南昌龙湾酒店项目定位报告

南昌龙湾酒店项目

市场调查情况介绍及定位探讨华美龙湾项目组2007-9Part1市场调查情况介绍南昌市高星级酒店市场情况南昌市度假村市场情况在建度假型酒店情况高星级酒店基本概况酒店名称星级客房数平均房价开业时间地理位置凯莱酒店五星32749098年开业，05年重装沿江北大道江西宾馆五星24250261年开业，06年重装八一大道索菲特准五星1864992006年9月开业红谷滩新区新府路嘉莱特和平准五星2525102006年7月开业广场南路园中源准五星1894652006年12月开业高新开发区火炬大街锦都皇冠四星2143902005年4月开业洪城路凯莱大酒店（五星）江西宾馆（五星）索菲特泰耐克大酒店（准五星）嘉莱特和平国际酒店（准五星）园中源大酒店（准五星）锦都皇冠酒店（四星）高星级酒店市场特征集中分布在中心城区八一路、洪城路、站前路等中心城区交通主干道整体水平发展滞后硬件档次偏低，价格相对便宜品牌意识薄弱索菲特和锦江已撤场，仅剩香港品牌凯莱同质化竞争激烈功能定位雷同，新酒店分割老酒店的客源市场份额商务散客中高端商务客人（行政楼层设置少、行政酒廊使用率低）会议团队政府及企业会议团队境外抱婴团队（凯莱、嘉莱特）每次接待长住3个月政府接待（索菲特、江宾）长包房（园中源）开发区企业外籍专家高星级酒店客源特征Part1市场调查情况介绍南昌市高星级酒店市场情况南昌市度假村市场情况在建度假型酒店情况灌城度假村档次：三星级（实际档次低于此标准）开业时间：1998年位置：高新大道距市中心：25分钟车程占地面积：40亩，总建1.31万平方米客房数：99间房价：120元/间夜灌城度假村中央水池景观别墅式客房户外游泳池网球场灌城度假村中餐厅会议室灌城度假村资源条件位于高新区内，位置优势承接高新区企业会议需求主要客源中低档会议团队配套设施中餐厅、会议室、游泳池、网球场、桌球、乒乓球、棋牌室、足浴、桑拿、按摩建筑风格现代（初级）翠林高尔夫度假酒店档次：三星级标准开业时间：1969年8月28日，前身为省委828宾馆地理位置：迎宾大道158号，银三角立交西侧距市中心：车程45分钟占地面积：1000余亩客房量：220间房价：144元/间夜翠林高尔夫度假酒店翠林高尔夫度假酒店客房客房卫生间建筑外观翠林高尔夫度假酒店高尔夫会所客房双层防弹窗翠林高尔夫度假酒店会议室中餐厅翠林高尔夫度假酒店资源条件18洞高尔夫球场历史、政治背景客源政府及企业会议为主，高尔夫会所为辅，附以聚会形式配套设施会议室、礼堂、毛主席故居、高尔夫球场、网球场、乒乓球、桌球、棋牌、钓鱼、KTV、多功能厅、桑拿建筑风格军事大院象山森林假日酒店开业时间：2004年位置：北郊象山森林公园内距市中心：80-90分钟车程（距机场20分钟）占地面积：1933公顷客房数：40幢别墅，200间客房标间房价：288元/间夜象山森林假日酒店象山森林假日酒店中餐厅大门象山森林假日酒店宝石别墅：内含2个豪华客房、中型活动室、棋牌室公共卫生间象山森林假日酒店皇家别墅贵族森林别墅象山森林假日酒店皇家别墅客厅皇家别墅客房皇家别墅客厅走廊象山森林假日酒店会议室观景台湖景象山森林假日酒店射箭场攀岩练习场乒乓球、羽毛球馆象山森林假日酒店资源条件象山森林公园原始自然景观主要客源公司会议、培训班、拓展训练团队配套设施会议室、网球场、户外拓展训练基地、羽毛球、乒乓球、射击场、攀岩、餐饮、KTV建筑风格形态各异，与森林景观结合较好象山森林假日酒店产权式酒店公寓87套两室两厅（73平方米）14万/套（带装修、家私家电），毛坯价1280元/平方米7%年回报率剩余3套酒店的客户及亲朋购买铭雅高尔夫度假村位置：红谷滩新区庐山南大道601号距市中心：车程25分钟（距机场25分钟）开业时间：2006年底占地面积：5402亩客房数：238间套，现出租148间套房价：300元/间夜经营性质：产权式酒店公寓按2房2厅/套销售，每年固定返利8000元/套，基本售完铭雅高尔夫度假村铭雅高尔夫度假村钟楼（小型会议室）客房区接待中心铭雅高尔夫度假村客房后期住宅水景铭雅高尔夫度假村资源条件高尔夫球场、距离机场较近客源旅行团队（南昌中转团、香港包机团）高尔夫球会会员、球友配套设施高尔夫俱乐部、小型足球场、网球场、羽毛球场、垂钓、健身房、按摩、桑拿、中西餐厅、棋牌室、酒吧建筑风格欧式度假村市场特征中低档次为主、但经营情况较好资源条件主要依托自然环境或人工造景建筑形式多为中式、西式风格纯酒店式经营为主，部分带有产权式物业开发度假村客源特征会议团队为主翠林高尔夫、灌城、象山森林假日旅游团队为主铭雅高尔夫纯度假客源和商务散客较少，中高端消费客源较少Part1市场调查情况介绍南昌市高星级酒店市场情况南昌市度假村市场情况在建度假型酒店情况罗马假日罗马假日地理位置：湾里区梅岭国家4A级风景区内距市中心：车程60－70分钟酒店档次：准5星客房数：200间套建筑面积：20,000平米（酒店）罗马假日其它项目5.5万平米四幢酒店公寓 4600元/平方米可代租2幢双拼，5幢单体别墅 已订，暂不出售 业主享受所有配套设施的会员优惠：3.8/6.8/8.8折配套设施南昌首家跑马场、网球场、中医药养生园、高尔夫推杆练习场、游泳池、会所、艺术馆、SPA养生馆（8000平米）、KTV、雪茄红酒吧资源条件：梅岭风景区资源，人工挖湖造水景罗马假日在建工地现场恒茂森林海地理位置：梅岭国家4A景区内，罗马假日斜对面距市中心：车程60－70分钟一期：1800亩，15幢独幢别墅，3幢公寓，1座会所二期：五星级标准度假酒店、旅游景点客房数：50套左右建筑风格：地中海式恒茂森林海沙盘恒茂森林海会所（会议楼）恒茂森林海在建公寓恒茂森林海公寓样板间恒茂森林海其它项目：别墅 暂不出售公寓 500套，未出售，均价5000元/平方米配套设施：会所、会议室（会所二层）、超市二期建旅游度假景点：跑马场、高尔夫球场、狩猎场等资源条件：自然资源：梅岭风景区人造景观：二期旅游度假景点庐山西海国际温泉度假村酒店地理位置：云居山柘林湖国家重点风景区距市中心：90分钟占地面积：400亩档次：准五星级温泉度假酒店客房数：330间套建筑风格：仿西班牙风格庐山西海国际温泉度假村酒店大门沙盘酒店庐山西海国际温泉度假村酒店公寓样板间庐山西海国际温泉度假村酒店酒店配套区庐山西海国际温泉度假村酒店资源条件：自然资源：温泉、枳林湖风景区人造景观：世界温泉村、人工湖水系其它项目：别墅：86幢公寓：576套 产权式公寓：5幢132套前3年回报率分别为6%，7%，8%；第4年后开发商与业主4/6分成，业主全年拥有18天居住权在建度假型酒店特征酒店作为房地产开发的配套设施档次定位为五星级标准依托风景区自然景观资源为主，辅以人造景观除酒店外的其他配套设施丰富、新颖，如跑马场、养生SPA等建筑风格多以西式为主，园林景观设计略显不足产权式物业先行开发，买家以南昌本地人为主，购买目的兼顾度假和投资Part2定位方向探讨定位策略开拓者策略：发掘新的市场需求、填补市场供应空缺竞争者策略：同样定位于现有度假型物业的市场需求，以更有竞争力的条件抢占市场份额影响因素发展商的开发目的：为房地产开发服务本项目地块的先天资源条件不足规划条件制约（根雕馆、生物科普馆、植物观赏园）纯度假型物业经营受淡旺季影响明显市场开拓者策略功能定位：亲子度假乐园目标客户：中高端家庭休闲度假客依据：南昌居民消费特征年人均教育文化娱乐服务支出上千元，政府教育支出全国排名第一人均家庭教育支出同比增长73％家庭消费力强，肯德基单店单日营业额创全球第一市场供应空缺专门针对儿童及青少年的休闲科普场所缺乏，且现有度假村均定位会议团队度假型酒店的国际发展趋势亲子主题酒店目前在欧美国家十分流行后续住宅开发的潜在目标客户群便于与规划的项目结合开发市场竞争者策略功能定位：会议型度假酒店目标客户：中高档会议团队依据：南昌度假村的主流客户类型解决纯度假型物业的非周末及节假日客源问题同类客源市场的客户细分，与中低档度假村差异化竞争后续住宅开发的潜在目标客户群景观环境营造：度假村的重要资源条件人工造景弥补项目地块资源条件的先天不足水景让地块更有灵气和生机，建筑及园林造型围绕水景作文章在景观环境的营造上，打造南昌档次最高的度假型物业建筑及景观造型风格建议参考一：东南亚风情依据：现有度假型物业的建筑风格及景观均以中式或欧式为主东南亚风情为目前市场空缺，且设计风格成熟、亲水强东南亚风情的园林与植物观赏园、科普馆等规划条件的吻合度高参考二：美国流水别墅改良风格依据：流水别墅的设计精华在于其室内空间的自由延伸，即以二层（主入口层）的起居室为中心，其余房间向左右铺展开来，别墅外形强调块体组合通过连廊形式将单体别墅并连，既符合单独产权式销售分摊少的要