商业地产基础知识

商业地产基础知识商业类型从行业结构来看，商业类型有批发业、零售业、进出口业；从投资主体来看，商业类型由买卖型向外买卖型的延伸，各类经纪代理和交易中介服务机构，如批发市场、商品交易所也列入商业范畴。商业地产正是这种交易服务机构。业态模式业态模式主要特色与功能主要竞争对手已在中国开设的店名（例）标准化食品超市

（SM）营业面积1000平方米以上，以经营生鲜食品为主，杂货和家居用品为辅传统食品超市（不经营生鲜食品的小超市），食品店，杂货店，菜市场阿霍德顶顶鲜超市（荷兰）

友谊西龙超市（日本）大型综合超市

（GMS）营业面积达2500平方米以上，综合食品超市和百货店特色食品超市，百货公司、食品专卖店和熟食店家乐福（法国）

沃尔玛购物广场（美国）

莲花易初购物中心（泰国）商品批发集散中心

（新模式）营业面积10000平方米以上，以国内外名牌产品的批发为主。批发商场，大型超市，仓储卖场利联仓行（香港）仓储式会员店

（WS）营业面积10000平方米以上，经营内容50%-70%为食品，50%-30%为非食品批发商店，超级市场，农贸市场麦德龙（德国）

沃尔玛山姆会员店（美国）

万客隆（荷兰）

好又多（台湾）

百盛量贩（马来西亚）

大润发（台湾）便利店

（CVS）营业面积80-100平方米，经营内容为食品，饮料，便利性服务食品店、杂货店、快餐店、药店7-11（美国）

罗林（日本）

百佳（香港）超大型购物中心

（MALL）营业面积40000平方米以上，提供购物、娱乐、餐饮、旅游、休闲、办公为一体的全方位服务百货商厦、食品餐饮业、娱乐休闲业第一八佰伴商厦（日本）

远东百货（台湾）

新东安百货（香港）中高档百货公司营业面积10000平方米以上，提供店中店和时尚百货服务百货商场丰联商厦（新加坡）

太平洋百货（台湾）总结大众化现代连锁型零售业，超大型现代购物中心，新型百货公司大陆传统商店欧美日为代表的跨功连锁集团台、港、东南亚华人百货集团

台、港、东南亚华人连锁访华团地产商业概念：地产商业就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动。地产商业包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作；产权式商铺产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，这种投资方式也被业界称为“以稳妥的方式实现个人资金的资本化扩张”。其主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。商圈的概念：所谓商圈，是指店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，以次距离为半径，形成一圆形之消费圈。商圈之大小视其业态业种之不同而有所区分，以零售业而言，一般以方圆

500M为主商圈，方圆1000M为次商圈。商圈的形态：商圈的形态一般有以下几种即：商业区、住宅区、文教区、办公区和混合区。商铺分类：1、

按照开发形式进行分类

（1）、商业街商铺

商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

（2）、市场类商铺

在这里，我们所说的'市场'是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业此类商用物业多将整层购物中心、大市场分隔成20~30平米甚至几平米的铺位，然后进行小单元零售或长期出租。特点：此种类型商铺特点是投资门槛相对较低，有一定收益承诺保证，适合个人投资长线投资。（六）商铺投资要熟知12项价值因素影响商铺租金收益和价值升值收益的因素大约有12项，这些因素对不同类型商铺价值的影响是显著不同的。1、商情因子：指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。2、客流量：客流量对于商铺的价值至关重要。商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。3、“可视性”因子：商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。4、楼层：商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。5、交通条件：交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。6、停车条件：具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。7、规划设计的科学性：规划设计必须体现市场功能的需要。通常，开发商需要从市场的角度对项目规划设计进行调整。8、硬件条件：商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。9、经营商品的类型：经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同。10、隶属项目的运营特点：商铺多数隶属于某个项目，所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。11、商