花园城小区管理方案

1花园城小区管理方案2前言3花园城小区管理方案一、小区概况二、物业管理的指导思想三、管理目标四、物业管理机构设置及管理方式五、物业管理效劳筹划与设想六、社区文化和便民效劳方案七、管理处物资配备八、收费及财务预算分析九、接管小区物业管理的几项建议4一、小区概况〔一〕建筑〔二〕环境〔三〕户型〔四〕地下停车场〔五〕给排水〔六〕燃气〔七〕消防〔八〕供配电〔九〕通讯系统〔十〕有线电视系统〔十一〕小区智能化5一、小区概况

花园城共14栋659套，最高层房顶47米，总占地面积21208.11平方米，总建筑面积64495平方米，其中住宅面积51285平方米，商场1270平方米，会所面积1130平方米。花园城一期容积率为2.53%，建筑覆盖率为26%，绿化率为34%。6〔一〕建筑小区分为三个局部：北区为叠翠轩〔1—9栋，无4栋〕设有小超市及会所中区为锦绣轩〔10—12栋〕南区为碧雅轩〔13——16栋，无14栋〕〔南区和中区的地下室车库，暂时可作为六级人防地下室使用。〕一、小区概况7〔二〕环境北区叠翠轩有下沉花园、叠水水景及屋顶泛光照明；南区有光纤叠水、盆景花槽；中区由人行天桥水道及入口水景喷景。一、小区概况8〔三〕户型叠翠轩：一房一厅、二房一厅、三房一厅、复式〔6—9栋一层和顶层〕，面积从53—96m2，复式面积163.97m2。锦绣轩：二房一厅、三房一厅、复式〔顶层〕，面积：74—95m2，复式191.34m2。碧雅轩：二房一厅、三房一厅、复式〔顶层〕，面积：75—90m2，复式156m2、173m2。一、小区概况9〔四〕地下停车场叠翠轩为半地下室停车场，可停车辆约80辆。锦绣轩、碧雅轩为地下人防工程，平时用做停车场，可停车约70辆。停车场管理系统采用自动道闸、IC卡，可方便出入小区内外。一、小区概况10〔五〕给排水水泵房设在碧雅轩地下室，分户水表设在每层，每户的冷热水管均为包胶铜管，敷设的位置及走向均在墙体和地面上明确标识，以防进住装修破坏。小区采用每户集中热水器供热方式，位置须安装在预留处。小区室内排水管采用UPVC管，除复式二层卫生间的坐便器为后出水和地漏侧排水外，其余均为下排水。一、小区概况11〔六〕燃气小区采用燃气管道供气和自动抄表计费方式，每户装有燃气表及燃气泄露报警器，即方便又平安，住户在使用前，只须到燃气公司办开户手续既可。一、小区概况12〔七〕消防一、小区概况13〔八〕供配电小区在碧雅轩设有一配电房各栋分别在首层或一层地下室设电源总开关和电表箱每户室内设有配电箱，配电箱内说明各回路的用途，每户设漏电开关，当用电发生漏电等事故时，可自动切断电源一、小区概况14〔九〕通讯系统采用综合布线系统，在小区地下室设一光纤机房，从通讯公司引到小区光纤机房采用光纤电缆，并引至各住户均敷设五类线，一般户型住户有一个语音出口和一个信息出口，复式户型设有二个语音出口和一个信息出口。一、小区概况15〔十〕有线电视系统连接蛇口有线电视信号网络，一般户型住户设有一主一辅两个终端，复式户型设有一主二辅三个终端，只需办理开通手续即可。一、小区概况16〔十一〕小区智能化

小区设有完善的智能化系统，要想进入住户，须通过五道防线：1〕周界红外探测；2〕电子巡更；3〕保安监控；4〕单元入口非可视对讲；5〕住户室内安防。一、小区概况17二物业管理的指导思想

认真做好花园城市一期的物业管理工作具有三个方面的意义：有效配合蛇口工业区对蛇口整体环境的重新设计、重新规划与重新整治，全力营造海滨城市风情；直接促进花园城市第二至五期售楼价格和进度的提升；给业主提供优雅、舒适的生活环境，到达“新生活、新感受，细心体味每一天〞的意境。18三管理目标

1、根底管理目标2、人员管理目标3、客户评议目标4、经营绩效目标5．质量总体目标：191、根底管理目标〔1〕房屋本体管理方面〔2〕配套设施、设备、场地管理方面〔3〕平安、车辆及消防管理方面〔4〕清洁绿化方面〔5〕社区文化活动方面〔6〕配套经营方面〔7〕其他方面三管理目标202、人员管理目标〔1〕工作的标准齐全，落实情况好。〔2〕员工工作满负荷，言行着装标准，敬业精神强，熟悉小区情况、岗位职责、工作标准和考核制度，业务素质高；〔3〕小区年度培训有方案、有考核、有记录，方案落实情况好；〔4〕各类人员资质证书符合规定。三管理目标213、客户评议目标〔1〕年有效投诉率2‰以下，处理率95%以上，回访率95%以上；〔2〕住户评议满意率95%以上。三管理目标224、经营绩效目标〔1〕物业管理效劳费、本体维修基金实收率98%以上，管理费核对正确率100%，水电费抄表准确率98%以上；〔2〕公司规定分别记帐，及时上缴收入；〔3〕增收节支措施，且落实好；〔4〕严格控制花园城小区支出费用、预算本钱。三管理目标235．质量总体目标：三管理目标24花园城管理处组织机构图〔表一〕管理处主任工程维修部安全事务部客户服务部收款员会所维修工安管员展示中心管理员保结员绿化工监控中心管理员四物业管理机构设置及管理方式25四物业管理机构设置及管理方式岗位配置、人员数量和要求〔表二〕经济师，有物业管理经验，精通ISO9002运作协助主任进行物业管理全面工作副主任工程师、硕士学位，具有丰富物业管理经验，熟悉ISO9000运作负责花园城市管理处物业管理全面工作主任素质要求职责岗位26岗位配置、人员数量和要求〔表二〕素质要求职责岗位中专以上文化或初级以上技术职称，电子或自动化专业，懂ISO9002运作，熟悉物业管理业务值班和处理各类信息，并负责智能化系统的维护，起到管理“枢钮”作用调度员本科，电子类或自动化专业，精通物业管理，ISO9002运作主管监控中心工作主管监控中心四物业管理机构设置及管理方式27岗位配置、人员数量和要求〔表二〕专科以上文化，有物业管理上岗证，懂ISO9002运作负责日常运营服务的管理、监督、协调、服务，处理各类投诉、违章以及对外联络工作管理员中专以上会计专业，有物业管理经验，懂ISO9002运作负责小区财务工作，收支工作，并兼管管理处档案、资料管理工作财务人员本科，土建专业，二年以上物业管理经验，综合协调能力强，懂ISO9002运作负责联络保障工作主管客户服务部素质要求职责岗位四物业管理机构设置及管理方式28岗位配置、人员数量和要求〔表二〕初中以上文化程度，能吃苦耐劳负责小区公共卫生工作清洁部兼顾展示中心绿化有绿化专长，初中以上文化程度，能吃苦耐劳负责小区绿化工作绿化部素质要求职责岗位四物业管理机构设置及管理方式29岗位配置、人员数量和要求〔表二〕高中以上文化，女，形象较好，25岁以下在会所内为住户服务服务员专科以上文化，懂经营，有较佳形象负责会所的营运主管会所管理部素质要求职责岗位四物业管理机构设置及管理方式30岗位配置、人员数量和要求〔表二〕26岁以下，未婚，1.70以上，复员军人，纪律性、责任心强负责小区治安、车辆管理，24小时巡逻队员28岁以下，复员军人，军事素质优秀，三年类似工作经验负责小区治安、车辆管理工作班长安保部初级技工，有上岗证负责一般水电维修和小区房屋维修维修班素质要求职责岗位四物业管理机构设置及管理方式31花园城市展示中心岗位配备，人员数量和要求〔表三〕男性，26岁以下，1.75米以上，高中以上文化，有酒店门童经验负责展示中心综合服务和形象2人门童男性，26岁以下，高中以上文化，1.75米以上负责展示中心的安全工作1人安管员有关标准参考五星级酒店相关标准和规范，绿化由其它绿化工兼顾女性，28岁以下，有较好形象和相关经验负责展示中心保洁工作2人清洁工备注素质要求职责人数岗位四物业管理机构设置及管理方式32花园城市一期的管理方式1．互动管理〔1〕管理目标互动〔2〕管理责任互动〔3〕管理过程互动〔4〕财务收支的互动2．人本管理〔1〕加强人力资源管理〔2〕通过目标管理，对员工实施有效奖惩3．标准管理四物业管理机构设置及管理方式33五物业管理效劳筹划与设想1．重点做好智能化监控中心系统的工作2．花园城商铺推动市场开展3．有偿效劳4．加强管理处与开展商的协调与沟通34六社区文化和便民效劳方案一、社区文化活动的总体目标、原那么二、便民效劳35一、社区文化活动的总体目标、原那么〔一〕社区文化活动总体目标〔二〕社区文化活动根本原那么〔三〕会所管理设想36二、便民效劳〔一〕常规效劳24小时热线效劳常规效劳维修效劳家居保洁洗烫效劳特需效劳餐饮效劳中介效劳搬运效劳装修效劳家居园林消杀效劳医疗效劳37二、便民效劳〔二〕特色效劳1、花园城市好管家效劳中心2、商务效劳3、特约效劳4、家政效劳5、医疗保健效劳6、托管效劳7、绿化效劳38七管理处物资配备〔一〕管理用房〔二〕物资装备方案39(一)管理用房管理用房：153.20M2计算依据：人均管理用房规划指标×住宅区房屋总套数×户均人口数=0.06×[659+〔1135+1049〕/100]×3.75七管理处物资配备40〔二〕物资装备方案1．管理设备：〔表五〕189000小计51000001套标识导示系统4100001套区内电话系统3300001套小区内联网络系统2主任、副主任、财务、工程、监控中心、客户服务部、安保各一部490007部内联网络电脑终端1用途金额（元）数量项目序号七管理处物资配备412．维修工具：〔表六〕30000小计950001批常用材料备件820002架铝合金梯75001套水工工具630006套电工工具515001台冲击钻410001台电焊机320001台室内疏通机2150001台马可管道疏通机1金额（元）数量项目序号七管理处物资配备423．清洁绿化工具：〔表七〕45320小计521580166电梯厅不锈钢烟灰筒4300010外围果皮箱316900338楼层垃圾桶238408垃圾箱（分类垃圾箱）1金额（元）数量项目序号七管理处物资配备434．平安装备：〔表八〕34620小计930006安管员装备8289034手提式灭火器711907防毒面具65005消防专用器材540005推车式灭火器4528016车辆减速坡3416016警示牌2136008天线对讲系统1金额（元）数量项目序号七管理处物资配备445．办公用品：〔表九〕86000小计12住户手册、业主公约、各类表格300001批印刷品1150001批办公用品10主任、管理处、监控中心、会所60004部电话9社区文化活动10001台照相机810002个保险柜730003个档案柜620001台传真机580002台空调机420001台打印机3200001台复印机2800010套办公桌椅1用途金额（元）数量项目序号七管理处物资配备456．不可预测费用：〔表十〕10000不可预测费用1金额（元）项目序号物资装备合计：394940七管理处物资配备467．建议纳入建造本钱的物资装备〔表十一〕162760小计980002空调机8528016车辆减速坡7416016警示牌621880166电梯厅不锈钢烟灰筒5300010外围果皮箱416900338楼层垃圾桶338408垃圾箱（分类垃圾箱）21000001套标识导示系统1金额（元）数量项目序号七管理处物资配备478建议开展商将物资装备费用39.49万元中的16.28万元纳入建造本钱，另23.21万元前期装备费用一次性拨付给管理处，以利管理处购置必需的物资与印制资料、表格。七管理处物资配备48八收费及财务预算分析一、计算依据二、收支预算三、增收节支措施49一、计算依据深圳市政府有关物业管理法规及市住宅局、物价局有关文件规定；根据开展商所提供的资料和实地考察情况；按照深圳招商物业管理物业管理的成功经验。八收费及财务预算分析50二、收支预算八收费及财务预算分析51二、收支预算1．经费收支预算表是按正常管理住宅、商铺全部入住，252地下与地面车位全部停放车辆，管理费、停车费、商铺租金及有偿效劳收费按99%收取率计算。2．管理费是按照深圳市的物价定额中的每月每平方米2.60元收取。八收费及财务预算分析52二、收支预算3．停车费按照深圳市的物价定额室内车位每辆小车300元/月，地面车位每辆小车150元/月标准收取,日停车5元/次,摩托车停放1元/日·辆。4．商业用房面积按?深圳经济特区住宅区物业管理条例?的规定执行，商业用房租金按60元/M2·月收取。5．住宅的本体维修基金待住户入住满一年后，按照深圳市物价定额每月每平方米0.25元收取。八收费及财务预算分析53〔一〕收支预算表〔表十二〕明细见测算表266.5798222149.86收入合计二0.097981.54收支盈亏一备注年发生额（万元）月发生额（元）项目序号八收费及财务预算分析54〔一〕收支预算表〔表十二〕八收费及财务预算分析13.862111551.79税金5.2%322.965419137.87管理佣金10%27.05885882.33其它支出14.194211828.50环境管理费49.293941078.25公共部分水电费5.00554171.25智能设备维护费28.724023936.67机电设备维护费7.58966324.66公共设施维护费15.246012705.00办公费102.542485452.00其中:工资及福利229.6544191378.66管理成本1266.4819222068.32支出合计三年发生额（万元）月发生额（元）项目序号55(三)收支测算表1.收入测算表〔表十三〕八收费及财务预算分析6.51075425.5660元/m2×129.18m2×70%129.18m2(建筑总面积64591.88m2的2‰)商业用房租金二8.85857382.126.50元/m2×1135.71m21135.71m2商铺2165.2833137736.122.60元/m2×52975.43m252975.43m2小高层住宅收入1174.1418145118.24(143667.06)1+2项(收取率99%)管理费一269.2725224393.80收入小计266.5798222149.86收取率99%收入合计年收入（万元）月收入（元）计算式测算式依据项目序号561.收入测算表〔表十三〕八收费及财务预算分析0.6000500.00综合测算安装、维修有偿服务四1.44001200.001元/辆·日×40辆均日停放40辆摩托车33.60003000.005元/辆·日×20辆均日停放20辆/次汽车散票282.980069150.00150元×15个300元×223个汽车月票188.020073350.001+3项停车费三年收入（万元）月收入（元）计算式测算式依据项目序号252车位（实停238个）地上15个，地下208个，架空层15个572.支出测算表〔表十四〕八收费及财务预算分析3.00002500.001人2500元/月·人会计E5.40004500.003人1500元/月·人调度员D3.00002500.001人2500元/月·人监控中心主管C4.20003500.001人3500元/月·人副主任B4.80004000.001人4000元/月·人主任A76.800064000.00A+N工资1102.542485452.001+5项46人工资及福利一年支出（万元）月支出（元）计算式测算式依据项目序号5818.000015000.0015人1000元/月·人安管员N5.40004500.003人1500元/月·人安管班长M2.40002000.002人1000元/月·人绿化工L9.60008000.0010人800元/月·人清洁工K12.000010000.005人2000元/月·人维修工J3.00002500.001人2500元/月·人社区文化主管I1.80001500.001人1500元/月·人文员H1.80001500.001人1500元/月·人管理员G2.40002000.001人2000元/月·人出纳F年支出（万元）月支出（元）计算式测算式依据项目序号594.60803840.0064000元×6%工资总额的6%教育培训56.14405120.0064000元×8%工资总额的8%福利费41.53601280.0064000元×2%工资总额的2%工会经费313.454411212.00正式工4726元/月·6人(主任、副主任、主管2人，会计、出纳工资总额17000.00元)临时工6486元/月(40人)工资总额47000元社会保险费2年支出（万元）月支出（元）计算式测算式依据项目序号正式工工资的27.8%（养老17%,工伤0.8%医疗9%.失业1%）临时工工资13.8%(养老10%,工伤0.8%,医疗2%,待业1%)600.1200100.00综合测算书报费31.72401436.67143667.06×1%管理费收入的1%交通费20.084070.0010元/月×7部年检费10元/月·部对讲机费7部D1.20001000.00200元×5部均200元/月·部电话5部，C0.5760480.0040元×12部均40元/月·部(主任、副主任，主管2人，维修工5人，安管班长3人)传呼机12部B0.3600300.00150元/月×2人150元/月主任电话补贴A2.22001850.00A+D项通讯费115.246012705.001+9项办公费二年支出（万元）月支出（元）计算式测算式依据项目序号610.6000500.00综合测算办公用品61.72001433.33430元/人×40人430元/人·年,办证费50.4800400.00800元/人×6人800元/人·年一般工作人员服装E1.1340945.00630元×18人630元/人·年安管员D0.2200183.33440元/人×5人440元/人·年维修工C0.5280440.00440元/人×12人440元/人·年清洁、绿化工服装B0.7500625.001500元/人×5人1500元/人·年管理人员服装A3.11202593.33A+E项服装费4年支出（万元）月支出（元）计算式测算式依据项目序号621.40001166.671000元×14座1000元/座·年化粪池清理养护40.7000583.331元×7000M21元/M2·年停车场养护30.6000500.001元×6000M21元/M2·年室外道路养护23.22962691.330.5元×64591M20.5元/M2·年公共房屋养护17.58966324.661+9项公共设施维护费三2.58602155.00143667.06×1.5%管理费收入的1.5%业务费与其它支出91.44001200.0040人30元/人·月宿舍补助81.72401436.67143667.06×1%管理费收入的1%节日装饰宣传及社区活动费7年支出（万元）月支出（元）计算式测算式依据项目序号6322.440018700.001100元×17部1100元/部·月电梯128.724023936.671+9项机电设备维护四0.6000500.00综合测算维修材料及损耗费90.1200100.00120元×10盏120元/盏·年投光灯、高杆灯80.2400200.001元/×200盏均1元/盏·月路灯、庭院灯、草坪灯、吸顶灯70.3000250.00综合测算循环水池、雕塑小品60.4000333.3320元×200个20元/个·年雨水井、污水井清理养护5年支出（万元）月支出（元）计算式测算式依据项目序号641.20001000.00综合测算消防喷淋、消火栓、防排烟等系统维护90.6000500.00综合测算消防报警系统81.20001000.00综合测算变配电设施70.2400200.00综合测算柴油发电机61.77201476.672.2KW×3台3KW×14台4KW×10台200元/KW·年潜水泵50.3520293.3322KW×2台80元/KW·年喷淋泵40.2400200.0015KW×2台80元/KW·年消防泵3年支出（万元）月支出（元）计算式测算式依据项目序号650.6000500.00综合测算管理中心设备维护50.2400200.00综合测算巡更系统维护42.63602196.6740元×659户40元/户·年家庭防报警及自动抄表系统31.20001000.00综合测算闭路电视监控设备维护20.3295274.585元×659户5元/户·年智能网络运行费15.00554171.251+5项智能化设备维护五年支出（万元）月支出（元）计算式测算式依据项目序号660.1200100.00综合测算消防设备72.50422086.8323.1KW×3小时×365天×0.99元/度23.1KW生活水泵632.810627342.17227KW×4小时×365天×0.99元/度227KW电梯运行用电51.20001000.00综合测算地下车库照明灯、事故应急照明灯41.0841903.4210KW×3小时×365元/度10KW高杆灯、投光灯32.89082409.008KW×10小时×365天×0.99元/度8KW路灯、庭院灯、草坪灯21.80681505.67100KW×0.5小时×365天×0.99元/度100KW楼梯间、厅堂、走廊照明灯149.293941078.251+15项公用部分水电费六年支出（万元）月支出（元）计算式测算式依据项目序号670.6000500.00综合测算其他设备150.2599216.584M3×365天×1.78元/吨4M3/天循环水池140.090075.00综合测算消防用水130.6000500.00综合测算绿化用水120.3000250.00综合测算清洁用水110.4800400.00综合测算智能设备100.2113176.08142.3KW×1小时/次×15次/年×0.99元/度142.3KW潜污泵、送风排烟风机94.33623613.505KW×24小时×365天×0.99元/度5KW弱电设备系统运行用电8年支出（万元）月支出（元）计算式测算式依据项目序号681.44001200.002400元/个·年×6个2400元/个·年水池清洗、消毒63.60003000.00垃圾袋2400元/月、其它材料综合测算清洁用品的消耗51.44001200.00综合测算清洁工具41.1862988.5018元×659户18元/户·年四害消杀34.60803840.00320元×12桶320元/桶·月垃圾承运费21.92001600.002.4元×8000M22.4元/M2·年园林绿化保养114.194211828.501+6项环境管理费七年支出（万元）月支出（元）计算式测算式依据项目序号695.33164443.00222149.86元×2%总收入的2%不可预见费用31.20001000.00综合测算治安器具、巡逻车辆20.5272439.338元×659户8元/户·年业主委员会17.05885882.33其它支出八年支出（万元）月支出（元）计算式测算式依据项目序号70(四)收支预算经费分析说明:1．依据物业管理工作的经验,入住率与车辆停放率到达99%,在入伙前期是不可能,希望开展商能依照深圳市法规中有关空置房管理费收费方法2．小区有停车位252个，经查阅设计平面图及设计说明，地上露天车位15个、架空层车位29个，尚剩架空车位15个、地下车位为208个，实际使用车位238个。八收费及财务预算分析71(四)收支预算经费分析说明:3．会所的日常管理经营发生的费用未列入预算。4.花园城市展示中心纳入花园城市一体化管理，但发生的管理费用未入测算表，与开展商另外签订物业管理委托合同，收支不列入住宅区的费用，以利今后小区帐务公布。八收费及财务预算分析72工资及福利：5970.80元

1.工资：4600元(1)清洁工2名800×2人=1600元(2)保安员1名1000×1人=1000元(3)门童2名1000×2人=2000元

2.社会保险费工资额13.8%634.80元

3.工会经费工资额2%92.00元

4.福利费工资额8%368.00元

5.教育培训工资额6%276.00元花园城市展示中心管理费用测算表

总计：7694.45元约7700元/月73办公材料费：678.32元/月1.服装费：230.83元清洁:73.33元/月保安：52.50元/月门童:105元/月2.对讲机费:80元/部3.清洁材料工具:200元/月4.办证费:3人×35.83+2人×30=167.49元管理佣金：665元本钱：6649.12元税金：380.33元74三、增收节支措施〔一〕向管理要效益〔二〕真诚效劳〔三〕信息中介效劳〔四〕减少人为损坏〔五〕提高入住率〔六〕利用地理优势八收费及财务预算分析75九接管小区物业管理的几项建议〔一〕突出门户特征，进行形象筹划。〔二〕建议开通“花园城市〞网站，开辟物业管理专栏〔三〕屋顶花园出售或赠送给业主〔四〕租售时建议小型商务集中办公〔五〕为住户安装厨房垃圾处理设备〔六〕合理配置环卫设施〔七〕慎重安装空调风机档板76九接管小区物业管理的几项建议〔八〕建设增设电梯运行监控系统〔九〕配备必要的平