房地产企业融资风险分析及防控策略思考

一、房地产企业运营现状及融资的具体概述（一）运营现状在过去，由于市场及政策等因素的影响，房地产行业发展速度过快，相关企业数量不断增加，带动着部分企业及人员会出现“炒房”现象，虽然在一定程度上提高了社会经济发展水平，但对社会运转与发展的稳定性造成影响；为此，国家有关部门制定了严格的规范制度，对房地产行业及“炒房”现象进行限制管控，对房地产市场进行调控，相当一部分房地产企业没有及时制定应对措施，导致自身应力能力与效益不断下降，如果不及时调整经营与发展方案，极易受到市场淘汰[1]。（二）企业融资的具体特点1．项目开发时间较长通常情况下，房地产项目在建设过程中需要消耗大量时间，其由工程规划施工至竣工验收整体过程需要消耗3-5年左右，且工程规模与高度越大，其所消耗的时间也越多，由此导致房地产企业资金投入之后，其回收周期较长，极易影响企业资金的正常周转，增加了财务及融资风险问题出现的概率。2．资金需求量较大当房地产企业经营运转时，其在本质上属于资金密集型产业，企业运营及项目开发等工作都需要大量资金的投入，相当一部分企业自有的资金无法满足工作需要，这就需要借助外部融资等方式的应用，实现资金筹措与周转；而大多数融资渠道的门槛较高，房地产企业领导需要根据企业运营模式与特点，科学选择合适的融资渠道与方式，在完成融资的同时，避免风险问题的出现。3．财务与经营风险较大同时，由于房地产行业与社会经济及国家宏观政策之间的关系较为紧密，如果社会经济与国家宏观政策出现变化时，房地产行业及市场发展极易受到影响而出现各种风险问题，由此导致相关企业在进行融资及日常运营等过程中存在较大的不确定性[2]。（三）常见的融资风险类型1．政策风险当房地产企业开展融资工作时，政策风险属于常见问题之一，其主要是由于房地产企业经营运转过程对民生、社会稳定运转及经济发展等方面有着极大的影响，为了降低融资风险问题出现的概率，国家部门会颁布相应的政策进行调控，不过，由于政策在颁布之前需要进行长时间调研分析，如果政策颁布之前，部分房地产企业开展融资工作时，将会在很大程度上出现风险问题，限制融资功能做水平的提高，同时对企业整体运营发展造成阻碍；为此，相关企业管理人员需要组织专业人员，调整经营管理及融资等方面的思路，积极创新融资风险管控方式，对房地产企业及行业整体发展提供保障[3]。2．经营风险在现代房地产企业融资过程中，经营风险在本质上属于动态性风险问题，其主要是指融资过程极易受到企业项目运营状况所影响，例如，某一房地产企业在对一块地皮进行开发时，该地皮价格较高，且具有极高的发展潜力，不过，由于该企业所采用的策略方法缺乏合理性，在融资过程中，风险问题出现的概率较高，不仅无法有效完成项目开发工作，还会对企业自身运营与发展造成制约；同时，如果部分企业在项目规划开发等过程中没有积极树立正面的社会形象，且施工人员没有严格遵循国家规范标准进行操作，导致项目施工存在大量质量与安全漏洞问题，极易对企业自身运转与发展造成阻碍。3．财务风险财务风险问题在任何企业运转过程中都属于常见问题，对企业经营运转有着极大的影响；而当房地产企业开展融资工作时，由于融资工作属于特殊的财务工作内容，其涉及的部门与环节较多，且融资规模较大，如果部分财务人员对融资工作缺乏足够的了解与重视，实际工作缺乏科学专业的技术与工作方法，极易引起工作漏洞，提高融资风险出现的概率。4．市场风险除此之外，市场风险在现代房地产企业融资工作中同样属于常见风险之一，其主要是由于相关企业领导及财务工作人员对房地产市场环境及信息变化缺乏及时地了解与掌握，且当市场环境与信息出现变化时没有制定应对措施；虽然大多数房产对人们属于刚需物品，不过，随着市场诈骗问题的不断出现，再加之国家调控政策的颁布，人们大多对房地产市场处于观望态度，降低了房地产企业及行业整体效益，且对融资工作带来较大的困难，如果企业领导不能及时找出市场中存在的风险问题，并制定防控措施，还会增加市场风险出现的概率，从而影响企业融资及运营管理等方面的正常进行[4]。（四）常见的融资方式通常，当房地产企业在进行融资时，大多数企业及管理人员会选择民间借贷、抵押、买卖及汇票等方式，虽然能够带来一定的资金，不过，由于融资方式单一，且投入成本较高，企业需要付出大量利息，且融资资金无法充分满足运营等工作的需要；为此，国家有关部门调整政策，房地产企业可以借助银行信贷、发放股权、债券及信托产品等，以此来获取资金，有效提高了企业融资工作的便利性，且不会产生融资风险问题，为房地产企业健康发展提供了基础与保障。二、引起房地产企业融资风险问题的常见因素（一）缺乏足够的风险防控意识研究表明，当房地产企业融资工作开展时，融资工作水平与质量对企业内部现金流及对风险问题的承受力有着极大的影响；不过，由于部分房地产企业领导及管理人员自身风险防控意识不足，其认为融资工作属于财务部门的职责，对融资风险防控的重要作用缺乏重视，实际工作也仅仅由财务部门人员进行处理，导致实际工作水平较低，企业内部与外部融资方面的资源得不到有效利用，极易引起企业资金链断裂现象，对后期经营运转与发展造成极大影响。（二）融资渠道较少在部分房地产企业进行融资时，企业领导自身思想理念较为传统，且风险防控意识不足，融资工作以银行贷款方式为主，虽然能够获取一定资金，不过，其融资渠道过于单一，企业对银行有着强烈的依赖性，贷款利率的决定权在银行方面，房地产企业缺乏议价能力，导致融资工作需要消耗大量成本与代价，降低企业自身的经济效益；而如果银行的融资渠道出现问题之后，企业无法获取需要的资金，由此而影响着企业自身及房地产行业的健康发展。（三）受国家政策及金融市场环境影响当房地产企业经营运转时，其对社会经济建设等方面有着极大的影响，为此，国家有关部门为其制定并颁布了一定的政策，对房地产行业进行宏观调控，带动着金融市场环境的变化，导致部分企业经营运转过程出现资金周转困难现象，甚至会引起资金链断裂；同时，部分中小型企业在进行融资工作时，由于其自身资金实力及经济发展水平等较低，导致其在通过银行信贷方面的额度较低，无法借助该方式进行融资，而其他方式的成本较高，不仅影响着融资及运营等过程的顺利进行，还会提升企业融资风险问题出现的概率，对房地产企业及行业整体发展造成限制与制约。（四）企业负债规模较大由于房地产项目在规划开发过程需要消耗大量时间与资金成本，当工程竣工之后才可以获取资金效益；不过，由于房地产企业自身规模等因素的影响，其内部资金储备相对较少，大多是吸收外源性资金对项目开发运行进行保障，导致企业自身有着极高的资产负债率，极大地增加了融资工作的难度；如果企业受政策及市场环境等因素的影响，导致现金流与资金链周转出现问题，无法及时偿还债务，极易导致企业破产。（五）企业盈利能力不足企业自身盈利能力主要是指项目建设施工之后，能够在规定时间内得到销售回款，在偿还负债融资本息之后，还可以获取充足的利润，为后期运营与发展提供保障；不过，由于不同地区经济发展水平不足，购买力处在较大的差异，由此导致房地产市场的存货去化速度较慢，导致企业经营周期与成本增加，其盈利能力不断降低，甚至无法在规定时间内收回本金与利润，极易引起资金短缺或破产等问题，同时对行业整体发展造成不良影响。（六）部分企业存在盲目融资现象此外，在部分企业开展融资工作时，企业管理人员为了获取充足资金来保障生产运营过程的顺利进行，管理人员没有根据企业具体状况选择合适的融资渠道，且忽视了常见的风险隐患，甚至会将企业内部固定资产进行抵押，如果后期运转过程出现资金周转困难或资金链断裂等现象，其相关债务无法有效偿还，还会阻碍企业自身的运转与发展。三、加强房地产企业融资风险防控的策略措施（一）加强企业风险防控意识的提升当前时期，为了加强房地产企业融资风险防控工作的开展，企业领导及管理人员首先需要明确融资风险防控工作的重要性，在实际工作中，管理人员需要严格遵循有关部门的政策规定，积极参与培训教育活动，以此来提高自身风险防控意识与素养；同时，企业领导还需要组织财务等部门，加强宣传教育活动的开展，对全体职工进行融资风险防控意识的培养，确保在开展融资工作之后，各部门人员都能够进行配合，在提高融资工作水平的同时降低风险问题出现的概率，为企业自身及行业整体发展打下优良的基础。（二）加强融资渠道多元化发展在传统房地产企业融资风险防控工作开展时，其融资渠道单一，融资工作成本较高，影响着企业自身经济效益的提高，同时还会引起融资风险问题；为此，在后期工作中，企业领导需要加强与政府部门的协调配合，并组织专业部门与人员，加强融资方式与渠道的研究创新，促进融资工作的多元化发展，强化提高融资工作水平，将企业自身融资压力进行缓解降低，在减少融资成本支出的同时，降低风险出现的概率；而房地产企业管理人员则需要根据企业自身规模与运转模式，选择合适的融资方式，进一步提高现代房地产企业整体的发展水平。（三）加强对国家政策与金融市场环境的了解同时，由于房地产企业经营运转过程极易受到国家政策及金融市场环境等因素的影响，为此，在企业融资风险防控工作中，企业领导及管理人员需要加强对国家政策与金融市场环境的了解，当某一环节出现变化时，相关企业可以宏观调控政策调整运营及融资等工作的方案，并选择新兴技术与方式，在提高融资工作水平的同时，避免风险问题的出现。（四）加强企业金融体系的完善房地产金融体系作为日常运营及融资等工作的重要环节，对相关工作水平有着极大的影响，当企业开展融资风险防控工作时，企业领导可以加强与有关部门的协调配合，并顺应国家政策规范的要求，完善金融体系，实现多元化融资，同时还可以加强信托、投资基金等金融产品的研发创新，促进金融市场发展水平的提高；另外，企业领导还需要联合政府部门，根据当地金融市场环境发展要求，对金融领域的法律法规进行完善，并制定科学完善的房地产融资流程及信用评级制度，提高金融监管水平，在最大程度上提高房地产企业金融风险防控水平与质量。（五）加强融资的合理规划除了以上措施之外，为了加强房地产企业融资风险防控水平的提高，企业领导还需要加强融资方案的合理规划，在这一过程中，工作人员需要根据企业自身规模、运营模式及特点等，以此来设计出合理的融资金额，避免由于偿还能力不足导致风险问题的出现；同时，工作人员还需要选择合适的融资渠道与方式，进一步提高融资工作水平，为房地产企业及行业运营发展提供充分的促进作用。四、结束语综上所述，在现代房地产企业经营运转过程中，融资风险属于常见问题之一，对企业经营运转及行