请回答2024-北京商业地产市场年度总结及展望

2024年1月2024北京商业地产市场年度总结及展望前言北京商业地产市场年终总结系列已经连续发布2023和挑战这一年来我们已经分析得很多了，也欢迎2024场会如何发展――下行的领域会触底反弹吗？企稳的市场能够保持平稳复苏态势吗？疲弱的需求活动和延后的谈判决策会重回正轨吗？位一同向2024回答和预判。米阳华北区研究部负责人仲量联行2请回答2024——北京商业地产市场年度总结及展望目录2023市场速览 042024年市场展望楼租金走如会触底？ 062025年上半年触底企稳。简2024300/需242025年上半年触底企稳。未来的楼需求还现爆发式的？ 08计中长期内将激发更多元化的潜在需求。需主要来源将由增求未来业计中长期内将激发更多元化的潜在需求。2024年哪些零业态租赁需求更活？ 2.3%。实于增长20242.3%。比供不应求的北京物流地产市场在比供不应求的北京物流地产市场在2023应有效匹配降.204展曲线。

0.9%，并在中长期保持健康发转向住宅市年北价会涨市政策0馈打32023年市场速览2023具体来看2023年北京商业地产市场各领域情况：1办公楼领域，当前市场正面临着前所未有的挑战，北京市场自2019年起进入下行周期，租金已连续下降近五年，当前甲级租金已回落至2011年同期水平，企业办公租赁需求急剧收缩，平均单季度净吸纳量跌至历史最低水平区间。12零售地产市场带动市场活跃度恢复，领先项目逐步完成全年涨租目2年内恢复到2021年租金水平。23在工业物流领域，多年来供不应求的市场结构推动物流租金逆势攀升、面积紧缺，但随着市场扩容、供应放量，2023年下半年全市空置水平有所上升，部分新项目去化表现不佳；同时，租户的租金敏感度不断提升，市场租金增速回落放缓。34从住宅市场角度看，北京刚需和改善型购房需求一贯庞大，三季度新政靴子落地有效刺激部分观望者入市，且开发商推盘意愿增加，新项目入市持续推动了需求释放，利好有置换需求的改善型购房者，推动短期信心修复和中长期价格保持稳健。442023年仲量联行研究部发布了多篇文章和报告详细分析了上述市场情况和趋篇幅所限我们不再赘相关阅读敬请自（ 点击标题即可跳转下载页面行业白皮书2023》》》零售地产市场

办公楼市场40三大细分领域重振科技企业办公楼市场需求552023年初零售市场复苏实录疫后购物中心新发力点⸺体验类业态如何成为吸粉神器？工业物流市场北京物流地产市场十年间首次增容对市场格局的影响商业地产市场整体分析2023⸺2023年政府工作报告商业地产领域解读绿债开拓房企融资新渠道01

2024年跌破300元/济进入调整期之际，北京办公楼市场将经历同向下调，租赁需求预计于2024年中触底后逐步回暖；复苏的需求有望2025300北京甲级办公楼市场平均租金

.2%于2024年跌破300元/平方米/月

预计2024年甲级租金同比下降7.2%2023全市甲级办公楼全年仅录得15.682%为8.0200年以来最大年度降幅。当前办公楼租赁表现与以往市场逻辑相比呈现出较大差异。在过往目入驻率提升后立即回调租金，整体市场调整期一般仅持续1-2年。回顾202112个季度的租金下行态势，3-4预计2024年甲级租金将进一步同比下降7.2%，降幅较2023年适度收窄。中小面积段租户在本轮租金下调中相对获益更大。尽管业主持续做出租金让步，但针对万平以上的大面积客户目前尚未给出突破底线的租金优惠。从2018年至今，1万平以上与500平以下面积段成交均价的差值已从210元/平方米/月，降至26元/平方米/月，大面积客户反而相对丧失了部分优势，也决定了当前万平以上降本搬迁型需求鲜有落地的市场现状。当前，部分办公楼项目空置高企，需要吸引大面积客户方能实现有效回填，我们预计只有突破底线的租金价格才能刺激大面积需求入场，这也是2024年全市租金降幅预计较大的原因之一。2023年四季度增发的1万亿元国债有望缓解地方财政压力、改善融2024年中企2025我2023北京办公楼市场白皮书》02 北京办公楼租赁需求将进一步趋02 北京办公楼租赁需求将进一步趋

于提质降量，主要来源将由增量需求转出现爆发式增长的需求来源。在国央企业服务三大行业未来也将持续构成北京需求支柱行业。随着特点行业的精细化发展，预计中长期内将激发更多元化的潜在需求。39%39%占据了全市39%63%在23计达到63%在全球经济增长步伐放缓和中国高质量发展转型的内外因素共同作用下，各领域企业的不动产策略普遍趋向于减费加当前租金下行、利好租户的市场环境，企业的租赁需求进司及各类分支机构占据了全市甲级办公楼市场体量的39%，2023年全市甲级办公楼5作为需求支撑的作用则更加突出。场的主要需求来源，在2023年租赁成交中面积占比合计达到63%业中内资律所占比32新租了2,000现了市场从整体行业普遍扩张向特点行业精细发展的转变。此外，高精尖、创新型行业的提速发展有望为办公楼市场带来新的机遇和需求增长空间。2023年2月，北京市政府引导基金⸺北京高精尖产业发展投资基金正式落地。该基金规模20亿元，重点投资智能制造、绿色能源、医药健康等重点产业领域，

办公楼市场提供充足的未来需求增长储备。2023在国央企的2025年由03

预计咖啡茶饮、宠物经济和消费电子等领域将持续布局线下实体零售，推动市场信心修复和租赁需求进一步改善。北京零售市场已率先于其他地产板块步入修复轨道，预计2024年市区租金2.3%。145万2024有145万平方米2.3%2.3%2024金2.3%

2023年率1.81.6%表现最佳的头部商业项目完成了全年3-7%一些头部零售地产运营商进一步提高了旗下项目在2024年的涨租预算6-10%区间，部分市场领先的商业项目有望在未来2年回归2019202年市区平均租金同比增幅预计将达到2.3%。北京零售市场正处于供应高峰期2023年迎来了107万平方2024年将再有145管存量项目持续去化并已开始部分提涨租金，但是当前很多未来项目在市场持续复苏的进程中，部分细分零售业态将持续拓展线下空间，形成新的竞争格局：将持续构成2024202331.3%2025年底全球布局超2Tims咖啡则预计在2026年底扩至3,000将2023年新开店超1,30011月获得君乐宝入股302023年前三季度宠物消费领域共发生2010在消费电子产品ARVR设备和AIOPPO也宣布2024年再建设1,000家门店并更聚焦购物中心渠2024年末开始进入线下布局期。04金

简答：多年来供不应求的北京物流地产市场在2023年承压放缓，租金同比增长率降至0.4%，为近五年来最低水平。展望2024年，预计市场新增供应有效匹配降本需求，租金小幅向下调整0.9%，并在中长期保持健康发展曲线。2017年至20228.36%2023受大量新增供应及降本增效

39万平方米的市场情绪影物流市场租金同比增长率仅达到显著 低于预期，为近五年来最低水平。计在20242023年因原仓储场地拆违而向高标仓迁移的租赁需求总计超12万平方米，

北京物流市场的净吸纳量预计将在2024年达到39万平方米-.9%2024年达到39万平方米。 但是，在经济复苏节奏调整的背景下，租户对租金的敏感度大幅提升，在仓储租赁方面分拨的预算持续下降，以成本为导向的京内搬迁置换和外溢需求日渐凸显。2023年，由北京向津冀地区外溢的需求达20万平方米以上。在需求外溢的持续影响下，部分北京业主为保持项目稳定的入驻水平，预计将在2024年推出更为积极优惠的租赁策略，包括降价续租，提供特价库房及延长免租期等。并有力带动廊坊、2024至20252/3场租金表现将在2024年明显分化市场租金将在2024年以0.9%的幅度小降。

预计北京物流市场租金将在2024年以0.9%的幅度小降

“认房不认贷”政策落地，北京住宅市场给予阶段性的正向反馈，市场韧性及需求潜力显现。2024年政策加力预期增强，住房置换链条打通及供应端高产品力项目入市将促进改善性需求释2023中指数据显2023年1-114.40.5492024年政策加力1-11月北京城六区住宅用地供应量同比下降19.7%2024年新房价格。11京2023年北京高端住宅市场供应同比大幅减少52.32.9北京长租公寓市场正呈现量增价稳的稳步复苏态势。据仲量联行统计，上半年北京品牌管理长租公寓总套数较2021年同期增长152%赁需求明显回升并带动租金企稳。截至693《顺时⸺2023。2024年北京住宅价格预计在改善性需求释放的支撑下企稳回主要作者华北区研究部负责人中深董事 办公楼市场负责人华北区研究部负责人华北区研究部董事Ming.Ji@华北区研究部董事华北区研究部董事陈晨华北区研究部董事Celia.Chen@华北区研究部高级经理黄嘉佩华北区研究部高级经理Kiah.Huang@华北区研究部助理经理齐旋华北区研究部助理经理Hilary.Qi@

张雅华北区研究部高级分析师Hera.Zhang@华北区研究部高级分析师华北区研究部高级分析师浦唯漪华北区研究部高级分析师Miriam.Pu@jllo华北区研究部分析师王香华北区研究部分析师Linda.Wang@中国区研究部分析师李茵中国区研究部分析师Amanda.Li@仲量联行大中华区分公司市国寿金融中心2号

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