正域尚城物业管理方案 (预案)

正域尚城物业管理方案(预案)总目录/白云尚城项目基本概况二、物业管理经理人定位三、物业管理目标四、白云尚城管理处3年工作计划5年工作计划六、组织架构及人员配置七、薪资标准八、物业管理费测算（南区）（北区）九、现场发现的问题及建议十、服务项目及服务标准2建设情况:一期是2003年10月动工，项目计划分南北两区、四期建设，已经交付是南区一期共17栋,596户;二期在建，共6栋，2006年4月30日取得预售许可证，本月将有3栋(F组团会拆排栅)，2007年10月交楼，E组团3栋07年12月交楼。北区计划2007年1月动工，三期在07年6月出地下室合作伙伴：创域房地产业以高起点的战略眼光，特色了合作伙伴设计公司：广东省建工设计院建筑施工：恒域建筑景观设计施工：普邦、山象、艺高销售代理：联众地产物业管理：正域物业

周边环境:菜场：江夏市场，超市：好又多（黄石店）公交站：244医院：白云区第一人民医院幼稚园：龙江幼儿园、小学：江夏小学中学：龙江中学大学：广东外语学院、亚加达外语学院电影院：图书馆：酒店：头啖汤、竹庄、东方明珠其他：广州体育馆、市会议中心、白云山风景区、3二、物业经理人定位二、物业经理人定位1、了解公司战略布署，根据公司目标，凝聚一个物业管理专业高效团队,形成良好的工作氛围,大家一起去为了共同的业绩目标而努力;了解当地竞争对手，结合公司及当地市场情况，打造正域的自己特色品牌的物业管理，在同等物业收费条件下，保证管理水平高于其它住宅/商业小区，让市场来说话，为创域房地产保驾护航。着眼将来，做好现在，均衡当前和以后的业务；不断完善管理体制，维护、提升正域房地产/物业形象、品牌。2、组织一个学习型的团队----以白云尚城为物业培训基地,为后期的物业管理项目储备人才，建立各岗位培训学习机制，如定期到相关物业企业学习，引入先进的物管理念；,让后备人员参与管理,参与参观,尽快在工作中成长,以便物业管理在承接其他项目时,第二梯队管理人员可去支持新项目。

3、开展社区活动，服务于业主，做业主的真心朋友，。4、。向下属负责，帮助他们制定目标，并给予员工所需的工具、人员、信息、机会等资源，向员工提出建议，教授员工如何才能做得更好。让员工满意才能提高团队工作效率，帮助下属成长并成为更有价值的人。内部管理以“简单、务实、高效”为宗旨，以扁平化管理，加强信息沟通和管理执行力度。

5、主动与上级沟通，视野要向上----顾及大局，完成公司整体目标。注意和平行部门的主动沟通，客观的解决问题。强调主动服务，抓好房地产的售前、售中、售后服务。加强与设计单位、施工单位、销售单位等合作伙伴的联系，建立一套沟通机制，在房地产开发、建设、销售、物管中有机结合，寻找平衡点，节约后期管理成本。提出合理化建议，减少前期遗留问题引起业主对开发商的不满。4三、管理目标三、管理目标1、实施的一级物业管理,工作规范、作业标准；把小区管理成“广州市物业管理优秀示范小区”的优秀住宅小区。2、一年内做好物业公司骨干的培养（培养一支专业的物业管理团队）。

3、07年做好北区的前期规划和施工参与、南区二期的精装修参与，9月做好接管验收，10月1日F组团交楼，12月E组团交楼；07年对已经使用的一期装修管理及日常服务、会所管理、社区文化。4、07年年内达到“市优秀示范小区”的标准。5、三年内达到“省、国优示范小区的标准”。6、按照ISO作业标准进行各专业部门的运作，在08年底开始外审工作。7、物业管理公司资质升二级09年下半年开始（管理类型和面积要达到基本条件）。5四、管理处3年计划之07年---前期参与北区前期参与及二期精装修管理时间段：全年跟进二期精装修的过程监管了解项目规划、设计、施工、配套情况，提出可行性建议对设备造型、智能化等提出建议对物业办公、垃圾房设立提出建议对对车场提出建议对商铺的空调、广告牌提出建议（及商铺的经营管理思路的协助）对人员/车辆出入设计提出建议对小区标识提出建议代表小业主对工程质量进行验收，对隐蔽工程予以了解（特别是防水工程及墙裂）专门招聘一名工程人员做前期参与，工资费用由房地产支付，做到优化设计和施工，了解管线等隐蔽工程，便于以后管理维修（每天直接向工程主管汇报，每周一次总结报告）建立前期参与的团队小组，组织各部门对前期每月两次巡现场，提出建议，在施工阶段就解决问题，将此工作纳入部门业绩考核指标内6四、管理处3年计划07年—协助销售及收楼篇协助售楼设立物业问题、收楼问题、装修问题专日（在9月份收楼前做）完善前期物业协议、业主公约、业户手册、装修手册等文件并公示设立解答客户提出的费用、服务标准、装修改建等涉及物业管理的问题协助各类销售活动、样板房看管/清洁、景观维护等事务会所管理做好二期的接管验收和遗留问题的整改及保修单位的交接（特别是保修金的运作方式、反签证的流程等）工程整改费用相当庞大（若想创优，则整改费用会增加，如机房铺地砖等）工程资料的移交设备的试运行清洁的开荒工作（行业按建筑面积的3—4元/平方收费）入伙期间计划入住前搞一次《收楼知识、办理流程业主茶会》解答业主的问题，避免收楼当天因部分业主争执影响其他业主收楼甚至销售交楼前期与售楼部移交业主档案、资料，准备收楼事宜入住仪式（现场布置、购买饮料、举办仪式）业主公约、住户手册、商户手册、服务指南、装修指南的印刷交楼前预演装修管理

7四、管理处3年计划07年—内部培训篇前期工作计划及注意事项了解区域性竞争对手的物管情况和收费（物管、维修基金、水、电、车位费、装修保证金、垃圾清运费、家政等）结合项目实际情况编制费用测算包括会所经营成本的费用测算（会所的产权是房地产的还是业主的如果不同产权，管理费测算依据则不同，若管理费中包含会所的运营费用自然会高些了）假设不包括会所经营成本的费用测算8六、交付后正常期物业管理计划六、交付后正常期物业管理计划（2007年5月交楼后）日常公共事务部分公共秩序维护交通管理消防管理和维护清洁管理和维护(环境保护与消杀服务)绿化管理和维护工程管理和维护客服管理与档案管理社区文化活动

社区会所管理服务

装修管理将在收楼后做为重点来做商铺的经营和管理，拟成立租赁部，对商铺进行统一招商和帮业主中介（包括住宅的中介）有偿服务部分（因未了解情况，省略）开源节流部分内部管理部分另仍要对二期及体育场的项目进行前期参与，培养后备人才积极与联系，贯彻一级物业管理模式，提升品牌

9七、组织架构及人员配置交付后人员配置及说明共128人1、物业办公室9人

物业经理1人、财务1人、出纳兼职仓管1人、行政人事文员1人、品质管理部员1人、饭堂工作人员3-4人；2、客户服务中心9人

主任1人、前台客服2人、区域2-3人，装修管理员1人，收费1人，轮休1人3、安全管理部62人

其中主任1人、班长4人（其中有1培训教官，做为班长轮休时顶岗）主出入口早中班3人/班，夜班2人，计8人，另一人行口1人，3班计3人；小计11人架空层车辆出入口以2个计，早中夜班各2人计，6人/出入口，以2个出入口计，小计12人售楼部形象岗1人，停车场管理员2人，监控中心值班员1人共3班计12人小区内固定岗设3个岗，巡逻人员1人，共3班，计12人商铺外围人民路及凤岗设2人，3班，计6人轮休7人4、工程维修部14人

主管1人，工程技术人员（水电、空调、电梯、强弱电）4人，泥工1人、木工1人，维修工程2人，值班员3人，轮休2人。5、绿化保洁部29人

主管1人，会所/售楼部/办公区保洁员2人，道路保洁2人（区内1人，商铺外围1人），垃圾清运2人，高层梯间6人，车库2人，空置房2人，家政保洁3-4人，园林绿化工3--4人，水景保洁/道路冲洗员2人，轮休人3--4员

6、会所长期定编5人，泳池临工定编3人主管1人，（收银员1人，管理员1人，以2班计4人），室外泳池临工3人（5—11月开放时间临工）

若提倡大堂式服务，则需每个大堂在７：００－－９：００，１７：００－－２０：００设专门的人员。若智能化程度高则减少人员10物业管理人员定编的一般标准（参考）--安管人员大类详细岗位人员10万平方以下10—20万平方20—30万平方30万平方以上安管人员安管主管设1人安管领班3—4人出入口(全封闭小区)2人×3班=6人/每个出入口封闭停车场出入口1人×3班=3人/每个出入口巡逻员3人可看护50000平方左右(3班)=3人(以30万平方计约18人)治安监控中心1人×3班=3人综合劳动定额4000---6000平方配置3人(3班)即30万平方/2000平方·人=约60人左右11物业管理人员定编的一般标准（参考）--管理人员大类详细岗位人员10万平方以下10—20万平方20—30万平方30万平方以上物业项目经理设1人增设副经理1人行政人事财务行政人员1人兼职1人视情况而定人事助理1人财务会计1人1人2人2人以上出纳(收费员)1人(项目小可由前台物业助理兼职)品质管理员1人饭堂人员一般40个就餐人员需配置1名饭堂人员客户服务中心人员主管1人可能会设另一服务中心区域管家不设设1—2人设2人前台物业助理2人10—15万设3人以后每增加10万平方增设1人社区文化专员不设设1人物业管理人员综合劳动定额：多层住宅：5万平方以下，每人监护面积2500—3000平方；5—10万平方，每人监护面积3000—3500平方；10—30万平方，每人监护面积3000-4000平方；高层住宅：5万平方以下，每人监护面积2000—2500平方；5—10万平方，每人监护面积2500—3000平方；10—30万平方，每人监护面积2500-3000平方；12物业管理人员定编的一般标准（参考）--清洁人员清洁详细岗位人员10万平方以下10—20万平方20—30万平方30万平方以上主管1班长1220万平方以上，每增加5万平方增设1人楼梯清扫14层/H·人(1梯4户)擦楼梯、扶手、地脚线8层/H·人(1梯4户)外围地面清扫500平方/小时·人洗地毯100平方/小时·2--3人刮玻璃15平方/小时·人电梯轿厢清洁(抹钢油)1个10分钟·人无电梯7层以下5单元/天·人有电梯10层/天·人综合劳动定额每4000—6000平方配置1人13物业管理人员定编的一般标准（参考）--绿化人员绿化人员详细岗位人员10万M2以下10—20万M220—30万M230万M2以上主管1班长30万M2以内:不设班长,设2名园艺师30万M2以上:设班长2人,每增加10M2配置园艺师1人修剪绿篱墙状绿篱:人工20M/H·人;机剪:50M/H丛生或块状绿篱:人工20M2/H·人;机剪:50M2/H球状绿篱:直径1M球形,4棵/H;大树修剪冠径15M以上,1棵/8H*3人;冠径10---15M,3棵/8H*3人;冠径5-10M,12棵/8H*2人冠径5M以下,高3M以下,单人操作,平均2—5棵/H*人剪草特级、一级草坪：机剪:360M2/H·人二级草坪：机剪:280M2/H·人三级草坪：用汽垫机剪180M2/H·人，用割灌机剪60M2/H·人四级草坪：用割灌机剪40M2/H·人淋水500平方/小时·人（人工）杂草清理20--50M2/H·人（不等）机械检修平均2D/人（每月）综合劳动定额室外绿化：每6000平方绿地面积需配置1人室内绿化：每2万平方建筑用地（或者200户以内）配置1人绿化工，每10万平方配置2—3人14各部门人员入职时间列表2006.10---2007.32007.3---2007.52007年5月后办公室物业经理行政人事助理饭堂人员品管员采购\仓管财务出纳(大堂贴心管家岗)加强培训\考核\奖优罚劣(选优秀人员到万科接受再训或者参观其他楼盘)为第二个项目储备人才装修管理及日常事务二期及其他项目的参与安管部安管主管售楼部门岗3人样板房岗3人商场外围岗4—5人大门门岗消防监控中心岗车场岗巡逻岗住户中心主管1人助理1—2人助理到岗工程部主管1人水/电各1人其他物工人员到岗(接管验收期)清洁部主管1人售楼部清洁员1人样板房清洁员3人各岗位员工到位会所主管收银员\服务员\救生员主要事务各部门主管到万科接受培训了解广州物管市场前期协助售偻开展收楼前培训\动员,接管验收等,住户中心对外营业的准备,交收楼工作事务(绿化等前期参与\清洁开荒)15

八、薪资标准

1、主任/副主任级别：3500——4000元/月

2、主管/副主管级别：2200—3500元/月

3、领班级别：1800—2200元/月

4、其他员工物业助理/出纳:1500——1800元/月办公室：（行政人事文员/品质管理员/财务）1600---2000元/月工程技术员：1300——1600元/月安全管理员：1000——1300元/月保洁/绿化技工:800——1000元/月保洁员：700——900元/月会所服务员：1000-1300元/月泳池管理员：1400元/月说明:由于对广州物管市场的薪水未了解,这些仅供参考16物业管理成本预算的几点说明关于成本预算的几点说明人工部分由于出入口及车库管理方式未知未来确切规划，及智能化程度（对安管员配置有相当影响）本方案暂定两个主出口及两个车出入口计算如每个大堂均有可视监控及电梯内均有的话，安管员在区域内的巡逻人员会减少。如出入品/车库的智能收费（图象对比）程度高的话，安管员也会少些。如绿化工人工淋不一小时是500平方，而有了自动喷淋系统，人员也会减少。工程维修保养部分由于灯具的用途、个数、瓦数均未知，本方案以经验值预算水景养护部分以1万立方米水体预算会所运营成本以康体由物业管理来预算另：经测算每月成本为40万左右，管理费收入方面:住宅收费1.8元/×150000M2

=27万;商业3元×18000M2=5.4万,累计32万;月收费率90--95%,为29--31万,其他则用经营收入来弥补车库收入,671个车位,以30%出售则200个车位×40元/月/个管理费=8000元;出租费:出租60%,400个×350元=12万,(这点其实是开发商在补贴);24个电梯广告收益为每月为2400元,场地出租为2000元,会所收入为每月10000元17附件1：前期房地产公司投入费用房地产公司前期管理费用(元)未含办公室/饭堂/宿舍费用约10万1.购置办公设备120000电脑7台（42000元）、投影仪1部（18000元）、打印机3台（6000元）、复印机1台（20000

元）、扫描仪1台（2000元）、传真机1台（4000元）、装订机1台（700元）、对讲机10部（21000元）、电话机10部（1000元）、考勤机（3000元）、录像机（5000元）、照相机（

3000元）、录音笔1000元、过塑机（600元）2.购置办公用品400用于购买纸、笔、文具、印制表格、名片等，按400元/月计3.购置办公耗材600用于购买打印机、复印机、传真机硒鼓、墨盒等，按600元/月计4.购置办公家具44000办公桌椅12套（18000元）、会议桌椅1套（6000元）、文件柜8套（8000元）、更衣柜15套（12000元）5.劳动保护费40000工服费管理人员按7人，1800元/人计，计1.26万;保安、保洁、工人按35人，400元/人计，计1.4元；会所8人以600元/人,计4800元,洗涤费每人每月40元,计1600元,；其他劳保费用

每人每月

20元，按44人算计880元，

6.业务招待费1000用于项目前期与政府有关人员建立关系，按每月1000元计7.交通费1000用于员工市内交通费，按每月300元计8.电话费700按每月700元计18附件1：

人员工资及福利1.人员工资及年终奖61950/月主管4人×3500元/月/人=14000安管领班3人×1800=5400安管员21人×1200元/月=25200清洁员7人×850=5950工程技工2人×1500=3000会所7人×1200元/月=8400年终奖发1/4计154872.福利等三项经费25607/月福利费：工资总额×

25%=15487员工餐费44人×7元/天×30天=9240

培训费44人×

20元/人/月=880上岗证泳池管理员以每人400元计为1200元3.保险费用1500物业责任险未知每人按每月30元购×

44=1200

4.加班费12000十一、元旦、春节加班（估算）5.企业文化费1600人员每月40元×

44人=1600（含餐补）6.通讯补贴1200部门负责人4人*200元=800，其余领班、电工等50元/人/月×8=4007.过节费24000春节、十一，元旦每人每节200元，按44人算8.防暑降温费0每人40/月×5个月×

44人=8800元，9.其他福利和奖金1000用于日常奖励及其他福利由于对会所的开入与否及商铺开售与否未确定,这些仅是估算19另见附表：正常期物业管理费用测算模块示范

人工成本该项费用包括工资、按规定提取的福利费、社会基本保险、补贴、加班费、服装费。（一）工资计

算

表序号岗位名称人数（人）工资定额（人）月工资（元）年工资（元）备

注合

计20正常期物业管理费用测算模块示范（二）福利费

计算公式：提缴金额=工资总额×提缴率序号费用名称提缴率月工资总额（元）月提缴金额（元）年工资总额（元）年提缴金额（元）1养老保险１２%2失业保险2%3医疗保险２%4工伤保险1%合

计１５%21正常期物业管理费用测算模块示范（三）社会基本保险计算公式：提缴金额=工资总额×提缴率注：因生育保险的购买对象为女职工，故社会基本保险将按性别分别进行计算。1、男职工社会基本保险计算表序号费用名称提缴率月工资总额（元）月提缴金额（元）年工资总额（元）年提缴金额（元）1养老保险１２%2失业保险2%3医疗保险２%4工伤保险1%合

计１５%22正常期物业管理费用测算模块示范2、女职工社会基本保险计算表2、女职工社会基本保险计

算

表序号费用名称提缴率月工资总额（元）月提缴金额（元）年工资总额（元）年提缴金额（元）1养老保险１２%2失业保险2%3医疗保险２%4工伤保险1%5生育保险0.8%合

计１６%23正常期物业管理费用测算模块示范（五）加班费计算公式：发生额=日均工资×比率×人数×天数计算表序号节日名称日均工资（元）比率加班人数天数发生额（元）1元旦节300%12五一节33十一节34春节3合

计——24正常期物业管理费用测算模块示范（七）人工成本人工成本综合计算表序号成本费用名称月发生金额（元）年发生金额（元）1工资2福利费3社会基本保险4补贴5加班费6服装费合

计25一级物业管理服务内容与标准基本要求项目内容与标准（一）基本要求服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等