商业地产研策报告提纲

城控股·商业治理中心市场争辩及筹划定位工作框架结论，整体条理清楚、规律缜密。筹划阶段理由充分，观点明确。第一篇拓展建议争辩城市分析〔整个城市〕城市综述城市概述，面积、位置、交通、城市等级等城市经济当年城市GDP，城市人口，人均GDP，人均可支配收入，人均消费支出城市间经济指标比较，横向分析城市历年进展指标比较，纵向分析城市产业构造及主导产业、优势产业分析城市规划城市总体规划规划图及规划要点商业规划及城区规划交通规划相关经济政策宏观经济及金融政策房地产政策商业进展政策结论及分析归纳分析，推断城市可进入性区域分析〔区域〕区域概况城市版块划分板块划分依据11板块划分示意图城市各版块特征分析地域特征人群特征商业环境交通环境工程所在区域市场分析〔工程所在区域〕工程商业市场概述主要商业工程分布对标/竞争工程分析工程根本资料-位置、规模、现状、开发商工程主题定位工程业态业种比例工程业态业种规划布局工程主要品牌工程主要消费群工程经营状况区域规划工程所在区域的将来规划区域分析小结可能的市场空间。工程适应性分析〔所在工程〕根本信息工程指标位置、面积、性质、容积率地块外形平面图地块现状特征地块内部实景图地块四至实景图环境状况道路环境道路实景及描述交通环境公交〔线路及掩盖区域〕地铁〔线路及掩盖区域〕自驾车结论及分析依据工程客观现状、数据、规划指标等，推断工程的业态、业种适应方向。通过横向、纵向经济分析、城市〔区域〕市场分析、规划分析、政策分析、区域市场分析，区域对标/竞争工程、地块特征分析等，给出拓展建议。其次篇工程定位争辩〔商圈及本工程分析+本工程建议〕区域商业及对标/竞争工程分析商圈界定依据工程规模、规划指标等初步界定目标商圈。区域业态现状分析城市综合体区域内城市综合体的数量、分布、规模、经营状况简评商场区域内商场的数量、分布、规模、经营状况简评商业街区域内商业街规模、特点及经营状况简评社区商铺区域内社区商铺的经营特点及经营状况简评商业总面积统计区域内全部业态的面积统计区域业种现状分析餐饮区域内餐饮业的整体概述、餐饮业类别、整体布局、主要分布楼层、经营状况等服饰区域服饰零售业的整体概述服饰零售业主要分布、经营方式及经营状况等百货零售区域百货业概述，百货分布、主要百货品牌、规模、经营状况休闲消遣区域休闲消遣业概述，休闲消遣业类别、分布、经营状况装修、装饰、建材、五金区域装修建材业概述、装修建材业分布、经营状况文体、健身、美容各业种面积比例各业种平均商业坪效与商业总面积结合，计算区域总营业额竞争/对标商业工程分析〔N个〕竞争/对标工程分布图根本资料工程位置、建筑面积、建筑规划、开发商、运营商、停车位。经营定位、主题定位功能规划、布局各商业经营区、关心功能区、主入口、主通道、次通道、动线规划、电梯位置、数量、卫生间、卸货区、垃圾处理区等。业态业种规划、比例〔各业种平面及立体布局、各业种面积比例〕目标客户客户来源、年龄、性别、消费习惯等经营状况日均人流量、营业额等工程租售价格及租售状况租售价格、租售方式，返祖、包租、免租期、物业治理费租售比例主要客户来源结论及分析分析商业市场各业态业种经营状况、总营业额，推断各业态、业种的饱和度。查找市场稀缺空间。消费者需求分析社区状况现有社区状况社区楼盘数量、面积、人口来源、目前房价等。将来规划状况社区将来规划，人口规划等人群特征区域内人口总数量、年龄构造、职业类别、经济水平、人均可支配收入、消费习惯、消费构成等。结论及分析依据区域人口数量、人均可支配收入等数据，结合上文“区域市场分析”中总营业额、商业坪效等数据，计算可开发商业面积及可进入的业态业种。商家拓展分析业态业种及商家界定依据区域商业市场及消费需求分析，初步界定可能的业态业种方向，选择商家品牌。商家访谈分析餐饮代表品牌商家访谈〔3-4家〕服饰代表品牌商家访谈〔3-4家〕百货零售代表品牌商家访谈〔3-4家〕休闲消遣代表品牌商家访谈〔3-4家〕装修、装饰、建材、五金代表品牌商家访谈〔4-5家〕文体、健身、美容代表品牌商家访谈结论及分析分析商家拓展意向，明确工程适用性及经营方向。工程定位SWOT分析工程优势指工程自身的客观优势，规模、外形、交通条件指标等优势。工程劣势指工程自身的客观劣势，规模、外形、交通条件指标等劣势。工程机遇工程外部机遇，政策时机、城市时机、市场时机等。工程威逼工程外部威逼，主要来自目前及将来工程的市场竞争等。工程综合评价及进展战略分析/优势竞争，查找工程最科学、符合市场的的战略进展方向。工程定位主题定位定位思路定位表述定位阐释功能定位业态定位业种定位档次定位目标客户定位整体特征描述目标客户群细分及特征描述目标客群〔终端消费者〕范围界定及特征描述目标客群〔经营者〕范围界定及特征描述目标客群〔投资者〕范围界定及特征描述商业经营建议经营方式建议工程租售建议依据战略、工程特征、市场现状、相关政策、将来预期等，推断工程租售的最正确方式。租售价格建议依据客观市场现状、工程本体特征、规划、将来预期等，推断工程租赁或销售的价格。工程前期租/售策略建议销售策略建议开盘时间、铺位分区挨次、业种选择挨次、商家选择等策略。销售方式选择，包租、返租、托付经营等。租赁策略建议租赁时间、铺位分区、业种选择、商家选择等策略。租赁方式选择，年限、免租期、租金、扣点、物业治理费等。工程规划建议第三篇工程规划建议规划设计的目标及理念规划依据相关规划法规划治理规定规划条件地块概况位置面积指标把握要求原则和目标总体规划建议面积规划面积配比整体建筑格局规划平面布局立体布局建筑形态规划建筑风格等停车位建议单体规划建议单风光积层数、层高、单层面积铺位划分电梯等其他配置动线规划建议车流通道人流通道消防通道业态业种规划建议第四篇业态业种规划建议业态、业种规划各业态业种的选择各业态业种的面积配比功能布局各业种分楼层\分区规划各业种分区布局图业态品牌/主力店建议各业种品牌例如主力店模拟落位【1】

消费者调查问卷敬重的先生/女士：敬重的先生/女士：您好！我们正在规划一个重要的商业工程，为了建设更好的商业购物休闲环境。供给更好的效劳，我们期望能听取您的意见和建议。对您的个人资料我们将严格保密，未经您的书面同意，我们不会透露给第三方的，请您放心。耽误您一点时间好吗？感谢您的支持!———————————————————————————————————————请在所选工程前的编号上打“√”一、根本信息篇请问您是否是XX市常住居民？是 B．否请问您目前的常住地址属于XX市哪个区域？〔预设目标城市各区〕请问您属于以下哪个年龄段？A．20岁以下 B．20岁-30岁C．30岁-40岁 D．40岁以上您的性别？男 B．女请问您目前的婚姻状况是？已婚已育 B.已婚未育C.未婚 D.分居/离婚请问您孩子的实足年龄是？〔参考上一题的答案可选填〕A.不到3岁 B.4-12岁 C.13-18岁D.19岁以上 E.无孩子请问您的平均家庭年收入是多少？请包括全部家庭成员薪水和其他收入，如奖金、津贴、出租〔单项选择〕A．5万元以下B．5万元-10万元C．10万元-15万元D．15万元-20万元E．20万元-30万元F．30万元以上请问您的最高学历是什么？A.小学B.初中C.高中/中专/技校D.大专/成人大专/电大/夜大E.大学本科F.争辩生或以上请问您的职业是什么？企事业单位，政府机关的主要负责人 B.主任/经理/主管C.一般职员，工人 D.自由职业者/个体户E.离职/退休 F.学生无业人员 H.家庭主妇I.其他二、消费习惯篇请问您寻常外出逛街消费的频率是多少？〔包括外出购物、就餐、消遣等消费，但不包括您日常去便利店、菜市场等的生活开销〕每月3次以上 B.每月1-3次 C.每月1次及以下请问您寻常外出逛街消费〔外出购物、就餐、消遣等消费，但不包括您日常便利店、菜市场等的生活开销〕占您月收入的百分比是多少？A.5%以下 B.5%-10% C.10%-20% D.20%-30%E.20%-30% F.30%-40% G.50%以上请问您在外出消费中主要包括哪些内容？〔可多项选择〕外出就餐 B.外出逛街购物 C.外出休闲消遣 D.其他请问您在外出消费中主要通过哪些交通工具到达目的场所？步行 B.自行车/助动车 C.出租车D.乘坐公共汽车等交通工具 E.家庭轿车请问一般您去目标购物地点会在您所乘坐的交通工具上花费多长时间？A.5-10分钟 B.10分钟-20分钟C.20分钟-40小时 D.40分钟以上 请问您平均每月在您孩子有关的消费方面支付多少？〔参考第6题的答案可选填〕服饰：A.500元以下 B.500元-1000元 C.1000元-2023元 D.2023元以上教育：A.500元以下 B.500元-1000元 C.1000元-1500元 D.2023元以上餐饮：A.500元以下 B.500元-1000元 C.1000元-1500元 D.2023元以上休闲消遣：A.500元以下B.500元-1000元 C.1000元-1500元 D.2023元以上3个月内您进展以上消费的频率如何？每月1次及以下 B.每月2-3次C．每月3-5次 D.每月5次以上三、餐饮休闲篇请问您在外出就餐选择餐厅时，最偏好以下哪一类？〔可多项选择〕西餐馆 B.川菜、湘菜馆 C.苏浙菜馆 D.茶餐厅E.日韩料理店 E.日韩料理店 F.东南亚料理店 G.中式快餐店〔如大娘水饺〕H.西式快餐店〔如麦当劳〕 I.火锅、干锅店 J.特色、传统小吃店K.酒吧、咖啡厅 L.甜点/小食/茶餐饮/冰淇林店 M.其他请问您一般外出就餐的频率如何？每月1次或以下 B.每月2-3次 C.每月3-4次 D.每月4次以上请问您一般外出就餐的人均消费为多少〔元〕？A.15-25 B.25-50 C.50-80D.80-100 E.100-150 F.150以上请问您在过去半年内是否有外出休闲消遣？即在外KTV、桑拿按摩、保龄球、桌球，泡酒吧、溜冰、电影院/戏院/剧院等。有 B.没有请问您再过去半年里，有哪些休闲消遣？〔可多项选择〕KTV B.酒吧 C.DISCO舞厅 D.桑拿/泡澡 E.保龄球F.桌球房 G.溜冰 H.戏院/影院 I.玩耍房 J.健身 K..其他请问过去半年内您外出休闲消遣的频率如何？每月1次及以下 B.每月2-3次C．每月3-5次 D.每月5次以上请问您在上次的外出休闲消遣中的大约人均花费是多少(元)？A.50以下 B.50-100 C.100-200D.200-500 E.500以上四、零售篇 请问您在日常逛街购物中最偏好选购以下哪类产品？〔不包括在便利店、菜场等生活必需品消费〕〔可多项选择〕商务正装 B.商务休闲服饰 C.时尚休闲服饰 D.运动休闲服饰E.儿童服饰 F.儿童玩具 G.化装品 H.护肤品I.黄金珠宝首饰 J.手表 K.家用电器 L.个人数码产品M．进口高档食品 N.生活家居用品 O.古董、书画、艺术品P.其他25请问您平均每月在以下产品种类上的花费大约多少？〔元〕男性服饰配件〔包括服装、鞋帽、配件等〕： 女性服饰配件〔包括服装、鞋帽、配件等〕： 儿童服饰及玩具：个人护肤品：珠宝首饰: 家用电器/个人数码产品： 进口高档食品： 生活家居用品： 古董、字画、艺术品： 书籍：其他：请问您一般进展上述消费的频率是多少？〔单项选择〕每周2次或以上 B.每周1-2次 C.每月1-2次D.每半年1-2次 E.每年1-2次请问在您的心目中的抱负的购物中心，最好有以下哪些品牌或效劳设施。〔可多项选择〕国际铺张品牌〔如Bubbery、MarcJacobs、Chanel等〕国际时尚品牌〔如LEVIS、LEE、ZARA、H&M、C&A、SINO、MORGAN等〕国内时尚品牌〔如利郎、ONLY、VEROMODA、JACKJONES等〕国内群众品牌〔如美特斯邦威、以纯、森马等〕电影院 F.咖啡店 G.电子玩耍中心H.茶座 I.快餐店〔如KFC、麦当劳〕 J.饭店K．护理用品商店〔如屈臣氏、万宁、丝芙兰\美容美发〕 L.书店M.药房 N.音像店 O.数码电子产品店P.工艺品店 Q.其他请问您在过去一年内购置过的国际时尚休闲服饰的类型有哪些？〔多项选择〕包具 B.鞋类 C.服饰D.配饰〔皮带、丝巾、太阳镜、手表等〕 E.其他请问您购置的国际时尚休闲服饰的平均单价多少钱？(元)包类： 服饰：

鞋类： 其他： 配饰〔皮带、丝巾、太阳镜、手表等〕： 〔注：调