凌峻地产钦州市中地钦州项目一期产品策划报告

中地-钦州项目

一期产品策划报告

凌峻地产（中国）有限公司

二00六年八月

目录

前言.....................................................................4

第一部分:项目回顾......................................................5

第二部分:产品规划设计理念及原则......................................9

一、产品规划设计理念.......................................................10

二、产品规划设计原则.......................................................11

第三部分:项目一期产品定位............................................13

一、一期开发地块建议.......................................................14

二、一期开发产品类型.......................................................15

三、各地块产品开发组合.....................................................20

四、第一社区总体功能布局...................................................28

第四部分:项目一期总体规划建议.......................................30

一、一期产品规划要点.......................................................31

二、项目一期整体规划布局...................................................32

第五部分:项目一期建筑设计建议.......................................40

一、整体建筑设计风格.......................................................41

二、多层、小高层建筑设计...................................................43

三、多层、小高层住宅建筑细部设计..........................................44

四、别墅建筑设计...........................................................48

第六部分:项目一期户型设计建议.......................................53

一、户型配比建议...........................................................54

二、户型设计要点...........................................................70

三、户型推荐...............................................................82

第七部分:项目一期景观设计建议.......................................98

一、园林风格主题...........................................................99

二、景观规划原则..........................................................100

三、景观规划要点..........................................................103

四、景观各细部规划设计....................................................108

第八部分:第一社区商业产品规划......................................111

一、地块商业开发价值分析..................................................112

二、各商业区业态规划及建筑设计............................................119

三、补充部分...............................................................128

第九部分:项目一期配套设计建议.....................................132

一、会所酉己套...............................................................133

二、幼儿园配套.............................................................136

三、智能化系统设计........................................................138

第十部分:项目“生态社区”要点整合................................140

结束语...........................................................142

刖百

经过与开发商和山鼎设计师事务所的多次交流和探讨，我司就中

地置业钦州项目一期产品策划作出本报告。

在此，我司需要特别强调两个观点：

首先，依据市场变化及时调整项目策略是大盘操作过程中的必然

经历，但短时间内市场的个别变化并没有也不会对本案前期策划的总

体思路造成影响，项目一期产品策划必须坚持前期已经双方认可的对

市场的总体判断、项目整体发展战略、开发原则及首期开发量等重要

结论。

其次，目前钦州房地产市场还处于初级阶段已是无可质疑的共

识，钦州市场远未成熟，消费者的消费观念也远未成熟，现有项目的

数据为我们提供的只是大致的参考方向，而绝非准确的依据！完全依

据现有项目的数据做项目，甚至可能会误入歧途！钦州房地产市场的

发展需要引导，钦州消费者的消费观念需要、可以也必须引导，引导

者，不是别人，一定是本案！

此外，特别感谢山鼎设计师事务所在本报告完成过程中所提供的

友好协助和专业意见。

第一部分:项目回顾

、项目开发理念

新城市主义

新城市社区!新城市生活!新城市文化!

二、项目市场定位

北部湾首席百万平米新都会生活平台

三、项目形象定位

国际人文生活，江畔动感都会

一一引领新城市进程,开启新都市生活

四、产品功能定位

集居住、购物、商务、酒店及休闲

为一体的城市现代综合体

五、目标消费群定位

全面覆盖中端及以上消费群体

六、项目整体规划构想

第一社区（原战略报告中的第三社区）

混合式中高档居住社区，综合容积率：2.9

区域产品类型备注

沿永福大街为高层

多层、小高层、高层、首期先开发C地块，包括

第一社区

联排别墅联排别壁、多层、小高层

混合产品线。

备注：A、由于项目首期开发的C地块位于原第三社区,为方便

以后整体项目的开发思考与论证说辞,将原第一社区与第三社区的说

法对调,便于报告撰写;B、因拆迁等原因首期开发地块将作调整,

在此回顾中暂按原方案撰写。

第二社区

以高层为核心的高档居住区，综合容积率：3.9

区域产品类型备注

沿江部分20—24层，纯板式高层住宅全部南北朝向

沿永福大街为高层

在绿化带与二桥交汇出规

非沿江部分小高层、高层、公寓式写字楼划公寓式写字楼，呼应南

面酒店，成为进入新城区

的形象大门

第三社区（原战略报告中的第一社区）

以高层及低密度住宅为核心的高档居住区，综合容积率：2.7

区域产品类型备注

沿江部分20—24层，纯板式高层住宅全部南北朝向

沿永福大街为高层

独栋、多层、小高层由内

而外排布，并运用水系形

花园洋房、小高层、高层成岛屿空间，提升别墅景

非沿江部分

独栋别墅、联排别墅及酒店观及私密性。

在绿化带与二桥交汇出规

划酒店，成为进入新城区

的形象窗口

七、项目开发分期计划

项目整体开发周期从2006年开始到2012年销售完毕，为期8年,

计划分7期开发。

时间开发量（万）

1期2006-2007年12

2期2007-2008年18

3期2008-2009年20

4期2009-2010年25

5期2010-2011年27

6期2011-2012年28

7期2012-2014年32

合计162

第二部分:产品规划设计理念及原则

一、产品规划设计理念

1、理念阐释

“以新城市主义的思想造城

以都会的精神重塑城市生活

关键词：新城市主义、都会生活

项目以城市运营思想为战略指导原则，在实践过程中坚持与新区

城市的发展紧密结合。主动弥补城市缺陷，推动城市发展，提升城市

价值，同时使项目获得较高的价值认可度。

项目导入都会生活理念，力求在社区的整体规划上满足居民的现

代生活需求，在建筑上体现出社区的都市动感特征，使项目成为钦州

城市现代化建设的划时代作品，成为钦州都市化生活的开创者。

2、理念分解

□将新城市主义的理念引入房地产

新城市主义的核心就是要充分利用城市资源并发挥城市功能的

基本作用，创造高品质，高享受的城市生活。项目在规划时，要充分

考虑到大盘与城市的相互影响关系，积极、充分的利用城市资源及城

市背景，创造符合城市发展，满足居民生活欲望的高品质享受社区。

□极具现代感的都市化建筑群

建筑体现出一个社区的生活方式，表达其独特的生活价值取向。

极具现代感的建筑便是对项目都会生活的形象展示，使消费者从感官

上直接体会社区的生活品位，并在心里形成鲜明、清晰的生活印象。

□高品位的景观生活空间

通过营造健康、舒适、优美的社区环境，丰富和提升居民的生活

内容及生活品质。实现景观环境良好的参与性和欣赏性，实现景观、

人与建筑之间的融洽和谐。使居民不仅得到身体上享受，更有一份让

心灵放松、休憩的享受空间。

□满足现代人多元化的生活需求

大社区居住人口众多，因此在社区整体规划上，要充分考虑到大

量人口聚集对生活配套的高要求和多要求，满足居民对休闲、购物、

教育、交通等多方面的必要日常需求。结合项目区域目前发展尚不成

熟的现状，项目前期的开发应是住宅与商业的混合开发模式。

□构筑和谐的社区邻里生活空间

本项目在规划时应有意识的通过建筑空间营造出邻里生活氛围

感，通过景观及活动空间的组织，增进社区居民之间的日常生活交流。

创造出符合人们内心的现代社区生活空间。

二、产品规划设计原则

1、合理规划原则

充分考虑到当地的地域环境、气候条件及居民居住心理，使本项

目的规划设计既有创新，又能满足钦州的地域特性，从而确保消费者

对项目价值的认可。

2、资源整合原则

加强项目与城市景观的联系，以及与周边功能区域的沟通，促进

功能互补，延续项目景观面。在建筑空间的布局上，充分利用地块周

围建筑景观、生态景观及江景，增强项目外部景观空间的延续性。结

合项目周边教育、行政及工业产业功能的布局，在整体规划上融入产

业发展需求，创造满足城市未来发展需求的城市空间。

3、以人为本原则

贯穿以人为本的思路，以建设都会生活理念为目标，创造一个布

局合理、交通便捷，功能齐全的现代都市生活社区。注重生态环境和

居住质量，建设一个以人为本的现代人居社区。

4、适度领先原则

项目在产品设计上坚持创新原则，建立项目在市场上的绝对领先

地位，提升项目的市场价值认可度，构筑无可超越的核心竞争力。由

于市场整体水平不高，项目不必要一次性进行全面创新，而是每一阶

段做到局部重点创新，便可以在市场上建立领先地位。因此，适度的

领先原则既可以达到项目领先原则，又可节省产品提升成本，保证项

目在市场上持续的强势竞争力。

5、可操作性原则

加强规划设计与建筑设计的灵活性，在保证项目整体品质的同时

为项目的分期实施和营销推广，提供合理、可行、富于弹性的开发计

划和设计手段。针对河东新区的开发建设，以循序渐进的发展模式，

形成良性循环，滚动开发的机制，从而能够适应市场的变化。

第三部分:项目一期产品定位

一、一期开发地块建议

从满足开发条件的多个角度确定一期开发地块。

A、从地块成熟程度分析

第一社区周边已经建成政府大楼、市政广场、艺术馆等，公务员

小区、总工会等也已在建，可以预见这个地块将是未来一年内河东人

气最旺、配套最齐全的区域，地块成熟度最高。相对而言，第三社区

的成熟度最低。在一个还待发展的新城区，与城市建设进程相配合，

更容易推进新区城市化的进程，也可以充分利用周边配套以弥补项目

开发初期配套缺乏的不足。

B、从拆迁进展程度分析

由于拆迁问题，第二社区在一年内暂还不能开发。而第一社区的

C地块拆迁问题也未有定论，必须预留2万平方米左右的土地做拆迁

补偿使用。

C、从城市建设需要分析

永福东大街是城市主干道，是河东区的门面，是将消费者吸引到

河东工作、生活、置业的形象街，因此市政府也希望本案开发时能将

此路段的形象先建立起来。

D、从项目一期产品开发策略分析

在项目开发战略报告中已经明确了本案各阶段的目标客户群定

位，其中一期需要开发针对高端客户群的别墅产品，此类产品的位置

应处于相对较好、受外部影响较小的地块，C地块较紧邻城市主干道

的D地块优势更大；同时，C、D地块之间东西向规划路的沿街商业

建设成形对于给消费者对未来生活产生憧憬和想象的作用非常重要。

综合以上各种因素，我司认为项目一期开发地块选择为：D地块

和C地块同时开发，两地块各开发一部分，C地块预留出至少2万平

方米的回迁用地。

二、一期开发产品类型

（一）、从市场竞争的角度分析

1、市场供过于求，销售竞争压力大

根据前期市场调查结果看，目前钦州仍有近100万平方米的供应

量尚待市场消化，市场供应远大于需求的释放。而现有项目的综合开

发水平较低，当前产品普遍品质不高未能满足消费者需求，消费者购

买驱动力较弱，是有效需求不能充分释放的原因之一，也使市场上出

现个别较优秀项目一枝独秀的消费追捧现象。本项目唯有通过构筑完

整、领先的产品力系统，激发消费者的购买欲望，才能摆脱市场困境。

从一开始就要为项目建立不可超越的强势竞争地位，在消费者心

里形成强烈的居住价值典范形象，在激烈的竞争市场中，以绝对领先

的形象力打造项目的持续销售力。

建立完整、领先的产品力和形象力系统，是项目冲破市场竞争重

围，赢得消费市场认可的关键。因此，在项目产品规划中应充分突现

出主流性、差异化和超前性。

2、多层、小高层成为市场主流产品

从前期调查的结果看，目前市场上的产品类型主要以多层与小高

层为主，有小部分高层。从市场销售情况来看，多层仍然是消费者比

较偏好的产品类型，而小高层产品也已逐渐被市场所接受（赛格广场、

锦绣家园等小高层产品热销），可以预见未来一两年内小高层将成为

钦州房地产市场的主流产品。

小结:

多层、小高层产品已成为钦州置业客群的主力购买产品，在本项

目的产品设计组合过程中，应充分考虑顺应市场消费的主流发展趋

势，并通过合理的优化与创新，提升项目市场竞争力，以获得众多消

费者的青睐。

（二）、项目产品发展战略指导

1、延伸产品线，满足多层次需求

项目每一期的开发规模在当地都相当于一个独立的大盘，根据本

案全面覆盖中端以上市场的定位策略及混合类型开发,确保销售速度

最快的销售控制策略。我们认为，在项目首期产品规划中，既要有满

足中高端消费群体需求的多层、小高层住宅，也要有部分高端产品以

满足较高消费能力客户的需求，例如：联排别墅、叠加别墅等别墅类

产品。

2、全面领先市场产品

全面领先战略包含了项目开发理念的领先，整体规划、园林设计、

建筑设计及户型设计的领先，同时产品类型的创新也是战略的重要部

分。通过引入先进的住宅产品，使居住者获得更高品质的生活享受，

体现出项目高人一等的开发水平。

因此，在项目首期开发产品中，规划小部分创新产品，使得整体

项目在消费者心里迅速建立独一无二的高端市场形象，使项目的领先

性彰现得更鲜明、更有说服力。

（三）、满足市场消费需求

□主流群体

通过消费者访谈，我们得知，钦州绝大部分中高收入阶层对目前

的居住感到不甚满意。其原因主要在于钦州房地产开发水平低，绝大

部分项目仍停留与局部有亮点，整体无提升的概念炒作阶段。使得城

市居民的生活品质没有得到本质的改善、提升，“有钱难得好生活”

是居民消费的一大困扰。

因此，项目首期产品仍将以市场主流消费产品为主，但整体产品

品质较目前市场水平将有较大的提升。例如：带电梯多层、带空中花

园的小高层等等。

□高端客户

绝大部分高端客户处于持币待购的观望状态，他们期望市场能有

令他们真正满意的产品的出现，而这类产品一旦面试，他们就会果断

出手，释放压抑许久的购买欲望。因此，在项目一期规划部分高端产

品十分有必要，例如：联排别墅、叠加别墅等别墅类产品。

（备注：因拆迁补偿问题尚未有定论，在本文中将暂不考虑其需求）

（四）、结论

市场竞争角度项目战略指导满足市场需求

□市场供过于求，只有□多种产品类型混合□充分满足中高端群

建立完整、领先的产开发销售是项目的体的品质生活需求，

品力、形象力才能在重要发展战略。实现高端人群的尊

激烈市场脱颖而出。□优化、提升市场主流贵居住梦想。

□低水平、同质化竞开发产品，以创新产

争，多层、小高层成品为突现项目的独

为市场主流消费产特领先性，建立全面

品。领先市场的竞争力。

□首期项目体现项目□满足中高端、高端消□通过产品局部及整

的超前性及主流性费群体需求。体创新，满足城市中

相结合的特点。高收入人群的需求。

□顺应市场主流，多□以产品创新和提升

层、小高层是项目首建立项目在市场上

期主力产品。的绝对领先地位。

一期项目开发产品

多层+小高层+叠加别墅+联排别墅

三、各地块产品开发组合

（一）、第一社区总体经济技术指标

第一社区总体经济技术指标

项目总用地面积15.92平米

其C地块用地面积7.75万平米

中D地块用地面积8.17万平米

项目地上总建筑面积»42万平米

住宅建筑面积“38万平米

其

商业建筑面积“4万平米

中

配套（幼儿园）0.3万平米

总用地容积率«2.64

说明：

□暂时把第一社区地块中南北向的规划路算入到项目的规划用地

中，使得第一社区的净用地面积增加了约12750nf。

□第一社区的总开发面积仍然保持42万户左右（与战略报告中同）,

从而其总容积率由原来的2.9降至2.64,有利社区规划高档产品,

另一方面对其他两个社区的战略规划不会产生任何影响。

（二）、D地块主要经济技术指标

□D地块住宅产品类型

多层+小高层

＞多层住宅容积率

钦州目前市场上多层住宅的容积率普遍在2.0—2.5左右，对于

低层住宅来讲，居住的品质关键在于社区整体环境的营造及景观空间

的建设，因此建议项目在适当的增加建筑密度，提高容积率的同时，

加大景观投入，提升产品品质。建议项目一期多层住宅的容积率做到

2.5左右。

＞小高层住宅容积率

通常来讲，小高层住宅的容积率一般在2.5—2.8之间。但钦州

当地的建筑规划指标较为宽松，并且目前市场上在售楼盘的建筑密度

普遍较高，消费者也比较能接受高密度的居住空间。因此，当地小高

层项目的建筑容积率都能达到3.0以上，我们认为，D地块小高层的

容积率尽量做到3.0,最大限度的提升土地利用率。

＞多层住宅与小高层住宅的比例分布

I考虑因素、

♦钦州住宅市场仍处于一个初级发展阶段，无论是供应市场

还是消费市场都十分的不成熟，在这种状况下，往往都是

供应市场主导需求市场。

♦城市住宅产品类型的演变与城市本身的城市化发展是相互

推动的，因此，随着城市的快速发展，城市居民的居住形

式也必将更显得的城市化，而小高层住宅就是典型的都市

居住的住宅产品类型。

♦对于目前的钦州而言，小高层已逐渐为消费者所接受，并

且在心理上建立了高价值的认可。

♦多层住宅仍然是市场供应和消费的主流产品，大部分市民

依旧青睐于多层住宅。

城市发展推动产品升级，引导居民消费观念转变，因此，我们可

以断言，多层将逐渐淡出住宅市场的主导地位，小高层将成

为钦州未来居住的主流产品。

【建议】

多层住宅面积比例：25%

小高层住宅面积比例：75%

阐释：

♦多层住宅主要用以满足目前市场上对多层住宅有较强烈需求欲望

的消费者，这部分消费者容易满足也容易发生消费转变，但从心

理上更趋从多层住宅。

♦小高层住宅将成为更多中高端消费人群的置业选择，将成为未来

市场竞争的主流产品。

♦小高层产品的土地价值回报率远远高于多层产品，是项目开发利

润的最主要的部分。

＞产品分布计算公式

假设多层住宅建筑面积为X,多层住宅的建筑面积为Y,那么,

他们总体上存在以下数学关系模型：

「X：Y=25%：75%（建筑面积比例）

lX/2.5+Y/3=8.17（占地面积）

X=5.8

Y=17.5

□D地块总建筑面积

总建筑面积=住宅建筑面积+商业建筑面积+会所

住宅建筑面积：5.8+17.5=23.3万m?

商业建筑面积：临街面长度x进深x层数

【说明】

为了计算简便，沿永福大街和扬帆大道的商业按照平均两层计

算，其余部分按照单层计算，而且采用平均进深计算。

商业面积=(368+212)xl4x2+(225+125)x14«30000m2

幼儿园建筑面积：建议3000nV

D地块总建筑面积：23.3万面+3.0万m?+0.3万面=26.5万

D地块产品开发组合

总用地面积8.17万平米

商业3万平米

住宅23.3万平米

多层住宅5.8万平米

其中

小高层住宅17.5万平米

配套(幼儿园)3000平米

合计26.5万平米

注：商业面积以商业策划部分的计算为最终参考。

(三)、C地块主要经济技术指标

□c地块总建筑面积

C地块总建筑面积=第一社区总建筑面积-D地块总建筑面积

之42万m?-26.5万1112a15.5万nf

商业开发面积：临街面长度x进深x层数

【说明：C地块商业仅有局部为两层，因此，在此先以单层平均计算】

商业开发面积=600mx14m-0.85万疔（商业面积以报告的商业策划

部分计算为最终标准）

C地块住宅开发面积：15.5万d一0.85万而»14.7万m，

（以上为概算面积,C地块住宅的开发面积以下面详尽计算结果为准）

□C地块住宅产品类型

多层+小高层+叠加别墅+联排别墅

多层住宅：

C地块开发的多层主要是为了满足政府对回迁的要求，按照项目

总体回迁约6万平米的总量要求。但回迁户一来有区域选择上的倾

向，另一方面也有部分客户选择其他方式进行拆迁赔偿。因此，考虑

多层住宅占用土地面积大，市场售价不高，开发利润小的缘故，建议

在C地块中预留4.5万左右的多层，以满足回迁及部分市场客户的需

求。

别墅产品：

♦钦州市场上尚未出现真正意义上的别墅产品，因此，本项目的别

墅产品仅仅在结构上就足以造成颠覆性的震撼。

♦别爨是一期产品的核心亮点，重在以别墅满足高端客户对高品质、

高享受居住生活的需求。因此，一期别墅产品应注重性价比，适

当的控制开发成本，避免高成本导致的售价上升，尽量降低市场

购买抗性。

综合以上因素，我们认为一期别爨产品在满足高端市场需求的同

时也需要为后期更优秀的高端产品作市场铺垫，因此建议一期联排别

墅的容积率控制在0.8左右，而叠加别墅无论是居住品质还是市场销

售价格都较联排别墅低一层次，其容积率约1.5左右。

别墅面积：

从别墅开发对项目发展的意义思考

＞别墅产品是项目品质提升的重要支点，使项目与竞争项目有清晰

的档次区分，建立项目高品质市场形象。

＞一期别墅产品为项目后期高端产品的开发奠定充分的市场引导

与铺垫，并为后期别墅类产品规划提供准确的市场依据。

＞从项目产品逐步提升的整体战略出发，前期别墅产品无论在数量

还是质量上都要进行适当的控制。

对于项目而言，前期规划部分别墅产品是必须坚持的发展战略,

但并非项目开发和销售的重点，其体量应有适当的控制。

从市场对别■的需求进行思考

＞目前，钦州尚未出现真正意义上的别墅产品，在高端产品竞争市

场中，别爨仍处于一个空白状态，对于有较高消费能力的人群，

本项目别蟹产品无疑将成为他们的置业首选。

＞项目别墅产品在钦州是一个全新的居住产品，对于市场发展尚不

成熟的钦州，不是所有高端人群都能快速接受，需要通过一定的

市场引导及体验传播。

从消费市场现状来看，别墅产品缺乏成熟的销售市场基础，前期

的别墅购买客户不仅有很强经济基础，也具有很强的消费意识，但客

户的数量将是比较有限的。

因此，前期项目的别墅产品规划既要考虑其对项目发展的重要

性，同时要兼顾到别墅市场的短期去化能力。根据项目目标客户群的

分析结论，我们认为，前期联排别墅控制在80套（总面积约1.8万）,

叠加别墅控制在100套（总面积约2万）左右较为合适，并且有较高

市场销售把握。

小高层产品：

＞小高层产品用地面积：

=总用地面积-多层用地面积-别墅用地面积

=7.75-4.5/2.5-1.8/08-2/1.5=2.35万

＞小高层建筑面积：

=小高层用地面积x小高层容积率

=2.35万itfX3.0=7万平米

C地块产品开发组合

总用地面积8.17万平米

商业0.85万平米

住宅15.3万平米

多层住宅4.5万平米

其中小高层住宅7万平米

叠加别墅2万平米

联排别墅L8万平米

合计16.15万平米

注：商业面积以商业策划部分的计算为最终参考。

四、第一社区总体功能布局

（一）、第一社区总体功能布局规划

本区主要规划为以住宅、商业、及社区配套等为一体的中高档混

合式生活社区。功能布局如下图所示：

□商业用地

根据基地所处位置与城市道路之间的关系，对社区商业进行分等

级规划。地块沿永福大道及与扬帆大道交汇处规划为一级区域商业中

心；地块内扬帆大道中段及社区延伸商业部分规划为二级区域生活配

套中心；其余商业则主要是以社区日常配套功能为主的零散商业。通

过层次分明的商圈规划，使本项目体现出渐进式的都市生活，给住户

营造一个收放变化的城市生活空间。

□居住用地

在C、D两地块中，C地块受城市外部干扰较少，将开发中高端

住宅产品，满足市场前期需求并突现出项目的高品质居住形象。D地

块则主要以多层和小高层开发为主，以此满足地块总开发容积率的要

求并形成整个社区高低错落，变化有致的建筑空间节奏感，突出都市

化的建筑群特征。

□社区配套

D地块西南角的商业部分前期设置为项目大会所及售楼部，利用

其所处位置的良好展示面及便利的交通，使会所成为未来小区重要的

形象展示及客户休闲中心，并获得较高的商业运营价值。

在D地块的西北角设置社区幼儿园，以满足社区居民生活需求，

并且能较好兼顾了第一、第二社区各个地块的住户，便于父母接送小

孩上学。

第四部分:项目一期总体规划建议

一、一期产品规划要点

□示范展示原则

通过一期产品向市场充分展现项目的特色和优点，为整体项目建

立较好的形象美誉度和消费认可度。因此，一期项目开发无论从产品

类型、景观规划到技术指数都要体现出独特的创新和高度舒适的规划

特点。

□产品提升空间预留原则

由于项目总体开发量大，产品开发周期长，因此，在项目各期的

开发过程中必须考虑到后期产品开发的持续竞争力，为将来产品的开

发预留充分的提升空间，为项目销售积聚持续卖点，避免项目后期销

售缺乏有力的市场吸引。

□建立生态标准原则

项目从一进入市场就征服消费者，征服竞争对手，突现大盘势不

可档的优势竞争地位。因此，建议在一期项目规划中，导入健康、生

态居住概念，通过参加各类房地产评比活动，建立“钦州首席生态住

宅小区”的形象。局部冠名为整个项目佩带上了至尊的荣誉，从而推

动整体项目开发、销售。

二、项目一期整体规划布局

（一）、住宅空间布局

多层、小高层穿插排布，形成层次错落、变

化丰富的混合居住空间；

别墅组团独立管理，建筑景观与社区相融；

D地块建筑布局

♦在沿永福大街的商业裙楼上，主要以小高层住宅为主，但局部点

缀2-3栋多层，与南面小区的小高层建筑既有呼应，又有区分，

使得沿街面空间节奏感更丰富。

♦在非沿街的地块内空间，多层与小高层穿插排布，在充分提升土

地利用的同时，使得社区的建筑空间感更立体。

♦充分发挥项目景观资源价值的最大化，在小区内的主要景观区周

边排布小高层建筑，使更多住户共享到社区景观，同时增大项目

的市场销售价值。

别墅组团布局

♦别爨住宅将在C地块内划分出一个独立的组团空间，一方面避免

D地块内住宅过于繁杂。另一方面，前期别墅组团相对独立，有

利于塑造别墅的高品质形象，提升消费者对别墅住宅的认可。

♦考虑到高层退缩大，而形成对土地规划利用的影响，仍然建议把

别墅组团安排在C地块的南面，但在靠近主干道扬帆大道的部分

尽量不要安排别墅，避免路面噪音及商业造成别墅住宅去化困难

的局面。

（二）、社区交通组织

1、总体设想

人车分流，轴线清晰，步步随景

□整体小区实行严格人车分流设计，汽车从车行入口直接进到地下

停车场，行车与地面人性没有任何交叉接触机会，保证社区行人

安全。

□小区内的进出道路系统应有清晰的主次轴线，勾勒出清晰的居住

空间层次，营造缓慢进入家庭的回家线路。

□交通道路景观化，使住户一进入社区就能感受到强烈的归宿感和

温馨感，在回家过程中松弛白天的疲劳，体现社区的人性化规划。

2、小区入口规划

入口的设计主要考虑社区进出的便利性，同时考虑交通对社区安

全及居住的干扰，在符合规划要求的前提下，提升整个社区的生活舒

适度和便利性。

□主入口

根据地块与周边城市交通道路的总体情况，地块南临贯穿城市东

西的主干道永福东大街，将会是未来小区的重要展示面和居民出行的

主要通道。建议将小区主入口设在永福东大街一侧，并充分利用地块

的景观规划大道，展现社区的魅力。使社区与城市的联系更为紧密，

使社区进出与城市道路有机结合，为住户创造便利的生活交通条件。

□次入口

从方便居住者日常出行的角度出发，根据社区周围道路系统的实

际规划，扬帆大道将是小区居民的另一个主要出行线。因此，建议在

地块的西面设置一个次入口，同时，利用地块内的规划景观道设置社

区的另一次入口，以便于住户的日常出行。

□车行入口

为保证城市主干道的交通职能，避免住户行车与城市车行交通过

于密集，缓解小区与城市道路的压力，建议在社区北面设立地下车库

入口。使车主直接从地下车库进入小区，实现小区人车分流，提升社

区生活品质。

D地块入口设置

地下车库入口次入口

次入Ip

主入口

3、社区车行交通

□车位配比

随着钦州经济的快速崛起，居民收入也将K之跃上新的台阶，未

来几年钦州家庭拥有私家车的比例将大大上升。因此，本案应抱着发

展的眼光，以适当超前为原则，预留足够的车位满足日益膨胀的汽车

消费。并根据不同产品类型的消费档次，合理的设置车位配比。

＞别墅住户的车位比为1:1

＞小高层住户车位比为1：0.5

＞多层住户的车位比约1：0.3

由此，我们可以大致测算出D地块地下停车场的建设面积。

组团规模户数车位数停车场面积

X

小高层17.5万m?约1400户700个

30/个25500m!

多层5.8万rtf约500户150个

□地下车库位置

＞由于D地块两面临城市主干道，沿街路段的人流比较密集，为了

避免住户进车引起的车人行的混乱，建议在人流相对较弱的地块

北侧设置地下车库。

（上图红色部分为地下车库）

＞为保证C社区的人车分流，建议别墅产品不采用独门独立车库的

产品设计，而实行集体地下停车，充分利用人防面积降低成本。

□车行系统设计

＞地下车库规划设计

半地下阳光车库一一有阳光会呼吸型生态车库

车库一侧面向下沉式道路，引进阳光和新鲜的空气，避免传统的

地下停车库黑暗、闭塞的不足，车辆通过下沉式道路直接进入半地下

车库。半地下车行体系同时也是组团与外界间的一个屏障，是小区安

全体系的重要组成部分。地下车库在中庭处局部挑空，挑空处做景观

绿化，使车库空气形成对流，形成实实在在的“生态车库”，同时也

把地下室的行人直接引导到地面，回家之路也是景观之旅，真正做到

健康、生态。

消防车道情景化

利用高低错落的植物群丰富沿线的景观层次，将视线引向通道周

边各个景观区，以弱化消防车道的突兀感。同时在不影响通道功能的

前提下，在其周边设置一些盆栽、座椅等，使其更具步道的节奏与尺

度，更加亲切、更加有趣味。

4、人行步道

□步行道路规划理念

以人为本,创造富有生活气息的回归线路

人行步道不仅是居民回家的交通引导，同时也是居民日常休闲、

活动的重要的场所之一。因此，对于社区来讲，人行步道不仅是其重

要的功能组成部分，更是社区内的重要景观体系之一。人行布道的设

计要充分利用道路景观满足居民进入社区以后寻求放松、安全、亲切

的渴望，增添情趣小品、休闲座椅等为居住创造一个可以休闲、漫步、

交谈的惬意环境。

□步行道路划分

分段明确,主次清晰

步行道路系统分段明确，主要道路、次要道路、组团道路设置清

晰合理。

＞一级道路：即小区级道路系统，是贯穿社

区的景观中轴线，社区内各组团景观空间

都将通过中轴景观延伸至各单位组团。

＞二级道路：主要指组团内部相对独立的步

行系统，通过小区交通网的节点，使小区

步行系统能够将各部分的活动空间、景观

联系在一起。

＞三级道路：宅前小径，宅前小径曲多直少,

并在两旁配置一些园林小品，以及层次丰

富的植物搭配。

（三）、景观空间规划

1、总体空间规划

以社区交通干道为景观轴线，

以中心景观为核心，通过景观轴线向组团均衡延伸，

缔造层次丰富的景观空间

□社区交通干道既是居民出入的行用通道，同时也是居民参与社区

景观享受的重要轴线。它是组团景观与中心景观的衔接线，使得

整体景观层次分明，变化丰富。

□中心景观作为整个社区的景观核心，体现出项目的整体园林风格,

是居民日常休闲、活动、娱乐的中心地带。

□通过组团景观的分布，确保社区内各单元住户都能享受到较好的

景观生活，提升小区的整体生活品质。

第五部分:项目一期建筑设计建议

、整体建筑设计风格

雅致简约现代主义风格

新亚洲别墅风格

（一）、风格阐述

1、总体构想：

在结合项目地块状况与当地市场情况的条件下，项目的建筑风格

建议采用雅致简约的现代主义设计风格。多层表现出品位、明丽、典

雅的建筑风格。小高层体现尊贵、高雅、品位气息，别墅塑造出鲜明

的文化感、艺术感，表达都市高贵生活的特征，从而形成具有整体性

的时代生活特质与品位。多层、小高层与别墅建筑风格形成近而不同，

各有特点，三者结合表现出项目建筑整体鲜明的价值追求。

2、建筑风格应用：

□雅致简约的现代主义风格

以简约、高雅、纯粹的现代主义风格，使人们的情感回归于宁静

与自然，现代主义会产生轻松明快、焕然一新的印象。营造出典雅、

品位的现代都市生活特点，符合项目的产品定位与市场定位。

□新亚洲别攀风格

新亚洲别墅风格是融合西方先进建筑技术与东方悠久历史文化

的复合式建筑风格。以休闲生活思想赋予建筑充满情调、诗意的感性

生活特征，营造出一处高贵的上流城市空间。新亚洲别爨风格既体现

出强烈的时代都市感，又糅合了丰富的文化、艺术元素，使得整体上

表现出时尚、品位、高雅的建筑个性。

3、展现都市高品质生活特征：

展现新城市的时尚风格和艺术气息，以现代建筑艺术的特色表现

手法，丰富整体居住环境的观赏性与艺术性。采用明快、亮丽的色调

搭配，利用高品质的科技建材，进一步升华建筑作为住宅的韵味感。

造就现代时尚，内蕴深远淳厚的都市化生活社区。

（二）、考虑因素：

♦本项目的定位于高档生活社区，目标客户群体是城市中高层的消

费者，对时尚、现代并具有雅致品位的建筑有更强烈的追求；

♦项目位于城市新区，周边拥有较多现代感极强的公共建筑，项目

总体风格上应融入周边整体环境，并与之共同塑造出一个具有鲜

明时代特色的新区形象。

♦项目以具有现代艺术感的建筑风格，形成新派的建筑特征，综合

打造河东新区的最为现代、品位、雅致的动感建筑群。

二、多层、小高层建筑设计

1、建筑结构及形式

户户朝南，纯框架结构

♦充分考虑当地日照充足的地域条件，各楼栋均采用南北向的排列

分布，尽量使每个单元住户都能获取充分的采光条件。

♦目前钦州市场上的多层、低层住宅多是砖混结构，无论对于建筑

外型的创新还是居住空间的利用，都有严重的制约性，降低了住

户的居住品质。因此，本项目将采用纯框架结构，提升产品品质,

增加居住舒适度，确立项目在钦州市场上的高档次形象。

（备注：后期在c地块为拆迁补偿建设的多层产品将满足政府降低成

本的要求采用砖混结构。）

2、多层、小高层产品设计

□楼层

多层住宅：6层

目前钦州多层住宅普遍为6.5层，顶层设计为带阁楼的小复式，

但由于顶层居住舒适性相对较低，而且增大套型面积，使得总价提高,

导致其市场销售情况不理想，建议本项目多层住宅建筑楼层为6层。

小高层住宅：9T6层

突显富于变化、层次不一的建筑节奏感，打破以往市场楼盘统一

高度的单调、乏味，塑造较为丰富的空间变幻层次，提升项目整体建

筑空间的布局效果。

□层高：3米

□楼型

板式为主，局部点缀点式楼

板式楼户内的通风、采光性要远远优于塔楼及其他楼型，项目大

部分住宅采用板式楼建筑形式，局部可点缀少量点式楼，既确保项目

的高品质，同时又使得社区住宅空间更为丰富。

三、多层、小高层住宅建筑细部设计

1、建筑立面

简洁、淡雅、流畅

建筑立面以淡色为主，表露一种明快、纯粹的个性追求，尽量突

显出建筑的简约而充具内蕴的品位感。

从人居的角度出发，强调外立面的通风与采光，让居住者可以更

多的感受居住的舒适与自然，通过阳台与飘窗的设计，是建筑与空间

更为流畅地相互融入，使居住者在日常生活中能体会到建筑立面所产

生的细节变化。

2、单体设计

□墙身

以白色等淡色彩作为墙面基色调，使得整体建筑突显出简约、雅

致的现代感，塑造持久耐看的视觉效果。与绿色景观一起融合成一幅

具有时代气质感的i城市新画卷。

i

利用飘窗台，大面积的落地窗以及通透的阳台等元素，表现建筑

物具有立体感与通透感的一面，从而达到项目现代新都市的形象效

果。

□底座

稳重、品质感

底座采用咖啡色或浅灰

色，并且采用品质感较高的材

料，提升建筑整体档次感。在视

觉上与墙身的白色形成差异，体

现出建筑立面的层次。

□屋顶

简约、层次、符号

屋顶对建筑外观及建筑气质的表现起

到记忆点缀作用，使消费者对项目有清晰

强烈的认知符号。为了体现项目整体的现

代气质，建议采用架空飘板式、筐格式、

直板式等简约装饰进行处理，使建筑突显

出一种时尚、现代而富有变化的建筑特质。

□阳台

高、宽、创新

尽可能增大阳台面宽，以提高整个住宅的采光性能，增强住宅与

自然的接触。采用挑高阳台设计，充分扩大阳台的空间感，给予住户

开阔、舒适的私家领空享受。

□架空层

观赏性、参与性

建议项目内部楼宇全部采用底层架空结构处理，以提高整体社区

的绿化率，扩大居民活动空间，营造丰富、健康的绿色生态环境，充

分展现项目高品质生活享受。

架空层主要设置为居民的活动交流空间，点缀丰富的景观元素，

使得社区的整体景观更具延续性，布置儿童游戏场、健身器材及休闲

坐椅等，使架空层空间充满邻里、健康的生活气息。

□入户大堂

清风大堂设计

住宅单元（指小高层）的入户大堂建议采

用清风大堂设计，局部无墙体或以玻璃间隔，一

改单元入口采光暗淡、通风差的不足，使得大堂

与外部景观融为一体，更体现生态化设计理念,

同时也可适当降低建筑和装修成本。

□阳光电梯间

阳光、风景

将传统的室内电梯间改造成带有花园的通透电梯间，一改以往沉

闷的电梯上下楼，使电梯生活成为项目品质生活的一大亮点，充分体

现出项目的生态居住理念。

□空调机位

隐藏、装饰

利用楼体空隙预留空调机位，使得业主

入住后，能将空调外机更安全的隐藏于建筑

体之内，保证整体建筑外观的统一。采用木

质或百叶窗形式，将空调机位转变成建筑表

面的装饰，提升整体外立面的美观效果。

四、别墅建筑设计

（一）联排别墅

1、建筑形式及结构

□楼层：2.5层

钦州现有的别墅（又称占天占地）大都是4-4.5层，底层一般是

商铺，这与别爨居住的实际意义相去甚远，无法满足高端客户对高品

质别墅生活的心理期望，其结构设计是极其不合理的，包括建筑楼层

也跟随了当地自建房的习惯，没有实现优良人居的突破。

由于别墅售价较高，为适当控制总价，增强产品市场竞争力，建

议本项目别墅采用顶层带花园露台的2.5层结构设计。

□建筑结构：框架结构

框架结构不仅结构稳固，而且空间分割自由，居住能根据自己的

个性偏好对房型进行改造，相对砖混结构的固定空间有着较为灵活的

变动优势（叠加别墅同）。

□规划特点

＞容积率：0.8

＞建筑形式：多联排

【说明】

目前，钦州市场上并未出现真正意义上的别墅，消费者对别墅产

品的认知仍十分的表层化。因此，项目前期推出的别墅产品重点在于

户型使用上的创新，使消费者能真正认知并体验到别墅的高舒适、高

品质的居住生活。而不需要一次性把别墅产品从建筑、户型及内外部

空间都做到极致，既不符合项目产品逐步提升的开发原则，而且全面

创新对于陌生市场的推广难度也较高。

因此，一期别墅开发在保证别墅产品结构的情况下，尽量提高其

容积率，减少土地利用成本，获取较高的开发利润。

2、建筑立面

时尚、艺术、雅致

别墅立面颜色以咖啡灰、乳白颜色为主感官旋律，突显具有浓郁

亚洲韵味的建筑气质，体现高品位生活的艺术情趣。通过大面积的玻

璃窗，增添建筑的通透感和现代感，满足消费者对都市时尚生活的向

往，展现高品质的现代雅致生活情调。

3、单体设计

□屋顶

别墅建筑不仅要在整体上营造出雅致、浪漫的高贵生活气质，并

且将成为小高层及多层住宅的重要景观空间。因此，建议别墅屋顶采

用坡屋顶建筑造型，与社区东南亚风情园林一并构筑一幅具有田园美

意的休闲生活画卷。

□庭院

每户House的一层都有超大私家庭院，给住户创造一处悠闲、惬

意的自然生活领域，突现出别爨居住独一无二的高贵享受。同时也是

区别市场“伪别爨”的鲜明特点之一，使高端消费人群对别墅有深的

理解和更高的居住热情。

（二）、叠加别堂

1、建筑形式

□楼层：4.5层，〈户户有天有地》

1、2层为一户，首层带庭院花园，2层有退台花园。3、4、5层

为一户，3层赠送超大花园阳台，顶层带敞开式的大花园露台，使得

每户单位都有天有地，满足当地人的“占天占地”居住习性。

□规划特点：〈一梯一户，独立私密）

下面住户从前庭院直接进入，上面住户从外接楼梯直接入户，

上下两户家庭进出互不干扰，各家庭相对较为独立。

2、建筑立面

明净、典雅

叠加别墅既是社区形象的一个重要形象展示，又成为景观与联排

别墅的情景背景，通过通透的玻璃立面以及具有艺术生活内涵的立面

颜色，突显别墅的时尚而不浮躁，雅致而不沉重。

第六部分:项目一期户型设计建议

、户型配比建议

户型配比推导逻辑图

项目户型配比建议

1、从目标消费群推导项目户型

(1)消费需求档次

一

般

房

地

产

市

场

产

品

档

次

分

布

结

构

项目目标客户群定位为中端以上的消费人群，因此，从市场产品

需求档次的结构可以得出项目户型的配比档次，如下：

高端：中高端：中端=10%:25%：25%

(注：以上消费档次比例只针对普通住宅产品)

从以上数据我们可以推导出，按照经济购买能力的结构层次，项

目户型的档次配比应当遵循其相应的购买力结构层次。

高端20%中高端40%中端40%

项目户型配比档次结构

购买力及户型档次结构户型结构比例

高端舒适四房及以上20%

舒适三房

中高端40%

标准三房

紧凑三房

中端40%

舒适二房

紧凑两房

中低端—

一房

从以上推论，我们对项目户型配比的档次结构有了较为清晰的把

握，三房将仍然是项目户型结构的主力房型，其在整体产品中所占的

比例约在50%-60%之间。

(2)项目目标客户群消费特征

□目标客户群定位回顾

在《开发战略报告》中，我们对项目目标客户的特征及其发展变

化做了详细的描述，对于项目一期的目标客户群来讲，其总体特征可

概括为：

本项目一期的消费者为有一定的经济基础的行政事业单位从

业者、企事业单位的管理者和技术人员、个体私营业主、政府公

务员及另外一部份有高收入的新兴行业工作者和周边县市人员，

他们购买物业的目的主要是“住房享受”。另一方面，他们有一定

的经济基础、较高的文化层次，对购买物业有一定的知识和认识,

真正了解自己的生活追求及所要购买物业的价值。

□目标消费群收入结构细分

收入层次职业特征收入特征（N万/年）购买需求

政府高官)10万♦联排别墅

大型企事业单位决策万♦叠加别墅

顶层)10

层高管♦四房以上大

私营企业主》15万户型小高层

政府中高层、高级公务8万》N》6万

员♦叠加别壁