福建汀州物流园项目招商运营方案

福建汀州物流园项目招商运营方案（草案）北京市新发地农产品股份有限公司二0一一年四月目录TOC\o"1-5"\h\z第一章项目概述 51、项目简介 52、 地理位置 53、 项目规模 54、 商业氛围 55、 项目的配套设施 5第二章项目的调研和分析 6一、项目商业市场的调研和分析 61、地理特性 62、消费特性 63、品牌认知 64、竞争对手 65、市场评估 66、项目定位 67、功能布局 68、客户分类 69、招商策略 6二、主力品牌厂商设店意愿调查分析TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第三章项目的规划和市场定位 61、项目的业态规化 62、商业经营的定位 73、 商业的装修标准 74、 商业定位的SWOT分析 7\o"CurrentDocument"第四章项目招商运营管理团队和组织架构 7\o"CurrentDocument"1、拟招聘说明 7\o"CurrentDocument"2、招商运营团队的培训内容 7\o"CurrentDocument"3、建立招商、运营管理的组织架构 8\o"CurrentDocument"4、招商运营管理机制的建立 8\o"CurrentDocument"5、岗位的绩效考核方案和奖惩政策 8\o"CurrentDocument"第五章项目的招商实施计划方案 9\o"CurrentDocument"1、招商工作的目标 9\o"CurrentDocument"2、招商的策划方案 9(1)、项目的总定位 9(2)、招商定位 9(3)、业态定位 9\o"CurrentDocument"3、本项目招商运营管理的策略 9、业态规划，设计先行 9、先确定主力市场、主力店，再全面招商 103)、为客户量身定做，订单式开发和招商，做到招商、养商、富商、（4）、立体化整合推广策略 10（5）、招商进度、质量、费用统一控制 10\o"CurrentDocument"4、招商推广方案（略） 10\o"CurrentDocument"5、招商的目标客户 10\o"CurrentDocument"6、招商的优惠政策 10\o"CurrentDocument"7、招商工作的流程 108、招商工作的进度表 11\o"CurrentDocument"9、 商业平效的制定方案 12\o"CurrentDocument"10、 项目开业的方案 12\o"CurrentDocument"11、招商及运营管理制度体系的建立 12\o"CurrentDocument"第六章项目招商工作的风险评估和市场前景的评估 12\o"CurrentDocument"1、招商费用的估算 12\o"CurrentDocument"2、市场风险评估 12\o"CurrentDocument"3、管理风险评估 13\o"CurrentDocument"4、财务风险评估 13\o"CurrentDocument"5、市场综合前景的评估 13\o"CurrentDocument"第七章项目成功运营的意义和市场价值 13\o"CurrentDocument"第八章项目运营管理工作的基本设想 14\o"CurrentDocument"1、借鉴北京新发地运营管理的成功理念和品牌的管理运营效益 14\o"CurrentDocument"2、建立核心管理团队 14\o"CurrentDocument"3、完善各项规章制度，制定项目管理制度 14\o"CurrentDocument"4、制定各部门绩效考核管理制度 14第一章项目概述1、项目简介福建汀州物流园项目位于长汀县大同镇南里村，319国道旁，项目占地872亩，项目由北京新发地农产品股份有限公司承建。项目规划分期实施总共分三期：一期：农产品交易区（占地约170亩）、商务中心区（占地约133亩）；二期：家居建材区（占地约318亩）、针织品交易区（占地约100亩）；三期：汽车交易服务区（占地约151亩）。项目投资190599万元，项目位于闽、粤、赣三省交通枢纽处，纺织、机械电子、稀土、农产品加工等产业聚群效应明显，且项目基础设施配套齐全，水电供应充足，道路、通讯等设施较为完善，投资环境优越。项目地缘优势、产业优势，结合北京新发地品牌优势及经营管理优势，汀州物流园项目将被打造成海西范围内的农产品、建材、纺织、物流的交流平台，并把物流园区培育成为近可辐射闽、粤、赣三省乃至华东，远可影响全国乃至东南亚的商品集散地。2、地理位置长汀县是闽、粤、赣三省边建要冲之地，有着商品交易集散的悠久历史，已形成便利的交通网络，对外交通有319国道，高速路和铁路等。3、项目规模该项目占地872亩，及农产品交易、家居建材、针织品交易、配套服务中心、汽车交易及大型物流配送中心，是目前该地区最大的综合性交易市场。4、商业氛围该项目的建设，是该地区商贸流通领域一道亮丽的风景线，它将对当地的商业产生积极和深远的影响，为当地经济注入新的活力。5、项目的配套设施项目的建设可以吸纳更多的投资商与资金，预计将给当地提供及8000个左右的工作机关，对带动城市的建设和发展、完善基础性配套建设都将产生积极和深远的影响。第二章项目的调研和分析一、项目商业市场的调研和分析1、地理特性：该项目的商业位置，交通状况2、消费特性：消费习惯、消费能力、消费结构、趋向3、品牌认知：该地区受众品牌及缺失品牌4、竞争对手：区域内及周边商圈现办的市场及经营状况5、市场评估：市场接受状况分析6、项目定位：交互式分析，差异性定位7、功能布局：经营品牌选项，品牌布局8、客户分类：三级客户划分标准9、招商策略：针对不同级别客户制定不同的招商政策二、主力品牌厂商设店意愿调查分析1、拟定受访厂商名单2、受访厂商对项目的看法3、受访厂商设店意愿4、有意愿厂商的实力、设店规模5、厂商意见访谈6、厂商意见分析，备注：各种表格及统计数据（略）第三章项目的规划和市场定位1、项目的业态规化汀州物流园第一期规划建设用地872亩，总共分为五大功能区（商贸服务区（农产品交易区）、汽车交易服务区、家居建材交易区、针织品交易区、商务中心），各区用地比例如下：（1）、农产品交易区，占地约170亩，包含以下几部分：（1）果蔬交易功能区（含台湾果蔬展示区）、（2）水产品冷藏冷冻交易功能区、（3）粮油饲料交易功能区、（4）副食品交易功能区、（5）综合服务功能区。（2）、汽车交易服务区，占地151亩，包含以下几部分：4S店展示区、机电/摩托/汽配区、汽车保养/美容区等。、家居建材区，占地318亩，包含以下几部分：主力店展示区、家居建材展示区。、针织品交易区，占地100亩，包含以下几部分：原辅材料、服装、箱包鞋帽专业市场。、商务中心区，占地133亩，包含以下几部分：金融配套服务(金融、保险等)、生活配套服务(住宿、餐饮、娱乐、购物等)。2、商业经营的定位该项目将秉承北京新发地“让客户发财，求市场发展的管理理念，以高素质的人才队伍为客户提供良好的服务，为长汀农产品深加工企业提供价廉物美的原材料和畅通的销售渠道，解决农产品深加工企业的后顾之忧3、商业的装修标准参照《农产品市场建设和装修标准方案》执行。4、商业定位的SWOT分析传统农贸市场和绿色农贸市场(略)第四章项目招商运营管理团队和组织架构该项目招商运营管理团队将依托北京新发地市场成功的运营管理模式，结合当地的人才市场，组建项目商业运营管理公司。1、拟招聘说明发布招聘信息和北京新发地总部委派，先期组建二十个人左右的专业化招商团队，组建招商各个部门，并配策划、设计各一名。2、招商运营团队的培训内容为打造具备完整的项目知识架构，卓越的团队执行力和共同的价值取向的优秀团队，特制定如下培训内容。(1)五个管理，核心理念的培训(2)团队执行力的培训项目专业招商知识、招商技巧，包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等，及培养和提高团队成员的招商能力和管理运营能力项目运营、管理制度的培训招商礼仪和招商制度的培训(语言艺术，招商制度说明和合同的签订等培训)3、建立招商、运营管理的组织架构在建立人员招聘和招商架构上，主要遵循精英、精简、垂直化原则，目的是实现人员最少化，指挥执行系统简化、功能最大化，以节省招商成本和费用，提高工作效率，招商和运营管理的组织架构图如下。2人政商商商划场业部部部2人政商商商划场业部部部部4、招商运营管理机制的建立招商机制的建立，是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有章可依，奖罚分明，既讲究个人贡献，又注重团队精神。需建立以下一系列的管理制度：奖罚制度日常管理规章制度5、岗位的绩效考核方案和奖惩政策岗位责任说明书岗位绩效考核方案第五章项目的招商实施计划方案1、招商的工作目标以招商带动营销工作的总目标，确定95%的市场的招商工作任务，完成公司赋予的各项经营指标。2、招商的策划方案(1)、项目的总定位统一宣传口径，打造城市商业财富中心，打破长汀传统商业模式，引领长汀城市商业全面升级。融合现代商业地产和商业运作理念的精华，打造国际化、本地化、专业化融汇互动的城市第一商业综合体。(2)、招商定位作为长汀及周边唯一的大型商业中心，我们将重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌高度，以满足和引领城市商业的全新升级。(3)、业态定位吸纳国内大型商业地产开发的管理运营经验，结合本地商业消费的传统，以各类大的厂商对接、品牌对接、规划丰富而合理的业态。包括大型农贸市场、针织、建材、汽配等专业的市场及配套的商住设施。采用多元化经营模式，满足各界人士的不同消费需求和城市商业发展的需求。3、本项目招商运营管理的策略、业态规划，设计先行准确、差异化的业态定位，本着补缺提升的原则，坚持“全新的建筑形态，全新的消费商业环境，全新的业态组合”这一理念，紧紧抓住长汀当地的消费需求和当地商业发展的趋势，导入北京新发地的成功运营管理模式，扩造一流的商业成功案例。（2）、先确定主力市场、主力店，再全面招商（3）、为客户量身定做，订单式开发和招商，做到招商、养商、富商、安商的基本战略（4）、立体化整合推广策略（5）、招商进度、质量、费用统一控制为把招商计划落到实处，顺利完成招商目标，本项目在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制，具体措施如下。用《招商时间表》控制进度根据业态布局和市场定位对商家进行精挑细造，重点吸收品牌商，实力商，特色商，以此来控制质量对招商费用进行精打细算，并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。4、招商推广方案（略）根据不同阶段在各种媒体和专项活动中进行推广、宣传。5、招商的目标客户根据调研数据整理出目标客户，进行跟踪。6、招商的优惠政策确保优质商户的进驻，根据不同的情况，给予一定的优惠政策。7、招商工作的流程确定《招商手册》确定《租赁合同》、《委托经营合同》签订《管理合同》《商户进场装修合同》

8、招商工作的进度表工作阶段具体时间事项明细责任部门筹备阶段X月X日1、人员招聘、培训人事部2、架构机制建立营运总监、招商部3、招商资料准备策划部、招商部4、制定工作计划招商部X月X日1、 招冏政策制定2、 主力店联系洽谈3、 营销推广宣传计划出台4、 目标客户资料收集招商部、策划部招商启动阶段X月X日1、 各种业态全面开始招冏2、 宣传文案，广告设计完成3、 媒体集中宣传攻势展开4、 目标客户深度洽谈招商部，朿划部全面招商阶段X月X日至X月X日1、 各种业态招冏2、 招冏成果展示3、媒体宣传4、 招冏会成功举行5、 开业的筹备方案出台招商部、策划部运营调整阶段X月X日至X月X日1、盛大开业2、 继续跟踪较好的商家3、 关注经营冏家的业绩4、 对商户进行调整5、 促进整体的运营和后续招商策划部招商部市场部9、商业平效的制定方案商业每平方米的租金参照当地的租金水平略有提高，采取高开低收的原则制定灵活机动的租金政策，并且根据所处的地段及品牌采取灵活方针。10、项目开业的方案11、招商及运营管理制度体系的建立第六章项目招商工作的风险评估和市场前

景的评估1、招商费用的估算招商费用包括人员差旅费用，商家接待费用，宣传费用（广告及招商活动）办会费用，人员工资和提成。招商总费用为年租金的20%，其中人员工资和提成占8%，差旅办公费用占4%，广告推广费用6%，接待费用2%。2、市场风险评估场为载体，市为灵魂。商业项目的地产开发，以商业盘活来体现商业价值最大化，商业的招商，经营管理是关系该项目的建设和发展成功的关键所在。3、管理风险评估4、财务风险评估5、市场综合前景的评估第七章项目成功运营的意义和市场价值一、项目将成为长汀新的城市名片。北京新发地将把本项目打造为海西范围内的农产品、建材、纺织、物流的交流平台，近可辐射闽、粤、赣三省乃至华东，远可影响全国乃至东南亚的商品集散地。二、物流园区建设，将增加长汀固定资产投资，并为长汀带来大量的财税收入，促进经济可持续发展。三、项目将有效推进长汀产业结构的转型。目前长汀第三产业所占比重还比较低，大力发展第三产业的突破口在于大力发展现代物流业，项目的成功运营，将使长汀第三产业迎来历史难得的发展机遇。四、项目有利于长汀综合竞争