普通企业资产评估报告

XXX单位资产评估报告书XX所评报XXX评估机构2004年X月XX日XXX单位公司资产评估报告书XX所评报字[2004]第X号目录 TOC\o评估报告书摘要 1 3一、委托方与资产占有方简介 3二、评估目的 3三、评估范围和对象 4四、评估基准日 4五、评估假设与原则 5六、评估依据 5主要法律法规 5经济行为文件 6重大合同协议、产权证明文件 6采用的取价标准 6参考资料及其他 7七、评估方法 7八、评估过程 11九、评估结论 11十、特别事项说明 12十一、评估报告评估基准日期后重大事项 13十二、评估报告法律效力 13十三、评估报告提出日期 14十四、备查文件 15-PAGE13-评估报告书摘要评报字［2004］000号万元,大写万元资产评估结果汇总表金额单位：人民币万元项目序号账面价值调整后账面值评估价值增减值增减率流动资产1长期投资2固定资产3其中：在建工程4建筑物5设备6其他资产7资产总计8流动负债9非流动负债10负债总计11净资产12本评估结论系对评估基准日资产公允价值的反映。评估结论系根据本报告书所述原则、依据、前提、方法、程序得出，评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下，以及委托方和资产占有方所提供的所有原始文件都是真实与合法的条件下成立。评估结果没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。本评估结论的有效使用期限（按现行规定为一年），从评估基准日起计算,即2001年01月01日。本报告仅供委托方和资产占有方作使用，不得用于其它目的。法定代表人： 中国注册资产评估师：XXX评估机构二○○X年XX月XX日

资产评估报告书评报字［2004］000号：我们接受贵方委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对XXX单位公司为目的提供委估资产的公允市场价格进行了评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2000年01月01日所表现的市场价值作出了公允的反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：委托方与资产占有方简介委托方为委托方为中华人民共和国国有资产产权登记证资产占有方为XXX单位。中华人民共和国国有资产产权登记证委托方系资产占有方的。1．名称、注册地址及主要经营场所地址、法定代表人、历史情况简介；2．企业资产、财务、经营状况，行业、地域的特点与地位，以及相关的国家产业政策。3．须写明委托方和资产占有方之间的隶属关系或经济关系，如无隶属或经济关系，则写明发生评估的原因；4．如资产占有方为多家企业，须逐一介绍。评估目的评估委托资产的公允市场价格，为资产占有方进行提供价值依据。该行为于年月日经批准。文件，［1998］号《的批复》。资产评估行为已于年月日经财政部企业司批复。财企函［2000］号《关于同意有限责任公司资产评估项目立项的函》。应写明本次资产评估是为了满足委托方的何种需要，及其所对应的经济行为类型；须简要、准确说明该经济行为的发生是否经过批准，如已获批准，则应写明已获得的相关经济行为批准文件，含批件名称、批准单位名称、确立日期及文号。评估范围和对象评估范围是XXX单位2000年01月01日所拥有的整体资产，账面价值如下：资产总计元 其中：流动资产元 其中：应收账款元 其他应收款元 存货元 固定资产净值元 工程物资元 在建工程元 固定资产清理元 待处理固定资产净损失元 无形资产元 其他非流动资产元负债总计元 其中：流动负债元 非流动负债元数量：存货种，机器设备台套，房屋建筑建筑平方米，土地资产（使用权）平方米。纳入评估范围的资产范围与委托评估的资产范围一致。现存放在。须简要写明纳入评估范围的资产在评估前的账面金额及资产类型；如纳入评估的资产为多家占有，应说明各自的份额及对应的主要资产类型；须写明纳入评估范围的资产是否与委托评估及立项时确定的资产范围一致，如不一致则应说明原因。评估基准日本项目资产评估基准日是2000年01月01日。该基准日离经济行为实际开始运行日最近，能良好地反映资产状况，符合本次评估目的。该基准日为资产占有方会计结算日，有利于资产的清查。经与委托方和资产占有方协商，共同确定该日期为评估基准日。该基准日前后2－3个月内，人民币存贷款利率无变动，汇率和国内物价指数平稳，烟叶和卷烟价格平稳，国家政策或行业政策无大变动，国际国内政治经济形势基本稳定，兼并行为对资产占有方资产数量的影响已另单独记录，因此确定该评估基准日对评估结果无明显影响。评估中所采用的价格是2000年01月01日的标准。写明确定评估基准日的理由或成立的条件；须对确定评估基准日对评估结果影响程度作出明确揭示：申明评估中所采用的价格是否是评估基准日的标准，如不是则说明原因；评估基准日的确定应由评估机构根据经济行为的性质商委托方确立，并尽可能与评估目的的实现日接近。评估假设与原则评估工作采用继续使用公开市场清算清偿假设；评估工作遵循独立性、客观性、科学性和专业性的工作原则；评估工作遵循贡献原则、替代原则和预期原则等经济原则。写明评估工作过程中遵循的各类原则；写明本次资产评估遵循国家及行业规定的公认原则；对于所遵循的特殊原则，应作适当阐述。评估依据主要法律法规财政部文件，财评字[1999]91号，关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知；中华人民共和国财政部（第14号）国有资产评估管理若干问题的规定；中评协文件[1996]03号，关于发布《资产评估操作规范意见（试行）》的通知；财政部关于印发《国有资产评估项目核准管理办法》的通知（财企[2001]801号）；财政部关于印发《国有资产评估项目备案管理办法》的通知（财企[2001]802号）；财政部关于印发《国有资产评估项目抽查办法》的通知（财企[2001]803号）；国办发（2001）102号国务院办公厅转发财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见》的通知；《中华人民共和国城市房地产管理法》；《中华人民共和国土地法》；《资产评估准则-无形资产》（中华人民共和国财政部）；《企业会计制度》及《企业会计准则》；其他相关法律法规。经济行为文件文件，［］号《关于有限责任公司的批复》；有限责任公司，字［］号《关于资产评估立项的请示》；中华人民共和国财政部，财企函［2000］号《关于同意有限责任公司资产评估项目立项的函》；有限责任公司《企业法人营业执照》注册号。重大合同协议、产权证明文件《国有资产产权登记证》复印件份；房屋所有权证复印件份；国有土地使用证复印件份；机动车辆行驶证复印件份；购房协议复印件；询证函复印件；199年至年月日及评估基准日的资产负采用的取价标准中国人民银行评估基准日公布的银行利率表；国家外汇管理局评估基准日公布的外汇汇率；《机械产品指导价格目录》司1999.；《概算指标》编制；《工业厂房可靠性鉴定标准》国家标准GBJ144-90；《危险房屋鉴定标准》国家标准CJ13－86；《省建筑安装工程定额》（）；《省建筑安装工程费用定额》（）；《全国统一房屋修缮工程预算定额》1998，省建设厅；《全国统一建筑工程基础定额省估价表》1998，省建设厅；《关于调整建设工程有关费用补充规定的通知》省建设厅,建定字［1998］第号《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》1996，建设部标准定额司；《房屋完损等级评定标准》城乡环境保护部1984年11月8日；《房屋新旧程度评定标准》武汉市；《关于公布市区国有土地使用权出让金标准的通知》市土地管理局、市物价局文件，土联字［1998］号。参考资料及其他《中国机电产品价格商情》1998年版；《建筑施工手册》（第三版）1998年版中国建筑工业出版社；《建筑装饰工程参考定额与报价》1997年版中国计划出版社；《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）1998年版北京科学技术出版社；《市城区各类用地标定地价表》；《市城区、商业、金融、用地宗地基准价格修正系数表》；资产占有方提供的会计原始凭证和资料；资产占有方提供的合同或协议文本；资产占有方提供的情况说明；其他市场调查资料。评估依据一般可划分为行为依据、法规依据、产权依据和取价依据等；行为依据应包括进行资产评估的项目委托方的申请、股份企业董事会决议及资产评估立项批复等；法规依据应包括资产评估的有关条法、文件及涉及资产评估的有关法律、法规等；产权依据应包括评估资产的产权登记证书、土地使用权证、房屋产权证等；取价依据应包括资产评估中直接或间接使用的、企业提供的财务会计经营方面的资料和评估机构收集的国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料，以及评估机构收集的有关询价资料和参数资料等；对评估项目中所采用的特殊依据应在本节内容中披露。评估方法考虑到本次评估的以下特点：本次评估目的是为委托方确定拟进一步调整公司股权结构所涉及的北京房管一建设经营有限责任公司的净资产价值提供参考依据；评估目的实现后企业将持续经营；本次整体评估无法找到参照物，无法采用现行市价法；综上所述，本次评估主要采用重置成本法。重置成本法的基本原理为：根据现时条件重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，扣减被评估资产已发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值；也可根据委估资产的成新率，确定其评估值。本报告中所称的成新率均为已考虑实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后的综合成新率。流动资产的评估货币资金的评估评估人员根据现金盘点表、银行对账单或银行存款余额调节表，以调整后或核实无误的账面值作为评估值。应收账款、预付账款、其他应收款的评估评估人员在核实账面金额的基础上，取得相关款项的证明资料，以调整后或核实无误的账面值作为评估值。应收内部往来款评估人员在核实账面金额的基础上，取得了有关款项的证明资料后，以核实无误的账面值作为评估值。本科目核算房管一公司与其各分公司内部往来款项，经核实，与其他应付款——内部往来款金额一致。存货评估人员根据委估存货的特点及具体情况，分别不同情况进行了评估。=1\*GB2⑴原材料采用成本法评估。由于委估存货-原材料的购置日期接近评估基准日，资产状况较好,且目前市场价格变化不大，其账面值与现行市价基本接近，因此评估人员按照委估资产账面值作为评估值。=2\*GB2⑵在库低值易耗品的评估评估人员根据委估资产的特点，确定采用重置成本法进行评估，其评估公式为：评估值=重置成本×综合成新率=1\*GB3①重置成本的确定评估人员考虑到目前市场价格变动不大，因此采用账面单价作为重置单价，再乘以委估资产的实际数量,确定委估资产的重置成本。=2\*GB3②综合成新率的确定评估人员根据委估资产的购置时间及资产的现状确定成新率。=3\*GB2⑶在产品（工程施工）的评估委估“在产品-工程施工”全部为在施工程的施工成本，并且截止评估基准日时均未结算，评估人员根据相关资料对其实际发生成本进行了核实，按照经过核实之后的账面值确认评估值。待摊费用对长期投资采用权益法进行评估，即采用重置成本法对被投资企业进行整体评估，确定被投资企业的净资产价值，然后根据资产占有方的投资比例确定评估值。当被投资企业的净资产评估值为负值时，该长期投资评估值为零。根据评估目的及委估设备的特点，确定本次评估采用重置成本法，其计算公式为：评估值＝重置成本×成新率重置成本的确定(*)机械、电子设备重置成本的确定重置成本=设备购置价格+运杂费+安装调试费=1\*GB3①购置价格的确定a.根据评估基准日的现行市场价格,在设备功能、型号相同或相等的条件下，根据替代性原则，选择较低的市场价格做为委估资产的购置价；b.对于技术进步较快的设备，考虑委估设备的性能特点确定购置价；c.对于技术落后淘汰产品，充分考虑其技术性贬值确定购置价。=2\*GB3②运杂费的确定根据本次委估设备的特点确定运杂费率取值范围为*%－*%，对于单价高、体积小、重量轻、交通方便、距离较近者取低值，反之则取高值。=3\*GB3③安装调试费的确定设备安装调试费率为根据设备的特点、重量、安装调试的难易程度等因素由《设备安调分类表》中选取。对于无需安装调试的或安装调试费直接计入成本的设备此项费率值为零。运输车辆重置成本的确定重置成本=购车价+购置附加费+手续费评估人员通过市场询价确定购车价，购置附加费为不含增值税车价的**%，手续费为含增值税车价的*%。成新率的确定(1)在经济使用年限内的设备根据评估人员对各类设备的实际勘察结果，结合年限法综合确定，重要设备还根据现场实测的有效作业率加以修正。(2)超期服役的设备成新率按照不低于**%计算。(3)对车辆成新率的确定评估人员考虑国家有关汽车强制报废的因素，根据委估资产的使用年限、行驶里程计算理论成新率，再结合观察法确定综合成新率。计算公式为:综合成新率=理论成新率×**%+技术鉴定法成新率×**%此外，对于淘汰及报废设备，评估值按其原值的*%确定。（四）无形资产依据评估目的及收集到的有效可用资料，根据委估土地的具体情况，选用基准地价修正法分别进行评估：委估土地使用权为划拨方式取得，则：土地使用权评估值=宗地熟地价-宗地毛地价委估土地使用权为出让方式取得，则：土地使用权评估值=宗地熟地价其中：宗地熟(毛)地价=宗地地面熟(毛)地价×宗地面积；宗地地面熟（毛）地价依据土地用途和容积率等因素选取。（六）负债资产占有方的负债为流动负债，包括短期借款、应付账款、其他应付款、预收账款、应职工薪酬、应付股利、应交税金、应付利润、应付、预提费用等。评估人员根据中华人民共和国财政部颁布的《企业会计制度》及《企业会计准则》，对负债采用的评估方法主要是查证核实，工作程序如下：⑴核对清查评估明细表与报表、总账、明细账是否一致；⑵逐项核实负债是否客观存在；⑶抽查记账凭证及附件，以推断其余额的可靠性；⑷如果存在不应在本科目核算的负债，评估人员将余额调整至其他相关科目。简要说明评估人员在评估过程中所选择并使用的评估方法：简要说明选择评估方法的依据或原因；如对某项资产评估采用一种以上的评估方法，应适当说明原因并说明该资产评估价值确定方法；对于所选择的特殊评估方法，应适当介绍其原理与适用范围。评估过程评估起止时间：年月日至年月日评估主要步骤：接受委托，同委托方明确评估目的、评估范围和对象、商定评估基准日并签署资产评估业务委托协议书；在资产占有方配合下，评估人员现场清查资产，核查账簿，验证资料，判明资产权属；在资产占有方配合下，评估人员对资产进行现场查勘，对专业性强的资产聘请行业专家参加评估或进行技术鉴定；评估人员选定评估方法和计算公式，验证有关技术材料，进行必要而可能的调查和资料搜集，评定估算；汇总评估结果，分析确定评估结论，撰写评估说明书和报告书，内部三级复核。评估过程应反映评估机构自接受评估项目委托起至提交评估报告的工作过程，包括接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程；接受委托中应明确反映接受项目委托、确定评估目的和评估对象及范围、选定评估基准日、拟定评估方案的过程；资产清查中应反映指导资产占有方清查资产与收集准备资料，检查核实资产与验证资料的过程；评定估算中应反映现场检测与鉴定、选择评估方法、收集市场信息、具体计算的过程，在该部分应针对评估方法反映评估过程的特点；评估汇总中应反映评估结果汇总、评估结论分析、撰写说明与报告、内部复核的过程。评估结论委托评估资产的评估价值：万元,资产总计账面价值万元，调整后账面值万元，评估价值万元，评估价值与调整后账面值比较，绝对变动额为万元，相对变动率为%。负债总计账面价值万元，调整后账面值万元，评估价值万元，评估价值与调整后账面值比较，绝对变动额为万元，相对变动率为`负债总计增值率%％。净资产账面价值万元，调整后账面值万元，评估价值万元，评估价值与调整后账面值比较，绝对变动额为万元，相对变动率为％。评估结论详细情况见评估明细表，评估结论根据以上评估工作得出。资产评估结果汇总表金额单位：人民币万元项目序号账面价值调整后账面值评估价值增减值增减率流动资产1长期投资2固定资产3其中：在建工程4建筑物5设备6其他资产7资产总计8流动负债9非流动负债10负债总计11净资产12评估结论应包括评估结果汇总表、评估后各资产占有方的份额和评估机构对评估结果发表的结论；须使用表述性文字完整地叙述资产、负债、净资产的账面价值、调整后账面值、评估价值及其增减幅度；并含有“评估结论详细情况见评估明细表”的提示；评估结果除文字表述外，评估报告中还须按统一规定的格式列表揭示评估结果；存在多家资产占有方的项目，应分别说明评估结果；对于不纳入评估汇总表的评估结果，应单独列示；评估机构如对所揭示的评估结果尚有疑义，则应对实际情况充分揭示并在评估报告中发表自己的看法，以提示资产评估报告使用者注意；对评估中已查明的盘盈、盘亏、毁损、报废、资金挂账、呆坏账、无需支付的负债等原因造成的资产价值变化，评估结果中应作增减值处理，如因企业尚未报经政府有关部门批准而未对上述资产进行会计处理，评估机构应在评估报告中提示企业按现行规定程序报批后进行处理；对不纳入评估结果的各类租赁资产，其评估结果应单独表述，并说明是否纳入评估结果汇总表。特别事项说明.本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市场价值，但未考虑以下因素：=1\*GB2⑴将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响；=2\*GB2⑵特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；=3\*GB2⑶国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述评估目的、评估条件以及评估中遵循的持续经营原则等其他情况发生变化时，本评估报告结果一般会失效。.本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下由本评估机构做出的，本评估机构及参加本次评估的工作人员和技术人员与委托方及资产占有方或其他当事人无任何利害关系，评估工作是在有关法律监督下完成的，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分的努力。.本评估报告是在委托方及资产占有方所提供的资料基础上得出的，资料的真实性、合法性、完整性由委托方及资产占有方负责。本评估机构及注册资产评估师不对评估对象的法律权属提供保证。对因委托方提供的资料失实而导致评估结论的误差，本评估机构不负连带责任。京房权证宣国字第*****号（宣武区煤市街**号）所登记的房屋设定了抵押权。权利人为北京市商业银行股份有限公司宣武门支行，设定日期为****年*月*日，约定期限为****年*月*日。京房权证东集更字第******号（东城区北湾子胡同**号）所登记的房屋设定了抵押权。权利人为华夏银行北京建国门支行，设定日期为****年*月**日，约定期限为****年*月**日。评估报告中陈述的特别事项是指在已确定评估结果的前提下，评估人员揭示在评估过程中己发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项；提示评估报告使用者应注意特别事项对评估结论的影响；揭示评估人员认为需要说明的其他问题。评估报告评估基准日期后重大事项评估基准日之后出具评估报告前，。我们已经关注了这些情况，并不改变现有的评估值；评估基准日后、评估报告有效期内，资产数量或质量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。若资产价值类型或价格标准发生变化并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；此评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。揭示评估基准日之后发生的重要事项；特别提示评估基准日的期后事项对评估结论的影响；说明所揭示的期后事项系评估基准日至评估报告提出日期之间发生的重大事项；说明发生在评估基准日期后不能直接使用评估结论的事项。评估报告法律效力本评估报告依据法律法规的有关规定发生法律效力；按现行规定，本评估结论的有效使用期限为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内(即从年月日至年月日)实现时，以评估结果作为底价或作价依据（还需结合评估基准日的期后事项调整）。超过一年，需重新进行资产评估；本报告仅供委托方和资产占有方为之目的确定委估资产在评估基准日的公允市场价值作参考，不得用于其它任何目的；本报告经确认，企业须按现行规定程序申报并待有关部门批准后，方可按批准文件要求实施账务处理；本评估结论仅供委托方为评估目的的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开；本评估报告提交委托方的时间为报告签署日期。具体写明评估报告成立的前提条件和假设条