重庆建新南路商业综合体开发开发初步建议-46p-2012年7月-产品规划设计

重庆建新南路综合体开发研究呈交

2012/7/12顾问公司：深圳市新摩尔商业管理有限公司重庆煌华集团重庆的地形特点决定了其空间结构不同于一般平原型城市的“同心圆”或“方块状”，重庆的空间结构将呈现“一城五片，多中心组团式”特征，目前主城区划分为5个片区、16个组团和6个独立功能区。“五片”即按照“两江四山”的山水格局，将主城分为五大片区。都市区城市中心主要指中央商务区（CBD），由江北城、解放碑和弹子石滨江地区组成。城市副中心除已有的沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪以外，另外重点建设西永和茶园。由此形成“一个中心，六个副中心”的格局。重庆市产业规划特征产业规划呈现“一城五片，多中心组团式”特征重庆市产业规划特征分区组团构成功能规划中部片区渝中组团、大杨石组团、大渡口组团人口最集中、功能最聚集区域，大力发展以高端服务业为主的第三产业北部片区观音桥组团、两路组团、蔡家坡组团、大竹林-礼嘉组团、唐家沱组团城市近期重点拓展区，以高新技术产业、汽车为主导产业，重点建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌南部片区南坪组团、李家沱-鱼洞组团以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区西部片区西永组团、北碚组团、西彭组团、走马功能区城市未来重点拓展区域之一，引导城市高品质组团式集约化发展东部片区茶园组团、鱼嘴组团、五宝功能区、界石功能区、一品功能区、南彭功能区、惠民功能区都市区工业拓展的重点区域之一，同时发展以会展业为主导的第三产业“一个中心，六个副中心”重庆大型零售市场

NOVO在重庆解放碑开了第一家独立百货。诸如GUCCI以及WE等奢侈品、快速时尚品牌积极进入重庆零售市场。购物中心的首层平均租金同比上涨4.2%达到726元/平方米/月。市场摘要快速时尚品牌积极拓展重庆零售市场重庆商圈市场专项研究核心商务区现有项目未来项目重百商场新世纪百货观音桥解放碑北城天街重百大楼新世纪百货英利国际金融中心环球金融中心重庆大型零售市场重百大楼(解放碑)新世纪百货(解放碑)大都会广场重百商场(观音桥)新世纪百货(观音桥)北城天街(观音桥)王府井百货(解放碑)茂业百货(观音桥)新世界百货(观音桥)日月光广场(解放碑)星光68(观音桥)大融城(观音桥)NOVO(解放碑)美美百货(解放碑)富力海洋广场（观音桥)金鹰财富广场(解放碑)现有项目未来项目英利国际金融中心环球金融中心王府井百货大都会茂业百货新世界百货日月光广场星光68大融城NOVO美美百货富力海洋广场金鹰财富广场重庆商圈市场专项研究二、项目基地条件分析

本项目位于重庆市江北区建新南路，比邻观音桥商业中心位置。项目占地X亩，建筑面积地上38万平方米。本案项目指标基地用地条件较好，具有一定的规模性，利于城市综合体项目的打造。占地面积45056㎡）容积率13.0地上建筑面积36.68万㎡地下建筑面积53684万㎡拟建物业办公楼，住宅、公寓、商业2、商业和房地产市场初步分析类别面积细分金额万元住宅13万平方米13万平方米×350045500酒店公寓8万平方米80000×400032000总部写字楼6.68万66800×60004800040008购物中心7万平方米7万平方米×600042000商业街区2万平方米 2万平方米×40008000地上建筑面积36.68万平方米215500地下商业1万平方米1万平方米×6000

6000地下停车面积-1层4万平方米-2层5万平方米9×3000

27000小计247700土地费用36.68万平方米×4000元14.67亿元146720合计394400地块45056平方米，容积率建议13.0建筑面积建议36.68万平方米

一期产品规划建筑面积26.8万平方米，三栋塔楼，住宅16万平方米，商业7.77万平方米，其中地下建筑面积25911,停车位,建议将交叉路口塔楼定位为SOHO,提升销售价格类别面积细分金额万元住宅16万平方米16万平方米×350056000购物中心4.77万平方米4.77万平方米×600028620商业街区2万平方米 2万平方米×40008000地上建筑面积24.21万平方米92600地下商业1万平方米1万平方米×6000

6000地下停车面积25911平方米2.59×3000

7700小计106300土地费用24.21万平方米×4000元9.68亿元

96800合计203100一期项目投资估算可以销售物业----产品一流前提下的估计类别面积细分金额万元住宅中大户型60000平方米×16000=96000万元针对白领阶层平方米，中小户型

7×13000=91000万元187000公寓80000平方米8公楼61800平方米8×16000228000商业街区2万平方米2万平方米×25000

50000地上建筑面积150000平方米571000万元毛利润57.1-39.44=17.66亿元毛利润，上交各种税费后，纯利润预计10亿元，今后用于招商和运营流动资金3000万元左右，保留购物中心8万平方米和10000平方米5A写字楼。可以销售物业----产品一般前提下的估计类别面积细分金额万元住宅中大户型60000平方米×12000=72000万元针对白领阶层平方米，中小户型

7×10000=70000万元142000公寓80000平方米8×12000

96000办公楼668000平方米8×16000228000商业街区2万平方米2万平方米×25000

50000地上建筑面积150000平方米496000万元毛利润49.6-39.44=10.16亿元毛利润，上交各种税费后，纯利润预计6亿元，今后用于招商和运营流动资金3000万元左右，保留购物中心8万平方米。一期可以销售物业计算

理论上毛利润为262000-203100=5.89亿元毛利润，用于滚动开二期,如果销售价格降低到大户型1.2万元，住宅1万元，项目没有销售利润。SOHO和住宅中大户型80000平方米×16000=12800万元针对白领阶层平方米，中小户型

8×13000=104000万元232000商业街区1万平方米1万平方米×30000

30000地上销售建筑面积170000平方米262000万元建议之一项目产品定位和设计水平对项目利润的影响较大。建议一期产品在明年十月前投放市场。100亩项目参考建筑设计模型如下：建新南路参考模型信和地王项目项目规划设计完善意见之一---突出一期购物中心形象强调入口设计，增加空中花园的功能空中花园重点借鉴难波城重视空中立体动线的引导空中花园不仅是景观中心，而且是人流聚集中心，是人流动线的重要组成部分。项目规划之写字楼研究建议写字楼高度限高230米以内。建议写字楼一栋超高层68层以内1-25层3000平方米每层

25层以上建议在1600平方米以内建议酒店公寓为1-100米，100-230米作为写字楼部分。让写字楼拥有最好的景观资源，拥有福建商会联络更多企业总部进入。观音桥项目总部办公楼意向图建议防暴雨作为设计中考虑的因素对暴雨可能引起的洪水进行疏导，确保不能进入本项目地下室和商场，避免发生重大事故。四、购物中心和商业街区商业规划超市16000平方米建议在地下-1层化妆品和黄金珠宝，手表等3000平方米女装品牌25000平方米欧时力，钡宣，VEROMODA,影儿等深圳十大女装全部引进到男装10000平方米运动和休闲1000平方米儿童4000平方米电影院6000平方米KTV娱乐和儿童娱乐9000平方米娱乐和文化艺术中心3000平方米滑冰场室内娱乐设施和白领风格书店填补观音桥空白餐饮2万平方米KFC,麦当劳，星巴克等全部引进银行和电信营业用房一期77832平方米商业规划构思次要主力店6000建议在地下-1层和2层设置女装品牌25000平方米欧时力，钡宣，VEROMODA,影儿等深圳十大女装全部引进到化妆品和珠宝3000平方米男装10000平方米运动与休闲6000平方米儿童4000平方米电影院和滑冰场6000平方米KTV娱乐3000平方米娱乐和艺术中心7700平方米儿童娱乐设施和美术馆填补观音桥空白餐饮1.0万平方米KFC,麦当劳，星巴克等全部引进购物中心设计意向图整体规划与设计HisensePlaza’soverallplanningandit’sfacilities本项目主要竞争对手龙湖北城天街是本项目的主要竞争对手，该项目商业位置优越于建新南路项目，建新南路办公塔楼等价值高于北城天街。填补观音桥业态空白---满足婚庆业态要求1.5000平方米品牌酒楼和配套婚纱摄影中心，满足婚庆要求。2.精品超市引进华润OLE精品超市3.引进部分国际一线品牌和二线品牌以及国内一线品牌。

满足中高收入者要求，方便顾客停车。形成观音桥商圈的旗舰型购物中心。五、关于项目引进资源的社会意义1.一流购物中心提升观音桥商圈竞争力本项目是观音桥最高品质的现代城市商业综合体项目，不仅在开发阶段上交各种税费，而且在开业后对地方经济发展具有重要贡献，提升整个观音桥的城市形象和品味。其中，10万平方米购物中心年销售额预计前三年分别为４，8，10亿元，每年纳税预计５０００万元以上，解决员工就业１６００人就业。2.为产业升级和发展总部经济助力8万平方米总部大厦预计吸引企业总部两家，同时吸纳金融创新服务相关企业入住，引导民间资本投入实体经济，不仅有利于搞活民间金融，而且有利于加快江北区产业升级步伐。引进一家以上企业总部，预计及每年多增加1亿元以上税收。杨宝民先生指导的长沙总部大楼-泊富中心260米高度3.本项目将引进观音桥商圈缺少的品牌和业态，提升观音桥商业辐射力引进50个填补空白的商业品牌的名品购物中心需要三年培育期，政府给予购物中心三年所得税减半政策。五十个品牌不仅包括著名时装品牌ＨＭ，ＺＡＲＡ，范思哲，著名化妆品兰寇，雅诗兰黛等，韩国女装ON&ON,SI、MINIMUM、Deco。包括深圳十大女装和韩国女装三十多个品牌。

深圳市影儿时尚投资有限公司深圳玛丝菲尔时装有限公司深圳歌力思服装实业有限公司深圳市叶子服装实业有限公司深圳梁子时装实业有限公司淑女屋时装股份有限公司这些品牌引进后建成的购物中心将引领观音桥区域的时尚潮流，商业辐射力将强于九龙坡区。深圳市马天奴服装专卖连锁有限公司深圳东方逸尚服饰有限公司深圳市城市俪人实业有限公司深圳市兴泰季候风服饰有限公司六、新摩尔公司服务本项目的优势1.本公司拥有一流综合体开发和运营团队杨宝民，李敏先生在重庆留影合作招商与经营顾问公司专家杨宝民深圳市新摩尔商业管理有限公司总经理，清华大学商业地产总裁班教授，1998年担任王志纲工作室高级策划师，曾任营销总监，物业管理总经理、深圳茂业集团主管房地产营销与百货公司营销策划工作副总经理职务。我国著名城市商业综合体和购物中心经营专家，中国商业地产2011年度十大杰出操盘手，成功主持深圳华强北茂业8万平方米购物中心和海信名品购物中心和苏州工业园15万平方米购物中心经营顾问工作。主持深圳新世界中心、长春国际金融中心等总部大楼建设和营销。杨宝民先生主持的深圳华强北8万平方米购物中心2004年开业杨宝民先生指导的08年奥帆赛青岛商业配套海信名品购物中心奥运村OlympicsVillage比赛船舶停泊区（内区）Competitionyachtanchoringarea(innerarea)

奥帆赛地上指挥观摩中心 Olympics SailingRegattalandCommandingandviewcenter比赛船舶停泊区（外区）Competitionyachtanchoringarea(outerarea)奥运店HisenseplazaThecommercialsupportingfacilitiesforthe2008OlympicSailingRegatta杨宝民先生指导的苏州圆融时代广场和综合体2008年杨宝民先生指导的50万平方米综合体，包括15万平方米购物中心和商业街区以及大型总部办公写字楼以及二期圆融星座。已经成功开业。长春国际金融中心长春国际金融中心总规划用地面积3.6万平方米，规划建筑密度≤50%，容积率＜5.7，规划绿地率≥25%。项目总建筑面积约28.5万㎡，地上建筑面积205000平方米，地下建筑面积约80000平方米。其中商业面积33841平方米（综合商业）；五星级酒店41356平方米；写字楼34863平方米；高档公寓94940平方米。业态为5A级写字楼、五星级酒店、高档奢侈品专卖店总汇、高级公寓。深圳新摩尔商业管理公司担任项目总策划和招商顾问，杨宝民先生亲自指导了项目规划设计，其中总部大楼260米高度，引进了中国人寿保险公司。综合体的红楼系保留文物建筑，引进了浦东发展银行吉林省分行总部。商业顾问公司金融专家江禾博士星联国际集团执行董事，总经理，星联投资管理董事长。美中经济贸易促进会不动产委员会主席，美国万通投资银行地产金融委员会主任，新加坡CKSP建筑师首席代表，北京大学金融投资联合会秘书长，北京大学人居环境中心专家委员会副主任，兼职教授。清华大学房地产硕士；北京大学国家发展研究院国际MBA；金融学博士研究生。江禾先生积累了十数年房地产业、金融业经验，并主持不动产投资管理、开发管理等系统工作的理论研就与系统运营工作；同时作为中国城市战略、企业战略方向专家为中国多个政府和部门作过战略研究工作。这其中包括北京平谷区金海湖管委会、北京中关村软件园、北京通州新城、青岛市建委，青岛市国际机场，青岛国资委下属集团、上海松江轻轨指挥部、京沪高铁运营部门等。江合先生2004年获得“中国十大策划专家”称号；2007获得“中国行业领军人物”奖；2008年获颁中国生产力学会与中国策划联合会联合颁发的“改革开放30年中国策划标志人物”奖。商业顾问公司综合体开发专家李敏先生现任深圳市新摩尔商业管理有限公司高级顾问，广东宏富房地产有限公司市场总监，策划部经理，主持星河湾全程策划与销售。后任长沙运达集团副总经理，重庆奥林匹克花园公司董事长，拥有丰富的综合体和精品大盘开发经验。成功操盘广州星河湾，长沙运达广场五星酒店和名品购物中心以及写字楼综合体项目，成功引进LV等国际名品。长沙运达广场综合体项目商业建筑设计顾问-叶祖达先生曾任TheJERDEPartnership美国捷得国际建筑师事务所中国区总监，目前全球商业建筑设计排名第一，加拿大著名大学规划设计硕士，北京大学博士，英国皇家规划师学会会员，加拿大规划师协会会员，英国及加拿大园境师学会会员。主持上海西郊百联购物中心等多个重大商业建筑设计项目，指导青岛等城市商业综合体项目建筑设计。商业顾问公司工程管理专家杨健先生现任深圳市新摩尔商业管理有限公司工程顾问部总监，曾任青岛海信广场副总经理，拥有丰富的购物中心和综