物业公司管理制度范文(15篇)

物业公司管理制度范文(15篇)物业公司管理制度1秩序部的职责一、在公司的领导下，维护物业所辖区域治安秩序，保障所辖区域内游客的生命财产安全，为游客创造一个安全、舒适的环境。二、认真做好防火、防盗、防抢劫工作，确保所辖区域内休闲椅、路灯、草坪灯、围墙护栏、围墙灯、消防栓、电子监控等各种公共设施设备的完整无损，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告公司领导，需向公安部门报案的要及时报案，确保小区的安全。三、对所辖区域内的游客做好公司各项规章制度及治安保卫有关规定的宣传工作。四、保护所辖区域内刑事、治安案件或治安灾害事故现场，并协助公安部门开展工作。五、完成领导交办的其他临时性和特殊性任务。秩序部长职责一、热爱安保工作，以身作则，带头遵守安保制度，遵纪守法，依法办事，敢于同一切违法犯罪行为作斗争，敢于管理，善于管理，正确处理个人利益与集体利益的关系，个人安全与公民人身安全的关系，不怕牺牲，做维护大局，维护群众利益的模范。二、在公司领导下，全面负责秩序部的工作，严格管理，严格要求，认真贯彻落实公司的各项规章制度，确保保安队的各项任务圆满完成。三、加强秩序人员业务和素质方面的培训，做好与有关部门和基层秩序人员的协调工作，及时汇集秩序人员反映的各种信息向上级汇报，为上级领导提供建设性工作建议，根据上级指示精神和工作安排意见开展工作；制定比较完善的秩序部内部管理规定和标准，并学习外地及其他物业公司秩序管理的先进经验，结合自身特点建设一支具有特色的秩序管理队伍。四、对秩序人员的值勤情况进行监督检查，白天靠上抓，每晚抽查不少于三次，将检查情况记录入档，作为考核依据，并每天做好工作小结。五、对秩序人员的思想工作随时调查了解，全面把握，对队员中发生的不良苗头要及时掌握，并及时做好思想教育工作，把问题解决在萌芽中。六、负责对秩序人员工作考核，每月底将每人的工作情况连同结果报公司经理审批。七、对秩序队员中出现的违规违纪行为，必须在查明情况后，于当天向公司领导汇报，根据领导指示做出处理意见。八、每周召开秩序人员例会，传达贯彻上级指示，总结本周工作，安排下周工作，并与全体人员一起分析研究治安管理问题；同时必须搞好岗前讲评。九、熟悉掌握所辖区域内各种安防设施的性能和操作程序，熟悉所辖区域环境，做到心中有数。十、及时完成领导交办的其他各项工作。秩序组长的职责一、对秩序部长负责，做好所辖区域安全保卫工作。二、以身作则，模范遵守国家法律、法规及公司、秩序部的各项规章制度，带头认真履行秩序队员职责，带领秩序组全体人员，认真严肃、一丝不苟地搞好安全保卫工作。三、突出表率作用，严于律己，团结一致，服从命令，听从指挥，热爱本职工作，努力做好值勤工作，对小区内发生事故，必须及时向秩序部长报告。四、发现组员有违规违纪行为，必须及时向部长报告，并对其批评教育，不得瞒报和迟报。五、将组员每天出勤情况，做好登记。对队员中的好人好事、尽职尽责、成绩突出以及迟到、早退、脱岗、误岗、失职违规等情况要搞好记录，并及时报告部长，以便奖罚。六、负责本组的上岗交接班工作，完善交接班管理制度，并带领组员搞好本组分工负责区域的卫生保洁工作。七、及时完成领导交办的其他各项工作。秩序队员职责一、服从物业公司的领导，听从秩序部长及组长的命令，认真执行公司制定的各项规章制度，时刻维护秩序人员的良好形象。二、认真学习政治理论和法律知识，不断提高自身素质，做好学习笔记。三、严格遵守秩序队员奖惩制度及其他法律法规，按规定履行职责，不准超权限行使职责。四、注重自身修养，提高内在素质，相互之间不准讽刺打击，不准相互诋毁拆台，不准乱加猜疑，不准在背后议论领导和同志；要互相支持，互相配合，精诚团结，共同完成工作任务。五、依法办事，公正执法，自觉维护法律尊严和秩序部的声誉，不准以任何理由，任何名义，对任何人进行吃、拿、卡、要。六、树立责任感，勇往直前，大胆与违法犯罪行为作斗争，确保小区居民人身财产不受损坏。七、严格请销假制度，有事及时请假，办完后及时销假；不准迟到、早退，不准中途脱岗；工作时间不准办私事。八、要严格履行《秩序人员的基本要求》的规定，认真履行工作职责。九、及时完成领导交办的其他各项工作。秩序人员的基本要求一、秩序人员必须做到：1、必须树立“爱岗敬业”高尚的道德品质和工作作风，为物业公司负责，为小区内全体业主、居民负责。2、根据公安部门的有关要求，熟练掌握安保岗位知识，维护集公司利益，服从物业公司的领导，认真执行公司制定的各项规章制度，时刻维护秩序人员的良好形象。3、努力学习法律、科学、文化和业务知识，不断提高政治素质、业务素质和工作能力。4、严格遵守秩序员职责及其他规章条例，严格遵守请销假制度，对工作和生活中出现的问题要及时汇报。5、提高使用警械和保卫能力，保持战斗化作风，随时制止各种违法犯罪活动，做好安全防范工作，严防火灾、爆炸、盗窃等破坏性事故和案件的发生，同时注意自身安全。6、注意工作方法，学会做群众工作，提高识别处理问题的'能力，坚持原则，秉公执法，不徇私情。7、提高独立工作能力，根据各组担负的具体任务，搞好安全保卫的工作计划，并积极组织实施。实行优质服务，任何情况下不得出现粗心大意、马虎从事或有滥用职权、超越职权的行为。二、日常工作：㈠仪表着装1、按公司配发制服统一着装和佩戴，制服须保持洁净、平整，各项配置标志齐全规范。2、风纪严整，不得敞开衣领，翻卷衣袖、裤边；衣着整洁，必须佩带工作证。3、秩序人员仪表须洁净端正，不得剃光头、留怪异头形，不得染发、纹身。㈡上岗姿态1、在岗时须精神饱满，精力集中。2、站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳健，双臂前后自然摆动，不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。㈢文明礼貌1、对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周到，行为举止须自然端正、落落大方。见到领导和来宾要面带微笑，行举手礼。2、礼貌待人，遇住户或外来人员需交涉或按章管理时，在开始前和完成后皆须先敬礼，当住户或外来人员向你咨询时，应主动问候“您好，请问您有什么事吗？”；当你需向住户或外来人员交涉或按章管理时，使用“对不起，打扰了，请您……”，当结束时，使用“谢谢合作，再见。”等礼貌用语。3、严禁把不良情绪带到工作岗位中，做到微笑服务，禁止任何粗俗言谈、污言秽语。4、在工作中规定使用普通话，并使用要求的礼貌用语。5、进入各级领导室前，应轻轻敲门，经允许后进入。（四）巡逻岗1、巡逻值勤人员每日按规定的区域及路线实施巡逻值勤。2、认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。3、巡逻情况及时记录并写入值勤情况记录表。三、上岗时间及交接班细则平均每天上岗8小时，当日上午8：00——16：00为早班；16：00——24：00为中班；00：00——下午8：00为夜班，每周一次轮岗，周末要有人值班，法定节假日按照《关于假期、薪酬的规定》具体安排。1、秩序人员接班要按规定提前10分钟上岗接班，在交接班记录表上记录接班时间并签到。2、交接班时，交班的秩序人员要把需要在值班中继续注意的或处理的问题以及警械器具等装备器材向接班秩序员交待、移交清楚，并记录在交接班登记簿上。3、接班秩序人员验收时发现问题，应由交班秩序人员承担责任；验收完毕，交班秩序人员离开岗位后所发生的问题由接班秩序人员承担责任。4、所有事项交待清楚后，交班秩序人员在离开工作岗位前在登记簿上记录下班时间并签名。5、接班人未到，交班人员不得下班。如果接班人员未到，交班人员下班，这期间发生的问题，两人共同负责；即使没有发生问题，也要分别处50元罚款并通报批评。6、特殊情况需调换班时，必须经部长同意，提前报经物业公司经理批准，未经批准擅自换班，则视为脱岗。四、工作纪律1、严格遵守国家的法律法规及公司各项规章制度。2、工作期间要着装整齐配套，时刻保持良好的精神风貌。3、坚守岗位，忠于职守，在岗期间必须保证物业公司办公室及所辖区域所有公共设施设备等的全方位安全。4、上岗坚决做到“五不准”，即不准喝酒，不准聊天、谈情说爱，不准容留外来人员，不准擅离工作岗位，不准迟到、早退。5、要尊老爱幼，尊重小区内居民的风俗习惯，遵守群众纪律。6、爱护各种警械器具装备，不丢失、损坏、转借或随意携带外出，如有损坏或丢失按原价赔偿并处50元罚款。7、严格执行请、销假制度，有事外出必须请假，无故不请假者，视为旷工。8、严格执行培训制度，除正常上岗外，每周安排培训、学习及会议时间2小时，由部长统一安排。五、卫生保洁经常保持好环境卫生。编排每日卫生值班表，宿舍要保持内外清洁。生活日用器具要放置有序，床铺被褥放置整齐，同时讲好个人卫生。请销假制度一、秩序队员原则上不得请假，如有特殊情况确需请假的，需经过逐级批准后方可离岗。请假一小时至半天，提前填写请假条，由部长审批，但不得空岗；请假一天以上的，必须提前填写请假条，部长同意并安排好排班，由公司经理审批，并及时销假。二、秩序队员请事假，一律不准捎口信或打电话，违者按旷工论处；请病假必须有正规医院开具病假条。三、不请假私自离岗者，按旷工论处。四、秩序队员必须按规定的工作时间到达工作岗位，迟到30分钟以上者，按旷工论处。五、若违反上述规定，旷工不足一天罚款30元；满一天罚款50元；满二天罚款100元；满三天开除。六、各有关负责人在记录、上报、执行过程中，若弄虚作假，出现问题的，要层层追究责任，从严处理，对责任人视具体情况罚款50—100元。秩序人员奖惩制度为鼓励秩序人员认真做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权、利相结合为原则，制定秩序人员奖惩细则：一、奖励细则：1、见义勇为、敢于同坏人坏事做斗争，成绩显著者。2、积极协助公安机关抓获违法犯罪分子和侦破案件，成绩突出者。3、积极参加抢险救灾，保卫人民生命财产安全，成绩显著者。4、为搞好所辖区域的安全保卫工作积极出谋划策，所提合理化建议实行后效果显著以及工作成绩突出者。5、拾金不昧者。以上行为视情况奖励20—200元。二、惩罚细则：1、工作期间擅自离岗，进行收听收音机、录音机，收看电视或进行其他与工作无关的活动的，发现一次罚款30元。2、工作期间接待客人，谈笑聊天，玩忽职守者，发现一次罚款50元。3、在岗期间有吸烟、喝酒、吃零食、睡岗及其他懈怠行为者，发现一次罚款20元。4、对游客及来访者态度恶劣、粗言秽语、不理不采者，发现一次罚款50元。5、无故迟到、早退，发现一次罚款20元。6、执勤时着装不整齐，仪表不洁净端正（剃光头、留怪异发型、染发等）者，发现一次罚款20元。7、无故旷工，不足一天罚款30元；满一天罚款50元；满二天罚款100元；满三天开除。8、在值勤期间，不得监守自盗，如发现将处以案件款3倍或3倍以上罚款，并移交司法机关追究其刑事责任。9、上岗期间，门卫岗见到来宾和领导要行举手礼，站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，不得有摇头晃脑、交头接耳等动作；引导车辆正常进出。上述规定如有违反者，每发现一次罚款20元。10、巡逻时不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止，不得聚众聊天，上述规定如有违反者，每发现一次罚款20元。12、严格执行请销假制度，无故不请假者按《秩序人员奖惩制度》第7条执行。13、严格执行培训制度，无故不参加培训学习者，每发现一次罚款20元。14、秩序人员要听从指挥，不得顶撞领导，如有违反规定者，每发现一次罚款100元。15、秩序人员要精诚团结，互相配合，相互之间不准讽刺打击，不准相互诋毁拆台，不准乱加猜疑，不准在背后议论领导和同志，如有违反规定者，每发现一次罚款50元；如出现打架者，每人处罚100元，先动手者加罚50元，经批评教育仍不思悔改者，开除。18、秩序部长要认真履行《秩序部长的职责》，如对工作不负责任，玩忽职守，每次视情节处罚20—100元。19、秩序组长要认真履行《秩序组长的职责》，如对工作不负责任，玩忽职守，每次视情节处罚20—100元。20、秩序部长对全体队员出现的违规违纪行为具有处罚权，经公司领导查实批准后实施。21、公司领导在工作期间发现秩序队员有违规违纪行为，首先处罚秩序队长20—100元，并按规定对责任人进行处罚。环卫保洁工管理制度一、保洁人员必须树立“爱岗敬业”高尚的道德品质和工作作风，为物业公司负责。根据公司的要求和业主的需要，为小区内全体业主居民履行环境卫生保洁服务。服从领导、听从指挥，认真执行公司制定的各项规章制度。二、坚守岗位，行为规范。严格遵守上下班和请销假制度。按时上下班，不得迟到或早退，上班时间一律不得私自外出。特殊情况需提前写出请假报告，逐级上报申请，未得到经理批准一律不得擅自离岗。工作期间要文明礼貌，举止大方，统一着装，规范整齐。三、工作时间：上午6：00—8：30为清扫，8；30—11；30为保洁；下午12：00—14：30为清扫，14：30—18：30为保洁，18：30—20：30为保洁。每天工作8小时。四、环卫保洁工作要求：1、所辖区域生活垃圾每天清理2次，保持垃圾桶和果皮箱清洁无异味。2、所辖区域道路、广场、停车场、绿地每日清扫，绿地内不得有人为性垃圾，公共设施每月清洁1次。五、奖惩办法1、迟到或早退以及擅自离岗30分钟以下，每次处罚10—20元。2、迟到或早退以及擅自离岗30分钟以上、60分钟以下，每次处罚20—50元。3、迟到或早退以及擅自离岗60分钟以上视为旷工，每次处罚30—100元。4、发现不讲文明礼貌的行为或不按规定着装，每次处罚10—20元。5、不按规定次数清运生活垃圾和建筑垃圾，以及垃圾桶不清洁、有异味等，每发现一次处罚10—50元。6、对第四条第一至六款工作要求，进行定期或不定期检查时，每有一项达不到要求，对责任人处罚10—30元。7、奖励。每月进行一次评选奖励，连续四次检查均达到要求，未发现问题且日常领导抽查也未发现问题者，奖励现金20—100元。9、奖励和处罚额在当月工资中兑现。六、认真完成领导交办的其他临时性特殊工作。物业公司管理制度2第一章目的为加强机器设备的管理，按照科学管理、“预防为主”的方针，防止设备安全事故的发生，确保机器设备安全运行，保障楼宇及相关设施正常供水、供电、，并依据国家有关设备管理的法律法规和技术要求，对水、电等设备设施进行日常维修与养护，特制定物业所辖区域设备维修及保养管理细则。第二章原则以预防为主，坚持日常维护保养与按计划维修并重，确保安全、经济运行。第三章适应范围适应所管辖区域的所有设备设施。第四章设备管理组织一、物业公司设置设备维修运行部，对所管辖设备的安全运行、维修进行集中管理，有利于提高运行服务水平和经营效益。二、设备维修运行部设主管一名，负责所辖区域内的设备设施的管理。第五章职责一、设备运行部是在物业公司经理的'领导下开展工作，并全面负责对所管辖区内设备安全运行及维修保养等管理工作。二、设备维修运行部协助物业公司经理与设备厂家签定维修保养服务协议，并对质保金的领取出具主导意见。第六章设备管理的注意事项一、设备运行、维修人员要持证上岗。二、结合楼宇设备的使用情况，定期组织人员进行巡视、检测和维修保养工作，做到精心维护，严格检查，清除事故隐患。三、维护主要是进行清洁、润滑、紧固，更换易损零部件等，设备维护时要按规程进行。四、如果设备出现异常或发生故障，使用人员要及时向管理人员汇报，由设备管理或专业技术人员确定维修方案及实施意见。五、如属人为违章拆修造成的设备事故及损失要追究当事人的责任。六、设备维护、维修所需经费由设备运行部据实报告预算，由物业公司批准拨付使用，以保证设备正常安全运行。七、设备维修运行人员对设备设施要做到会使用、会保养、会检查、会排除故障。八、为了降低设备使用成本，提高经济效益，在条件允许的情况下，要修旧利废，合理更新，避免浪费。九、设备维修应按维修与保养、中修与保养、大修与保养等程序进行。十、设备运行维护人员要认真及时填写有关设备运行、维修和保养记录，即《设备运行记录》、《设备维修保养记录》等。第七章设备管理档案一、对物业公司接管的小区的设备应及时建立设备台帐和编制档案并有专人保管存档。二、按设备运行的要求建立设备安全操作、使用、维护规程和岗位责任制度。三、收集整理所有相关资料，保证设备技术档案的准确和完整。四、特种设备执行注册登记制度，取得验收报告和安全检验合格证后方可运行使用。五、收集所有设备采购合同或协议，建立售后服务档案。第八章设备的安全使用及维护要求一、设备必须严格按照使用说明和安装技术规程的要求进行安装、调试后使用。二、使用操作人员必须经过相应的安全技术培训，刚接管的小区设备要有厂家的操作、维修、保养技术交底，并做好记录。三、特种设备的操作人员必须经过有关部门的培训，经考核合格后方可使用操作。四、设备的使用人员，负责设备的日常检查和保养，并做好记录第九章设备报废一、坚持“安全第一，预防为主”的方针，对国家明令禁止使用或行业规定淘汰的及不能达到安全生产要求的设备设施实行淘汰制度。二、对一些经常坏、维修成本大的设备设施，报领导批准后，及时淘汰。第十章安全工作注意事项一、以严格执行国家政策、法令及本公司各种安全操作和劳动保护规章制度。二、新员工入职，由主管牵头进行安全教育后，方能上岗工作。三、工作前应检查自已所用的一切设备和工作场地，确认安全后，方能开始工作。四、所有安全装置不得拆卸，都应保证其完好有效、灵敏可靠。五、工作中要互相关心，既要注意自身的安全，又要关心他人的安全，如遇违章及冒险作业，有权劝阻。六、加强设备管理，做好防火、防洪（汛）、防窃等安全工作。七、电气设备必须有可靠的接地（接零）装置，防雷和防静电设施必须完好，每年应定期检测，并应做好记录，否则责任人在当月考核中扣5分，分管领导扣2分。八、高压设备无论带电与否，值班人员不得单人移开或越过遮栏进行工作，若必须移开遮栏时，必须有监护人在场，并符合设备不停电的安全距离。该项不做扣2分。九、严禁带电作业，必要时需班组长批准，并采取安全绝缘防护措施，且要有监护人在现场。该项不做扣2分。十、工作时间严禁喝酒上岗作业，轻者给于警告，并在当月考核中扣2分，重者根据公司有关规定给予处理。十一、所有绝缘、检验工具，应妥善保管，并应定期检查、校验。该项不做扣5分，分管领导扣2分。十二、有人触电，立即切断电源，进行急救；电气着火，应立即将有关电源切断后，使用泡沫灭火器或干砂灭火。否则重者将依法追究当事人的责任，轻者给予当事人警告，当月考核中口5分，年底不能参加先进评选。十三、发电机运转时，严禁人体接触带电部分。第十一章公共区域照明灯具一、每两周一次对公共区域、走廊各照明灯具、疏散指示灯、安全出口指示灯、应急照明灯进行检查，出现损坏及时更换。该项不做扣2分。二、定时开关公共区域的路灯、草坪灯。该项不做扣2分。第十二章消防水泵、排污泵一、每周一次巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时检修。该项不做扣2分。二、每月至少一次巡视管道、阀件接口有无异常。该项不做扣2分。三、每月对消防泵进行试机至少一次，时间不低10分钟。该项不做扣5分。四、每月至少一次检查消防水池浮球装置、进/出水阀门及放水阀。该项不做扣2分。五、每周一次巡视污水泵运行状况，检查控制箱、液位报警装置工作状况，包括清理调节池隔栅垃圾，该项不做扣2分。六、雨季每天检查各集水井泵工作状况（包括手动、自动和控制箱指示灯），包括清理调节池隔栅垃圾。该项不做扣2分。第十三章记录与表格一、《材料、设备购置申请表》二、《设备日常检修、保养表》三、《设备运行日志》四、《设备修理、保养计划》五、《消防报警系统设备检修记录表》八、《柴油机组检查表》九、《消防水泵维修保养记录表》十、《排污泵检修表》十一、《水泵无负压设备维修保养纪录表》十二、《消防中心值班记录表》十三、《弱电监控中心值班记录表》物业公司管理制度3（1）薪酬制度（略）（2）工资调整公司对员工的工资一般每年会进行一次调整。工资调整的幅度将根据当地薪酬市场调查情况、物价指数、公司的效益以及员工当年的工作表现评估结果而定。有特殊表现或贡献的员工可由该员工所在部门提出具体方案，报人事行政部核准情况后，报总经理批准，人事行政部发放'薪资调整通知单'。（3）工资保密工资保密是公司的政策，知情人员以及员工本人不得以任何方式告诉他人有关薪金情况。违反此规定的员工将会受到相应的警告处分，清洁严重或因此而造成不良后果将被公司解雇。（4）异地工资待遇员工被派往国内异地（非合同确定之工作地）工作，住宿由公司解决。员工出差，住宿自行解决。派出常驻人员可享受津贴，每人每天50元人民币。（5）假期工资支付1）员工按国家有关规定经批准依法享受休假、婚假、丧假期间，期间工资照发；2）女员工产假期间，在国家规定的产假期内，支付基本工资的100%；超过国家规定的产假期，按事假工资的'办法支付工资；3）病假按半薪处理；4）事假按无薪处理。员工福利（1）根据园区有关规定，公司正式管理层员工（包括维修工）所交公积金中含有住房公积金、医疗公积金、养老公积金等员工福利；（2）公司所有员工在本公司服务期间均可享受国家规定的各项补贴、津贴。为便于计算，公司已将这些补贴、津贴计算在员工本人的工资之中；（3）xxxx物业管理有限公司正式聘用的全职员工享受定期体格检查，一般每年检查一次，以确保员工的健康状况。物业公司管理制度4为认真做好岗位的工作交接和公共秩序维护器材交接，减少因交接不清引起的工作失误及公共秩序维护器材损失，特制定本制度。1、本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接。2、接班人须提前15分钟签到上班，接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的'一切后果由交班人负责。3、接班班长在正点时组织全班人员集合，讲明注意事项，然后各公共秩序维护员到各自岗位换班；2、本班与下班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作；3、公共秩序维护人员交接班时，必须认真填写《上海洋誉物业有限公司公共秩序维护交接班登记表》，并签名确认，发现问题，交接双方必须当面说明，如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班的问题，应立即报告领班或部门负责人处理；4、交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班；物业公司管理制度5为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定本制度。一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，按照岗位责任制和具体工作目标，严格履行自己的职责。二、全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理（按奖惩制度第六条执行）三、做到按时上下班，不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与工作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。四、严格考勤制度，各物业管理站必须坚持每日签到考勤，考勤员必须认真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。月底汇总，于次月1日报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的主要依据之一。五、严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。杜绝不请假或先离岗后请假，违者按旷工处理。六、对无视公司工作纪律，屡次违反，除按上述规定处理外，将调离其本人工作岗位或待岗学习（经学习仍不能胜任工作，按自动与公司解除劳动合同处理）七、严禁打架斗殴，聚众闹事。违者除对其批评教育外，按奖惩制度第七条执行。八、严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复，一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反对酗酒，不得因喝酒聚会而影响或延误八小时以外的临时性工作和服务要求。十、水电工要严格执行水电工岗位责任制，水电查抄及费用征收应实事求是，严禁弄虚作假，一经发现将按奖惩制度第十条执行。十一、工作时间定为每天8小时，（法定节假日据情况安排休息）。十二、对业主提出的各种合理性服务要求，在规定范围内的要立即去办，服务范围之外的能办则办，不能办的须做好耐心的宣传解释工作。禁止出现推诿不管或置之不理，一旦发现或举报反映，则按奖惩制度第十一条执行。十三、业主（或使用人）对收费（含代收费项目）标准提出异议时，要首先向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准，直到业主理解和满意为止，遇有极个别业主无理取闹，应及时向领导汇报。奖惩制度为充分调动职工的积极性和创造性，增强职工的主人翁责任感，维护正常的工作秩序特制定本规定。奖励：一、对完成年度工作任务及下达指标，年底评出的先进个人由公司进行统一表彰。二、对各有偿服务范围内的创收，按实际创收额的一定比例提取给个人。1、对工作中提出合理化建议，给公司带来经济效益的员工（如：加班）。2、做好人好事被当地机关表扬给予奖励。处罚：三、工作迟到或早退10分钟以内处罚10元，10分钟以上处罚20元；30分钟以上者按旷工处理（30分钟以上为半天，1小时后为一天）。四、旷工半天，扣发本人一天工资，旷工一天扣发本人两天工资；旷工超过一天以上做自动与公司解除劳动合同处理。五、消极怠工，工作时间内上网、打扑克、下棋或干私活发现一次处罚20元。六、无正当理由，不服从分配及安排的，按旷工处理。七、打架斗殴，聚众闹事，影响工作并造成影响的，除视情节轻重移交有关机关处理外，单位将据情节给予一定的处分和经济处罚，因触及刑律被依法刑事拘留的，按解除劳动合同处理。八、利用工作之便以权谋私，接受用户好处（包括喝水、抽烟、吃请等），一经发现除返还或赔补外，发现一次处罚当事人200元，情节严重的'加倍处罚。九、除工作需要外，严禁中午喝酒，不得因业余时间喝酒而影响临时性工作安排或住户的服务要求，发现一次处罚50元，如给公司造成损失由当事者一并赔偿。十、对游客提出的服务要求，不得推诿不管或置之不理，发现或游客举报反映给公司一次处罚50元，出现游客上告或举报给公司一次，发现一次处罚当事人200元。（正当理由除外）十一、严格请销假制度，请假人不按规定写请假报告的按旷工处理。十二、严格考勤并做好记录，做到日考日记，并于次月1日报公司经理，审核签字后备案并编制本月工资表，如发现考勤记录与实际出勤情况不符，扣责任人30元/次。十三、工作要负责任，因玩忽职守造成的辖区内各类事故及损失，按损失的实际造价予以赔偿。十四、对员工的各类处罚，均由经理办公会研究同意批准后执行。考勤制度一、全体干部、员工需严格遵守工作纪律，按时上下班，不迟到、不早退。二、考勤工作由各站责任人负责实施，并坚持日考日记。三、各物业站应对所属人员的签到出勤情况予以监督签写，不得弄虚作假，公司将不定期检查。发现当天漏签或签到不实，当事人要受到一定的处罚（按奖惩制度第十三条执行）。四、财务部应对职工请假情况通过请假报告做好记录和汇总，并以此计算员工工资。五、考勤记录要于次月1日报交经理，待审查签字后备案并编制当月工资表，不得无故拖交，一经出现按奖惩制度第十三条执行。请销假制度一、全体职工必须做到有事先请假，事后要销假。二、职工请假要提前写出请假报告，待逐级批准后，方可离岗，不得出现先离岗后请假的现象。三、职工请批假范围请假半日以上（含半日），须提前写出请假报告，由经理或主管批准。四、因病请假一日以上（含一日）须有正规医疗部门的证明手续。五、因事、因病请假及晚婚晚育假期均按公司的有关规定执行。六、以上事项如有违反，按奖惩制度第十二条执行。财务管理制度一、根据会计法和公司要求，建立健全公司的会计核算程序，手续传递制度。二、每月27日前，向经理提交综合服务费、水、电等各项收费情况及各小区水、电损耗情况报告。三、每月10日前各站上报上月经营情况报表，财务分析报告。四、财务现金借用必须由经理签字批准，不得私自借用，违反者由当事人以工资垫付且追究责任。五、出纳会计现金库存限额不得超过五百元，作为零星开支，其它支出一律由支票支付。六、对各类奖罚，由物业公司报企管部后下发通报，月底由出纳员编制工资表，在当月工资中体现。七、各公司发生的任何收付款项必须统一入账，不得出现帐外资金收支。水、电工管理制度一、由专人负责对水、电的日常管理和维修养护。二、建立水、电等共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录要齐全。三、操作人员即水、电管理员要严格执行设施设备操作规程及保养规范。确保不发生质量安全事故。四、保证路灯、楼道灯完整无损。出现损坏及时修复，最迟不能超过两天。五、保证消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。六、如违反以上五条条，根据情况给予当事人及相关责任人20元至100元的罚款，造成经济损失的按损失额的50%负担。物业公司管理制度61。公众制度（1）《业户手册》。（2）《业主公约》。（3）《精神文明公约》。（4）《楼宇使用维护管理规定》。（5）《二次装修管理规定》。（6）《二次装修管理协议》。（7）《装修人员管理规定》。（8）《出入物品管理规定》。（9）《安全管理规定》。（10）《消防管理规定》。（11）《清洁卫生管理规定》。（12）《园林绿化管理规定》。2。岗位职责（1）物业经理岗位职责。（2）经理助理岗位职责。（3）物业管理部经理岗位职责。（4）物业管理文员岗位职责。（5）物业管理员岗位职责。（6）物业商务管理员岗位职责。（7）物业清洁员岗位职责。（8）工程管理部经理岗位职责。（9）工程技术员岗位职责。（10）强电技工岗位职责。（11）弱电技工岗位职责。（12）暖通工岗位职责。（13）维修工岗位职责。（xx）工程文员、资料员、仓管员岗位职责。（15）安全经理岗位职责。（16）安全管理员岗位职责。（17）财务经理岗位职责。（18）财务会计岗位职责。（19）财务出纳岗位职责。（20）财务收费员岗位职责。3。运作管理制度（1）《员工手册》。（2）《管理人员文明服务准则》。（3）《员工办公制度》。（4）《各部门月工作计划及总结制度》。（5）《物业管理工作廉洁制度》。（6）《员工培训制度》。（7）《内部财务管理制度》。（8）《档案资料管理制度》。（9）《值班管理制度》。（10）《公用品申请、购买、领用制度》。（11）《员工宿舍管理评比制度》。（12）《接待投诉处理及回访制度》。（13）《维修回访制度》。（xx）《机电设备管理手册》。（15）《机电设备的编号方法》。（16）《机电设备的统计制度》。（17）《配电房管理制度》。（18）《物业防火安全检查制度》。（19）《大厦应急灭火抢救方案》。（20）《物业管理运作流程》。（21）《业户投诉处理程序》。（22）《业户入住工作程序》。（23）《业户入住装修管理工作程序》。（24）《物业管理档案建立工作程序》。（25）《物业管理档案监督工作程序》。（26）《物业资料控制工作程序》。（27）《公共设施维修、养护工作程序》。（28）《机电设备维修工作程序》。（29）《安全管理工作程序》。（30）《消防应急处理工作程序》。（31）《园林绿化管理工作程序》。（32）《清洁管理工作程序》。（33）《社区文化开展工作程序》。4。员工培训考核制度（1）《新员工入职培训制度》。（2）《在岗员工循环培训制度》。（3）《员工工作考核及奖罚制度》。（4）《员工岗位责任月考核成绩汇总表》。（5）《经理助理岗位月工作考核表》。（6）《部门经理岗位月工作考核表》。（7）《部门员工岗位月工作考核表》。（8）《业户意见月上访统计表》。（9）《员工违章违纪处理意见申报表》。（10）《物业管理工作情况一览表》。物业公司管理制度7xx小区物业管理制度为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，特制定本制度。一、物业管理范围：凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。二、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。本届业主委员会是会设主任、副主任共2名。业主委员会主要任务是维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。三、物业小区的使用与维修。小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。1。合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的`外貌和用途。2。爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。3。自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的4。业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。5。机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。6。业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00——12：00下午xx：00――17：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。四、物业服务费用的交纳。本小区物业服务费包括：物业管理人员（保安）工资福利、公共场所电水费，维修费等等。1。业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。2。对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。3。欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。4。欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。五、财务管理。本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。本物业管理制度自二一四年一月一日起执行本物业管理制度由业主委员会负责解释。二0xx年一月一日物业公司管理制度8一、仓库保管人员的要求1、库保管人员应熟悉其所管物资的基本特性、使用性能、保管知识、规格用途、存放期限等。2、及时、准确的做好记帐工作,如实反映物资的库存及发放情况。3、经常保持仓库环境的整洁文明、各种物资存放整齐。二、验收进库制度1、所有物资进库前由采购经办人填写一式四联收料单,收料单的内容包括物资的名称、规格、数量、单价和金额。2、仓管人员或申购人对进库的'物资必须验收其质量是否符合使用要求,3、凡尚未取得发票而先进库的物资,仓管人员或申购人必须核对收料单所列的品名、规格、数量与实收物资及送货单是否相符。4、已取得发票的物资,还必须对发票上所列的内容进行核对。5、收料单一式三联,仓管人员验收后,其中:1)第一联仓库留存,作收货的记帐依据;2)第二联送财务部随同发票报销;3)第三联领料人自存三、保管制度1、仓库各种物资的存放,应适应各种物资存放的条件进行分类、定位。2、仓管人员必须经常检查物资存放的情况,发现物资有变质情况时,应及时进行处理。3、各种物资应做到帐实相符,并每月进行一次盘点。1)、盘点中发现有盘盈、盘亏及变质等情况应查明原因及时报告主管部门及财务部;2)、情况严重时,应及时报告公司领导。3)、盘点报告在每月3日前报财务部汇总。4、主管部门应对一些主要的物资定出最低库存量。仓管人员必须随时掌握其库存情况,凡有物资接近其最低库存量时,应及时通知有关部门。5、各仓库应分品种、规格设帐登记各种物资的收、发、存情况,并定期进行帐实核定。6、每月29日前,各部门、小区管理处应向综合事物部提交次月增加物资清单,以便购买。7、凡属代保管的物资(含暂不需用或不合用的),需办理进库手续,仓管人员应另设帐登记、保管。物业公司管理制度9为进一步规范公司文件档案管理工作，提高文档管理水平，逐步实现公司文档管理工作的规范化、制度化、科学化，结合工作实际，特制定本办法。一、本办法所指的文件档案为：1.学校下发的相关文件、通知、公告等文档;2.公司形成的各种规章制度、报告、通知、纪要等文档;3.政策类文档及各部门搜集汇总的有保存价值的各类业务资料等文档。二、文件档案管理办法(一)立卷归档1.各类文档以签署或者下发日期按顺序进行分类、编号、统计、归档和管理。2.学校类文档：编号规则为学校首字母-部门首字母-文件签署年月份(六位)-顺序号。学校下发的原文件，直接根据类别进行编号登记归档，根据学校相关文件要求形成的报告等文档需留存副本至公司类文件进行归档，电子版文档需转化成纸质性文档后进行编号登记归档。3.公司类文档：编号规则为公司首字母-所属类别首字母-签署年月份(六位)-顺序号(三位)。所属类别即指规章制度类、人事类、合同类、物资设备类、财务类等，纸质文档和电子文档根据编号规则同步进行编号登记归档。4.公司各部门文档：编号规则为公司部门首字母-签署年月份(六位)-顺序号(三位)。各部门需要移交的文档必须到办公室进行移交备案，移交的.文档须保证完整、层次分明，文档移交时，须当面填写移交清单并签字认可后方完成交接手续。5.归档文件材料应完整齐全，质地优良，格式规范，文字清楚，手续完备且具有保存价值。(二)文档管理1.办公室指定专人负责文档分类、编号、鉴定、立卷、归档、排架和保存管理，要以原始记录为依据，编制文档存放清单，以有效开展文档的查询、利用工作。2.文档的保存条件有防火、防潮、防有害生物等措施，以确保文档的安全。3.任何人不得擅自将存档文件对外公开，做好文档安全保密工作。4.未经公司授权，其他任何组织或者个人无权公布涉及公司秘密、涉及个人隐私的、规定限制利用的公司档案材料内容。(三)文档查阅1.公司职工查阅利用档案，须经主管领导批准，并说明查阅目的，办理查阅登记。公司档案原则上不外借，如必须借出，须经主管部门领导批准并及时归还。2.外单位查阅利用档案，应持单位介绍信、身份证、经公司总经理批准后查阅。3.凡需从档案中取证或办理公证，必须由办公室办理。4.利用者须对档案的安全、完整负责，违反查阅规定的要追究责任。本办法由公司办公室负责解释。本办法自颁布之日起执行。物业公司管理制度101.目的建立一支训练有素的保安队伍、加强所辖区域的保安管理。2.范围适用于公司各管理处3.职责3.1部门经理保安工作的全面指导、检查、监督和考核。3.2保安主管负责保安管理工作的具体组织、落实、建议和培训。3.3保安班长负责保安工作的具体实施。4.方法和过程控制4.1来访人员的管理4.1.1任何来访人员进入小区(大厦)、须在来访登记处进行登记。4.1.2来访人员必须服从小区(大厦)管理人员的合理管理、不得无理取闹、发生争执由管理处协调解决。4.1.3凡来访人员不可携带易燃、易爆、剧毒等物品进入小区(大厦)。4.1.4执行公务的部队、公安、政府公务员等人员、因公进入小区(大厦)、也应出示证件并登记入册。4.1.5无明确探访对象的人员、在未明来意之前、不得进入小区(大厦)。4.1.6来访人员进入小区(大厦)内应爱护公共设施、维护环境卫生。4.1.7小区(大厦)内所有设施、游乐场地等、只为住户开放、来访人员未经管理处同意不得使用。4.1.8所有推销、收破烂等闲杂人员、未经管理处允许、不得进入小区(大厦)。4.1.9外来参观人员如事先未与小区管理处取得联系、应请其办妥手续后再进入小区(大厦)。4.2进场施工人员的管理4.2.1所有施工人员凭管理处签发的《临时出入证》进入小区(大厦)。4.2.2保安员在检查《临时出入证》时、应核对相片、施工人员姓名、证件有效期及管理处公章。4.2.3若出入证丢失、施工人员应到管理处补办证件后方可通行。4.3内部员工管理4.3.1内部员工应自觉服从保安人员的治安管理、主动提供配合。4.3.2内部员工须使用指定的员工通道和专用电梯。4.3.3内部员工离开辖区时、如有必要、应自觉接受安全检查。4.3.4内部员工在辖区内各项活动要严格遵守各项规章制度、保安员在各自工作岗位范围有权指出员工各种违章违纪现象。4.4要害部门(位)的管理4.4.1凡能影响全面安全的部门(位)均为要害部门(位)、包括:高低压配电房、发电机房、消防中心、财务部、文件资料室和总经理室等、要害部门(位)要有明显标识。4.4.2其它人员因工作需要进入要害部门(位)、需经值班人员批准方可进入。4.4.3凡在要害部门(位)工作的人员要忠于职守、具有强烈的责任心、认真学习岗位技术、消防知识、熟悉并严格遵守操作规程。4.4.4一切要害部门(位)、严禁携带易燃、易爆等危险物品进入。4.4.5消防设施、器材要加强管理、经常检查、保持完好、严禁移动或挪作它用。4.4.6机械设备、线路管道、仪表、阀门、开关等要建立定期维修保养制度。4.4.7主管需定期对要害部门(位)的安全落实情况进行检查。4.5对拾遗物品的管理4.5.1员工在小区(大厦)内捡获任何物品都必须及时交到管理处。4.5.2管理处当值人员在接到物品时、必须将所捡物品进行详细记录。4.5.3所拾物品均由质检员负责保管并张贴拾遗物品启示通知顾客。4.5.4贵重物品保留一年无人认领时、由部门经理上报公司另行处理、一般物品保留三个月无人认领时、由部门经理做出处理决定并报公司备案。4.5.5顾客认领失物时、须说明失物的内容、失物地点和出示其他有效证明后方可签字认领。4.6控制中心的管理4.6.1控制中心是整个大厦的控制枢纽、负责对接收到的信息进行处理、及时调度、安排有关人员执行。4.6.2控制中心人员必须熟悉大厦各类管理人员的职责范围和特长、熟悉大厦基本结构、设备、器材布置及其控制范围。4.6.3了解各类人员每天工作安排及行动去向。4.6.4通过各类通讯设施、及时通知有关人员处理有关事宜及与公司的工作联系。4.6.5受理顾客投诉、及时调配人员处理并做好记录。4.6.6密切监视、熟练操作消防控制主机、及时处理火警、故障信号、并做好记录。4.6.7检查消防控制主机回路、分区、隔离点、故障状态及原因、检查消防联动柜监控性能及信号灯状况。4.6.8通过监视器密切监视出入大厦人员情况、发现可疑问及时通知附近有关人员注意和处理、并记录在案。4.6.9做好大厦公用房、设备房钥匙的管理。4.6.10指挥处理任何紧急情况、下达作战方案、必要时通知有关领导或向社会机构求援、并做好详细记录。4.6.11协调好保安、保洁管理工作。4.6.12每天7:00收听新闻及天气预报、8:00~22:00按规定音量播放背景音乐、检查控制中心各设备是否处与正常位置。4.6.13做好交接班记录。4.6.14顾客装修或专业技术人员需暂时隔离某报警点时、应积极配合、及时恢复并做好记录。4.6.15严格遵守设备保养计划。4.7对停车场的管理4.7.1小区(大厦)内停车场属于私家停车场、原则上外来车辆不得进入。4.7.2顾客可根据需要向管理处申请租用车位。4.7.3顾客申请经管理处经理审批后、签订《停车场车位租用协议书》。4.7.4停车场保安凭管理处签发的《车辆出入证》对车辆进行检查、《车辆出入证》上须有车主及其车辆的相片、姓名及车牌号码、车位号码、车主房间号码等资料、若资料有所变动、应及时知会管理处重新办理。4.7.5经同意进入小区(大厦)停车场的外来车辆、须服从车场保安的调度指挥、不得乱停乱放、扰乱车场秩序、若出现不服从管理者、保安员应立即通知部门主管以上人员进行处理。4.7.6外来车辆停放时间超过半小时应按收费标准收费。4.7.7出租车接送顾客进入后应马上离开如需等候、应停靠在指定位置、司机不得下车离开停车场或在小区范围内走动。4.7.8进入车场的所有车辆都必需经车场保安员进行车辆外观检查、并做好记录。4.7.9车场内车辆如发生交通事故、保安员应立即保护现场、通知部门主管以上人员到现场处理、必要时须请交通部门进行处理。4.7.10车场内车辆若发生故障、小型维修可在车场内进行、维修完后应清理周围环境、其它维修禁止在车场内进行。4.7.11车场内车辆如出现漏、滴油情况、车场保安员应立即通知车主进行检查并处理、若通知不到车主须将情况上报部门主管、并按排保洁员进行清理。4.7.12车场内严禁试刹车、驾驶练习。4.7.13因车主原因造成车场内公共设施、设备损坏时、要追究车主责任、并赔偿一切损失。4.7.14因保安员原因造成车场内车辆损伤、追究保安员责任、情况严重时将追究刑事责任。4.7.15违章处理方法采用警告、锁车、罚款等形式。4.8对参观游览客人的管理4.8.1进入小区(大厦)的参观游览客人应衣冠整齐、注重礼仪、爱护小区(大厦)环境。4.8.2参观时应在指定范围内活动、按指定路线行走。4.8.3参观游览客人不得在小区(大厦)内高声喧哗、不得成群结队、堵塞交通。4.8.4损坏公物、照价赔偿。4.9突发事件的管理4.9.1保安当值期间发现可疑情况或发现纠纷事件应及时与当值主管及其他同事联系。4.9.2对于正在发生的刑事案件或可疑情况应及时制止并由当值主管组织人员对可疑人员进行查问。4.9.3保安员对刑事犯罪现场进行保护、并征得部门经理同意后将可疑人物交公安部门处理。4.9.4对纠纷事件、保安员应稳定事态的发展、并对当事人双方进行劝阻、以制止事态的扩大。4.9.5如纠纷是由顾客与我方意见不和而产生、我方当事人应礼貌地进行解说并等待上级领导到场处理。4.9.6保安员因队友处理纠纷事件到场协助、首先应了解事情的原因、发生经过、当事人的身份及申诉的理由、再行协助处理。4.9.7当值主管到场后应了解情况、组织人员维护现场秩序、控制事态发展、对纠纷双方进行劝解、以缓和事态、如事态不得以解决、应将纠纷双方请到管理处、以将事情控制在最小范围内。4.9.8部门经理对纠纷双方进行处理、调解、如若不能得以解决、将当事人双方交有关部门处理。4.9.9如若出现伤亡现象、部门经理组织人员保护好现场并将伤者送到医院、并向公安机关报案。4.10物资放行的管理4.10.1由顾客到管理处办理物资搬运申请手续、管理处当值人员需详细填写搬运物资名称及搬运顾客资料、若非顾客本人办理、须有顾客在《物资搬运放行条》上的签名或委托书、当值人员除查验申办人的身份证外、还需与顾客本人联系确认。4.10.2由质检员核对、追收尚未交缴的各项费用、并签字认可。4.10.3由保安员随申请人到现场核实所搬货物与申请内容是否相符、保安员登记搬运车辆车牌号、司机证号、身份证号、手续完善后、予以放行。4.11夜间查岗的`管理4.11.1夜间查岗工作是保安管理的一项主要内容、目的在于检查高管理处的保安员夜间工作状况、保证夜间的保安工作质量。4.11.2夜间查岗按照计划制定和人员配置情况分为“a级检查”、“b级检查”和“c级检查”三种、a、b级检查事先必须制定年度检查计划、为保证查岗情况的真实性、须对制定的检查计划设立相应的保密范围。a.“a级检查”系全公司范围内的检查、计划由品质管理部运每年12月出31日前制定完成、报管理者代表审批、由部门经理级以上人员担任查岗人员、计划保密范围至总经理、管理者代表及品质管理部、由品质管理部于计划实施前段时间24小时内通知查岗人员、由管理者代表监督执行、“a级检查”必须保证每年至少六次。b.“b级检查”是以各部门为单位的内部检查、计划由各部门经理于每年12月出31日前制定完成、报品质管理部审批、由主管级以上人员担任查岗人员、计划保密范围至总经理、管理者代表、品质管理部及部门经理、由部门经理于计划调节24小时内通知查岗人员、由品质管理部监督执行。“b级检查”每月进行一次。c.“c级检查”系无计划不定时的临时性突击检查、通常在特殊情况下进行、由品质管理部或各部门经理临时决定检查范围、查岗人员和查岗时间的组织安排。4.11.3若检查计划在实施过程中因人员变动或其他原因需改变时、由原计划编制部门负责调度、安排。4.11.4夜间查岗必须包括以下内容a.保安员夜间工作状况b.通信设备使用情况c.保安员准备配戴情况d.交接班记录4.11.5查岗人员须据实填写《夜间查岗情况登记表》、并由接受检查的当值人员签字确认、查岗人员需将填好的表格于检查后的第一个工作日交还发表部门(人)。4.11.6检查结果的处理a.品质管理部须对a级检查的结果进行全公司范围内的通报、并负责监督有关部门采取预防和纠正措施。b.各部门经理须对b级检查的结果进行部门内部通报、并监督纠正预防措施的实施情况、并将检查结果于检查后一周内提交品质管理部备案、品质管理部根据b级检查的情况决定是否进行全公司通报。c.由品质管理部组织的c级检查结果处理方式同a级检查、由部门经理组织的c级检查结果处理方式同b级检查。5.监督执行由管理者代表对保安工作管理的落实情况进行监督。6.支持性文件《保安岗位管理办法》物业公司管理制度111、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，以及2吨位以上的货车，严禁进入小区。2、非小区住户的车辆进入小区时，门卫应严格检查其证件，问清进入原因，符合条件的方可放行，并作好登记。出小区时，应对其进行检查，并按规定收取停车费。3、管理人员对在小区内超速行驶、鸣号、不按指定位置停放的车辆要及时纠正。4、提高责任意识，加强责任心。对出入本小区的可疑车辆要进行盘查，防止车辆的丢失、损坏。对损坏小区路面和公共设施的车辆要令其赔偿损失，并视情节处以罚款。对冲闯大门的要记下车牌号码，记清去向，及时报告上级。5、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放规定和收费标准，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。小区车辆停放、出入管理规定为加强对出入、停放本小区车辆的`管理，维护小区正常生活秩序，确保住户的生命财产安全，特对出入、停放本小区的车辆作如下规定：1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，严禁驶入小区。2吨以上的卡车一律不得进入小区，特殊情况除外。2、本小区有车辆的住户，应向本公司申请办理通行IC卡，凭IC卡通行大门，及在小区停放，按规定收取IC卡工本费、停车费。3、本小区住户车辆进入小区后，有车库的住户必须将车停放在车库内，无车库住户必须将车停放在指定停车位置，严禁乱停乱放。4、非本小区住户的车辆，进入大门时应主动向门卫出示证件，讲明进入原因，符合进入条件的领取临时通行IC卡，并做好登记，方可进入小区，严禁冲闯大门。出小区时收回IC卡，并按停车时间收取停车费。遗失、损坏IC卡，照价赔偿（每卡30元）。5、进入本小区的货车，卸完货物后应及时离开小区，因故不能离开的，应将车停放在指定停车位置。6、进出、停放车辆必须服从小区管理人员的管理。驶入小区的车辆应减速行驶，时速不得超过5公里，不得鸣号。如车辆损坏路面或公用设施，应照价赔偿损失，并视情节处以罚款。7、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放管理规定，发现可疑情况及时报告。不得利用工作之便与车主拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。8、违反以上规定者按小区有关规定办理，情节特别严重的，移交公安部门处理。车辆停放收费标准按物价部门的核价或批文收取（略）收费人员管理制度1、举止文明，姿态端正；热情服务，礼貌待人，耐心解释用户提出的各种9页第问题，树立公司的良好形象。2、加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握收费系统的操作。3、坚守岗位，认真履行职责，做好车辆出入登记，尤其对临时出入本小区的车辆要严格进行对比检查，收回IC卡后方可放行。若IC卡丢失，值班人员要照价赔偿；如遇车辆丢失，根据电脑资料要追究当班值班人员的责任。4、坚持原则，严格执行收费标准，按照票额开具发票，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松管理，严格控制出口人工抬闸，违者从严处理。5、爱护设备，不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进行非法操作，严禁私自在电脑上安装各种软件，不得进行玩游戏、打字等其他操作，违者从严处理，并承担所造成的一切后果。6、如遇停电或设备出现故障，应及时报告上级，维持好车辆出入秩序，认真做好登记，防止IC卡丢失。对此期间所收回的未付款IC卡应分类保管，交收费管理员处理。7、认真交接班，如实做好各项登记。8、维持收费岗亭良好秩序，保持收费岗亭及出入车道的卫生整洁。车辆免费制度1、本公司的车辆可免费，但驾驶员必须在《车辆免费登记表》签名，以备财务部查核。2、军警车辆除执行公务时免费外，其他一律不得免费。3、如遇特殊情况需免费的，必须经物业服务中心物业经理以上级别人员批准后方可免费，并做好相关登记。收费人员交接班制度1、交接班时，交班人员应按照《收费人员交接班登记表》如实填写相关内容，并在交班人一栏签名，接班人核对无误后在接班人一栏签名确认。2、接班人接班时，应当面点清发票号码、收费金额、时租卡数量、设备运行状况等，交班后发现错误，由接班人负责。收费人员财务结算制度1、每周五为收费管理员收取停车费时间。2、财务部指定专人负责核算收费员收费情况。物业公司管理制度12为充分调动员工之积极性,开展公平的劳动竞赛,促进工作,提高效率,完善花园管理员之责任制度,根据公司之实际管理要求和实践经验,特对原《管理员岗位目标责任书》进行修订,具体内容如下:一、本责任书适用之职位范围:本责任书应用管理处主任、管理员之任务。二、本责任书考评形式:考评分自评、互评、住户评议、上级鉴定四种,每月、每季、第年进行一次,采用工资奖金相结合之考评形式。三、本责任书之考评项目:责任区住宅楼及公共设施完好率;治安案件、火灾、刑事案件、小区秩序;保洁、清洁、绿化;住户评议;工作作风、纪律;工作日记及房屋管理档案。四、岗位目标责任书之内容:坚决服从公司领导之安排,认真学习物业管理之法规及公司规章制度,并严格按章办事,热情服务,做到业主、公司满意,具体工作细则如下:1、要熟练掌握好物业管理之有关知识和公司之管理制度,树立为住户服务的.思想。2、要切实熟练掌握好责任区内之物业情况,合理安排责任区的所有员工之岗位(注:保安员之岗位应与保安队长协商后上报公司领导审核确定,其余员工根据实际情况安排岗位上报公司领导审核确定)。3、要熟练掌握好责任区内之管理有关资料(其中包括收楼数据、锁匙交收情况、维修情况、配套设施情况、入住情况、租户情况、治安巡查、探访登记数据、清洁卫生情况等数据),且要有条理地进行整理归档。4、统筹监控好责任区内之客户服务、治安、维修、清洁、绿化等方面的工作,严格按照公司之制度办事,确保责任区内的环境卫生,治安秩序良好,业主满意(注:公司将于每月不定期组织人员到各花园检查,检查结果按本办法奖罚标准执行)5、要及时组织人员修复损坏之楼宇及设施。6、按公司之规定及时安排工作人员修复业主/住户要求之维修。7、严格按照公司之规定组织人员做好责任区内之装修监控,严防违章事件发生。8、严格按照公司之要求办理装修手续,严禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接装修工程。9、确保责任区内正常之生活条件不受影响,严禁无缘无故停水电供应及公共设施之正常使用。10、确保责任区内工作人员保持服装整齐清洁、仪表端庄、精神饱满、配戴好员工证。11、严格按照公司之制度公平及时地处理一切违纪事件。12、严格按照公司之制度组织员工做好住户、探访者、车辆、物品之出入管理。13、严格按照公司规定之工作程序接待业主/住户,并作好有关记录。14、有效、有礼及时处理业主之投诉(业主投诉的问题如能及时处理应实时处理,如确不能及时处理的,应要同业主另约时间到时安排人员跟进投诉)。15、不准与业主发生一切任何之私人经济来往,严禁以任何借口向业主索要什费及钱物。16、按公司之规定组织好员工之培训和考核工作,提高员工之积极性,做到人尽其才。17、按公司之规定按时、按质组织好员工之巡查工作。18、积极做好本花园之宣传工作,定时按质整理告示箱及宣传栏,坚持每月更换一次版面之要求。19、认真积极地做好工作日记及周报表,按时按质召开周务会。20、积极及时地处理突发事件,且要将此事件作好详细记录并要汇报公司(注:如发生重大事故除了组织人员处理外,还要第一时间报告公司按指示处理)。21、要保守公司之内部秘密和业主/住户资料(公安机关查案要求除外),不得假借公司名义或用职务之便做有损公司名誉或利益之行为。22、认真审核水电工所抄之水电表,准确率达100%,并按时上交公司。23、积极配合财务部做好管理费及其它费用之收取工作,努力使管理费收费率达到95%以上。24、认真做好辖区内之水电管理工作,确保水电损耗达到公司规定之要求。25、要积极主动管理好花园日常工作,按质完成公司领导下达之临时任务。26、要服务公司领导之安排,不准有瞒骗、恐吓公司领导之行为。物业公司管理制度13一、总则第一条为加强本公司车辆的管理及有效使用,特制定本办法。第二条本办法所指车辆系指公司的小车及中巴车辆。二、车辆管理第三条本公司的车辆由行政人事部统一管理,并指派专人负责调度;公司劳务输出项目车辆由输出项目的'管理处统一管理,具体参照本办法执行。第四条车辆的附带资料,除行车执照、保险卡由司机(或自驾者)携带外,其余均由专人保管,不得遗失,如车辆交接或移转时应办理车辆移交手续,并将该车各种资料随车移交。第五条本公司人员因公外出需要用车者,应将经部门核准的《公务外出单》交专人签字,专人依公务的重要性派车。不按规定办理申请,专人不予派车。接送公司领导及员工上下班、定时接送业主或看楼客人,不填外出单。