北京日出·海上销售执行案

北京日出·海上销售执行案销售执行案（2004年12月23日——2005年2月28日）价格方案（一）价格表确定时刻：12月23日具体价格表及制定方法附后。（二)价格操纵“分期推出，低开高走”通过分期推出，视销售情形逐步调高销售价格.(三)价格公布关于优先选房客户：不公布价格，只公布价格范畴；关于优先定房客户：采取一房一价方式，预定某个房号只公布该房号的价格，价格的公布由现场经理或主管严格操纵。一旦有客户要定房，销售人员须请示经理或主管该房号的价格。销售操纵（一）内部咨询期（从现在——取得预售证）“优先排号和优先定房相结合”1、优先排号客户自愿交纳1000元诚心金，就能够获得一个优先选房权号。优先选房协议范本附后。2、优先定房客户自愿交纳5000元诚心金，就能够获得优先定房，选定的房号开发商为客户保留到约定的时刻。优先定房协议范本附后。（二）正式认购期（取得预售证以后）“分批推出、均衡销售”整个一期分两批推出，均衡好房和相对较差房的销售速度，以保证项目销售率和销售价格都达到一个最佳点。具体分两批推出：第一批：1栋A单元2栋A单元3栋A单元4栋A、C单元5栋B单元6栋A、C单元7栋B单元8栋B单元第二批：剩余其它单位；有关合作单位选定包括合作广告公司、礼仪公司、装饰公司以及各种媒体关系等的选定。（一）合作广告公司选定及广告预备(12月25日确定)广告公司选定工程流程：计工作态度广告报价平面创意项目广告代理内部招标确定公司考察公布项目信息工作态度广告报价平面创意项目广告代理内部招标确定公司考察公布项目信息注：广告公司的确定关系到项目广告宣传的正常启动，也是项目广告宣传思路清晰，切实有效，最大限度发挥项目宣传费用效力的有力保证，此项工作应在项目销售预备初期就开始进行。广告预备工作流程广告主题构思平面设计专业制作广告主题构思平面设计专业制作版位预定广告核对及审查打稿分色菲林版位预定广告核对及审查打稿分色菲林广告方案撰写广告方案撰写注：项目广告关于销售起决定性作用，在塑造形象、吸引目标客户方面举足轻重。因此，关于广告制定，一定要提早预备，认真审核，以配合项目入市，一举成功。（二）合作装饰公司选定要紧是考虑到本项目1单位较多，一样1单位由于面积小，装修苦恼；同时考虑到此类单位一样多为外地人购买，他们没有时刻和精力装修，提供装修套餐服务能够增强一定的吸引力。选定工作流程与广告公司相同。合作装饰公司要紧是为本项目提供装修套餐服务，为达到预期成效，合作装饰公司一定要选择一家实力雄厚，在本地有一定知名度的公司，同时要求提供多种装修套餐方案供选择。合作装饰公司关系到客户是否有信心选择套餐服务，进而阻碍到其购买决心，因此，合作装饰公司的选定应慎重。然而专门注意的是：本项目提供装修套餐而不是装修交楼标准房，一定要客户与装修公司签订合同，装修爱护是一个长期过程，开发商应该回避那个咨询题。确定时刻：2005年2月底(三)合作礼仪公司选定：要紧是为了开盘典礼以及一些销售节点举行活动顺利进行，选择一家体会丰富，有较多成功案例的公司作为合作公司，可使项目的开盘仪式或活动烈火而郑重。选定时刻：即时性选定（四）合作媒体选定：媒体是本项目公布信息、传达信息的重要手段，关于项目的销售推广起着决定性作用。因此，应选择受众面广，阻碍面宽的媒体作为项目的合作媒体。《海口晚报》《海口日报》应是本项目的要紧合作媒体选择。销售资料预备（一）楼书1、规格：10P2、数量：2万本3、费用：4万元4、时刻：2005年1月2日初稿；2005年1月6日定稿；2005年1月12日制作完成；（二）折页（用于酒店放置）1、规格：4P2、数量：4万份3、费用：2万元4、时刻：同楼书（三）展板（要紧用于明珠广场展销处）1、数量：4块2、费用：3、时刻：2004年12月28日初稿；2005年12月30日定稿；2005年1月31日制作完成；宣传推广（一）项目形象定位“滨海极品休闲小户”滨海——突出本项目近海地理位置特点；极品——透视出本项目品质内涵，树立起项目高档品味；休闲小户——小户型住宅加上休闲特点，关于度假和养老型客户具有吸引力；定位于此，要紧是利用本项目户型偏小，关于销售时机一样而言，海口房地产市场的销售旺季在10月—次年5月之间，这是由海口的气候条件所决定。为充分利用和把握春节前后那个最好销售从以上分析结合本项目自身的情形，我们认为：2003年4月是本项目开始销售的良机。但从项目自身的情形来看，配合销售，以下几方面的工作是否完成是销售开始的前提：⑴现场包装差不多完成，可供使用。包括售楼处、示范单位、工地包装、区域包装等。①售楼处销售接待中心差不多装修完毕，各种售楼物料（模型、展板、桌椅等）差不多安装摆放完毕，可供销售人员进场销售。②示范单位公布发售前装修完毕，可供客户参观。鉴于示范单位在销售中的重要作用，宜越早完成越好。③工地包装工程形象进度达到一定程度，有工程队进场施工，给人一种紧张施工感受，坚决客户的购买信心；工地主体上彩旗和条幅安装完毕，制造一种轻巧烈火的气氛，刺激客户认知热情；工地围墙设计施工完毕，与售楼处和谐统一，形成一个强力“卖场”。④区域包装京通高速和京哈高速的广告碑差不多安装完毕，各条选定路段的彩旗或灯箱差不多布置安装完毕。⑵各种销售关系差不多建立完毕⑶售楼资料、物料、人员培训差不多安排就绪：①售楼资料、物料差不多完成：资料：“三证一书”的预备售楼书的设计及材料选用标准宣传折页的设计及材料选用标准购楼须知、价格表、付款方式的制定和预备认购书、楼宇买卖合同等资料的制定和预备其他所需资料的确定和预备物料：看板、展板的物料预备售楼处模型的预备售楼处保安的选聘售楼处的办公用品预备售楼处其他所需物料的设定和预备②销售人员培训完毕销售人员的聘请和培训完毕，销售人员的素养好坏直截了当阻碍到项目的销售，因此，销售人员的选定应在培训完毕后择优录用，以保证项目销售能顺利进行。⑷预售证的办理差不多完结预售证是公布发售的差不多条件，本项目在公布发售前预售证必须完全办妥。关于认知渠道承前所述，本项目销售启动的关键在于集合人气，没有认知就没有人气，扩大项目人气首选要通畅项目的认知渠道。按照市场上的通行做法，则是运用广告媒体进行多方位、立体化、多维度的项目诉求和传导，扩大潜在的认知群体。但我们认为这种做法仅是一个方面，比较单一。且在这种传导方式下，消费者始终处于被动认知的状态，因而有一个较为漫长的过程，人气的集合也难以达到迅速、烈火的销售要求，相应会造成项目面临一个漫长的销售周期，而且还增加了项目的机会成本。因而我们建议立足于本项目相对质素较高的基础上，大胆创新，在一定量的广告宣传基础上，导入其他认知途径，化消费者被动认知为主动认知，增大被消费者认知的机率，力求在短时刻内集合起本项目人气，初步构思做法如下：⑴流淌车体广告建议本项目在300路和朝阳门邻近公交车内做车体广告，一来车体广告较为醒目，容易为人认知；二来300路公交车路线，几乎横跨北京要紧繁华区域，流淌的范畴大，潜在的认知面广；但需要着重强调的是，本车体广告的版面设计应具备较高的品味和较强的冲击力。⑵大北窑展销处此点已在上篇加以论述，故从略。⑶展销会要紧是指举办现场展销会和参加大型房地产展销会。现场展销会容易积聚人气，制造紧张烈火的销售气氛，坚决消费者的信心，引发成交的迫切性。现场展销会一样相伴着相应的优待活动。参加大型房地产展销会亦是一种专门好扩大楼盘知名度的形式，它参与人数多，阻碍面大，带有鲜亮的行业特点。房地产供需双方直截了当进行交易，亦是买家卖家之间交流沟通的一个有益场所，按照我们的了解，前些年的展销会要紧起的是宣传作用，但近年来，展销会已开始有一定的成交作用了。关于销售质素人气易散不易聚，消费者的选择空间日益增大，对项目的忠诚度就相对脆弱，加大项目销售质素的营造是保持项目人气的重要手段。针对本项目的实际情形，我们认为重点应放在售楼处、示范单位和示范环境的营造上，专门是示范环境。⑴售楼处展现位置设置建议设在与占地130亩地块一路之隔的占地50亩地块如示意图中的B地块。占地面积以2000M2的商业街形式建筑，其中售楼处占500平方米，设有洗手间、BB天地、洽谈区、接待区。内部装饰花岗岩地面，展板XX块，29寸彩电一台，VCD一台，楼盘模型一个，售楼电脑一部，办公和洽谈家俱建议以乳白色为基调，绿色作辅色。具体方案应以装饰公司设计稿为准。⑵示范环境做示范环境差不多成为目前市场的一个趋势，它能够充分完善销售的质素，营造一种温馨舒服的销售环境，并能够展现项目的部分景观，以增强买家的信心。提早把小区配套的商业街做好，使客户看到了以后小区的前景，而且把售楼处设在商业街内，既节约了售楼处建设投入，又营造出一种成熟的社区氛围，一举两得。为了营造更强烈示范成效，强力冲击市场，增强客户的信心和欲望，我们主张把示范环境提升一些，做得更真更好，因此，我们建议提早做出2万平方米标准住宅。这2万平方米住宅在户型设计方面尽量包括本项目的全部户型结构，以便让客户现场实地考察以后之家，以项目实实在在的高品质打动客户，刺激他们的购买欲望。先做示范环境的好处是：充分展现开发商的强大实力，利于拓展出项目的品牌空间。让消费者切实体验小区环境实景，从而坚决消费者的购买信心。燕郊目前还没有项目真正营造示范环境，本项目一旦做出来，将会引起轰动，形成市场焦点，引发认知热潮，有力促进销售。深入挖掘环境的附加值，有助于提升项目的预售价格。让每一个参观过项目现场的客户都主动成为本项目的推销员，以人推人，竖立起自身的口碑效应。⑶示范单位从目前市场的实际进展情形来看，示范单位的作用逐步由早期的展现装修标准向展现家居装饰转变，以引导消费的作用倾斜。是一个包括空间美化、家居摆设、品味塑造在内的系统化装饰工程。其对项目销售的极大促进作用已可在众多项目的实际操作中可见一斑，此处不再赘述。本项目的示范单位亦可引以为鉴，在彰显高格调的装饰成效同时，还应尽量突出自身有用率较高的特点。销售推广构思总结本推广构思要紧从两步着手，第一步是靠通畅认知渠道来集合项目人气，第二步是靠现场销售质素的冲击来巩固人气；两者互动形成一个增强性循环，从而促进本项目的销售。从以上的思路动身，通畅认知渠道和营造现场销售质素两个环节是紧密相连、环环相扣的，不可脱节、缺一不可。因而在实际操作过程当中，应加以动态跟踪监控，确保实施到位。市场推广时刻打算表项目开发的建设进度及销售进度总方案我们已在本报告第二部分第六节中进行了叙述，那个地点不再重复，本项中只列出了项目第一期市场推广时刻表供进展商参考。市场推广时刻打算表工作事项2002年2003年9月10月11月12月1月2月3月4月售楼处售楼处设计构思、设计定稿售楼处施工土建及装修施工售楼处完善完成示范环境及单位示范环境完成到位示范单位设计构思、设计定稿示范单位施工土建、装修施工示范单位完善完成形象包装楼盘主体包装构思定稿完成项目区域包装构思定稿完成选定礼仪公司完成地盘看板构思定稿完成地盘外墙构思定稿完成其他完成销售材料预备印刷品初稿完成售楼资料构思定稿完成销售文件完成展现品完成成效图制作完成售楼员培训教材撰写完成促销礼品完成模型完成现场办公用品完成其他完成售楼员培训售楼员完成自我培训完成讲座培训完成话术培训完成操作培训完成上岗考试完成广告预备广告公布方案确认及定稿广告平面设计完成新闻炒作完成开盘完成项目广告推广方案广告的目的地产广告一是能够迅速建立项目品牌，促成项目销售，二是能够使企业形象资产有效的积存，地产商在推广项目品牌的同时，必须注重强化企业形象的渗透，实现企业的核心价值。广告诉求的方法目前北京市房地产业的竞争，不仅仅是项目品牌的竞争，更是一种以住宅产品所代表的生活方式和文化形象之间的竞争，因此广告所诉求的不仅仅是楼盘本身，它通过对楼盘的形象塑造，反映出一种生活状态和生活方式。楼盘广告应站在广告受众的角度去诉求。在导入概念前，应作周详的市场调研，全面了解项目受众，专门是目标客户的文化素养和生活方式，以便做到广告诉求有的放矢，从而锁定目标客户。总的来讲，好的楼盘广告确实是要达到让观众读后能反省自己的生活、社会关系及价值观，要具有丰富的文化底蕴。推广手法楼盘的推广手法确实是项目采纳何种推广工具，如何组合多维度地冲击市场，达到广告推广之目的。本项目由于处在北京市认知度较低的燕郊房地产市场，而本项目目标客房户又要紧针对北京市场。因此，唤起北京市场对本区域和本项目的认知欲和认同度是本项目销售成功的关键，而要达到这种成效，仅靠单一的推广工具（如报纸）是不能专门好的达到预期成效，基于此，我们建议本项目的项目广告推广采纳组合拳，灵活运用多种推广工具，多维度，多层次地推广本项目，全面渗透整个北京市场，具体地讲确实是：以北京市内车体广告以及京通快速路大型广告牌为基础，以报纸广告为推广要紧工具，辅以电台电视台广告，立体的多维度地推广本区域和本项目。下面我们对报纸，电台电视台广告作一些初步分析，具体方案有待与广告公司商定。推广工具简述报纸广告目前北京地产广告的主流报纸广告媒体，除《北京青年报》外，还有《精品购物报》、《北京晚报》、《晨报》，在投放比例及投放总量上，《北京青年报》远比其它几种报纸要高，目前市场已差不多将《北京青年报》作为地产广告的要紧公布对象，在本项目报纸广告的推广策略上，建议采取集中式投放策略，即报纸广告全部选用《北京青年报》一种媒体，如此做有三重好处：①有利于降低楼盘开发风险，实现集约化经营。《北京青年报》作为北京阅报率第一位的报纸，其所覆盖面应该讲较其它几种报纸等更为广泛，选取一种媒体投放，广告的信息量相对较大，也较集中，对客户的阻碍力也就增大，实现了集约化经营。②有利于降低楼盘开发成本集中式投放策略使得广告总量相对遍地开化量少，这关于地产广告来讲，少一次广告，就少几万甚至几十万的广告费用，而一个楼盘，就目前来讲销售周期差不多在1年左右，楼盘在整年广告中的总的次数将是一笔不小的开支，少一些次数，则降低了开发成本。③有利于保持宣传推广的有序性、连续性，专门是权威性，并能迅速塑造楼盘和企业的品牌形象。集中式投放策略有助于将广告的费用和打算合理安排，并保持连续广告刺激，专门在制定序列广告上更是如此。《北京青年报》的公信力和阻碍力，是其它报纸无法比拟的，通过对本项目的正面广告宣传和软性文章炒作，必能在公众心目中形成一个良好的市场形象，并最终产生品牌效应。具体的报纸广告草案将在后面阐述。电台、电视台①电台电台广告的作用是强记，通过播音员对楼盘的概述，起到让听众对楼盘有一个认知的模糊印象。如果配合有关的节目播出，加上有奖咨询答，则相对更具吸引力。在受众的有效性上，由于电台收听的人数相对较少，仅在上下班高峰期，且听众相对难以把握，而听众中的有效客户群体就更难以估量。因此，电台广告的成效专门难把握。在使用频次方面，有人曾作为统计，认为广告传播到听众耳中，六次的成效最佳，在选取电台做广告，每天播放次数及总体播放时刻上，则应综合考虑。在电台广告的策略上，尽管费用较低，建议毋须作太多考虑。如果需要在电台中播出广告，则建议选择在地产气氛较浓（如房地产展销会）期间，同有关电台作一个专题节目；或在长假日（“五一”、“十一”、“元旦”）期间，在几天时刻内（包括前几天）作一项频次较高，时刻较短的广告，在播出时刻的选择上，如果是地产交易会时刻相同，则选取在大多数人去看参展的路上或看完参展回来的路上，如上午9：00—11：00，下午2：00—3：30，4：30—6：00；如果是节假日，则选择在这天的黄金时段，并指定顺序播出广告，相信会有良好的成效（黄金时段和指定顺序是电台差不多确定好的时段和顺序）。②电视台电视广告的作用是通过视觉和听觉的冲击，配合优美的画面形象，让客户在大脑中形成较为理想的居家形象和生活方式，达到产生共鸣的成效。在受众的有效性上，由于电视收看的人数比电台收听的人数要多，且在有效受众程度上，电视的成效也比电台要好，然而电视广告的制作和播出费用均比电台要高，在频道的选取上也存在一个难以取舍的因素，建议在开盘前半个月在北京电视台黄金时刻播出，具体频率及次数视情形而定。报纸广告简案找得到北——广告总体构思一个好的广告只有为目标客户这一特定的消费人群所认知并引起强烈共鸣方能起到促进销售的作用。因此我们认为，本项目的销售广告并不仅仅只是广而告之则可，它应该找得到北，有的放矢方能事半功倍。从此目的动身，本项目的广告定位应是“工薪阶层的创业大基地”——北京市首家纯样工薪豪宅的定位，点明本项目的功能和价值，体现自身的核心差异，给市场以鲜亮的冲击。故本项目的销售广告应紧紧围绕那个定位，并结合项目的地段因素、价格因素、物管因素、配套因素、景观因素等，从多侧面、多视角进行系列广告的创意，同时在广告上应着重对进展商业已创建的知名度进行更深层面的提升。水落石出——广告的总体目标通过准确的广告战略、周密的广告打算和精妙的策略、战术实施，使本项目以极具亲和力的形象显现在市场和消费者面前；一举打响项目的知名度，进而提升和铸造项目的美誉度，从而极大地促进本项目物业的销售，大幅提升项目的利润率。聚焦镜——广告宣传焦点我们见惯了各式各样的广告，然而什么缘故有的广告淡寡如不，乏善可陈；而有的广告却能兴风作浪，覆雨翻云？拔开四处滥殇的广告迷雾，优秀广告的本质赫然突显：突出自身优势，合理表现差异，内容有的放矢。基于以上分析，本项目的广告宣传焦点应集中在以下几个方面上：项目价位优势比北京市郊低近一半的价格，令多少身处创业初期的白领们怦然心动付款方式更轻松灵活多样的付款方式令你轻松置业品质优势本项目低密度，低楼层、大绿化，居住舒服，尽享生活之乐趣。升值潜力大从本物业的投资出租以及和周边各物业的价格性能比来看，升值空间大猎枪上的准星——广告对象定位我们的广告对象定位是：CBD一样工薪阶层拆迁户给父母购买者燕郊二次置业人仕以及一些高新企业治理层房地产投资者其他身份购房者区域定位北京市内，以CBD以及CBD东部范畴为要紧宣传辐射范畴。我们的创意——广告语及文案构思我们到底用什么去战胜人心、占据市场、制造销售热潮？优秀的广告是达到以上目的重要手段之一。对此，我们认为关键在于顺势而为；以本物业特性与目标客户之间的有机联系规律为原则，公司同仁群策群力，集思广益，力求象炼金术士一样锻打出以下几个广告文案构思及广告创意金句。仅供开发商决策参考。创业篇形式：报刊广告内容：借工薪阶层创业的需要来反衬项目的地段优势和价位优势，以充分利用“CBD商务中心”的市场热点效应。主打标题：“燕京新城”——工薪阶层的创业大基地。价格篇形式：报刊广告内容：借项目所处区域强大价位优势来诉求项目的投资价值，以充分挖掘项目综合素养所形成的价格性能比效应。主打标题：住宅的价格，洋房的享受物业篇形式：报刊广告内容：全面报道项目在地段、价位、景观、规模、环境、升值潜力等多方面的优势，突出本项目形成明星物业的现实潜力，引导客户主动认知本项目。主打标题：京东新篇工薪领地情人看刀——媒体运用组合的选择广告投放之前，慎重选择媒体——谁情愿把大笔的广告费拿去打水漂呢？通过优化、分析、比较、检验推测，我们认为应确定的要紧广告媒体是：《北京青年报》、《精品购物报》理由：是在北京市内和本项目目标客户联系较为紧密的媒体。《北京青年报》是向全国发行的北京市内第一大报。其发行范畴广，发行量大，具权威性和较大阻碍力。北京市场项目的推广操作来看，其广告成效明显要强于《精品购物报》等其它媒体。《精品购物报》是近年来的后起之秀。其阅读对象多为知识界、文化界人士，中层治理人员、各行业一样白领阶层，金融业、保险业、证券业等新兴行业工薪阶层，符合我们营销方案中确定的目标客户定位，针对性强。《北京晚报》、《晨报》可作为后备补充媒体选择，以增强本项目媒体的灵活性。不战而屈人之兵——隐性广告运用隐性广告即新闻炒作+全方位文字报道硬广告和隐性广告（软广告）二者的功能作用差不专门大。在现代广告战“理论”中，力战式而又会花费大量费用的硬广告曾经气壮如牛，在媒体上动辄百万甚至千万计，但广告成效专门多却差强人意。合理的利用广告媒体是一种艺术，更是一种高级战术。隐性广告是不是广告的广告，它会在你毫不在意的状态下给你温柔一刀；关于战胜宽敞潜在消费者，往往极易得手，并显示出庞大威力。因此，在某种意义上，是我们在引诱消费者犯“错误”。差不多上文章惹的祸，人们会如是讲。基于加大项目推广的立体渗透效应，减少进展商广告投入费（隐性广告成本相对低廉），操作得当易行并为实施报刊广告打算推波助澜。从这四个方面考虑，我们建议应当周密进行营销和广告策略的整合，在适当时机启动隐形广告打算。大风起兮云飞扬——隐性广告实战构思第一波：项目销售前期，分不组织约20名报纸、电视台、电台、刊物记者，编辑及文化界、房地产界专业人士举办招待会；同时约稿，并安排好刊播媒体迅速刊出或播出；要紧的媒体分配为：新闻、消息、特写。以此探测公众的反应及进行市场推测。第二波，项目主营销期，分不通过评论、访谈录、通讯、研讨会的形式对项目进行充分炒作，进一步升温，加大刊播力度。同时，配合广告编发专栏文章，系列地进行报道剖析项目的优势及闪光点，展现项目的无与伦比的投资和过渡价值。第三波，项目持销期，在《北京青年报》、《精品购物报》两个要紧的媒体上刊登总结性、鸣谢性文章几篇足矣。手筋——系列广告创意专门要点广告创意专门执行要点：时时注意广告诉求的强烈针对性。进行潜移默化的心理诱导，幸免直白浅露的兜售。报纸广告的平面设计，在形式上应注意形成强烈的视觉冲击；巧妙地构思，精当的表现。所有创意围绕营销推广中的核心线索——项目的要紧优势和功能与“创业大基地”之间的联系，并将入融汇于商业目的之全然。各分销网点，售楼处尽量统一视觉识不。注意“五一”劳动节的广告形式注意“中秋”、“国庆”的广告形式疱丁解牛——广告设计专门要点注重进展商的品牌宣传视觉形式应强烈、富于冲击力，大气。尽量单纯简炼，不可过多排列、堆砌。设计语言充分到位。注意专门字体、图形运用。画面精深，品位、档次上与一样性设计拉开距离。形式与内容完美统一。推广费用预算及总体安排推广费用预算项目的推广需要一定费用的支持，才能有效地保证销售顺利进行。推广费用过高，既白费又相对减少了项目的利润。推广费用过低，又可能造成项目的销售受阻，延长项目的销售周期，增加了其他的费用，换言之，也相对减少了项目的利润，而且销售周期过长，市场变换快，会增加许多不确定阻碍因素，最终可能导致项目滞销。因此，项目的推广费用，是销售过程中不可缺少的组成部分。从本项目的实际情形来看，由于本项目所在的燕郊区域目前尚未完全得到北京市场的认同，因此，本项目第一期推广时要投入一定量的广告费用，才能达到宣传本项目同时树立项目市场形象之成效，而一旦本项目形成了良好的市场形象和品牌口碑，则后续开发投入的广告宣传能够适当减少，从某种程度上看，先期投入相对多的费用关于后期销售来讲是事半功倍，名利双收！事实上，一旦本项目启动不行，前期投入再少也是血本无归，应引起进展商高度关注。我们本着为进展商节约推广费用，又要保证项目的顺利销售的原则，尽量做到少花钞票多做事，基于对本项目规模以及我们实际操作项目的体会，我们认为本项目的推广费用操纵在总销售额的1.3%左右，即：推广费用=总销售额×1.3%推广费用总体安排合理安排推广费用，有利于发挥费用的最大效用，保证项目销售的顺利进行，我们按照多年销售体会，对项目的几个销售时期进行合理的推广费用安排具体如下：①市场筹备期占推广费用的20%②内部导入期占推广费用的30%③强销期占推广费用的40%④扫尾期占推广费用的10%广告打算由于本项目尚未启动，具体的广告打算我们将在下一步工作中进行阐述，此处从略。项目促销方案本促销方案只是针对本项目一期而言，如果本项目销售火爆，后续几期连续开发销售，则具体促销方案视情形而定。开盘初期开盘典礼活动⑴方案设计①目的展现进展商实力，制造现场烈火浓重的气氛，吸引市场关注，坚决客户的消费信心和欲望，使本项目在市场关注下郑重开盘。②开盘典礼形式类型内容全套型专业礼仪公司物件包括：桌椅、金剪刀、托盘、签名本、礼仪小姐、服装、地毯、高级音响、彩旗、空气球、表演台、背景牌、鲜花花蓝、彩带、胸花等。邀请名人或有关领导剪彩。邀请艺术团体进行现场表演。简单型一样礼仪公司物件包括：签名本、礼仪小姐及服装、音响、地毯。⑵方案实施①宣传开盘之日前1-2天内在《北京青年报》打一次告知性广告，版面为整版或跨版彩色版，制造强势气氛。开盘之日前一星期内在《北京青年报》上进行一次炒作文章，内容为全面介绍本项目及其特点，并告知开盘信息。在互联网上公布开盘有关信息。②开盘仪式操作时刻要紧内容上午9点往常各种物件预备、调式完毕9点至10点参加人员到场签名，领取一份纪念品（特定）10点以后开盘仪式正式开始：金潮公司领导致辞并宣布开盘请到场的有关领导讲话请被邀名人讲话请被邀艺术团体进行表演进行剪彩活动正式同意认购讲明：详细方案与礼仪公司商量待定。如果采取简单仪式，则2、3、4、5步骤省略。③人员组织与治理金潮公司选定一名负责人进行全盘指挥安排，参与人员包括售楼部全体人员及金潮公司若干工作人员。为使本典礼有打算、有预备，井井有条地进行，关于负责人选择相当重要，一定是金潮公司授权能全权负责的工作人员，以保证工作的效率而不至于因各种缘故延误时机。以下的有关促销活动，金潮公司方面的负责人选择也一样。零风险筹码认购活动⑴方案设计①内容以一段时刻作为零风险筹码认购时限，差不多上设在正式内部认购前，建议选在正式内部认购日前半个月内。a.内部筹码认购相伴一定的优待活动.b.筹码认购金为人民币壹仟元整。c.采取模糊销售手法，在筹码认购期间，不公布价格只发售筹码，但可给筹码认购者一个大致价格区域，考察认购者对价格认知度和认同度。d.选出一定数量的房号作为筹码认购对象，被选单位应该是质素好的和质素差相结合，以免客户有上当感。同时选择单位限定在一定数量内，从本项目单位数来看，建议选择50-100套作为筹码认购对象。e.内部认购登记开始将按认购筹码的先后进行选择楼层、朝向等。并限购一定数量，按照实际情形作调整。选中房号者，筹码认购金自行转为预定金一部分，未选中合适房号者，筹码认购金将金额退还。f.视认购筹码情形，增加1-2次的分批认购筹码，尽量吸纳市场份额。g.筹码认购期满后，在内部认购登记开始前确定1-2日为集体认购日，一样选在开盘当日，按照筹码认购情形，集中安排登记认购，分号码段进行认购。②目的通过内部认购筹码活动，达到以下几个目的：a.试探市场反应，引起市场关注。b.内部筹码认购相伴一定的优待，必将吸引众多的潜在客户，可充分挖掘市场潜力。c.制造火爆销售场面，对后期销售造成良好开局，再者对其他看楼者有着强烈刺激作用，增加其即兴购买欲望，集合起项目旺盛人气，扩大项目的阻碍力。d.通过筹码认购能够检验价格定位是否可行，哪种户型、面积受欢迎，并据此制定出切实可行的内部认购价，适合市场以遵循低开高走的销售常规，为日后提价预留空间。通过筹码认购，能够发觉项目的要紧客户来源，并据此制定出以后广告宣传推广目标性和针对性幸免广告宣传的盲目性。⑵方案实施①宣传：试探市场反应，引起市场关注。a.在内部登记日前一星期内在《北京青年报》上登广告宣布认购筹码事宜。b.在互联网上公布消息②操作：见附后的本项目零风险筹码认购须知及零风险筹码认购登记书。③人员组织和治理人员由全体销售人员和金潮公司有关人员（财务）组成。视情形金潮公司预备若干人员以作随时机动，应对突发场面。现场治理为售楼经理组织和调配。配置保安人员5名左右现场坚持秩序。把售楼员分成10组，按1-10序号进行登记，即1组登记1，11，21……等号码，2组登记2，12，22……等号码，可视实际情形进行分组，人多时分多组，人少时分少组。客户凭筹码认购书到金潮公司财务处缴定金，盖章生效。第二节销售中期展销会包括现场展销会和大北窑展销会⑴方案设计①内容时刻：现场展销会在公布发售日起半个月时刻内举行，视情形在重大节假日（如国庆、中秋节等）安排举行，中街展销会在公布发售日起半个月时刻内举行与现场展销会互动，视实际情形可考虑延长展销时刻，在重大节日也可视情形举行。地点：现场展销会设在现在售楼处，大北窑展销会设在大北窑销售处。在现场和大北窑展销处推介本项目同时促成成交，最大限度吸纳市场份额。在展销期内相伴一定的优待，如一定折扣，首20名买家送装修等。配置看楼车一辆，方便大北窑展销会客户到现场看楼。②目的配合有关促销措施的实施，大力引导消费者到现场或大北窑展销会现场，制造本项目紧张销售的气氛。通过两处展销，畅通认知渠道，实现互动，尽可能引导目标客户了解本项目并激发其购买欲望。利用大北窑目标客户显现频率高的特点，让目标客户尽可能认知本项目并到达项目现场，坚决其购买信心。⑵方案实施①宣传在公布发售日前1-2天在《北京青年报》上打广告，把开盘信息及展销会活动的有关信息传达给客户。在互联网上发播有关信息。②操作在展销会前，一切安排就绪，包括：现场气氛营造（充气拱门、条幅、彩旗等的安装）。大北窑展销处布置完成（位置选定、装修设计、展场物料预备、展板、模型设计安放）。看楼车时刻及线路确定。按照实际情形，选定看楼车最佳路线，要求在道路繁忙时也不塞车，以免耽搁看楼时刻。设定看楼车时刻为每半小时一班，方便客户来往，免除客户的交通顾虑，视情形增多一班看楼车。人员组织和治理人员组成：由全体销售人员和金潮公司有关人员组成。治理：由销售经理全权负责和调配人员，金潮公司有关人员由销售经理统一治理。客户抽奖活动⑴方案设计①内容在销售达到50%时，举行一次客户抽奖活动。参加活动的人员是购买本项目的客户。地点在售楼处门前。奖品设四种类型：冰箱、彩电、洗衣机、微波炉，平均价格为500元左右。保证每个客户都能中奖。②目的制造现场喧闹火爆气氛，刺激潜在客户的购买情绪。能够充分展现进展商关怀客户，树立起进展商良好的市场形象。能够借助准业主口碑，达到“以人推人”的销售成效。也能够向市场宣布项目的销售进度，引发潜在客户强烈的认同度，增强他们的购买信心。⑵方案实施①宣传在活动前几天在《北京青年报》上公布感谢性质的广告，并公布客户抽奖的信息，引起市场关注。在互联网上公布有关信息。②操作客户通知完成（在活动日前一星期内通知相应客户）。客户抽奖券的初步设计燕京新城抽奖券燕京新城抽奖券NO客户名称内部登记号活动现场安排妥当（包括音响、表演台、抽奖程序及有关事项讲明牌，奖品摆放等）。人员调配妥当（每个人的职责分工明确）活动正常进行。早上十点钟：金潮公司有关领导致辞，然后进行一些节目表演（最好请专业艺术团体表演来活跃现场气氛）。十一点钟：抽奖开始，凭认购书登记后，客户到售楼处先后换取抽奖券，然后到抽奖处抽奖。③人员组织和治理人员组成：全体销售人员及金潮公司若干人员。人员治理：领取抽奖券在售楼中心，由销售人员承担有关任务，由销售经理治理。抽奖处由金潮公司有关人员承担任务，由金潮公司有关负责人治理。须专门注明：加大保安员人数，坚持现场秩序。售楼中心和抽奖现场分工合作，各司其职，金潮公司应派一有关领导和谐工作，全盘统一指挥。尽管此次活动应作一定的投入，然而其宣传成效和造成的阻碍远远超过媒体广告，而且能够竖立起项目和进展商的口碑，是一个名利双收的活动，我们建议进展商酌情考虑。第三节销售后期客户联谊会或恳谈会⑴方案设计①内容在销售达到30%举办一次联谊会，能够增加进展商和客户之间的交流，听取客户反映意见，即时调整销售策略，可视情形在销售额达到一定标准时举行。时刻一样选取在重大节假日，如中秋、圣诞、元旦等节日，利用节日气氛进行渲染。联谊会的形式能够是酒会、茶话会、新年会等多种形式。地点一样选在较有名气，上一定档次的酒店举行，显示进展商的实力和信心。如金潮公司有自己的较高级会议场所亦可。②目的稳固准业主的心态，实现“以人推人，客户带客户”的销售成效。加大开发商与客户之间的交流，增强项目的亲和力，还能坚决其他潜在客户的信心。同时，进展商还能够听取准业主的建议和反映的咨询题，及时调整策略，为进一步销售顺利制造条件。利用喧闹而郑重的联谊会，能够进行一次新闻炒作和渲染，增强项目的市场阻碍力，树立起进展商良好的社会形象和口碑，为进一步制造品牌打下基础。⑵方案实施①宣传在联谊会前一星期内在各媒体上公布有关信息。在互联网上公布有关信息。②操作时刻选定（按照销售的实际情形，确定举行会议的具体时刻）。客户通知完毕（在联谊会前一星期前通知完毕，预留一定的口碑传播时刻）地点确定（精心选择联谊会地点，最好在交通方便的酒店举行，以方便客户来往）。人员调配妥当（销售人员和金潮公司有关人员各自分工的职责分配妥当，其中主持人可考虑请一知名主持，以增强此活动的阻碍力和号召力）。出席嘉宾确定（有关领导和名人出席名单及出场次序确定，保证活动有打算进行）。③人员组织和治理人员组织：由全体销售人员和金潮公司有关人员组成。人员治理：由金潮公司有关领导亲自负责，鉴于此次活动社会阻碍较大，应作为一个重要活动对待，金潮公司应组织一批精干队伍参加活动，同时保证活动有条不紊地按打算进行。④费用具体待定。拍卖会⑴方案设计①内容在销售后期，剩余单位不多时进行一次拍卖活动。时刻视实际情形待定。地点在售楼中心现场。选出几套剩余单位参与拍卖会，以一个相对较低的价格起拍，吸引客户参与。能够选派有关人员参与竞拍，哄抬房价制造抢购气氛，最终达到所有单位售出预期价格，如太低价格无人竞拍，可考虑自己竞拍回收。②目的在销售相对低潮时举行此活动，能够重新吸引市场关注，连续销售热潮。以较低价格吸引众多潜在客户参与，集合旺盛人气，制造现场销售烈火气氛，刺激消费情绪。利用此次活动能够迅速消化积压单位，同时能够进行一次新闻炒作，以扩大项目的阻碍力。⑵方案实施①宣传在拍卖活动前一星期内通过各媒体公布有关信息。在互联网上公布有关信息。②操作活动安排就绪（包括拍卖会所需桌椅安放、拍卖单位选定、活动有关事项讲明制作等）。人员调配妥当（参与活动的有关人员安排妥当，专门是参与竞拍，操纵气氛的有关人员选配一定要精心组织，否则会适得其反。）有关嘉宾确定（参与活动的有关领导和公证部门人员，最重要是要选一个拍卖高手现场主持，能起到煽风点火、事半功倍的成效）③人员组织和治理人员组织：部分销售人员和金潮公司有关人员组成。人员治理：金潮公司有关领导组织治理。④费用具体待定。“一口价”销售在销售后期，视情形把本项目的剩余单位或者部分剩余单位，按一个较低的统一价格不分好坏一起推出，利用客户捡廉价心理，制造抢购热潮，尽快消化剩余单位。价格方案项目价格制定原则实现项目合理利润有人曾经作过如此比喻：一个楼盘的价格制定出来后，客户在选购自己中意的房屋时，如果客户对其价格的反应是“只购买而不埋怨”，则讲明楼盘定价偏低，客户认为购楼是一种价廉物美的投资（或消费）行为；如果客户“只赞誉而不购买”，则讲明客户对楼盘确实喜爱，但其过高的价格让客户难以承担，客户觉得进展商是持价待沽；但如果客户“既购买又埋怨”，则讲明进展商搔到客户的痛处，价格恰能反应出房屋的价值所在，客户对进展商是既爱又恨，买到房屋，但又心痛自己的“钞票包”，这种价格就制定得专门合理。项目价格制定的过程，从客户的购房心态上来讲，确实是要找到让客户产生这种“既购买又埋怨”的价格空间的过程，而现在楼盘的销售，不管是在销售进度上依旧整体项目的利润空间上，都达到一种良性互动的结果。本项目在目前还未正式推出的前提下，要查找到客户的这种“既买又骂”的价格空间，最好的一种方法确实是通过对项目进行利润分析，结合本地区房地产行业的整体利润回报，找到适合自己的利润空间，然后确定项目的价格。然而，此种定价仅仅确定的是项目区域性的社会平均利润，针对具体的本项目来讲不一定合适，如何讲房价定得太低会使整体利润水平有限，白费了投资的心血和商机；房价定得太高，又必定导致较低的成交量和较长的销售周期，项目的资金回收就会太慢，这同样也会使投资利润水平下降。只有制定合适的价格，在合理利润的基础上顺利实现房屋的销售，才是项目定价的全然。本项目前期如果通过精心的规划、设计和制作，不管是外立面设计、户型设计、园林景观、小区规划依旧物业治理，都通过细心雕刻，甚至包括销售治理和营销推广都通过精心的研究，这就使得项目在实现合理利润的条件下隐含着较高的附加值因素，从制造楼盘更多的附加值动身，应能为项目带来明显的附加值效应，项目的定价也从符合楼盘的附加值因素动身，也就符合楼盘开发投资的全然需要。实现各单位价格合理分配按照我方初步调查，仅就多层住宅来讲，发觉同一项目最高价与最低价差额不等，有些楼盘的差额还相当悬殊，如《汇福佳苑》，最高价与最低价相差达300元/M2，这关于最高价也仅只有1398元的多层来讲，此种定价明显存在不太合理成份；此种定价导致低价楼层一抢而光，而高价楼层销售缓慢。《汇福佳苑》的销售实际也证明了这点。尽管定价与整体宣传推广和营销策略有关，然而，一旦部分单位价格定得过低，销售的重心就发生了偏转，客户抢购完低价单位后，其它单位就会由于价格差异明显过大而消弱客户购买的主动性，也确实是在买方市场条件下显现的购买惰性心理，这种情形会缓慢进展，客户会在此种心理下，一直等到进展商降价为止，导致楼盘主力单位因销售速度过缓而降低了整体的销售速率，阻碍销售的黄金时期，破坏了楼盘的整体形象，进而阻碍利润。实现各单位价格的合理分配，是指在合理考虑楼层价差、位置差、户型面积差、朝向差、景观差等基础上，依据客户的购房心理，将房屋单位进行合理的加权定价，并综合各项有利和不利的因素，最终确定各单位价格的一种方法。它是一种较为科学的定价方法，既考虑房屋的结构和位置特点，又考虑客户的需求和心理特点，两者有效的结合，尽量满足不同客户的差异化需求，实现楼盘无差异营销。因此，实现各单位价格合理分配，是为满足本项目目前营销定价需要的原则之一。而由于为满足不同的营销需求，会有同一楼层一口价，整栋一口价等楼盘定价策略，因其适用环境和营销的条件不同，且为非主流定价，不符合本项目目前需要，在此不作讨论。要有整体性和系统性楼盘定价强调一种整体性和系统性，是指针对进展商来讲，楼盘的销售不应看作是将项目分割成一套套单体进行销售，销售一套，即完成一份，而应该将楼盘看作一个整体，面对的客户不是具体的每一个人，而是市场，是在市场上寻求合适的定位群体，形成一个整体对整体的理念。在具体销售的过程当中，楼盘营销采取如低开高走的价格策略，分期分批推出等策略，则是将这种整体进行有打算、系统性地实施的过程。有利销售原则楼盘定价的最终目的是销售，定价的过程则要考虑销售的需要。如层间差价，到底取多少合适，顶层和底层采取相同的价位依旧略有差价，以便于顶层或底层可不能产生“积压”咨询题，还有，每栋两头单位和同层中间单位的价格是否应略有差额，以免销售后期剩下的单位形成一种“把大山”的格局，使楼盘后期销售剩下的单位给人的感受是被选择过的，有如此或那样的缺点的单位，如果是处在这种格局下，那么进展商就处在一种虽没有降价，但给人一种不得不降的嫌疑。楼盘定价的合理性，从销售上专门容易反映出来，良好的定价，应该是在销售的各个时期，各种户型位置的楼盘销售速度大致相等（排除户型设计、工程质量等内在因素阻碍），差不多可不能形成楼盘后期销售单位差不多上一些难啃的“硬骨头”。如何讲，只有实现100%的销售，才是最大限度地实现了楼盘的利润。项目价格制定方法成本法成本法是一种“量出为入”的定价模式，即进展商通过项目在开发过程中的所有投入，包括地价、征地拆迁费，基础设施建设费、建筑安装工程费以及各项市政税费支出、广告推广费用、销售费用、治理费等相加，得出每平方米的工程成本，并考虑适当的利润后对房屋进行的一种定价方法。它能够真实地反映房屋的价值，是一种典型的以产（成本）定销（价格）的销售思想。按照成本法所制定的楼盘价格最为接近楼盘的价值，它能保证房屋的价格可不能过分偏离商品的价值规律，表现出一种稳扎稳打的营销思想。然而，由于房地产开发周期长，市场变化快、风险较大的特点，以及由于进展商对楼盘经营理念的不同，在附加投入上会各不相同，产生的附加值也各不相同，加上项目在设计、定位、营销推广上的区不，就使得房屋仅以成本法定价不能满足像本项目这类精品楼盘的需要。然而我们考虑到本项目是燕郊项目，在北京市场推广尚有地域概念阻碍且北京市场对燕郊认同度较低，本项目一期更要紧的目的是树立市场形象和品牌，过高的定价可能会打消客户的认知欲，进而会使销售乏力，对后续开发有一定阻碍。因此，我们建议本项目一期采纳成本法，以一个合理的利润入市，凭低价打开市场知名度。市场比较法市场比较法是目前应用较多的一种定价方法，它同房地产评估学中“市场比较法”较为类似，即选取周边位置较为接近，性质相同的楼盘，通过对户型设计、环境景观、园林设计、交通、配套、规模、档次、装修等情形进行综合比较，得出各项目的优劣并打分，最后依据分值和项目的实际情形，采取加权平均的手段得出项目物业定价的一种方法。市场比较法的适用范畴是在周边房地产进展较为