某高铁站区发展模式研究区域发展讲义

某高铁站区发展模式研究区域发展讲义[关键字]：[案例简介]：美国高铁站点及周边物业发展模式[案例适用范围]：城际轨道、高铁2加利福尼亚州圣克拉拉郡圣马刁郡旧金山郡项目基本情况——Caltrain经过加州三个郡(旧金山、圣马刁、圣克拉拉)，共32站，全长124.6公里美国案例SanFranciscocounty旧金山郡，5站，18.7公里70.7万人，72万平米SantaMateocounty圣马刁郡，9站，22.2公里77.7万人，7.6万平米SanClaracounty圣克拉拉郡，18站，83.7公里168万人，208万平米旧金山市红木市圣荷西市Caltrain线路图加州区位图Caltrain旧金山湾区3项目基本情况——旧金山湾区是美国著名的工业区，区内主要城市有旧金山、圣马刁、圣荷西和奥克兰

旧金山湾区是指环绕美国西海岸旧金山海湾一带的地域，共有9个县、101个城市面积17955km2，人口693万(2000年)，是继纽约、洛杉矶、芝加哥、休斯顿之后的美国第五大都市区。区内主要城市有：旧金山、圣马刁、圣荷西和奥克兰。举世闻名的硅谷位于本区。2000年区域国民生产总值（GRP）为3210亿美元；著名学府斯坦福大学及圣荷西州立大学均位于圣荷西，且都设有Caltrain站点。美国案例旧金山硅谷奥克兰圣荷西硅谷旧金山湾区圣马刁4项目基本情况——圣荷西：硅谷的商业和科技研发中心

旧金山：金融、商业及高科技产业中心

圣荷西的发展过程：150年的农业城镇历史——1950s、1960s人口扩张和经济急速增长，成为旧金山和硅谷的住房社区——1970s，硅谷成立，成为硅谷的商业和研发中心。美国案例SanJose特色交通州际公路中心，2条铁路线和1个大型机场商业140多个购物中心建筑多利亚式建筑教育斯坦福大学、圣荷西州立大学、圣荷西市立学院等市政资源阿卢姆罗克公园、玫瑰公园、历史博物馆、艺术博物馆等硅谷分布图圣荷西州立大学艺术博物馆历史博物馆市中心史迹玫瑰花园市政玫瑰花园HP展览馆5项目基本情况——2003-2004年，Caltrain经过改进提升为子弹头列车，运行时间大大缩短，其客流量、客运收入均呈上涨走势半岛通勤列车Caltrain建于1851年，1863年通车，主要运行于旧金山和圣荷西之间；经过第二次世界大战及之后的升级改造，鉴于其重要的交通地位，1997年，由政府收购，正式定名为“Caltrain”;2004.7，经过两年的改造工程，Caltrain提升为“BabyBullet”,全程需时57分钟，比原来缩短了33分钟，2007年提速后，全程需时少于30分钟;2005.5鉴于财政收入不足，对票价及时间表进行调整、同时增加了12辆车，2007年，Caltrain的日客流量为3.2万人/日美国案例2001-2007年Caltrain客流变化2001-2007年Caltrain总收入变化6项目基本情况——Caltrain对于旧金山湾区GDP增长、失业率降低的贡献不可忽视圣荷西发展成为农产品物流基地：1864年Caltrain通车后，直接连通圣荷西与旧金山，此时，圣荷西发展为Sanjoseclara谷地农产品的集散和加工中心，直接运输到旧金山；促进产业群发展，提高就业率：Caltrain的存在极大的促进了圣荷西交通的发展，20世纪70年代，Sanjoseclara谷地由农产品基地发展成为高科技技术中心，即今天的“硅谷”，形成了由圣荷西到旧金山的侠长工业带，随即带动了周边人口、商业、住宅、高科技产业、旅游业等的兴旺；提升了客流量：Caltrain与旧金山国际机场、圣荷西机场的接轨，减轻了交通滞障，很大程度上提升了客流量（提高30%-60%），增强了与外界的联系。美国案例硅谷鸟瞰图Caltrain客流Caltrain车站7项目发展过程中遇到的问题站点周边区域的发展历程站点周边500米范围内物业的布局及物业功能比例站点交通接驳的处理站点周边区域发展的驱动模式8美国案例MillbraeSanBrunoSanJoseDiridon

站点选取原则：重要的交通枢纽（城际间/重大设施附近/与其它轨道交汇）距离硅谷较近，承载硅谷的需求站点选取：SanJoseDiridon——与轻轨LRT接轨，临硅谷SantaClara——毗临圣荷西国际机场，硅谷位于其中Millbrae——Caltrain与BART(湾曲快速运输线)接驳，毗临旧金山国际机场SanBruno——毗临旧金山国际机场SantaClara项目为相关利益群体或开发商创造价值的核心举措（发展模式、规划、产品等）9SanJoseDiridon站—市政集中型10SanJoseDiridon站位于圣荷西东部，距离圣荷西国际机场约2.7公里，距离硅谷工业区约4公里，站周边区域功能主要分为两大类：站点东面的体育休闲功能和西面的居住功能SanJoseDiridon是圣荷西主要的客运站，距离硅谷4公里，距离圣荷西国际机场2.7公里，也是SantaClaraCounty的一个重要运输节点；2005年，在站点西部与轻轨LRT接轨，是几条重要线路的交汇处，成为唯一一个美铁(Amtrack)和Caltrain共同运营的站点，也是美国西部最富裕的交通枢纽中心；站点周边集合了圣荷西市的市政玫瑰花园、史迹玫瑰花园、HPPavilion体育馆、博物馆等重大市政设施，是圣荷西的体育、旅游文化中心；

站点周边区域功能主要分为两大类：东面是体育功能为主辅以居住、商业功能，西面以居住功能为主辅以商业、办公功能。美国案例站点分析SanjoseDiridon硅谷工业区圣荷西国际机场斯坦福大学圣克拉拉大学2.7公里4公里SanJoseDiridon站点周边区域物业比例(500米范围内)：市政设施约30%，住宅约45%，商业约15%，办公约10%客流量（规划中2025年客流量）：27500人/日11SanJoseDiridon站点周边物业布局美国案例SanJoseDeiridon周边500米区域的功能定位：以市政设施为主，集低密住宅、商业配套等于一体SanJoseDeiridon周边1.5公里区域的功能定位：以酒店/会议/商业等商务休闲功能为主，居住、商业等功能于一体居住区域酒店//博物馆/写字楼/商业居住区域HPPavilion体育馆花园/广场/商业320-1000米320-1000米站点周边500米圣荷西史迹玫瑰花园(北部5分钟车程为机场)1200米640-1600米停车场停车场5分钟路程300米站点分析SanjoseDiridon站点占地6000平方米12SanJoseDiridon站周边500米范围内物业功能布局图美国案例公寓(待建)商业(待建)站点分析SanjoseDiridon综合用公寓公寓入口townhometownhome小户型租赁公寓零售和服务酒店和旅馆餐饮市政设施办公/车库13SanJoseDiridon站周边区域交通图美国案例公寓(待建)商业(待建)站点分析SanjoseDiridon公交总站CaltrainAMTRAKACE站台

SanJoseDiridon站有4条铁路线和12条公交线；4条铁路线是：Caltrain、VTA、ACE、AMTRAK。公交总站：有12条公交线路。区域主干道架空架空VTA站台地下通道87号高速路14SanJoseDiridon站周边客户分析美国案例站点分析SanjoseDiridon占地(万平米)物业档次客户原因体育设施(HPPavillion)6.88国家级运动员、艺术家、观众等场馆能够容纳2万人；区位交通条件好；拥有1800个停车位及6个旅游巴士停车位体育设施(棒球场)9.31国家级运动员、艺术家、观众等可容45000人，周边是办公及零售商业，有停车位花园/广场2.35区域级站点旅客Diridon是重要的交通枢纽站点，疏散人流；生活配套；集聚人气；住宅近30中高档自住(单亲家庭居多)、租凭(体育爱好者)区域文化氛围浓，靠近HPPavilion商业(零售)9.55区域级本区步行客户区域商业配套办公6——交通便利15SanJoseDiridon站点周边物业开发的核心驱动：以体育设施提升人流，带动区域成熟

HPPavilion建于1991，1993年开放，占地6.88万平米，平均120-180次活动/年，赛事、活动频繁，吸引来自全国的球迷，区域人气瞬时提升；美国案例站点分析SanjoseDiridon体育设施(HPPavilion)住宅/社区商业花园/广场商业/公寓/体育设施区域商业/办公/公寓物业开发次序

Avalon公寓、Georgetownhouse、Cando及其它住宅(1-4层)在20世纪末21世纪初兴起，HPPavilion引发了租赁市场的高涨；

社区内商业配套随之而起：如面包房、洗衣店、杂货店等。位于站点东侧的Cahiillpark的花园/广场于2005年对外开放，协助疏散站点日益增涨的人流、集聚人气。站点西北侧在建大型超市、餐馆、公寓等主要针对附近出行的消费者；站点东南侧在建一个棒球场，占地9.3万平米，可容纳4.5万人，用于各项赛事、音乐会及其它大事的兴办，其周边设有办公、零售商业及停车场。站点东侧的零售、娱乐场所等商业待建，主要针对附近出行的消费者；商业设施顶部将建10-14层的办公楼；站点东南侧将要建16-18层的Cando、公寓，1991年1998-2002年2005年在建待建开发时间序列物业开发情况16两大市政设施（HPPavilion和Cahillpark公园/广场）先行建设，很大程度上加快了区域的成熟

HPPavilion体育馆1991年建立，耗资162.5百万美元(圣荷西政府投资)，惠普投资3.13百万美元(到2018年)享有HP的命名权；场馆举办活动120-180次/年，可举办曲棍球、篮球、多方会议等，是圣荷西鲨鱼队的主战场，吸引了全国一大批球迷。Cahillpark花园/广场Cahillpark花园/广场于2005年开放，占地2.35万平米，由圣荷西政府投资建成；主要用于Diridon站点人流的疏散。圣荷西史迹玫瑰花园

1995年3月成立，占地182万平米，位于Diridon站点北方1.2公里处，距离机场5分钟车程，由圣荷西政府投资建成；花园中展示了6000株、3400种以上的野生玫瑰，供全世界游人观赏。美国案例站点分析SanjoseDiridonHPPavilion花园广场平面图圣荷西史迹玫瑰花园17SanJoseDiridon站点周边区域发展模式总结美国案例站点分析SanjoseDiridon特征：市政设施先行启动（国家级），提升片区人气，树立片区在整个城市的区域形象；住宅及社区配套聚集区域人流；待区域成熟后，区域商业（零售为主）及办公物业兴起。物业构成：市政设施约30%，住宅约45%，商业约10%，办公约15%物业比例：市政设施：住宅：商业：办公=3：4.5：1：1.5交通发达（几条交通线的交汇处、设公交总站）政府投入力度大（市政全为政府投资）市政设施先行（吸引人流）物业构成合理化发展模式成功KPI18SantaClara站—高端产业型19SantaClara站毗临圣荷西国际机场和圣克拉拉大学，距离圣克拉拉政府1.4公里，距离圣荷西市区4公里，因为硅谷位于其中而成为加州的高科技工业集中地美国案例圣克拉拉县(SantaClara)是美国加州的一个县，占地48平方公里，人口10.2万(其中白人占56%，亚裔美国人占30%)，位于旧金山湾区的南部，是硅谷的高科技产业集中地，也是一个景致优美、文化氛围较浓的地区(圣克拉拉大学位于本区内)。硅谷：旧金山经圣克拉拉至圣荷西近50公里的一条铗长地带，是美国重要的电子工业基地，世界取为知的电子工业集中地，它是随着20世纪60年代中期以来，微电子技术的发展而逐步形成的，它依托斯坦福、伯克利、加州理工等知名大学为科研依托。站点分析SanClara硅谷圣荷西圣克拉拉大学圣荷西国际机场斯坦福大学旧金山湾区21公里4公里圣克拉拉政府1.4公里站点周边区域物业比例(500米范围内)：产业约30%，住宅约45%商业约7%，配套约18%客流量：2003年客流量为1500人/天SantaClara20SantaClara站周边区域功能布局图美国案例Santaclara站点周边物业随着硅谷的发展而发展；圣克拉拉大学，1851年建校，是一所私利的天主教大学，历史悠久，居美国西部第二；住宅区的成熟：商业配套、教育配套、教堂等设施的完善，同时临近圣克拉拉大学，区域居住、文化氛围较浓；交通便利：毗临圣荷西国际机场（1965年开放），Caltrain、VTA、ACE等均经过该区域，交通发达；综合物业：圣荷西与圣克拉拉政府规划了未来432英亩的综合物业区，其中圣克拉拉部分(该站点周边区域)规划为住宅/公寓/商铺/餐饮等综合功能，近100万平米。硅谷工业区圣克拉拉大学住宅/公寓/商铺/餐饮（规划）住宅区/绿化带/商业配套/教育配套/宗教场所公园住宅区/生活配套住宅/公寓/商铺/餐饮（规划）圣荷西国际机场BART站点(规划)站点分析SanClara21SantaClara站周边区域交通图美国案例Santaclara站点的主入口靠近圣克拉拉大学，Caltrain沿线直接开入硅谷。站点分析SanClara主入口Caltrain站台架空架空圣克拉拉大学22SantaClara站周边物业开发的核心驱动：凭借硅谷带来的产业与人口，带动周边区域的发展与成熟美国案例硅谷的发起，使该区域成为高科技产业集中地，带了大量的人口与就业机会；斯坦福大学、伯克利大学等的科研产业转移为硅谷发展提供了巨大的支持。物业开发次序淘金热带来的人口转移、硅谷产业发展带来的人口为本地区住宅的发展提供了强大的客户支持；社区内绿化带、商业配套（零售、餐饮、休闲、酒店等）、教育配套、教堂等的完善进一步加快了区域的成熟；客户多为在硅谷工作的人。

Caltrain、VTA、ACE等均经过该区域，交通便利，未来，BART(湾区捷运)将要在硅谷设站，进一步缩减城市间的距离。圣荷西与圣克拉拉政府规划在两地进行432英亩的综合体项目，包括住宅、公寓、商铺、餐馆等，其中圣克拉拉的体量为244英亩，接近100万平米。20世纪70年代20世纪末21世纪初规划中规划中开发时间序列物业开发情况硅谷的发展住宅/社区商业/教育配套等交通发展(BART设站点)住宅/公寓/商铺/餐饮等（规划）站点分析SanClara23SantaClara站点周边区域发展模式总结美国案例特征：高端产业集聚导致区域人口迅速扩大，树立了片区的高科技产业基地形象；住宅及社区配套随之而起，区域逐渐走向成熟；等区域成熟后，政府规划的综合物业(住宅、公寓、商业等)兴起。物业构成：产业区约30%，住宅约45%，商业约7%，配套约18%物业比例：产业：住宅：商业：配套=3：4.5：0.7：1.8交通发达（几条交通线的交汇处、临圣荷西国际机场）高端产业集聚（产业及人口推动区域发展）政府投入力度较大（重视产业区发展及区域规划）发展模式成功KPI站点分析SanClara24Millbrae站—交通枢纽型(综合物业)25圣荷西国际机场19.5公里旧金山国际机场600米47公里圣荷西市25公里圣马刁－海沃德大桥10公里旧金山市中心旧金山海湾Millbrae位于旧金山海湾西部，距离市中心19.5km，距离圣马刁-海沃德大桥10km，毗临旧金山国际机场(600m处)，距离圣荷西25km，距离圣荷西国际机场47km，交通条件优越美国案例站点分析MillbraeMillbrae占地8万平方公里，人口2万多；04年为了实现与BART（湾区快速运输线）接驳，MillbraeIntermodalStation向北迁移了61公里，原来的站点成为博物馆。现在这个站包含3条BART的主要轨道和2条Caltrain轨道，一个岛屿平台成为两个系统的连接处，例如可以在圣荷西乘Caltrain到Millbrae，转乘BART到湾区东部。一次换乘可以解决湾区四分之三地区间的交通，这是湾区第一个区域性轨道交通系统，该系统将163KM的BART和123KM的Caltrain连接起来，为周围社区提供通勤交通。Millbrae站点周边区域物业比例(500米范围内)：住宅约45%，商业约30%，办公约10%，配套约15%客流量（规划中2010年客流量）：每天增加客流9000人26Millbrae站周边物业功能布局图：住宅、零售、餐饮、办公、酒店、娱乐于一体的综合区域Millbrae站点所占区域为15英亩，即6万平米；2003年BART在Millbrae建站，预计2010年BART在该站创造人流3.3万人/日；根据政府规划：Millbrae站点周边的116英亩（即47万平米）范围内，是高密住宅、零售、餐饮、办公、酒店、娱乐于一体的综合区域（1998年）；政府在站点周边设计了公园、广场、高密度住宅、综合用建筑物，目的在于吸引更多的酒店、办公、零售等的进驻；美国案例站点分析Millbrae旧金山国际机场Bayside公园医院高密住宅高密住宅高密住宅公园学校宗教协会零售/餐饮/办公/酒店/娱乐的综合区停车场商业/办公/交通配套（规划）27Millbrae站周边区域交通图美国案例站点分析MillbraeCaltrain站台架空架空过斑马线达主入口28Millbrae站点周边区域开发模式总结：凭借其交通枢纽的位置，开发住宅、商业、办公的综合物业，提升区域成熟度美国案例站点分析Millbrae特征：交通枢纽，路网发达；凭借其绝对的交通优势，建设住宅、零售、酒店、餐饮、办公、配套等综合物业，提升整个区域的成熟度。物业构成：住宅约45%，商业约30%，办公约10%，配套约15%物业比例：市政设施：住宅：商业：办公=4.5：3：1：1.5交通枢纽（几条交通线的交汇处、临国际机场、临高速干道、大面积停车场等）政府投入较大（政府策划了Millbrae站点的迁址、BART线路的延伸，及整个片区的物业规划等）综合物业定位（吸引客户层面