2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法笔试历年高频考点试卷带答案

2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法笔试历年高频考点试卷带答案卷I一.单项选择题(共10题)1.政府对土地的垄断会导致中国房地产价格（）。A.上升B.下降C.不变D.不相关正确答案：A,2.回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去正确答案：C,3.正常成交价格的形成条件不包括（）。A.公开市场B.交易对象本身具备市场性C.较短的期间完成交易D.买者和卖者都具有完全信息正确答案：C,4.专家证词属于下列哪种形式的估价报告()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告正确答案：D,5.某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的楼面地价为（）元/m2。A.1800B.3600C.4400D.11000正确答案：C,6.估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2015年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告应保存至（）。A.2025年6月30日B.2025年9月30日C.2035年6月30日D.2035年9月30日正确答案：D,7.防范估价风险的最后一道防线是()。A.撰写估价报告B.审核估价报告C.出具估价报告D.估价资料归档正确答案：B,8.某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按建筑面积计算的价格为3295元/m2，该套住宅按套内建筑面积计算的价格为（）元/m2。A.3000B.3277C.3500D.3599正确答案：C,9.()在本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。A.估价目的B.估价时点C.估价程序D.估价做业正确答案：A,10.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见C.房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格正确答案：B,二.多项选择题(共10题)1.下列属于土地使用管制的事项有()。A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通用地B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0D.甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E.某宗土地只能用于商业房地产开发正确答案：A,C,E,2.受租赁合同租金水平影响的房地产价值包括（）。A.无租约限制价值B.出租人权益价值C.承租人权益价值D.租赁权价值E.抵押权价值正确答案：B,C,D,3.房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（ ）。A.组合完成的功能B.立体空间C.该实体的质量D.相应的配套基础设施E.有形的实体正确答案：A,C,E,4.在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括()。A.拟采用的估价技术路线和估价方法B.拟调查搜集的资料及其来源渠道C.预计所需的时间、人力、经费D.估价作业步骤和时间进度安排E.违约责任正确答案：A,B,C,D,5.下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有（）。A.当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品B.对正常商品来说，消费者收入增加，对商品的需求增加C.当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加D.房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上E.当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求正确答案：B,C,6.从理论上讲，可按（）分摊高层建筑地价。A.建筑物价值B.房地产价值C.土地价值D.建筑面积E.楼层正确答案：B,C,D,7.投保火灾险时的保险价值包括（）。A.遭受火灾毁损的建筑物价值B.遭受火灾毁损的土地价值C.连带损失D.租金损失E.遭受火灾毁损的建筑物重建成本正确答案：A,C,D,E,8.下列选项中，属于其相关定着物的有（）。A.摆放在房屋内的家具B.摆放在房屋内的电器，挂在墙上的画C.在地上临时搭建的帐篷.戏台D.埋设在地下的管线.设施E.建造在地上的围墙.假山.水池正确答案：D,E,9.不属于影响房地产价格的自身因素是（）。A.社会因素B.区位因素C.经济因素D.权益因素E.实物因素正确答案：A,C,10.下列选项中，属于“完全市场”必须同时具备的条件有（）。A.同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B.买者和卖者的人有限C.买者和卖者都有进出市场的自由D.买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格E.销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化正确答案：A,C,D,三.判断题(共10题)1.若某些因素对房地产价值的影响可用数学模型量化，有些因素难以用数学模型量化，注册房地产估价师可根据经验判断进行调整，体现出了估价既是科学也是艺术的特性。（）正确答案：A,2.稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。（）正确答案：A,3.现行城镇基准地价是在土地使用权出让和转让中形成的地价，而不是通过评估确定的地价。正确答案：B,4.某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（）正确答案：B,5.成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。（）正确答案：B,6.某国有企业持有一宗尚未开发的房地产开发用地，目前其价格已上涨了50%，根据有关政策规定，该企业需清退房地产开发业务。运用假设开发法评估该房地产开发用地的转让价格时应选择被迫转让开发前提。（）正确答案：B,7.被征收房屋价值的补偿应包括属于被征收人的、被征收人搬不走的不动产价值的补偿，因此其估价对象的财产范围应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产，其中的被征收房屋理应包含室内装饰装修，因此实践中通常将室内装饰装修与房屋一并评估。（）正确答案：B,8.交通管制对房地产价格的影响中，对于某些类型的房地产来讲，实行这种交通管制可能会降低该类房地产的价值。()正确答案：A,9.城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积率等的规定属于房地产相邻关系的限制。 （）正确答案：B,10.房地产估价原则可以使不同的房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，从而结合估价方法的测算就可以评估出一个更加精准的价值。（）正确答案：A,卷II一.单项选择题(共10题)1.政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（）。A.使用上的补偿B.被征用房地产损毁后的价值的补偿C.被征用房地产损毁前后的价值之差D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿正确答案：B,2.采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是（）。A.已使用年限、耐用年龄、残值率B.有效年龄、预期经济寿命、残值率C.已使用年限、预期经济寿命、残值率D.有效年龄、耐用年龄、残值率正确答案：B,3.某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%正确答案：B,4.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（）年。A.13B.15C.16D.17正确答案：C,5.下列属于房地产影响因素中的自身因素的是（）。A.人口素质B.居民收入C.实物因素D.房地产投机正确答案：C,6.新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法正确答案：B,7.预测某宗房地产未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.667B.1333C.1000D.500正确答案：C,8.专业估价由于是专业机构和专业人员完成.估价结果较科学准确.客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服.认可或接受，这说明专业估价和非专业估价相比（）。A.专业估价提供的是专业意见B.专业估价具有公信力C.专业估价实行有偿服务D.专业估价要承担法律责任正确答案：B,9.以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查看之日D.未来处置抵押房地产之日正确答案：C,10.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。A.土地面积B.地质条件C.土地位置D.土地形状．正确答案：D,二.多项选择题(共10题)1.关于估价方法的适用性，下列选项中错误的有（）。A.商品住宅同时适用比较法、收益法和成本法估价B.特殊厂房适用比较法评估C.待开发的土地适用成本法评估D.可修复的房地产价值减损适用损失资本化法评估E.在建工程适合假设开发法评估正确答案：B,C,D,2.下列房地产交易中，不需要进行交易情况修正的有（ ）。A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.公司与其员工之间的房地产交易E.相邻房地产的合并交易正确答案：A,C,3.运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有（）。A.静态分析法B.动态分析法C.成本法D.比较法E.总和法正确答案：A,B,4.假设开发法中关于后续开发经营期的说法中，正确的有（）。A.开发经营期由后续建设期和后续经营期构成B.后续建设期和后续经营期可以有时间上的重合C.后续建设期从取得土地的时间点开始计算D.出租经营模式下，后续经营期可以和后续建设期重合E.一般而言，建造期短于建设期正确答案：A,B,E,5.根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法正确答案：B,D,6.预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（）。A.该房地产未来第30年的净收益小于零B.该房地产的合理经营期限大于22年C.该房地产的收益价值小于1276.47万元D.该房地产的收益价值大于875万元E.该房地产的资本化率为18%正确答案：A,B,C,D,7.下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A.完全产权价值B.投资价值C.快速变现价值D.现状价值E.残余价值正确答案：B,C,D,E,8.房地产估价具体采用几种方法估价，主要是由()综合决定的。A.估价的对象所处的区域范围B.估价对象的房地产类型C.所搜集到的资料的数量和质量D.估价对象的权益特征E.估价方法适用的估价对象和条件正确答案：B,C,E,9.下列选项中，属于某宗房地产的位置因素的有（）。A.方位B.坐落C.楼层D.临街状况E.交通条件正确答案：A,B,C,D,10.在求取净收益中，运营费用包括（）。A.房地产持有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费正确答案：A,C,E,三.判断题(共10题)1.实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都可用数学公式或模型来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。（）正确答案：A,2.非专业估价可以不承担法律责任，而专业估价必须承担法律责任。（）正确答案：A,3.在房地产估价中，如果估价目的不同，估价报告的用途也不同。()正确答案：A,4.弄清将拥有的土地权利，包括弄清楚权利性质、使用年限、是否不可续期，以及对该房地产开发项目及建成后的房地产转让、互换、出租、抵押等的有关规定等。搞清楚这些，主要是为了测算开发成本、租金等服务。()正确答案：B,5.层高或室内净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低，所以层高或室内净高越高越好。（）正确答案：B,6.现有房地产应