汇珑商业中心招商营销全程策划提案141P

汇珑商业中心招商营销全程策划提案141PPAGE汇珑商业中心招商营销全程策划提案大好机构2011年10月

提案目录第一章、总体解决思路 -1-1.前言 -1-2．总体思路 -2-3.项目战略定位 -3-4.项目形象定位 -4-5.项目业态规划 -5-第二章、市场分析 -7-1. 区域经济分析 -7-1.1番禺的战略位置 -7-1.2番禺GDP情况 -8-1.3项目区域经济分析 -9-2.消费形态分析 -10-2.1消费群来源 -10-2.2 消费心理 -13-2.3 消费价值观 -14-2.4消费行为 -15-2.5 消费方式 -15-3. 区域商圈分析 -16-3.1番禺四大商圈 -16-第三章、项目分析 -31-1.项目概况 -31-1.1项目区位图 -31-1.2项目交通 -32-1.3项目环境 -35-2.项目SWOT分析 -38-3.竞争对手分析 -40-3.1奥园广场 -41-3.2圣鑫广场 -58-第四章、项目定位 -65-1.购物中心类型定位 -65-2.商业市场定位 -66-2.1目标客户群定位 -66-2.2档次定位 -68-3.业态定位 -71-3.1业态布局种类 -71-3.2项目业态规划建议 -72-第五章、项目规划 -77-1. 室内商业街及动线规划 -77-2.业态规划 -79-第六章、租金评估及招商计划 -90-1.租金核算方式建议 -90-2.租金评估测算 -92-3.分铺位租金定位及租金收益 -93-4.招商政策及策略 -104-5.招商时间节点建议 -105-第七章、营销模式及资金回笼计划 -109-1.可售货量及商铺分布 -109-2.价格定位及资金回笼目标 -115-2.1价格定位 -115-2.2资金回笼计划 -116-3五年返租经营方案 -117-4.合同条款及法律风险规避 -117-第八章、营销策略及推广计划 -118-1.营销思路 -118-2.营销策略 -120-3.营销招商部署 -121-4.1广告费用预算方案： -124-5.招商中心布置及现场包装 -125-5.1总体原则 -125-5.2功能分区说明 -125-6.营销团队及培训计划 -128-6.1营销团队架构 -128-6.2营销团队人员配备 -129-6.3销售团队培训计划 -130-7.营销物料设计及制作 -133-7.1销售物料 -133-7.2相关法律文书文件 -133-8.招商流程及现场管理 -135-8.1招商标准流程 -135-8.2现场管理制度 -136-附件：品牌商家名录 -13728-第一章、总体解决思路1.前言首先非常感谢广州市金豪房地产开发有限公司（以下简称“贵司”）对于大好房地产咨询有限公司（以下简称大好或“我司”）的信任和支持，作为一间全国首个具有“全案策划与顾问”能力的地产运营机构服务企业，我司对于此次能够有机会与贵司合作进行商业地产开发招商代理策划的工作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地产开发实力和我司专业的商业地产开发、运营经验，能够成功打造卓越的商业项目；在市场分析方面，我司主要在认真考察项目周边市场动态及科学完备的市场调研的基础上，总结分析并参考我司在商业地产上的经验提出我司在商业方面的专业意见与看法，从而对项目定位规划招商营销策略提供科学、完善的全程策划方案。本次商业全程策划报告主要包括市场研究分析、项目分析、项目定位、项目规划、租金评估及招商计划、营销模式及资金回笼计划、营销推广计划以及现场管理等方面的完整方案。2．总体思路••城市化进程、城市经济与规划•城市商业发展状况与趋势•消费群来源、消费习惯、消费水平•项目区位、项目交通、项目规模市场分析项目分析项目发展基础：••类型、档次、功能•业态、主力店、组合方式•差异化策略•布局、动线、交通、设计项目定位及规划租金评估及招商计划项目发展要素：••形式、政策、原则•营销推广、广告媒体、现场包装招商营销推广项目招商策略：••营销团队组建、培训、招商管理制度•销控目标及时间节点营销团队及目标管理项目营销团队：

3.项目战略定位论结城市商业•市桥核心商圈独树一臶，但业态与硬件设施较落后，传统百货与街铺为主•新兴商圈尚在规论结城市商业•市桥核心商圈独树一臶，但业态与硬件设施较落后，传统百货与街铺为主•新兴商圈尚在规划发展•城市缺乏代表性的购物中心•体验消费型商业落后项目条件•商业规模超过12万平方米，利于完善的业态组合•处于行政、教育、商贸、交通中心•接驳地铁与城市主要快速路，交通便利消费特征•周边中高档居住楼盘聚集•家庭消费与个人时尚消费为一体•地铁辐射力强，吸引华南板块、广州市区消费城市规划•城市南拓发展，人口增加•城区轨道交通趋于完善，带动区域发展•本项目规划为区级商业中心城市经济•城市经济与产业持续发展•人均收入增加，消费形态转变辐射全番禺的区域中心型体验式娱乐购物中心

4.项目形象定位推广案名：推广案名：汇珑城/汇珑新天地/汇珑大世界/汇珑首尔形象广告词：用于运营：国际体验消费之都形象广告词：用于投资：畅享半个世纪的财富盛筵

5.项目业态规划以时尚为名，娱乐为本，购物为主，美食为根的业态规划理念，形成差异化亮点，打造娱乐休闲、时尚购物不夜城，首创凌晨12点关门的超长营业时间；强烈建议引进吉之岛为百货超市主力店，抢先占据番禺高端零售商业新地标；以优衣库、UR等快速时尚服装品牌为主力店，打造番禺最具吸引力的时尚购物消费中心；五层建议规划以儿童乐园为主题，并引进电玩、游戏、玩具、童装、母婴用品、幼教培训等系列儿童产业链的完整业态，形成业态差异化亮点和业态集群优势。

6.项目营销规划建议首三层小铺位规划为室内商业街环形休闲体验式购物环境，提升内侧僻静铺位的开放性、通达性及商业氛围；建议1—2层内侧次要铺位及三层所有散铺以转让35年经营权出售，可售货量约14000㎡，按均价25000元/㎡计，可售货值约3.5亿，力争四个月内实现资金回笼2亿元；按照商铺营销推广费用比例3%的平均惯例，以３亿元为销售目标，预计4个月推广期内须投入广告推广费用总额为９00万元。楼层可售货量（㎡）保留货量（㎡）楼层货量均价（万元）可售货量总值（万元）1F4319.245728891.23.816412.962F4153.243228475.22.811629.963F6047.406047.41.69675.84合计=SUM(ABOVE)14519.8=SUM(ABOVE)8894=SUM(ABOVE)23413.82.5977=SUM(ABOVE)37718.76注：按50%的实用率，以上数据皆为建筑面积，；可售铺位84个，保留铺位41个。市场分析广州市区佛山番禺区顺德区1.广州市区佛山番禺区顺德区1.1番禺的战略位置广州南拓的重心，广州新的现代化城区；城市副中心，珠三角交通枢纽，承接广州市区人口，是广州重点卫星城之一；市桥中心距离广州市区约半小时车程，经济交流便利位于珠江三角洲经济区的腹地中心番禺经济增长迅猛，位于前列，经济发达。其广州城市副中心地位日益突出，交通极其便利，作为承接广州市区人口最重要的区域，随着番禺区房地产日渐发展，番禺区今年的房地产成交占据广州半壁江山，其未来人口的增长以及发展将更迅猛，广州亚运城、广州南站、广州大学城落户番禺，番禺区商业前景非常看好，而番禺区高速的经济发展使番禺区商贸持续活跃，随着汉溪商业中心、亚运城落实规划，番禺区商业物业出现了一个新的台阶，经济发展为商业的迅速发展奠定非常良好的基础。

1.2番禺GDP情况2010年，番禺区生产总值突破千亿元大关，圆满完成第16届亚运会和首届亚残运会的筹办和服务保障工作。全区实现生产总值1051.06亿元，增长15.5%，三次产业增加值分别为45.26亿元、433.33亿元、572.47亿元，比例为4.30：41.23：54.47；地方财政一般预算收入63.17亿元，增长24.1%；工业总产值1791.15亿元，增长24.3%；农业总产值75.32亿元，增长5.1%；万元GDP能耗下降4.8%；全社会固定资产投资额335.59亿元，增长30.1%；社会消费品零售总额628.40亿元，增长28.6%；实际利用外资3.58亿美元，增长7.4%；农村居民年人均纯收入14905元，增长14.8%；城镇居民年人均可支配收入28226元，增长11%。番禺区近5年经济总量持续高速增长，08年GDP总量达到783亿元，受金融危机影响09年有所萎缩，到10年又出现大幅增长。在08年至今在国际金融危机影响的背景下，番禺GDP增长率仍保持了很高的增长速度，自08年以来持续增长，高于广州市整体水平，更远远高于全国平均水平。2010年番禺经济总量在广州各城区中排列第４名(前三名分别为：天河、萝岗、越秀）。1.3项目区域经济分析本项目位于番禺广场，临近番禺区政府。市桥城东区域与广州亚运城商圈较近，两个商圈联动性较强，有利于将来人流互动。另外市桥城东是市政规划的重点，而市桥是番禺区经济、文化、行政中心，此外番禺新城-广州南站商圈逐渐发展，三圈联动，而市桥位于两个商圈中间，战略位置重要。可见以番禺广场为中心的地域重要性，将来将会成为番禺区新的重要的商业中心。

2.消费形态分析2.1消费群来源消费群来源分布图消费群核心来源消费群核心来源消费群次级来源

核心消费群体人口分布市桥中心城区部分楼盘人口分布序号地区现居住序号地区现居住序号地区现居住序号地区现居住1宝翠苑1,08933侨联大街2,17865金利大厦35097鸿景花园3,9932白云花园1,48534桥福园9,07566金业花园14,52098鸿禧华庭1,6503北丽园7,62335人民医院宿舍92467金悦大厦1,08999华葆明苑1,0564边检大院1,62336瑞和园92468锦绣华庭825100华发明园1,8155彩晴轩1,71637瑞华苑1,81569景福大厦1,947101德宝别墅1,6506长堤小区52838沙园南街92470景楼大街363102沙园别墅1657丹桂园1,79939岳泰花园3,20171开阳阁924103康裕北苑5,6438德丰大街43240西城花园9,11872康富花园1,815104康裕大厦4,9179德丰园75941西环大街72673康乐园5,610105康裕园5,97310德兴园1,08942西丽大厦A、B栋95774康泰花园1,155106来福园1,51811电力新村1,45243西兴园2,31075康泰园1,815107朗陶居5,28012东翠园1,02344西秀园2,50876新世纪花园4,356108绿庭雅苑5,44513东方花园二区75945新X区3,10277信联大厦924109绿茵庭园1,32014东方花园三区1,68346东方花园又一居1,38678兴龙大厦297110梅山大厦36315东方花园又一村1,25447东骏园1,08979兴业花园1,155111鸣翠园4,35616华海大厦1,05648东丽园72680星海园1,452112平庚苑36317华荟南景园5,44549东明园85881旭辉花园825113东沙别墅19818华景、海伦堡、御苑21,78050东信华庭92482璇玑金村363114祺庚苑69819华桥城13,79451东兴园1,15583怡乐园3,102115禺丰园1,08920华怡居1,53552东秀园2,31084银都大厦726116禺华园1,08921华逸大厦82553东怡园49585银苑大厦594117禺秀园2,60722华茵名园52854东逸豪园72686盈翠苑759118禺雅园1,65023华月园26455东逸华庭3,13587映月翠庭1,122119裕福花园1,38624汇庭雅苑2,17856番艺花园2,54188雍雅园1,122120裕林苑1,45225嘉愉华庭23157番中宿舍66089邮局宿舍165121裕兴大厦72526建兴大厦42958富裕华苑29790友利宿舍198122园丰小区1,81527江丽苑1,08959富华园1,45291光辉大厦198123置业大厦92428江南大厦49560工业路江南小区1,94792海滨大厦561124珠X生活区3,58429江南花园56161金安园59193海景园726125黄沙岛别墅82530江南新村8,54762金晖园72694航运新村1,155126富华花园1,98031侨丰苑82563金辉名苑74395豪景大厦198合计28,30732侨宫苑3,13564金口岸36396灏景轩1,650数据来源：番禺区统计局番禺区作为广州南区人口重心，番禺北片（大石洛溪）、华南板块、市桥板块是人口集中居住之地，密集人口为商业物业带来了大量需求，本项目位于市桥板块，市桥作为该项目的消费群核心来源商圈（详细见表“市桥中心城区部分楼盘人口统计表”），番禺市桥中心城区部分楼盘人口达28万，居住人口庞大。而番禺北片（大石洛溪）、华南板块距离本项目有一定距离，为项目的消费群次级来源（详细见图“消费群来源分布图）番禺人口逐年上升，在番禺本地居住人群将会成为一个消费主力军。消费心理随着番禺房地产高速发展，吸引了众多商界精英、白领人士入住，楼盘居民开始在番禺本土购物消费。但由于番禺的商业购物购物中心散乱，未能形成一个巨大的购物商业圈，商品、服务的质量、价格、档次参差不齐；再加上番禺距离香港、澳门较近，签证手续简易，所以在番禺仍有不少人宁愿在广州市区、香港、澳门等地也不愿意在番禺消费的消费心理。市桥本地市民消费整体呈现分化现象，经济实力比较强的消费群体一般选择到香港、广州市区购物，会选择在大北路等本地商圈购物，次高端消费人群会选择到市桥大北路采购，年龄一般集中在15～25岁的相对年轻的中低端消费人群。市桥居民以当地人为主，过于本土化的消费习惯。目前居住在番禺而且有消费力的高端人群，多在广州工作，更愿意到香港或者广州中心城区消费；而在番禺就业的人，则多为外来务工人员，消费能力偏低。

消费价值观根据消费能力、消费习惯等可将把消费群分为学生族、月光族、小资族、中产阶层、富有阶层，每个阶层的人群消费价值观均有所不同。价值观的不同可影响他们的消费行为和消费方式。学生族月光族小资族中产阶级富有阶层随意而为，经济独立性较差，受到媒体宣传或受身边的同学影响追赶潮流，追求新产品，新服务，表现自我追求内心体验、物质和精神享受崇尚外国品牌与文化，追求时尚、品味追求品牌，追求时尚，追求能够彰显其地位的消费

2.4消费行为学生族：学生族消费主要集中在周末、寒暑假。月光族：在消费时较为随意，消费主要集中在周末假期。小资族：小资一般为都市白领，小资对于生活极讲究品质。中产阶级：中国传统的崇尚节俭、量入为出的观念和西方适度奢侈、适度透支理念。富有阶级：不考虑价格，只考虑品牌和产品、服务是否能够彰显地位，随时消费。消费方式消费时大致按计划进行，非常理智，很少出现盲目和突击性消费消费时大致按计划进行，非常理智，很少出现盲目和突击性消费完全按个人喜好和临时兴趣进行消费，较少考虑整体消费效益，较易出现盲目和浪费性消费。精打细算，并且善于利用再生性消费。然而过于节俭的意识有时可能因过量购买便宜货而造成积压性消费。计划型随意型节俭型区域商圈分析3.1番禺四大商圈商圈名称商圈特点业态消费群体租金番禺新城商圈跟随住宅发展而配套发展形成的商圈，消费人群主要以该区域楼盘人群为主家居用品、家具、建材、服装、餐饮、汽车、娱乐，但由于市政规划滞后，各购物商场各自为政，未能形成巨大商圈影响力以华南碧桂园、雅居乐等楼盘人群较高广州南站商圈以广州南站作为商圈发展依托，广州市政规划重点，未来将成为新兴的商业金融板块，目前处于初步发展阶段，周边配套尚未成熟，较少中大型购物街和购物商场家居用品、建材、服装、农贸市场广州南站周边以当地居民、外来务工人员为主，消费层次较低，消费能力较弱；祈福新村以小区居民为主，消费水平相对较高较低亚运城商圈广州亚运城作为商圈背景，将来广州新城中心，人口集聚点之一。购物中心目前以当地居民为主较低市桥城区及南郊商圈番禺区成熟商业中心，商业气氛浓厚购物中心、购物街，商场，大卖场、娱乐等市桥当地居民，辐射至番禺区较高商圈基本情况一览表番禺新城商圈业态构成家居用品、家具、建材、服装、餐饮、汽车、娱乐品牌列举沃尔玛、吉盛伟邦、万博中心、四海一家、天河城品牌折扣店档次定位中至中高档主力消费人群以华南碧桂园、星河湾等华南板块楼盘居民为主经营情况交通便捷，对华南板块大型楼盘高端消费人群有一定的吸引力，有一定的人流量。优势：大型楼盘林立，中高档消费者聚集，为该商圈提供中高档消费群人流优势：大型楼盘林立，中高档消费者聚集，为该商圈提供中高档消费群人流劣势：消费群多在广州工作，且靠近广州市区，消费人群养成去到广州市区的消费习惯，容易流失人群

番禺华南板块位于番禺大道，有星河湾、锦绣香江等近20多个超级大盘，居住人口将达到150万。这些新居民主要是40岁以下的广州白领，人均收入水平、人均储蓄额、人均消费水平较高。番禺华南板块要在汉溪-长隆-万博地区建立一个中心商贸区域，解决长期以来由于商业配套不足而在住宅发展方面多遇障碍。番禺新城商圈将被打造成商贸区、休闲度假区于一体的大型商圈。广州南站商圈优势：优势：临近火车站，交通背景好；广州南托重点地块，市场利好，未来将成为商业板块劣劣势：处于起步阶段，周边配套尚未成熟广州南站的定位是华南地区综合客运交通枢纽，以商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区。南站地区要成为广州南部公共中心，依托多条客运专线和港澳直通车以及城际轨道交通，发展高端商务。在2011年的推地计划中，广州南站推出包括各种性质用地20宗，其中商业用地市场方面南站将有10宗商服用地以及6宗商住兼容用地，更有350米的广州第四高楼，对于商业金融基本呈现空白的番禺西北部区域以及整个番禺区带来影响，广州南站未来有望成为次于白云新城的商务金融中心区，将影响番禺南部的目前的住宅市场布局，成为新兴的商业金融板块。业态构成家居用品、建材、服装、农贸市场品牌列举钟村材料装饰城、美嘉国际服装城、汉溪商业中心档次低至中档主力消费人群以祈福新村、外来务工人员和当地居民为主经营情况该商圈处于初步发展阶段，经营情况以中低档为主。121：广州南站商圈鸟瞰图1：广州南站商圈鸟瞰图2：美嘉国际服装城

优势：广州亚运城背景，政府重点项目，广州新城中心，政策利好亚运商圈优势：广州亚运城背景，政府重点项目，广州新城中心，政策利好劣劣势：距离市区较远，消费以本地人为主，消费力较低；商业配套尚未成熟，难以吸引消费者消费业态构成购物、娱乐、餐饮品牌列举亚运商城、亚运美食城、尚都汇娱乐广场档次中至中高档主力消费人群保利公馆、亚运城等楼盘的居住人口经营情况商圈处于发展阶段，尚未成熟，在商业配套上依然存在较大的缺位，不能满足消费者日常的购物、休闲需求。亚运城部分建筑将进行功能转换，使这一项目成为集居住、娱乐、购物、餐饮、医疗、教育等各项公共设施一应俱全的高品质生活社区。亚运城番禺乃至广州消费者，成为番禺区高知识、高阶层、高收入等人群聚居地。此外，周边的尚东尚筑、金海岸、东湖洲花园等多个高端社区，也为使区域聚集了大量的高端消费人群，并为区内的商业发展提供了坚实的基础。市桥城区及南郊商圈优势：优势：番禺区商业、交通、行政中心，人流密集，消费活跃，商业气氛浓厚劣劣势：老城区，商业圈布局较乱，低、中、中高档商品参差不齐市桥是番禺区中心所在，是经济、文化、行政中心，商业活动十分活跃，其商业配套较为成熟，市桥区域聚集了众多的商业街和购物商场，其中尤其以大北路、繁华路、光明北路最为繁华，商业气氛浓厚，易发商业街类似广州市区北京路，成为市桥商圈核心地标。业态构成家居用品、服装鞋类、电子数码、休闲娱乐品牌列举易发商业街、钻汇珠宝广场、哈街、繁华盛世等档次低、中、中高档主力消费人群以市桥楼盘居民、番禺周边城镇及当地居民和外来务工人员为主经营情况该商圈成熟，人流量大，是番禺的商业中心。市桥商圈按照区域可分为大北路-繁华路-光明北路区域、市桥南郊区域、番禺广场区域。大北路-繁华路-光明北路区域发展最为成熟，是番禺的商业中心，大型的购物商场、购物街均聚集在此地，人流量大，商业氛围浓厚。市桥南郊区域是近几年发展的商业圈，市桥政府南拓计划的重点，大型的商业项目如大润发购物广场、哈街、奥园广场陆续进驻，此外，大型的高档楼盘为该商圈提供大量的中高档消费人群，未来市桥南郊是番禺市桥一个新的消费热点。番禺广场区域依靠区政府和邻近亚运城的特殊背景，如圣鑫商业广场。北路-繁华路-光明北路区域12341：易发商业街1：易发商业街2：金佳活力城3：繁华盛世4：百德商业中心12341：友谊商场1：友谊商场2：天幕百货3：钻汇珠宝广场4：禺山商场市桥南郊区域1：大润发购物广场2：哈街1：大润发购物广场2：哈街3：奥园广场123

番禺广场区域 圣鑫商业广场本案

4.商铺市场供求分析2008年至2010年商业物业持续递减，成交量减少，2011年1-8月成交120套，与2010年全年成交量基本持平。2011年商业物业成交有望回升，商业物业需求增加。

5.商铺租售价格分析2008年番禺区商业物业价格，2009年、2010年销售均价波动下跌，2011年1-8月销售均价环比大幅上升117%，销售金额与2010年全年基本持平，可见2011年番禺区商业物业成交回暖，商业物业需求逐渐旺盛。

第三章、项目分析区域内是番禺区的行政、经济、文化、教育中心和交通枢纽，是服务于番禺全区的综合功能区。区域特征：地处中心城区，未来商贸中心高端居住人口聚集交通枢纽地位，拉动人流，扩大辐射市桥核心商圈区域内是番禺区的行政、经济、文化、教育中心和交通枢纽，是服务于番禺全区的综合功能区。区域特征：地处中心城区，未来商贸中心高端居住人口聚集交通枢纽地位，拉动人流，扩大辐射市桥核心商圈南郊高档居住区市桥地铁站项目区位图番禺广场地铁站番禺客运站1.1项目区位图

1.2项目交通项目宏观交通情况地铁地铁三号线“番禺广场”地铁站与项目接驳长途汽车站番禺新汽车客运各城区人流公共交通毗邻城市主干道，周边交通网络发达，多达90条公交车途经项目铁路2009年广州新火车站的建成，提高了番禺在广州市内的交通枢纽地位发达的交通，尤其是轨道交通将大大提升项目的城市地位，扩大辐射力，是打造大型购物中心的基础。发达的交通，尤其是轨道交通将大大提升项目的城市地位，扩大辐射力，是打造大型购物中心的基础。而地铁沿线的居住人群则为项目提供了消费基础。

项目微观交通解析清河东路、市莲路是番禺区东西方向核心干道，连接市桥中心区与广州新城;本项目通过清河东路到达市桥核心商圈只需5-10分钟车程；东环路（华南快速干线）是连接南北的核心要道，可直接连接番禺新城和广州市区；通过地铁3号线，广州市区、长隆野生动物园、长隆欢乐世界、市桥等居民与游客可便利到达本项目。番禺区政府本案

项目微观交通解析清河东路是东西主干道，德兴路是连通南郊的主干道，车流量大，展示面好，清河东路是东西主干道，德兴路是连通南郊的主干道，车流量大，展示面好，建议项目主入口设置在此两条道路旁。东环路是南北主要干道，车流量大，但由于该路段离本项目有一定的距离而且是高架桥。因此建议，未来项目可通过灯光、大型广告位、T型广告牌，加大对项目的展示宣传效果，吸引快速车流的注意。地铁站与番禺广场周边人流量大，是主要人群聚集点，未来可通过导视系统，地下通道，指引消费者达到本项目。由于本项目处于老城区核心地带，而且被各大居住区环绕因此通过对周边居住区的宣传是非常重要的。本案德兴路市莲路清河东路地铁站东环路居住区居住区居住区居住区居住区居住区居住区番禺广场番禺区政府

1.3项目环境东侧：番禺区政府、科尔海悦酒店、中银大厦、地铁站、番禺广场等。项目四至东侧：番禺区政府、科尔海悦酒店、中银大厦、地铁站、番禺广场等。南侧：德兴路、番禺房管局、大型住宅小区、低档配套商业西侧：清河中路、番禺海关、何贤医院、东城市场、旧居住区北侧：市莲路-平康路段、星海公园、沙墟村、广告、家居街铺、老居住区南侧：德兴路、番禺房管局、大型住宅小区、低档配套商业西侧：清河中路、番禺海关、何贤医院、东城市场、旧居住区北侧：市莲路-平康路段、星海公园、沙墟村、广告、家居街铺、老居住区项目商业环境项目周边缺乏商业项目带动，商业氛围较淡，商业形象不高；项目沿德兴路和清河路多为五金、配件、杂货等商铺；周边楼盘自身的配套商业档次较低，无法满足居民综合性消费需求；项目东是中高端住宅小区，如尚东尚筑、金海岸花园、城市花园和领汇等，居住氛围浓厚，未来具备较高的消费潜力；项目西面、南面为老城区，居住教育配套较为完善，交通较方便，尤其以南面的南郊分布较多大型楼盘其消费潜力巨大。项目周边中高档商业设施相当缺乏，而中高档楼盘开发量较大，未来本项目项目周边中高档商业设施相当缺乏，而中高档楼盘开发量较大，未来本项目首先以这些居民消费者为核心，满足其家庭、一站式中高层次的消费。项目商务环境区域内是番禺区的行政、经济、文化、教育中心和交通枢纽，是服务于番禺全区的综合功能区；本项目周边目前商务设施主要有番禺区政府、番禺会议中心、科尔海悦酒店、中银大厦、东发写字楼、罗家酒店等，随着区域的发展，商务氛围将更浓厚。日趋成熟的商务氛围促进该区域的商贸流通业，带动商业的发展；日趋成熟的商务氛围促进该区域的商贸流通业，带动商业的发展；未来本项目商业业态设臵方面也需充分考虑商务人群的需求，如商务会餐、商务休闲等。

劣势（W）：周边为专业市场与零散街铺，商业氛围不足；非传统商业区，商业档次较低；劣势（W）：周边为专业市场与零散街铺，商业氛围不足；非传统商业区，商业档次较低；优势（S）：地理位臵优越，处于中心城区与规划的商贸中心；交通发达，与地铁接驳；周边高消费力居住人口密集；项目商业体量能容纳丰富业态组合；开发商实力雄厚，拥有先进的商业理念。机会（O机会（O）：广州南拓，城市重心转移；近年工业产值、社会零售额保持着持续快速增长，总体经济向好；位于富庶的珠三角、广佛城市圈内，人均收入水平高；为番禺区的十大商业项目，受政府关注和支持；番禺缺乏有吸引力的一站式购物中心。威胁（T）：华南板块大型购物中心未来将在区位上阻截广州市区、番禺新城人流，存在一定竞争压力；便捷交通增加了广州商业的辐射力，成熟商业分流顾客。附近正在开发的圣鑫广场，其体量及区位相对本项目来极具威胁。

SWOT战略战略总则：充分利用优势资源，把握市场机遇优越的区位、发达的交通、足够规模的商业体量是本项目打造跨区域辐射购物中心的基本条件；优越的区位、发达的交通、足够规模的商业体量是本项目打造跨区域辐射购物中心的基本条件；在番禺整体经济与消费力快速提升的阶段，番禺商业面临升级，本项目面临这样的市场机遇，利于打造综合性体验购物中心；随着城市的南拓，大量居住人口的增加，本项目未来消费群体更为广泛。策略：利用区位与交通优势，打造辐射力强的综合性商业场所；以复合型业态与特色商业建筑空间树立番禺商业的标杆。策略：利用区位与交通优势，打造辐射力强的综合性商业场所；以复合型业态与特色商业建筑空间树立番禺商业的标杆。3.竞争对手分析根据我司对番禺商业项目的市场调研，贵项目目前竞争最大的项目有以下几个项目：序号项目名称项目定位项目现状大好观点1奥园广场南中国•国际级时尚购物中心总用地面积：89081㎡，建筑面积247369㎡产品：购物中心、商业街、公寓。分三个部分：曼哈顿商业中心、曼哈顿商业街、曼哈顿尚层，目前商业街已售罄，商业中心正在招商中，公寓目前正在销售。主要竞争对手，项目定位与本项目极为相近，而且招商期先行，处于饱和状态，主力商家招商已达四成左右2圣鑫广场辐射全番禺、最具体验性的区域中心占地面积32586㎡，建筑面积199362㎡，目前处于在建状态，尚未对外招商主要竞争对手，项目定位与本项目极为相近，目前处于施工阶段，尚未公开招商3天幕百货打造新一代的“购物天堂”“天幕数码城”调整业态布局，进行二次招商，目前正在招商中业态定位与本项目相似，但品牌认可度较低，招商处于瓶颈4西丽广场番禺首席女性主题购物中心五层共计2.5万方建筑面积，正在招商中大体定位相似，体量较小，可招商面积较小，属于中抵挡定位，竞争较小5奥园养生广场打造华南首席城市“养生商业旗舰”预计今年11月开盘，项目定位为集“管、检、医、疗、美”于一体的养生产业综合体，由中华城市养生中心、商业步行街、国际高端养生公寓三大主体组成。业态定位不同，距离本项目主要消费群体较远，非主要竞争对手6汉溪商业中心打造南中国商业旗舰建筑面积69万方，目前处于规划阶段处于规划阶段，对本项目不存在直接竞争，在经营后期有一定威胁7海印又一城打造华南地区大型城市综合体其中沃尔玛山姆会员店于2009年开业，写字楼和商场计划于2011年6月投入使用，五星酒店计划于2012年投入使用。体量较小，二期项目在建，尚未对外招商3.1奥园广场项目效果图

项目周边汇聚了大量中高档楼盘及公建配套，汇聚大量消费群体，该项目运营成功提供了条件。项目交通状况

项目周边汇聚了大量中高档楼盘及公建配套，汇聚大量消费群体，该项目运营成功提供了条件。项目概况总用地面积：89081平方米，净用地面积：63705.9平方米。建筑面积：约247369平方米产品：购物中心、商业街、公寓。其中：购物中心建筑面积：约87000㎡商业街建筑面积：约33000㎡公寓建筑面积：约55600㎡地下车库及其它：约67400㎡南中国•国际级时尚购物中心竞争对手——项目定位产品定位着眼广州南的家庭消费以及辐射周边22-35岁时尚人群，且有较好经济收入，追求品质生活的家庭及休闲聚会娱乐的年轻群体。消费群定位时尚生活购物中心+体验式情景商业步行街

竞争对手——主题业态楼层建筑面积（㎡）经营主题规划业态L51995健康主题休闲健身L414779美食娱乐主题大型餐饮、特色餐饮、美容SPA、儿童游乐、亲子教育等、L316615数码科技、娱乐主题电影院、数码电信、精品百货、家居用品、儿童服饰等L214240潮流女性主题精品百货、潮流时尚服饰、运动服饰、餐饮等L115966国际品质时尚主题国际品牌服饰、精品百货、皮具箱包、珠宝眼镜、特色餐饮等B1——生活主题大型超市

竞争对手——目标商户组合业态目标商户零售主力店Zara、H&M、NOVO、优衣库等零售类精品化妆品、时尚珠宝首饰、个性皮鞋皮具、生活家居、少女装、淑女装、男女休闲装、时尚男女内衣、男女潮服；尤其以时尚、品质、个性的国内外品牌休闲服饰专卖主，如Tommy南中国•国际级时尚购物中心竞争对手——项目定位产品定位着眼广州南的家庭消费以及辐射周边22-35岁时尚人群，且有较好经济收入，追求品质生活的家庭及休闲聚会娱乐的年轻群体。消费群定位时尚生活购物中心+体验式情景商业步行街竞争对手——主题业态楼层建筑面积（㎡）经营主题规划业态L51995健康主题休闲健身L414779美食娱乐主题大型餐饮、特色餐饮、美容SPA、儿童游乐、亲子教育等、L316615数码科技、娱乐主题电影院、数码电信、精品百货、家居用品、儿童服饰等L214240潮流女性主题精品百货、潮流时尚服饰、运动服饰、餐饮等L115966国际品质时尚主题国际品牌服饰、精品百货、皮具箱包、珠宝眼镜、特色餐饮等B1——生活主题大型超市竞争对手——目标商户组合业态目标商户零售主力店Zara、H&M、NOVO、优衣库等零售类精品化妆品、时尚珠宝首饰、个性皮鞋皮具、生活家居、少女装、淑女装、男女休闲装、时尚男女内衣、男女潮服；尤其以时尚、品质、个性的国内外品牌休闲服饰专卖主，如Tommy，CKJeans、G-STAR、REPLAY、ESPRIT、Sephora、G2000、promod、marisfrolg、mango、guess等国际二线国内一线品牌为主流风格。配套类银行、7-11便利店、屈臣氏、万宁餐饮类稻香、俏江南、胜记、春满园、星巴克、百胜集团、麦当劳、味千拉面、泰国餐厅，巴西风情自助烤肉，大渔日本料理、禾绿寿司，韩国烧烤，千味涮、香港大家乐、满记甜品、许留山、西餐酒吧、西餐咖啡、水果捞饮品、面包糕点；生活类苏宁精品数码、家居、儿童教育娱乐、美容美发、美甲、茶叶专卖、红酒雪茄、滋补品、钟表眼镜；休闲娱乐X-GAME、星美影院、图书音像、SPAR会所、美容纤体、健身、室内竞争对手——进驻商家华润万家——华南地区首个旗舰店率先进驻经营面积1万8千平方米，是华南地区首个以家庭式生活消费为理念的旗舰店，通过舒适时尚的购物环境，包罗万有的日用商品、细致周到的服务，为消费者带来“一站式消费”和”竞争对手——进驻商家北京星美影院——华南地区旗舰店营业面积逾5000平方米，提供7个电影厅，独有VIP贵宾房，上千个舒适座位，11米竞争对手——进驻商家反斗威龙旗舰店快乐进驻，全年365日欢笑不停的儿童主题乐园，凝聚孩子们欢乐的小宇宙，感受温馨幸福的家庭亲子乐。反斗威龙儿童乐园——强势打造华南旗舰店秉承奥园集团对“复合健康养生型”和“复合商业综合体”两大领域的追求。承袭顶尖智慧，把低碳、运动、养生的健康生活概念自然融于奥园广场，以商业经营的角度出发创造一流的产品设计。奥园“复合商业综合体”规划，成就南中国商业地标建筑竞争对手——建筑规划情景步行街大型户外广场下沉式广场高效人流动线设计，充足电梯及车位配置，有效引导人流竞争对手——动线设计采用单一主通道的人流动线设计，有效的规避复杂紊乱和消费疲劳的弊端。商场整体配备有近20条手扶电梯，2台观光电梯、及11台垂直客梯，合理垂直交通设计有效把人流带至商场每一个角落。逾1500个地下停车位，并规划有地面停车位位置，有效满足停车需求。业态品牌商家意向面积（建面）跟进情况预计签约时间快时尚品牌H&M3400合同洽谈10快时尚品牌ZARA5800合同洽谈11时尚品牌I.T670意向洽谈11国际时尚TOUGHJEANS220合同洽谈11国际时尚CKJEANS/CKU400意向洽谈11国际时尚GUESS/UM220意向洽谈11女装欧时力400合同洽谈11女装百家好400合同洽谈11女装依恋600合同洽谈11女装伊比莎200意向洽谈11女装MO&CO200合同洽谈11女装JNBY200合同洽谈11休闲装Me&city300合同洽谈11内衣6ixty8ight200意向洽谈11数码新佳欣300意向洽谈11手表亨吉利300合同洽谈112、主要零售品牌招商情况竞争对手——近期招商进度1、已签约商家华润万家旗舰店、星美国际院线、稻香迎喜皇宫酒楼、苏宁精品店、反斗威龙动漫城等五大主力店已正式签约，目前项目招商率已达40.8%。竞争对手——10月项目工程进度现购物中心A区已于8月31竞争对手——商铺内部图竞争对手——走廊及中庭图竞争对手——走廊及中庭图项目分析奥园广场引进极大主力店，带动了这个项目的持续发展。地理优势：位于番禺副中心，南郊是规划的高端住宅区，奥园广场地处番禺桥南区福德路、德贤路、南华路的交汇处。作为番禺“二横四纵”路网规划的主干，西丽路、德福路、桥南路等道路贯穿整个番禺区域，交通四通八达。品牌优势：奥园作为国内知名地产上市公司，无论从资金以及品牌号召力上面讲都是具有一定的凝聚力。主力店：华润万家旗舰店、星美国际院线、苏宁精品店、反斗威龙动漫城、稻香迎喜皇宫酒楼，以及即将签约的H&M、ZARA、MO&CO、JNBY、Mango、亨吉利等。已进驻的国际品牌为目标客户认可度较高的品牌，其品牌号召力较强，对招商工作具有直接的带动作用。硬件：充裕的停车位+高效的动线设计+优质的建筑。软件：统一管理+强力主力店+重金培养。区域竞争激烈，同类型商业购物中心此起彼伏；项目主要针对番禺南郊高档住宅区，相对于广州地区成熟商业购物中心，需要一定的市场培育期及品牌认知度。项目招商细节招商方式：采取三年五年期租赁形式，免租期三个月，无进场费，装修期另计；可租范围：二、三层以零售为主，一、四、五层以大型主力店为主；商铺价格：二层租金均价350元/㎡·月，三层租金均价300元/㎡·月；管理费45元/㎡·月（含空调费、分摊水电费、清洁费、保安、推广）；招商进度：下月中旬举办商户签约进驻会。

3.2圣鑫广场项目效果图

项目交通情况

项目概况北接市莲路、罗家村、新开发居住楼盘南接清河东路、大型居住楼盘北接市莲路、罗家村、新开发居住楼盘南接清河东路、大型居住楼盘西接番禺区政府、科尔海悦酒店、地铁站、番禺广场东接番禺清河东路、市莲路，番禺高端居住区总建筑面积：199362平方米其中地上建筑面积：129031平方米地下建筑面积：70331平方米停车位：1741个业态：购物中心、商业街其中：商场面积125500平方米项目四至东接五金、建材市场和老居住区等东接五金、建材市场和老居住区等

项目定位竞争对手竞争对手——项目定位区域中心型购物中心区域中心型购物中心产品定位产品定位最具功能性的零售中心最具功能性的零售中心+最具体验性的区域中心消费群定位消费群定位着眼广州南的中档偏高层次的家庭，以番禺市区、华南板块区域的消费群体为主要来源，以综合性家庭消费、个人时尚消费为主题，主要的消费特征为多层次、复合型、家庭型。主题业态主题业态定位类别发展主线业态分布零售板块时尚名品时尚零售、儿童服饰、珠宝礼品餐饮板块美食特色餐饮、轻便餐饮、大型餐饮家居服务板块家居家电家居家电用品、美容护理用品娱乐板块儿童用品星级电影院、儿童乐园

目标商户组合目标商户组合百货+超市+服装旗舰店+运动服饰专业店+家居、家电专业店+玩具主题店+珠宝礼品+特色餐饮+儿童乐园/电玩广场+电影院项目分析业态规划主打阵容负一层快速消费业态便利店、餐饮、美容礼品特色店首层中高档国际品牌旗舰店品牌男女装、国际餐饮品牌二层年轻时尚品牌潮流时尚品牌服饰、零售、特色餐饮三层运动主题运动品牌店、特色餐饮四层家具家电、儿童天地家居家电品牌、儿童娱乐场所五层美食、娱乐大型娱乐设施、大型餐饮连锁项目进度现项目正在建设中，地上四层可见

第四章、项目定位1.购物中心类型定位项目所在区域尚未有一个成熟、影响力较大的购物中心项目所在区域尚未有一个成熟、影响力较大的购物中心位于市桥城东区域，临近广州新城，有利于吸引新城居民番禺居住人口逐年上升，区域所在位置小区、楼盘密集，消费群庞大项目交通便利，临近地铁3号线番禺广场站，德信南路和清河东路交汇处，聚集人流、车流，汇聚一流时尚、潮流、休闲体验式综合Shopping&LivingMall

2.商业市场定位2.1目标客户群定位节假日，番禺区外旅客前来番禺游玩并且消费，但消费有限节假日，番禺区外旅客前来番禺游玩并且消费，但消费有限周末及节假日，市桥周边城镇居民及外来务工人员在此消费，主要以中低档消费为主，华南板块楼盘居民以中高档消费为主。当地居民和市桥楼盘居民（市桥南郊、市桥城东、市桥城区，见图），以中、中高档消费品为主。

番禺番禺市区广州新城、番禺新城南沙、顺德等周边区域等区域项目目标客户消费水平：中档、中档偏高为主消费特征：多层次，物质为基本，且追求精神上满足消费方式：量入为出，适度消费，会适度超前消费消费方式：量入为出，适度消费，会适度超前消费

2.2档次定位以番禺市区、市桥的中高收入人群作为本项目的目标客户，该群体主要表现为以番禺市区、市桥的中高收入人群作为本项目的目标客户，该群体主要表现为“小资”、“富余”“追求时尚”“个性”，在消费上有所追求，提升生活品质中档偏高为主，兼顾高低，面向大众中档偏高为主，兼顾高低，面向大众针对不同类型的客户，有不同的商品和理念定位，满足多类型客户群体的需要。既满足中等收入者的消费需求和欲望，也有一定比例的稍高档次的商品及服务针对不同类型的客户，有不同的商品和理念定位，满足多类型客户群体的需要。既满足中等收入者的消费需求和欲望，也有一定比例的稍高档次的商品及服务，引导消费以港台、日韩等特色商品及服务作为项目特色，打造时尚、潮流、休闲以港台、日韩等特色商品及服务作为项目特色，打造时尚、潮流、休闲体验式购物中心

档次调整根据消费群体收入提高的程度和市场变化，未来的商品档次再做适当的调整，及时追赶市场，适应市场，占领市场地位。根据消费趋向，市场动态，及时根据消费趋向，市场动态，及时变化随着商圈成熟，完善品牌种类，提高商品档次，提高商场形象不仅成为番禺市区城东典型购物项目，而且需功能提高，成为当地地标业态布局、比例品牌档次项目功能

整体市场定位整体市场定位新体验、、新休闲，新娱乐、集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的，番禺市区稀缺的ShoppingMall综合购物中心

3.业态定位3.1业态布局种类百货零售类百货零售类服装类餐饮类娱乐休闲类家居生活类女装家电产品品牌珠宝饰品儿童乐园品牌餐饮大型百货男装家具家私KTV影院特色餐饮童装个人护理用品健身娱乐休闲餐饮电子数码

3.2项目业态规划建议融合生理学、心理学、美学等与购物购物中心的特征为一体，尽量为消费者提供舒适、愉快的购物环境。通道的宽度，指示牌的摆放等都需要考虑消费者的感受。突出购物中心的明亮、整齐，吸引和刺激消费者消费，为此，将国际一线、二线，国内一线品牌的珠宝首饰、化妆品、男女装等比较高档的商品放在较好的位置，对整个购物中心的形象有所提高。业态布局应考虑商品的“聚集效应”同类的商品和服务应布局在一起，方便消费者消费。健身、娱乐设施布局应该考虑其安全性及分布的合理性，避免互相干扰。（1）主力店组合布局建议百货主力店本项目所在区域周边尚无大型购物中心，商业气氛不够浓厚，可通过引进国际一线品牌百货店，一是大大提高本项目知名度，二是突出与周边商铺的差异性，使项目成为区域典型商业购物中心，有利于中后期招商运营。百货店品牌列举：日资百货吉之岛，八佰伴，台资百货太平洋SOGO，三越，中资百货大商集团。上述百货店在番禺区内尚未进驻，与番禺区已经进驻的新大新百货、友谊商店、广百百货等老型百货商店，更具有差异化。能带给消费者特别是中高档次消费者以新鲜的感觉。超市主力店本项目周边小区楼盘众多，居住人口较为密集，项目周边尚未有一个大型的超级市场，该区域消费者主要在市桥大型超市或小型超市消费，可供消费的大型超市不多，如以国内、国际大型超市作为本项目的主力店，将会带动项目周边居民回笼消费，从而带动整个购物中心消费，提高营业额。品牌列举：吉之岛、沃尔玛、TESCO（乐购）、家乐福传统的超市，如华润万家、好又多已经进驻番禺市场，为避免同质化，引进沃尔玛等中高端品牌的超市，对于本地的中高档次消费者来说，具备较强的吸引力。（2）次主力店组合布局建议品牌服装店番禺市区缺乏具备档次形象较好，号召力强的品牌，品牌服装已成为中高档消费人群追求时尚、潮流的目标。引进国际品牌服装，不仅可以提升项目的影响力和形象，还可以对其他进驻商家起带动作用。品牌列举：CK、优衣库、Guess具备较高的知名度及品牌效应，能吸引购买力较高的消费人群前来消费，品牌服装店进驻，能有效吸引服装商家进入，并且品牌服装的店铺形象，商品档次都有一定档次，能有效购物中心整体的形象档次。娱乐休闲类随着生活水平提高，越来越多的年轻人都有对娱乐休闲相当重视，他们都希望得到放松，年轻一族成为娱乐休闲场所的消费主力军，目前在番禺区府附近却没有一个大型的娱乐休闲场所，引进一个影响力较大的娱乐休闲场所，能吸引当地年轻一族消费，并且带动其他人群到购物中心消费。品牌列举：汉堡王、星巴克、哈根达斯番禺市桥城东适合年轻、小资、中产一族的娱乐休闲场所较少，引进番禺区首家汉堡王、星巴克、哈格达斯等国际娱乐休闲品牌，有利于带动消费群前来消费，增加购物中心商业气氛。家居、家电专卖店家居、家电市吸引家庭综合性消费，家居家电店铺有利于比较全面满足中高层次家庭的需求，该店面一般在商场高层，对人流起到一定的拉动作用。品牌列举：宜家家居、联邦家居生活馆、顺电家居家电专卖店在番禺较为常见，若选择如苏宁、国美等同类型商家，不易拉开差异化，引起同性竞争，应引进在品牌影响力、货品种类、货品设计等方面均有独特之处，对本地的中高档次消费者将会构成较大吸引力。

第五章、项目规划室内商业街及动线规划本案在原规划基础上对各楼层的商业布局及动线规划进行优化调整，力求达到以下效果：营造室内商业街的体验式愉悦购物环境简明流畅的人流动线提升小铺位的商业价值以促进销售实现项目整体商业价值的最大化写字楼7楼商务写字楼娱乐餐饮6楼中影影院大型KTV特色餐饮保健沐足茶艺棋牌娱乐餐饮、儿童乐园5楼中影影院大型餐饮、美食街儿童乐园、电玩母婴用品、童装玩具、幼教培训家居生活文体、家电数码音响4楼家居生活馆精品家电卖场音响数码街品牌灯饰书店文体礼品美容SPA运动休闲、大型超市3楼超市主力店运动休闲服饰户外用品进口零食保健医药精品百货、潮流时尚2楼百货主力店品牌服饰、韩版服饰、潮流服饰潮流饰品皮具、鞋眼镜高档补品烟酒品牌餐饮咖啡休闲国际名店、精品百货1楼百货主力店国际品牌女装品牌手袋箱包品牌首饰名表个人护理品牌快餐业态楼层总体布局

2.业态规划一层业态规划一层是整个购物中心的核心，购物中心形象档次取决于一楼进驻商家的档次。本业态布局组合应以国际大型百货超市为主力店，以国际品牌女装相伴，穿插品牌箱包女鞋，并且设施少量的餐饮。餐饮类商店汉堡王、大禾寿司、面包新语零售类商店餐饮类商店汉堡王、大禾寿司、面包新语零售类商店服装：优衣库、CK、Jessica、GUESS、UR、NOVO、简、播、WANKO、FAIRYFAIR、LaChapelle、OCHIRLY、Levi’s珠宝钟表：周生生、谢瑞麟、斯沃琪主力店优选：吉之岛次选：沃尔玛、家乐福

一层业态规划及品牌落户图

二层业态规划一层业态规划及品牌落户图二层基本以零售为主，档次相对于一楼较低，业态组合以国际大型百货主力店为主，并且设置品牌服饰、皮具鞋类、潮流服饰，二楼中庭位置打造一个韩版服装、饰品区域，打造韩版风情室内街。主力店主力店优选：吉之岛次选：沃尔玛、家乐福零售类商店商品零售：万宁、屈臣氏服饰：牛仔裤韩Roem、迪可DECO、SYSTEM、林宝坚尼、Keywear、Dazzle眼镜：东方眼镜、明廊眼镜钟表首饰：swatch斯沃琪手表、水晶之恋皮具鞋品：帕佳图、万里马休闲类商店汉堡王、星巴克、哈根达斯二层业态规划及品牌落户图首选万宁、屈臣氏二层业态规划及品牌落户图首选万宁、屈臣氏

三层业态规划三层仍然以国际大型百货作为主力店，商场中庭以运动休闲服饰为主，在中庭两旁设置户外用品、运动保健用品、体育用品，并且穿插进口零食、医药等商铺。主力店主力店优选：吉之岛次选：沃尔玛、家乐福保健医药商店大参林、海王星辰零售类商店运动休闲服饰：迪克、耐克、李宁、361、安踏、佐丹奴、班尼路、美特斯班威、森马、乔丹户外用品：狼爪、土拔鼠体育用品：YY网球拍、CBA篮球专卖店进口零食：优之良品、自然派、春之花

三层业态三层业态规划及品牌落户图

四层业态规划该楼层通过综合性零售与服务，拉动人流，以大型的家电家居作为本楼层的次主力店，并且设置品牌灯饰、电子数码产品一条街，此外，设置书城和美容美甲中心。次次主力店优选：顺电电器、、宜家家居次选：苏宁电器、联邦家居生活馆美容SPA类商店奈瑞儿、佐登妮斯、玛莎纤体零售类商店灯饰：飞利浦、雷士照明、欧普、TCL电子数码：苹果专卖店、索尼爱立信、HTC、NOKIA、三星书店：新华书店、天林书店

四层业态规划四层业态规划及品牌落户图联邦家居生活体验馆顺电文具用品书店电子数码电子数码优选苹果专卖店音像制品礼品饰品美体美发

五层业态分布图本层通过设置大型餐饮、美食街、电影娱乐、儿童乐园等大型项目，可将人流充分拉动至本楼层。次次主力店优选：中影影院、新荔枝湾、唐苑、悠游堂次选：大地数字影院、广州酒家餐饮类商店特色餐饮类：仙踪林、味千拉面、绿茵阁、蒙自源、一级棒日本料理、必胜客、赛百味、岭南真味、泰道零售类商店母婴用品：贝乐儿妇婴用品专卖店、红孩儿儿童玩具：玩具反斗城

大型餐饮优选唐苑次选广州酒家、陶陶居大型餐饮优选唐苑次选广州酒家、陶陶居电玩娱乐儿童乐园电影院特色餐饮特色餐饮特色餐饮五层业态规划及品牌落户图母婴用品、童装玩具

六层、七层业态分布图本层仍继续5楼的大型购物娱乐布局方式，以中影影院、堂会KTV作为次主力店，并继续设置特色美食街，此外还有保健浴足、茶艺棋牌，成为娱乐综合中心。七层为购物中心顶层，人流较少，应布局为写字办公楼。电影院电影院KTV保健沐足特色餐饮六层业态规划及品牌落户图次次主力店优选：中影影院、堂会次选：金逸影院餐饮类商店特色美食街：新泰洋、友和寿司、即食乐、笑味轩、泰满冠、必胜客

第六章、租金评估及招商计划1.租金核算方式建议固定租金方式固定租金方式是指根据租赁协议，在一定的时期内按照较为固定的金额收取的经营场地租赁费用为固定租金收取方式。基本租金+扣率方式基本租金+扣率方式是指在租金协议中规定两种租金核算方式，在实际操作过程中依据商户的实际营业情况进行核算，最终租金收取方式按照基本租金和扣率租金两者取其高的方式执行。两种租金核算方式的特点：特特点项目固定租金方式基本租金+扣率租金方式租金水平的稳定性在一定时期内较为稳定，租金会随着时间的推移而逐步提升，但总体提升率较低稳定性虽不及固定租金方式，但由于租金会随着经营业绩的提升而提升；因此，变化情况多出现于总体租金收益提升租金核算的难易度较为容易，对于经营管理的专业性要求较低较为复杂，对于经营管理的专业行要求较高设施投入要求基本无设施投入要求需要投入POS管理系统商户信誉要求按期付租金，切有押金做保证，商誉要求较低按照营业额进行核算，对商誉要求较高我司建我司建议本项目未来采用基本租金+扣率租金方式较弱较强

2.租金评估测算 评估方法评估方法A．市场通行租金水平评估C．本项目基准租金租金楼层系数、业态系数D．购物中心影响因素B．通过市场分析，我司对本项目租金的期望与建议需要明确的问题主力店/次主力店承付租金水平本项目基准租金测算本项目各楼层、各业态租金参考值租金收益注：本租金测算报告中，涉及到的租金均为使用面积租金3.分铺位租金定位及租金收益主力店/次主力店租金市场标准主力店/次主力店租金市场标准一般情况下，诸如超市/大型餐饮等主力店的租金水平均是根据各地区的不同在一定范围内浮动，因此参考市场通行的租金水平有利于评估本项目主力店/次主力店业态的租金基准。业态租户名称项目地点项目名称面积(㎡)租金超市华润万家广州番禺繁华店45—55元/㎡·月百佳广州正佳店12,00070—100元/㎡·月百货津乐汇重庆西城天街30,00045—60元/㎡·月广州友谊广州正佳店30,000100—150元/㎡·月大型餐饮稻香深圳地王广场3,80060—90元/㎡·月大型娱乐Partyworld上海钱柜静安店9,00045—75元/㎡·月欢歌KTV广州正佳店10,00045—60元/㎡·月家居生活Hola深圳欧洲城2,00075—105元/㎡·月休闲服务AngelLife美容院深圳地王广场55060—90元/㎡·月个人护理Watson’s成都春熙店315150—200元/㎡·月广州正佳店2,244300—350元/㎡·月服饰次主力店ZARA深圳金光华广场1,500约8%扣率服饰次主力店UNIQLO深圳太阳百货1,000约8%—11%扣率影院飞扬影院广州正佳店5,00050—60元/㎡·月从上述市场数据进行分析，可以得出如下结论：从上述市场数据进行分析，可以得出如下结论：主力店及次主力店租金水平根据各地区不同而不同，但其会在一定的范围内浮动；品牌商户议价能力强，及受异地运营成本影响，在二三线城市租金要求更低。主力店/次主力店租金市场标准主力店/次主力店租金市场标准我司建议本项目主力店及次主力店租金水平可以设定为：主力店/次主力店租金水平（元/㎡·月）超市35—40百货30—40大型餐饮50—80大型娱乐40—75家具家电70—80次主力店服饰8-10%扣率或租金200-300个人护理140—180项目基准租金测算基准租金定义：指项目开业后第三年首层一般零售租金基准租金定义：指项目开业后第三年首层一般零售租金参考值基准租金值建议说明：目前番禺标杆商业项目为易发商业街，已经进入成熟经营期，其首层一般零售租金约800元/平方米/月；繁华路临街商铺租金约400-500元/平方米/月，属于核心商业区成熟商业租金；本项目作为未来番禺市区购物中心标杆项目，要保证项目达到预期经营效果与成功性，因此建议本项目基准租金以核心商圈成熟租金为参考值。建议本项目基准租金为：500建议本项目基准租金为：500元/㎡·月备注:租金基准的年限备注:租金基准的年限（一般情况下商业物业以第三年为成熟期，因此建议本项目基准租金年限为项目开业第三年）本项目基准租金不同时期的折扣本项目基准租金不同时期的折扣率本项目基准租金为：500元/平方米/月理论说明:商业物业以三年进入成熟期后之租金标准为标杆，一般采用采取首年折让35%，次年折让20%的标准来进行计算；本项目评估租金为项目成熟期租金,针对项目前两年租金须采用折让进行计算,因此项目前三年租金评估为:开业第一年首层一般零售参考租金为：500×65%≈325元/平方米/月开业第二年首层一般零售参考租金为：500×80%≈400元/平方米/月开业第三年首层一般零售参考租金为：500元/平方米/月项目在招商开业初期，针对知名品牌，应采取相应的租金折扣等优惠措施，吸引品牌进入，保证项目圆满开业。项目在招商开业初期，针对知名品牌，应采取相应的租金折扣等优惠措施，吸引品牌进入，保证项目圆满开业。项目各楼层零售、餐饮、娱乐服务参考租金项目各楼层零售、餐饮、娱乐服务参考租金项目租金楼层系数楼层一般项目系数本项目系数F70.130.12F60.16此系数只表示同一业态在不同楼层的租金比例状况不考虑主力店及特殊商户因素0.15此系数只表示同一业态在不同楼层的租金比例状况不考虑主力店及特殊商户因素F50.20.2F40.30.3F30.50.4F20.60.6F11.01.0项目租金业态系数业态系数在考量不同业态租金系数的同时需要考量当地消费习惯以及不同业态的市场营业水平，从而得出综合的评价；零售1餐饮0.6休闲娱乐&服务0.5此系数只表示同一业态在不同楼层的租金比例状况不考虑主力店及特殊商户因素此系数只表示同一业态在不同楼层的租金比例状况不考虑主力店及特殊商户因素铺位租金评估标准铺位租金评估标准主动线端头租金最高主动线端头租金最高主动线中端租金低值核心中庭租金最高主动线中端租金低值次动线端头租金较高次动线中间租金最低点各楼层业态租金参考各楼层业态租金参考楼层业态出租面积（㎡）租金参考（元/㎡·月）合计1F百货主力店5429.43015702.6零售8891.2400餐饮13822402F百货主力店5769.53014244.7零售8254.2240服务2211203F超市主力店5925.630各楼层总体平均租金11973各楼层总体平均租金零售5673.4160医药保健3741004F家具家电次主力店70258013470美容美体196.890零售6248.21205F影院2131.85515707.7儿童乐园221880电玩娱乐303475大型餐饮4210.170餐饮2773.290零售1340.6806F影院442155楼层平均租金指：包含了所有业态的总体租金水平13729.4楼层平均租金指：包含了所有业态的总体租金水平量版KTV654040大型餐饮74660餐饮408.680服务1613.8557F商务写字楼6859606859合计注：出租面积以最总图纸统计结果为准特殊商户不以上述租金为标准注：出租面积以最总图纸统计结果为准特殊商户不以上述租金为标准91686.4项目各业态比例统计项目各业态比例统计整体业态比例统计整体业态比例统计排除百货、超市主力店业态比例统计租金收益模型考虑的因素租金收益模型考虑的因素出租率免租期租金折让和提升换租率20年租金收益测算20年租金收益测算20年租金收益测算开业后年限A、年租金折扣或递增率B、平均租金（元/㎡·月）C、出租率D、换租率（免租期统一按3个月计算）E、出租面积（㎡）F、当年实际总收益（元）201365%72.8075%20%9168657,069,033.84201480%89.6080%15%9168675,907,206.142015100%112.0085%15%91686100,814,258.162016112%125.4490%20%91686118,001,202.282017102%127.9595%10%91686130,391,328.522018102%130.5197%10%91686135,799,137.302019112%146.1797%15%91686150,145,097.452020102%149.0997%10%91686155,136,934.452021102%152.0797%10%91686158,239,673.142022102%155.1297%10%91686161,404,466.602023112%173.7397%15%91686178,455,400.002024102%177.2097%10%91686184,388,462.652025102%180.7597%10%91686188,076,231.902026102%184.3697%10%91686191,837,756.542027102%188.0597%10%91686195,674,511.672028112%210.6297%15%91686216,345,767.772029102%214.8397%10%91686223,538,562.132030102%219.1397%10%91686228,009,333.372031102%223.5197%10%91686232,569,520.042032102%227.9897%10%91686237,220,910.44备注：开业第一年、第二年平均租金计算方式为直接在成熟期租金基础上乘以租金折扣率备注：开业第一年、第二年平均租金计算方式为直接在成熟期租金基础上乘以租金折扣率计算公示：F=(E*C*B*12)-(E*C*B*D*3)假设每年出租期为12个月，换租品牌免租期为3个月，第三年为成熟期。20年租金收益测算20年总收益：33.19亿元项目开业220年租金收益测算20年总收益：33.19亿元项目开业20年每年平均租金与收益增长情况

4.招商政策及策略招商政策根据我司对番禺商业项目的深入分析，综合我司近年操盘的大型商业项目的经营在招商政策方面我司提出一下几点建议：鲜明具体的业态定位和业态规划是招商成功的首要条件；科学的设计各个楼层的商业布局以及商户组合，按照业态定位及业态规划对商户制定详细的商户准入标准；购物中心精细化的经营管理模式的确立以及商场的差异化定位是成功的基石；我司提出的租金参考标准以及基本租金+扣率租金的适用对象进行详细划分，另外在付款方式方面力求做到人性化；制定科学合理的免租期、装修标准、开业时间要求、铺位交付标准；制定合理的物业管理条款以及物业收费标准；人性化的招商流程+合理的管理制度。招商策略根据业态规划确定主力店，并进行相应商户落户；根据业态要求及差异化需要，确定各楼层主力店及次主力店；在确定百货超市主力店及各业态的主力店的基础上，可展开一般零售主力店招商；坚持各楼层保利的主力店铺的招商必须是按照业态规划的品牌落户商家，不可轻易租售给一般商户；

5.招商时间节点建议第一阶段——项目蓄客期2011.12011.10——2011.11时间段时间段大范围蓄客铺垫，扩大项目的市场知名度大范围蓄客铺垫，扩大项目的市场知名度招商招商针对针对项目竞争力的市场宣传，针对消费市场的形象宣传营销方式营销方式锁定客户对本项目的购买意向，针对性地进行公关锁定客户对本项目的购买意向，针对性地进行公关招商目标招商目标番禺本地的大客户资源及周边大型住宅区的潜在客户群体番禺本地的大客户资源及周边大型住宅区的潜在客户群体目标客户群目标客户群

第二阶段——项目第一波热销期2012011.11—2012.1时间段时间段招商着重对主力客户及潜在大客户的招商洽谈招商着重对主力客户及潜在大客户的招商洽谈营销方式针对目标品牌一对一宣传、招商进度宣传营销方式针对目标品牌一对一宣传、招商进度宣传招商目标锁定大客户的入招商目标锁定大客户的入场意向优衣库优衣库、UR、Tata、班尼路、美乐汇、大时代、屈臣氏、苹果数码……目标客户群目标客户群

第三阶段——第二波热销期2012.2012.1——2012.3时间段时间段全面的招商执行阶段全面的招商执行阶段招商招商营销方式全面招商宣传推广及大规模的重点品牌签约庆典及新闻发布会营销方式全面招商宣传推广及大规模的重点品牌签约庆典及新闻发布会招商目标各类零售商户、各类餐饮商户、各类娱乐及服务商户招商目标各类零售商户、各类餐饮商户、各类娱乐及服务商户所有零售、餐饮、娱乐及服务品牌所有零售、餐饮、娱乐及服务品牌目标客户群目标客户群

第四阶段——第三波热销期2012.2012.4—2012.6时间段时间段招商冲刺及调整阶段招商冲刺及调整阶段招商招商营销方式有目的性地招商推广，针对消费市场的立体广告宣传，提升项目人流及知名度营销方式有目的性地招商推广，针对消费市场的立体广告宣传，提升项目人流及知名度在前三阶段的成功基础上，进一步提升出租率，提高新进租户的租金水平及已成交客户的转介绍优惠措施招商目标在前三阶段的成功基础上，进一步提升出租率，提高新进租户的租金水平及已成交客户的转介绍优惠措施招商目标所有零售、餐饮、娱乐及服务品牌目标客户群所有零售、餐饮、娱乐及服务品牌目标客户群

第七章、营销模式及资金回笼计划1.可售货量及商铺分布货量统计番禺汇珑商业中心铺位分类统计可售铺位保留铺位铺位数建筑面积（㎡）实用面积（㎡）铺位数建筑面积（㎡）实用面积（㎡）1F254319.22159.619457222862F264153.22076.622432221613F336047.43023.7——————合计8414519.87259.94188944447注：商场实用率按50%计。

商铺分布番禺汇珑商业中心首层铺位统计保留商铺编号实用面积（㎡）建筑面积（㎡）可售商铺编号实用面积（㎡）建筑面积（㎡）A1-01111.6223.20B1-01258.1516.20A1-02140280.00B1-02114.3228.60A1-03133.5267.00B1-03109.1218.20A1-04105.2210.40B1-04143.5287.00A1-05141.7283.40B1-05138.1276.20A1-06135.2270.40B1-06109.1218.20A1-07135.2270.40B1-07129258.00A1-08134.4268.80B1-08107.5215.00A1-09106.4212.80B1-09136.5273.00A1-1035.971.80B1-1073146.00A1-1171.2142.40B1-1173146.00A1-1273.9147.80B1-1273146.00A1-1378.2156.40B1-