在康宁物业管理公司总结会上的讲话11月25日

在康宁物业管理公司总结会上的讲话11月25日在康宁物业治理公司总结会上的讲话11月25日

在康宁物业治理公司总结会上的讲话

201*年，物业治理公司全体员工团结全都、开拓进取，紧紧围绕年初制定的工作目标开展工作，在徐经理的直接带着下和全体员工的努力下，取得了可喜的成绩，值得确定。这表现在，物业治理工作持续改良，物业效劳品质稳步提升。公司的物业治理总体呈现出良好的进展势头。我们的品牌在和顺属于优质品牌，仍旧保持着领先地位。

在这里，我谨代表集团公司向各位付出辛勤劳动的物业治理人员表示诚心的感谢！

随着凤凰城、滨河御苑二期的间续交房，今年的物业治理工作更加繁重，新的形势和新的状况给我们提出了新的挑战。与之相适应的，就需要我们实行新的有效措施来应对。

应当说，集团公司非常重视物业治理工作，今年公司领导屡次进展了物业检查，从中也发觉了不少问题。但是，仅仅通过定期检查远远不能解决根本。根本之道还在于我们在座的物业治理人员提升自身素养、提高治理水平，加强日常治理。

总结以往几次的检查，主要存在的问题有：局部人员工作的主动性不够，处理问题不够准时，思想熟悉不高，消极等待观望的现象时有发生。我在这里针对突出存在的几个问题，提几点建议：

一、负责人应发挥榜样带头作用，处理好职权、责任、利益三者的关系。

工作能否做好，领导是关键。物业公司各个负责人应有高度的工作自觉和高度的责任感。这样才能形成强大的工作指引力。目前，我们实行的是划分三个片区进展治理。这三个片区的负责人应当发挥好带头作用，高度重视物业治理工作的特别意义。在日常工作中要创新思路，解放思想，真抓实干，敢想敢干，做到眼里有事，手上有活。同时要领先垂范，以身作则，充分运用自己的职权，在自己的职责范围内发挥作用。

二、健全各项制度，狠抓落实，提升执行力，将制度安排落到实处，以提高物业效劳水平。

我们当前虽然有一整套规章、制度在运行，但并不完善。尤其是在落实上有欠缺。一些制度仅仅停留在纸上，没有落实到日常行为中；一些制度制定的初衷很好，但在实际中并不适合；还有些制度制定的很好很切合实际，但在落实过程中大打折扣，效果不明显。如报修回访记录、保安巡逻制度的健全，台账资料的完善，环境卫生的保持，这些工作可以通过自查自纠、限期整改等方法加以解决。

三、要有鼓励、奖惩等制度保障。通过制定完善的业绩考核制度，发挥竞争机制的作用，做到广泛发动，有效鼓励。在十一月九日的物业检查会议上，我提出要制定实行百分考核制度，帮助以实行流淌红旗的方法来调动大家的积极性。由于，只有引入竞争机制，只有创新治理手段，我们的团队才会干劲十足，才有生气活力。这里我要强调的是，考核要以结果为导向，要凭业绩来说话。尤其是收费治理上，要有硬指标来加以保证。

四、加强沟通，准时反应，加强协调，亲密协作，打造完善的物业效劳形象。

从纵向上来讲，在工作中发觉问题应当准时反应到公司上级部门，不得隐瞒、拖延。这样就可以将冲突掌握在萌芽状态。否则的话，等到久拖不决或事态严峻时才向上反映，就会造成不必要的损失。

从横向上来讲，遇到麻烦的问题或需要其他部门协作的问题，要快速协调、有效沟通。不得推诿扯皮，之不理。在以往工作中，一些物业治理人员本身能够解决的问题可以快速得以解决。但一些需要其他部门协作解决的问题经常会久拖不决。针对这个问题，需要我们物业治理人员提高思想熟悉，要发扬“不为业主解决问题誓不罢休”的精神。加大合作力度，协调各部门之间的关系，发挥主动性积极性来开展工作。

五、提高自身素养，提升团队分散力，做好团队建立工作。

人员素养打算了团队的精神面貌和企业文化。要想在剧烈的市场竞争中立于不败之地，最根本的还是要提高素养，苦练内功。今年，由于凤凰城、滨河二期的间续交房，我们的物业治理队伍有所扩大。人员数量增加的同时，人员的质量也应当提高。

物业治理人员每天接触的都是建安公司的老业主，他们的一言一行代表了公司的形象。在平常详细的工作中，不仅需要他们吃苦耐劳，任劳任怨，还要留意效劳态度，留意行为标准，消失冲突、消失问题时则需要他们不厌其烦讲道理，苦口婆心做工作。总之，要坚持“业主至上”的理念开展工作。

另一方面需要强调的是，我们的人员效能需要提高。这一点可以通过提高薪酬的方法，提高工作效能。这样不仅可以节省开支，同时可以提高工作效率。

在座的各位都知道，物业治理是一项涉及公司品牌形象和市场声誉的重要工作，工作微小但影响深远。做好物业效劳，对于集团公司的长远进展意义非常重大。这一点需要大家提高熟悉、高度重视。

物业治理工作没有止境，需要在座各位的不断努力，才能到达臻于完善的境地。现在，我们的物业效劳在和顺有口皆碑，但这并不意味着永久能够保持这一领先地位。我们需要心存忧患意识，居安思危。在日常工作中，在座的各位要放下包袱，开动脑筋、多想方法，多做反省，精益求精，好上加好，以维护我们来之不易的良好声誉。

扩展阅读：小区物业治理方案范本

江苏大丰市康宁小区

物业治理方案

(范本)

江苏大丰瑞城物业治理有限公司

二○○七年一月十二日

名目

前言2-4

第一局部物业公司简介5

其次局部10

第三局部14

第四局部22

治理效劳理念、方针、内容、运作机制、治理措施6－一、效劳理念二、方针三、内容四、治理运作机制五、

治理措施

治理经营机构框架及治理目标11－一、治理经营机构框架二、人员编制规划三、治理效劳目标

日常物业治理运作15－一、前期介入阶段的治理二、入住装修阶段的治理三、常规治理运作阶段的治理

（一）治理处内部运作治理（二）给排水设备及水景治理

（三）消防治理

（四）机电设施养护和修缮治理（五）治安治理（六）清洁治理（七）园林绿化治理

（八）车辆治理（九）房屋治理

（十）物业治理工作抽查与考核治理

第五局部物业治理制度23－33

一、公司办公室工作二、公司物业部治理工作

三、物业治理财务、资金的治理四、机电设备治理五、房屋治理六、治安、保卫七、小区清洁八、园林绿化

九、车辆治理十、修理、养护十一、消防、安全十二、社区文化

十三、物业接收、入住前言

大丰康宁小区坐落于江苏省大丰市，地理位置优越，路网兴旺。工程占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅总建筑面积平方米，商业总建筑面积平方米，机动车停车位个。绿化率为%。小区配套设施完善。康宁小区工程由公司开发建立。

若我们有幸进驻大丰康宁小区，将在广阔业主的全面监视、指导和支持下，全心全意为业主供应优质效劳，真正做到物业的保值、增值，使大丰康宁小区的知名度和美誉度得到提升，最大限度地满意业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境。据此，我公司依据贵公司的要求制定出相应可行的治理方案，并通过我公司专业化的治理效劳，将大丰康宁小区塑造成当地的品牌社区。

我公司具有：雄厚的资金实力

本公司是专业物业治理公司，注册资金50万元。强大的技术保障力气

我公司由资深物业治理公司香港港联物业治理有限公司作为我公司的常年物业治理参谋。

一流的治理和合理的收费

现本公司具有国家3级物业治理资质，并培育出一批具有现场治理阅历人才。同时公司结合日常治理工作制定了一套科学、完备的治理制度，形成了独有的治理特色。

我公司的收费均依政府相关文件及开发定位为指导，合理定价、力争使业主享受超值效劳。

丰富的物业接收阅历

对物业的接收，我公司有着丰富的接收阅历和一套科学完善的接收程序。公司财政支持准时到位，人员配置科学合理，物资预备充分，设施设备检查交接细致全面，使业主、开发商、物业治理公司责、权、利明晰，接收过程井然有序，使物业治理工作在最短时间内步入正轨，确保业主生活正常无扰。

具有丰富的培训阅历和人才优势

本公司已形成一整套完善的“培训考核淘汰”机制，使员工的素养与市场同步进展，同时，公司注意社会效益，现治理的工程已成为福州物业治理实习、培训基地。另外，公司具有雄厚各类的人力资源，可以短时间接收大型工程。

若我公司入驻大丰康宁小区，特殊承诺：

＊公司供应24小时工程人员值班，让业主遇到困难能随时得到我们的救济＊小区接收后两年内（在硬件配套达标的状况下）到达“大丰市物业治理示范小区”的标准，三年内到达“盐城市物业治理示范小区”的标准第一局部物业治理有限公司简介

大丰市瑞城物业治理有限公司系江苏瑞城房地产开发公司投资组成，于201*年10月份组成，由香港港联物业（中国）有限公司常年供应物业参谋，公司注册资金50万元，主营物业治理、园林绿化、市政工程施工、建材销售等业务。

公司座落于大丰市规划新区金钻地段，南抵幸福大街，西临省重点大丰中学，工程部由一批专业技术较强的水电工组成。现治理面积20万平方米,员工40多人，其中治理、技术人员60%以上具有大中专学历。护卫部是以一批专业技术强的退伍军人为主体，实行全封闭式治理模式。公司聘请高级园林技师为绿化部主管。具有高、中级技术职称人员8人，初级技术职称人员4人，物业治理持证上岗人员8人。本公司已具备物业治理企业三级资质的条件。

公司以“以人为本、效劳业主”为方针，奉行“诚信、高效、求实、创新”的企业精神，树立“全心全意全为您”的效劳理念。

本公司有丰富的人力资源，对物业治理效劳有丰富的实务阅历，有创立“省级”优秀物业治理工程的阅历。

公司特别注意人力资源的培训工作，在企业内部形成“培训考核淘汰”体系，充分鼓励员工的主观能动性。在治理效劳上一贯施行“高起点、严要求、讲效劳”，现已形成一整套标准、完整的治理运作体系，并有效地运行，。

除传统意义上楼宇修理养护、清洁绿化、护卫及消防外，还具有协作治理运作的工程询问、物业询问、物业功能布局和划分、分期投入使用之连接，物业治理费行情调研和猜测、在确定目标客户群后对治理收费之承受力量及法规之限制、物业租售之推广、智能化效劳、保障效劳等全面效劳。其次局部治理效劳理念、方针、内容、运作机制及治理措施

一、效劳理念

坚持“以人为本”“专业效劳、专心治理”的理念，倾听客户的需求，供应创新及符合用户需求的专业效劳。以“治理职能社会化，治理组织企业化，治理形式专业化，治理过程商业化，治理关系契约化”为治理目标。供应全方位综合治理和全天候的优质效劳，为小区业主供应一个“安全、干净、和谐、文明、优雅、舒适”的现代化居住条件和环境，使所治理的物业得到保值、增值。

二、方针

实现“有效经营、独立核算、自负盈亏”的方针，开展“效劳为主，多种经营”，从治理效劳转换经营治理机制，求得自身的生存与进展。

三、内容

从“全天候效劳、全过程治理”的物业治理要求动身，效劳的重点内容有：

第一类前期治理

（一）接收验收：对主体建筑、附属设备、配套设施、道路、场地和环境

绿化。特殊重视综合功能的验收。

其次类物业的根底治理

（一）房屋建筑治理：此项是物业治理的根底工作，即对楼宇、附属建筑

的保养、修理，使之保持良好的使用状态，并使物业整体保持完好、美观，延长其使用年限。

（二）房屋设备修理治理：对供排水、供电、市政公用设施、安防、消防

系统等设备的运行、保养、修理，使之保持良好的使用状态。我们深信设备、设施的正常运行是小区业主生活的根本保障。对此，我们组建一支专业化水平高的水电技术人才，制定一套完善、严谨、科学、合理的设备治理、操作流程的规章制度，运用电脑技术对设

备进展包括设备档案、修理保养规划，日常保养安排及出勤事项进展治理，做到设备故障发生率掌握在1%以下。

第三类物业的综合治理

（一）清洁治理：包括对小区公共部位的清洁，垃圾、废物、排污管道等

的去除和污水、雨水的处理，以保持小区的洁净干净。

（二）绿化治理：小区的绿化日常的养护，供应良好的生态环境，并制造

条件建立小型花圃，既美化小区环境，又可满意业主的需要。

（三）消防治理：包括对业主物业使用人的消防宣传教育，消防器材、设

施的养护，消防力气的组织和治理。

（四）安全治理：包括小区范围内的治安、保卫、巡逻、监控等，并包括

排解各种干扰，处理小区内突发大事，保持小区良好的生活环境和秩序。“创一方文明，保一方平安”是我们全体员工肩负的职责与义

务，我们将24小时的严密护卫效劳，实施人防、物防与技防的相结合。人防由监控治理中心统一指挥调度，强调多重结合，白天宽松与夜晚严密相结合，实行多重巡查；物防上通过封闭式的围墙、围栏、内置式防盗窗花等手段提高防范力量，在充分强调人的因素的前提下，以技防为主，运用小区的智能化护卫设施，如闭路电视、红外探头、门禁、巡更点等，结合治理中心的统一治理，确保治安防范的快速反响。

（五）车辆治理：对小区内机动车辆、非机动车辆实施安全治理，疏导与

治理车辆进出和停放，维持小区良好的交通秩序。

（六）社区文化建立：社区文化是中国物业治理行业的重要特征。进入21

世纪的人们对自身的居住环境已不满意于过去刚刚进展起来的单一的物来治理效劳，小区是人们工作八小时以外享受精神文明熏陶的重要场所，所以他们都盼望生活在社区文化气息深厚，富有现代生活品尝的环境之中，从而得到高品尝人生体验和精神上的满意。因此，对于社区文化建立，凭借多年以来的治理阅历，强调以社区成员为中心，敬重业主，信任业主，依靠业主，充分调动业主的积极性，通过富教于乐，循序渐进的社区文化建立，培育社区精神，提

高居民的文化素养，整合共享价值观念，增加社区分散力和向心力，使物业治理收到事半功倍的成效。我们的目标是使康宁小区的文化建立具有代表性、先进性和有用性，使之成为整个文化生活中的一个标志性典范。

四、治理运作机制

公司每年与治理处签订治理目标、经济指标责任书，治理处各级员工与治理处签订效劳质量保证书，实行规划目标责任制治理，同时，还贯以督导治理，全面质量治理，协调治理及实行值班经理日常治理责任制。

严密、科学、标准的治理运作机制是为广阔业主供应优质、高效、便捷效劳的保证，更使治理运作渐渐走向良性循环，实施物业治理效劳运作机制如下：

（一）规划目标治理依据《江苏省物业治理条例》的要求，根据全国优秀物业治理住宅

小区的标准制定各项治理指标；制定三年内将康宁小区创立成盐城市物业治理示范住宅小区。

（二）督导治理实行有效的督导治理方式，对各职能部门实施监视指导治理，保证

工作正常运作，提高工作效率和工作质量，详细有以下四种作法：

⑴经济治理：公司与各级员工签订劳动责任状，明确员工的权利与义务，并制定各员工所在岗位和工作绩效相挂钩的工资制度，以此来调发动工的工作积极性。

法规治理：遵循既订的规章制度和工作程序来标准员工的言行，提高工作效率和工作质量。

行政治理：实行每月、每周部门具体的工作规划，物业经理每天上班前20分钟组织治理级召开“早会”布署当日工作，下达工作任务，总结前一天的工作状况，分析存在的问题，提出解决方法；并每周召集主管人员开一次办公会，讲评和布置工作，听取汇报，分析存在问题，提出解决方法。鼓励、培训治理：物业治理是多工种的效劳行业，平凡而朴实无华，为预防员工在一每天的重复工作当中滋生惰性，我们实行通过各种培训教育手段唤起、培育员工的敬业精神、职业道德、职业的荣誉感和责任意识，让广阔员工都能在不断挑战平凡的过程中不断超越，并树立员工与治理中心利益全都性的认同感和“与小区荣辱与共”的使命感，不断提高员工自身素养和工作水平。

（三）全面质量治理。依据国家质量评定质量标准，全面推行质量治理，成立全面质量管

理小组，根据既定的质量治理操作规程标准，各级治理人员要仔细

检查质量状况，发觉质量问题准时订正，使工作质量不断提高。

⑵⑶

⑷（四）协调治理

运用协调的治理方法解决在治理效劳过程中常常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业主之间的冲突和冲突。一是鼓舞员工、业主对治理效劳工作提出合理化建议、批判意见或投诉，增加效劳气氛和治理的分散力，把存在的问题暴露出来，从而尽早防止严峻后果的发生；二是在解决因员工士气低落、效劳质量低劣，造成业主有不满心情的问题时，若说服或协商无效，可实行行政方法，运用行政纪律与指令加以解决。

（五）实行中心值班经理日常治理责任制治理处设值班调度室，由各部门经理轮值行使治理日常工作的指挥

权，准时处理日常事务和突发大事，协调各部门的工作，承受业主

投诉，保证治理机制的高效运转。这样不但有利于治理，便利业主，而且有利于主任集中精力做好各种工作，有时间深入到工作现场抓落实。

详细图示如下：

计算机辅

助治理系统

效劳地点反应任务A执行员工督导1命令主管

查询、输入指令反应指示工作规划输出工程技工、楼管员投诉中心值班调度室业主和上级业务机关公司主管部门指示指示业主

五、治理措施

在详细操作治理过程中，我们实行如下的十项措施：1．实施高素养人才队伍，加强培训、动态治理；

2．全面贯彻“以人为本”效劳理念，主动为业主供应动态的、主动的服

务；

3．实施制度化效劳、人性化治理，执行鼓励机制和末尾淘汰机制；

4．实行人防与技防相结合，建立健全各种值班制度，坚持定期检查楼宇

防盗与安全设施，加强各岗位的警卫及中心监控，坚持24小时值班巡逻，做到万无一失；

5.按“预防为主，宣传先行，防消结合”指导思想，做好消防设备、设施的

日常维护保养与检测，并建立各项消防安全治理制度，组建一支义务消防队，实行军事化治理，提高员工突发大事的处理力量

6．清洁保洁是小区治理的一个重要环节，我们制定完善的保洁细则及部

门岗位责任制，实行划分区域，定期清洗楼道及公共通道，保持小区干净，垃圾日产日清，做到路无树叶影，过道无烟头杂物。7．美化小区环境，维护小区的绿化地带，定期对小区内的花草树木洗淋、

修剪、补种、培土、施肥、除杂草和防治病虫害，给业主制造一个人与自然和谐的环保小区，做到绿树成一线，草地绿成片，黄叶看不见。8．设备、设施的正常运行是小区业主生活的根本保障，我们在加强设备、

设施的日常维护、保养，对设备的故障准时修理与处理，定期检查等日常工作外，做到因治理责任造成的责任事故率为0，正常供水、供电率为98%，设备、设施完好率达98%以上。

9．为便利小区业主，满意其要求，我们拟在小区内设置效劳中心，配置

相应的各种有偿效劳和无偿效劳，使小区内的业主在小区内就能解决生活中的各种需求。第三局部治理经营机构框架及治理目标

一、治理经营机构框架

治理公司如受托付治理康宁小区，将以治理公司优秀的治理、专业物管、工程技术人才组成治理处治理架构，为小区供应优质的治理和良好的效劳。

小区的治理实行物业经理负责制，并辅以直线职能制治理方式。治理处工程经理为小区治理的责任人和主要领导，各职能部门均在物业经理的领导下进展工作。纵向之间，操作员工对助理负责，助理对部门经理负责，部门经理向物业经理负责；横向之间，各部门分工合作，实行科学的网络流程治理，做到既协调动作，又相互制约。

组织构造图如下：董事长行政人事部总经理物业部保安部工程部财务部经营部治理处1康宁治理处

保洁部工程部保安部人事财务部

治理处

治理处职责范围：

1）负责对小区实施综合一体化治理在物业治理业务方面承受公司客户部、工程部、护卫部等部门的指导和监视；

2）贯彻执行公司制订的物业治理质量体系标准，按标准要求实施治理；

3）完成与公司签订的年度治理目标和经济指标；4）治理调配人员，保持各岗位的分工与协作；

5）制定设施设备保养修理规划，定期对全部的公共设施和设备如供水、供电、消防、环保、机电设备、通讯、路灯、园林绿化、排水、车辆等实施修理养护并配置相当的治理人员。

6）

负责业主单元的装修审批，协调违章处理和落实；7）负责开展丰富多彩的社区文化活动；8）负责拟定小区月工作规划；

9）负责日检、周检工作，并做好记录，承受开发商和本公司、业主、物业使用人和业主委员会的监视检查；

10）参与创立“大丰市物业治理示范小区”、“盐城市物业治理示范小区”、“全国物业治理示范小区”的考评工作，提高治理效劳水平；

11）小区的安全防范、消防治理工作；配专职护卫人员，24小时值勤担当门卫盘查外来人员及通出车辆等任务,确保小区安全。

12）协调供水、供电、供气与物业治理有关部门的关系，有效开展工作。

13）理顺关系、协调各方。帮助协作街道居委会，派出所、政府相关能部

门治理好小区的治安、流淌人口、消防、车辆、通讯等工作。

14）维持业主的合法权益，并供应必要的有偿效劳，努力为业主排忧解难。

工程部职责范围：

房屋、设备、设施的日常养护和定期修理，水、电气、设备、设施的运行、养护。护卫部职责范围：

巡逻、门卫、消防、车辆治理

人事财务职责范围：

处理有关人事财务方面的工作。

客户部职责范围：

处理业主投诉，巡察、回访、跟踪监视作业人员业务。清扫、保洁、绿化治理。

二、人员编制规划

本着小区治理人员精干、高效、一专多能的原则，确定人员编制，具体之人员编制状况请参阅治理费本钱测算。

治理处配置治理人员8名，详细见下表：物业治理公司财务部门卫2名

治理处主管1名护卫部修理工1名保洁2名巡逻岗1名消防中控员1名三、治理效劳目标

总体目标：

在托付有效期内把康宁小区建立成“安全、文明、美丽、舒适”的住宅区，在康宁小区到达硬件指标后，在开发商、业主委员会的帮助下，其次年到达“大丰市物业治理示范小区”的目标，第三年到达“盐城市物业治理示范小区”的目标。

分项治理指标：序号12指标名称房屋完好率房屋零修、急修准时率国家标准达标标准98%以上100%100%100%治理指标实施措施分区负责，责任制人，实行日巡察制度，建立完善档案、资料，确保房屋完好率。接到修理信息，修理人员在10分钟内赶到现场修理、零修工程，准时完成，急修工程不过夜，并建立回访制度，做好回访记录。345修理工程质量合格率治理费收缴率绿化完好率100%98%95%100%98%98%以上分项监视，工程修理部严格把关，根据施工程序一步到位，杜绝返工，并准时回访。超值效劳，按规定收取治理效劳费并定期公布收支状况，增大透亮度，承受业主的监视。建立专业绿化治理人员，进展对区内的绿化洗淋、施肥、除草等培育工作，使小区四季常青。实行垃圾分流，垃圾日产日清，定期对区内的垃圾中转6清洁、保洁率95%以上99%以上站及清洁器具进展消毒、杀菌，落实治理区域的责任制，保持路无树叶影，走道无烟头，公共场所扫洁净。7道路完好率及使用率化粪池、雨水井，污水井完好率排水管，明、暗沟渠完好率停车场、单车棚完好率路灯完好率公共文体设施、12休息设施以及小品雕塑完好率1314小区治安案件发生率火灾发生率违章发生率与处理率业主有效投诉率与处理率治理人员专业培训合格率1%以下1%以下1%以下90%以上2%以上95%以上100%1%以下00100%1%以下100%100%100%实行24小时护卫巡查制度，三级巡逻，治理中心24小时值班，技防、物防、人防三重相结合。组建护卫义务消防队，定期培训和演习，加强防火宣传，对火灾隐患准时处理，确保火灾发生率为0。建立三级穿插巡察制度，跟踪治理，加强装修户的监管，准时发觉，准时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访记录。以人性化治理，根据政策、法规规定，依法治理，建立业主/业主投诉准时跟踪解决，回访并记录入档。实行入职培训、在岗培训、内部培训与外出学习。对有偿效劳进展回访制度，征询业办法见，对业主不满足的问题进展整改。98%以上100%95%以上100%89101195%以上95%以上95%以上95%以上99%以上实行个人工作责任制，监视考核机制，制定各项维护、99%以上保养、巡察的治理制度，对市政公用配套设施进展编号入档治理，做好检查，定期清疏，讯期做好排水工作，100%98%以上不因治理责任造成堵塞、溢漫。15161718修理效劳回访率95%以上第四局部日常物业治理运作

日常物业治理阶段是物业公司实施公共设备设施治理与业主效劳功能的重要阶段，针对康宁小区的特点，我们的物业治理工作将由前期介入阶段、日常治理运作阶段二个局部组成。

前期介入阶段，我们深入了解规划设计思路和业主的层次需求，从物业治理的角度对设施设备日后维护保养及业主使用便利等方面提出一系列合理化建议，并依据市场调研的结果，提前预备物业治理方案，为接收打下坚实的根底。

一、前期介入阶段的治理

（一）介入、合理规划

1、针对小区实际状况，提前预备治理方案

在前期介入工作中，我们一方面参加小区规划建立，另一方面，严密结合康宁小区的实际状况，提前预备治理方案，提交详实科学的物业治理可行性调研报告。对康宁小区的物业治理进展精确定位，并将有针对性地拟订智能化治理方案、装修监管方案、治安治理方案、住宅停车治理方案、围合式环境方案等。

2、提前对业主进展物业治理宣传

为了更好地实施将来对康宁小区的治理，我们把对业主的宣传作为前期介入的一项重要工作。通过宣传讲授有关学问，并组织局部康宁小区业主参观学习，以求取得良好的社会效果，为日后治理工作的开展打下根底。

（二）做好验收接收工作

在治理公司对康宁小区充分了解的根底上，通过接收验收这一工作程序，进一步熟识物业整体的各项性能与特点，猜测治理中可能消失的问题，预备相应紧急大事的处理方案，真正做到有备无患，防范于未然。

康宁小区的验收与接收程序如下：

成立验接小组

制订验收标准及处理接收移交手续书

审查资料、图纸、亲临现场逐项检查，发觉问题，做好记录，催促整改。签订移交书面手续，做好遗留工程备案签订物业保修方案

二、日常治理运作阶段的治理

对小区的常规物业治理运作阶段，治理公司将严格执行各种规章制度，注意每一个效劳工程人员的培训、考评、加强日检、周检、月检工作。

（一）治理处内部运作治理

1、

治理处内部检查工作

为标准治理处物业治理效劳的监视和检查工作，确保供应的效劳质量能满意规定的要求。

（1）治理处楼管员负责辖区各项工作的日检。（2）治理处各部门主管负责分管工作的周检。（3）总公司实施不定期巡检。用户报修处理工作规程

尽快处理用户的报修，标准修理工作，确保为用户供应满足的效劳。（1）治理处负责记录报修，并传达至工程部。

（2）工程人员负责报修内容的现场确认及修理。

（3）工程部主管负责修理监视，对“修理效劳工程表”以外的报

修内容进展评审。

3、

用户投诉处理工作

确保用户的投诉能准时、精确、合理地得到解决。（1）治理处负责对用户投诉的记录和协调处理工作。

（2）被投诉部门根据客户部投诉处理的安排详细解决有关问题。

2、（3）治理处负责对投诉处理的效果进展检查。

4、

效劳收费治理

标准治理处效劳收费（包括治理费、水电费）程序，确保用户对效劳的满足。

（1）治理处为用户供应有偿修理效劳收费及每月治理费、水电费

的收取。

（2）治理处财务人员负责办理各项费用的收取工作。

（3）楼管员负责派发各项收费通知单，并帮助财务做好各项费用

的催缴工作。

（4）工程修理人员负责对有偿修理效劳进展计费。（5）治理处工程经理助理对有偿修理效劳收费进展审核。

5、

社区文化活动治理

治理处组织开展的各类社区文化活动，寓教育于社区文化活动之中，创立高品位的人文环境。

（1）客户部负责编制社区文化活动规划，并详细组织实施。（2）治理处工程经理助理负责审核、批准社区文化活动规划。（3）治理处其他部门员工有责任协作社区文化活动的顺当开展。6、

突发大事或特别状况处理

确保治理处辖区内发生的盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴等各类突发大事或特别时，能快速、坚决进展处理，爱护业主的人身及其生命财产安全。

（1）治理处应进展突发大事及特别状况处理等的培训，并负责抢

救现场指挥及督导。

（2）当值人员应严守岗位。

（3）护卫员负责安全防范，工程人员负责水电供给及抢修。（4）其他员工应听从上级领导的调遣，积极参加抢救或抢险。

应急分队工作规程

（1）由治理处全体员工组成小区应急分队，以应付各类突发事

件。

（2）治理处工程经理在紧急状况下负责应急大事的全面处理。

（二）给排水设备及水景治理

7、

1、

给排水设备及水景运行治理

确保给排水设备保持良好技术状态，保证生活、消防用水、水景用水的需求。

（1）机电值班工负责给排水设备的操作、监控、记录及特别报告。（2）给排水修理工负责给排水设备修理保养。

（3）工程部主管负责给排水设备设施综合治理及上述工作的检

查监视。

（4）治理处工程经理助理负责上述工作的检查监视。（5）物业主任负责向有关用户通知停水状况。操作

使给排水设备性能稳定，保证正常运行。值班机电工负责给排水设备（设施）的操作巡查、记录及特别状况的报告。

给排水设备（设施）的修理保养

准时处理给排水设备（设施）故障，确保设备性能。给排水修理工负责修理保养工作指导、检查监视及外委修理的联络工作。

2、

3、

（三）消防治理

1、

中控室设备运行治理

确保中控室设备（消防系统、护卫闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电话系统、公共天线系统）处于良好状态，保证用户的生命和财产安全。

（1）中控室护卫员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。（2）中控室修理工负责中控室设备修理保养。

（3）工程部主管负责中控室设备的综合治理及对上述工作的检

查监视。

（4）治理处物业主任负责上述工作检查监视。

中控室设备操作

确保消防设备、护卫闭路电视系统操作之安全性，正确性。中控室护卫员负责中控室机电设备操作。

2、

3、中控室设备修理保养

确保中控室设备（消防系统、护卫闭路电视系统、红外线防盗报警

对讲电话系统、公共天线系统）性能良好，保证安全运行。（1）中控室修理工负责中控室设备修理保养。

（2）工程部主管对修理保养工作进展指导，检查监视及外委修理

的联系工作。

4、防火治理

建立行之有效的消防治理安全体系，保证住宅区内用户的生命和财产安全。

（1）中控室修理工负责消防培训、制订演习方案、检查、整改工

作。

（2）工程部主管对上述工作进展检查监视。（3）治理处物业主任对辖区消防工作全面负责。

火警、火灾应急处理

定期演练对快速扑灭火灾，保证业主生命财产安全。（1）中控室人员负责消防监控、报警工作。（2）工程人员负责消防设备运行。（3）义务消防队员负责火场灭火。（4）楼管员负责现场修理戒备。

5、

（四）机电设施养护和修缮治理

对康宁小区公共设施机电运行和保养工作，按公司物业治理质量标准标准运作，详细主要工作内容如下：

1、

运行组：

保障小区供电、供水，消防等正常运作并做好记录;巡察设备房和设备运行状况，做好巡查记录;搞好设备房的物品治理，加强安全防范工作。

修理组：

负责机电设施，设备的各项修理、保养工作，并做好记录;定期清洁所治理的设备和设备房;负责对设备设施进展全面巡察、检查，发觉问题准时处理。

2、

（五）治安治理

１、护卫队治理

通过制定护卫员内务、作风、纪律的治理规定，确爱护卫员自身素养的提高，自觉维护护卫工作的正常运行。

（1）护卫员负责本岗位的治安保卫工作及辖区内正常秩序维护。（2）护卫班长负责本班工作安排、检查监视、特别状况的处理。（3）护卫经理/队长负责管辖区治安工作的治理。

２、护卫员仪容仪表要求及用语标准

保证护卫员有良好形象、精神风貌、言语行为标准，提高效劳水平。（1）护卫员应遵照“仪容仪表要求”执行，并使用标准用语。（2）当班护卫班长负责催促检查队员的仪容、仪表和用语标准。（3）护卫经理/队长负责检查和考评

３、护卫员军事培训

通过军事化培训，培育一支训练有素、纪律严明、文明执勤的护卫员队伍。

（1）护卫队长负责护卫员的军体培训及考核。

（2）护卫队长负责监视、指导护卫队全面军体培训工作与考评。（3）护卫队长负责检阅、考评护卫队员整体军体素养。

４、门卫值班岗工作

通过对辖区进出人员的掌握，确保辖区的安全。（1）熟识本辖区内业主状况。（2）维护辖区内环境卫生。

（3）严格执行来访人员登记制度。

（4）严格执行物品搬迁及人员出入治理制度。

（5）帮助邮递员做好邮件收发工作。

（6）在大门做好人、车分道的把关工作。

9、巡逻岗工作

监视和巡查管辖区，防止担心全大事发生。

（1）熟识各执勤岗的职责和任务，帮助各个岗位处理疑难问题。（2）巡查楼层等公共部位设施设备完好状况，做好记录。（3）维持辖区内的治安秩序和交通秩序。（4）当值班长负责抽检本班巡逻人员的工作，并做好记录，准时

将当班状况反应给相应部门。（5）队长负责、督导工作，对工作提出改良方法及留意事项。

10、中控室岗位工作

监控系统，特殊是消防、车场、人行道、车道、电梯监视系统、安防系统的运行状况，确保消失特别状况时能准时处理。

（1）负责消防监控及录像。

（2）负责本责任区内设施设备的保养。（3）负责相关消防表格的记录。（4）听从中控室工程师工作安排。

（5）保障消防电话的畅通。

（6）负责责任区域内的清洁卫生工作。

（六）清洁治理

对小区清扫保洁实行垃圾日产日清，时时保洁效劳。1、住宅区室内局部清扫效劳安排：

①早晨6：00－10：00清扫拖抹各单元楼层道和楼道口。清洁墙面，清扫天

面，清洁水池，清运杂物。

②下午13：30－17：30擦抹扶手、电子门、信报箱、消防栓、灭火器、灯

具、垃圾筒等公共设施。

2、住宅区室外局部清扫效劳安排：

①早晨6：00－8：00清扫道路、草地、公共场地、停车场各一遍。清运垃

圾池、垃圾筒里的垃圾，并用水冲洗。

②上午8：30将垃圾拖运到垃圾中转站，并清洗中转台和排水沟及手推垃圾

车，并用喷雾器对中转站及四周地面消杀喷药。

③对小区的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水沟全面清

洁，每小时循环一遍。

④13：00－17：30清运各单元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中转站，并消杀、喷药，清洗垃圾箱，对小区进展保洁，每小时循环一遍。

（七）园林绿化治理

对小区绿化养护工作安排：

（1）每天上午6：30－9：30浇水。

（2）每天上午9：30－12：00除杂草、整形、造型、保洁、剔除枯枝叶，

每天下午14：00－16：00杀虫、补缺、保洁，16：00－18：30浇水。

对小区绿化养护工作内容：（1）整形造形：6次/年（2）施肥：春秋各一遍

（3）浇水：因时因地制宜浇水，浇水时间夏季早晚为宜，冬季中午为宜。（4）除杂草：中耕1遍/季，平常1遍/天，下雨天除外。

（5）补缺：视缺苗状况准时补缺。

（6）杀虫：1遍/周，发觉害虫马上毁灭

（八）车辆治理

对小区业主、车辆及外来车辆治理由小区出入口值班岗负责。小区业主车辆持固定保管卡进出小区，小区外来车辆持临时保管卡进出小区停车场。详细治理方式如下：

1、车辆进岗：

（1）当发觉有车辆需进入住宅区时，驶近道口挡车器（道闸）时，应马上

走近车辆，向司机立正行举手礼。

（2）当司机开启车窗递上固定保管卡后，确认业主车辆身份，并在卡上迅

速记录车辆驶入时间及其他应填工程，交还给业主后人车放行。（3）当司机开启车窗后，声明为外来车辆后，发给司机临时停车保管卡，

并在《车辆出入登记表》上精确记录车辆状况后，引导车进入停车场。（4）当遇到公安、警察、政府部门执行公务的车辆进入时，查证后放行，

并快速作好登记。

2、车辆出岗：

（1）当发觉有车辆驶出住宅区道口挡车器时，即上前立正并请司机交还保

管卡，并核对车牌号。假如是固定保管卡，快速填写车辆驶出时间，交还给业主后马上开启挡车器。假如是临时保管卡，核查进场时间，假如没有超过半小时，开启道闸放行，假如超过半小时，则应按标准收取停车费，顺手给发票，收费手续完毕后开启道闸放行。

（2）在收卡验证收费后，快速在《车辆出入登记表》上精确填写有关内容。

（3）若后面有车紧跟，应马上在车前示意停下后，马上放下道闸，再按上

述规定处理下一辆车的放行。

（九）房屋治理

对康宁小区的日常房管事务治理，根据公司物业治理理质量标准标准运行。详细治理方式如下：

1、每天工作安排：

上午8：00－8：30处理业主申报投诉;8：30－9：30巡察;9：30－11：30跟踪监视;14：00－15：30学习、培训、整理档案;15：30－16：30巡察;16：30－17：30走访、回访。

2、房管效劳内容：

（1）跟踪监视：日常3遍/天，入伙期间8小时/天（2）巡察：日常2遍/天，入伙期间8小时/天（3）走访：3次/月，1遍/月

3、房管日检工程：

（1）装修巡察（2）投诉接待（3）违章检查（4）车辆治理（5）治安（6）清洁（7）绿化（8）修理（9）机电设备（10）社区活动（11）员工宿舍（12）内容巡察4、房管日检处理方法：

（1）记录巡察发觉问题，搜集业主的反应意见。（2）对巡察中发觉的问题，分类进展处理。A、填写意见转呈表

B、发觉修理不合格，填写修理记录，安排修理。

C、发觉违章行为按“违章处理规定”执行。D、发觉严峻不合格的，填写订正措施报告。

（十）物业治理工作抽查与考核治理

建立公司对治理处物业治理工作抽检与考核规程，验证效劳质量是否符合规

定的要求。

1、经理担当抽检小组组长，负责抽检小组的建立和抽检工作的组织。2、抽检小组成员负责抽检工作的实施。第五局部物业治理制度（名目）

为保证对小区制度化、标准化、标准化治理，物业治理公司将有选择，切合实际地执行以下规章制度。（因篇幅限制，本方案列出包含但不限于的制度名目）

一、公司办公室工作：

1、公司组织机构和人员职责：1）公司组织构造示意图2）治理部门职责

3）办公室主任职责、权限4）办公室人事主管工作职责5）办公室文秘工作职责

6）文员工作职责7）接待员工作职责8）汽车司机工作职责9）门卫工作职责。2、规章制度、规定：

1）公司各部门（岗位）代码使用规定2）培训检查制度

3）保密工作制度

4）办公室档案治理规定

5）公司培训工作治理规定6）办公环境治理规定7）公司固定资产治理规定8）印章使用治理规定

9）关于宣布全员职工处于戒备状态的规定3、工作程序、标准标准：

1）各类公文办理程序和时限要求

2）公文处理方法

3）治理处人员定编规定4）治理员工考核标准

5）公司文明礼貌用语及各专业效劳语言流程标准4、质量记录、表格：

1）员工花名册2）试用员工登记表

3）聘任（录用）员工登记表4）员工调动（换岗）通知书5）离职手续6）辞退通知书7）固定资产登记表

二、公司物业部治理工作

1、组织机构、人员职责：1）物业治理部经理职责

2）物业治理部治理人员职责3）文秘人员工作职责2、规章制度、规定：1）检查规定

2）不合格效劳处理跟踪验证规定3）物业治理信息的收集与处理规定4）物业治理部内部培训规定

5）物业治理部文件、资料治理规定3、工作程序、标准、标准：

1）公共设施修理养护工程审批程序2）公共设施配套完善工程申报程序3）物业治理部投诉处理程序4、质量记录、表格：1）拟接物业考察表2）物业统计表3）来文清单

4）公共设施修理养护审批记录5）公共设施配套完善工程申报记录6）业主满足率统计表

7）年度物业治理状况统计表8）物业检查不合格统计表

9）文件发放、转呈清单

10）各物业业主（业主）意见征询汇总统计表

三、物业治理财务、资金的治理

1、组织机构、人员职责：

1）财务治理组织机构示意图2）财务部门职责3）会计人员岗位职责

4）出纳人员岗位职责5）收款员岗位职责2、规章制度、规定：

1）公司内部财务治理制度3、工作程序、标准：

1）房屋修理基金使用方法4、质量记录、表格：

1）房屋修理基金申请表

2）季度房屋修理基金收支状况公布表3）房屋修理清单

四、设施设备治理

1、组织机构、人员职责：

1）机电安装修理工程部组织机构图2）机电安装修理工程部主管职责3）运行组人员职责4）修理组人员职责5）治理组人员职责2、规章制度、规定：1）总值班治理规定2）配电房治理规定3）水泵房治理规定4）发电机房治理规定5）电气修理治理规定6）供水治理规定7）设备分类代码8）设备编号规定

9）机电安装修理工程部周检规定3、工作程序（含操作程序、标准）：1）机电安装修理工程部动作程序2）柴油发电机操作规程3）停送电操作规定4、纯技术性的规定：1）低压配电柜掌握柜保养2）干式变压器保养3）柴油发电机定期保养4）水泵定期保养

5）水池、水箱的清洗6）风机的保养

7）防盗监控系统的修理保养8）对讲、防盗报警系统的保养9）空调设备的保养

10）火灾报警掌握系统的保养11）自动灭火系统的保养12）防火卷帘门的保养13）烟温感系统的保养14）灭火器的使用与保养15）机电设备修理保养后的检验5、质量记录、表格：1）水泵月保养记录2）设施设备清单3）设备台帐4）设备标识卡5）设备保养规划表

6）设备（机具）外委修理申请表7）设备修理记录

8）设备事故报告单

9）水泵电机半年保养记录10）风机半年保养记录11）值班记录

12）配电房、水泵房巡查记录13）干式变压器保养记录14）发电机运行记录15）发电机季度保养记录

16）配电柜、掌握柜保养记录17）配电柜检修工作票

18）操作票

19）供水系统周检保养记录

20）水池、水箱清洗、消毒工作时间安排表21）水池（箱）加药记录22）水池（箱）清洗记录23）空调月保养记录24）空调半年保养记录25）消防设施月保养记录26）消防设备年保养记录27）防盗监视系统月保养记录28）对讲报警系统半年保养记录29）机电安装修理工程部周检表

五、房屋治理

1、组织机构、人员职责1）治理处机构图

2）治理处工程经理职责3）房屋治理员岗位职责4）收款员职责5）仓库治理员职责6）资料员职责2、规章制度和规定1）仓库治理规定2）物品验证的规定3）物品选购治理规定4）锁匙治理规定5）装饰装修治理规定6）装修巡查规定7）装修验收规定

8）日巡察检查工作规定9）治理处周检工作规定

10）房屋工作检验标准和方法11）办公物品治理规定12）回访工作规定13）业主档案治理规定3、工作程序、标准

1）物品入库工作程序2）物品出库工作程序3）接待工作程序4、质量记录和表格1）锁匙发放登记表

2）锁匙借还/看房登记表3）放行条

4）治理处周检记录表5）办理装修手续登记表6）装修验收表

7）出入证发放、收回登记表8）处理违章记录表9）日巡察检查记录表

六、安全防范治理

1、护卫人员职责

1）护卫经理/队长职责2）护卫员纪律3）护卫员职责4）巡逻岗位岗位职责5）护卫员职业道德标准2、规章制度、规定

1）护卫员交接班制度2）护卫员仪容仪表规定3）护卫员培训规定

4）护卫员领用物品治理规定

5）护卫员处理问题或紧急大事的原则和方法6）护卫员巡逻签到规定

3、工作程序、标准、标准1）巡逻岗护卫工作标准

2）常见的几种可疑状况及处理措施3）紧急集合方案

4）护卫应急规划和措施5）护卫工作时限的规定6）护卫员训练考核标准7）护卫效劳过程的检验8）护卫工作检验标准4、质量记录和表格1）护卫员交接班记录表2）月岗位安排表3）来访登记表

4）小区治安巡逻登记表5）护卫工作班检表6）护卫巡逻签到表7）护卫训练考核表8）治安大事登记表9）请/销假登记表

七、小区清洁

1、规章制度、规定1）清洁主管职责2）清洁员职责3）清洁员纪律

4）清洁员日工作程序5）清洁员工作应急措施6）房屋楼道清洁规定

7）公共场地和道路的清洁规定8）绿地的清洁规定9）会所的清洁规定

10）地下停车场的清洁规定

11）垃圾清运和垃圾中转站的清洁规定12）垃圾池（箱）的