【房地产上市公司的盈余管理问题及优化建议分析：以中海地产为例10000字（论文）】

房地产上市公司的盈余管理问题及完善对策研究—以中海地产为例【摘要】目前，随着资本市场竞争的不断加剧，上市公司的盈余管理现象越来越普遍，房地产行业作为投资相对较大的国民经济的支柱性行业，其盈余管理行为不仅对投资者的投资决策产生影响，而且影响到中国证券市场的健康发展。不同的时期企业管理者盈余管理的目的、使用的手段不尽相同，使其产生的社会影响也具有显著的差别。本文以中海地产为研究对象，借助于相关的理论和研究方法对其盈余管理行为进行研究，对揭示房地产行业盈余管理的主要目的、动机和采用的方法具有一定的现实意义。本文对国内外相关领域研究成果的梳理和选题背景为切入点。以中海房地产为例分析了房地产上市公司盈余管理的现状及问题，并提出相关措施，这些措施对于规范我国上市房地产企业的盈余管理行为有一定的借鉴意义。【关键词】上市公司房地产盈余管理目录TOC\o"1-3"\h\u4404一、绪论 130442（一）选题背景 132428（二）国内外文件综述 1223131.国外相关文件论述 1284362.国内相关文件论述 112570二、中海房地产的盈余管理现状、问题及原因分析 217378（一）中海地产概况 224178（二）中海集团盈余管理的手段 3158061.调节收入确认时点 3235042.公允价值计量模式变更 4130283.资产减值 510811（三）中海地产盈余管理的问题 6238511.企业财务报表信息造假 634392.损害外部利益相关者的利益 696253.社会资源的优化配置受到不利影响 655464.影响了资本市场的健康发展 7167665.对中海地产的长远利益造成不利影响 76365（四）动因分析 7218551.证券市场有关制度的限制 777892.外部监管缺失 7133693.降低企业所得税 766274.避免违反债务契约 8178945.降低政治成本 829762三、中海房地产盈余管理的对策 813743（一）建立健全会计准则制度 88407（二）加强外部监督体系的建设 921061（三）优化内外部环境 98637（四）加强企业的诚信道德建设 104797（五）适当减少政府对房地产行业的干预 1016760四、结束语 104167参考文献 11一、绪论（一）选题背景随着我国证券市场的快速发展,投资者日趋理性,上市公司年度财务报告中的盈余信息逐渐成为投资者进行投资决策时的重要参考依据。房地产行业作为国民经济的支柱产业,具有高风险高收益的特点,房地产上市公司作为其中的重要代表,其盈余信息更受到许多投资者的关注。然而在我国目前的证券市场上,我国上市公司的盈余管理现象日趋严重,房地产上市公司也不例外。上市公司的盈余管理行为不仅影响投资者投资,对于我国资本市场的发展也是极为不利的,由于房地产上市公司市值在资本市场中占有非常大的比重,房地产上市公司的盈余管理会对整个资本市场的健康发展造成很大的影响。因而有必要揭示出房地产上市公司的盈余管理行为,并提出有效的治理措施,从而保护我国资本市场良性发展。（二）国内外文件综述1.国外相关文件论述在William.Scott关于财会理论的书中，他提出，盈余管理是企业在公认会计准则范围内，为了满足企业管理层自身的利益以及为了使企业的价值达到预定目标，管理层通过对准则所允许的会计政策进行选择或其他利用会计方法进行的行为。KathehneSchipper也提出类似的观点，她认为盈余管理是一些企业经营者为了满足个人的目的，对企业财务信息的结果施加影响。保罗(PaulHealy)和詹姆斯(JamesWahlen)的观点是，企业在生产经营过程中，为了得到更好的财务信息，使投资者对企业的生产经营状况满意，从而影响投资者的投资决策，就会在会计准则允许的范围内对企业的财务报表进行粉饰，或者是通过相关会计政策的选择和会计估计的方式，对企业的会计盈余进行的管理行为。南达等人对盈余管理也持有类似的意见。他们认为企业的管理者为了提高自身的利益，会通过对投资者得到的信息施加影响，从而给企业带来更多利益。企业会通过对会计准则的应用，特别是生产经营的过程中发生的一些具体的项目，都会成为企业进行盈余管理行为所选择的入手点。通过盈余管理，企业可以获得投资者对企业的理解，从而达到企业管理层所预期的目标。2.国内相关文件论述陆建桥(1999)通过对我国亏损上市公司进行的研究之后发现，在我国，以保牌为目的的盈余管理行为无处不在。顾兆峰(2000)通过盈余管理的产生和存在，分析了盈余管理的动机和方法，他认为企业会为了自身业绩和获取资金进行盈余管理，而上市公司更有可能为了股票的发现和避免退市这一目标对企业的财务信息进行管理。由于房地产市场的发展，该行业的盈余管理问题也越来越被重视，相关理论研究也更加深入和多元化，晋峰龙(2009)从新旧会计准则角度上对房地产行业的盈余管理问题进行了研究，研究发现我国房地产行业的盈余管理问题普遍存在，并且新会计准则为上市公司的盈余管理提供了很大空间。曾繁(2009)通过对房地产上市公司的年度财务报告进行的实证研究分析得出房地产行业上市公司的财务报告中存在明显盈余管理行为，一是通过负向盈余管理下调利润以减少税金，二是在效益不佳的年份调增盈余管理以粉饰财务报表，三是在采用盈余管理使各年盈余有了有效的平滑。刘维(2009)使用实证分析法，对我国房地产上市公司财务特征和房地产企业盈余管理的持续性进行了分析，并基于投资角度，认为企业的获利能力大小会影响企业进行盈余管理的动机，企业可能通过盈余管理提高企业利润，从而影响投资者做投资决策，当识别出企业的盈余管理行为时，投资时就应予以警惕。柯萍(2011)对上市公司的每股收益进行实证研究，她收集了上市公司的相关数据并利用.模型以及结合案例，得出房地产行业上市公司普遍存在盈余管理行为的结论，并且总结出数种上市公司常用的盈余管理手段，主要围绕对会计政策和会计估计的选择等方面。本文通过对房地产行业上市公司盈余管理的研究，检验房地产行业的盈余管理行为，提出了一些针对抑制盈余管理的对策及建议。对投资者而言，可参考本文的相关研究结论来评估房地产公司的盈余管理程度，调整高效策略与融资策略;对管制机关而言，可参考找出房地产行业盈余管理程度较高的时期，抓住监管重点，维持经济市场的稳定性;就学术研究而言，可以加强基于房地产行业视角的盈余管理领域的研究。此外，本文研究盈余管理的结论，也可为后续的研究提供参考。二、中海房地产的盈余管理现状、问题及原因分析（一）中海地产概况中海地产集团有限公司是香港恒生指数成份股--中国海外发展有限公司（香港交易所代码代码:0688）的旗舰企业。中国海外发展有限公司1992年在香港联合交易所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河。（二）中海集团盈余管理的手段结合一般企业进行盈余管理的方式方法，并通过对中海集团2012-2015年四个会计年度年报的分析，我们能够得出中海集团进行盈余管理的几个方式:1.调节收入确认时点由于房地产行业不同于一般的商品销售行业，它的销售收入确认有以下几点应该满足，首先必须保证房屋工程已竣工并通过了验收，其次，企业与购货方即客户签订了正式合同，并且经过客户的验收后办理好入住相关手续，最后，企业和客户都按照销售合同的规定，一方收取房款，另一方交付房屋。但是根据房地产行业销售收入确认的特殊性，也随之而来产生了一些问题。(1)在房地产行业中普遍存在预收款这一问题，当工程尚未完工，无法确定房屋的具体大小和其他细节，房屋所有权所附带的风险和报酬此时还在企业身上，尚未转移给客户。这种情况下，房地产企业依然持有房屋的控制权和管理权，但由于工程的成本费用无法准确计量，因此从客户处收取的预收货款不能确认为实际收入。(2)从法律意义上来讲，订立了正式的销售合同之后即使商品尚未交付契约也已经成立，但是在房地产行业中，商品尚未交付、尚未得到客户的验收，就意味着房屋的风险和报酬尚未交移，也就是说不能单一地通过销售合同来判定销售收入的确认时点。在我国，房屋的销售合同有两种形式，一种是在项目竣工前签署的，另一种则要待工程完工并验收之后才签署，并且关于房屋面积和质量问题的处理都有约定。当在项目竣工前签署合同的情况下，就存在客户验收之后对房屋不满意，就可能要求退款甚至退货，从这层意义上来说，房地产企业也不能仅凭销售合同的签订来确认收入。根据相关会计准则，房地产企业应当在签订了销售合同并且确认合同有效的情况下，才能按照合同相关规定对收入进行确认，计入企业的销售收入。(3)一般意义上认为竣工结算的完成与否是确认销售收入的标准，即使房地产项目己经进入完工并接受验收的阶段，但是若没有根据合同进行竣工结算，也不能确认收入。(4)除了上述的几点问题外，在房地产企业确认收入时还存在一个争议，即企业是否必须要根据法定产权的转移来确认收入。表1中海集团2012-2015年预收款项金额变化情况（单位:万元）年份预收款增幅20121993962013194764.2-2.3%2014619711.2218%2015848414.236.9%我国房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。由上表我们可以看出，中海集团的预收款金额变化情况，在2014年比2013年的增幅高达218%，除了销售规模的扩大以外，也存在在2012年减少收入确认对2013年的销售收入进行盈余管理的可能性。企业为了减少当期增值税等的缴纳会延迟确认收入，这时对于投资性房地产这一特殊行业，该操作变得更加方便与普遍。2.公允价值计量模式变更根据我国现行会计准则的相关规定，企业应该在资产负债表日从市场上取得同类或类似的房地产价格及其他相关信息。这就表示企业应当从一个公开的市场报价中取得公允价值，而当无法通过公开市场获得同类项目的市价时，允许使用估值的技术对公允价值进行定价。我国的市场经济发展至今，机制虽然在逐步完善中，但是仍不健全，这就导致房地产行业的市场也仍处在不成熟阶段，在这种情况下，企业无法轻易取得市场上的公开报价，加之房地产行业存在普遍的投机行为，使公开报价更难获取。这就导致了我国房地产行业上市公司只能依靠使用各种评估机构对资产或项目的评估价格来获得相对公允的价值，或者是通过对同类项目的市场价格来作为参考，从而获得公允价值。由于现行的会计准则中并未对公允价值的计量方法做出明确规定，而是指出企业可以根据自身实际情况或企业的实际需要来选择计量方式。一般来说，对公允价值估值模型的设置很容易受到主观判断的影响，加上模型本身的复杂和不确定性以及会计准则中缺乏对模型选择和参数设置的规范，企业更有可能选择关联方的评估机构对目标进行估价，这样一来，得到的公允价值评估结果就有很大的管理空间，因此企业通过操作公允价值的定价来进行盈余管理，满足自身的利益需要，也就成为可能。表2中海集团2012-2015年采用公允价值计量的项目对当期利润的影响（单位:万元）年份采用公允价值计量的项目对当期利润的影响增幅20122942221.820133328867.813.14%20144366736.131.17%20154882312.411.8%如表2，中海集团在年报中指出了集团采用公允价值计量的项目，且在附注中说明企业对存在活跃市场的金融资产或负债的公允价值都采用活跃市场的公开报价确定，并且不会扣除未来对这些金融资产的处置所发生的交易费用。从表中可以看出公允价值对企业当期利润的影响显著增加。首先，万科集团就交易性金融资产在持有期间的公允价值产生的损益计入公允价值变动损益科目，这就对当期的损益造成也影响，而这一部分收益只表现为账面上的“富足”，并不能转化为现金流入企业。其次，万科集团将可供出售的金融资产在持有期间的公允价值变动产生的损益累计计入资本公积，不会影响当期的损益，但是当企业的经营状况不好时，管理层就出手可供出售金融资产，累计计入资本公积的公允价值变动就一次性释放出来，计入损益科目，从而为企业的盈余管理提供了空间。3.资产减值在房地产行业中，会计准则有如下规定，房地产企业的存货和自用房地产转为投资性房地产或投资性房地产转为企业自用房地产时，应当使用公允价值模式进行计量，并且在此过程中产生的公允价值与账面价值之差应当计入当期损益或所有者权益。这一规定使得房地产企业可以通过关联方来规避企业会计准则中关于资产减值损失一经确认不得转回的规定。企业通过签订租赁合同将房地产或存货转变为投资性房地产，使用公允价值进行后续计量，与此同时将已计提的固定资产减值准备予以转回，并且不用计提固定资产的折旧费用。企业再通过将此投资性房地产转为自用房地产，转换过程中发生的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益或所有者权益，再继续对其计提折旧。也就是说，房地产企业可以通过以上的转换方式，规避了企业会计准则中关于资产减值损失的规定，不但能够取得由公允价值变动带来的收益，并且可以降低固定资产的累计折旧费用，增加资产的账面价值。表3中海集团2012-2015年资产减值准备情况（单位:万元）年份坏账准备存货跌价准备可供出售金融资产减值准备持有至到期投资减值准备长期投资减值准备合计201214246.205124109.511586.00260139291.72201316429.95662468.05278898.008201419773.007744.96820517.975201525446.341744.96826187.082从表中我们可以看出，2013年中海集团的存货跌价准备大幅提高，这一现象的主要原因在当年年报中披露为“公司2013年净利润较2012年减少，与计提存货跌价准备的影响基本相当。因为公司在业绩较好时多提准备，以便为随后的会计期间做好“业绩”储备。报告期内市场房价、地价均出现明显调整，基于审慎的财务策略，公司根据市场情况对可能存在风险的项目计提存货跌价准备62468.052元”，在2013年根据最新市场及销售情况，公司对所有项目进行了减值状况的测试，特别针对2012年末计提跌价准备的项目进行了跟踪评估。另外，中海集团在2013年将可供出售金融资产减值准备及长期投资减值准备全额冲销，在当年年报中相关附注部分有如下解释:当可供出售金融资产发生减值时，企业应将公允价值下降产生的损益从所有者权益中转出并计入当期损益。当其他长期股权投资发生减值时，企业将其账面价值与市场上同类金融资产的收益率和未来现金流量的现值进行比对，二者之间的差额作为长期股权投资的减值损失计入当期损益。这些减值准备的计提，是属于会计估计的范畴，计提方法和计提比例的不确定性使得企业利用这一手段进行盈余管理的可能性增大。（三）中海地产盈余管理的问题1.企业财务报表信息造假中海地产季度、中期、年度报表本应该为投资者和其他利益相关者提供信息，是外界利益相关者决策的参考依据。中海地产过度人为调整企业财务报表中的部分财务数据信息，对其加以美化装饰，直接结果就是导致中海地产的实际经营业绩与报表所显示的经营业绩出现出入，财务报表所包含的会计信息质量可靠性明显降低。事实上对盈余管理行为的过度应用，己经成为中海地产会计信息质量下降的主要原因之一。2.损害外部利益相关者的利益对于中海地产的外部投资者或者其他利益相关者，如何来判断中海地产的经营绩效，最重要的一个渠道就是中海地产的财务报表。由于盈余管理导致的会计信息不能被真实、充分的在财务报表中体现，直接影响外界的投资者、债权人、国家监督管理部门等会计信息的使用者对这些公司的财务报表进行准确的分析，不利于这些利益相关者做出最优决策。3.社会资源的优化配置受到不利影响中海地产在发展中一直把自身的经济利益放在首位，企业只会按照公司的需求对财务报表数据进行“管理”，向投资者、国家监督管理部门传递不真实的盈余信息。外界的投资者、债权人及国家部门进而根据中海地产发出的有失偏颇的信息来配置资源，造成社会资源的极大浪费。4.影响了资本市场的健康发展中海地产对盈余的过度调整导致明显的信息不对称。公司的管理者掌握真实的收益、未来投资的风险信息，而外界利益相关者则并没有掌握这一信息，甚至于完全被误导。中海地产盈余管理行为的存在，导致产权双方出现了“冲突性矛盾”，一方是为了获取更大的经济利益，有意增加企业的风险，只不过这种风险并没有被真实披露，另一方却难以对这种行为实施有效监督，导致产权约束被弱化，影响了资本市场的健康发展，最后可能导致资本市场的决策、运行出现失误或者失灵，对我国尚不够健全的资本市场的发展造成极大的破坏。5.中海地产的长远利益受到损害中海地产过度的盈余管理行为，短期内，或许可以给企业的发展带来好处，为了避免退市现象的发生，往往会在连续三年中的某个会计年度调增企业的盈余，这种行为从短期来看，有利于中海地产的自身利益最大化，但是从企业发展的长远來看，这种行为大大增加了企业的经营风险，一旦价值链断裂，中海地产就会面对更巨大的风险，公司市场价值下降，甚至破产等。另外由于房地产行业属于我国国民经济的支柱性行业之一，过度的盈余管理行为在某些情况下甚至会给国家的政策制定者造成误导，使他们对中海地产未來发展趋势的判断出现偏差，最终导致企业长远的经济利益受到损害。（四）动因分析1.证券市场有关制度的限制中国房地产企业数量众多，上市公司中房地产企业的数量截止2012年2月底已经达到了127家。企业数量众多，而资本市场的容量有限，为了进行融资，中海地产的管理者就产生了很强的盈余管理动机调整企业利润，以符合我国制度规定的标准，使企业可以进一步获得增发、配股以及发行公司债券等资格。如果未能够满足这些规定要求，就会被特别处理，甚至导致公司退市。2.外部监管缺失外部监管的缺失，为中海地产进行盈余管理提供了契机。目前，我国证券监管部门对房地产上市公司披露财务数据信息监管不足，少数企业甚至可凭借政府的力量进入证券市场，导致市场配置资源的功能严重缺失。在这种情况下，企业为了提高竞争力，也往往会进行盈余管理。3.降低企业所得税目前，我国实行的会计准则与税法规定存在一定的偏差，这使得企业有机可乘。一般情况下，会计利润作为企业所得税的缴纳基数缴纳企业所得税，随后按照税法的有关制度进行纳税调整。虽然税务管理部门在计算企业所得税时，缩小了企业进行盈余管理的空间，但是企业仍可使用不同的会计方法对企业的净利润进行调节进而对缴纳的税金产生影响。中海地产通过变更房产的折旧年限，在一定的期间将资产的净值扣除残值之后全部折旧完毕，此举会极大的影响企业的合并报表利润。4.避免违反债务契约债权人与企业签订债务契约是为了限制管理者用债权人的资产为企业获利但却有损于债权人利益的行为。如果房地产企业的财务状况越接近于违反债务契约，管理者就越有可能调增报告利润，以减少违约风险。房地产企业因其行业特殊性签订的通常是长期债务合约，企业管理者会将各期收益均衡化，避免偿债能力比率大起大落，从而减少违约的可能性。5.降低政治成本政治成本是指某些企业面临着与会计数据明显正相关的严格管制和监控，一财务成果高于或低于一定的界限，企业就会招致严厉的政策限制，从而影响正常的生产经营。企业面临的政治成本越大，管理者越有可能调整当期报告盈余。特别是特大型房地产企业属于垄断性公司，其报告盈余较高时，会引起媒介或消费者的注意，政府迫于政治压力，往往会对其开征新税，进行管理或赋予更多的社会责任。为了避免发生政治成本，管理者通常会设法降低报告盈余，以非暴力的形象出现在社会公众面前。三、中海房地产盈余管理的对策（一）建立健全会计准则制度为了尽可能避免盈余管理行为，首先需要健全和完善会计准则和制度，更加清晰得界定不同经济业务应该使用的会计方法和估计模型，以保证会计信息的质量和信息披露的真实性。房地产行业的预算机制，使收入确认时点和成本费用的结转以及预收账款的管理，公允价值计量模式的变更，各项减值准备的计提比例，政府监管环节存在的疏漏等，这些环节都使企业进行盈余管理成为可能。而这些问题目前没有一个统一的规范，在会计处理上基本上都是要根据财务人员的职业素质或者顺从企业管理层对企业制定的目标来进行。因此，我国房地产行业迫切需要一个统一的行业会计准则来规范所有的业务流程，加强行业信息的披露以及行业内部统一的可对比的规范。这样不仅有利于行业本身的发展，也有利于国家经济市场的发展，统一的规范使得国家能够更有效地进行宏观调控，实现资源的优化配置。例如，前文指出的房地产行业中的收入确认问题上，由于房地产行业的销售模式有以下几种情况:一次性购买、分期付款、按揭付款等，就可以针对不同的方式确立不同的会计规范，这样一来使会计人员在实践过程中可以更合理地对信息进行归类，从而降低企业管理人员进行盈余管理的可能，使企业和行业的会计信息更加真实可靠。另外，当企业在选择房地产的公允计量模式的时候，在考虑公允价值计量模式变化对企业产生的影响外，还应该把整个行业的信息披露情况反映出来。公允价值计量模式的变化无疑会对企业产生财务上的影响，使利润波动性加大，而且模式的变更也会影响到企业的信息披露成本和监管成本。而计量模式也要与行业和地区的信息披露情况结合，以此提高会计信息质量。会计信息的质量对投资者做出投资决策产生重要的影响，因此在对公允价值的计量模式进行选择时，要考虑到整个房地产市场的成熟程度和投资者的理性程度，避免投资者过度投机而引起公司股价大幅度波动。因此，企业应该围绕公允价值计量模式来建立健全相关的会计制度，在选择计量模式时要对其可靠性进行评测，谨慎选择计量模式。（二）加强外部监督体系的建设选择一个与企业完全没有利益关联的会计事务所，才能解决企业外部监督体系的公平公正问题。与企业没有利益关联，会计事务所就可以大胆发现并对上市公司的盈余管理问题进行披露，并且没有了企业利益的约束，审计这一环节也才能够真正成为制约企业的盈余管理行为的力量。房地产行业受到政府相关部门的监管，为了防止企业过度的盈余管理，监管机构可以建立一个预警机制。例如对企业的财务信息中公允价值的变化范围，各项减值准备的计提比例，非经常性损益所占比重，或者预收款项的变化程度等数据进行监控。如果企业的上述信息有了大幅波动，即使不是人为的盈余管理的结果，也代表着企业的生产经营某一环节出现问题，有助于及时提醒企业和投资者关注这些问题。房地产行业作为我国经济社会的主导产业，这也就使得对房地产行业的外部监督体系应该更加完善和健全，才能保证其健康稳定发展。首先房地产行业上市公司应该提高其财务信息披露程度，保证财务信息和生产经营信息的及时准确披露，其次，会计事务所和监管机构应该起到外部监督作用，对房地产行业的相关新闻和动态予以关注，及时敦促上市公司真实反映各项信息，减少管理层的盈余管理机会。（三）优化内外部环境首先，要控制企业的盈余管理行为，就要优化企业的内部环境。一是要完善公司治理结构，二是要健全内部控制系统。如果企业内部治理结构完整，将大大降低企业管理层进行盈余管理的机会，并且大大增加盈余管理的实现难度。另一方面，健全企业的内控体系，这就要求企业严格执行会计准则的相关规定，防止会计失真情况的出现。建立健全上市公司的内部环境体系，即可以提高企业的经营和管理，又可以预防和监测企业在会计处理上的错误，对会计信息进行监督，也从企业内部保证了财务信息的真实性和可靠性。（四）加强企业的诚信道德建设虽然通过外部手段可以对企业的盈余管理行为进行约束，使披露出来的会计信息可以反应企业真实的财务状况和生产经营状况，但是诚信建设依然非常重要。如果经济市场上的参与者没有诚信，制度规范也无法起到改善市场环境的实质性作用，只有当诚信道德深入人心，用道德规范来影响整个市场经济，才能维护整个市场的良好运行，才能使我国的经济产生质的飞跃。政府应该做好诚信观念和诚信意识的强化工作，将道德和教育相