2022年房地产估价师理论与方法权威卷(第四套)

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一、单项选择题

1.下面说法正确的是（）。[1分]

A房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构

B委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人

C依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制

D房地产估价报告应由估价师个人出具

2.在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价值的误差范围。[1分]

A使用估价对象房地产的实际成交价格

B使用政府公布的房地产交易指导价格

C使用近一年内房地产的平均成交价格

D依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

3.某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。[1分]

A建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2

B建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2

C建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2

D建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2

4.假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，需求从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（）。[1分]

A-1.33

B-0.66

C0.66

D1.53

5.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。[1分]

A宅基地所有权

B空间利用权

C地役权

D建筑物相邻关系

6.设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（）的款额后，抵押权人方可优先受偿。[1分]

A税金

B拍卖费用

C土地使用权出让金

D土地使用成本

7.标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。[1分]

A逐渐降低

B逐渐升高

C可视为基本不变

D为零

8.房地产的供给曲线表示（）。[1分]

A房地产的出售量与其价格之间的关系

B房地产的出售量与购买者能力的关系

C房地产的供给量与其价格之间的关系

D房地产的供给量与购买者能力的关系

9.投资利息估算只有在（）中才需要。[1分]

A比较法

B传统方法

C现金流量折现法

D收益法

10.下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为（）。[1分]

A出售型房地产

B出租型房地产

C办公型房地产

D自用型房地产

11.根据合法原则，拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向（）申请确认。[1分]

A当地拆迁管理部门

B当地国土部门

C当地行政主管部门

D城市规划行政主管部门

12.购买某类房地产，通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为（）。[1分]

A6.0%

B6.9%

C8.8%

D9.0%

13.某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（）万元。[1分]

A650

B687

C585

D630

14.某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1000元/m2，容积率为3。后经批准容积率扩大至3.6，此时开发商应补交地价为（）元/m2。[1分]

A100

B200

C300

D600

15.城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的（）。[1分]

A基准价格

B平均价格

C正常价格

D市场价格

16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是（）元。[1分]

A76800

B79104

C77952

D81562

17.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。[1分]

A43.8%

B50%

C56.8%

D70%

18.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。[1分]

A548.19

B558.15

C567.39

D675.40

19.某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（）年。[1分]

A40

B43

C47

D50

20.下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（）。[1分]

A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

21.估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物（）损失。[1分]

A价值

B价格

C效益

D利润

22.建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。[1分]

A区分共有

B区分所有

C公有

D私有

23.收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象（）的方法。[1分]

A利润

B价格

C价值

D收益价格

24.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。[1分]

A90.52

B91.52

C92.52

D93.52

25.运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来（）。[1分]

A利润

B毛收入

C价值

D净收益

26.某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元(没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。则该旧办公楼的价值为（）万元。[1分]

A1005.34

B1006.61

C2022.34

D2022.61

27.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）万元。[1分]

A368

B552

C561

D920

28.适用于开发完成后的房地产出售的公式是（）。[1分]

AV=VR-C

BV=VP-C

CV=VR+C

DV=VP+C

29.某地区商品住宅价格自2000年至2022年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2022年的价格为（）元/m2。[1分]

A849

B865

C882

D915

30.城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。[1分]

A最低价格

B平均价格

C出让地价

D标定地价

31.当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×（）×临街宽度。[1分]

A单独深度价格修正率

B累计深度价格修正率

C平均深度价格修正率

D混合深度价格修正率

32.某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为12.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价为（）万元。[1分]

A53.34

B85.34

C106.68

D213.36

33.某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。[1分]

A1%

B1.5%

C2%

D2.5%

34.防范估价风险的最后一道防线是（）。[1分]

A撰写估价报告

B审核估价报告

C出具估价报告

D估价资料归档

35.下列表述中不正确的是（）。[1分]

A在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果

B在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果

C在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果

D在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

二、多项选择题

1.下列属于房地产估价师的职业道德是（）。[2分]

A职业品德

B职业理念

C职业责任

D职业情感

E职业行为习惯

2.房地产估价所评估的是房地产的（）。[2分]

A投资价值

B账面价值

C市场价值

D使用价值

E交换价值

3.在房地产估价中，如果估价目的不同，则（）。[2分]

A估价的依据有可能不同

B估价的方法有可能不同

C估价对象的范围有可能不同

D不影响估价结果的公正性

E不影响估价报告的用途

4.估价中的最高最佳使用具体包括（）等。[2分]

A最佳用途

B最佳位置

C最佳规模

D最佳环境

E最佳集约度

5.根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（）。[2分]

A土地所有权

B国有工业用地土地使用权

C宅基地土地使用权

D大型游乐场

E乡镇企业用房

6.运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（）等。[2分]

A统一采用总价

B统一采用单价

C统一币种和货币单位

D统一面积内涵和大小

E统一付款方式

7.假设开发法的操作步骤包括（）。[2分]

A调查待开发房地产的基本情况

B选择最佳的开发利用方式

C估计开发前的房地产价值及开发经营期

D估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费

E进行具体计算，求出待开发房地产的价值

8.房地产的供求状况可以分为（）。[2分]

A全国房地产总供求状况

B本地区房地产的供求状况

C全国本类房地产的供求状况

D本地区本类房地产的供求状况

E临近地区本类房地产的供求状况

9.以下关于建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的说法正确的是（）。[2分]

A建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束

B建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不同时结束

C建筑物剩余经济寿命不可能早于土地使用权剩余期限结束

D建筑物剩余经济寿命不可能晚于土地使用期限结束

E建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束

10.收益性房地产的价值高低主要取决于（）。[2分]

A已经获得净收益的大小

B未来获得净收益的风险

C未来获得净收益的大小

D目前总收益的大小

E未来获得净收益期限的长短

11.求取建筑物折旧的方法主要有（）。[2分]

A年限法

B市场提取法

C分解法

D功能法

E对比分析法

12.净收益每年不变的公式，除了可以用于测算价格还有许多的其他作用，例如（）。[2分]

A用于相同的使用期限

B用于不同收益期限

C用于比较不同期隈价格的高低

D用于比较同期限价格的高低

E用于市场法中因期限不同进行的价格调整

13.建筑物的功能折旧原因不包括（）。[2分]

A自然环境恶化

B消费观念变更

C设备陈旧落后

D城市规划改变

E政府政策变化

14.房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。[2分]

A交通建设

B市场供求变化

C人口素质变化

D所在地区衰落

E城市规划的制定与修改

15.获取房地产估价业务的措施可以有（）。[2分]

A突破专业能力限制，接受各种估价要求

B提高服务质量

C恰当的宣传

D低收费

E最大限度压缩估价作业期

三、判断题

1.房地产估价是市场经济不可缺的重要组成部分。（）[1分]

2.房地产估价的合法原则，就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。（）[1分]

3.最典型的典权是在他人土地上通行的权利。（）[1分]

4.在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。（）[1分]

5.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为216万元，出售时的价格减去销售税费