房地产税市场法、收益法

市场法根本原理

及收益法根本原理2021年5月第一部分市场法根本原理●市场法概述●市场法的适用对象和条件●市场法根本公式●市场法评价步骤重点：市场法的适用对象、根本公式以及评价步骤。难点：市场买卖情况修正、买卖日期修正、房地产情况调整以及直接比较法和间接比较法。一、市场法概述〔一〕概念市场法又称市场比较法、买卖案例比较法，是将估价对象与在估价时点近期买卖的类似房地产进展比较，对这些类似房地产的成交价钱做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价钱或价值的方法。市场法的本质是以房地产的市场买卖价钱为导向，求取估价对象的价值。一、市场法概述〔一〕概念在详细运用过程中，市场法分为直接比较法和间接比较法。直接比较法，是将待评价房地产与市场上实践发生买卖的类似房地产进展比较，从而求取待评价房地产价值的方法。间接比较法是将待评价房地产与设定的规范房地产进展比较，经过修正待评价房地产与规范房地产的差别进而求取待评价房地产价值的方法。一、市场法概述〔二〕实际根据市场法评税的实际根据是房地产价钱构成的替代原理。二、市场法的适用对象和条件〔一〕适用对象市场法适用于市场买卖频繁的房地产的估价，如：住宅、商铺、写字楼、规范厂房等。对保有数量很少或者是很少发生买卖的房地产，以及可比性很差的房地产，如非规范厂房、留念馆、古建筑、寺庙、学校、医院、在建工程等，那么很难用市场法进展评价。二、市场法的适用对象和条件〔二〕适用条件市场法的适用条件是在公开市场条件下，在估价时点附近有足够数量的公开买卖案例资料，买卖案例与待评价房地产应有替代关系。适用的详细条件：1.要有足够数量的比较案例。要求至少有3个买卖案例。2.可比实例与估价对象之间可比较的目的、技术参数等是可以搜集到的，并且可以量化。三、市场法根本公式影响房地产价钱的要素主要有房地产的本身要素和外部要素。房地产的本身要素，包括区位要素、实物要素和权益要素三个方面。区位要素主要包括房地产坐落位置、与城市中心区域或某一标志性区域的间隔、楼层、朝向、交通情况、周边环境和景观、外部配套设备、公共效力的好坏等；房地产的实物要素主要包括建筑规模、外观、建筑质量、建筑构造、功能、设备设备、内部装饰装修、户型规划、采光情况、噪声情况等；权益要素主要包括房地产的权益情况、运用控制和相邻关系等。三、市场法根本公式房地产的外部要素，包括人口要素、制度要素、经济要素、社会要素、国际要素、心思要素以及其他要素等。市场法的根本公式：待评价房地产价钱=可比实例成交价钱×〔1+买卖情况修正系数+买卖日期修正系数+区域要素修正系数+个别修正系数〕四、市场法评价步骤1.搜集房地产买卖实例。2.选取可比实例。3.建立价钱可比根底。4.进展市场买卖情况修正。5.进展买卖日期调整。6.进展房地产情况调整。7.求取比准价钱。8.确定待评价房地产的价钱。四、市场法评价步骤〔一〕搜集房地产买卖实例。1.搜集房地产买卖实例的内容要求。●买卖实例房地产的根本情况；●买卖双方的根本情况；●成交日期；●成交价钱；●付款方式；●买卖情况等等。四、市场法评价步骤〔一〕搜集房地产买卖实例。2.搜集房地产买卖实例的途径：●向政府有关部门获取，如房管部门、国土部门、规划建立部门等。●向房地产买卖当事人获取。●向第三方获取，如房地产中介机构。四、市场法评价步骤〔一〕搜集房地产买卖实例。3.建立房地产买卖实例库。开展房地产评税任务必需建立买卖实例库。买卖实例库中包含的买卖实例应该满足评税任务对评税对象空间覆盖性特点的要求。基于房地产市场变化情况的影响，需求定期更新房地产买卖实例库，普通情况下，至少3个月更新一次。四、市场法评价步骤〔二〕选取可比实例。根据评价需求，从搜集到的买卖资料中选取一定数量符合一定条件的买卖实例作为参照比较的买卖实例，即可比实例。四、市场法评价步骤〔二〕选取可比实例。1.选取可比实例的根本要求：●可比实例应该是估价对象的类似房地产。●可比实例的成交日期应与估价时点接近。●可比实例的买卖类型应与估价目的吻合。●可比实例的成交价钱应该是正常情况下的价钱或者是可以修正为正常价钱。四、市场法评价步骤〔二〕选取可比实例。在实践选取可比实例时，上述四个方面可详细化为以下几点：●可比实例应与估价对象处在同一地域或是处于同一供求范围内的类似地域。●可比实例的用途应与估价对象的用途一样。●可比实例的规模应与估价对象的规模相当。四、市场法评价步骤〔二〕选取可比实例。●可比实例的档次该当与估价对象的档次相当。●可比实例的建筑构造应与估价对象的建筑构造一样。●可比实例的权益性质应与估价对象的权益性质一样。●可比实例的成交日期应与估价时点接近，普通在1年以内。●可比实例的成交价钱应是正常成交价钱或者可以修正为正常成交价钱。四、市场法评价步骤〔二〕选取可比实例。2.选取可比实例的数量要求。从统计学角度看，选取的可比实例越多，评价结果就越准确。通常情况下，选取3-10个可比实例即可。四、市场法评价步骤〔三〕建立价钱可比根底。建立价钱可比根底主要包括以下几个方面：●一致房地产范围。●一致付款方式。●一致币种和货币单位。●一致采用单价。●一致面积内涵。●一致面积单位。四、市场法评价步骤1.一致房地产范围。〔1〕房地产实物范围不同。在这种情况下，一致房地产范围普通是一致到估价对象的房地产范围，补充可比实例房地产短少的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应地对可比实例的成交价钱进展加减。〔2〕含有非房地产成分。房地产价钱=含非房地产成分的房地产价钱-非房地产成分的价钱〔3〕含有债务债务的房地产。房地产价钱=带债务债务的房地产价钱-债务+债务四、市场法评价步骤2.一致付款方式在房地产估价中，为便于比较，价钱通常以一次性付清所需求支付的金额为基准。因此，需求将分期支付的可比实例成交价钱折算为在其成交日期一次性付清的金额。3.一致币种和货币单位。在一致币种方面，不同币种之间的换算，应采用该价钱所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用成交日期的汇率，汇率的取值，普通采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的买入、卖出中间价。四、市场法评价步骤4.一致采用单价。通常采用单位面积上的价钱，如：元/亩或元/平方米。5.一致面积内涵。在房地产买卖中，有按建筑面积计价的，有按套内面积计价的，也有按运用面积计价的。进展估价评税时，必需进展一致。6.一致面积单位。普通为平方米或亩。四、市场法评价步骤〔四〕进展市场买卖情况修正。呵斥成交价钱偏向的要素主要有：●有利害关系人之间的买卖。●强迫出卖或强迫购买情况下的买卖。●急于出卖或急于购买情况下的买卖。●买卖双方或某一方对市场行情缺乏了解的买卖。●买卖双方或某一方有特别动机或偏好的买卖。●买卖税费非正常负担的买卖。●受迷信影响的买卖。四、市场法评价步骤〔四〕进展市场买卖情况修正。进展买卖情况修正的公式：正常价钱=可比实例成交价钱×买卖情况修正系数或：正常价钱=可比实例成交价钱±买卖情况修正额四、市场法评价步骤〔五〕进展买卖日期调整。买卖日期调整也称作市场情况调整，是将可比实例在其成交日期时的价风格整为估价时点的价钱。买卖日期调整的方法有百分率法和价钱指数法。1.采用百分率法进展买卖日期调整的普通公式为：估价时点的价钱=可比实例在成交日期时的价钱×买卖日期调整系数2.价钱指数分为定基价钱指数和环比价钱指数。四、市场法评价步骤〔六〕进展房地产情况调整。首先，列出对估价对象价钱有影响的房地产情况各方面的要素，包括区位、实物和权益三个方面的要素；其次，断定估价对象和可比实例房地产在这些要素方面的差别，并对差别情况进展量化；最后，根据差别程度对可比实例价钱进展调整。房地产情况调整有直接比较调整和间接比较调整两种方法。四、市场法评价步骤1.直接比较调整普通是采用评分的方法，以估价对象房地产情况为基准〔通常定为100分〕，将可比实例房地产情况与之逐项进展比较、打分。直接比较法公式：可比实例在本身情况下的价钱×=可比实例在估价对象房地产情况下的价钱上式中，A代表可比实例相对于估价对象房地产情况的得分。

四、市场法评价步骤2.间接比较调整是想象一个规范房地产情况，然后以此为基准〔通常定为100分〕，将估价对象及可比实例的房地产情况均与它逐项进展比较、打分。间接比较法公式：可比实例在本身情况下的价钱××=可比实例在本身情况下的价钱×=可比实例在估价对象房地产情况下的价钱上式中，B代表可比实例相对于规范房地产情况的得分，C代表估价对象相对于规范房地产情况的得分。四、市场法评价步骤〔七〕求取比准价钱。1.直接比较法求取比准价钱公式：比准价钱=可比实例价钱×买卖情况修正系数×买卖日期修正系数×房地产情况修正系数或：四、市场法评价步骤2.间接比较法求取比准价钱公式：比准价钱=可比实例价钱×买卖情况修正系数×买卖日期修正系数×规范化修正系数×房地产情况修正系数或：四、市场法评价步骤〔八〕确定待评价房地产的价钱。从统计学的角度，确定待评价房地产的价钱，有以下三种计算方法：1.平均数法，包括算术平均数法和加权平均数法。2.中位数法，就是将假设干比准价钱按照价钱高低进展排序，取位于数列中间的那个价钱作为待评价房地产的价钱。3.众数法，就是取假设干比准价钱中出现频率最多的那个价钱作为待评价房地产的价钱。在我国房地产估价实际中，普通多采用平均数法，中位数法次之，众数法较少运用。第二部分收益法根本原理●收益法概述●收益法适用对象●收益法根本公式●收益法技术道路重点：收益法适用对象、根本公式和技术道路。难点：收益法根本公式以及报酬率确实定。一、收益法概述〔一〕概念收益法，又称收益复原法、收益资本化法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值，即把待评价房地产一切未来收益在评价基准日的现值估算出来。一、收益法概述〔二〕实际根据收益法的实际根据是房地产价钱构成的预期收益原理，即房地产价钱是由人们对其收益才干大小的期望决议的。详细来说，房地产价钱是由投资者对房地产未来各年的收益多少、收益期长短以及所需的投资报答率的预期所决议的。二、收益法适用对象收益法适用的对象是具有收益或潜在收益的房地产，即那些能产生可用货币度量的继续性收益的房地产，如商业房地产〔包括商店、写字楼、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站等〕，用于出租的公寓、工业房地产等。三、收益法根本公式收益法最普通的公式〔原理公式〕：

V-房地产在估价时点的收益价钱A-房地产的未来净收益，其中,,…,An分别为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期,…,第n期末的净收益Y-房地产的报酬率〔折现率〕，其中,,…,Yn分别为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，…,第n期末的报酬率三、收益法根本公式n-房地产的收益年限〔年〕，是从估价时点开场计算的未来可以获得收益的继续时间，通常为收益期限在实践估价中，普通假设报酬率长期维持不变，即==…=Yn=Y，公式可简化为：三、收益法根本公式1.净收益每年不变当收益年限为有限年时：当收益年限为无限年时为：V=三、收益法根本公式2.净收益在未来的前假设干年有变化：3.净收益每年按一定数额递增：三、收益法根本公式4.净收益每年按一定数额递减：5.净收益每年按一定比率递增：三、收益法根本公式6.净收益每年按一定比率递减：7.预知未来假设干年后价钱：四、收益法技术道路1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料。2.预测估价对象的未来收益〔求取净收益〕。3.测算报酬率、资本化率或收益乘数。4.选用适宜的收益法公式计算待评价房地产价值。四、收益法技术道路1.房地产净收益的求取。净收益是指对于可获取租赁收入或运营收入的房地产，从该房地产获得的一切收入中扣除在运营过程中所破费的必要支出、费用以及归属于其他资本或运营的收益后的余额。简单来说，净收益也就是指总收益减去总费用后的余额。净收益普通以年度为计算单位。估算总费用的根据：房产一切者提供的费用报告；掌握的同类房地产的费用水准；经过调查获得的样本资料。四、收益法技术道路纯收益流有以下几种方式：●每年根本上固定不变〔实践估价中运用最多〕；●每年根本上按某个固定的数额递增或递减；●每年根本上按某个固定的比率递增或递减；●其它有规那么变动的情形。选用什么样的收益资本化公式取决于相应的纯收益流方式。四、收益法技术道路2.房地产收益期限确实定。收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。〔1〕单独建筑物：以建筑物的剩余经济寿命作为其收益期限。〔2〕单独土地：以土地运用权剩余年限作为其收益期限。四、收益法技术道路〔3〕房地合一的：建筑物剩余经济寿命比土地运用权剩余年限长或者两者一样的，应根据土地运用权剩余年限确定收益期限。建筑物剩余经济寿命比土地运用权剩余年限短的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用收益期限为有限年的公式进展计算，然后加上建筑物经济寿命终了后，土地运用权剩余年限在估价时点的价值。四、收益法技术道路3.报酬率确实定。所谓报酬率，是指将待评价房地产的纯收益折现到估价时点的比率。报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的大小来决议。普通来说，风险大的投资，其报酬率也高。报酬率确实定以下几种方法：市场提取法、平安利率加风险调整值法和投资收益率排序插入法。小结一、市场法市场法的根本概念、实际根据、适用对象和条件、根本公式及评价步骤。市场法又称市场比较法、买卖案例比较法，是将估价对象与在估价时点近期买卖的类似房地产进展比较，对这些类似房地产的成交价钱做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价钱或价值的方法。市场法评税的实际根据是房地产价钱构成的替代原理。小结市场法的适用对象是市场买卖频繁的房地产的估价。