岳麓区某房地产项目可行性研究报告

目录第1章总论31.1.工程背景与概况31.2.主要技术经济指标71.3.问题与建议8第2章工程投资环境与市场研究92.1.投资环境分析92.2.区域房地产市场分析112.3.销售预测152.4.营销策略19第3章建设规模与工程开发条件213.1.建设规模213.2.工程概况现状213.3.工程建设条件22第4章建筑方案264.1.设计依据264.2.工程设计主题和开发理念264.3.工程总体规划方案274.4.建筑设计284.5.结构设计294.6.给排水设计30第5章节能节水措施325.1.设计依据325.2.建筑局部节能设计32第6章环境影响评价336.1.编制依据336.2.环境现状336.3.工程建设对环境的影响346.4.环境保护措施34第7章劳动卫生与消防357.1.指导思想357.2.职业平安卫生健康对策与措施357.3.消防设计36第8章组织机构与人力资源配置388.1.组织机构388.2.人力资源配置38第9章工程实施进度399.1.工程开发期399.2.工程实施进度安排399.3.工程实施过程控制措施39第10章工程招投标4110.1.工程工程招标投标概述4110.2.工程工程招标投标因素分析4210.3.招标依据4410.4.招标范围4410.5.招标方式44第11章投资估算与资金筹措4511.1.投资估算4511.2.资金筹措45第12章财务评价4712.1.工程评估依据4712.2.财务评价根底数据的选择4712.3.财务评价4712.4.不确定性分析48第13章社会评价4913.1.工程对社会的影响分析4913.2.风险分析5013.3.社会评价结论51第14章研究结论与建议5214.1.可行性研究结论5214.2.建议52总论工程背景与概况1、工程名称：初步拟定工程名称为：东方红城市综合体工程2、承办单位概况单位名称：XXXX房地产开发单位性质：有限责任公司注册资金：XXXXX单位住所：XXXXXX业务范围：房地产开发、销售法定代表人：XXX企业负责人：〔参考写法〕XXX，男，1965年9月30日生于湖南。现年43岁，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月毕业于长沙铁道学院，获学士学位；1986年分配到广州广铁集团任职；1989年调任广州市团委工作；1990年调任广州市花都开发区任副主任；1992年起从事房地产业，创立广州富邦升辉投资，先后在广州花都建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，屡次获得花都区纳税先进民营企业家称号。期间，在加拿大、江西、广东连州、清远及其地区投资房地产开发，其中在加拿大兴建的“锦绣中华城〞是温哥华最大的华人居住小区。2006年4月12日创立衡阳富邦升辉房地产开发，任执行董事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区——湘江明珠。为提高衡阳人民的生活质量、提升衡阳的城市品位奉献力量。建设单位简介：(参考写法)衡阳富邦升辉房地产开发是由衡阳市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。公司负责人吴小平先生于1990年开始涉及房地产,并于次年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发，十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方米的中、高档住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济开展先进企业，公司董事长吴小平先生也屡次荣获“花都区先进民营企业家〞荣誉称号，花都区的主要领导都称该公司“实力较雄厚，开发建设能力较强〞。2006年3月，由衡阳市委领导带队考察组一行5人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发进行了为期3天的考察并参观了其开发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为广州市富邦升辉房地产开发具有实力，具备工程建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中的人文和谐小区。衡阳富邦升辉房地产开发拥有资产2.4亿，其中已拥有土地使用权面积为238亩，按每亩70万元估价〔已完成征地拆迁〕近1.7亿，另外风光带建设投资7521万元。3、可行性研究报告编制依据与委托方签订的咨询协议；国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资工程可行性研究指南〔试用版〕》；国家开展改革委员会、建设部联合颁发的《建设工程经济评价方法与参数〔第三版〕》；《城市房地产开发经营管理条例》；《房地产工程经济评价方法》。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、标准，对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)工程建设的目的、必要性、工程区域概况、工程规划方案及建设内容、工程建设组织管理、工程招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、工程风险分析等方面进行全面论证和研究。5、工程提出的理由工程建设符合国民经济开展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊开展时期，为了促进国民经济的稳步健康开展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济开展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。衡阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的奉献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2023年，我国城镇居民人均建筑面积将到达28平方米，平均每户拥有一套功能根本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将到达15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期开展目标是户均一套、人均一室，力争到达人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定开展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本工程的建设是国民经济开展的需要。②工程对城市建设将起到促进作用2007年12月24日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建设及产业开展思路与对策研究总报告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、开展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。作为“3+5〞新型城市群建设的中心城市之一，其经济开展速度在湖南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“3+5〞城市群开展建设的环境下，长沙市委市政府提出要突出岳麓区城市形象建筑，提高岳麓区城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据湖南省住宅与房地产业2023年规划，未来10年内湖南省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到30.18平方米。目前，区人均住宅面积偏小，而且居住条件相对较弱，与湖南省住宅与房地产业开展规划相差甚远。因此，改善岳麓区人民的居住条件已经成为政府特别关心的问题之一。同时，随着岳麓区经济的开展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使岳麓区城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。东方红城市综合体工程符合岳麓区城市建设总体规划，贯彻了“3+5〞城市群建设的开展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。③解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，局部行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业时机。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，那么可提供40多万个就业岗位。因此，房地产建设投资的增加对于增加社会就业时机有着不可无视的作用，将为增加岳麓区当地社会就业岗位作出一定的奉献。6、拟建地点本工程位于长沙岳麓区枫林三路与麓松路交叉口，总占地面积30492.97平方米，工程近临名校湖南第一师范学院及湖南涉外经济学院。工程两面临街，背靠距火车站，高速道路皆不到三十公里，自然环境优越，道路交通便利。7、预期目标东方红工程拟在占地面积30，492.97平方米的土地上，建设总容积率为4.0，建设密度为42.6%,总建筑面积为121，971.88平方米〔其中商业面积41，971.88平方米，办公楼面积50，000平方米，公寓楼面积30，000平方米，地下停车场面积10，000平方米〕。主要技术经济指标序号工程单位数值1总用地面积㎡30，492.972规划总建筑面积㎡121，971.882.1其中：商业建筑面积㎡41,971.882.2其中：办公楼及公寓建筑面积㎡80，0002.3其中：地下停车场建筑面积㎡10，0003建筑密度%42.64容积率4.05绿地率%30.06拟定工程总投资元587，887，5207财务净现值元145，591，6408财务内部收益率%24.779静态投资回收期月2210动态投资回收期月24问题与建议分析测算过程假定本工程在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产工程开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本工程具备良好的可行性。岳麓区房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程本钱和管理本钱。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介参谋公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。工程投资环境与市场研究投资环境分析国家政治经济形势及有关政策国民经济平稳较快增长。初步核算，全年国内生产总值568845亿元，比上年增长7.7%。其中，第一产业增加值56957亿元，增长4.0%；第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.0%，第二产业增加值比重为43.9%，第三产业增加值比重为46.1%，第三产业增加值占比首次超过第二产业。固定资产投资较快增长。全年全社会固定资产投资447074亿元，比上年增长19.3%，扣除价格因素，实际增长18.9%。其中，固定资产投资〔不含农户〕436528亿元，增长19.6%；农户投资10547亿元，增长7.2%。东部地区投资[14]179092亿元，比上年增长17.9%；中部地区投资105894亿元，增长22.2%；西部地区投资109228亿元，增长22.8%；东北地区投资47367亿元，增长18.4%。全年房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%；办公楼投资4652亿元，增长38.2%；商业营业用房投资11945亿元，增长28.3%。全年新开工建设城镇保障性安居工程住房666万套〔户〕，根本建成城镇保障性安居工程住房544万套。中央经济工作会议将调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀〞，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购置小产权房，继2023年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷〞为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定开展产生了巨大的作用。2、工程开发地区的经济社会情况及管理、政策因素受世界经济复苏乏力、国内经济增速放缓的影响，2023年岳麓区经济呈现出低开态势，二季度以来，随着工业增速显著上升，商贸业新增企业持续发力，工程投资力度不断加大，房地产市场略显回暖，全区主要经济指标企稳上升，整体开展态势良好。

一、经济运行特点

〔一〕GDP实现较快增长，工业拉动作用显著

6月止全区累计实现GDP306.0亿元，同比增长17.5%，较一季度提升6.7个百分点，但较去年同期略有回落，增幅低于去年同期1.6个百分点。在GDP中第一产业累计实现增加值6.0亿元，同比增长0.9%；第二产业累计实现增加值197.4亿元，同比增长23.3%；第三产业累计实现增加值102.6亿元，同比增长9.0%。

分产业看，工业增加值占GDP比重高，拉动作用显著，而第三产业相对滞后。6月止工业累计实现增加值175.1亿元，同比增长25.4%，占全部GDP比重为57.2%，拉动GDP增长13.4个百分点，奉献率达76.3%；第三产业占GDP比重为33.5%，拉动GDP增长3.4个百分点，奉献率为19.3%。

〔二〕都市农业稳步开展，农业生产保持平稳

按照“土地集约化、产业特色化〞的思路，全区深入推进莲花“两型社会〞示范镇建设，大力开展有机农业、循环农业和设施农业，启动两岸农业科技博览园等工程，精心打造生态宜居走廊，都市农业得到稳步开展。6月止累计完成农林牧渔业总产值9.7亿元，同比增长0.9%。

〔三〕工业增速显著上升，龙头企业奉献突出

以中联重科为代表的工程机械制造业企业是岳麓区工业的龙头，其中，中联重科产值约占全区工业总产值的85%。年初，中联重科等受宏观经济不景气的滞后影响逐步显现，导致全区工业增长乏力。2月止规上工业增加值增速仅为5.6%，3月起龙头企业经营情况不断好转，带动全区工业增速逐月加快，6月止规模以上工业实现增加值160.7亿元，同比增长27.3%，增速全市最高，虽较去年同期下降12.4个百分点，但较一季度提升11个百分点。区属规模工业呈持续萎缩态势，6月止32家区属规上工业企业完成工业总产值121061万元，同比下降6.1%。

〔四〕重点工程拉动明显，固定资产投资逐月企稳

年初，受经济低位运行、宏观政策调控趋紧以及天气等综合因素影响，全区固定资产投资增长明显放缓，2月止增速仅为0.5%。区委、区政府及时调整政策，采取有效措施，加快拆迁腾地，推进工程建设，确保了固定资产投资逐月好转。6月止全区完成固定资产投资206亿元，同比增长32.4%，较一季度提升30.3个百分点，增速中心城区排名第二。

工业投资增势强劲，中国电子科技集团公司第四十八研究所太阳能电池产业化基地、湖南湘投金天钛金属高性能钛板带基地等大工程拉动作用明显。投资规模的持续扩大为全区工业经济快速健康开展提供了有力支撑。

重大工程推进顺利，地铁2号线、福元路大桥、湘府路大桥、南湖路过江隧道等跨区工程以及洋湖片区、梅溪湖片区、滨江片区、岳麓山综合整治片区等片区的根底设施投资仍然是投资稳步增长的主要推动力。随着重点工程建设的不断推进，功能全、生态好、风光美、品位高的现代化新城区初现雏形。

〔五〕房地产投资回暖，6月底销售领涨势头强劲

房地产投资方面，年初受国家宏观调控政策及天气影响，市场观望气氛浓厚，很多企业推迟了工程投资开工时间，一季度房地产投资同比出现小幅下降。二季度起随着天气转好、工程推进力度不断加大，房地产投资逐月回暖。在保利·麓谷林语、中海国际社区、绿地·中央广场、奥克斯广场、世茂·铂翠湾等大型工程的有力拉动下，6月止完成投资78.9亿元，增幅较去年同期下降25.5个百分点，但由一季度下降8.4%转变为增长17.3%。

房地产销售方面，3月起全国楼市成交回暖，全区商品房销售呈现出上行迹象。进入5月后，一方面，受“稳增长〞论调、央行下调存款准备金和降息等利好影响，市场需求逐渐释放；另一方面，全区2023区域价值推介月期间推出的“装修补助、学位配套〞等促进住宅刚性消费的措施，备受刚需购置者的青睐，使得岳麓区成为领涨内六区的主力。6月第4周，内六区新建商品房网签套数排行榜前十名中，岳麓区独揽四席。

由于宏观调控政策一直未放松，房地产清淡的局面未得到有效改善，加之去年同期基数较大，6月商品房销售面积较去年同期相比仍为负增长。6月商品房销售较去年同期相比仍为负增长。6月止商品房销售面积83.9万平方米，同比下降28.6%；商品房累计销售额53.5亿元，同比下降20.3%。

〔六〕新增企业拉动显著，消费品市场快速增长

随着区域经济开展环境不断优化，一批成长性好、规模较大的新增企业纷纷进驻，溁湾镇、大学城、望城坡、金星中路等消费中心逐渐形成。在新增单位的有力拉动下，全区社会消费品零售总额在全市增速较去年同期下降1.4个百分点的背景下，逆势上扬，保持了快速增长势头。6月止全区实现社会消费品零售总额85.9亿元，同比增长18.6%，增幅中心城区第一。在全部单位中，限额以上单位实现零售额30.4亿元，同比增长36.2%，增幅同比提升7个百分点。

新增企业拉动作用显著，6月止步步高商业广场和二季度5家区属新增限上企业分别拉动社零总额增长3.1个百分点、3.4个百分点。但汽车4S店作为以往拉动社零增长的主力，今年以来表现平淡，零售额根本与去年同期持平，如宝悦4S店那么出现了小幅负增长。

〔七〕居民收入稳步增加，生活水平不断提高

随着区域经济持续开展，民生工程建设力度不断加强，城乡居民收入稳步增长，生活水平不断提高。6月止，全区城镇居民人均可支配收入15586元，同比增长17.5%，增速中心城区第二。城镇居民人均消费性支出8225.5元，同比增长21.1%，从消费结构来看，居住、家庭设备用品及效劳、教育文化娱乐效劳消费都增长强势，分别增长54.3%、47.8%、52.4%。农村居民人均现金纯收入10489元，同比增长16.6%，增速中心城区排名第二。

〔八〕财政收入“前低后高〞，收入进度不断加快

年初，受经济增长持续放缓、工程建设启动情况不理想等因素影响，全区财政收入呈低开走势，3月止财政总收入同比增长10.4%，较去年同期增速减慢27.9个百分点。二季度起区域经济增长提速、工程建设不断推进、房地产市场有所回暖，同时财税等部门进一步强化征管、细化责任，财税收入进度不断加快。6月止累计完成财政总收入21.7亿元，同比增长21.7%。一般预算收入10.3亿元，同比增长41.2%，其中国税收入0.45万元，地税收入5.7亿元，财政部门收入4.1亿元。财政总收入和一般预算收入均实现“时间过半任务过半〞。

〔九〕招商引资力度加大，完成全年过半任务

6月止实际到位省外境内资金29.7亿元，其中区属16.8亿元，同比增长11.6%，完成任务的50%；引进市外境内资金形成固定资产67.2亿元，其中区属48.5亿元，同比增长17.4%，完成任务的50.6%；实际到位外资2.2亿美元，其中区属0.96亿美元，同比增长9.0%，完成任务的52.0%。

三、经济运行需重点关注的几个方面

尽管从6月份数据来看，全区主要经济指标完成情况相对较好，局部行业开展来势看好，但经济运行中仍存在一些问题值得关注。

1、三次产业结构有待优化。6月止，三次产业结构比为2.0:64.5:33.5，第二产业尤其是工业是拉动GDP增长的主要动力，拉动GDP增长14.1个百分点，奉献率达80.6%，而第三产业开展相对滞后，绝对额及增速均不理想。第三产业增加值占GDP的比重仅为33.5%，增速为9.0%，均为中心城区最低，分别低于全市水平7.2、2.5个百分点。

2、工业开展对单个行业依赖过高。区属工业呈不断萎缩态势，全区工业主要依赖于高新区，特别是以中联重科为代表的工程机械制造行业。近年来，作为优势产业的工程机械产业集群持续开展，带动全区经济快速增长。但过于依赖于单个行业，开展也存在许多弊端，特别容易受宏观政策调控、国际市场冲击、原材料价格上涨等各方面因素影响，将对全区经济造成较大影响。今年年初这种影响已充分表达出来，中联重科受宏观政策影响的滞后性逐步显现，3月止其增加值增速由去年同期的100.2%下降为21%，导致全区规模工业增加值增长率由去年同期的38.9%下降为16.3%，受此影响GDP增速大幅收窄。

3、消费品市场行业结构不优。今年以来，新增企业形成的增长极拉动作用明显，但存量企业由于宏观经济环境及新增企业分流等综合影响，有约40%出现了负增长。传统商贸业特别是汽车零售是近年来拉动全区社会消费品零售总额增长的重要动力，其零售额占社零总额比重在36%以上，从新增企业数量来看，汽车4S店仍占多数。今年以来，汽车消费已逐步进入成熟期，受市场竞争剧烈、消费政策变化等综合因素影响，汽车消费助推消费品市场的优势已显著削弱，长期来看这种不利影响将更加明显。

虽然近几年来岳麓区采取多种举措促使商贸业取得了长足开展，但相对其他中心城区仍缺少有影响力的连锁企业、总部企业，至今全区仍没有一家五星级酒店，限额以上企业拉动作用相对薄弱。缺少在全市乃至全省范围内具有影响力的核心商圈，电子商务、产销一条龙等新兴销售业态开展缓慢，不利于全区商贸业持续快速开展。

四、对策和建议

一是着力开展现代效劳业，培育新的经济增长点。经过近些年快速开展，岳麓区区域功能不断完善、产业根底得到加强，已具备开展楼宇经济、总部经济的条件和根底。应大力引进以楼宇经济为载体的现代效劳业，尤其是资本密集型和知识密集型行业，以培育新经济增长点和长效税源。

二是依托文化教育优势，培育文化教育产业。岳麓区文化底蕴浓厚，教育、科研实力雄厚，具备大力开展文化创意产业的条件。岳麓区大中院校众多，外语、艺术、考研培训机构有着广阔的市场空间，如能够科学引导有效整合形成有品牌影响力的教育培训特色产业，将成为全区开展的一个新的亮点。

三是主打宜居岳麓，完善配套设施聚集人气。良好的生态环境以及“两型〞社会示范建设的广阔前景是聚人气促开展的优势。应加大宜居岳麓宣传力度，打响宜居品牌，使更多的人关注岳麓、投资岳麓。同时，完善社区交通、医疗、便民效劳等配套设施，扭转一些楼盘“有销售无配套〞空置率较高的局面。在此根底上，依托以长郡中学等为代表的中小学校教育优势，开展教育房产，以名校教育资源聚集更多人气，吸引更多投资，进而拉动税收和消费增长。

四是大力推进工程建设，保持投资力度不减。对岳麓区来讲，投资是“三驾马车〞中的“头马〞，根底设施建设和房地产业是拉动经济增长的重要动力。而工程建设那么是投资的载体，应继续强化效劳，加快征地拆迁步伐，优化经济开展环境，促进工程落地，以确保投资力度不减，投资效果落到实处，进而充分发挥投资的“头马〞作用，促进全区经济快速开展。区域房地产市场分析1、岳麓区“十二五〞规划区域分布及特点滨江新城中央商务区：按照引领长沙开展、打造城市名片的要求，将滨江新城打造为集观光休闲、商业贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮等功能为一体的城市核心区。以“三纵九横〞的路网结构为重点，积极完善配套设施；以“三大核心区〞〔中央商务区、生态中心区、活力生活区〕为主体，全力拉开城区建设框架；以“五大景观〞为节点，大力塑造国际都市形象。坚持工程带动建设战略，依次建成世贸滨江大厦、奥克斯商业综合体、民生银行总部大厦等大型标志性建筑群和国际连锁商业街、中央公园和高尚商务楼宇；积极引进银行、保险、证券等公司总部5-7家；努力实现商业与金融两大中心南北相望，人与自然两大系统和谐共生的繁荣局面。梅溪湖国际功能区：按照先导区“未来大河西城市中心〞的战略规划，将梅溪湖打造为国际智力拓展和科技创新中心、国际商务中心、国际居住中心、对外开放的平台和文化旅游新区。以8大社区、8大山群、8个岛屿、3条环形绿化景观带、3座纵跨湖面的桥梁为架构,推进梅溪湖建设。到2023年，全面建成以3000亩湖泊为核心、以国际会展中心、梅溪湖科技研发中心、CBD等高品质建筑群、国际化住宅区为环带，呈放射状布局的城市功能组团，最大程度地实现人、自然、城市三者之间的互相交融。洋湖总部经济区：按照“长沙市生态地标〞的定位，将洋湖垸打造为长沙大河西总部经济基地、高校创业园区、集生态保护与休闲为一体的湿地公园。按照四期稳步推进的原那么，全面完成坪塘再生水厂、白菜湖水利工程；配套建成洋湖城市中心广场、五星级酒店、甲级写字楼、商务和居住楼群，全力打造一个经济兴旺、功能齐全、生态优美的现代化新城区。岳麓山大学城：提升大学城规划开展水平，完善岳麓山大学城控规、详规和专项规划，将岳麓科技产业园作为大学城的拓展区，吸引国内外一流高校进驻大学城创办分院和研发基地，将大学城打造成为知识城、人才城、科技城、文化城、生态城。加快周边“城中村〞的拆迁安置，为高校办学创造良好宽松环境。着力打造大学城经济圈，重点开展商贸零售、餐饮住宿、教育培训、娱乐休闲等多种业态，以锦绣潇湘文化广场、阜埠河路—后湖路和土城头艺术培训基地为载体，建设文化创意产业集聚区。岳麓山风景名胜区：按照“长沙名片〞的精准定位，全面完成“两山一湖〞、后湖、西湖、岳麓山西大门以及核心景区的整治和修复，将总面积达32平方公里的麓山景区打造成为河西的绿色屏障，使岳麓山成为具有国际水准、表达长沙“两型社会〞形象的新名片。2、衡阳房地产供求分析1〕供给分析年份2023202320232023商品房施工面积〔万平方米〕248.14271.49311.58460.13其中新开工面积〔万平方米〕81.4894.4283.99197.84新开工面积增幅33.4%15.88%-11.05%135.55%2023年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了100万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达135.55%,与市场投资呈现着明显的正比递增关系，2023年可以算是一个不折不扣的岳麓区房地产开发年。2〕需求分析年份202320232023商品房施工面积〔万平方米〕86.35107.85120.92增幅14．08%24．90%12．12%从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增长势态，市场需求整体向好。4、岳麓区房地产市场特征分析：综上所述，我们可以对近几年岳麓区房地产市场的特征总结如下：房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性开展关系。增量地供给大幅度增加，存量地减少，住宅用地供给总量增加。商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何工程都不会具有非常明显的优势。5、2023年岳麓区楼市分析①长沙房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实2023年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：1〕房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供给结构的措施将进一步减缓已批准工程的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。2〕住房供给结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方米以下的住房供给将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供给也将大幅增加，大户型住房建设与供给受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。3〕土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供给将更加困难，存量地供给仍会保持增长，但供给总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。②2023年岳麓区楼市走势对岳麓区房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地本钱的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发本钱的大幅度提升，所以2023年楼市房价依然有一定的上涨空间。销售预测1、工程需求分析岳麓区是国家历史文化名城——长沙的主要门户和市辖城区，1996年4月经国务院和省人民政府批准设立，位于湘江西滨，以湘江主航道为界，划江而治，辖15个街道办事处、2个镇，2个景区管理处、2个科技产业园，总面积552平方公里，常住人口80万，人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本工程地处湖南第一师范学院与湖南涉外经济学院两大高校中心地带，工程将利用其的良好生态和区位优势在长沙岳麓区打造出一个人文共生的生态示范工程，以创新的开发理念和居住、投资方式打造长沙高品质、高标准、不可复制的投资/创业型房产，使之成为岳麓区人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。2、工程销售目标群定位本工程规划为长沙地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：一类客户：新兴高科技企事业单位职工本工程周边的大型企业较多，知名的大企业包括中联重科、远大住工等企业职工、衡阳铁路部门职工等等。二类客户：周边的私营业主工程毗临两大学院区，周边的中小私营业主较多，主要分布在两大高校周边的村民，他们具备大批有购置实力的经营商家及商铺业主过万人，目前都住在附近街道，，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。三类客户：周边学校老师岳麓区区学校众多，从小学到大学皆而有之，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购置能力。四类客户：岳麓区公务员岳麓区公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该局部客户主要考虑就近工作就近上班，但由于缺少可投资型的优质物业，不能满足他们的投资或改善居住环境的根本要求，本区公务员必将投资、置业的目光转向本工程。五类客户：长沙及本区在外地成功人士⑥六类客户：各下辖县区、乡镇成功人士“居住农村向城市转移〞，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中局部经济条件较好的必将投资置业眼光投入到市区，对本工程的销售也将起到很大的促进作用。⑦七类客户：各地房地产投资人士2.营销策略本工程拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该工程价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本工程将确定以下推广策略：1、推广渠道①报纸广告长沙晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。②短信推广本钱低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。③影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。④单张派发贯穿工程营销始终的宣传利器，衡阳地方小，人口集中，单张派发能起到良效。营销活动活动一：“东方红开工典礼〞、“东方红开盘庆典〞。活动二：“XX投资团岳麓投资讲座〞。活动三：“韵味岳麓风光带〞摄影图片展〞。活动四：岳麓人说岳麓大型文化论坛。活动五：系列名人讲座。2、媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传本工程，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合各项工程节点，举办各种活动，扩大在岳麓区及长沙市的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。路桥广告：贯穿工程营销始终。影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。报纸：开盘前一月投放3－4次，以及每次新货上市投放1次。单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张涉及到衡阳的每一个角落。短信推广：一般一个月派发4－6次，开盘前每周发送2－3次。公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视销售情况举行。建设规模与工程开发条件建设规模本工程总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,建设内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房〔其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米〕。工程概况现状1、地点与地理位置本工程位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本工程与衡阳市著名的东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，交通十分便利，是一个理想的商业、住家的风水宝地。2、土地权属类别和土地状况本工程开发建设的土地位于衡阳市珠晖区荷花坪154号地区，面积为20,936.7平方米。经衡阳市人民政府国用〔2006〕第A102843号国土使用证批准为城镇单一住宅用地。本工程土地的开发建设规划，已经衡阳市规划局审议通过。工程建设条件1、地形、地貌情况岳麓区位于长沙城区西部，地形呈波状起伏，地势南北低、中部高，由东向西略斜，西部地势平坦，中部为丘陵地带。由于长期风雨侵蚀，形成红土岗地，地质呈酸性。岳麓区整个地势南北低平，中部属丘陵地带，略高。全区处于湘中丘陵向洞庭湖平原过渡地带，地貌类型多样，分布相对集中，山、丘、岗、平组合大体为2：3：3：2，适宜于农、林、渔和城建、交通用地的综合布局。全区成土母质以板页岩风化物为主〔占48.8%〕，其次为第四纪红土，砂砾岩那么集中分布于园艺场、畜牧农场等丘陵地带，土质肥沃的水稻土集中于大托街道，特别是京广线以西湖区湘江沉积扇上，适宜于多种农作物的生长。2、气候条件衡阳地处亚热带，属中亚热带季风湿润气候，四季清楚，光热充足，全年平均气温为16—18℃，日照时数1300—1800小时，无霜期长达260—310天，自然资源极为丰富。①气温年平均气温18.4℃一月份气温3.5℃七月份气温28.3℃极端最低气温-2.9℃极端最高气温38.7℃②降水量年平均降水量1660.4mm年降雨天数150天日最大降水量192.5③湿度最冷月平均相对湿度81%最热月平均相对湿度75%④风风速年平均值2.7m主导风向夏季NNW2.6m冬季NNW2.8m30年一遇最大风速23m⑤最大积雪深度10⑥最大冻土深度5⑦全年日照时数1717.0h3、水文地质岳麓区是长沙首个全国生态示范区，是最适合人居的天然绿岛。它是长沙的“西大门〞，集山、水、洲、城于一体，名山叠翠，秀水绕城，拥有湘江、橘子洲、岳麓山等生态资源，城区依山傍水、风景秀美，蓬勃出浓烈的山水风情。岳麓区拥有森林面积4795公顷，森林覆盖率到达48.4%，一度被人们形象地称为长沙城区的“肺〞。境内有三条河流：湘江、荆江河、龙王港。全年水资源总量约1647万立方米。区域内拥有丰富的自然景观与生态资源，人均公共绿地面积达32平方米，全年大气质量优良率达70%，水质质量到达国家Ⅱ级标准。全区城镇人均公共绿地面积达22.92平方米，高于国家生态示范区一级标准。4、交通运输条件岳麓区区域位置独特。雄居长沙西大门，交通便捷，辐射力强。湖南最大的铁路货运站京广铁路长沙站及石长铁路紧邻辖区；湘江千吨级航道通江达海；319国道、“长常高速〞贯穿东西；城市干道四通八达，已形成“四纵六横〞的道路网状格局，飞跨湘江的五座大桥将岳麓区与长沙市东部四城区紧紧联结，使岳麓区处在湖南优先开展的“一点〔长沙〕一线〔京广线〕〞和湘江生态经济带的战略高地。5、生态环境条件岳麓山在长沙市区之西，东临湘江，面积约8平方公里，古人赞誉其“碧嶂屏开，秀如琢珠〞。唐宋以来，岳麓山即以林壑幽美，山幽涧深闻名。六朝罗汉松、唐宋银杏、明清松樟相当著名；爱晚亭、清风峡、蟒蛇洞、禹王碑、岳麓书院等景观闻名遐迩。这里还葬有黄兴、蔡锷等著名人物。岳麓山春天满山葱绿、杜鹃〔市花〕怒放；夏日幽静凉爽；秋天枫叶流丹，层林尽染；隆冬玉树琼枝，银装素裹，四季风景宜人。岳麓区自然山水资源得天独厚，集长沙“山水洲城〞的城市风貌特色于一体。6、施工条件本工程所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承当施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而湖南省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。7、政策环境本工程的建设符合长沙城市建设总体规划和岳麓区晖区总体规划，贯彻了长沙市政府城市建设的开展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。考虑到该工程投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，我司同时想请示相关部门领导是否可以考虑将本工程纳入省、市重点工程，享受区政府给予的有关有关优惠政策。建筑方案设计依据1、《城市居住区规划设计标准》GB50180-93〔2002年版〕2、《民用建筑设计通那么》GB50352-20053、《高层民用建筑设计防火标准》GB50045-954、《汽车库、修车库、停车场设计防火标准》GB50067-975、《城市规划编制方法》6、《长沙市城市规划行政技术准那么》工程设计主题和开发理念工程建筑设计由亚洲知名设计公司承接，该设计公司接触工程初期，即被长沙岳麓区所蕴藏的厚重文化所折服，即付倾囊之力用建筑的方式让工程所创造的辉煌得以延续、绽放的光辉得以升华。在建筑设计上，以标志为准那么，考量岳麓当地居民的生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。在工程整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打造国际生活标准社区，为业主营造高品位、高质量的居住气氛。工程以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造时尚、情调、健康、向上的国际化社区。在住宅的设计理念上，工程引入了“新都市主义〞、“街区型规划〞、“仿生规划〞等先进设计理论，力求将欧洲经典艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一〞理念有机结合，将和谐生活气氛的营造融入社区文化建设的精神层面。工程总体规划方案1、规划设计原那么①挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；②以销售为主导的分期规划设计，保证工程滚动有序运作；③节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；④人车双路线设计，即相对人车分流系统，防止车流对社区的穿越破坏。2、工程结构和布局本工程总体规划领先于湖南和长沙众多大盘规划，力图表达开发商开展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，工程兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住商业配套，确保该工程能够站在岳麓区房地产业的高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将工程开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业效劳，向人们诠释“新居住文化〞的阳光理念。建筑设计1、主要标准及标准《建筑结构荷载标准》[GB50009-2001]《建筑地基根底设计标准》[GB50007-2002]《混凝土结构设计标准》[GB50010-2002]《建筑抗震设计标准》[GB50011-2001]《建筑桩基技术标准》[JGJ94-94]《地下工程防水技术标准》[GB50108-2001]《砌体结构设计标准》GB50007-2002《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002《高层建筑箱形与筏形根底技术标准》JGJ6-99《建筑地基处理技术标准》JGJ79-2002《人民防空地下室设计标准》GB50038-94《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51：932、建筑风格及立面特点①依照“以人为本〞的建筑设计理念，表达休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分表达。在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼局部用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学建筑立面表达典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。3、建筑户型特色①细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。②充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。③住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。④户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。⑤采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。结构设计1、指导思路在结构设计中充分考虑以下内容：Ⅰ、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。Ⅱ、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。2、结构设计结构的平安等级二级，设计使用年限70年，抗震设防类别乙类，地基根底设计等级丙级，地下室防水等级二级。3、地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。4、使用工具及软件中国建科院PKPM系列结构软件2005年新标准版。给排水设计1、给排水①设计标准《建筑给水排水设计标准》[GB50015-2003]〔03年版〕《建筑灭火器配置设计标准》[GB50140-2005]《自动喷水灭火系统设计标准》[GB50084-2001]〔05年版〕《建筑设计防火标准》[GB50016-2006]《室外给水设计标准》[GB50013-2006]《室外排水设计标准》[GB50014-2006]国家和本地区现行的有关标准、规程、标准等②给水设计Ⅰ水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水小区西侧海棠路上市政给水管管径DN600；小区东侧杨柳路上市政给水管管径DN600。市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。Ⅱ用水量生活用水量Q=1440M3/D〔138M3/H〕；室外消防用水量Q=20L/S。Ⅲ给水系统小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。Ⅳ消防系统小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，并分别从星沙大道及天华路两条市政给水管上接入进水管。小区室外有按标准设置室外消火栓。③排水设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。节能节水措施设计依据为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善湖南省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，JCJ134-2001制定的标准为依据。建筑局部节能设计1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙采用以下节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。①浅色磁砖饰面。②外加保温隔热构造。③采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内外表温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。环境影响评价编制依据《污水综合排放标准》GB8978-1996；《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；《地表水环境质量标准》GHZB1-1999；《大气污染物综合排放标准》GB16297-96。环境现状1、气象属亚热带季风性湿润气候，四季清楚。春末夏初多雨，夏末秋季多旱；春湿多变，夏秋多睛，严冬期短，暑热期长。全年无霜期约275天，年平均气温16.8～17.2℃，年平均总降水量1422.4毫米。水资源以地表水为主，水源充足，年均地表径流量达808亿立方米。除了湘江外，还有汇入湘江的支流有15条，主要有浏阳河、捞刀河、靳江和沩水。2、大气质量现状根据检测结果，建设区域内的SO2、NOX污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状根本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。工程建设对环境的影响工程范围内没有任何污染源，工程建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。环境保护措施1、设计依据《环境空气质量标准》；《城市区域环境噪音标准》；《大气污染物综合排放标准》；《室外排水设计标准》。2、设计原那么①建设工程污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙市有关排放标准。②坚持经济效益和环境效益相统一的原那么，把产生的各种污染减少到低限度。3、治理措施①污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分假设干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪声治理上下压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的根底上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。③固体废物治理小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。劳动卫生与消防指导思想以科学开展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持平安第一，预防为主，综合治理，坚持平安施工，以保障工程施工人员的生命财产平安为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导平安文化，健全工程平安管理制度，落实平安责任，建立长效的平安机制，坚持平安消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。职业平安卫生健康对策与措施1、平安施工保障措施①选择先进、经济、节能、高效的平安技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质平安，从源头上消除事故隐患。②对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。③建立工程平安生产监管体系，创新平安生产监管方式和手段，提高平安生产监管执法装备水平和执法能力。④建立健全工程平安施工应急救援体系。⑤建立平安施工责任制，健全平安施工规章和操作规程。⑥建设工程的平安设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。2、职业卫生健康对策与措施①建设工程的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。②建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。③研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业平安健康管理体系，促进工程职业卫生状况的改善。④落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。⑤加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。⑥建设工程的职业病防护措施应与建设工程工程同时设计、同时施工、同时投入使用。消防设计1、设计依据与原那么《建筑设计防火标准》[GB50016-2006]《建筑灭火器配置设计标准》[GBJ140-90]《自动喷水灭火系统设计标准》[GB50084-2001]《火灾自动报警系统设计标准》[GB50016-98]《建筑内部装修设计防火标准》[GB50222-95]本工程防火设计原那么是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及平安施工、经营的需要。2、总体消防设计本工程为多层建筑,耐火等级为二级。本方案严格遵循国家有关标准，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。3、室内装修防火室内消防应严格按照《建筑物内部装修设计标准》〔GB50222-1995〕执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足标准要求的耐火极限。4、消防道路设计商业局部：四周形成了环形路，消防车能到达大局部位置。住宅局部：住宅四周已有环形道路，小区内设不小于4米的环状道路。5、水量室内消火栓用水量：30L/S室内消火栓用水量：25L/S自动喷水用水量：30L/S6、室内消火栓系统小区的四周按标准设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。7、室内消火栓系统小区内的各栋每层均按标准要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时到达室内任何部位。8、自动喷水系统小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。组织机构与人力资源配置组织机构董事长XXXX房地产开发是由〔公司简介〕并经XX市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，组织结构图如下：董事长总经理总经理销售部工程部财务部技术部管理部办公室销售部工程部财务部技术部管理部办公室人力资源配置XXX房地产开发现有职员XX人，其中高级职称XX人，中级职称XX人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，完全能满足企业现阶段开展和本工程顺利实施的人员需要。工程实施进度工程开发期2023年9月至2023年3月为工程主体工程建设期。工程实施进度安排工程总体工期时间为1.5年，从2023年9月至2023年3月。2023年9月，完成工程规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；2023年10月，工程主体完工；2023年12月，整体配套、景观等完工；2023年3月，完成工程扫尾工程和辅助公共设施的建设。工程实施过程控制措施1、工程进度控制措施在工程实施过程中,工程领导小组应专门设置工作小组,对工程进度方案实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度方案的调整和完善。检查方法有以下三种:(1)建立工程实施进度报表；(2)派出常驻人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。2、工程质量控制措施工程实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话〞的原那么，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。3、工程资金控制措施在工程实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用工程资金；要建立、健全工程会计核算和内部稽核制度，对工程资金实行全过程的财务管理与监督；要严格工程资金竣工决算，标准工程的业绩考评和追踪问效。工程招投标工程工程招标投标概述招标投标是国际上通用的交易方式，是一种标准化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标工程质量优化。1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。改革开放以来，我国经济有了飞速开展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态沉着面对市场新一轮竞争。2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。4、招标程序标准、操作简单、节省时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过标准的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化公平性竞争与择优选定是招标投标的根本属性，是招标过程的首要条件。随着我国参加WTO和经济的飞速开展，企业的采购行为将进一步标准化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的开展作出更大的奉献。工程工程招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标工程往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标工程成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标工程的失败。1、业主与招标机构的配合是否默契是招标工程成功的根底。首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。

其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标工程实施过程中，采购业主与招投标机构“步调〞、“口径〞一致，不致产生误导投标人的结果。第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该工程招标过程中形成良好的竞争气氛，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标工程成功的关键。采购业主在工程纳入招投标前有时会与局部投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。3、招投标程序的标准运作是招标工程成功的坚实支柱。近年来，我国《招标投标法》及招标方法的管理规定相继公布，国家对企业通过标准招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相关招标管理规定，视经济效益为其最高的追求目标，从而给标准操作的招标机构带来巨大的冲击。4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标工程成功的根本保证。招标从业人员在招标工程中应树立“效劳〞意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标工程中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守《招标投标法》和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。5、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标工程的成功提供有力的技术支持。招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系，那么在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标工程由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主那么可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招投标工程的成功是一个有力的保障。6、做好招投标工程的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标工程成功的一个重要条件。一个招投标工程的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了工程前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，工程开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标顺利实施。在工程定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪工程进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全表达其优点和益处。招标依据根据《中华人民共和国招标投标法》、湖南省开展和改革委员会制定的《湖南工程建设工程可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》及《湖南省实施<中华人民共和国招标投标法>方法》第十一条之规定，到达以下规模标准之一的，必须招标：①施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；②重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；③勘察、设计、监理等效劳，单项合同估算价在30万元人民币以上的；④单项合同估算价低于本条第①项、第②项规定标准，但工程总投资额在1,000万元人民币以上的。招标范围序号名称招标情况备注不招标招标1工程勘察、设计招标2土方工程招标3桩基工程施工招标4土建工程施工招标5装修装饰工程招标6水电工程招标7小区绿化、景观塑造招标8小区道路及根底设施施工招标9重要设备、建筑材料等物资的采购招标10工程监理招标招标方式工程招标均采用公开招标的方式。工程的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及根底设施建设，重要设备、材料等物资的采购，工程监理宜采用委托招标的组织形式。投资估算与资金筹措投资估算1、法律依据Ⅰ、国家和有关部门公布的有关投资的政策、法规；Ⅱ、国家发改委《投资建设工程可行性研究指南〔试用版〕》；Ⅲ、中国建筑工业出版社曹善琪主编的《民用建筑可行性研究与快速报价》；Ⅳ、国家开展方案委员会、建设部《工程设计收费基价表》；Ⅴ、《中华人民共和国土地管理法》；Ⅵ、《中华人民共和国城市房地产管理法》；Ⅶ、中华人民共和国国家标准GB/T18508—2001《城镇土地估价规程》。资金筹措1、资本金筹措本工程自筹资本金为487，887，520元〔约占总投资的83%〕，全部用于本工程的开发和建设。2、债务资本筹措本工程债务资金约100，000，000元，全部用于本工程的开发和建设，通过向金融机构融资解决，按2年期利率7.56%上浮标准计算，本金及利息拟用销售款进行归还。3、资金来源落实情况房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除有关税费后用于投资；假设资金还短缺，那么通过金融机构借贷来弥补。本工程开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资工程资本金比例的通知：房地产开发〔不含经济适用房〕工程资本金比例提高到35%及以上，本工程自有资金487，887，520元元(约占总投资的83%)，向金融机构融资100，000，000元(约占总投资的17%)，本工程已考虑以销售回款补充建设资金。财务评价工程评估依据1、建设部公布的《房地产开发工程经济评价方法》〔第二版〕；2、国家现行的财税制度和有关法规。财务评价根底数据的选择销售价格按照建设本钱及营销部门提供的数据确定；营业税：税率为5%；城市维护建设税：按实际缴纳增值