北京大兴区域写字楼市场研究分析暨商业综合体开发战略报告（下）

北京大兴区域写字楼市场研究分析暨商业综合体开发战略报告〔下〕第2

页7第七局部写字楼需求分析宏观需求环境经济政策对需求的拉动企业总部独栋需求外溢第三产业开展速度快，历经09年金融危机后，继续稳步上升就业人口激增，并呈稳步上升趋势。刺激写字楼市场的繁荣和兴旺。优质写字楼更受青睐。北京第三产业开展情况北京第三产业就业人数宏观需求环境–第三产业开展对写字楼的刺激写字楼需求分析09年，前中国500强企业中，有96家企业的总部设在北京，比例接近20%前30名的企业中，有25家企业的总部设在北京，比例为83%前10名的企业总部全都设在北京，比例为100%方案未来五年新认定跨国公司地区总部超过500家北京具备很强的总部聚集度大型企业总部云集北京，环渤海区域其他大型企业在京设立分支机构的需求存在且在不断扩大总部经济对写字楼需求的刺激写字楼需求分析4北京正全力打造“世界华商中心〞和“侨资企业总部聚集区〞，吸引全球华侨华人高端企业入驻；积极引进国内大企业、大集团来京设立总部和职能机构，依托高端企业增强国际竞争力。总部经济对写字楼需求的刺激写字楼需求分析北京总部办公由CBD区域逐步外溢总部经济对写字楼需求的刺激写字楼需求分析规划政策-CBD未来五年，新区将分三个梯次重点开展十大产业，形成“四三三〞产业格局，即稳固提高电子信息、汽车制造、生物医药、装备制造四大主导产业；支持培育新能源及新材料、航空航天、文化创意三大新兴产业；配套开展生产性效劳业、科技创新效劳业、都市产业三大支撑产业。产业政策–京南“一区六园〞“十二五规划〞经济政策对需求的拉动–政府的一揽子支持方案写字楼需求分析根底设施的巨额投资科技优势向经济优势转变，提升自主创新能力基础设施建设总部经济效益产业发展（高端、高技术现代制造业）打造世界城–世界高端企业总部聚集之都经济政策对需求的拉动写字楼需求分析客户访谈目的针对目前区域内办公物业客户进行深度问访，以期寻求工程区域办公市场空白点，为后续物业定位及产品规划提供切实可行的市场依据。潜在客户需求研究调研方式：面谈调研楼盘：创展中心、金泰国益、锐城国际、世丰国际访谈对象：这四个楼盘内办公企业的员工或负责租售的部门主管客户访谈内容及方式写字楼需求分析9中等以上规模，要求交通方便，物业形象好，购置/租赁均可面积需求：500平米以下，200-300平米为主档次：甲级写字楼为主〔对形象要求较高〕、商住写字楼为辅需求形式：中小型公司租赁为主，局部大公司可考虑购置位置选择：临近商务区、紧邻交通主干线，假设有轨道交通更好大型外贸：约50人左右，需要很好的形象和展示性，300-500平米，多数为租赁中型外贸：约30人左右，150-300平米，购置为主，需要较好的办公形象小型外贸：10人以下，50-100平米，购置为主，商住写字楼为主外贸行业外贸行业访谈公司：利丰贸易效劳(上海)北京分公司、北京八喜博信经贸、北京普麟淇贸易

写字楼需求分析高档写字楼、对形象要求高，租赁为主、能承受相对较高的价格面积需求：一般100-200平米档次：甲级写字楼为主〔对形象要求很高〕需求形式：购置、租赁咨询/律师效劳行业咨询/律师行业访谈公司：北京麦威信息咨询、埃森哲咨询(上海)北京分公司、泰和泰律师事务所写字楼需求分析对写字楼形象要求不高，交通以及写字楼硬件设施有一定要求，租赁为主、承租能力一般面积需求：一般100-300平米档次：甲级写字楼或商住楼需求形式：租赁为主，但购置比例呈逐步增长趋势广告/IT行业广告/IT行业访谈公司：北京海蝶时代广告、北京普华联合广告、北京创讯信息科技写字楼需求分析从业者深访范先生21世纪不动产写字楼市场门店经理整体市场情况——区域现状商务开展缓慢，但整体租赁市场良好，区域商务气氛日渐形成只是时间问题，未来商务开展潜力较强。区域市场供需情况——目前区域市场整体租赁情况较好，但租金水平不高，主要是目前区域内写字楼整体档次及硬件设施较差，缺乏支撑高租金的硬件条件。区域内缺乏真正意义上的甲级写字楼，但存在对应的潜在客户需求，区域现状办公市场尚不成熟，但看好未来开展。汪先生创展中心物业参谋未来市场情况预判——区域目前无高端办公物业产品面世，导致现状整体商务气氛及物业档次较差，但区域规划等因素不容无视，相信未来区域商务会日渐崛起，人们逐步认识到区域的商务、商业价值。写字楼需求分析整体出租率高，但现有工程楼体形象较差，档次不高，电梯等设备老化，车位及商务配套严重缺乏，影响对客户的吸引力。区域内目前缺乏国际标准、地标性的甲级写字楼供给。区域未来规划开展以及交通条件逐渐被认可，未来商务开展态势较好。客户访谈结论写字楼需求分析第15

页8第八局部工程定位写字楼开展机遇分析写字楼定位分析写字楼开展机遇分析北京经济的持续高速开展带动市场对各类物业需求保持较高的增长城市的国际化定位将促使总部经济聚集效应进一步深化，对商务物业的需求也将在规模和档次提出更高要求城市规划更多的是以功能产业布局为重点，已然形成多个商务区和产业园区并行开展模式适时将总部经济开展的目标定位为“世界高端〞，显示了未来良好的投资环境，将增加市场对商务物业的需求对于商务物业没有严格的调控政策，政策较为宽松，市场时机较大经济开展城市定位城市规划投资环境相关政策工程的开展时期处于经济高速开展阶段，具备良好的前景但由于开展期市场存在一定的不稳定，相对也有一定风险需要在定位、产品、规模、入市时间等方面合理控制风险宏观经济写字楼开展机遇分析整体和区域市场的供给量放缓，未来中短期内将对市场压力较小区域市场中开始出现优质产品目前城市东部写字楼供给量巨大，大兴写字楼市场处于起步阶段区域市场中，以小面积单位产品供给为主，多数工程产品品质相对较低。新入市工程产品品质较高，将会带动区域办公市场形象。从市场表现来看，市场供需较为平衡，空置率大幅下降，并位于近年低位，市场需求旺盛。旺盛的需求下，市场将对新兴办公区产生需求供给情况分布情况需求趋势产品开展未来市场压力较小，供求关系稳定。产品的开展会给市场带来一定的开展时机，尤其是针对细分客户的产品，例如低密度写字楼现阶段大多以跨国公司、外地企业集团、以及本地公司为主，对写字楼的需求形成等级梯次整售及大单占据半数成交量，有成为市场主流经营方式的趋势客户特征物业市场17写字楼开展机遇分析开展中的现有行业和已经开始出现的新兴行业将面临着传统写字楼周边日益恶化的交通、有限的办公空间、较高的办公本钱等问题，这些将成为他们寻求新的办公概念的主要原因北京将继续吸引跨国公司、世界500强企业入驻；建设“世界华商中心〞和“侨资企业总部聚集区〞；积极引进国内大企业、大集团来京设立总部和职能机构，市场前景看好大局部租户选址时仍然对传统商务区表现出较高的兴趣，但对交通环境和办公环境的不满在逐步增加在传统商务区以档次较高、单位面积较大的高端写字楼为主企业独栋近期备受追捧，越来越多的实力型企业选择办公环境相对较好的此类产品市场需求动力行业开展扩张趋势选址要求使用特征产业行业的升级变化是工程需求的主要源泉；工程自身在区位、交通、规划条件和景观等方面优势可以满足新兴市场的需求产品的创新也是提升竞争力的必要条件市场需求18写字楼开展机遇分析传统商务区与工程所在区域面对得目标客户群有差异，竞争有限新近崛起的亦庄板块根底条件与本地块类似，其成熟对本工程具有一定的竞争压力虽然工程位处相对远离城市中心的区域，但区域与城市中心有兴旺的道路网相连，道路条件也是市区少有的水平，来往各个目的地方便、快捷市场类似办公物业同质化较为严重，产品综合水平较低，尤其在规划条件、配套设施、硬件水准和物业周边环境等方面未来2～3年的时期内，市场供给量趋紧，本工程应该依据目标市场的开展，分期分批逐步入市，降低开发风险市场研究证明，租售结合的策略可以有效降低初期入市的风险由于市场条件和工程自身条件的因素，应该防止直接同传统写字楼争夺有限的客户群，而依靠产品的差异性吸引成长中的细分目标市场商业区分布位置交通产品空间目标市场入市策略充分发挥本工程在区位、交通和未来产品形态上的优势，增强产品的核心竞争力同时采用适当入市策略，合理分配租售比例保证资金回笼和效益最大化竞争策略19写字楼开展机遇分析地块核心问题：如何突出优势最大化时机

如何降低劣势躲避威胁优势：交通便利、环境优越、可视性较佳做为综合物业的一局部，业态之间形成优势互补区域具有巨大的开展空间，利于高端、高新产业开展劣势：距离传统商务区和政务区距离较远目前该区域做为商务功能的接受度较差从工程的优势来看，工程开展具有好的前景需要通过良好的产品定位和开展策略防止中短期内的风险的影响时机：地块周边产业开展趋势增加了对商务物业的需求现存产品水平有限，市场仍具有一定空间；地块条件可以提供较为灵活的选择，产品可覆盖多种细分客户威胁：南城丰台、亦庄商务区相对成熟，将对工程产生一定压力周边产业园的的政策优势和本钱优势，对工程产生威胁地块条件20写字楼定位分析企业特征发展特征选址动机行业的开展和业务的转变，提高了使用者对办公物业的需求有所转变，对物业的综合本钱、环境条件和可持续开展提出了更高要求现有客户群对新的办公概念接受较快，对低密度办公物业逐步接受现有客户群:分析传统客户群的变化和对工程目标客户群的影响多数企业在京开展业务已经已超过5年随着政策的调整和业务升级，越来越多的企业聚集或扩大规模除了规模转变之外，职能方面也将有较大转变，不少企业将相对独立的运营规模增大，综合办公本钱本钱增加职能转变，一些企业需要将一些相对对客户依赖较少的部门分拆，例如售后效劳和研发除此之外，一些企业还寻求在形象上更加独立和具有实力对现有办公物业在形式、设施、环境、交通等方面的不满足目标客户分析21写字楼定位分析企业特征发展特征选址动机新兴客户对办公物业在物业品质、环境、办公条件、空间、综合办公本钱方面较传统办公物业提出了更高的要求新兴客户群:新出现的企业群体的特征和对工程的影响这些企业在其他地区已经开展成熟，在北京的起点较高由于受政策和资金的支持，这些企业都具有一定的规模高新企业开展迅速，对物业规模的需求也增长较快目标客户分析22写字楼定位分析企业特征发展特征选址动机低密度办公物业产品在环境、空间、个性化和专享性方面的特殊性是吸引一些这类客户的原因特殊客户：处于特殊选址原因的客户特征和对工程的影响中小规模，私营或股份企业其中有一些是咨询效劳类企业对办公环境具有特殊偏好的企业这些企业开展平稳，多以固定客户为主要效劳对象效劳的客户多以北京南部高新企业为主对宽松的办公环境有较高需要效劳对象位于周边目标客户分析23写字楼定位分析规模：现有客户群300~500平方米左右，一些到达1000平方米以上，少数会到达3000平方米新兴客户群物业需求多在200~500平方米左右，研发企业到达600~1000平方米以上特殊客户群，面积多在100~300平方米之间选址动机：规模增大、节省开支、环境需求、空间需求、效劳对象、特殊偏好使用方式和支付能力：国外企业一般不会购置，国内大中等企业可能会采用购置的方式租金支付能力大体同整体写字楼平均水平相当可以承担的售价大约在16000～18000之间目标客户定位24写字楼定位分析需要把握的市场要点城市开展和产业开展城市多中心的形成加速配套设施的成熟产品的初级化和缺乏形成的升级空间优质写字楼市场表现良好区域行业产业开展趋势突出的优势交通的便利性相对优势的区位条件工程的规模效应和地标效应良好的可视性综合物业的相互支持产品定位方向25写字楼定位分析销售速度市场特征产品差异2021年，北京第一季度写字楼季内吸纳量接近20万平方米，区域市场月销售7000-8000平米左右售价较低的工程销售也较快承接传统商务区外溢办公需求，新建商务区办公单元面积相对较小，标准层面积在1500平米左右区域写字楼租赁市场炽热低密度办公物业逐渐受到认可，上市将会引起较多的关注企业独栋产品可到达每月3.6万平方米左右的销售水平考虑到这几点因素，预计推向市场的写字楼总规模消化周期不多于3年整售企业独栋产品占30-40%，标准层面积控制在100-150平米之间散售产品占20-30%，标准层面积控制在1500-1700平米之间出租产品占30-40%，标准层面积控制在1500-1700平米之间产品规模及配比推定26写字楼定位分析外部条件内部条件卖点开掘27写字楼定位分析开展策略28城市主要商务中心之一代表性行业聚集商圈超越区域的服务对象和物业品质目标写字楼定位分析29写字楼定位分析配套设施30写字楼定位分析通过参照目前在售工程售价，综合各方面的因素进行修正，得出目前本区域类似写字楼的售价大致为18500〔元/平米〕定价策略31写字楼定位分析分期策略32写字楼定位分析案例举例33案例——建外SOHO工程概况：工程占地13万㎡，总建筑面积约为70万㎡,有2069户。规划特点：由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园和会所。周边配套齐全且工程内部建设了齐全的配套设施。产品特点：以公寓为主，户型面积小，保证了单价的提升。建外SOHO写字楼定位分析34案例——建外SOHO建筑体建外SOHO16条步行商业小街，300个沿街店铺，20个双层花园，将把这里点缀成都市生活的乐园写字楼分为南北两座，整栋楼通透明亮，简约现代27*27米的体量，体型细长，白天透明，夜晚发亮。SOHO公寓楼18栋楼上下错落，异常生动外部简约．内在丰富，外表冷酷建外SOHO写字楼定位分析案例——建外SOHO建外SOHO规划其所有商铺分布在建筑的一、二、三层，一、二层全部临街开门，三层那么乘滚梯直达公共院落建外SOHO在居住概念上强调了“小〞，街道的尺度小，广场小建外SOHO从喧闹交通到宁静花园．从繁华商业到自然河景采用30°旋转在设计上突出了“无中心、多层次、混合就是活力〞的理念，使其商业街呈现出更丰富、更亲切的空间情态写字楼定位分析案例——建外SOHO建外SOHO购房动机：该片区出租容易，升值潜力大在附近工作，周边生活便利客户分析置业目的：以投资为最终目的的买家已经占到70%以上，其余为自用买家。客户来源：外地客户的比例约占54%，外籍约占18%，北京本地客户仅占28%。重点客群分析：2004年，购置金额超过1000万元的客户就有近180人。这些大客户虽然在人数上只占总客户数量10%，但他们的累计购置金额占整个工程总成交额的比例高达40%左右。这些大额投资客户主要来自三类领域：1.传统产业，如根底能源产业(煤炭、电力等)，属于利润、风险“双高〞的行业，为了躲避经营风险，将局部可用于扩大主营业务规模的资金转到房地产中来；2.劳动密集型的制造业(如服装、农机、汽车配件等)，现金流稳定，行业利润率已经很低，不需要进行扩大再生产，闲置资金需要进行新的投资；3.高级白领或专业人士，如会计师、律师合伙人，这些人具有高额稳定的现金收入，且对未来开展的预期良好，闲置收入需要指向稳定性较强的投资产品中。

写字楼定位分析第38

页9第九局部财务分析开发进度建议测算假设条件40测算假设条件总体测算总体测算现金流分析假设每期开发产品第一年内销售率为80%，次年三个季度内清盘；销售收入中已扣除销售费用、两税一费；盈利后的销售额未扣除税费、土地增值税等。本次现金流分析未考虑第三期写字楼产品的租金收入第45

页10第十局部设计建议

设计建议区域产品现状

共享大堂时代奥城天信大厦规划为六个U型楼，目前已建设了两座，每座单层面积2500平米主力面积分割500平米以上,从单层面积和主力单元分割来看，整个工程定位为吸引大中型企业自用的写字楼产品天信大厦的单层面积1100平米主力面积分割150-290平米该工程位于围堤道和友谊路交口，可视性好设计建议区域产品现状47设计建议区域产品特征总结48

立面形象简洁、现代，15-17层的高层层的现代化办公楼每栋建筑规模在26800平方米左右，由连接性结构的建筑相连单层面积1600平米左右，层高4.2米；利用“小整层〞的概念吸引一些规模适中，但希望能够有整层办公的中型企业；可以利用连接局部和写字楼的首层安排局部配套商业共7栋，每栋600平米；为5层建筑产品标准满足别墅办公的要求楼层内部采用大开间设计，但预留洗手间和茶水间甚至厨房上小下水位置客户可根据自身要求任意分割针对区域气氛开展之后的一些开展中的中型企业和国有大型企业高层写字楼独栋写字楼中等规模的高档写字楼，总面积7.5万平方米在位置上处于整体工程的代表位置，具有地标性单层面积2000平方米外立面、材料、配套设备均采用甲级写字楼标准持有写字楼设计建议物业类型49

设计建议设计要点50独栋写字楼阿姆斯特丹，阿波罗写字楼设计：SOM该建筑外立面采用了比较传统的石材和现代的玻璃幕墙结合的方式，稳重中凸现前卫的特点。金属的遮阳板增加了建筑的现代气息建筑外观以直线条为主，配以入口天庭和别具特色的船型钟楼，成为区域的标志性建筑。

设计建议外立面51

持有写字楼Aramco

CorperateHQs，沙特阿拉伯设计：SOM该建筑是一栋总共20余万平方米的综合体，主楼是整个建筑群的中心。建筑的标志性特征是两栋背靠背的弯曲立面的建筑和之间10层楼好的中庭。这样的格局可以提供每个跨度10米的空间，保障了每个办公室足够的自然采光和灵活的布局。外墙的形状、用料和形式简洁实用。特殊的鳞状玻璃幕墙和外层金属构架的使用大大减低了高强度日光的直射和热量。设计建议外立面52SOHO尚都北京国际中心该工程写字楼全部销售，主力单元面积在230-250平米，主要针对投资客户北京国际中心工程标准层面积在1500平米以上，钢筋混凝土核心筒结构，无内柱，使用率高其整体单体规模在3万到5