物业员工岗位职责

PAGE1作业规文件编号：DTZ/WS/APD/001岗位职责版本：第1版PAGE1第1页共46页戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司作业规岗位职责DTZ/WS/APD/001版本：第1版修订次：0□□□□□状态：发文号：批准日期审核日期编制日期2001年月日发布2001年月日实施

目录1目的22适用围23岗位职责2助理董事室2物业部3工程部8行政人事部13财务部16市场部19管理处21

目的规物业管理部及管理处之各岗位职责要求，确保各岗位职责明。适用范围适用于戴德梁行公司物业管理部及各管理处。岗位职责：助理董事室职务：助理董事部门：助理董事室汇报：董事工作概要：作为物业管理部(上海)办事处之领导人，监管行政、业务等各项工作。主要职责：带领、组织及监管整体物业管理部之工作。落实执行各项行政及规章制度。审批物业管理部(包括各管理项目)之财务支出。制定及落实开物业管理部之发展方向及策略。与现有管理项目之发展商作定期会面，进行了解及检讨工作。带领及展开业务洽谈工作。作为公司物业管理部代表接触各有关政府职能部门。制定每年物业管理部之收入预算及成本控制。作为物业管理部最高决策人。对外参与各类有关物业管理专题演讲。审批及签署各类管理、外判、劳动合同。代表物业管理部与公司总经理及其他部门作沟通桥梁。职务：高级秘书部门：助理董事室汇报：助理董事工作概要：处理日常文秘工作。主要职责：协助助理董事处理日常事务。对于交由助理董事签署之文件，进行初步审阅。制作及管理所有物业管理合同。安排、组织会议，并作相关记录。与公司各级秘书进行有效沟通。完成助理董事分配之其他工作。物业部职务：总物业经理部门：物业部汇报：助理董事工作概要：领导物业部跟进各项目管理及顾问工作。协助助理董事决策各项事宜。主要职责：贯彻执行国家有关物业管理的方针、政策、法令。调配物业管理部所有员工之工作及作为技资源向各项目提供支持。协助助理董事制订企业经营管理目标，包括一系列规章制度、操作程序，规定各级人员的岗位责任并监督实施，保证各项管理服务工作的质量，使客户满意。协助助理董事对建全企业组织机构，使之合理、精简、高效；召集和主持管理部例会，及时解决管理中暴露的问题。协调、指导部门各员工及各管理处的工作，保证企业各方面的工作顺利进行。有重点、定期或不定期地对一些项目进行巡视检查，及时发现问题并解决问题。定期、不定期地听取员工意见和建议，协助助理董事不断完善公司的管理制度。定期或不定期与发展商召开会议听取管理意见。职务：助理物业经理部门：物业部汇报：总物业经理工作概要：在物业经理领导下，负责整个物业管理部所有与物业管理相关之事项。主要职责为：遵守职业道德，提高自身素质，维护公司声誉，爱岗敬业，严格执行规范服务的共同标准和岗位标准。负责其属下所有物业主任之工作安排及工作监督等，负责跟进所有物业项目(包括全权管理及顾问形式)之大楼安保、消防、清洁、园林等与管理工作有关的各项日常运作、投诉处理，执行定时及不定时之物业巡视，并随时向物业经理汇报。主动与物业发展商接触及维持良好关系，并定期与物业发展商举行管理工作会议，以达成对物业项目管理之共识。合理分派所有工作给予属下员工，确保人尽其才，并确使员工严格遵照公司的指示工作。监管属下的员工素质，并跟进考核工作，确使员工的工作表现能达到公司要求的水准。负责执行公司所制订合理的纪律，对任何属下员工涉及违纪行为应迅速及彻底调查并及时处理。及早预见一切有关大楼管理的问题及困难，并立刻执行适当程序去解决，如超越助理物业经理之职责围或能力，应尽快向上级领导汇报。定期巡查大楼，巡查围包括大楼设施及保养、安保清洁、电梯服务、各级员工仪表、纪律及工作表现等。如发现有任何问题，应及时予以记录并处理，并定期向物业经理报告。定期检讨大楼保安、清洁、园林养护及与其它部门协调等事项之工作程序，并作适当调整，以保各项工作顺利及有效开展。根管理部要求参与各物业项目管理处外判合同之审核工作。每月须对各有关物业项目的工作报告进行审阅并提交物业经理。定期参加各部门工作会议，检讨工作表现，并籍此与各有关工作人员保持良好沟通。当接到客户任何投诉，应及时记录及处理，并根情况汇报物业经理。对本部门之工作程序及运作情况，适时提出合理化建议，并不断完善与各部门间之沟通协调。定期与本部门工作有关联之政府机构保持适当沟通，并及时跟进政府所颁布之有关法规或通告。职务：地区主管部门：物业部汇报：总物业经理工作概要：在物业经理领导下，其工作围。主要职责为：遵守职业道德，提高自身素质，维护公司声誉，爱岗敬业，严格执行规范服务的共同标准和岗位标准。地区主管受物业经理直接领导，其工作围较且弹性。掌握处理突发事件的预备方案并能有效地组织协调有关部门执行。依照公司有关规定，积极主动处理各问题。凡遇重大情况应先行请示物业经理。处理紧急突发事件，须事前知会物业经理，事后将处理办法和结果报告物业经理。巡查。每月不定期的对下属物业项目进行巡视。发现任何因物业管理工作不力而引发的问题，应及时提出整改意见，必要时可依照有关规定作出奖惩处理(建议)。地区主管巡视的围包括：设施状况、安全状况、地方清洁、园林养护、电梯服务、各级员工的仪表、纪律及工作表现等。根巡查结果，配合行政人事部门对下属物业项目的员工制订针对性的培训及考核，保他们的工作达到公司要求的水。负责执行公司的纪律。对任何反映至公司层的投诉事件(员工涉及违反纪律的事情)应迅速及彻底调查，并及时将调查情况汇报物业经理。同时提供有关公司规定供职能部门裁定。根各项目的具体情况，督促物业项目定时举办应急演习，使管理员能经常保持最佳状态并熟悉应急之程序，同时亦使用户对管理工作有进一步认识，以建立互让及合作精神。负责前期物业安全防工作的落实。协同物业主任对该物业的保安力量作合理的配备。定期沟通与保安工作相关联之政府部门，如：公安局治安部门及公安消防监督部门等，保持良好之关系，并及时跟进政府部门所颁发的有关法规或通告。每月须呈交有关工作报告予物业经理。职务：物业主任部门：物业部汇报：总物业经理工作概要：协助物业经理全面统筹所辖项目的日常管理，负责完成物业经理布置的各项管理工作。主要职责为：遵守职业道德，提高自身素质，维护公司声誉，爱岗敬业，严格执行规范服务的共同标准和岗位标准。遵守国家的法律法令和企业的各项规章制度，不断加强所属员工的培训、教育和管理，不断提高员工素质，培养一流物业管理队伍。指导各管理处日常的物业管理工作，了解项目日常管理情况和服务情况，落实检查和考核办法。及时制定和修改物业管理中的各类公共制度和内部管理制度，不断加以完善。负责所属项目的资金运作，严格控制好项目管理费的使用情况。与业主管理委员会保持良好的合作关系，按实际需要向管理委员会提供改善管理和服务系统的建议，认真重视业户反映情况和解决业户的投诉，努力让业主满意。负责对外联络事宜和内部协调工作，与公安、消防、街道保持经常联系，加强合作，做好应急的准备工作，对突发事件及时果断地采取措施，确保人员和财产安全。检查、收取、审阅负责项目定期上报的各类日常报告，对特殊问题作出迅速处理。负责制定和实施所辖项目的工作计划，负责制定、修改、实施所辖项目各岗位的岗位职责。定期检讨所辖项目保安、清洁、园林保养及由其它部门协调等的程序。并做适当调整，以保各项工作顺利有效开展。负责对紧急事故、突发事件的处理，并及时报告物业经理，对于超出本人职责范围或能力范围的事件，及时上报物业经理处理。督促所辖项目管理处遵守国家有关政策、法规，切实执行各项目管理公约、用户手册和各项规章制度。定期召开下属员工会议和布置并检查工作，解决有关人事问题。工程部职务：工程经理部门：工程部汇报：助理董事工作概要：负责物业管理部工程方面之各项工作的开展，对各全权管理项目设备的正常运行、维修、保养、更新、改造等业务的开展进行指导、督查、组织和管理工作；对各顾问项目进行相应咨询和帮助；负责对各工程主任、助理工程主任等人员进行专业和管理指导等。主要职责：负责制订工程部年度工作计及相应的月度工作计，定期对各工程主任及助理工程主任工作进行督查。负责制定和完善工程管理规章制度，负责编制项目通用之工程表式文本。负责审核各项目之预防性保养计，并监督其实施情况。负责实施物业管理部工程方面各项任务之贯彻执行，使之具体化、可操作化。负责监督各项目之工程设施之运行控制及维修管理，监督各项目之房屋、设施的修缮和维护。负责对各项目之工程外判合约、整改或改进项目、扩建或新建项目的审核审批工作。监督并指导各项目之节能措施的制定和落实，降低各项目之公共区域能耗，提高经济效益。负责最终处理业务围内的各项目发展商或业主等对工程方面的投诉。负责协调与物业管理部内之财务部、物业部、行政人事部及市场部等部门的工作和各项目之相关部门的合作，如费用支付、管理协作、人员招聘及考核等。负责对各助理工程主任、工程主任和秘书的工作指导、培训、监督和考核工作。合理安排本部门各员工之工作，使之高效、有序地运行。做好顾问管理项目的咨询工作，为各顾问项目提供前期开发、工程实施、竣工验收、设备移交、运行管理等方面的建议和要求，必要时提供培训和操作示，提高公司的知名度，树立品牌形象。职务：工程秘书部门：工程部汇报：工程经理工作概要：工程秘书应在工程经理的领导下，负责工程部的日常管理工作。主要职责为：贯彻执行工程经理的工作指示，协助工程经理处理工程部之日常文书工作。负责工程部各类文件及报告的收发、打印、复印、传阅及存档等工作。完成各项目提交之每月/每年工程事务工作报告及计的整理、汇总及归档工作。妥善处理各全权项目之外判合同的存档及借阅工作。负责接听/接待任何至物业管理工程部的投诉、查询电话及拜访人员。收集各项有关工程设备/系统的技资料，并完成归档、登记工作。必要时需协助完成上司安排的其它事项。职务：助理工程经理部门：工程部汇报：工程经理工作概要：助理工程经理应在工程经理的领导下，负责工程部之各项管理工作的实施及计邓算等工作。主要职责为：起草制定工程部年度工作计及相应的月度工作计，对各工程主任的工作进行检查。起草制定或完善工程管理规章制度，编制各项目之通用工程表式及文本。审核相关项目设备保养计之制定，并检查实施情况。对公司物业管理部工程方面的工作予以细化、分解，并执行。经常性巡视各全权管理项目之工程管理工作，做好巡视记录，并督促项目中的跟进情况。协调内部各主任、助理主任及相关部门之工作。负责新开发项目的初步洽谈及预算报，协助市场部、物业部开展此项业务的前期工作，为最终之顾问管理及全权管理作备。处理各项目之工程方面的争议和投诉，协调发展商或业户与管理处工程部之工作。负责收集相关工程技资料，为完善项目的设施设备管理及新项目设备选型方面提供建议。职务：工程主任部门：工程部汇报：工程经理工作概要：作为公司技源作好各类项目工程跟进工作。主要职责为：做好顾问项目的咨询工作，为项目开发、工程实施、竣工验收、运行管理节能降耗等提供有值的建议。为委托管理项目提供技支持；完善工程外判、机房管理、计维保、设备运行等方面的技管理；协助管理处分析设备运行状态，寻找故障结，共商解决方案，提高设备完好率，以保设备/系统安全、高效、经济地运行。做好项目的巡视工作，及时发现问题，察觉事故隐患，督促落实整改，促进管理水的提高。审核外判合同，完善合同条款维护发展商/管理处的权益。配合行政人事部做好专业技人员的招聘工作，组织对应聘人员的面试和笔试，尽力把好新聘员工的技关。做好对技人员的培训工作，为造就一支高素质的技人员队伍出力。树立市场意识，注意收集市场信息，为发展商选聘外判承包商和选用设备/材料做好参谋。为开拓物业管理新领域，做好工程预算和报。完成上级临时指派的工作。职务：助理工程主任部门：工程部汇报：工程经理工作概要：助理工程主任应在工程经理的领导下，负责管辖围内各委托管理项目和顾问项目的工程督导及咨询工作，为项目开发、工程实施、竣工验收、运行管理、节能降耗等提供有值的建议；负责以下方面之各项工作，并对工程经理负责。主要职责为：对全权管理项目提供技支持。完善工程外判、机房管理、计维保、设备运行等方面的技管理；协助各项目分析设备运行状态，寻找故障结，共商解决方案，提高设备完好率，以保设备/系统安全、高效、经济地运行。做好项目的巡视工作，及时发现问题，察觉事故隐患，督促落实整改，促进管理水的提高。审核各项目之外判合同，完善合同条款，维护发展商/管理处的权益。配合市场部进行市场开拓，为各新发展商项目提供工程技上的支持及工程预算、人员架构等方面的工作。实施对各项目技人员的培训工作，为造就一支高素质的技人员队伍出力。树立市场意识，注意收集市场信息，为发展商选聘外判承包商和选用设备/材料做好参谋。负责各项目的各项工程费用及能源消耗统计，为节能降耗提供依。检查和督促所管辖项目中各项外判项目及预防性保养工作的实施情况，为保项目的工作质量提供可靠帮助。执行上级安排的其它各项工作行政人事部职务：行政人事经理/行政人事副经理部门：行政人事部汇报：助理董事工作概要：作为行政人事部的主管，负责计执行所有行政、人事及培训事宜。主要职责：主持行政人事部日常工作。制订行政、人事、培训政策及制度。设计行政、人事、培训表格。年度行政、人事、培训计。组织物业管理部活动。负责编辑物业管理部大陆地区内刊。处理决策全权管理项目人事事宜。组织策项目员工各类培训。向顾问项目提供行政、人事、培训支持。完成由助理董事交待之其他工作。职务：助理行政人事主任/行政人事助理部门：行政人事部汇报：行政人事经理工作概要：管理全权管理项目有关人事工作。主要职责：人事变动操作。员工奖惩操作。公积金、养老金、失业保险等办理。人才市场办理录用、退工。每月工资查核。每月所属项目之有关数据统计。离职员工问卷调查。所属项目之其他有关操作。接收新开项目及结束项目之具体人事操作协助行政人事副经理有关项目人事仲裁纠纷处理。负责有关政府人事部门等信息的收集。负责每月员工及协助人事副经理筹办员工活动。协助行政人事副经理与外界政府部门，有关机构联系、沟通。协助人事通知及备忘录的起草，提交行政人事副经理批准。协助行政人事副经理与各部门协调、沟通。项目行政费用等分摊。完成由行政人事副经理指派其他工作。职务：行政人事文员部门：行政人事部汇报：行政人事经理工作概要：协助管理办公室行政工作及担任文秘工作。主要职责：办公室文具申请、领用管理。传真机、复印机管理。每日管理部员工签到管理行政人事部文秘工作名片申请、管理每月管理部员工报销单统计管理部日常员工假期申请单及调休、加班记录管理管理部员工年假统计及管理每月考勤汇总管理部人员架构表、分机座位表、通迅录更新项目员工仪容仪表抽查记录管理员工活动、培训等照片存放，管理管理部后备钥匙管理负责管理“书库”书籍、VCD、照相机等借用并做好相关记录负责向公司行政人事部递交公章申请新进员工拍照片管理部日常行政人事表格管理管理部快递工作管理接待应聘人员填表身份证、有关证件复印协助操办员工活动行政人事副经理指派之其他工作财务部职务：财务经理/助理财务经理部门：务务部汇报：助理董事工作概要：负丙管理处的经济核算、资产计算、融通资金、财务公关，严格掌握费用开支，监督本部人员工作，定时召开财务会议，进行财务分析，编制财务预算，提交财务报告。主要职责：建立健全各项财务管理制度，不断完善和监督本部人员工作，定时召开财务会议，进行财务分析，编制财务预算，提交财务报告。具体负责管理处的经济核算工作，按照管理需要建立财务管理体系，指导、检查、监督属下的工作，保证帐目记录完整、，审核会计报表。根管理处的实际运转情况，按月份、季度、年度编制财务预算，批后，认真贯彻执行。撰定财务报告，及时向总物业经理反映管理处的财产及资金运情况，提供财务信息。协调好与银行衣上级财务部门合作关系。向业主提供财务报告，解答业主对管理处财务状况的咨询。组织本部人员定期开展财务分析活动。严格掌握费用开支，认真执行费用报销制度，本着勤勤俭节约的精神监督审批各部门的采购及费用开支情况。统筹安排固定资产管理以及其他财产的使用保管，注意发现和解决财产物资管理中存在问题，保财产物资的合理使用和安全管理。负责做好资金管理，督促出纳员按规定程序及时进帐、存款、保证正常合理开支的需要。审核各项费用开支，审核记帐证，及时清理债权、债务，防止拖欠款项，搞好资金融通。参与决策、监督管理处的资金来源与运用情况、各项指标完成情况、检查各项制度的使用情况。完成助理董事交办的其他工作。职务：会计／财务主任部门：财务部汇报：财务经理工作概要：负责公司各项目核算意见协助财务经理制作反映公司财产及资金运转的帐目及报表。主要职责：按月份、季度、年度编制财务会计报表，正确计算各种收入、支出、费用和财务成果，反映管理处财务状况，做到数字真实、准确，内容完整、清楚并及时报送财务经理审批。按规定建立会计帐簿和进行总分类、明细分类核算，做到账证相符，账表相符，如有发现帐簿记录与实物款项不符，应按有关规定处理，无权自行处理的应立即向财务经理报告，请求查明原因作出处理。经过审核的原始凭证、记账凭证按记账规则的规定进行定期汇总与记帐（包括各种损益、往来账），月末与总分类账核对一次。负责核对与其他公司、部门来往账。每月覆核员工工资、资金数，按行政及人事部提供的工资表及时发放工资。根据每月各项目的费用开销情况对各项目的成本进行核算。妥善保管会计凭证、帐簿、报表等档案资料以及重要经济合同，要定期进行收集、审查、装订成册以及编号登记。负责各项费用包销的业务手续，配合协调出纳员的工作。负责各项目每月之打单、发单、催款之工作。职务：出纳员部门：财务部汇报：财务经理工作概要：办理现金及支票等款项的收付事宜，管理有关支票、收据、印章、办理银行业务，严格按照出纳制度进行工作。主要职责：出纳员要严格按照国家有关现金管理和结算制度，认真办理款项收付业务，根据审核无误、手续完备的会计凭证支付款项，如不符合有关规定，出纳有责任不予办理。现金收、付时，必须当面点清。每日逐笔登记现金日记账，做到账证相符。每日结出当日余额，并与库存现金核对，保证现金的准确无误，做到账实相符。逐日逐笔登记银行存款日记账，账证相符基础上，每月与银行对帐单核对，如有未达账项，编制银行存款余额调节表调节。每月必须与会计主任进行库存现金之盘点，并做记录。做好空白收据及空白支票的管理，建立票据使用登记簿，逐项详细登记、注销，监督签字。票据使用要规范，正确填制好各种银行结算单据，严格按照财务制度执行，并做好保管。教师办理银行业务，以保证管理处日常工作正常、有序地进行。实有现金超过库存现金限额时，要及时送存银行，否则责任自负。每日与财务部会计对账一次，保证账目清楚、无误。加强业务学习，不断提高业务水平和服务质量。提高警惕，加强责任心，保证各种款项和安全。市场部职务：市场部经理部门：市场部汇报：助理董事工作概要：拓展物业管理部业务，收集市场信息，参加竞标工作。主要职责：接受公司管理层的指示，努力做刀市场开发计工作。负责本部门的市场开发，市场调研工作。负责本部门的岗位设置，人员安排工作。负责本部门的员工考评，员工推，员工培训工作。根客户要求做好项目预算及建议书。负责协助物业部做好新接项目交接工作。以积极态度参加市场竞标、开发业务使公司管理项目及围扩大。完成助理董事布置之其他工作。职务：市场部主任部门：市场部汇报：市场部经理工作概要：根市场部经理指示与客户按触，参加竞标。主要职责：完成市场开发、调研工作。以积极态度参加市场竞标、开发业务。与潜在客户保持联系，及市场跟进工作。组织、安排潜在客户参观、接待工作。根客户要求做好项目预算及建议书。完成领导布置其他工作。管理处职务：驻场经理部门：管理处汇报：总物业经理主要职责：部署大厦入伙之工作。按总公司或大业主所授予权限，并向公司汇报，签批单、文件、书信。计、组织及监督所管辖大厦管理工作，以达致良好管理水。定期(如每月或每周)向总公司反映大厦之情况，并适当提出建议。执行公司之政策及指示，并按需要传达及推动至各级。协助提供、制订及修订政策。监察大厦之财政状况，予以检讨及制订预算案。须按其经济能力，对大厦之管理水，予以适当改善(例如：员工质量、设施、粉饰维修等)。与各有关部门或公司联(如：政府部门、业主委员会、建师、设计单位等)。执行大厦公共契约之条款。负责处理特别问题。留意大厦之人手编制是否适当。定期召开员工会议，沟通及解决疑。培训骨员工，灌输管理知识、技巧。年终考绩、总结、展望。定时或不定时巡视大厦，以监察大厦之管理工作。管理处秘书部门：管理处汇报：驻场经理主要职责：负责处理管理处之文书工作。将大厦资料健全入档。编排各类会议时间及安排会议议程及有关文件。尽速完成会议记录等文件。协助驻场经理处理日常文书工作。协助处理咨询及解答有关大厦事宜。协助处理对外公关事宜。完成上级指派的其他工作。物业主管（安保）部门：管理处汇报：驻场经理/物业主任主要职责：全面负责大厦安保部的管理工作，保证业/租户、员工的人身、财产安全。贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作的方针、政策和有关条例建立、健全大厦的各项安全保卫制度，督促员工认真执行并及时加以检查。负责维护大厦的内部治安秩序，预防和查处治安事故，协助国家公安、保卫部门侦破有关违法、犯罪案件，会同相关部门共同搞好大厦的安全保卫工作。负责制定大厦的治安、消防年度工作计划及安保部各项费用的年度预算，并负责做好安保部年、季、月度各项总结工作。妥善处理业/租户涉及安保方面的重要投诉。负责安排安保部人员的工作，并对其进行督查、培训与考核，提出任免意见、建议。检查各项安保措施的落实情况，每天巡视一至二项内容，并认真做好有关记录。组织、协调好部门内各岗位的分工与协作，主持每日的当值领班例会。做好部门内员工的思想政治工作，关心员工的生活和业务水平的提高。写好工作日记，完成上级和市、区安保部门交办的其他任务。物业主管(清洁、绿化)部门：管理处汇报：驻场经理主要职责：按其职权所属，紧密监管其辖下各员工之日常工作。主持每周工作会议，并籍此协调各部门工作人员之工作。巡检其职责围内之运作，以保下列各项：清洁情况正常；供水、排水情况正常；空调供暧、冷情况正常；大厦公共照明情况正常；围艺摆设绿化满意；外围设施正常。第一时间处理投诉，并跟进至事件圆满解决为止。负责安排业户收楼退场检验工作。负责处理项对外公关事宜。协助安排物业管理处专责人员探访业户。物业副主管部门：管理处汇报：物业主管主要职责：履行一切由大厦驻场经理/主管所指派的工作。负责保护大厦及大厦内一切设施，避免发生任何罪案、火警、意外等事件。熟悉大厦一切保安仪器、消防设备及其它设备及其它设施等。遵照大厦主管之训示巡逻大厦四周，包括楼梯、公共地方、停车场、电表房、电线槽等区域。负责查询一切到方者或陌生者，及有需要记录来访者的个人资料，严禁一切未获人士进入大厦内。处理有关大厦发生事情，包括升降机坏、风水浸、渠筒滴漏、电力故障等。于主管不在时，应揭起主要职责，遇事时应及时处置，并保持与公司及有关物业主任之联系。高级管理员岗位职责部门：管理处汇报：物业主管（安保）主要职责：协助物业主管维护好大厦的内部治安秩序，预防和查处治安事故。严格遵守各项规章制度，沉着、机智、严明、公正地处理各类事务，在大厦中树立安保人员的良好形象。全面负责本班次各个岗位的安保业务工作，检查、考核本班次安保人员的岗位出勤、仪容仪表、器材保养、清洁卫生以及任职能力、工作态度与质量方面的情况，每月提出对本班次员工工作成绩的考评意见。熟悉、掌握大厦各单元的基本情况，明确本班次各岗位的工作重点，并检查各岗位工作任务的落实与完成情况。以大堂巡逻为重点兼顾各个部位的治安、消防动向，做到勤观察、勤分析，善于发现并及时解决问题。如发生突发性事件及恶性案件，应设法采取应急措施，制止事态的扩大，并注意保护现场，及时向上级报告。协助接待台做好客户的访客登记工作，与宾客发生分歧时，既要做到坚持原则、以理服人，以要做到打不还手、骂不还口。积极维护大厦的利益，对于大厦的各项规章制度做到模范遵守、坚持原则、不徇私情，发现违纪行为应坚决制止，性质严惩的事件要专题报告请示领导，并予以严肃处理。发现火警或接到消防报警，应迅速赶到现场并参加扑救。发生故障报警应迅速消除警铃，使之复原。如确属火警应立即报告，并按应急方案实施。做好二次装修单元的安全巡检工作。搞好员工之间的团结互助，关心员工的思想、生活和业务水平的提高，负责做好各岗位人员用餐等暂离岗位时的协调工作。查验本班次员工的巡逻钟卡记录，做好详细的工作记录，需要交办或应引起注意的问题，应做好书面和口头两方面的移交，重大问题及时上报。发挥工作主动性，积极参加培训，搞好员工之间的团结与协作，完成上级交办的其他任务。岗亭管理员部门：管理处汇报：高级管理员主要职责：注意仪容仪表，按规定着装并佩戴铭牌，保持服装清洁整齐，始终保持良好的精神面貌。文明服务，礼貌待人，见客主动问好，并提供必要的帮助。接班后认真查阅上一班次的值班记录，跟进未处理问题的解决结果。认真做好外来人员的出入登记工作。热情、礼貌接待来访人员，及时与被访部门人员取得联系，并要求来访者填写“访客登记表”。引导来访车辆至指定的停车位。对出大厦之贵重物品（如：家俱、器具等）要求携带人员出示“物品出门证明单”，管理员应将物品外借和归还的时间登记在值勤记录簿上。对于在工作时间内外出或身着工作服外出的员工，一律凭员工所在部门主管签署的“出门单”予以放行，进出时间应在值勤记录簿上做好登记。值勤时应正确使用和保管好岗位内的所有物品，当班者应对本班次使用的物品负有全部责任，交接班应对物品的种类、数量及完好程度进行检查登记。保持岗位内外的清洁卫生，交岗前应对本岗位内外进行整理打扫，以保证工作环境的整洁。对需要移交下一班次处理的工作，应作好书面记录及口头移交，每班次值勤人员应尽力完成各项交办的工作。发挥工作主动性，积极参加培训，搞好员工之间的团结与协作，完成上级交办的其他任务。治安、消防监控中心管理员部门：管理处汇报：高级管理员主要职责：注意仪容仪表，按规定着装并佩戴铭牌，保持服装清洁整齐，始终保持良好的精神面貌。熟练掌握安保监控、消防报警等设备的技术性能及操作方法，熟悉各单元消防设备的分布情况，了解业/租户单元分布情况。做好全体员工的治安教育、防火常识教育及培训工作。对消防器材、物品定期进行检查保养，及时调换过期、失效的器材。按规定时间巡视检查消防安全及治安情况，并做好书面记录。正确使用和保管好本岗位所使用的设备和其他物品，当班者应对所使用的设备及物品负有全部责任，交接班时应对物品的种类、数量、完好程度进行检查登记。主动发现监控屏上的各种动态情况，进行适当录像并及时通报各有关岗位；发现消防系统报警或报警电话时，应立即用对讲机通知就近的管理人员迅速赶赴现场予以处理，同时做好详细记录。对监控、报警仪器做好经常性的清洁保养工作。当监控报警仪器发生故障时，应立即通知工程部，并协助工程部尽快排除故障，同时做好详细记录。对客户打错或误打的电话报警要耐心解释，语言要文明礼貌，回话要简单明了。严禁外来人员进入监控中心；员工无故进入监控中心应立即劝其离开，并记录其工号；领导因工作需要或检查工作进入监控中心，应在值勤簿上做好记录。做好对讲机、手电筒的电池充电、记录工作，将电池报废情况及时报告主管，以便及时更换。保持电话畅通，严禁用电话作非工作性交谈或与他人闲聊。保持岗位内外环境的清洁卫生，上岗后、离岗前应自觉对本岗位进行整理打扫。认真做好监控值勤记录，严格交接班手续，在交接班时要注意交清情况和动态，本班次未处理完的工作或交办的任务要向下一班次做好书面和口头移交工作。接班人员未到岗，本班值勤人员不得擅自离岗。发挥工作主动性，积极参加培训，搞好员工之间的团结与协作，完成上级交办的其他任务。外保管理员部门：管理处汇报：高级管理员主要职责：注意仪容仪表，按规定着装并佩戴铭牌，保持服装清洁整齐，始终保持良好的精神面貌。文明服务，礼貌待人，见客主动问好，并提供必要的帮助。接班后应认真查阅上一班次的值班记录，跟进未处理问题的解决结果。维护好本岗位的车辆进出秩序，引导车辆进入正确的停车位；遇有车辆驾驶员因交通及其他原因发生争执，除报告领班外还应及时做好记录。劝阻衣冠不整者进入大厦，及时驱散在门口拉生意的人。礼貌引导前来造访客户的来客至接待台进行登记。保护好大厦外围的照明设备、花卉盆景等财物，遇有损坏，应及时向有关部门汇报。值勤时应正确使用和保管好岗位内的所有物品，当班者应对本班次使用的物品负有全部责任，交接班时应对物品的种类、数量及完好程度进行检查登记。发现垃圾应及时请清洁员工打扫，随时保证工作环境的洁净。对需要移交下一班次处理的工作，应作好书面及口头移交工作，每班次值班人员应尽力完成各项交办工作。发挥工作主动性，积极参加培训，搞好员工之间的团结与协作，完成上级交办的其他任务。内保管理员部门：管理处汇报：高级管理员主要职责：注意仪容仪表，按规定着装并佩戴铭牌，保持服装清洁整齐，始终保持良好的精神面貌。文明服务，礼貌待人，见客主动问好，并提供必要的帮助。按指定路线和速度巡查，对进出大堂的可疑人物进行监控，并做好巡查书面记录。巡查时应查看楼层所有消防器材（灭火器、消防栓）等是否齐全、完好并处于正常状态。保证大厦楼层各通道畅通(消防安全门、防火/烟门)，禁止任何人在消防通道处堆放任何物品。阻止无关人员在客房区、写字楼区域闲逛、推销或从事其它骚扰性活动。检查大厦各楼层应急照明灯及应急出口指示灯是否完好。检查大厦各楼层所有储藏室、管道井房、电梯机房、空调机房门是否关闭，避免人为损坏设备藏匿物品。纠正楼层施工民工电线乱拉乱接、使用不安全插座等方法。注意禁烟区内是否有人吸烟，是否有违章动火现象，一经发现立即报告当值主管及领班处理。娱乐场所结束后，应检查场内有无火险隐患和其他不安全因素，并将此情况报当值领班记录。确保楼层区的安宁，纠正不安全行为，预防意外事件的发生。一旦发生紧急情况（如斗殴），应立即通知当值领班，由领班带领人员一起处理，必要时报总值班，且一定要做好记录。管理员在巡逻中发现不受欢迎者如：精神病患者、发广告者、衣冠不整者立即通知领班处理。在楼层巡逻时，须按规定打巡逻钟卡，并做好巡逻打卡钟的清洁保养工作及时发现、查清可疑人员情况；对突发事件、事故及时报告，并负责保护好现场；发现火警或接到火警指令，要沉着冷静，迅速赶赴现场进行扑救，事后及时查明情况并向领班报告。发挥工作主动性，积极参加培训，搞好员工之间的团结与协作，完成上级交办的其他任务。停车场管理员部门：管理处汇报：高级管理员主要职责：注意仪容仪表，按规定着装并佩戴铭牌，保持服装清洁整齐，始终保持良好的精神面貌。文明服务，礼貌待人，见客主动问好，并提供必要的帮助。确保地下车库区域的交通安全，维护好大厦车库的设施设备。保证进出通道畅通，预防堵塞和事故。正确指挥车辆停放在指定位置，确保客户包位不被其它车辆占用。认真做好停放车辆的登记、检查和收费。阻止无关人员进入地下车库，保证停放的车辆不被人为损坏，指引客户按正确路线离开车库。仔细检查车辆和场地情况，防止火灾事故隐患。遇到交通事故、可疑情况或其他问题、事件发生，立即报告当值领班做好记录并妥善处理。对当值期间发生的情况要做好记录，交接班时认真准确。工程主管部门：管理处汇报：物业主任主要职责：全面负责工程部的各项管理工作。负责制定工程部的年度工作计划，本部门员工的工作。负责处理下属各岗位在安装、维修及保养等工作中出现的各种问题。负责制定本部门各项制度，保证设备设施运转良好，为租户提供舒适的生活环境。负责预计、估测、控制人力、材料和设备设施的成本。负责制定年度预算及关于大修和设备安装的计划。负责计划和实施工程部各级员工的培训工作，督查他们的工作表现和技术水准，关心他们的工作和生活，对督导以上管理人员提出人事任免方面的意见与建议。主持召开部门的工作例会，检查、签收各岗位的工作日记，保证工程部各项工作运作正常。若遇重大疑难问题，应立即赶到现场处理，尽可能减少对业/租户的影响。负责计划、监督、测试验收各项机械设备的检修工作。负责检查、督促员工严格按照管理处制定的规章制度进行工作。负责策划和组织每一项紧急维修工作，并及时与相关部门联系，共同配合做好结合部工作。负责每月检查工程材料库存及零、配件的消耗情况，若发现短缺，应及时提出购买申请。负责工程部设备档案的管理工作。负责面试工程部应聘人员，提出部门的聘用意见。工程领班部门：管理处汇报：工程主管主要职责：协助部门主管处理工程部日常事务，确保部门各项工作顺利进行。确保各项例行保养工作按照即定的计划及程序进行。做好“维修单”的安排工作，确保按时、按质完成施工任务。负责协助工程主管计划、监督各项大修及二次装修工程的施工工作。负责经常检查各机房及控制室，确保设备的正常运转，保持环境的整洁。负责检查并监督员工的工作，确保工作质量，维护维持良工作秩序。负责每天检查各项设备设施，并写好工作日记。若遇紧急情况，应迅速到现场组织、督促员工严格按照管理处紧急事件处理程序进行及时处理。负责培训下属员工，关心他们的工作、生活和业务水平的提高。发挥工作主动性与积极性，完成上级交办的其他任务。电工部门：管理处汇报：工程领班主要职责：负责确保大厦电气设备的正常运转。负责做好各电器设施及供电线路的例行维修、保养工作。服从领班/主管的工作安排，严格遵守各项管理制度，认真完成工作任务，积极钻研业务。每天按时巡视、检查各公共区域的照明情况及各电气控制开关的使用情况，发现不妥之处，应及时修理并做好有关工作记录。熟悉各线路图及供电部门对电力使用管理方面的条例与规定。及时有效完成各项电气维修单修理工作。在工程主管/领班的安排指导下完成抢修工作。负责二次装修的电气安装巡查工作。积极参加岗位业务培训，搞好员工之间的团结与合作。自觉遵守管理处和部门的各项规章制度，发挥工作主动性与积极性，完成上级交办的其他任务。给排水技术员岗位职责直接上级：工程领班负责做好给排水值班工作。负责大厦冷、热供水系统、排水系统、消防系统的运行管理工作。服从工程领班/主管的工作安排，做好本职工作。负责大厦污水处理系统的运行管理工作及系统水质分析处理工作。参与物业给排水系统的维修保养及巡视检查。严格执行管道设备的保养制度与操作规程，定期巡视做好记录。及时有效完成各项维修单工作。在工程领班/主管的安排指导下完成抢修工作。自觉遵守管理处和部门的各项规章制度。积极参加岗位业务培训，搞好员工之间的团结与合作。发挥工作主动性与积极性，完成上级交办的其他任务。弱电技术员部门：管理处汇报：工程领班主要职责：负责各弱电设备设施的维修保养工作，确保弱电系统的正常运转，做好日常维修保养记录。熟悉所辖系统设备运行情况及线路走向分布情况，了解政府各职能部门对音像制品播放的有关条例和规定。负责大厦新进客户的电话、电视线路开通工作。服从上级的工作安排，收到领班下发的“维修单”，应尽快予以完成。自觉保持控制室环境的干净和整洁。积极参加岗位业务培训，搞好员工之间的团结与合作。自觉遵守管理处和部门的各项规章制度，发挥工作主动性与积极性，完成上级交办的其他任务。空调技术员部门：管理处汇报：工程领班主要职责：负责确保大厦空调设备的正常运转。严格按照即定的规章制度及操作规程对大厦通风及空调设备进行维修、保养工作，并做好设备设施的巡视和维修工作日记。负责大厦中央空调水系统设备的维修保养和故障检修工作。服从工程领班/主管的工作安排，严格遵守各项管理制度操作规程，认真完成工作任务，积极钻研业务。接到领班下达的“维修单”，应及时有效地完成各项维修单工作。积极参加岗位业务培训，搞好员工之间的团结与合作。发挥工作主动性与积极性，完成上级交办的其他任务。仓库保管员部门：管理处汇报：工程领班主要职责：负责做好工程仓库的管理工作。按时到岗，及时巡视仓库，检查是否有异常迹象，若发现异常情况应立即向部门经理汇报。认真做好仓库的清洁、安全、保管工作，定时打扫仓库，注意防潮，并防止火灾隐患。认真检查当天的工作计划，准确进行收、发货工作。收货时，对于进仓物品应严格按照“请购单”内容予以验收。要根据发票名称、规格、型号、单位、数量、价格、金额填写“入库单”。不合格的物品应坚决退回，严格把好质量价格关。验收后的物品必须按照类别在固定位置堆放（注意留出通道），做到整齐、美观，填写“物品卡”，并挂放在显眼位置。熟悉物品，明确负责保管物品的范围。每天认真详细地填写“工作日报表”，做到当天帐目当天清。及时检查当天的工作，整理好当天的单据，于下班前关好门、切断电源，检查一遍仓库后方可离开。做好每月一次定期的物品盘点工作，做到帐、物、卡三相符。积极参加岗位业务培训，搞好员工之间的团结与合作。发挥工作主动性与积极性，完成上级交办的其他任务。接待领班部门：管理处汇报：物业主管主要职责：负责安排信件、报刊的发送检查工作。为租户提供租借雨伞服务。负责办公楼、公寓楼钥匙的管理工作。负责对接待柜台内电脑及一切物品的管理工作。负责每天的开、关灯、空调检查工作，以确保日班工作的正常进行。安排及检查当班接待员的工作，保证租户能得到主动而及时的礼貌服务。负责员工的岗位培训工作，定期召开班组会议，关心员工的思想和生活，搞好团结与协作。经常与上级沟通，不断提高工作质量。必要时接受物业主管委托代理其工作。发挥工作主动性与积极性，完成上级交办的其他任务。强调敬业精神，树立良好的职业形象和职业道德，努力为宾客排忧解难。负责物品统计审核工作。接待员岗位职责接待员部门：管理处汇报：接待领班主要职责：接待员须注重自身仪容仪表，坐、立、行姿势，保持微笑服务。客人走近柜台，接待员应起立问候。对租户的来访者，接待员应礼貌询问访客姓名、是否有预约、来访目的等，与被拜访租户联系确认，做好访客登记后，才将来访者引至相应楼层。遇到雨、雪天气，接待员应及时将伞袋机取出放置大堂门口，供客人使用，必要时协助客人取出伞袋。客人如借用大厦伞具，须做好登记，客户归还后应及时在记录上予以注销。接待员收到报纸、邮件或快递等，应仔细核对、分类，及时送至租户手中，并做好邮局送入登记及客户签收等工作。代客办理邮件事务要认真负责，迅速及时。接待处还负责邮递宾客的国际、国内平信、明信片等邮件，并为其提供购买邮票服务，收费标准由邮电局统一发布。应注意邮票须每班交接，邮资和邮票的数量须记录在“记事簿”中，员工不得将私人邮票在接待处出售。当住户提出代为购物要求时（如火车票、日用品等），接待员应请客人写明具体要求，收取一定定金，交由主管安排人员及时前往购买，待返回后将实物、发票及找零交与客人，如未购到所需物品，则应礼貌地向宾客解释清楚原因。如租户有维修物品等要求，接待员应填写工程维修单交工程部，并跟进维修结果并将工程部维修后返回的维修单做好存档工作。如有客人遗失物品交至接待柜台，接待员应与管理员清点物品，写下清单（上锁物品除外），物品交接待处保管，并通知物业办公室张贴领取通知，客人领取时，接待员应与管理员一起请客人当面点清物品，并在《遗失物品领回清单》上签字确认。严格执行大厦物业管理处相关规定，对违反大厦规定及有损大厦形象的行为应立即制止。不随意议论宾客，不将宾客资料泄露给无关人员。当班接待员应仔细核对钥匙箱内的钥匙及借、还登记，发现钥匙遗失应立即查明原因并尽力追回，同时须立即上报主管。对携带易燃、易爆物品及宠物进入大厦人员，接待员应立即制止，如遇特殊情况，须联系大厦管理员共同解决。接待员当值到岗，应仔细阅读交接记录及工作汇报本，对未完成须跟办的事情做到心中有数。处理宾客的各种问询与要求，为其提供有关旅游、购物等方面的最新消息。积极参加各级各类培训，搞好员工间的团结与合作，发挥工作主动性与积极性，完成上级交办的各项任务。协助营销部、售楼处陪同客人参加办公楼及公寓楼样板房，做好大厦情况及样板房的介绍宣传工作。上班高峰时，接待员应站立在电梯厅为客户服务，使用电梯时，应将一只手按住电梯门，请宾客先入电梯，进梯后应选择靠近电梯控制板处站立，便于及时操纵电梯。离开电梯时，应同时以手按住电梯门，请宾客先行离开。会所领班部门：管理处汇报：物业主任主要职责：负责会所接待工作流程、服务标准和规章制度的制订与落实工作。及时处理会所接待在工作环节中发生的差错及责任事故。负责会所接待员工的排班、签到和考勤工作。关心员工的思想和生活，检查其仪表仪容及服务质量，定期对员工进行工作考核与鉴定。负责会所接待员的岗位培训、定期考核，建立考评档案等工作。负责检查与督促员工保持工作环境的卫生与整洁。定时召开会所员工会议，总结并讨论工作所遇到之问题；与员工搞好沟通，适时进行指导，不断提高会所接待员的服务质量。认真仔细做好会所物品之进出库记录，每月月未对会所物品进行清查并做记录交上级审阅。负责处理职权范围内的宾客投诉，对于超出职权范围以外的宾客投诉应及时上报。成上级交办的其它工作。健身房接待员部门：管理处汇报：会所领班主要职责：每天准时到岗后，应自觉检查个人仪表仪容规范的执行情况。负责做好健身房的清洁卫生工作。负责做好健身房各类设备、器具和用品的准备工作。认真做好营业过程中宾客的健身服务工作。在无宾客或宾客活动完毕之后，应经常对健身设备进行清洁保养。认真做好收市清洁委身及设备用具的整理工作。积极参加岗位业务培训，搞好员工之间的团结与合作，完成上级交办的其他任务。桑拿浴室接