清远工业园项目分析报告

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第一部分PA

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第二部分清远城市概况项目基本属性PA

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第三部分

房地产市场概况PA

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第四部分投资建议区位——清远位处珠三角北部，南连广佛；广清一体化提升清远城市地位，站位广州后花园•

清远市位于广东省的中北部、北江中游、南岭山脉南侧与珠江三角洲的结合带上。•

南连广州和佛山市，北接湖南省和广西壮族清远自治区，东及东北部和韶关市交界，西及西南部与肇庆市为邻。•

清远市土地总面积1.9万平方公里，约占全省陆地总面积的10.6%，是广东省陆地面积最大的地级市。区划人口——清远市辖清城、清新等两区六县市；整体上清远人口增长缓慢，户籍人口多于常住人口•

2018年末，清远市年末常住人口数量为387.4万人，与2017年相比增长了1.4万人，同比增长0.36%；2018年清远市年末户籍人口数量为442.9万人，与2017年相比增长了5.9万人，同比增长1.35%。连州市连山县阳山县连南县英德市佛冈县本案清新区清城区经济发展——近两年清远经济增长放缓，经济实力排全省中下2014-2018年地区生产总值及其增长速度2018年末广东省各地市GDP排行城市定位——规划发展珠江三角洲的后花园，以轻加工工业和旅游服务业为支柱产业的滨江山水园林城市本案交通规划——规划地铁、轻轨、公交等路线加快推进广清一体化，为清远城市发展提供机遇目录|CONTENTSPA

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第一部分PA

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第二部分清远城市概况项目基本属性PA

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第三部分

房地产市场概况PA

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第四部分投资建议项目区位——项目处广清新城、旅游景区范围，环境宜人，与广州（特别是广州北）联系较为便捷1.

项目所在清城区是清远市传统城区，各种配清新区套相对成熟。2.

项目与广州珠江新城直线距离约50公里，车程约1.5小时；与白云机场直线距离约25公里。清城区3.

项目周边在建长隆旅游区，环境宜人。本案清远长隆项目指标——项目总占地2600亩，建设用地规模1800亩

经省总体规划备案指标为：总体用地占地2600亩，建设用地规模约1800亩，其中，居住用地面积556亩，占项目用地22%，占建设用地35%，按上限2.0容积率建设面积74万平方米；商服用地占项目用地47%，占建设用地69%，按上限2.0容积率建设面积170万平方米；绿地面积490亩，占项目用地19%；水体面积78亩，占项目用地3%。项目指标——项目总占地2600亩，本次三宗地块共234.3亩，商业用地，容积率1.5，限高80m项目用地控制指标控制指标数值用地面积(㎡)156201.34（折合234.3亩）32452.65（折合48.68亩）41213.66（折合61.82亩）82535.03（折合123.8亩）商业用地B1其中地块一(㎡)其中地块二(㎡)其中地块三(㎡)用地性质容积率可兼容用地性质商务用地B2（占比不超15%）1＜容积率≤1.5建筑密度(%)绿地率(%)限高(m)≤45≥3080宗地现状——项目地势较高，地块内部平整，南侧道路已建成通车，北侧有湖景增加项目景观价值123亩用地48亩用地61亩用地清远磁悬浮旅游专线——项目南侧1km内有清远磁悬浮旅游专线（可接驳广清城际轨道），且设有长隆大道站本案广清城际轨道预计2019年底建成

清远长隆附近的磁悬浮高架桥轨道正在搭建，磁悬浮轨道与清远长隆森林主题乐园项目不过数百米距离。设计方案显示，清远磁浮旅游专线初期工程正线全长8km，设银盏（接驳广清城际轨道）、长隆大道、长隆主题公园等3站，银盏停车场1场。目录|CONTENTSPA

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第二部分清远城市概况项目基本属性PA

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第三部分

房地产市场概况PA

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第四部分投资建议土地市场——2019年上半年清远市辖区住宅用地最高3301元/㎡占地面积：150475.93㎡（住宅、工业）占地面积：35689.45㎡（住宅）建面：51749.7㎡（容积率1.45，27m）楼板价：720元/㎡状态：正在挂牌成交时间：2019-8-22建面：362062.05㎡（容积率2.4，80m）要求：住宅建面194966.1㎡，10%限制销售给企业员工；工业建面167095.95㎡竞得人：富力楼板价：1065元/㎡溢价率：0%成交时间：2019-1-23占地面积：2846.33㎡（住宅）建面：5692.66㎡（容积率2.0，54m）楼板价：488元/㎡状态：正在挂牌成交时间：2019-8-19占地面积：54551.82㎡（住宅）建面：136379.55㎡（容积率2.5，80m）竞得人：中海楼板价：4524元/㎡溢价率：16%成交时间：2019-7-10占地面积：57724.54㎡（住宅）建面：126994㎡（容积率2.2，60m）要求：配建幼儿园竞得人：碧桂园楼板价：2410元/㎡占地面积：53330.73㎡（住宅）建面：110659.85㎡（容积率2.1，60m）要求：配建幼儿园竞得人：雅居乐楼板价：3301元/㎡溢价率：24%成交时间：2019-5-20本案溢价率：5%成交时间：2019-6-14占地面积：258669.1㎡（住宅、商务）建面：672543.5㎡(容积率2.6，100m)要求：住宅建面517319.5㎡，商务建面155224㎡竞得人：绿地楼板价：1520元/㎡占地面积：13607.92㎡（住宅）建面：27215.84㎡（容积率2.0，54m）竞得人：力高楼板价：2801元/㎡溢价率：0%占地面积：156201.34㎡（商业）建面：234302㎡（容积率1.5，80m）楼板价：1119元/㎡状态：正在挂牌成交时间：2019-8-20、2019-8-22溢价率：0%成交时间：2019-5-8成交时间：2019-6-27土地市场——2017年12月清远长隆摘得商业用地楼板价1095.3元/㎡周边房价——周边住宅销售带装修均价约11000元/㎡信业郡城81、88、96、104㎡带装修三-四房阳光100阿尔勒户型68-188㎡带装修二-四房均价11000元/m²均价8800-9500元/m²本案佳兆业城市广场总占地34.37万平方米，容积率3.44，计容建筑面积118.33万平方米，规划为住宅项目。(46.6亿元收购，楼板价3939元/㎡，2019年4月)约6公里恒大银湖城户型53-147㎡带装修一-四房新都广场户型76-137㎡带装修二-四房均价9800-11000元/m²均价11000-12000元/㎡目录|CONTENTSPA

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第二部分清远城市概况项目基本属性PA

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第三部分

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第四部分投资建议SWOT分析——项目整体规模大，但本三宗地块为全商业用地，竞买条件需拥有单个项目建设面积20万平方米及以上城市商业开发经验1、项目区域以广州外溢刚需和投资客为主，1、项目位于广清新城、旅游区，区位较好。2、项目地块整体规模大，地块南侧道路已建成通车，北侧有湖景增加项目景观价值。3、地块平整，能快速启动开发。打造大面积产品将拖慢去化速度。2、本宗地块为全商业用地，且须自持70%。3、竞买条件苛刻，拥有单个项目建设面积20万平方米及以上城市