5148平米，计72套，户型1种，其中71.5平米72套。楼型4:小区西侧位置，共1栋2单元6层住宅，占地363.04平米，建筑面积2178.24平米，住宅面积2178.24平米，计24套，户型2种，其中80平米12套，101.52平米12套。楼型5:门卫室。共1栋1层，占地18平米，建筑面积18平米.共占地面积2024.86平米，建筑总面积9358.92平米，住宅面积8555.14,共3栋，94户。90平米以下户数72户。公共面积18平米，商业面积785.78平米。2、南环东路南区通村街道以西地块楼型1:共1栋6层住宅，占地1029.8平米，建筑面积6178.8平米，住宅面积6178.8平米，计72套，户型3种，其中：80平米24套，87.45平米12套，90平米24套。楼型2:门卫室。共1栋1层，占地18平米，建筑面积18平米。共占地1047.8平米，建筑面积5147.4平米，共2栋，住宅1栋6层住宅，住宅面积5129.4平米，计72套。90平米以下户数72户。公共面积18平米。3、南环东路南区通村街道以东地块楼型1:共2栋6层住宅，占地2193.36平米，建筑面积13159.68平米，住宅面积13159.68平米，计120套，户型3种，其中：89平米24套，90平米48套，139.66平米48套。楼型2:门卫室。共1栋1层，占地18平米，建筑面积18平米。共占地2211.36平米，建筑面积13177.68平米，共3栋，住宅2栋6层住宅，住宅面积13159.68平米，计120套。90平米以下户数72户。公共面积18平米。4、东二环及太平街地块楼型1:东二环地块，共1栋1层商住用房，占地1012平米，建筑面积2024平米。楼型2:太平街地块，共2栋2层商住用房，占地5588平米，建筑面积4870平米。小路以西地块占地1414平米，建筑面积2828平米；小路以东地块占地1021平米(长68米),建筑面积2042平米。共占地3447平米，建筑面积6894平米，共3栋，商业面积6894以上总用地面积17289.6平米(实际用地15063.6平米),总占地面