2022年土地估价实务基础考前练习（四）

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一、单项选择题(30题，题号1～30，共15分。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题0．5分，选错不得分，不倒扣分)

1.土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是（）价格。[0.5分]

A使用

B租赁

C抵押

D收益

2.不属于影响土地价格的行政因素的是（）。[0.5分]

A土地制度

B住房制度

C城市规划

D城市化进程

3.不属于土地价格与一般物价相比的自身特点的是（）。[0.5分]

A市场结构不同

B折旧现象不同

C地价上升速度呈缓慢趋势

D地价主要由地产需求决定

4.用地潜力属于城镇土地等级的（）因素。[0.5分]

A城镇规划

B自然条件

C城镇基础设施

D环境质量

5.以下不属于土地分等定级一般遵循的原则是（）。[0.5分]

A综合分析原则

B地域分异原则

C最有效使用原则

D土地收益差异原则

6.收集与调查的资料包括区域年末耕地总面积、区域人口密度等，用于反映区域对城镇未来用地的供应潜力是指（）资料的收集与调整。[0.5分]

A城镇土地供应潜力

B城镇区位

C分等基本

D区域土地供应潜力

7.下列不属于城镇土地等级调整与确定的原则是（）原则。[0.5分]

A城镇规模和职能调控

B行政建制协调

C城镇规模调控

D近邻平衡

8.在我国，城市（）往往反映城市在相应区域内的集聚能力。[0.5分]

A人口密度

B人口规模

C住房密度

D住房规模

9.土地登记面积与出让合同上的面积不一致时，以（）面积为准。[0.5分]

A土地证上登记

B出让合同上的

C实际测量

D委托方确定的

10.下列不属于农用地分等定级原则的是（）原则。[0.5分]

A综合分析

B分层控制

C主导因素

D土地收益一致

11.根据当地实际情况，选择（）计算农用地自然质量分。[0.5分]

A因素法或主成分分析法

B因素法或样地法

C样地法或层次分析法

D主成分分析法或层次分析法

12.基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地（）相同、等级一致的土地应具有同样的市场价格的原理进行。[0.5分]

A价值

B使用价值

C成本

D潜力

13.土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为（）。[0.5分]

A工业

B商服

C办公

D宾馆

14.在对城镇土地的质量评估中，以下属于微观区位条件的是（）。[0.5分]

A城市集聚程度

B城市区域位置

C城市网络地位

D城市环境条件

15.土地分等定级是依据土地（）的优劣，评定出土地等级。[0.5分]

A使用价值

B价值

C质量

D收益

16.根据国土资源部《关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准)的通知》规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得（）所在地土地等别相对应的最低价标准。[0.5分]

A高于

B低于

C等于

D低于或等于

17.土地估价实务中，以下确定估价假设和限制条件的做法不正确的是（）。[0.5分]

A待估价商业宗地现状容积率为0．8，评估时按基准地价对应容积率标准设定为2.0

B委托估价方未能提供待估价宗地国有土地使用权证，仅能提供建设用地批准文件，估价时按批准文件的规定设定用途

C委托估价方提供的国有土地使用证记载面积与宗地图面积相差0．5㎡，估价时以土地使用证所载面积为准

D估价对象为划拨土地，估价时土地使用年限按法定最高使用年限设定

18.将土地单价(或平面地价)调整、分摊到各楼层的比率，称为（）。[0.5分]

A地价分摊率

B地价分配率

C地价平均率

D地价调整率

19.从时间价值的角度看，（）是购买者对这种商品在未来一定时间内期望收益的折现。[0.5分]

A货币

B价格

C价值

D使用价值

20.下列不属于价值构成要素的是（）。[0.5分]

A成本

B费用

C课税

D税金

21.下列属于决定不动产供给的因素是（）。[0.5分]

A人口数量

B价格

C收入水平

D消费结构

22.土地合法使用，应以（）、土地用途管制等为依据。[0.5分]

A不动产权属证书

B城市规划

C土地使用权出让合同

D行政法规。

23.在进行城镇定级时，某城镇商服中心分为三级，市级中心的规模指数为100，区级中心的规模指数为50，小区级中心规模指数为20，市级中心、区级中心及小区级中心的功能分别为（）。[0.5分]

A100、50、20

B50、30、20

C100、30、20

D59、29、12

24.最高最佳使用原则的许可范围不包括（）。[0.5分]

A法律

B行政法规

C土地用途管制

D城市规划

25.在土地估价的原则中，（）原则要求不动产估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。[0.5分]

A平等

B均价

C分配

D替代

26.由于不动产的（），使得完全相同的不动产几乎没有，但是在同一市场上具有相近效用的不动产，其价格也应相近。[0.5分]

A不可替代性

B不同性

C均衡性

D独一无二性

27.用来体现经济变量与时间的变化关系的经济数学的内容为（）。[0.5分]

A几何代数

B线性代数

C多元微分方法

D采用微分方程或差分方程

28.地方房地产统计指标中的开发量不包括（）面积。[0.5分]

A商品房施工

B新开工

C开发投资

D竣工

29.衡量因素的不同水平(不同总体)下各样本数据的误差，称为（）误差。[0.5分]

A组内

B随机

C组间

D系统

30.根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》(国土资发[20221144号)等规定，要制订征地“区片综合地价，征地补偿做到同地同价”，这里的“同地同价”是指（）。[0.5分]

A同一个农民集体都采用同一个征地区片价

B同一区片内不同项目征地都采用同一标准进行补偿

C同一个征地项目都采用同一标准补偿

D同一区片内的征地价格与区片内的国有土地价格一致

二、多项选择(20题，题号31～50，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有2个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1．5分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得0．35分)

31.影响地价的环境质量主要包括（）环境。[1.5,0.35分]

A人文

B社会

C自然

D城市

E经济

32.评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括（）。[1.5,0.35分]

A交易底价

B基准地价

C课税价格

D公告(示)地价

E申报地价

33.可以作为确定土地还原利率的依据有（）。[1.5,0.35分]

A借贷利息率

B存款利息率

C各行业投资收益率

D不动产租金资料

E土地开发及建筑成本资料

34.土地分等定级因素是指对土地质量、级别有重大影响，并能体现土地区位差异的（）条件。[1.5,0.35分]

A经济

B政治

C社会

D人文

E自然

35.城镇土地分等中的城镇基础设施因素包含（）状况。[1.5,0.35分]

A道路

B排气

C供水

D排水

E供气

36.与土地质量呈正相关关系的因子有（）。[1.5,0.35分]

A交通区位

B城镇对外辐射能力

C城镇交通条件指数

D区域农业人口人均耕地

E供、排水状况

37.下列属于农用地定级的方法步骤有（）。[1.5,0.35分]

A评分法

B定级因素及权重确定

C计算定级因素因子分值

D样地法

E修正法

38.在土地价格评估过程中，如果遇到（）等交易情况，需要进行交易情况修正。[1.5,0.35分]

A通过房地产中介公司进行正常市场交易

B母公司将土地作价转让给子公司

C外籍华人购买先辈曾居住过的房屋

D公司将单位职工宿舍作价出售给职工

E经济适用房交易

39.城镇土地的主要功能包括（）[1.5,0.35分]

A土地承载能力

B城市集聚

C提供活动场所

D社区服务

E提供社会增值

40.评估基准地价需要用模型进行的，应根据（），从众多模型中选择适合当地城镇特点的模型，评估基准地价。[1.5,0.35分]

A土地等级

B土地收益

C地价的相关关系

D各地的土地市场条件

E土地制度

41.用于基准地价评估的能直接反映出地租、地价的资料包括（）资料。[1.5,0.35分]

A土地使用权收购价格

B土地使用权转让价格

C土地使用权出租价格

D土地使用权抵押价格

E土地征用、拆迁过程中涉及的各种费用

42.标定地价评估方法与一般宗地估价方法相同，可采用（）进行估价。[1.5,0.35分]

A基准地价修正法

B基准地价样地法

C主成分分析法

D一般估价方法

E综合分析法

43.土地等级是在城镇内部，通过（）等分析，揭示城镇内部各具体地块的收益差异，从而得出在城镇内部的排序。[1.5,0.35分]

A投资于土地的资本

B自然条件

C经济活动程度

D经济活动频率

E土地的增值性

44.市场中通过商品价格变化及供求变化的内在（）关系，实现对资源的优化配置，达到对市场进行调控的目的，并成为市场经济的重要运行规律。[1.5,0.35分]

A互成正比例

B互成反比例

C相互配合

D相互联系

E相互制约

45.估价资料收集过程中，可以作为确定待估宗地最佳开发利用方式依据的有（）。[1.5,0.35分]

A建设用地规划许可证

B控制性详细规划

C平面图

D规划设计条件通知书

E房地产市场供求关系及走向分析

46.按照年金开始支付的时间不同，年金可划分为（）年金。[1.5,0.35分]

A即期

B连续

C延续

D延期

E永续

47.关于我国的城镇基准地价，下列说法中正确的有（）。[1.5,0.35分]

A由政府负责制定并公布执行，与路线价、标定地价等同属于公示地价范畴

B基准地价评估属于注册土地评估机构的执业业务范围，可由机构根据需要自行组织测算

C基准地价是政府向公众提供区域性土地价格信息，并发挥地价对社会经济的宏观调控作用的工具

D基准地价可以根据市场状况即时变更

E基准地价要体现政府出让土地的优惠政策

48.可行性研究的目的是使决策（），提高决策的可靠性，并为项目的实施和控制提供依据和参考。[1.5,0.35分]

A科学化

B客观化

C具体化

D可行化

E程序化

49.全国社会经济统计指标的水平指标包括（）。[1.5,0.35分]

A职工平均工资

B人均居住面积

C人均住房指数

D人口密度

E家庭规模

50.基准地价评估是根据已有的（）资料，综合评估各级别、区域分用途的平均价格，所收集的资料真实性和准确性直接影响基准地价评估结果。[1.5,0.35分]

A地价

B地租

C土地等级

D土地质量

E土地收益

三、情景分析题(2题，内含10小题，题号51～60，共10分。每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得0．25分)(一)某工业集团拟将其下属的A企业进行股份制改造,A企业占用的国有划拨土地使用权共1000000㎡，所在区域的工业用地基准价为350元/㎡。根据股改要求，土地将采用国家作价入股方式进行处置，由于受总体股本额限制，该集团要求投入的土地资产不超过亿元。根据以上资料，回答51～55小题的问题。

51.要使总估价额不超过亿元，可使用的方法有（）。[1,0.25分]

A缩小入股土地的面积

B缩短入股土地的年期

C降低土地的单价

D限制入股土地的权利

52.基准地价系数修正法评估的宗地价格是（）。[1,0.25分]

A比准价格

B剩余价格

C交易底价

D成本累加价格

53.基准地价系数修正法评估宗地地价的最基本条件包括（）。[1,0.25分]

A土地上有建筑物

B有基准地价

C已有宗地价格修正系数表

D具有足够数量的标准宗地地价样本

54.基准地价评估时的土地用途以（）用途为主。[1,0.25分]

A现实

B住宅

C商业

D规划

55.地价管理的主要作用在于（）。[1,0.25分]

A防止地价暴涨和土地投机

B促进土地合理利用，防止国有土地收益流失

C规范交易行为，健全地产市场

D规范估价方法，提高地价水平

(二)企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万㎡综合大楼和2万㎡公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/㎡，公寓售价为4500元/㎡，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/㎡，公寓为1800元/㎡，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5．5%，开发利润为总售价的15%，销售税率为售价的5．5%。根据以上资料，回答56～60小题的问题。

56.该宗地在规划条件下的总地价为（）万元。[1,0.25分]

A12253．59

B13460．85

C11538．69

D12760．47

57.经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000㎡综合楼外，还可分得（）㎡的公寓。[1,0.25分]

A13657．40

B12360

C11589．11

D11267．76

58.根据评估目的不同，宗地地价可分为（）。[1,0.25分]

A基准地价、标定地价、交易底价等

B成交地价、标定地价、交易底价等

C基准地价、成交地价、标定地价等

D标定地价、出让底价、交易底价等

59.宗地地价评估的程序，是以（）开始到最后提交估价报告书为止的全过程。[1,0.25分]

A收集资料

B接受估价委托书

C拟定估价作业计划

D确定估价基本项目

60.宗地地价是指具体宗地在某一期日的（）价格。[1,0.25分]

A土地抵押权

B土地使用权

C土地租赁权

D土地所有权

四、计算题(2题，共45分，其中第一题25分，第二题20分。答案要求：分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代人数据计算式、计算结果及单位；计算中间结果均保留两位小数，单价为元/㎡，总价为元；计算最终结果均保留整数，单价为元/㎡，总价为万元。评分说明：分项分步记分；计算式(包括代人数据计算式)和计算结果分别计分；只有计算结果的不得分)

1.S市有一面积为4000㎡的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2022年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。(1)证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年。(2)宗地形状为规则平行四边形，规划容积率小于等于3．3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”(即通路、通上水、通下水、通电、通信)和宗地红线内场地平整。(3)该市基准地价2022年公布，基准日设定为202