广西南宁市七月楼市市场分析月报

广西南宁市七月楼市市场分析月报PAGEPAGE172013年南宁市五月楼市市场分析月报（201钦州市天骄投资有限公司———————————————————————————————————————钦州市钦南区南珠东大街174号目录TOC\o"1-2"\h\z\u1 宏观经济及行情政策 11.1 宏观经济及国家政策 11.2 地方政策及重大信息 12 市场整体行情分析 32.1 一级市场 32.2 二级市场 73 本月楼盘TOP10分析 124 本月各城区开盘项目情况 14宏观经济及行情政策宏观经济及国家政策上半年总税收5.9万亿增速回落个人所得税逆势大增7月30日电(财经频道曾会生)昨日财政部公布数据显示，上半年全国税收总收入完成59260.61亿元，同比增长7.9%，比去年同期回落1.9个百分点。上半年全国卖地1.7万亿全年望破3万亿大关国土部门统计显示，今年以来各地加快住房用地供给，上半年房地产用地公告推出（招标、拍卖、挂牌等公开出让公告面积）8．65万公顷，同比增加24．8％，累计流标流拍面积3034公顷，同比减少64．3％。其中，住房用地推出5．53万公顷，同比增加21.7%。全国土地出让合同价款1.7万亿元，增幅达77.3%。上半年全国房地产供地量创历史新高国土资源部法律中心28日公布土地管理形势分析显示，上半年全国房地产用地供应8.24万公顷，同比增加38.8%，与2011年同期相比，增加17.3%，达到近年来新高。从监测数据看，今年上半年房地产用地供应已创历年最高，其次为2011年、2010年。分类型看，上半年商服用地2.7万公顷，同比增加42.8%，住房用地供应5.53万公顷，同比增加36.9%，而2012上半年两者增幅分别为4.4%和－21.7%。楼面价8933元/㎡7月16日南宁新地王诞生“南宁楼面价新地王诞生了！”昨日，南宁市2013年第一期国有建设用地使用权委托公开转让拍卖会如期举行。当天公开出让的位于竹溪大道东侧的36.826亩地块，被广西润洲投资有限公司拿下，成交单价2680万元/亩，总价约为9.8亿元，楼面地价达8933元/㎡。二季度中国土地市场高溢价地块大增全国城市地价动态监测结果显示，今年二季度全国上报异常交易地块115宗，较上一季度增加36宗，比去年同期的50宗更是大幅增加。异常交易地块数量环比、同比增加明显，土地市场高溢价风险值得关注。国土部：下半年重点查处闲置土地，建土地巡查制度“企业‘囤地’、‘圈地’的问题必须引起重视，采取措施进行预防，对违规行为必须进行严肃查处”。7月11日，在江苏省常州市召开的全国土地利用动态巡查工作会议上，国土资源部副部长胡存智强调，清查闲置土地将是国土部下半年的一项重点工作。多地卖地收入井喷2012全年，土地成地方摇钱树伟业我爱我家数据显示，前6月，全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金达1.13万亿元，同比大幅增长60%。其中北、上、广三地经营性土地出让金已超1739亿元，接近去年全年1934.92亿元的水平。而杭州市余杭区上半年卖地收入达134.63亿元，比去年同期增长逾27倍。上半年南宁土地供应量少成交增，下半年供应量将增多根据计划,今年南宁将出让98幅经营性用地。今年上半年,通过“招拍挂”方式推出的土地不足20幅,土地供应量不多。值得关注的是,所推出的地块均取得较好的市场反响,有的成交价高。业内人士认为,下半年南宁土地供应量将增多。住建部：严禁企事业单位借棚户区改造建福利房7月23日，住建部、发改委、国土资源部等六部委联合召开全国棚户区改造工作电视电话会议，明确要求各地在10月底前编制完成2013-2017年棚户区改造规划，要求分年度、分类别改造，并落实到市县。这是继日前国务院下发《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》后首次对棚户区改造具体实施阶段工作做出统筹安排。值得注意的是，此前已有多个省市在年中经济工作会议中指出未来重点工作放在棚户区改造方面。业内人士指出，棚户区改造是改善民生的重要途径，但是应警惕在宏观经济形势疲软、地方财政下滑的背景下，棚户区改造房地产化。新一轮严控楼堂馆所建设政策落地专家担心5年后反弹近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》（下称“通知”）。除了要求各地政府紧缩“三公”经费并为之规划公开路线图外，在“政府要过紧日子”思想的基础上，新一轮严控楼堂馆所建设的政令落地。国家镇化规划或于下半年正式出台直击户籍改革中国新一轮城镇化规划正在制定中，并有望在年内出台。面对当前中国城乡二元结构的发展现状，新型城镇化进程如何化解农民进城困境，消除“城市病”干扰，仍有诸多难题待解。国务院出台意见银行应满足首套房合理信贷需求据悉，7月5日，国务院发布了《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，其中对个人购房贷款，房地产行业融资等方面都提出了指导性意见。住建部《基本住房保障条例》年内有望出台6月27日，中国房地产报独家获悉，住房和城乡建设部（下称“住建部”）已于5月份将“条例”递交国务院法制办，现在各部委间征求意见，今年定会出台。住房公积金超发严重部分地区以公转商轮候制应对“部分地区公积金告急的现状确实存在，尤其是在发达经济区。主要原因在于上半年楼市成交量普遍提升，房价持续上涨，公积金贷款业务规模持续增长，导致资金运行压力过大，另一方面相关部门对市场动态缺乏有效预估，没有做出针对性部署等也加剧了部分地区公积金告急的现状。”房地产信托上半年发行近1500亿借新还旧近两年来，信托公司业务多重受限，促使信托公司将业务再转向房地产。根据用益信托统计数据，2013年上半年，60家信托公司发行房地产信托（集合类，下同）488款，同比增长17.59%，发行规模达到1466.77亿元，同比增长58.72%。2012年全年，集合类房地产信托累计新增规模为1496.52亿元，今年上半年的发行规模已经接近去年全年。房地产开发贷二季度增速回落上半年超三成用于保障房央行19日发布的《2013年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，二季度房地产贷款增长较快，但其中房地产开发贷增速回落。其中，上半年保障型住房开发贷款占同期房产开发贷超过三成。央行：6月末房地产贷款余额同比增长18.1%央行7月19日公布，6月末主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额13.56万亿元，同比增长18.1%，增速比上季度末高1.7个百分点。上半年投资提速房企下半年或将掀起"推货潮"国家统计局15日发布“2013年1-6月份全国房地产开发和销售情况”显示，前6月全国房地产行业在开发投资、新开工面积、销售情况及资金状况方面均呈现出增长态势。业界认为，房地产行业上半年整体平稳向好，下半年调控压力进一步增加。而记者了解到，从7月开始，不少开发商已经在加快推货的速度，投资提速库存量增加或将在下半年引发新一轮的住宅供应大潮。广西上半年GDP预计增长10%以上总体保持平稳增长数据：初步预计，上半年全区生产总值（GDP）增长10%以上；财政收入增长11.1%，比全国高3.6个百分点，其中地方公共财政预算收入增长14.9%。1~5月规模以上工业增加值增长13.3%，超过全国3.9个百分点，增速排全国第7位。7月土地市场高烧不退楼面价暴涨六层北京土地市场再度出让四宗经营性用地，万科、葛洲坝和融创联合体等皆有斩获，总土地出让金为67.2亿元。迄今为止北京年内土地出让金累计已达943.8亿，8月份突破千亿指日可待。同一天，上海崇明陈家镇滨江8号地块挂牌出让，最终溢价率达到102%。今年上半年，房地产信托以新增3076亿元刷新2010年以来最高水平，环比增长57.66%。在信托机构看来，房地产信托的结构性机会已经来临。从中国房产信息集团（CRIC）获得的数据显示，7月全国53个重点城市平均成交楼板价高达3030元/平方米，较上月提升28%，同比上涨59%，创近一年来新高。而上海易居房地产研究院发布的数据则显示，7月包括北上广深在内的十大城市土地出让金收入合计912.9亿元，创下近31个月的新高。全国保障房已开工470万套，上半年投资4950亿2013年，全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。截至6月底，已开工440万套，基本建成236万套，分别达到年度目标任务的69%和50%，完成投资4950亿元，与去年同期相比基本持平。地方政策及重大信息南宁确定今年住房公积金月缴金额上限调为1402元近日，南宁住房公积金管理中心下发了《关于设定南宁市2013年度住房公积金月缴存额上、下限的通知》（以下简称《通知》），规定2013年单位和个人月住房公积金缴存额上限为1402元，合计不高于2804元；下限为60元，合计不低于120元。与2012年相比，单位和个人单方月缴存额上限提高了198元，下限提高了10元。望州铁道口建立交下挖13米同步开建园湖立交8月1日零时，南宁望州铁路立交桥将封闭施工，并同步建设园湖铁路立交，预计将在明年3月底完工。南宁园博园项目建设正稳步推进8月底园区项目完工今年9月，第三届广西园林园艺博览会即将在南宁举行，五象湖公园作为服务第三届广西园林园艺博览会的主会场，目前正在紧张的建设施工中。7月27日上午，记者随同南宁市委书记余远辉与巿长周红波等领导深入五象新区调研时了解到，五象湖公园的园建、绿化、构筑物工程均已全面动工，已基本完成全部场地交接，有关项目将在8月31日前全部完成。公园建成后，市民将能在此看到了乡土树种、外来树种及珍稀的名树、名木，各种时令花卉、彩叶植物等。南宁经济半年报发布:收入跑赢CPI为何生活不轻松今年上半年，南宁市CPI同比上涨1.5%，增幅比去年同期回落1.2个百分点。8大类商品和服务项目价格呈“四涨四降”格局（详见附表）。其中，食品价格与去年同期的6.0%相比，涨幅已有很大回落。五象新区确定建筑色调，高层建筑需设架空绿化层五象新区居住建筑采用坡屋顶形式；建筑色彩以广西民居的五色基调为主；80米以上建筑需拿一整层做绿化……南宁市出台《五象新区建筑风貌和色彩控制技术导则》（以下简称《导则》），为五象新区的建筑“相貌”制定标准。南宁出台措施给五象新区建筑量身定制"新形象"广告牌、空调外机等建筑物附属设施需在设计阶段与建筑“一体化”设计；城市天际线要见水透绿，建筑与山体背景相互映衬；建筑色彩基调以“黑、白、灰、银灰、浅黄”为主……南宁市近日出台《五象新区建筑风貌和色彩控制技术导则》（试行），从建筑体量、城市天际线控制、屋顶、外立面及其附属设施、色彩和绿化、景观照明这六方面为五象新区建筑量身定制“新形象”。南宁中心330米双子塔，将是五象新区总部基地"领头羊"南宁中心，330米超高层双子塔，位于五象新区总部基地核心地段，该项目亦是广西首个双塔地标。今年5月16日，南宁中心正式奠基，业界广为流传“地王集团在南宁要开发一个新地王，颇有王者归来之势”。民主望州南路月底或通车，凌铁大桥8月底或通车居住在南宁市长堽路和望州南路的居民，本月底将可享受到交通畅通的便利。昨日，记者从南宁市城建部门了解到，民主铁路立交建设进入尾声，立交桥下的民主路平交道口主车道至望州南路路段，本月底可实现通车；此外，南宁市一批重要交通基础设施建设及保障性住房项目正在全力推进当中。南宁上半年住宅成交253万㎡同比增58%2013年的上半年，南宁楼市在各种政策传闻中曲折前行，“新国五条”“房产税”传得沸沸扬扬，最后“只闻楼梯声，不见人下来”。楼市也在经历疯狂与迷茫之后，走完了今年上半年的市场行情。数据显示，2013年1—6月南宁市区商品住宅新增供应量为253.2万㎡，比去年同期增长了71%。上半年广西进出口总额西部第三，造林超额完成任务7月10日,广西外贸进出口数据出炉。南宁海关统计,今年上半年,广西实现外贸进出口总额137.8亿美元,同比增长4.7%,排全国第18位、西部第3位。其中,出口76亿美元,同比增长21.2%,高于同期全国出口总体增速10.8个百分点;进口61.8亿美元,下降10.3%。市场整体行情分析一级市场供应分析表1-1：2013年1-7月南宁商品房开发用地供应一览表地块编号土地位置实际用地面积土地用途及年限主要规划设计条件起始价发布公告时间平方米亩容积率建筑密度绿地率一月GC2013-001邕宁区江湾路南侧151735227.6住宅70年、批发零售40年＞2.0且≤2.5＞23%且≤35%≥35%且<40%237万元/亩2013年1月6日GC2013-002邕宁区龙华路北侧98460.84147.6住宅70年、批发零售40年＞2.0且≤2.5＞23%且≤35%≥35%且<40%230万元/亩GC2013-006佛子岭路南侧23265.6234.89住宅70年、批发零售40年＞3.0且≤4.0＞20%且≤30%,≥35%504万元/亩2013年1月19日32765.0149.15＞2.5且≤3.595472.68143.2＞2.5且≤3.5GC2013-007东盟商务区中柬路-中越路交叉口西侧19605.2329.4商务金融50年，住宿餐饮40年＞2.0且≤4.5≤38%≥25%1253万元/亩2013年1月19日二月GC2013-014五象新区凯旋路北侧22774.2334.1公共设施50年、商务金融50年＞4.0且≤4.7＞30%且≤55%≥30%且＜40%1132013年2月8日

GC2013-013五象新区歌海路南面11490.8417.2批发零售40年、商务金融50年＞3.0且≤4.0＞30%且≤35%≥30%5002013年2月8日

GC2013-009五象新区凯旋路北侧,5146077.19批发零售40年、住宿餐饮40年、商务金融50年＞4.0且≤4.5,＞30%且≤55%≥15%且＜35%,3362013年2月5日

GC2013-015金菊路以东、佛子岭路以南14666.9322城镇住宅70年、批发零售40年、商务金融50年＞4.5且≤5.5＞25%且≤35%≥35%7302013年2月21日三月GC2013-018东盟国际商务区合作路以西26956.440.4城镇住宅70年、商务金融50年、批发零售40年1.0且≤1.8＞20%且≤30%≥40%1052013年3月21日四月GC2013-025高新区科德路北面33969.550.9城镇住宅70年、批发零售40年＞3.0且≤3.5＞22%且≤30%≥35%4552013-4-23GC2013-026相思湖新区江北大道北侧、鹏飞路东侧29903.0544.8城镇住宅70年、批发零售40年＞2.0且≤3.5＞20%且≤30%≥35%341五月GC2013-032大沙田开发区锦绣路北侧12927.9919.392城镇住宅用地70年＞3.0且≤4.5＞20%且≤28%≥35%且＜40%236万元/亩2013年6月6日六月GC2013-028民族大道以北、朝阳路以西7767.1311.65批发零售40年、城镇住宅70年、商务金融50年≥1.0≤9.42≤87.6%≥4.74%3595万元/亩2013GC2013-033邕宁区滨江小区30302.3845.45城镇住宅70年、批发零售40年＞1.5且≤4.0＞15%且≤25%≥35%249万元/亩2013GC2013-027金阳路西侧、国凯大道北侧186908.73280.36城镇住宅70年、批发零售40年、仓储50年＞2.5且≤3.0238万元/亩2013GJ2013-001竹溪大道东侧24550.9336.826城镇住宅70年，批发零售40年＞3.0且≤4.5＞20%且≤30%≥35％1100万元/亩2013七月GC2013-041五象新区弘良路南侧19941.8229.91城镇住宅70年＞2.0且≤3.0＞15%且≤22%＞40%且≤45%188万元/亩2013年7月18日GC2013-046

五象新区凤凰路北侧62754.894.132城镇住宅70年、批发零售40年＞3.0且≤4.0＞20%且≤35%≥35%且＜40%305万元/亩2013年7月18日GC2013-047柳沙路南面85874.76128.812城镇住宅70年、批发零售40年＞2.5且≤3.5＞20%且≤30%≥35%581万元/亩2013年7月19日GC2013-048邕宁区江湾路南侧141344.76212.017城镇住宅70年、批发零售40年＞2.0且≤2.5＞23%且≤35%≥35%且＜40%237万元/亩2013年7月24日GC2013-049高新区大学路北面、鲁班路东面12568.0518.852城镇住宅70年、批发零售40年＞4.5且≤5.5＞25%且≤32%≥35%947万元/亩GC2013-050大学西路以北、鹏飞路西侧8916.6813.375城镇住宅70年、批发零售40年＞3.0且≤5.0＞20%且≤30%≥35%444万元/亩GC2013-052五象新区飞龙路东侧42569.0563.854商务金融(办公)50年、批发零售（商业）40年、住宿餐饮（旅馆业）40年＞6.0且≤7.4＞30%且≤55%≥15%且＜25%398万元/亩2013年7月24日23997.6535.996＞2.5且≤3.6＞30%且≤55%≥15%且＜25%2013年7月24日合计1272950.071909.42亩数据来源：南宁国土局，广西公司整理出让基本信息：累计213年7月，南宁市区商品房开发用地新增供应土地累计24宗，供地面积累计1272950.07㎡（约1909.42亩）。7月南宁市区商品房开发用地新增供应土地7宗，面积596.95亩，环比上月减少222.66亩（374.29亩），本月出让土地用途为城镇住宅、商务金融(办公)、批发零售（商业）、住宿餐饮（旅馆业）用地用地，其供地主要分布在五象新区，宗地出让起价偏低，楼面地价约1167元/㎡（片区7月房价达5367元/㎡），占片区房价约二成（21.74%）。南宁市区2013年年度商品房开发用地（含限价及安置用地、加油站及墓地等经营性公益用地）供给计划为8553.07亩，相比去年猛增5436.6亩（2012年全年供地计划3116.48亩），截至7月，已上市供给1909.42亩，已实现供应上市22.32%的目标。出让规划条件限制：本月重点关注供地片区为五象新区。GC2013-048地块建筑高度控制要求≤60米，江湾路道路红线以南100米范围内建筑高度不得超过24米。批发零售建筑面积占计容总建筑面积的比例控制在10%以内，其余为城镇住宅。住宅商品房项目中套型建筑面积90平方米以下住房面积，必须达到住宅开发建设总面积的40%以上。项目须配建12班幼儿园1所，用地面积不少于4320平方米，建筑面积不少于2520平方米；农贸市场1处，建筑面积不少于1000平方米。其他规划设计要求按原五象新区指挥部《建设项目规划设计条件通知书》[审批号：（五象）2012-037]的规定执行。450108100008GB00051主体建筑高度不超过250米，裙楼高度≤30米；容积率指标按南宁市人民政府《关于进一步促进南宁市超高层建筑建设意见的会议纪要》（[2012]217号）折减核算，项目实际容积率控制在10.1以内。计容批发零售（商业）建筑面积占计容总建筑面积的比例为1.5%-2.2%，计容住宿餐饮（旅馆业）建筑面积占计容总建筑面积的比例为10%-15.9%，其余为办公。其他规划设计要求按《建设项目规划设计条件通知书》[审批号：（五象）2013-062]的规定执行。450108100008GB00050主体建筑高度不超过150米，裙楼高度≤30米；容积率指标按南宁市人民政府《关于进一步促进南宁市超高层建筑建设意见的会议纪要》（[2012]217号）折减核算，项目实际容积率控制在4.2以内。计容批发零售（商业）建筑面积占计容总建筑面积的比例为4%-5.6%，计容旅馆业(公寓式酒店）建筑面积占计容总建筑面积的比例为60%-67.8%，其余为办公。其他规划设计要求按《建设项目规划设计条件通知书》[审批号：（五象）2013-063]的规定执行。五象新区五象新区柳沙片区五象新区五象新区柳沙片区西乡塘西乡塘五象新区西乡塘西乡塘五象新区五象新区五象新区出让地块位置：成交分析成交情况截止2013年7月，南宁市区共成交商品房开发用地14宗，以挂牌或拍卖成交，成交面积累计达83.32万㎡（约1249.74亩），计容面积约275.28万㎡，占去年全年南宁市区销量57.25%（480.8万㎡）7月份成交地块2宗，土地成交了约3.75万㎡（约56.218亩），环比下降85.5%（6月成交土地面积约25.85万㎡）。其中楼面地价最高的“楼王”宗地位于青秀区竹溪大道东侧，起始价1100万元/亩，以成交价是2680万元/亩被广西润洲投资有限公司竞得，占地36.826亩（容积率4.5），用途为城镇住宅、批发零售用地；本月无土地成交。竞拍现场描述GJ2013-001宗地（青秀区竹溪大道东侧）：商住比例：批发零售建筑面积占计容建筑面积的比例为10%-15%，其余为城镇住宅；住宅商品房项目中套型建筑面积90平米以下住房建筑面积，必须达到住宅开发建设总面积的40%以上；该宗地以2680万元/亩成交，楼面地价为8933元/㎡，被广西润洲投资有限公司竞得，为凤岭片区的楼面地价的“楼王”，溢价率143.60%.GC2013-032宗地（江南区大沙田开发区锦绣路北侧）：商住比例：住宅商品房项目中套型建筑面积90平米以下住房面积，必须达到住宅开发建设总面积的40%以上。该宗地为转让项目，以起始价223万元／亩成交，楼面地价787元/㎡，被罗伟杰竞得，溢价率0%。竞得人须在本地块上建设职工安置房用于解决南宁地区通用机械厂职工住房问题，须建设的职工安置房套数为146套、套型面积为90平方米、售价为人民币2300元/平方米。该厂职工购买的安置房超出90平方米的部分，由其按市场价购买。江南区大沙田片区青秀区凤岭北片区江南区大沙田片区青秀区凤岭北片区2013年1-5月南宁商品房开发用地成交一览表出让方式编号位置面积用途及年限容积率成交时间成交地价成交金额楼面地价竞得人㎡亩一月（无地块成交）————————————————————————二月挂牌GC2013-001邕宁区龙岗新区江湾路南侧151735.01227.6城镇住宅70年、批发零售40年＞2.0且≤2.52013年第一期2013.2.6237万元/亩53941.79万元1422元/㎡广西金川阳光城实业有限公司挂牌GC2013-002邕宁区龙岗新区龙华路北侧98460.84147.6城镇住宅70年、批发零售40年＞2.0且≤2.5230万元/亩33968.98万元1380元/㎡挂牌GC2013-007东盟商务区中柬路-中越路交叉口西侧19605.2329.4商务金融50年、住宿餐饮40年＞2.0且≤4.52013年第四期2013.2.201253万元/亩36848.02万元4177元/㎡广西壮族自治区农村信用社挂牌GC2013-006佛子岭路南侧151503.31227.2城镇住宅70年、批发零售40年地块一R＞3.0且≤4.0；地块二、三R＞2.5且≤3.52013年第三期2013.2.20504万元/亩114536.5万元2100元/㎡深圳现代城投资控股公司、广西西江霖峰投资股份公司三月挂牌GC2013-015金菊路以东、佛子岭路以南14666.9322住宅70年、批发零售40年、商务金融50年＞4.5且≤5.52013年第九期2013.3.22730万元/亩16060.2万元1991元/㎡广西投资集团建设实业有限公司挂牌GC2013-014五象新区凯旋路北侧22741.1834.1公共（供电）、商务金融50年＞4.0且≤4.72013年第八期2013.3.15113万元/亩3854.63万元361元/㎡广西电网公司挂牌GC2013-009五象新区凯旋路北侧51461.8377.2批发零售40年、住宿餐饮、商务金融50年＞4.0且≤4.52013年第六期2013.3.15336万元/亩25936.7万元1120元/㎡广西龙门居房地产开发有限责任公司四月挂牌GC2013-018东盟国际商务区合作路以西26956.440.4城镇住宅70年、商务金融50年、批发零售40年＞1.0且≤1.82013年第十二期2013.4.19105万元/亩4245.6万元875元/㎡澳门城（中国）投资发展有限公司五月————————————————————————六月拍卖GC2013-025高新区科德路北面33968.3750.953城镇住宅70年、批发零售40年＞3.0且≤3.52013年第十七期2013.4.23-2013.5.23900万元/亩45857.3万元3857元/㎡珠海华发实业股份有限公司拍卖GC2013-026相思湖新区江北大道北侧、鹏飞路东侧29903.0544.855城镇住宅70年、批发零售40年＞2.0且≤3.52013年第十七期2013.4.23-2013.5.23850万元/亩38126.4万元3643元/㎡深圳润豪置业有限公司挂牌GC2013-027金阳路西侧、国凯大道北侧186908.73280.363城镇住宅70、批发零售40、仓储用地50＞2.5且≤3.02013年第十八期2013.6.26260万元/亩72894.4万元1300元/㎡广西汇东投资发展有限公司挂牌GC2013-028民族大道以北、朝阳路以西7767.1311.65批发零售40、城镇住宅70、商务金融50≥1.0且≤9.422013年第十九期2013.6.263595元/亩41884.2万元5725元/㎡南宁市财盛房地产开发有限责任公司七月挂牌GJ2013-001竹溪大道东侧24550.9336.826城镇住宅、批发零售用地＞3.0且≤4.52013年第一期委托公开转让2013.7.162680万元/亩98694.7万元8933元/㎡广西润洲投资有限公司挂牌GC2013-032大沙田开发区锦绣路北侧12927.9919.392城镇住宅＞3.0且≤4.52013年第二十一期2013.7.192364576.5万元787元/㎡罗伟杰合计833156.931249.7亩数据来源：南宁国土局，广西公司整理二级市场供应分析本月预售个数及面积情况2013年7月南宁市区商品房批准预售面积情况预售个数环比%预售面积（万㎡）环比%预售面积占比%青秀区566.67%214991.03114.46%29.02%西乡塘区7133.33%224379.29128.59%30.28%兴宁区50%131885.141.29%17.80%江南区5400%110237.26779.31%14.88%邕宁区1-50%33917.6938.70%4.58%良庆区10%25483.35-48.23%3.44%合计2460.00%740893.7678.60%100.00%7月，市区共有24个新增预售项目，环比增长60%（增加9个），本月新增预售项目以西乡塘区为最多，其次为兴宁区、青秀区、江南区，另作为南宁城市新发展的区域，良庆区（五象新区）新增预售项目1个，邕宁区（含龙岗新区）在本月新增预售项目1个。7月，新增预售面积共74.09万㎡，环比下降78.60%（增加了32.60万㎡）。本月预售面积占比最大为西乡塘区22.43万㎡，占30.28%；其次，青秀区占29.02%、兴宁区占17.80%、良庆区占3.44%、邕宁区占比4.58%；。近一年预售套数及面积情况数据来源：南宁房产局（绿城人居），广西公司整理2013年1-7月份南宁市区商品房预售面积累积约406.91万㎡，同比增长66.90%，占去年全年南宁市区销量84.63%（480.8万㎡）.7月，南宁市区商品房预售面积为74.09万㎡，环比增长78.62%，同比增长85.92%。从市场反映来看，相比去年同期水平，增长34.24万㎡，在6月份经过现金流紧缺造成了商代收紧，被看好的公积金贷款也出现了收紧状态，但7月份新青秀万达、保利爱琴海、荣和大地、汇东星城等纷纷推出新产品，给予市场信心。而现金流紧缺造成影响有多久有待经过市场验证。成交分析成交面积及增长水平数据来源：南宁房产局（绿城人居），广西公司整理7月，南宁市区商品房成交备案面积49.49万㎡的销售量（成交套数5046套，比上月增长494套），环比上涨11.16%，同比下降4.32%。从市场火热成交来看，本月主要成交在兴宁区，7个项目开盘中，有4个项目位于兴宁区，2个项目位于江南区，1个项目位于西乡塘区。在6月份经过现金流紧缺造成了商贷，公积金贷款出现收紧状态，贷款利率优惠额度降低，但7月份的成交量环比增长，保持稳定达的成交量，房价也没有因为现金流紧缺而波动太大，反而大家更为冷静的面对市场，按其市场规律发展置业。而在六大城区中，西乡塘区成交价改变了一向以来青秀区的价格标杆态势，以6700元/㎡成交均价位于排名首位，其次是良庆区、青秀区在本月价格上，有三个城区的价格是增长的，分别为江南区、良庆区、邕宁区，其中，以良庆区为本月涨幅最高达15.78%，而下降最大的为兴宁区区-12.70%。而随着南宁城市“东进南拓”发展，五象新区经过近五年大发展（2007年始），良庆区（含五象新区核心区）实现均价为6700元/㎡（同比增长15.78%）和邕宁区（含龙岗新区）实现均价为5367元/㎡（同比下降2.35%）.7月南宁市区（六大城区）商品住宅销售面积及售价水平套数环比上月面积（㎡）环比上月均价（元/㎡）环比上月青秀区12536.55%162949.659.28%6561-3.83%兴宁区77836.97%7199652.32%6276-12.70%江南区762-22.24%77387.13-11.41%62212.47%良庆区（含五象新区核心区）209-32.58%22725.04-12.36%670015.78%邕宁区（含五象新区龙岗片区）2519.05%2348.298.67%53672.35%西乡塘区77816.29%76054.0916.13%6718-0.68%数据来源：南宁房产局（绿城人居），广西公司整理供求比情况数据来源：南宁房产局（绿城人居），广西公司整理7月，南宁市区商品房供求比为1.50。1-7月份以来，1、3、4这三个月份需求超过供给，2、5、6、7月份供给超过需求，说明了在3、4月份需求超过供给的情况下，5月份市场增加了供应量，有效缓解了市场需求紧张情况，而5、6、7月份保持比较稳定的成交量，总体均价微涨，说明南宁的刚需客群主导南宁房地产市场稳定理性发展。售价分析商品住宅均价（与广西主要四城市对比） 7月份广西主要城市住房价格动态列表（数据来源：《2013年7月中国房地产指数系统百城价格指数》）城市名称6月7月环比涨跌样本均价价格中位数环比涨跌样本均价价格中位数元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡南宁1.42%763569650.28%76556742北海-1.06%581353001.24%58855400柳州0.93%639060002.75%65886335桂林1.72%592644002.04%60474400《2013年7月中国房地产指数系统百城价格指数》数据显示，相比6月份，广西四个主要城市的住房价格均上涨，其中涨幅最大的为柳州2.75%，实现均价6588元/㎡，其次是桂林2.04%，实现均价4400元/㎡，最小涨幅是南宁，涨幅为0.28%，实现均价7655元/㎡）；2013年7月南宁市区商品住宅均价环比6月增长0.28%，实现住宅抽样均价为7655元/㎡，抽样中位数6742元/㎡。存量分析存量商品成交分析数据来源：南宁房产局（绿城人居），广西公司整理7月，成交面积为13.07万㎡（成交1414套），环比上月下降7.7%，同比剧增55.75%。受新国五条影响，特别是个税20%的影响，特别是3月份二手房交易应声而涨，3-5月份，南宁市区存量商品住宅成交连续3个月维持高成交量，说明抢跑个税20%未具体落实前，手上有多套房产的客户急于出售，造成了今年连续三个月以来存量房维持高成交量；但自4-7月份存量商品房住宅成交量连续4个月逐渐下降回落，虽然南宁还没按个税20%政策实行，但产生的市场波动已经说明个税20%对投资客的影响比较大。而在六大城区中，本月存量商品房交易最为火爆的是青秀区，其次为西乡塘区、江南区、兴宁区三个老城区，良庆区和邕宁区相对活跃度较低。青秀区二手房市场交易较为火爆在一定程度上说明青秀区投资客较多。而邕宁区作为新兴发展区域，处于发展初期阶段，目前在建多为新房，且项目不多（在售项目两个：水岸明珠、滨江花园），以及区域的欠成熟等，存量房成交市场基数也较小。2013年7月存量商品住宅成交情况（套，㎡）城区套数（套）环比增长面积（㎡）环比增长青秀区462-14.60%52789.78-11.90%兴宁区10612.77%11424.0923.53%江南区206-8.44%20693.26-7.99%良庆区76-14.61%11585.33-9.24%邕宁区5-37.50%408.68-42.77%西乡塘区236-14.18%19962.72-17.21%合计1091-11.44%116863.9-9.58%存量商品住宅可售分析截止今年7月31日，南宁市区存量商品住宅累计可售面积519.45万㎡（可售套数47566套），按照去年全年市区销售面积480.8万㎡计算，预计需时一年多。在可售产品增加量上，主要来自刚需和改善型产品，刚需产品60-80㎡的N+1户型，特别是80-90㎡的N+N户型增加明显4.2%；改善型产品120-144㎡保持稳定的存量，而近年来比较火爆的N+N赠送率高100-120㎡产品逐渐增加市场存量。从环比增长来看，本月100平米以下，增长量加大，表明市场此类产品比较受刚需及改善型客群追捧，但增长量还需要时间逐渐消化；144㎡以上的舒适型产品呈回落态势，表明追求舒适或享受型户型的客群数量呈现萎缩。根据数据显示南宁市场总体仍是以刚需及改善客群为主。历年累计商品住宅可售面积情况（不含未拿批准预售项目）截止2013年面积区间(平方米)可售套数(套)环比增长可售面积(平方米)环比增长60以下8465-4.6%394331.87-4.8%60-80408215.5%290298.7514.2%80-9096854.2%841782.964.4%90-1004509-3.2%426121.52-3.0%100-12052041.9%579326.611.8%120-1449360-0.2%1222348.27-0.1%144-1802464-4.9%399953.72-5.0%180以上37972.7%1040342.232.4%合计475660.9%5194505.931.0%数据来源：南宁房产局（绿城人居），广西公司整理本月楼盘TOP10分析2013年7月南宁楼市销售量TOP10楼盘一览表2013年7月南宁楼市销售量TOP10排行城区项目套数（套）面积（㎡）均价（元/㎡）Top1青秀区长湖景苑368617082687Top2江南区龙光普罗旺斯219193895987Top3兴宁区嘉和城181187995743Top4兴宁区瀚林山水源174154835916Top5江南区保利城173160156183Top6江南区东盟和城167155396728Top7兴宁区荣和山水绿城162135906659Top8