黄埔区旧厂房规划课件

广州开发区规划和国土资源管理局广州开发区城市规划信息编研中心广东省城乡规划设计研究院广州市同创卓越房地产投资参谋2021.07黄埔区旧厂房改造专项规划〔2021-2021〕简要汇报一、工作过程2021年4月，按照管委会和区规划国土局的工作部署，结合行政区划调整，我中心开始组织编制黄埔区旧厂房改造专项规划〔2021-2021〕。4月-12月，区规划国土局黄东局长屡次主持会议审查成果，萝岗区、黄埔区相关单位领导参会，相关意见已落实。9月起，成果征求了市三旧办、市规划局、开发区发改局、开发区经发局、开发区财政局、开发区建设和园林局、开发区环保和城管局、开发区招商引资局、萝岗区教育局、萝岗区卫生局、知识城建设指挥部、开发区土地储藏中心、开发区征地办、萝岗区三旧办、黄埔区发改局、黄埔区经贸局、黄埔区财政局、黄埔区教育局、黄埔区环保局、黄埔区建设局、黄埔区文广新局、黄埔区卫生局、市国土局黄埔区分局、市规划局黄埔分局、黄埔区城改办、黄埔区土地开发中心和黄埔区东诚公司等27个单位意见，并进行了回应。9月25日，召开专家评审会，市规委会委员董黎等专家及萝岗区、黄埔区相关单位参加，原那么通过。12月24日晚上，市委常委、区委书记陈志英同志主持会议研究本规划，已按会议要求落实。下步工作：本规划经区规建会审议同意后，将纳入广州市“三旧〞改造规划〔2021-2021〕和新一轮控规全覆盖，经市政府批准后，成为旧厂房改造审批的法定依据。2021年12月陈志英书记主持会议要求及落实情况序号会议要求落实情况1以广州市城市总体规划、“三规合一”规划、产业发展规划为依据，合理引导旧厂房改造。根据广州市城市总体规划（部际联席会议审议通过），“三规合一”规划（2014年4月经市政府批准），广州开发区、中新广州知识城、萝岗区产业布局规划（经管委会、萝岗区政府同意），确定旧厂房是否改造及如何改造。2在改造分区中，结合产业发展规划划定限制改造区界线，界线内以发展工业为主导。根据市总体规划、“三规合一”规划和区产业布局规划，划定了限制改造区界线，面积共90平方公里，界线内旧厂房改造以工业“二次开发”为主，限制改造为居住、商业功能，为引进创新型产业腾挪空间。3明确旧厂房的确定标准和原则。根据《关于开展“三旧”改造地块标图建库成果检查的通知》（粵国土资测绘发〔2010〕387号），2007年6月30日前已建设的厂房均可纳入旧厂房进行改造。根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粵府〔2009〕78号），结合我区发展实际，满足以下条件之一的旧厂房纳入本规划需改造的范畴：市发改局、环保局、安监局确定的“退二”企业，市城市总体规划确定不再作为工业用途的旧厂房，原萝岗区效益较低的旧厂房。专家评审会意见落实情况序号专家意见落实情况1加强与上层次规划及相关专项规划的衔接，进一步明确规划目标，确定连片改造的规模及方式。加强与广州市旧厂房改造专项规划及涉及旧厂房地块相关规划的衔接，明确改造目标与改造方式；考虑地铁站、主要道路、重点项目和珠江黄金岸线建设的需求，划定连片改造地区，并提出改造模式和保障措施。2进一步完善现状分析、用地权属等内容，确定合理的开发强度，提高土地使用效率。补充收集国资企业用地、集体用地的相关资料，完善了旧厂房地块用地权属；结合地铁站点，适当提高站点周边商务用地、工业用地的开发强度。3完善工业遗产保护的相关内容。补充收集全区各级文物保护单位、历史文化街区、历史建筑和传统风貌建筑普查资料，落实历史文化保护的要求。序号单位意见回应1广州市“三旧”改造工作办公室应落实市区“三旧”改造领导小组审议并经城市更新改造部门批复的旧厂房改造方案。已落实。规划落实了17个已批旧厂房改造方案。“13.3旧厂房改造成本与收益分析”章节中的建设成本，请参照《关于印发<广州市“城中村”改造成本核算指引>的通知》（穗旧改办【2014】48号）进行编制。已落实。“10.3旧厂房改造成本与收益分析”章节中的建设成本已参照《关于印发<广州市“城中村”改造成本核算指引>的通知》（穗旧改办【2012】48号）进行编制。2广州市规划局暂未收到意见3广州开发区发展和改革局根据立项下达建设内容的要求，规划包括整体层面改造规划、地块改造规划以及项目经济估算等三部分主要内容。经审核，整体层面规划缺少近期实施方面的内容，与该部分内容须达到城市近期建设规划的深度不十分吻合，应予以补充完善；地块改造规划中涉及萝岗区现状工业低效用地面积为5.73平方公里，与申报投资估算萝岗区现状工业低效用地面积11.2平方公里出入较大，建议核实。已落实。经核实，立项通知书确定改造地块总面积为16.8平方公里，本次规划最终确定改造地块总面积为17.09平方公里。建议将国土资源部《节约集约利用土地规定》列为规划依据，并落实其中关于盘活利用低效用地、废弃地的相关要求。已落实。已将该规定列入规划依据，并在用地功能和开发强度方面进行相应落实。建议规划结合我区发展的实际，增加旧厂房改造的分期实施的相关内容，明确近期实施重点。已落实。衔接已批及编制方案的改造地块，增加了近期改造规划内容。建议将服务业低效用地纳入规划范围，并将《规划》第五页第1.3.1第（2）项第2行中“二是发改部门划定的工业低效企业用地”修改为：“二是经初步统计摸查的低效产业用地。”已落实。依据本项目立项通知书，该项目工作范围仅包含旧厂房改造用地。已将1.3.1章节第（2）项的该段文字内容进行修改。建议《规划》增加一个部分，提出我区促进集约节约用地的保障措施和工作建议。理由：规划目标与策略部分提出了节约集约用地目标和策略，为完善《规划》体系，增强规划的实操性，应结合我区工作实际，提出促进集约节约用地的保障措施和工作建议。已落实。增加“规划实施保障措施”。建议《规划》对“改造”的内涵进行界定，明确改造的目的，据此对旧厂房、低效用地、“退二进三”等不同地块类型规划改造路径和方式。已落实。对旧厂房、低效用地、“退二进三”等不同类型地块的改造方式进行了说明。建议研究完善第5.3中对改造地区的类型划分，按照本规划的目的及分区划定原则，可考虑按划分“产业升级优先单元”和“配套升级优先单元”。其中广本-广石化、西区、东区、永和、云埔等片区应以产业升级为主；科学城、临港商务区等片区应增强商务服务功能，镇龙、长岭居等片区增强居住配套功能，以配套升级为主。已落实。在改造分区中加强功能导向，同时综合市场经济、管制措施和开发强度的需求，确定为“鼓励改造区、一般改造区和限制改造区”三类地区。建议“5.4用地性质确定原则”部分增加“促进区域经济持续发展”作为（1）条原则。已落实。已在5.3.1章节中落实该内容。建议“5.5用地布局规划”部分在科学区分各片区功能的基础上，增加产业类用地比例。其中，广本-广石化、西区、东区、永和、云埔等片区应以工业用地就地升级为主，保障工业可持续发展；科学城、临港商务区等应以工改商为主，增强商务服务功能，成为现代服务业发展的支撑区域；镇龙、长岭居等片区应以居住配套为主，保障经济发展的配套服务需求。已落实。根据各片区的现状建设情况、功能定位，划定三类改造分区，并明确了地块用地性质控制要求。建议“12分区改造规划”部分分别列出各区域的改造地块清单。已落实。在地块控制指标表中明确各改造地块所在的片区。为实现集约节约用地、促进经济持续发展的目的，建议进一步完善“13经济估算”部分的成本及收益分析：1.全面评估改造成本，例如，将地块改为居住用地后将增加居住人口，政府因此而增加教育、医疗等社会公共事业投入也应纳入政府改造成本评估范围。2.完善收益分析，例如，工业用地就地改造或改为商务用地，实现产业转型升级，单位土地产出税收效益将比原地块提高，应纳入政府收益的评估范围。已落实。1.旧厂房改造成本构成已包含前期费用、收储成本、基础设施建设成本、公建配套建设成本、其他成本等。2.根据国土资源部《土地开发整理项目资金管理暂行办法》，土地开发收益主要为土地转让或土地出让后的收益，属于“土地财政”的范畴，产业税收不属于本范畴。建议第29页“（2）强化专业化园区和基地建设，推动产业集群发展”部分第4行列举的重点产业中删除一个“精细化工”。已落实。已在4.2.1章节删除该项内容。建议本规划结合我区产业布局规划成果及相关产业规划文件，明确低效用地、旧厂房、退二进三地块的具体产业导向、改造模式，对纳入我区重点产业园区和基地建设规划的改造地块，应给予明确指引。已落实。已与《广州开发区中新广州知识城萝岗区产业布局规划（2014-2016）》等相关产业布局规划进行了充分衔接，并制定不同类型地块的改造指引。建议对照开发区国土资源局2014年5月30日印发的《关于转发我区效益较低产业用地初步统计表及有关信息资料的通知》（穗规开发办【2014】44号），并与我区低效产业用地清理相关工作最新成果进行对接，进一步核实及更新改造地块清单。例如旧厂房地块编码AG022701广州恒运东区热力有限公司地块经核实属于供电、供热基础设施，不纳入低效产业用地清理范围。已落实。与低效产业用地清理相关工作的最新成果进行了衔接，并对改造地块进行了进一步核实，

AG022701等地块不纳入改造范围。市、区相关单位意见及回应序号单位意见回应4广州开发区财政局无意见5广州开发区经济发展局无意见6广州开发区建设和市政园林局根据《国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见》（国发【2012】64号）、《广东省人民政府关于城市优先发展公共交通的实施意见》（粤府【2013】120号）、《广州市能源工作领导小组办公室关于印发广州市天然气（LNG）加气站发展规划（2013-2020年）的通知》（穗发改能源【2013】21号）及《广州市公共汽车电车客运管理条例》精神，要求加快城市公共交通调度中心、停车场、保养厂、首末站以及停靠站的建设，推进换乘枢纽及步行道、自行车道、公共停车场等配套服务设施建设，将其纳入城市旧城改造和新城建设规划同步实施。建议本规划设立独立章节明确有关公共交通调度中心、停车场、保养厂场、首末站、停靠站以及LNG加气站的规划情况，并严格按照相关规定优先保证公共交通用地。已落实。已在7.1章节中考虑公共交通设施的规划。建议在改造规划中增加公交站场用地规划，建立中心枢纽站场，以便优先公交线路，打造快速公交，解决区内居民公交快速出行问题。已落实。已在7.1章节中考虑考虑增加公交站场用地规划。建议该规划与我区综合交通规划及公共交通专项规划的内容充分衔接，进一步完善公共交通设施建设方面的内容。已落实。本次规划已与《萝岗区综合交通规划（2012-2020）》及《广州市萝岗区公共交通专项规划》进行充分衔接。建议细化方案中的“市政公用设施规划”，统筹考虑供水、燃气、供热等专业管线在旧厂房改造工程中如何衔接或者是否需要同步进行改造、建设。已落实。规划与已批和在编市政公用设施管线进行了充分衔接。关于改造区域的能源供应，建议利用旧厂房改造的契机，推动管道天然气、集中供热的供应与使用，进一步完善我区能源供应结构与保障安全生产。已落实。规划与已批和在编供应设施进行了充分衔接。各片区内新建和改建项目的绿地率需达到广州市绿化条例规定的相关指标要求。西区等涉及滨岸景观部分的规划，需符合广州市生态规划线要求。已落实。规划方案满足广州市绿化条例的规定，且符合广州市生态规划线要求。根据《广州市绿色建筑和建筑节能管理规定》（广州市人民政府令第92号）以及《关于印发<中新广州知识城、广州国际生物岛绿色建筑建设管理规定>的通知》（穗开管办【2013】38号）的相关要求，建议该规划充分考虑建筑节能、绿色建筑等级目标等因素。已落实。规划改造考虑了建筑节能和绿色建筑的要求。7广州开发区环境保护和城市管理局鉴于旧厂房改造后，环境敏感点和环境影响情况将发生较大变化，请按照《中华人民共和国环境影响评价法》要求，在规划编制过程中组织开展环境影响评价。已落实。在后续控规编制过程中开展环境影响评价。对“工改居”的项目，建议根据我区常年主导风向慎重改造，对广本-广石化、乐金显示等主要污染源，周边1公里范围内以及下风向（项目南、西南、北、西北方向）2公里范围内工业用地不宜改为居住项目或安排居住项目，避免出现居住区邻接或保卫污染源的不利情况。已落实。已对相关主要污染源周边部分改造地块进行优化。“工改居”规划建议适当考虑原有工业地块与调规后的居住地块的距离，通过本次规划调整明确工业地块与居住地块的缓冲区域，避免调规后工业地块和居住地块相邻但因噪声环境功能区执行标准差异影响居住地块声环境质量。已落实。规划已考虑工业地块与居住地块的缓冲，对于部分规划地块进行优化调整。8广州开发区招商引资局无意见9广州开发区土地储备交易中心无意见10广州市萝岗区教育局规划方案第45页“表8-3-1各组团旧厂房地块改造公共服务设施配套一览”关于萝岗区旧厂房改造教育设施配套只提到“镇龙中小学用地4.63公顷，长岭居中小学用地11.33公顷，科学城教育科研用地3.19公顷，东区-云埔中小学用地8.48公顷”，没有其它支撑材料，建议明确各组团规划人口规模，以及所配套教育设施的所属学段、办学规模、地址等。已落实。根据控制性详细规划和本规划的居住用地布局和开发强度，明确各组团规划人口规模，据此确定教育设施用地规模和布局。第48页“表8-4-3旧厂房地块范围内独立用地设施规划统计表”关于萝岗区旧厂房改造教育设施配套，结合各组团人口规模，核对配套幼儿园学位基本满足人口需求；但未提到小学、初中、高中各学段的位置，建议结合各组团人口规模、《广州市社区公共服务设施设置标准》以及周边教育设施等，明确提出各学段学位安排，避免出现学位不足等情况。已落实。根据各组团人口规模和分布，依据《广州市社区公共服务设施设置标准》，明确各居住地块的教育设施配置。学校、幼儿园的选址不应与殡仪馆、医院的太平间、传染病院等建筑毗邻；且不宜与市场、公共娱乐场所、公安看守所、加油站、变电站、垃圾压缩站、公交首末站等毗邻；与易燃易爆场所间的距离应符合现行国家标准《建筑设计防火规范》GB50116的有关规定；高压电线、常熟天然管道、输油管道严禁穿越或跨越学校校园，当在学校周边敷设时，安全防护措施应符合相关规定。已落实。优化教育设施的用地布局，满足相关规范的要求。序号单位意见回应10广州市萝岗区教育局未尽事宜，应按照《中小学设计规范GB50099-2011》、《广东省义务教育标准化学校标准》、《广东省规范化城市幼儿园办园标准》、《广东省幼儿园督导评估方案》、《广东省普通高中办学基本标准》等国家、省、市幼儿园、小学、中学建设标准等进一步完善和优化。已落实。按照相关规范、标准的要求优化教育设施用地布局和完善设置标准控制。需适当扩大体育用地总量。表8-4-1中显示旧厂房地块范围人口规模为238315人，按照建设部、国土资源部及国家体育总局于2005年发布的《城市社区体育设施建设用地指标》第六章第44条规定（该条规定：城市社区人均室外体育用地面积应为0.3-0.65平方米），相应的体育用地面积应为7.149公顷-16.49公顷，即使按《广州市社区公共服务设施设置标准》，每千人用地面积按300-400平米控制，旧厂房改造中应安排的体育用地为7.149公顷-9.53公顷，而表8-4-2中体育设施用地面积只有1.25公顷，与要求相距太远。已落实。根据规划人口规模、相关规范标准要求增加体育用地，由1.25公顷增加到8.82公顷。需适当考虑体育用地的均衡分布，满足居民、职工的就近锻炼需求。《规划》中公共服务设施部分显示，永和、黄陂-天麓湖、萝岗中心区三区域虽然规划人口只有一、两千人，但规划既未安排独立体育用地，也为安排非独立体育用地，居民的体育健身休闲的需求根本无法就近实现，建议在规划中适当予以考虑；九龙工业园、科学城区域虽然人口为零，但该区域会有大量的上班族，他们在工余也会有体育健身休闲需求，建议在规划中适当安排一些非独立体育用地；东区云埔区域有规划人口13172人，但没有规划体育用地，建议予以追加。已落实。结合人口分布，按照相关规范标准的要求在地块改造中增加体育用地。11广州市萝岗区卫生局无意见12中新广州知识城建设指挥部根据正在编制的知识城总体规划，九龙工业园区域定位为知识转化产业集聚区域，而且根据区发改部门的产业发展规划，该区域主要产业发展方向为生物医药类企业。从规划角度而言，九龙工业园应进一步改造升级，融入知识城整体发展。已落实。本次规划衔接市城市总体规划，将九龙工业园的功能定位调整为“研发中试区”，促进旧厂房地块向研发创新功能转型升级，其用地性质确定为一类工业用地和商务用地。九龙工业园区域的《旧厂房改造专项规划》，是以萝岗区控规全覆盖为基础，该规划成果与区域发展实际情况已相对滞后，建议该《旧厂房改造专项规划》与知识城各相关规划做好衔接。已落实。本次规划衔接了最新的知识城北起步区控制性详细规划和总体规划。13广州市萝岗区“三旧”改造工作办公室无意见14广州开发区征用土地办公室建议在控规下编制旧厂房改造专项规划时，在控规规划指标总量不变的前提下，建议可结合旧厂房实际用地情况，提出规划地块或路网的局部控规调整建议，以保证地块用地的完整性。已落实。改造地块根据具体情况，对控规局部地块提出了调整建议。建议在实施三旧改造时应支持政府收储方式，并对申请自主改造的严格执行已批控规。对于政府收储的三旧改造项目，可结合经济测算提出适当的规划指标调整建议。已落实。已在第10章经济估算中落实。15广州市国土房管局黄埔区分局建议该规划使用《广州市黄埔区综合服务功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）》（已提供给编制单位；该规划已经市政府审批，正向省国土厅备案），同时建议衔接《黄埔区土地储备研究规划（2012-2020年）》。已落实。规划已使用《广州市黄埔区综合服务功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）》的最新数据库，并衔接了《黄埔区土地储备研究规划（2012-2020年）》中土地开发和经济估算内容。2.2章节“黄埔综合服务功能片区土地利用总体规划（2013-2020）”改为“广州市黄埔区综合服务功能片区土地利用总体规划（2013-2020）”已落实。黄埔区面积应为87.96平方公里，请核实修改。已落实。已核实修改。5.4章节标题改为“用地政策确定原则”已落实。依据本项目立项通知书，地块改造规划深度为控制性详细规划阶段的概念规划，按此需重点研究用地性质。5.4章节的第（3）条后增加1条：“结合出让年限调整，考虑到部分工业用地的出让年限届满，可通过出让政策或经济补偿方式进行调整。”已落实。16广州市规划局黄埔分局对于成果中各地块改造后的开发强度，建议进一步补充论证并明确依据；同时补充完善改造地块图则的相应内容，针对各旧厂改造项目，明确调整前后控规指标、土地利用对比图，明确各项目的调整依据等。部分地块的规划指标与已批改造方案或现行控规不符，建议进一步核实更正，如规划导则AP050801地块为市三旧办已批机施公司旧厂改造项目，地块容积率应为3.0及3.5；规划导则AP050601地块（包含现黄埔区政府地块），用地性质为行政办公兼容商业商务、体育用地。已落实。补充地块改造开发强度的依据，在规划导则中特别对

AP050801等已批改造地块进行了核实。涉及对现行控规调整的各改造项目，应结合区域现状、规划情况，在成果中补充完善对公共服务设施、道路交通、市政设施承载力的分析与评价，并做好相应衔接。已落实。根据规划人口进一步完善公共服务设施、道路交通、市政设施的配置，满足承载力要求。成果中部分地块的改造范围与旧村、旧城改造项目及我局近期核发的用地审批信息有重叠，建议全面核查地块的权属、已批复的三旧改造方案及规划审批等信息。如广本-广石化分区中，广本厂东侧规划导则AP020603地块的南侧用地已取得《建设用地规划许可证》（穗规地证【2014】157号），为村留用地项目，建设单位为横沙经联社；如规划导则AP050802地块的部分用地位于已批茅岗路以西城中村改造范围内。已落实。规划对

AP020603等地块进行了核查和落实，修改相关内容。序号单位意见回应16广州市规划局黄埔分局成果应进一步补充与各功能分区发展定位、产业布局规划等得协调衔接情况，补充各地块及周边区域的现状调研等情况，以科学、合理确定各地块改造后的土地利用性质，发挥规划的积极引导作用。已落实。进一步调查地块周边现状情况，并在第3章进一步与各功能分区发展定位、产业布局规划等进行衔接。成果东区-云埔分区中，AP040101地块及AP040102地块部分区域用地在我市已报国务院审批的广州市城市总体规划中控制为绿地。成果涉及云埔工业区东诚片、南岗片的旧厂改造规划内容，建议进一步征询黄埔区东诚公司意见。已落实。规划对AP040101地块及AP040102地块部分区域进行了调整，已征求黄埔区东诚公司意见。成果第13页“图2-4-2：现行及在编控规公共服务设施承载力评价图”中提出了对黄埔临港商务区、石化路以西区、状元谷-双沙区域的公服设施承载力评价，建议结合现行控规成果做进一步科学论证。已落实。结合现行规划成果，对黄埔临港商务区、石化路以西区、状元谷-双沙区域的公服设施承载力评价进行相应修改。成果“2.6专项规划”中，遗漏了老黄埔区的相关专项规划情况，建议补充完善。该部分中关于《长洲岛历史文化街区保护规划》（在编成果）中的相关表述内容，与现黄埔区政府已上报市规划局审查的长洲规划初稿成果不一致，建议更正。（长洲规划初稿成果相关内容及附件）已落实。已补充收集相关资料，修改专项规划与《长洲岛历史文化街区保护规划》相关内容。成果中涉及老黄埔区各功能组团的土地利用现状图存在错漏，建议进一步结合现状调研补充完善。已落实。已补充收集相关资料，修改土地利用现状图17广州市黄埔区发展和改革局分区改造部分，长洲岛改造统计表数据与总用地面积数据不符，建议核对。已落实，已核实长洲岛改造统计表数据与总用地面积数据，并进行了相应修改。分区改造部分，广本-广石化区域规划工改居12.3公顷，工改商27.5公顷，鉴于石化厂短期难以搬迁，建议在规划布局上对广石化周边住宅等进行严格控制，同时严格遵守有关卫生防护距离的要求。已落实。根据卫生防护距离的要求，已对广石化周边改造地块方案进行优化。经济估算中，对“退二进三”地块分成“公开出让收益支持、更新改造和申请征收”三种地块，但后文所附的处置方式只有自行改造和政府收储公开出让两种，前后不一致，建议修改。已落实。将“退二进三”地块分成“公开出让收益支持和申请征收”两种，对应的处置方式均为“公开出让”。经济估算的土地价值评估部分，功能组团B项为“临港商务区”，C项为“临港商务区、滨江新城”，E项又为“滨江新城”，建议校对或准确表达；同时，对滨江新城地块的商住用地估价明显偏低，与领港商务区差距过大，建议修改。已落实。表述已核对并进行相应调整。滨江新城地块估价已根据实际情况适当调高。经济估算的旧厂房改造成本和收益分享比较笼统，方案分析表与前文的改造方式不对应，与后文的说明也不一致，且方案二只是将具有较高价值的土地采用“先征收后出让”的方式进行改造，表达是否有误，建议核对修改，前后文一致。已落实。已核实并修改相关内容，统一表述为“征收出让”。18广州市黄埔区经济贸易局各改造规划地块内的公交站场规划、建设请编制单位与黄埔规划分局对接，核对公交站场规划情况。已落实。已根据黄埔规划分局提供的控规进行充分衔接。19广州市黄埔区财政局

无意见20广州市黄埔区环境保护局初步成果中缺少环境保护相关的内容。已落实。已在第5章中落实。旧厂房改造涉及工业企业遗留场所土壤环境问题，建议分析土壤质量与使用功能相符性问题。已落实。已在第5章中落实。根据《中华人民共和国环境影响评价法》规划编制过程中应组织进行环境影响评价。已落实。在规划建议中提出旧厂房改造前组织环境影响评价。21广州市黄埔区建设局无意见22广州市黄埔区文化广电新闻出版局规划文本中第十二页2.2.3旧厂地块改造现状概况中提到的黄埔区已批已实施和已批未实施的旧厂改造项目共13处。经查，此13处优先改造地块暂无发现地上不可移动文物。上述项目在进行建设施工前，应根据《中华人民共和国文物保护法》第二十九条和《广州市文物保护规定》第三十二条、三十三条的规定，向广州市文化广电新闻出版局申请进行地下文物考古调查、勘探工作。我区正在进行广州市文化遗产普查工作，计划将于2015年6月完成。在普查过程中，如发现上述地块中存在不可移动文化遗产线索，按《广州市文化遗产普查工作方案》的相关要求进行“预保护”。已落实。在地块改造控制导则中明确历史文化保护的要求。规划文本中第五十二页8历史文化保护规划。其中8.2文物保护单位保护规划中，仅列出长洲黄埔军校史迹之黄埔公园等5处市级以上（含市级）的文物保护单位。该部分应明确列出涉及区域中的所有级别的不可移动文物及其保护方式。已落实。补充收集全区不可移动文物资料，逐一核查与旧厂房地块的关系，并明确相关地块在改造中的保护要求和方式。建议在规划文本中落实地块内各级文物保护单位（黄埔军校旧址、柯拜船坞遗址、巴斯楼、巴斯教徒墓地、横沙民俗建筑群等）的保护范围和建设控制地带示意线的文字和图纸说明（例如规划文本中并未将横沙民俗建筑群的各单体建筑列出，也为明确相应保护范围和建设控制地带）。已落实。落实旧厂房地块范围内各级文物保护单位的保护范围和建设控制地带，并明确保护要求。规划文本中第五十二页8.3推荐不可移动文化遗产线索保护规划中提到的“文化遗产普查”事宜，建议另行专门组织专家评审，其成果按程序确认后，补充相应不可移动文化遗产的详细信息和保护要求到规划文本中。已落实。本次规划根据历史建筑和传统风貌建筑普查工作成果，明确旧厂房地块范围内历史建筑和传统风貌建筑的保护要求。23广州市黄埔区教育局为提高改造过程中公建配套教育设施的使用效益，建议先立足于新黄埔区的整体规划布局，再结合旧厂房的连片改造和周边建设，以就近入学为原则编制市中小学布点规划，争取按照24个班或以上的办学规模设置标准化义务教育中小学，按照6个班或以上的办园规模设置规范化幼儿园。已落实。衔接控制性详细规划确定的教育设施，结合各组团的规划人口规模变化，在改造地块中增加中小学校和幼儿园，并按照标准化、规范化要求设置办学规模和办园规模。24广州市黄埔区卫生局无意见25广州市黄埔区城市更新改造工作办公室第7页黄埔区“三旧”改造专项规划旧厂房地块用地面积由592公顷修改为660公顷（标图建库数据）。已落实。已补充收集标图建库数据并修改地块范围。第24页“旧厂房地块改造现状概况”中增加6个在编项目，包括建一公司石化路地块改造项目、广州远洋公司港湾路地块改造项目、广州远洋公司华坑路地块改造项目、广州文冲船厂、天力叉车公司旧厂改造项目及广州耀轮车业地块改造项目，相关资料我办已提供贵局。已落实。已在2.2.3章节中落实。序号单位意见回应25广州市黄埔区城市更新改造工作办公室第5页“上位规划与相关规划”中增加《广州市黄埔区（不含长洲岛）水系规划》。已落实。第24页“问题分析”第4点提及“通过对黄埔区40个现状及规划的轨道交通站点周边用地进行调查，800米范围内建设用地面积7500公顷，其中旧厂房地块共501公顷”，请提供数据来源及依据。已落实。已在2.2.1章节中落实。第30页“鼓励‘优二进三’，提高土地利用综合效益”，目前我区部分项目为“退二进三”项目，请综合考虑并修改相关表述。已落实。原有表述有歧义，修改为“合理提高工业和物流仓储用地开发强度”第52页“文物保护单位保护规划”中提出横沙民俗建筑群的保护范围为16736平方米，建设控制地带70015平方米。请向黄埔规划分局、区文广新局等部门核查。已落实。已补充收集相关资料，旧厂房改造地块充分落实其控制要求。第62页东区-云埔改造规划中，由于部分改造项目正申请提高容积率进行改造，建议提高东区-云埔改造规划“开发强度控制”中的平均容积率至3.0以上。部分已落实。依据《广州市城乡规划技术规定（试行）》的相关要求，适当提高东区、云埔部分改造地块容积率。第64页“萝岗中心区”建议修改为“黄埔中心区”。已落实。在成果中注明为黄埔中心区，但因大部分在编规划中仍表述为萝岗中心区，为方便规划衔接，成果中的表述沿用萝岗中心区。按照标图建库成果数据，第63页广本-广石化标图建库旧厂房地块修改为37块，用地面积140.22公顷；第70页临港商务区（不包括长洲岛）标图建库旧厂房地块修改为34块，用地面积136.50公顷；第74页滨江新城标图建库旧厂房地块修改为43块，用地面积313.67公顷；第74页长洲岛标图建库旧厂房地块修改为10块，用地面积59.15公顷。另有6块位于云埔工业区东诚片，用地面积10.46公顷。已落实。已补充收集相关资料，并核实修改相关数据。第74页滨江新城用地现状图中东、北界线有误，请作修改。已落实。已补充收集黄埔区行政界线，并修改相关图纸。第79页“各功能组团土地价格评估结果”中黄埔临港商务区及滨江新城的商业用地、住宅用地评估价格过低，不符合实际情况，建议适当调高。已落实。10.1章节已根据实际情况将评估价格适当调高，更新了“各功能组团土地价格评估结果”。第82-83页中，根据现行“三旧”改造政策，旧厂改造采用“公开出让，收益支持”模式的，支付给原土地权属人的预付补偿款从补偿给原土地使用权人的土地收益中扣除，政府不存在投资成本；采用“自行改造、补交地价”模式的，政府无须承担改造主体场地拆迁、土地平整等费用，不存在投资成本。因此，“黄埔区旧厂房改造总投资370.27亿元，改造后土地收益共357.78亿元，亏损12.49亿元”等分析结论不准确，建议重新测算。已落实。10.3章节，已根据意见重新测算，更新了黄埔区旧厂房改造总投资及总收益内容。部分珠江沿岸企业用地规划为绿地或绿地面积较大，如广州文冲船厂。建议综合考虑新黄埔区的发展定位、产业布局和珠江黄金岸线的规划建设需要，对位于重要节点的旧厂地块（如文冲船厂、中远船厂、菠萝庙船厂等）重新规划，统筹引导修造船企业升级改造。已落实。结合珠江黄金岸线保护与开发需求对重要节点的旧厂房改造地块的用地性质进行了优化调整。附图中部分旧厂的范围、容积率与批复不一致，如保利中誉广场、华南港航中心（广州港物资仓）、广州港机修厂、黄埔化工-东风化工旧厂项目、阀门厂旧厂项目、中交港湾大厦、市机施公司塘口地块旧厂项目等，请作修改。已落实。已对地块范围进行了核实，由于所获资料不全，现给的容积率是建筑面积与用地面积的反算结果，与批复存在偏差，需要进一步补充旧厂批复资料。《专项规划》划定的旧厂房范围较为宽泛，因新黄埔区仍为我市重要的产业基地，旧厂房规划研究的范围应结合新黄埔区的产业发展定位进行谨慎研讨，注重二、三产之间合理配比，不但不应盲目淘汰现有优势产业，还应为相关优势产业预留发展空间，实现区域长期稳定发展。已落实。规划综合考虑产业发展需求，充分衔接“三规合一”规划确定的产业区块控制线，合理划定限制改造区，用于产业升级和发展优势产业。“三旧”改造应为区经济社会发展服务。旧厂改造专项规划应与区经济社会发展规划相吻合，建议进一步做好《专项规划》与合并后新黄埔区的功能区规划、城市规划、产业规划相衔接工作。两区合并后，新黄埔区在规划发展目标、功能区规划与用地功能结构、产业布局等方面将有新的定位，因此，本《专项规划》在后续修改过程中，应与新黄埔区的功能区规划、城市规划、产业规划等规划相衔接。已落实。进一步完善了各片区的地块改造与新黄埔区的功能区规划、城市规划、产业规划等进行充分衔接。26广州市黄埔区土地开发中心“3.2.3旧厂房地块改造现状概况”中未对已批、已实施、已批未实施的地块进行列表，建议根据三旧部门提供的数据，将已列入三旧改造的旧厂图斑一并列表。已落实。进一步核实了已批已实施、已批未实施地块及纳入三旧改造的旧厂图斑，并进行列表。“13经济估算”章节的评估地价与近期我区实际成交的楼面地价差距较大。如2014年1月28日出让的临港商务区内阀门厂地块，出让底价11000元/平方米，实际成交单价为7807元/平方米（并配建157800平方米住保房）。建议结合实际情况确定最终评估价格。已落实。10.1章节显示的地价为功能组团区域均价。具体地块评估价格在区域地价基础上进行容积率、区域因素、个别因素等修正后确定。已根据意见重新评估。“13.3旧厂改造成本与收益分析”章节并未包含成本、收益的计算过程，仅提供结论数据，建议补充完善。已落实。已在10.2章节补充成本、收益计算过程。27黄埔区东诚公司无意见现状工业和物流仓储用地分布图二、规划范围与现状概况〔1〕规划范围新黄埔区行政辖区范围，总面积484.17平方公里。〔2〕现状工业和物流仓储用地概况新黄埔区现状工业和物流仓储用地约60平方公里，占全区现状建设用地的36%。局部工业用地效益较低。根据萝岗区闲置及低效用地清理领导小组办公室?关于转发我区效益较低产业用地初步统计表及有关信息资料的通知?，仅萝岗区内效益较低的工业用地为2.83平方公里。用地布局不尽合理。例如，工业和物流仓储用地占据珠江北岸线约16公里，约占黄埔区珠江岸线的75%。而根据?广州市城市总体规划〔2021-2021〕?〔部际联席会议审议通过〕，我区沿珠江应适当增加商业、居住、绿地等功能为主的生活岸线。三、改造目标根据?广州市城市总体规划〔2021-2021〕?〔部际联席会议审议通过〕，结合?广州开发区中新广州知识城萝岗区产业布局规划〔2021-2021〕?〔经管委会、萝岗区政府同意〕，确定旧厂房改造目标：〔1〕节约集约利用土地，提高土地效益；〔2〕完善城市综合功能，保障改善民生；〔3〕促进产业转型升级，保持经济增长。改造地块土地使用规划图旧厂房与功能片区土地利用总体规划衔接图四、规划衔接本规划符合?广州市城市总体规划〔2021-2021〕?〔部际联席会议审议通过〕，并与功能片区土地利用总体规划〔经市政府批准〕、“三规合一〞规划〔经市政府批准〕、区产业布局规划、正在编制的相关控制性详细规划衔接一致。广州市城市总体规划〔2021-2021〕土地使用规划图〔黄埔区范围〕旧厂房与“三规合一〞规划衔接图改造分区规划图五、改造分区根据?广州市城市总体规划〔2021-2021〕?〔部际联席会议审议通过〕、“三规合一〞规划〔经市政府批准〕、区产业布局规划，规划将全区划分为三类改造区，实现分梯度改造：〔1〕鼓励改造区：主要位于长岭居、萝岗中心区、科学城、临港商务区、镇龙等区域。鼓励区内旧厂房改造，以居住、商业与商务功能为主。〔2〕一般改造区：主要位于黄陂-天麓湖、长洲岛等区域。合理进行旧厂房改造，优化城市功能布局和完善城市配套设施。〔3〕限制改造区：主要位于东区、永和、西区、云埔和广本-广石化组团等区域。区内旧厂房改造以工业“二次开发〞为主，限制改造为居住、商业功能，为引进创新型产业腾挪空间。六、改造地块划定原那么及规模改造地块范围图根据?关于推进“三旧〞改造促进节约集约用地的假设干意见?〔粵府〔2021〕78号〕，结合我区开展实际，本次规划确定的需改造旧厂房为：〔1〕根据市发改局、环保局、安监局?关于调整市区退二企业名单的通知?〔穗发改工〔2021〕3号〕，新黄埔区“退二〞企业8个。〔2〕市城市总体规划确定不再作为工业用途的旧厂房294个。〔3〕根据萝岗区闲置及低效用地清理领导小组办公室?关于转发我区效益较低产业用地初步统计表及有关信息资料的通知?和区产业布局规划，原萝岗区效益较低的旧厂房93个。规划改造涉及工业企业395个，面积约16.81平方公里，其中经整理可出让土地8.72平方公里，规划建筑面积2154万平方米。根据?广州市城市总体规划〔2021-2021〕?〔部际联席会议审议通过〕、“三规合一〞规划〔经市政府批准〕、区产业布局规划、相关控制性详细规划、专项规划及标准，结合本次规划划定的改造分区，适当考虑企业改造意愿，合理确定改造用地性质。〔1〕商业和商务用地根据?广州市城市总体规划〔2021-2021〕?〔部际联席会议审议通过〕，改造为商业和商务用地面积2.88平方公里，占17.16%，其中：商业用地1.70平方公里，主要分布在萝岗中心区、滨江新城以及地铁站周边。商务用地1.18平方公里，主要分布在科学城、临港商务区以及地铁站周边。经整理可出让商业用地1.23平方公里，规划建筑面积373.40万平方米；商务用地1.07平方公里，规划建筑面积295.97万平方米。自行改造的商业和商务用地0.58平方公里。商业、商务用地规划图七、旧厂房改造规划布局〔2〕居住用地根据?广州市城市总体规划〔2021-2021〕?〔部际联席会议审议通过〕，我区需适当增加居住用地，承接市老城区疏解人口。改造为居住用地面积3.11平方公里，占18.53%，主要分布在临港商务区、滨江新城、长岭居、镇龙等。经整理可出让居住用地3.11平方公里，规划建筑面积812.57万平方米。居住用地规划图工业和物流仓储用地规划图〔3〕工业和物流仓储用地根据?广州开发区中新广州知识城萝岗区产业布局规划〔2021-2021〕?和?广州市黄埔区“三规合一〞规划〔2021-2021〕?划定的产业区块控制线，进行工业“二次开发〞，面积5.09平方公里，占30.27%，其中：工业用地4.70平方公里，主要分布在永和、东区、西区、云埔和广本-广石化组团。物流仓储用地0.39平方公里，主要分布在西区。经整理可出让工业和物流仓储用地3.29平方公里，规划建筑面积671.80万平方米；自行升级改造工业和物流仓储用地1.78平方公里。工业“二次开发〞为保持经济增长提供保障。〔4〕配套设施、道路和绿地为保障改善民生，衔接相关控制性详细规划、专项规划，改造为配套设施、道路交通、绿地及水域和农林用地面积5.72平方公里，占34%。其中：公共设施用地1.14平方公里。公用设施用地0.34平方公里。道路与交通设施用地2.11平方公里。绿地与广场用地1.94平方公里。水域及农林用地0.19平方公里。并根据?广州市社区公共效劳设施设置标准〔修订〕?确定社区公共效劳设施。配套设施、道路与绿地规划图规划配套设施及交通设施统计表类别配套设施名称及数量教育设施高等院校（1处）、九年一贯制学校（1处），完全中学（2处）中学（15处）、小学（12处）医疗卫生设施综合医院（4处）、社区卫生服务中心（5处）文化设施文体活动中心（10处）、文化站（18处）体育设施群众性体育运动场地(11处)

福利设施老年人福利院（2处）交通设施交通枢纽（11处）、公交首末站（18处)、社会停车场(25处)居委级公共服务设施社区居委会（18处）、社区议事厅（6处），社区服务站（5处），垃圾收集站（32处），社区卫生站（18处），再生资源回收点（13处）、出租车停靠站点（3处），幼儿园（20处），文化室（18处），星光老年之家（28处），物业管理（11处），阅览室（4处），居民健身场所（29处），托儿所（11处），托老所（7处），公共厕所（34处），农贸市场（11处）市政公用设施污水处理厂(6处)、污水泵站(6处)、自来水厂(2处)、变电站(12处)、电信端局(4处)、垃圾转运站(2处)、消防站(2处)注：规划配套设施及交通设施落实了广州市黄埔中心区城市设计及控制性详细规划等6项已批控规，并充分衔接了金坑村、均和村、迳头村村庄规划〔油麻山森林公园协调控制区〕控制性详细规划调整等18项在编控规。历史文化保护规划图序号文物保护单位名称级别保护范围（平方米）建设控制地带（平方米）1南海神庙（涉及庙头社区3处旧厂房）国家级2859511936962黄埔军校旧址之东征烈士墓（黄埔造船厂内）国家级48602367753巴斯楼（黄埔造船厂内）市级10624长洲黄埔军校史迹之黄埔公园（黄埔造船厂内）市级91201406125袖海亭（黄埔造船厂内）市级646柯拜船坞遗址（黄埔造船厂内）市级3673文物保护单位及其保护范围统计表1华立化工厂仓库2华立化工厂烟囱3文冲船厂1号船坞推荐传统风貌建筑线索概况表落实6处文物保护单位的保护范围和建设控制地带，制定保护措施。按照保护与利用相结合的原那么，制定3处推荐传统风貌建筑线索的保护措施。八、历史文化保