某商业地产营销方案

『山亭商业步行街』全程营销报告1

步行街整合推广策略方案NEWCITYNEWLIFE前言2城区的生命过程在本质上不同于一般高级生物体城区可以局部成长、局部消亡、自我更新——著名城市史学家刘易斯·芒德福——本次山亭区商业步行街的『概念定位方案』试图通过导入城区开展、城区商业开展的理念，以促进山亭商业文化、产业结构的优化，提升山亭城区的整体城市印象，增强山亭商业气氛的竞争力。壹贰叁肆山亭市场整体策略概念定位规划示意伍营销推广陆预算评估壹、山亭市场4一、市场环境二、商业市场三、市场总结根据4月的二次调研，以及我们对不同层次、不同行业消费者的了解，我们对工程和消费者市场做出如下判断：山亭商品房的意识虽然不成熟，但是已经处在了建立雏形的时期，必须加强引导。在建步行街的市场关注率非常高，在消费者的心目中属于区内最好但是观望度也较高的房子。消费者市场虽然75%以上都密切关注工程，但是他们对于工程的深入了解知之甚少，所以，工程的独特性和品质感并没有很强烈地反映在消费者的心里，他们所理解的“最好〞更大程度上是他们的一种猜测，并没有得以证实。消费者普遍表示，工程虽然是最好的，自己也很想拥有，但是可能会由于资金的缺乏而放弃，并且不愿意也不敢贷款，贷款风险很大，对按揭的事情一知半解。山亭存在着庞大的投资型消费者市场，主要分为灰色收入阶层以及私营闲富阶层，其中局部被枣庄和周边分流，由于经营信心缺乏，所以门面空置或惨淡率较高。最影响消费者购置意向的因素为价格和“工程未来成为城市中心商业区〞的人气和运营状况。工程的市场认知度和美誉度将成为我们今后销售的极大的优势，工程的质素和规划等完全展示和公开以后一定能吸引到大批的客户群。注：在中国，“城区〞概念是三、四线城市的主要开展载体。5市场导言1、山亭概况2、历史文化3、交通现况4、人口现况5、物产资源6、产业开展7、经济现况8、城市建设9、市场环境小结一、市场环境61、山亭概况山亭区是山东省枣庄市的市辖县级区，山亭区总面积1017.8平方千米。2003年底，全区总人口46.57万人，其中非农业人口5.59万人。历史悠久，钟灵毓秀，自古以来就是文明礼仪之邦，历史文化源远流长。早在7300年前的新石器时代，这里就有人类繁衍生息。山亭、西集等地曾发现多处大汶口文化、龙山文化遗址。2、历史文化○因区政府驻地位于山城街道办事处的双山北麓而得名。山亭是山东省枣庄市的市辖县级区，历史悠久，钟灵毓秀，自古以来就是文明礼仪之邦，历史文化源远流长。早在7300年前的新石器时代，这里就有人类繁衍生息。山亭、西集等地曾发现多处大汶口文化、龙山文化遗址。

3、交通现况高速公路交汇地，开展潜力巨大。枣徐、北滕等6条省级公路、21条县级公路穿境而过是重要枢纽；山亭交通的便利性，对于整个山亭的经济是具有非凡意义的；从中国三、四线城市的经济、商业开展角度来看，大多以交通设施为开展载体；而重要枢纽的地位更是对山亭的经济、商业等的成长起到了快速带动的作用。连接周边省市，宏观经济驱动山亭快速开展。相较于其他城区的交通环境而言，山亭城区开展、山亭商业市场的开展，从其规模性、影响力来看，都在枣庄宏观经济开展的驱动下，迅速地开展着。【区位、交通对本工程的影响和意义】人口的快速开展，对城区商业及商业物业的开展具有强有力的推动作用。至2021年末，巨野人口达46.7万人，其中城镇人口5.59万人，2021年以来是人口增数最多的一年，这主要是由于山亭开发就业人口增加带动了整个城镇人品的大幅增长。4、人口现况5、物产资源山亭区立足山多地少、土地资源有限的实际，大力开展特色农业，确立了林果、畜牧、水产和高效种植四大产业。2004年，全区农业总产值完成11.31亿元。种植产业：建成了万亩冬桃、万亩樱桃、万亩核桃、3万亩大枣、3万亩板栗、5万亩优质梨、10万亩花椒、10万亩苹果等十大优质果品基地，干鲜果品年产量到达10万吨，被评为“全国高效经济林建设先进区〞。2003年全区果品产值占全区农业总产值的36%,农民人均纯收入的34%以上来自林果。煤炭资源：山亭区现已探明的金属、非金属矿种20多个，主要有金、铜、镁以及石灰石、花岗石、大理石、石英石、白云石、钾长石、磷矿石、粘土、高岭土、方解石等，尤其花岗石储量大、分布广，具有极高的开采价值。林果资源：山亭区属于暖温带阔叶林带，杂生针叶林，原始森林已被破坏，为次生植被所取代。由于境内地貌类型多，植物资源极其丰富，门类科属繁多，木本植物共56科，123属，191种。盛产花生、苹果、黄梨、板栗、大枣、花椒、核桃、冬桃、油桃以及乌克兰樱桃、美洲艳红李子等优质果品，有金银花、槐米、栝楼、山楂、丹参等中药材上百种。第一产业兴旺，充分发挥自身优势：山亭是个以农为主的区，全区初步形成了以林果、畜牧、水产、粮食、油料、中药材等为主的产业化经营雏型，工业具有一定的根底，成为近年开展的热点：区划以来，历届区委、区政府团结带着全区人民大力实施“工业强区〞战略，坚持内涵外延并举，新上技改齐抓，多种经济成份共同开展，金融、商务、酒店、保险、娱乐、餐饮效劳设施齐全：第三产业特色经济初现端倪，新兴行业开始起步。旅游业已成为我区近年来效劳业开展的新"亮点"，熊耳山、抱犊崮、岩马湖等风景旅游区根底设施建设日趋完善，熊耳山-抱犊崮国家地质公园率先在全省揭碑开园，全省首座"世界生态奇观园"一期工程百鸟园正式对外开放；全区具有一定规模的批发市场达18处，其中年交易额过亿元的市场1处，大规模农副产品批发市场5处。市场规模的扩大，带动了种植、养殖、加工、运输业的快速开展，促使基地规模迅速扩张。6、产业开展特别关注：本工程所在为山亭历史上的“时尚步行街〞，在山亭人民心目中具有一定的消费认知，因此我们在在业态定位时应根据山亭的产业资源及其各产业开展及目前所处的比例，从而确保工程在业态的选择应倾向于快速开展的各产业或业态。房地产业处于高速开展阶段。山亭的住宅地产及商业地产入市量均处于上升期，这从目前市场上已有的工程可见一般；而房地产业的高速开展，尤其是商业地产的上升必将带动区域经济及整体商业的迅速开展，而这将是本工程入市的根本立足点。城市化率较低，仍缺乏25%。城市化率是城市开展水平的一个重要指标，而城市化率与人口与经济的关系那么息息相关；无论是从交通、产业、经济或是经济开发区的快速开展，均说明山亭的城区正在经历从传统城区向新兴城区转变的过程，这无疑是本工程定位的一个突破点。【山亭经济之于房地产及本工程的意义】2021年以来山亭县实施了城市建设的“三、六、九〞工程：完成新城区控制性详规、古城规划、市政专项规划等三项规划；坚持建管并重，狠抓了城乡环境综合整治，组织实施了一批绿化、净化、亮化、美化工程，使城市形象有了很大提升。2021年进一步加大城市根底设施建设投入，提高城市品位：逐步完善了城市载体功能，如供热、供水、供气、路网等根底建设；力改造提升了宾馆、餐饮等生活性效劳业；高品位开展以金山旅游为龙头的旅游业，高水平开展书画等文化产业；加快开展现代物流、科技、金融保险、信息、商务等生产效劳业。7、城市建设〖千年古城焕发新魅力〗近年来，山亭把城市建设作为带动区域经济开展的“龙头〞来对待，不仅仅抓好根底设施的配套，而且注重城市功能的完善、城市形象的塑造、城市品位的提升、城市居民物质文化生活质量的改善，切实增强了城市的亲和力、吸引力。8、市场环境小结山亭在枣庄各区、县中的大局部经济指标数值虽然排名靠后，但增长速度排名却位居前列，因此在未来的几年中山亭的开展潜力将日益突出；城镇人均可支配收入逐年增加，与其他县市相比增速较高，消费力日渐强劲；山亭的内外环境和自身经济条件趋好，为本案立项奠定了稳固的支持根底；山亭人民消费力的不断提升成为工程可持续开展的先决条件。161、山亭城区主要商业分析2、商业市场小结二、商业市场17为确保“时尚步行街〞工程定位的准确性和精确性，我司对山亭的商业市场进行了一次全面的调研，通过对其商业的整体布局，经营格局，经营业态，租金体系等各方面有针对性的深入调研发现目前山亭的商业现状为：缺乏能够满足山亭人民日渐提高的消费理念及消费能力的商业中心。山亭的各类商业网点遍布全城，个体私营经济的开展较为迅猛；已成商业格局的各街已经形成自身固定的业态组合，经营业态以服饰、鞋类、家居建材、杂货、通讯等为主；山亭的商业网点现阶段已几乎满租，但是经营状况却不理想，主要是由于各业态同质竞争较为严重；目前山亭的商业网点租金已渐成体系，这说明市场对于商业的投入热情较为高涨，市场对于商业的支撑较强；现阶段山亭的的商业从形态、经营格局、经营业态等均档次较低，品牌引入较少，缺乏升级的商业引导点；1、山亭城区主要商业分析〖现有商业特征〗〖主要商业分布图〗2、商业市场小结山亭的商业无论是从规模还是形态上均不成熟，没有形成规模集群式的开展模式，各式各样的沿街店面遍布全城，经营商品以服装、杂类、食品类等拓展较快的零售业态为主；但整体档次较低。山亭的商业模式已由最初的自建板房向街铺转变，但在组合形态上仍然较为单一，根本仍以街边单独店铺经营为主，未形成大规模的集中商业消费圈；山亭的市场现状虽然已经成形，且有一定的规模效应，但是从山亭居民日渐的增长消费能力来看，现有的商业模式已经不能满足他们对于消费的理念提升；山亭的政府规划、市场的支撑及外围环境都说明巨野的商业需要一个无论从功能上还是形态上都有提升的商业产品！20山亭已即将进入高速开展阶段，从市场上现有商业工程的销售情况来看，其偏好已经逐渐向较为新型的商业中心或集中型商业转变；集中专业市场的缺乏及山亭专业市场的兴旺皆是本案立项的市场空白点；山亭的政府规划、市场的支撑及外围环境都说明山亭的商业需要一个无论从功能上还是形态上都有提升的商业产品！21三、市场总结宏观的市场环境微观的商业市场贰、工程分析221、工程背景2、工程根本情况3、工程核心竞争力4、开发商目标时尚步行街是山亭区依托购物中心的“时尚摩登街〞。时尚步行街从开发至今，已经在群众具有口碑知名度和客户关注性；政府对于山亭小商品市场的改造开发大力支持，这是工程开发的先决条件；以未来购物中心为集群的商业综合体等大批涌现的消费场所是未来山亭的主要消费中心，这为工程日后的入市及经营都奠定了良好的坚实根底；工程现场较为杂乱，现有商业又缺乏统一管理，入眼所及皆是路边的小摊小贩，垃圾、乱石等比比皆是，对工程造成一定的破败印象；现有商业的经营以服装、鞋帽、五金等小品为主，但是档低偏低，未形成规模、品牌等效应，且缺乏消费引导，导致经营较不理想；1、工程背景总用地面积：63369平方米总建筑面积：约2万平方米工程现状：拆迁完成、建至二层；内街道路平整、已成规模2、工程根本情况优惠政策，政府大力支持工程开发，市场操作空间巨大核心商圈，周边超市、购物中心、零售店铺林立，商业气氛浓厚，是山亭人的消费核心带如织人流，超市、商铺等带来滚滚人流，商业圈正日益走向繁荣完美结构，大开间、短进深，缓步行进式休闲商业街，带来完美的购物休闲空间前景广阔，周边商业工程带动日渐增多的人气、商业前景无可限量政府支持地利天成人气如虹丽质天生潜力无限3、工程核心竞争力4、开发商目标以老百姓为立足点，将工程打造成经典商业航母。商业定位：“时尚摩登步行街〞；功能定位：分类分区域设置品牌专卖店、专卖店、特色专营店、特色辅助小吃店；经营业态：服装鞋帽为主、辅以珠宝电器、通讯器材、化装洗涤、灯具、家具、五金、装饰、工艺礼品、文化用品、小商品批发零售。集现代物流、金融、观光购物、休闲娱乐、饮食文化、健身多功能于一体，是辐射周边县市规模最大的商贸流通中心。叁、概念定位271、定位导论2、定位难点3、概念定位4、概念亮点5、功能定位一个传统又新颖的概念，正越来越多地闯进人们的视野－－城区经济。城区经济是县域经济开展的领跑者，是县域经济的一个重要组成局部；是资金流、信息流、人才流的洼地，是带动和促进全县经济增长的极核；城区经济的开展直接关系到县域经济开展的速度和质量。随着山亭区工业化、信息化、城市化进程的加快，城区经济已成为经济开展的一支重要力量，其带动功能、集聚功能日趋增强，已经积聚了较大的潜能，理应在全县率先开展。1、定位导论良性背景定位陷阱在“良性〞开展的社会宏观背景下，工程定位往往会被盲目抬高，以至于给招商带来压力；过高定位所带来的本钱过高和品牌效应难保障的弊病，且不适应市场根本要求；不适应市场的定位会减少固有的、自发所形成的人流量，为其它街道的开展提供条件。定位以市场为本渐进是开展之本2、定位难点根据目前山亭区商业现状，本工程的商业开展定位可能存在以下难点，认知这些难点才能在前期定位时有所躲避，以便工程顺利进行：零售商品种类缺乏新品种从外围自发形成的小商品流动摊贩的商品种类上来看，零售商品种类均为日常低值易耗品；从山亭最成熟的主要商业街来看，人流密集段的商业种类多为日常需品零售一，如城、百货业、建材、中小型超市业等；从周边城区已成规模的集中型商业街区〔步行街〕来看，主要零售业商业品种为家电用品、妇婴用品、箱包鞋帽、家电建材占了主要商品，故虽满铺但营业额并不高。零售商品受区域制约缺乏品牌，且商业分布较散，难以有效聚合。零售业小商品市场因为加工制作比较简单，生产企业本地化众多，真正能够形成品牌效应的国内一、二级品牌在本地市场数量并不多，是否被市场接受存在一定的风险。缺乏成批加工能力，无法有效控制本钱零售业以低成业的小商品吸引县城内的人群，由于山亭以小作坊式的家庭式私营工坊为主，人力本钱和物资本钱均较高。城区集中性常住人口较少。城区集中性常住人口对城区零售业夜间零售额有很大的影响，并能保证零售业在规模、品牌效应上持久稳定的开展。【市场形象/案名定位】－－开创山东首例“情景·缓步·体验·回转〞型名品中心－－时尚·摩登大街3、概念定位它以“体验式〞、“休闲类〞、“风情化〞、“时尚感〞为主题特色，点缀了独具特色的美食、小吃、娱乐、购物、生活、商办为一体的多元化城区购物商业广场。山亭CityMall商业中心的出现，正是顺应了当前山亭经济开展的速度与逐渐提高的居民消费水平。CityMall商业中心的出现，主要取决于一个城区开展的社会经济情况和居民消费水平；－－城市中心首例旺铺－－CityCenterMall【其它案名建议】3、概念定位successful－MARKET山亭·时代城HopefortheBest时尚·乐淘步行街乐购·时尚大街WealthyLand【Logo表现1】3、概念定位－－开创山东首例“缓步式·体验型〞商业中心－－释义：形态寓意，是由核心点向四周爆发，集中表现了山亭CityMall购物中心位于市中心核心要地；LOGO色彩以暖色为主线，表现出财富价值与日俱增，呈爆发开展之势。时尚·乐淘步行街【Logo表现2】3、概念定位－－开创山东首例“缓步式·体验型〞商业中心－－释义：LOGO整体形态形象化地展现了“商业万花筒〞的财富效应；本工程就如同信息化商业时代的财金集中地，会聚各方时尚精英理念。乐购·时尚大街VI识别系统演示VI识别系统演示VI识别系统演示VI识别系统演示4、概念亮点用［文化］和［时尚］助推城区化开展进程【概念立足点】［文化链］是城区永续开发、良性开展的根本根源，是一个城市固有的特色。文化是长久而稳定的，时尚是短暂而善变的；文化是深厚的，时尚是浅薄的；文化是普遍的，时尚是独特的；文化是中规中矩的，时尚是富于创造的。人们所生活的城区，不仅是文化生活区，更是时尚地。［时尚链］是城区步入国际化、社会化开展的特色元素，是人民财富的方向标。山亭城区的开展与建设是将独特的文化气氛与个性的时尚消费结合的过程，只有这产才能把握市场的开展契机。【引入“概念工坊〞的特色商情】山亭工业具有一定的根底，初步形成了种植、面粉、畜产品、建材、服装加工等多个生产门类的工业体系。①在业态上，力求引入影响力较广、区域认可度较高的品牌旗舰店、概念店。实现：实现：②有效利用三层店铺，引入手工DIY制作、研发、教学培训、效劳经营于一体的概念工坊、品牌工作室，引领时尚潮流。［文化开展］【文化链】之［工商文化］将“文化〞打上“时尚〞的烙印区第三产业增加值完成10.92亿元，占GDP的比重达37.6％；全区社会消费品零售总额完成8.05亿元，同比增长12.1%；各项存贷款余额分别比年初增加2.36亿元和4.26亿元；公路通车里程到达900公里，公路客运量到达558.1万人次，公路货运量459万吨。初步形成了以商贸流通、旅游、房地产、劳务输出为主，交通运输、金融保险、科教文卫、信息产业等多元化竞相开展的格局。①②③［时尚·品牌商汇］工程效劳的人群主要分为三类：约6万城区常住居民、约50万县城居民、定期的商务游客等。我们认为主要消费群消费的休闲性、体验式较强，而山亭在经济高速开展的背景下急需建设一个舒适优雅的购物环境、轻松休闲的消费享受地带。以开放式、多层次的空间为特色，倡导以人为本的购物环境，通过街区式商业布局、户外步行街道以及店招、店饰等细节，创造一个时尚的购物购物环境。铺位采用多种类、多样化、多组合、多级化的店铺组合，最大限度的吸引各大等级的品牌商家入驻，从而为各类群居民家庭生活、学业生活、务农劳作、商务工作的提供消费需求。【时尚链】时尚的·消费模式时尚的·购物环境时尚的·品牌商家体验式商业－－与一般传统商业的区别在于它的消费互动性强，他的重要是重要再生体验，重在情感消费，你可以购物，也可以随便看看，随便吃吃，这是一种全新的都市化消费模式；体验式消费－－不是以购物为消费目的，它在传统的功能根底上，集餐饮、娱乐及其他休闲娱乐等业态，打造一种以休闲娱乐与购物相结合的区域商业旗舰，不仅要满足群众的物质需求，更要着眼于满足群众日益增强的精神和文化需求。体验式消费量贩式、批发型小商品种类仓储式的供消模式不同与仓库，将二、三楼作为原料储备库和再加工基地，从而创作出款式类同、但细节各样的时尚商品。量贩的概念是平价的，为中低价格带的商品为主的，符合绝大多数的消费群体的，更适宜于三、四级城市的综合型商业经营。变目的型消费为体验式消费通过业态品牌打造、物业细节上的时尚点缀，吸引更多的时尚类人群来此逛逛、看看、玩玩。适当加入娱乐设备在部分运动类、保健类购物区域中，适当加入一些小型运动器械，以增加人群在中的购物时间。【时尚链】①时尚的·消费模式消费，是一种消遣、是一种时尚，是一种生活乐趣。【时尚链】②时尚的·品牌商家多层组合的商业布局设计，更有利于店家与商家之间协调，自由划分，轻松经营，方便于不同品牌的商家需求。“以街旺铺，以铺养商”的黄金组合成就商品与消费、餐饮与服务兼顾的综合化业态发展；以一层汇集人流的沿街铺面，带动二、三层的金铺价值，通过多重组合扩大营业面积，如图书批发、五金专卖、美容美发、洗浴足浴等的业态；另外一个沿街铺面又可以通过不同的沿街面，划分成小金铺，提高投资都的租金收益。基本单元沿街铺面金铺工坊金铺工坊沿街铺面沿街铺面沿街铺面半加工、形象展示的业态服务类的业态－－实现“多业态、差别化、综合主题性”的商业步行街。以“开放式购物场景、360度名品旺铺〞，共同组成山亭县城区独一无二、别具风情的时尚购物环境。钻石城道【时尚链】③时尚的·购物环境铂金广场简捷≠单调零星≠零乱广场，是“城市名片〞、是“工程标志〞，是“消遣之始〞。城市的休闲广场，是城市交通枢纽，是聚集人气、聚集客流的地方；工程的休闲广场，是黄金旺铺商业文化的标志，为买家提供消费指向，为买家带来一个轻松、自由的购物空间；消费群心中的休闲广场，是消遣之始，更是消费的动力，是儿童、青年来此玩耍、小息的好去处，开创了一份“无目的、无方案〞的消费时空。低本钱、简捷便利的但不失时尚浪漫的情景小品情景式小品是多层次、多立面、多级化的；既有两层的绿化装饰、又有低层次的栖息小景；布立面化的绿色有效地节约了道路面积。地面上的低本钱装饰小景，也别有情趣。统一的招商设计强眼的外立面色彩装饰房层外立面强眼的外立面色彩装饰和统一的招商设计，即可把破旧的楼屋店铺焕然一新。统一的店招设计材质统一、形态统一色彩根据功能区块不同而定。交房时可预留安装框架。人性化的指示系统“黄金城道”平面图现代气息的指示系统不仅给消息人群带来愉悦的购物气氛，更能以小本钱提高工程档次，以区别于其他邻近城区的单一化标识。店招与指示牌相对应，便于消费者指引购物方向。入口商业环境高耸且现代化的建筑体，与古塔相对，相得益彰。采用一些灯饰、灯箱，吸引人流。广场上的地灯可在夜间吸引人流。开业时可设一些充气拱门、周末时可设一些充气玩具，吸引小孩。5、功能定位总体功能定位为：一个以服装为主，集购物、休闲、文化、娱乐等为一体的体验式时尚街【功能模型】其中时尚街区功能服装饰品一条街美食小吃一条街文化珠宝一条街家居装饰一条街生活百货一条街服装、饰品、手表、皮鞋、化装品、内衣、儿童装、皮具、箱包等。地方餐馆、小吃、半成品、小型百货超市。运动产品、中西药店、银行电信、五金、美容足浴、美发美容、婚纱礼品，售票中心及相关效劳中心。床上用品、卫浴用品、窗帘家饰、灯饰、家电用品。5、功能定位【功能提升】在满足工程成为一个“效劳于山亭区常住人口快速增加，成熟居住区人口逐步增加，社区商业日益完善与成熟，社区商铺正成为居民最便捷、贴心的消费休闲场所〞的根底上，根据『产业结构与城区开展相结合』的开展原那么，建议逐步提升工程的功能定位：引入一批中小企业营销代理中心、民营科技营销网点、县级城区办事处和中介效劳机构的集中地，根本形成以人民路为中心的物贸、贸易的“区域经济高地〞。建设一套超大型配售配送中心、物流中心、超级零售市场，根本形成“区域型物贸集团商地〞，集零售业、百货业、超市业、专卖业、餐饮业、效劳业为一体的商业框架。导入适应山亭城镇中小型、城市化“工业印刷〞、“建材加工〞、“家具家饰〞、“食品药店〞、“服装美容〞都市型休闲网络，从而大力扶持各镇的民营科技企业开展，推进巨野城区化建设。适当引入一批品牌餐饮业、宾馆业、娱乐休闲业的商务效劳产业，使山亭商务效劳业再上一个新台阶。远景肆、规划定位531、商业布局2、业态布局与示意1、总体布局根据工程产品规划分级，将业态布局划分为三大区域：服装名店系列营业面积较大，且有连锁性质每个品牌所需要的面积由行业决定。名品小商品系列主要由自营性较强的私营业主开设的精品店。百货小商品系列主要由个体私营业主开设的标准化的店面或铺面，营业面积较小。品牌美食城2、业态规划引入中外一、二线品牌的休闲类中西连锁品牌快餐、台湾风味小吃、甜品屋以及地方特色中餐厅、当地特色餐馆，以聚集人气。品牌服饰店引入国内一、二线品牌休闲服装、皮具箱包、化装品品牌连锁店、连锁品牌店等，以精品化的橱窗设计吸引县内青年人群。2、业态规划精品时尚屋以时尚人群为主力消费群的特色精品屋，包括：精品手表、精品礼品店、时尚箱包、精品西饼屋等。以成年妇女、孕妇消费群为主题的专卖店：如中老年服饰专卖店、女性美容美体屋、孕妇用品屋、，内衣用品、成人保健品专卖店等。精品女士屋精品家饰屋由当地家饰、家具、家装用品工作坊开展形成的精品家饰店；如床上用品屋、窗帘家饰店、灯饰用品店、家用电器屋、餐具用品等。伍、营销策略601、营销主题2、价格定位3、推盘策略4、推广方式5、当前工作要点DM表现〖光麟·新天地〗【本案营销诉求解析】〖地段增值价值〗〖本钱投资价值〗低总价，小投入、低风险人流、车流、物流、现金流的聚集地。〖品牌收益价值〗通过品牌化经营模式，为消费群提供体验式购物环境，保证常期高效吸引目标消费群，更能保证商铺投资回报价值。〖城市开展附加值〗山亭开展的交通和有利的地理位置，保证了工程品牌价值的实现。〖消费力价值〗即时可得的〖政府支持效应〗必备的价值体系差异与竞争个案的价值体系人有我亦有人无我却有2、营销主题20万起,抢占商业腹地稳赚旺铺！主推营销语〖本钱投资价值〗〖地段增值价值〗利用人尽皆知的价值方位，明确工程市中心地段价值。以小面积、低总价吸引眼球，预示为高回报带来机遇。〖收益价值〗所谓的“旺〞：是城市开展价值、政府支持力价值、消费力价值、品牌价值的综合表现，需通过现场直面营销才能详尽说明。其他推广语：20万轻松成为市中心旺铺房东！让您财富爆发的市中心旺铺！山亭公路交通示意图〖城市开展附加值〗游离消费群：5万左右人次/年商务、旅游客群消费客群示意图巨野8个镇的常住人口山亭城区内翼云山、抱犊崮熊耳山景区游客其他县镇景点游客

山亭城区核心消费群：6-8万城区和开发区居民主力消费群：50万县内8个镇居民〖消费力价值〗【推理一：市场比较定价法】市场比较法－－该方法的本质是以房地产的市场交易价格为导向，求取估价对象〔即工程〕的价值。这种方法是利用已被市场验证的类似房地产成交价格来求取工程价格的方法，它是一种最直接、最具说服力的定价方法，其结果是最容易被人们理解。市场比较定价法关键是：找到适用的可比房地产工程及其可比成交价格。项目名称商铺属性商铺属性比较新华商城项目沿新华路、人民路；在售商铺属住宅底铺内街形式的商城。内街底铺可比性强光麟新天地项目沿新华路、人民路；主力在售商铺属住宅底铺沿街商铺。可比性弱本案商业街两端于人民路、青年路；主力商铺属住宅内街底铺。市场在售商业工程可比性分析3、价格定位〔仅商业局部〕【推理二：收益复原法】收益复原法－－该方法的本质是以房地产的预期未来收益为导向，求取估价对象〔即工程〕的价值。这种方法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，故特别适用于收取租金的商业物业。收益定价法关键是：找到适用的预计的平均年租金及其回报年利率。收益复原法理论公式：房产估价＝预计平均年租金×回报年期或预计平均年租金房产估价＝回报年利率回报年利率－－按一般市场上产权式商铺年平均回报率计，为8%〔含所得税〕。3、价格定位〔仅商业局部〕〖各路段沿街商铺的单位价值〗路段人民路永丰路前进路新华路青年路古城路招商街全市平均目前单位租金（元/m2·天）1.090.790.660.640.550.480.43以简单数学平均值计算0.66目前单位租金（元/m2·年，365天计）397.85288.35240.90233.60200.75175.20156.95240.90市场平均商铺回报率8%8%8%8%8%8%8%8%铺位价值（元/m2）4973.123604.373011.252920.002509.372190.001961.873011.25对本案初步分类说明端头铺位影响参考价值不大端头铺位影响有部分参考价值平均参考价值注：本表格按单位租金价格由高至低排列。3、价格定位〔仅商业局部〕〖各路段权重比值定价〗根据上以初步分类，我们对以上路段进行分类说明，以确定各路段商铺价值对本工程定价的影响〔即权重说明〕：路段人民路青年路永丰路前进路新华路古城路招商街全市平均铺位价值（元/m2）4973.122509.373604301129202190.001961.873011.25道路属性属城市东西走向的交通主干道属城市南北走向交通主干道属城市特色商业街/对本案的影响仅对项目端口铺位产品影响，对项目内街不产生影响。由于本案不属于交通主干道，对项目产生的参考价值不大。位于集市边，对项目产生部分参考价值。从全市范围考量权重（100%）考虑到主入口在人民路，取10%5%0%25%25%35%仅重部分价值量497.31125.470547.50490.471053.93权重定价2714.68元/m23、价格定位〔仅商业局部〕【工程价格定位】根据以上价格定位，本工程平均价格为：2714.68元/m2根据工程实际情况并结合市场预计，力求实现保底均价为：2800元/m23、价格定位〔仅商业局部〕4、销售策略针对工程产品较为单一，商业街延伸面较深，并考虑到工程自身各方面优势，如城市交通要道、工程紧邻成熟商业工程、入口为城市传统商圈中心等因素，建议销售策略总体思路为：【策略思路】以认知销售主力产品－－『单一性、成批量』服饰小商品旺铺为销售主线，强化工程在区域市场中的“强劲的增值潜力、可实现的人脉群、稀缺的工程主题〞，集中对向山亭及周边县的『小商品经营商、商业物业投资商』，实行集中化、强效力、全面性的销售策略，最终实现『一炮而红、持久营销、快速回笼资金』的销售成果。4、销售策略【销售模式】根据工程实际情况，实现的销售模式主要是两方面，但最终以集中回笼资金为本工程的最正确销售目的。产权式出售旺铺，回笼旺铺的销售总金额。注：以单位旺铺计。在此基础上实现两种策略方案：Ⅰ、针对『自营买家』（购买后商铺自营）Ⅱ、针对『投资买家』（欲在购买后将商铺出租于经营者，收取租金收益）4、销售策略【销售模式】Ⅰ、针对『自营买家』〔购置后商铺自营〕购置时① 根据自营的“业态趋向、品牌实力〞选择旺铺位置/价位；② 结合成熟的现状〔业态现场、经营现场〕，规划自营旺铺的开展。① 根据旺铺位置，实施相应统一的店招装修；② 以自主经营的方式吸引目标消费群，实现旺铺物业与经营产业同步增值。第一年第二年第三年经营净回报首期旺铺投入本钱第四年第五年物业增值回报经营净回报物业增值回报经营净回报物业增值回报经营净回报物业快速增值经营净回报物业快速增值开业时4、销售策略【销售模式】Ⅱ、针对『投资买家』〔欲在购置后将商铺出租于经营者，收取租金收益〕① 考虑旺铺的投资回报风险，选择旺铺的位置/价格；② 既可以自主经营旺铺，又可以在销售时由销售公司签定『委托租赁合同』，明确委托事项，在由销售公司实现租赁后支付销售公司『委托租赁的效劳费』。① 由承租方根据双方签定的『租赁合同』，根据旺铺位置，实施相应统一的店招装修后，承租方入场经营；② 投资买家按合同获得旺铺的投资收益。第一年第二年第三