合富辉煌2012.5咸阳市场报告77p课件

咸阳房地产市场报告合富辉煌（中国）顾问有限公司2012.5.PART1城市发展研究PART2住宅市场研究

对城市发展价值点的挖掘——

城市慨况

区域规划

城市发展

经济发展城市发展研究PART1城市发展研究

咸阳市位于关中平原的中部，既在九竣诸山以南，又在渭水以北，山南叫阳，水北也叫阳，山水俱阳，故名咸阳。咸阳市中国历史上第一个统一中国的封建王朝——秦王朝建都之地。南北长145千米，东西最宽106千米，面积10196平方千米。

行政区划及人口：辖兴平市一市，秦都、渭城2个区，武功、泾阳、三原、礼泉、乾县、永寿、彬县、长武、旬邑、淳化10个县，总人口500万人，其中市区人口约80万。人口增长率保持在4%左右，市区人口增加比重大，城镇化率提高。城市概况：千年帝都，古丝绸之路第一站，中原地区通往大西北的要冲咸阳文化资源：历史文化旅游名城，资源丰富，以秦文化为底蕴，形成了文物古迹为主体，民俗风情和养生保健为特色的旅游产业体系

咸阳是中国历史文化名城和国家首批优秀旅游城市；20个首届“中国魅力城市”之一，西北五省区惟一获批殊荣；全市文物景点5000多处，国家级文物12处，省级73处，对外开放景区点近20处，A级以上景点9处；乾陵举世闻名，昭陵、茂陵、阳陵等27座帝王陵墓和256座陪葬墓，形成绵延百里，蔚为壮观的帝王陵墓群。还有郑国渠渠首遗址、彬县大佛寺、唐昭仁寺大殿、杨贵妃墓等；2011年咸阳市累计接待游客数量和旅游收入稳步上升；支柱产业：门类齐全，支柱产业突出，快速发展的工业城市，以能化、纺织、电子、食品、装备、建材等为支柱产业咸阳作为西北地区的老工业基地，轻纺、装备制造等产业具有传统优势，电子信息、生物医药、空港产业等快速发展；2011年，工业生产保持较快增长，企业利润大幅增加。全年规模以上工业总产值1759.8亿元，同比增长32.7%。区域规划：关中—天水经济区地处亚欧大陆桥中心，处于承东启西、连接南北的战略要地咸阳：重点发展装备制造、能源化工、新材料、电子信息、建材、物流、旅游产业咸阳市

关中—天水经济区，是我国西部地区经济基础好，发展潜力较大的地区。其战略定位为：打造“全国内陆型经济开发开放的战略高地、统筹科技资源改革示范基地、全国先进制造业重要基地、全国现代农业高技术产业基地和彰显华夏文明的历史文化基地”。

关中—天水经济区包括：陕西省西安、铜川、宝鸡、咸阳、渭南、杨凌、商洛（部分）和甘肃省天水所辖行政区域，面积7.98万平方公里，区域总人口近3000万。区域规划：沣渭新区：关天经济看西安西咸一体看沣渭

沣渭新区规划总面积195平方公里。四至分别为：位于渭河以南，老西宝公路（G310）以北，东接西安市西三环，西接规划中的西咸绕城新线位。新区中涉及及西安辖区内125平方公里，咸阳辖区内70平方公里作为西安最为年轻的新区，也是西安咸阳两个城市最近的接合部—沣渭新区，被《关中—天水经济区发展规划》确定为关天经济区核心之城市核心板块、西安国际化大都市重要支撑区域、西咸之间最具潜力的区域。对城市发展价值点的挖掘——

城市慨况

区域规划

城市发展

经济发展城市发展研究PART1城市发展研究城市规划：“强化中心、优先南扩、稳步西拓、适当东延、抑制向北”的发展战略中心城空间结构—“一河两带三轴多中心”（1）“一河”——即中心城主河道渭河，在美化城市环境、营造绿色开敞空间中发挥重要重用；（2）“两带”——沿渭河两岸形成“渭河北部发展带”和“渭河南部发展带”；（3）“三轴”——沿长虹路—钓鱼台路、秦皇路—渭河南路、东风路—扶苏路等3条主要通道形成联系东西发展带的南北向发展轴；（4）“多中心”——包括三个市级中心和各组团的公共服务设施中心，形成分级服务设施体系；城市交通：陇海、咸铜、西韩铁路在此接轨，公路网织，四通八达，咸阳国际机场是我国最大航空港之一城市道路网规划：（1）城市快速路：布局结构为“一线带一环”。“一线”指西安四环线；“一环”指通过改造咸平路、文林路、上林路和西宝高速旧线为快速路，构建沟通南北片区的快速环路。（2）主干路——“七横八纵”的方格网结构。“七横”是指北环路、文林西路—文林路—望贤路、珠泉西路—毕塬路、玉泉路、胭脂路—中华路—渭阳路、西咸大道、统一路；“八纵”是指咸平路、彩虹路、咸通路、文苑路—新兴路、长虹路—秦都桥—钓台路、秦皇路—咸阳桥—渭河南路、东风路—渭城桥—扶苏路—沣榆路、朝阳四路—上林桥—上林路。公共交通发展目标：1、在2020年基本建成以公共交通为主体、多种客运方式相互协调的综合客运交通体系。中心城区公共交通方式应承担不少于20%的客运出行量。2、规划公交线网密度在中心城区达到2.5—4公里/平方公里，外围组团达到2.5—3公里/平方公里。公交线网覆盖全部城市主干路和部分次干路。城市绿地：“三轴两带多核心”的总体景观构架（1）“三轴”是指沿人民路、秦皇路和世纪大道形成的三条城市人工景观轴线。（2）“两带”是指与渭河和沣河平行发展的滨河景观带。（3）“多核”是指多个城市景观点和绿地景观节点。对城市发展价值点的挖掘——

城市慨况

区域规划

城市发展

经济发展城市发展研究PART1城市发展研究GDP：咸阳市经济发展持续高速增长，第三产业比值较低咸阳GDP总量位居全省前列，仅此于西安、榆林。近几年GDP的增速始终保持在14%以上，经济持续高速发展。但是咸阳的GDP总量与全国内地部分二、三线城市比较仍然有较大的差距。产业结构呈现中间大两头小的格局，第三产业发展相对滞后；咸阳以工业等第二产业为主导的结构明显，固定资产投资持近年力度加到，一定程度上预示着房地产业的快速兴起资料来源：咸阳市统计年鉴城市发展处于快速发展阶段，未来发展空间巨大资料来源：咸阳市统计年鉴发展阶段启动器快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展期人均GDP（美元）800-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型以数量为主，向注重质量方向发展平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型人均GDP与城市发展的关系2011年咸阳人均GDP为25960元，同比增长14%，在全省排在西安、榆林、宝鸡之后，相比全国部分内地二三线城市还有不小的差距；一般人均GDP位于800—3000美元之间，说明城市化发展处于启动阶段，以城市扩张为主要发展目标，咸阳市正处于本阶段。固定资产和房地产投资均保持高速增长，房地产市场活跃咸阳市社会固定资产投资总额持续高速增长，2011年同比增长高达40.7；咸阳房地产投资总额所占生产总值比在10%左右，投资总额保持持续增长态势，房地产市场处于启动期向快速发展期过度，市场起步较晚但是发展迅速。资料来源：咸阳市统计年鉴社会消费零售总额增长迅速，省内消费力与宝鸡持平，仅次于西安近三年来，咸阳社会消费品零售总额平均增幅在24%以上，消费增长旺盛，在全省范围比较与宝鸡持平排在全省前三位，持续旺盛的消费能力有助于推动房地产市场快速发展。2011年，咸阳城镇居民人均可支配收入24520元，同比增长17.5%；人均收入比全国水平低，但增长率较高，远高于全国增长水平（全国人均收入增长率为10%）人均收入的持续快速增长为住房消费奠定了基础，会大大促进房地产市场的发展资料来源：咸阳市统计年鉴城市发展研究小结：咸阳经济近年来保持高速增长水平，“关中—天水”经济区咸阳与西安同为核心城市，西咸一体化在实质操作层面有了进一步发展和深化，咸阳面临政策和规划双重利好，房地产的快速发展面临重大机遇咸阳作为传统的工业基地，传统工业基础较好，面临升级改造，消费力水平总体较低，但是增长迅速。固定资产以及房地产投资增长迅速，房地产市场目前处于初步发展阶段向快速发展过度，发展势头迅猛，增长空间大。西咸一体化的国际化大都市定位是咸阳房地产持续发展的动力源泉。对住宅物业市场研究———

咸阳住宅市场发展格局

重点区域市场研究项目竞品市场研究住宅市场研究PART2住宅市场研究

城北板块：北城地段上相对偏僻，配套资源较少，但其依托丰富的教育资源使得发地产开发发展迅速，其定位为北部大学城。城内板块：城中区由于发展时间长投资规模大因此本区的配套齐全，居住气息浓厚，商业氛围成熟。城西板块：配套相对较少，但是随着未来行政中心的西迁以及高新区的后势发展，因此本区未来的发展前景之日可观。城东板块：城东为传统的第一产业聚集区域，并非楼市的热点板块，配套欠缺，房地产开发项目相对较少。城南板块：以世纪大道为发展轴线，依托西咸一体化的规划，一直是咸阳发展最具潜力的板块，2011年西咸新区正式成为国家级新区，本区再次成为了热点板块使得并且吸引了西部乃至全国的企业投资发展。城北板块新兴热点区域稳定发展区域发展成熟区域城东板块城南板块城西板块城中板块发展格局：城中区为中部商贸区域，城北区发展为大学城区，城西、城南逐渐成为开发热点；城东区为产业集中区域项目名称地址物业类型占地面积（亩）建筑面积（万㎡）面积区间主力户型均价大秦御港城秦皇路与滨河西路交汇处高层532580-140㎡290㎡（复式）两房、三房、四房6000元/㎡塞纳绿洲民生路43号高层1183285-140㎡两房、三房5000元/㎡国润翠湖渭阳中路高层，小高层802289-370㎡两房、三房6800元/㎡紫韵兰亭毕原路中段高层40--94-128㎡两房三房3900元/㎡凤凰世家北门口高层803645-120㎡一房、两房、三房5300元/㎡城内板块楼盘基本情况城内板块楼盘分布示意图城中板块：最为成熟的城市综合功能新区，区域价值高，中高端楼盘聚集，客户来源广泛，区域认同度高板块特征：咸阳重点发展的城市综合功能区，发展成熟，城市面貌、环境较好、基础设施较完善。楼盘特征：中等规模楼盘居多，高层为主，产品随楼盘梯次不同差别较大。价格水平：集中在5044元/m2，少数突破7000元/m2客户情况：本区域公务员、企事业单位员工、企业主为主，周边县市企业主以及西安部分投资客为主。人民路秦皇路渭阳路东风路大秦御港城塞纳绿洲紫韵兰亭凤凰世家国润翠湖板块特征：近几年咸阳市重点发展的综合性板块，发展速度快，城市面貌、环境较好、基础设施较完善。楼盘特征：中等规模楼盘居多，小高层、高层为主，产品随楼盘梯次不同差别较大。价格水平：集中在5127元/m2，洋房产品多在7000元/㎡以上。客户情况：本市的公务员、企事业单位员工、企业主为主，部分西安客户。城南板块楼盘基本情况城南板块楼盘分布示意图项目名称地址物业类型占地面积（亩）建筑面积（万㎡）面积区间主力户型均价奥林匹克花园世纪大道东段小高层、高层82810088-110㎡两房、三房、四房6000元/㎡金泰丝路花城世纪大道中段洋房、小高层高层11832143-243㎡（洋房）47-52㎡（复式）一房、两房、四房、五房6800元/㎡（洋房）7200元/㎡（复式）先河国际社区世纪大道西段高层，小高层1503050-133㎡一房、两房、三房4600元/㎡西西安小镇世纪大道东段别墅、洋房52525240-390㎡四房、五房13000元/㎡亿龙金河湾一号桥南多层，小高层高层33331125-169㎡三房5700元/㎡世纪大道西西安小镇奥林匹克花园亿龙金河湾金泰丝路花城先河国际社区城南板块：发展速度最快的城市综合功能新区，区域价值高，中高端楼盘聚集，客户来源广泛，区域认同度高板块特征：传统的高校聚集地，生活、市政配套较为成熟，交通便利，教育配套更是区域的核心价值点；咸阳房地产市场发展较早的的区域，一直受到消费者追捧。楼盘特征：项目不多且多数规模小，高层为主，少量小高层，产品以两房、三房为主。价格水平：均价集中在4414元/m2。客户情况：依托教育资源，吸引全市以及外来的中端客户。城北板块楼盘基本情况城北板块楼盘分布示意图项目名称地址物业类型占地面积（亩）建筑面积（万㎡）面积区间主力户型均价四季阳光文林路中段高层16--78-121㎡两房、三房4600元/㎡文林佳苑文林路中段多层、高层221085-132㎡两房、三房4500元/㎡日月星城文林路东高层，小高层5507089-370㎡两房、三房、四房、五房5000元/㎡文林路日月星城四季阳光秦皇路文林佳苑城北板块：人文氛围浓厚，配套较为成熟，吸引了来自全市甚至外来的追求学府氛围的客群城西板块：受制于区域落后的形象，区域发展缓慢，房地产发展水平相对滞后，供应少，规模小，客户以区域内部为主板块特征：城中村较多，形象不佳，发展速度缓慢；受旧城改造进程的限制，高新区的规划利好对区域的提升作用短期内较难充分体现，居住型板块，房地产市场发展相对滞后。楼盘特征：多为中等规模楼盘，高层为主，中端品质价格水平：主要集中在3927元/m2。客户情况：城西客户为主，低价吸引大部分周边县市客户。城西板块楼盘基本情况城西板块楼盘分布示意图项目名称地址物业类型占地面积（亩）建筑面积（万㎡）面积区间主力户型均价梧桐花园西阳村十字西南角高层，小高层40590-156㎡两房、三房、四房4300元/㎡地中海花园宝泉路与咸平路十字东南高层，小高层，多层62.8913.282-147㎡两房、三房3800元/㎡晨光雅居宝泉路小高层、高层501485-128㎡两房、三房4300元/㎡宝泉路地中海花园晨光雅居梧桐花园板块特征：传统老工业区，城市形象落后；由于渭河、沣河的影响，在城东环境的改造正在逐步推进；在地热城的开发中，城东东部的环境也在逐步改善。楼盘特征：项目较少，中大规模居多，中端物业为主，多为高层、小高物业，产品多以舒适型两房、紧凑型三房为供应主力，两房面积在90-100㎡之间，三房多为110-120㎡之间。价格水平：均价集中在4700元/㎡左右。客户情况：城东企业职工，周边县市居民为主，随着未来区域发展及形象提升，市内客户逐渐增多。城东板块楼盘基本情况城东板块楼盘分布示意图城东板块：传统老工业区，工业能源集中地，项目整体价格偏低，板块虽靠近西安但整体发展具有一定的局限性项目名称地址物业类型占地面积（亩）建筑面积（万㎡）面积区间主力户型均价锦绣城东风路与朝阳路交汇小高层、高层1162591-120㎡两房、三房、四房5500元/㎡博尚新都朝阳2路中段高层5011.540-119㎡一房、两房、三房4400元/㎡紫韵东城化纤路1号小高层、高层5005090-113㎡两房、三房4900元/㎡东风路金旭路朝阳路锦绣城博尚新都紫韵东城咸阳住宅市场发展格局小结：以城内板块为分界，形成中“熟”南“热”的发展格局，城南板块受西咸新区规划的影响成为全市最热的区域，未来市场发展潜力大。从物业类型来看，全市在售以普通住宅为主，别墅物业少，市场初步出现大量的花园洋房，集中在西咸新区板块。从价格来看，形成以城中板块以及城南板块为首的高价区，价格依次排布：城西板块、城北板块、城东板块。从客户来看，本市是以城市及周边县市首置和改善型客户为主，性价比、发展潜力依然是客户最为关注的价值点。对住宅物业市场研究———

咸阳住宅市场发展格局

重点区域市场研究项目竞品市场研究住宅市场研究PART2住宅市场研究

重点研究范围城中板块市场分析城南板块市场分析城北板块市场分析城西板块市场分析城东板块市场分析城中区是咸阳市主城区近年来，随着主干道人民路的拓宽改造，城市中心基础设施配套的不断完善，市中心逐渐繁华起来，为人民路商业圈的发展奠定了基础。随着多方投资者和经营者的进驻以及多年的发展，人民路已成为咸阳商业氛围最成熟的商圈，十几家大型商场和购物中心已经在人民路上构建起了一个完善的购物商圈，是咸阳的城市中心。城中区：咸阳的城市中心板块板块市场分析：城中区---项目数量众多，小规模项目和大规模项目并存，市场活跃。序号项目名称均价（元/㎡）1凤凰世家53002卡农阳光49003外滩一号80004塞纳绿洲50005永大官邸55006国润翠湖68007大秦御港城60008银都国际45009卡农国际550010双宝凤凰城560011先河国际公馆4500

均价5040城中区域主要楼盘城中区域认知：交通路网发达，房地产发展的核心区域，升值潜力巨大；政府机构集中；以人民路为中心呈带型分布；价格居五板块之首，未来竞争仍然激烈。咸阳市城中区划分界限为：文林路以南，渭河以北，咸通路以东，东风路以西城中区---成熟区域，中心优势明显，区域价格在4300元/㎡——7000元/㎡，成交均价达5700元/㎡本区产品多以两房，三房为主。面积区间跨度较大，从50平方到300平方均有，1房，4房销售速度缓慢。由于本区土地土地稀缺性以及土地价格高，因此此区域项目多以高层为主，小高层为辅，多层较为稀少。城中区产品类型及结构分析客户特征：个盘客户差异较大，城市外溢客户和本地中高端人群是最主要客群，价格、产品舒适性分别是两者最关注的因素城区内中高端客户：市区内政府、事业、大型企业单位职工约占60%，城区整体客源约占70%；周围区县客群约占17%，投资性客群及西安客户也占一定比例。周边县市居民对产品价格最为敏感。本地中高端人群对产品舒适性的要求较高。项目客户区域构成客户购房目的客户职业特征热销户型价格湖滨壹号咸阳失去客户9成，城北及城中居多，少量城东、城南；部分来自其他市县刚性自住需求为主，部分投资保值需求企业中层、事业单位职工、生意人士90-105㎡两房、110-125平米三房6000元/㎡聆水居城市人家咸阳本地客户占7成，3成外地客户自住+投资保值为主公务员、事业单位职工、小企业主85-100㎡两房、105-115㎡三房5500元/㎡城中板块楼盘置业人群重点研究范围城中板块市场分析城南板块市场分析城北板块市场分析城西板块市场分析城东板块市场分析城南区主要以世纪大道为轴线，世纪大道作为咸阳对外的新窗口,区内已有清华科技园（陕西）咸阳园、陕西蓝马啤酒有限公司等数十家知名企业。目前区域内的渭河、沣河两边生态滨江公园、森林公园正在建设当中，总投资预计达到7000万元，占地130亩的大秦上林苑也在招商引资当中，这些项目建成后将使西咸共建区拥有上佳的居住生态环境。城南区项目数量和项目规模均居咸阳市之首，市场竞争激烈。城南板块以世纪大道为轴线延伸，依托西咸一体化的规划优势资源发展迅速咸阳城南区为皂河以西，西宝南线以北，沣河以东，渭河以南约30平方公里区域内序号项目名称均价（元/㎡）1西西安小镇130002泰盈·奥林匹克花园60003亿龙·金河湾57004蓝郡国际待定5星岛假日48006摩登三米阳光待定7宇宏健康花城45008金泰·丝路花城68009华府御城430010世纪优盘455011加州一号550012先河国际社区4600

均价5127城南区域所有楼盘城市区域属性认知：城南区的房地产发展主要集中在世纪大道沿线，占到市场项目总数的24%左右，开发商实力比较强；该区域项目质量较高，是西咸共建重点影响区域；但目前配套不够完善“生态居住社区”也是本区域项目的宣传重点。城南区---受西咸共建区影响，区域价格在区域价格在4500元/㎡——7000元/㎡此区域多为体量较大的社区项目，建筑类型全面，高层比例最高，约占53%；小高层其次，约占33%；多层约占11%；别墅产品仅有3%。市场多以适合自住的两房、三房产品居多，达到73%左右，面积区间在80-140平米，一房产品占11%多为公寓，而四房也占据了16%的市场份额。城南区产品类型及结构客户特征：个盘客户差异较大，城市外溢客户和本地中高端人群是最主要客群，价格、产品舒适性分别是两者最关注的因素世纪大道沿线项目为整个咸阳城区投资比例最高的区域，置业人群以咸阳市人以及周边区县人群为主，辅以部分西安人，西安人大约占到16%。西安客户对区域升值潜力最为注重。本地中高端人群对产品舒适性的要求较高。城南板块楼盘置业人群项目客户区域构成客户购房目的客户职业特征奥林匹克花园周边工业园企业职工、城市外溢客户为主自住为主，部分投资客周边企业职工、以及咸阳居民华宇蓝郡主要来自咸阳市自住为主，部分投资客建材市场老板、城市白领先河国际社区主城区市民为主自主为主企业职工，建材市场老板金泰丝路花城市区居民，部分西安客自住为主，部分投资企事业单位中层，以及炒房客重点研究范围城中板块市场分析城南板块市场分析城北板块市场分析城西板块市场分析城东板块市场分析城北区总体来看学校较多，如咸阳师范，陕西科技大学，陕西能源职业技术学院等等文化氛围比较浓厚，可以说是文教区。此外一些较大型的企业，如铁二十局建工处、一八五地质队、咸阳氮肥厂等在此区域分布较众，主要均集合在文林路沿线。再往北走则主要以村庄为主，地域较为广阔，但是经济各方面相对比较落后。整体城北区的房地产市场发展尚起萌芽状态。陕西财经职业技术学院陕西能源职业技术学院陕西工业职业技术学院陕西科技大学咸阳师范学院城北区项目数量最少，但项目规模较大，具有一定竞争力；板块市场分析：城北区---学校较多，文化氛围比较浓厚城市区域属性认知：区域项目总建面相对较大，价格相对较低。区域配套不够完备。以学校及企业为主，商业活动尚不发达，交通不够便利。尚处于初级的阶段，还有升值空间。城北区以文林路为界，文林路以北的区域为城北区。序号项目名称均价（元/㎡）1文林佳苑45002日月星城50004三丰·四季阳光46005东尚小镇46006雅居花园3700

均价4414城北区域所有楼盘城北区：文教资源丰富，但用地空间有限，区域价格在区域价格在3700元/㎡——4200元/㎡产品类型以小高层、高层居多，以建筑面积在15-30万平方米之间的中等规模楼盘居多。户型整体考虑到刚需客户，以中等户型为主，产品主力户型以2房、3房为主，一房较为稀少。面积区间多为70-140平米。城北区产品类型及结构总结客户特征：本区居民为主力客户群体，兼顾其他城区追求低价格又想享受学府氛围的市民随着“教育购房”概念的兴起，咸阳其他区域客群也逐步关注城北项目；另外，较低的均价也吸引了一些中等收入家庭。其中本区客户为主导，兼顾了其他城区的居民。项目客户区域构成客户购房目的客户职业特征文林佳苑周边学校教师以及自住为主大学教师、公务员为主日月星城全市居民自住为主中等收入的企业职工以及公务员三丰·四季阳光城北区居民为主导自住为主城市白领、周边县市公务员城北区区板块楼盘置业人群重点研究范围城中板块市场分析城南板块市场分析城北板块市场分析城西板块市场分析城东板块市场分析咸阳市南北向发展及其受限，而东部由于化工区及与西安接壤，发展也受到限制。因此城西板块就成了咸阳市未来发展前景广阔的区域。随着实验中学西迁、城西多条主干道修建等利好措施，城西板块的发展腾飞指日可待。城西区项目规模相对较小，数量居中，处于中上游区域城西板块是咸阳市未来咸阳的行政区域以及高新区所在地，未来发展潜力强高新区城市区域属性认知：该区域是未来咸阳市行政的新中心，发展潜力巨大。投资价值正在凸显；客源多为周边区县的置业人群，需求持续走旺；商业配套不成熟，缺少大型龙头商业；公共配套缺乏，医院、学校、银行距离该区域较远，便利性受到影响。序号项目名称均价（元/㎡）1国奥金帝54002阳光庭院43003华宇藤麟居43004清和坊35995晨光雅居43006梧桐花园43007恒晟城市花园38008丰圣华元筑42009地中海花园380010名称国际398011百特城市388012书香河畔539013旭光光明城400014彩虹华府5000

均价3927城西区域所有楼盘咸阳市城西地区主要指渭河北岸的咸通路以西和三号桥南的世纪西路区域。城西区：目前态势持续走旺，是未来热点板块，区域价格在区域价格在3700元/㎡-4300元/㎡此区域项目以高层为主，辅以小高层和多层。此区域项目以高层为主，辅以小高层和多层。户型设计上整体以中、小户型为主，面积集中子啊50-130左右，近期市场上产品以50-100平方的一房、二房户型为主。城西区产品类型及结构总结客户特征：城西区企事业单位职工为主，兼顾了周边县市渴望城市居住的生意人士，多为自主型客户购房群体主要为城西地缘性客户，彩虹集团、陕西康佳、4390厂、704厂和西北橡胶总厂职工为其主要潜在客群。周边临近县居民在城西购买量较其他城区比例高，约占30%左右。在购置目的上多以改善型需求和投资为主。项目客户区域构成客户购房目的客户职业特征晨光雅居周边县城客户为主自住为主周边企业职工、农民为主梧桐花园周边企业市民自住为主企业职工以及公务员蓝盾星苑城西市民为主，兼顾周边县市居民自住为主城西老城区企事业单位职工以及周边县市个体营业户城西区板块楼盘置业人群重点研究范围城中板块市场分析城南板块市场分析城北板块市场分析城西板块市场分析城东板块市场分析城东区：地块价值分化明显城东：项目数量和项目规模较小，发展水平受到限制。由于渭河、沣河的影响，在城东环境的改造正在逐步推进；世纪大道的开通也为城东的环境提供了保证。在地热城的开发中，城东东部的环境也在逐步改善。城东区板块市场分析：城东区---部分为能源化工业的集中地，居住氛围相对较弱。部分依临沣渭，氛围较强城东区的房地产发展以朝阳一路以及朝阳二路的区域为主序号项目名称均价（元/㎡）1亨星锦绣城55002阳光富苑44003東城渭水湾待定4博尚新都44005裕塬丽舍46006紫韵东城4900均价4700城东区域所有楼盘城东区域属性认知：集中在成熟地段主要建筑形态是企业及工厂家属院区域整体发展较缓及化工区环境制约，是价格一直走低的主要限制，处于五区之末城东区---房价处于低谷，市场空间有限，区域价格在4300元/㎡——5200元/㎡本区产品以高层为主；以建筑面积在20-50万㎡之间的中大规模楼盘居多；户型整体以中大户型为主，面积80-140㎡左右，近期市场发展趋势为经济实用型户型；从地理位置上可以看出，本区未来不可能有大盘出现，未来将是以中小型高层楼盘为主。城东区产品类型及结构总结客户特征：本区客户为主，企业客户自住多通过单位内部途径解决，但有部分为子女购房需求客户区域化明显，城东化工厂职工、本区企业职工及东郊常住居民居多，此类置业者约占总体客群的67%；受低总价吸引，咸阳其他区域中等收入人群也占一定比例，此类置业者约占总客群的29%；外区县客户约占整体比例的4%。项目客户区域构成客户购房目的客户职业特征博尚新都主要是周边企业职工为主自住为主，部分投资客企业职工、周边县市居民裕塬丽舍企业职工及东郊常住居民自住为主企业职工、城市白领世纪公寓低价格吸引了其他区域的中等收入人群及其他县市居民自住为主企业职工以及小生意人士城东区板块楼盘置业人群对住宅物业市场研究———

咸阳住宅市场发展格局

重点区域市场研究项目竞品市场研究住宅市场研究PART2住宅市场研究

561.晨光雅居城西132亩生态大盘，尊贵就在其中！开发商咸阳市青房地产开发有限公司地址宝泉路火车西站以西500米规模占地132亩、总建面20万方开发分期三期物业类型多层、高层、别墅物业组合17幢多层、9幢高层、22幢别墅配套设施中心花园、休闲广场、商务会所、幼儿园入市时间2006年主力户型99㎡两房、125㎡三房在售均价(元/m2)4300元/㎡均价主力客群咸阳城西、周边县市57项目总体分为三期开发：目前一期售罄、二期尾盘销售、三期即将开盘一期二期三期三期一期：在售4幢多层，入市价格：1800元/㎡总户数：108户主力户型：90平米两房120平米三房销售状况：售罄销售周期：两年二期：在售12幢多层，1幢高层入市价格：2300元/㎡总户数：528户主力户型：99平米两房125平米三房销售状况：尾盘销售销售周期：4年三期：在售10幢多层22套别墅销售时间待定别墅区58在售户型配比：两房三房面积（㎡）8384889699123127132138套数929258744058483432套数比17.42%17.42%10.98%14.02%7.58%10.98%9.09%6.44%6.06%面积区间83-99平米123-138平米总套数356套172套总套数比67.42%32.58%总价范围35.69-42.57万元52.89-59.34万元59客群分析：项目一期开发时间较早，价格低其主要面对的客户为咸阳城西公务员以及茂陵镇部分企事业单位职工；在购买客户中，基本上是以自主型客户为主，从一期入住率就能很好的得到体现项目二期销售客群在原有客群的基础上开始出现周边其他较远县市的客户，并且占据40%大比例。二期客户购买中，开始出现部分以投资为目的群体，其主要为城市中具有较强经济实力的企业员工。602.恒晟城市花园高新城市，阳光公馆开发商咸阳中振房地产开发有限公司地址劳动路与柳仓街交汇处规模（一期）占地34亩、总建面9万方开发分期三期物业类型小高层、高层物业组合4幢小高层、4幢高层配套设施中心花园、沿街底商入市时间2012年主力户型84㎡两房、107㎡三房在售均价(元/m2)3800元/㎡均价主力客群咸阳城西市民61项目总体分为三期开发：目前在售一期、二期67亩、三期上千亩恒晟城市花园项目为香港恒晟集团有限公司在咸阳首个投资建设项目，项目总占地共计上千亩，目前在售为项目一期：5幢小高层、3幢高层在售4幢小高层，入市价格：3800元/㎡总户数：772户主力户型：84平米两房107平米三房销售状况：2012年5月13日开盘，放量268套房源，蓄客100余组，销售84套其中两房仅剩余4套位于顶层和底层，三房剩余多为110、115㎡户型1354287662在售户型配比：两房两房变三房三房面积（㎡）84.1799.17105.47107.34110.97115.43套数366632326636套数比13.43%24.63%11.94%11.94%24.63%13.43%面积区间84.17平米99.17-107.34平米110.97-115.43平米总套数36套130套102套总套数比13.43%48.51%38.06%总价范围32万元38-40.66万元42.18-43.9万元63客群分析：项目首期针对销售客群主要为项目周边企业以及事业单位的地缘性客户为主，少部分其他类型客户；当天到访客户中25-35岁青年占据大多数，依次可以判断其购买多为首次置业的刚需类客户643.书香河畔龙脉豪宅，书香世家开发商咸阳新纺地产地址中华路实验中学新校区南侧规模占地218亩、总建面40万方开发分期物业类型高层、沿街底商物业组合16幢高层配套设施中心花园广场、商务会所入市时间2012年4月主力户型84㎡两房、111㎡三房在售均价(元/m2)5390元/㎡均价主力客群咸阳市区、周边县市65项目总体分为三期开发：目前在售一期2#、8#一期：在售4幢多层，入市价格：5090元/㎡总户数：108户主力户型：84平米两房115平米三房销售状况：项目于2011年11首期推售，销售均价5090元，目前销售均价5390元/㎡，项目8#共240套房源仅剩15套125平米三房，2#共360套房源其中，剩余96套84平米两房，19套115平米三房。2866在售户型配比：两房三房面积（㎡）84.0585.03111.02A111.02129.97套数180606012060套数比37.5%12.5%12.5%25%12.5%面积区间84.05-85.03平米111.02-129.97平米总套数240套240套总套数比50%50%总价范围45.5万元65.5-70万元67客群分析：由于其价格相对较高因此客户多为咸阳市区居民为主，占据70%的比例；项目以名校、河景为卖点，吸引了30-45岁之间年龄段的其子女在学龄期的咸阳中高收入阶层。成交客户中职业以公务员、企事业单位以及生意人士为主，兼顾部分周边县镇企事业单位中高层客户；684.地中海花园开发商咸阳中铁置业地址宝泉路与咸平路十字东南角规模13万平米建筑面积开发分期分3期开发，目前在售2期物业类型小高层、高层配套设施购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的地中海风情商业街入市时间2009年主力户型95.87㎡、110㎡、125.1㎡在售均价(元/m2)3800元/㎡主力客群咸阳周边县城（礼泉、兴平）企事业单位、公务员为主城西门户·地中海园林·95-125㎡景观美宅！69项目总体介绍

本项目3