房地产企业会计课件第1-2章

房地产企业会计第1-2章房地产企业会计概述第1-2章房地产企业会计概述本章主要是对房地产开发企业的性质及经营范围进行总括说明，阐述了房地产开发会计的基本理论问题。学习本章，要求着重理解房地产开发企业的性质、经营范围、房地产会计的核算原则，掌握房地产会计核算的对象及其资金运动过程。第1-2章房地产企业会计概述一、房地产开发企业的性质房地产开发企业的经营活动是根据总体规划、经济社会计划的要求，以土地开发和房屋建设为对象，选择一定区域内的建设用地，按照使用性质，有计划、有步骤地进行的房地产开发和建设。房地产开发企业属于第三产业，有施工生产能力的，又具有第二产业的职能。第1-2章房地产企业会计概述二、房地产开发企业经营活动的主要业务

房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。

房地产开发企业的开发对象是房地产，房地产是“房产”和“地产”的总称。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：

房地产开发企业经营活动的主要业务7项规划设计征地撤迁土地开发各类房屋建造工程验收交付使用售后管理维修服务等第1-2章房地产企业会计概述1．土地的开发与经营

企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。第1-2章房地产企业会计概述2．房屋的开发与经营房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。第1-2章房地产企业会计概述3．城市基础设施和公共配套设施的开发

第1-2章房地产企业会计概述4．代建工程的开发

代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。第1-2章房地产企业会计概述三、房地产开发企业的经营特点

房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：

第1-2章房地产企业会计概述1．开发经营的计划性。

企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。

第1-2章房地产企业会计概述2．开发产品的商品性

房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。第1-2章房地产企业会计概述3．开发经营业务的复杂性

所谓复杂性包括两个方面：

（1）经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。

（2）涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。第1-2章房地产企业会计概述4．开发建设周期长，投资数额大

开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。第1-2章房地产企业会计概述5．经营风险大

开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。第1-2章房地产企业会计概述四、房地产开发企业的会计对象----资金运动房地产开发企业的会计核算对象具体来说，就是运用价值开式对企业开发经营过程中的资金及其资金运动进行核算。房地产开发企业的开发活动包括供应、开发和销售三个环节。在供应过程中，企业通过合同用货币向供应单位征用、批租土地及购买开发房地产所需的各种劳动对象。这样，企业的货币资金转变为待开发土地和材料、设备储备。企业待开发土地和储备的材料、设备，在开发房地产需要时，即进入房地产开发过程。在房地产开发过程中，被消耗材料和被安装的价值转移于在建开发产品成本中。与此同时，工人付出了劳动，企业必须以工资形式支付给工人报酬。货币资金通过支付工资而转入在建开发产品成本中。此外，由于使用固定资产，使固定资产发生了损耗，已损耗的固定资产的价值也转移于在建开发产品成本中。在房地产开发过程中，被消耗材料和被安装的价值转移于在建开发产品成本中。与此同时，工人付出了劳动，企业必须以工资形式支付给工人报酬。货币资金通过支付工资而转入在建开发产品成本中。此外，由于使用固定资产，使固定资产发生了损耗，已损耗的固定资产的价值也转移于在建开发产品成本中。第1-2章房地产企业会计概述五、房地产开发企业会计核算特点

由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：

1、资金筹集渠道的多源性：资金来源的形式与渠道主要有：（1）预售购房定金或予收建设资金；（2）预收代建工程款；（3）土地开发及商品房贷款；（4）发行企业债券；（5）与其它单位联合开发，吸收其它单位投资；（6）发行股票，筹集股本。

2、资金占用形态的多元性：（1）表现为直线运动：货币资金储备资金在建资金成品资金货币资金

（2）表现为多向平行运动：土地开发项目在建资金商品房项目在建资金

配套设施项目在建资金代建工程项目在建资金市政工程项目在建资金经营房、周转项目在建资金（结算资金）储备资金成品资金3、结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的复杂性：房地产开发企业供应单位建筑产品购买单位施工单位勘察设计单位房屋承租单位采购业务预付、应付采购完成结算销售业务预收定金等房屋移交结算施工业务预付工程、备料款根据工程进度结算预付设计费等完成结算预收保证金租金等4、开发产品的长期性导致核算周期的长期性：由于开发产品往往会跨越一个或多个会计年度，这就引起了开发企业会计核算从开工结算到竣工决算为止整个周期的长期性。第1-2章房地产企业会计概述六、房地产开发企业会计核算的会计科目和账簿设置

1、房地产开发企业会计科目的设置

会计科目是对各大会计要素所做的进一步分类。为了会计核算的需要，将每一会计要素又划分为若干具体项目，每一个项目就是一个会计科目。

为了对房地产企业的经营活动进行会计核算，必须要设置相应的会计科目。并且要根据设置的会计科目在账簿中开设账户。

第1-2章房地产企业会计概述总起来说，房地产开发企业会计科目分为五大类：

第一类是资产类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况，其中包括了流动资产和各项长期资产。在资产类科目中，“开发产品”、“周转房”、这两个科目是房地产开发企业特设置的科目。其他科目是属于各类企业通用的科目。

第二类科目是负债类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情况，其中包括了各项流动负债和各项长期负债。负债类科目都是各类企业通用的会计科目。

第三类是所有者权益类科目，是用来核算各项所有者权益增减变化的科目。这些科目也是各类企业通用的科目。

第四类是成本类科目，这类科目有三个，即：“开发成本”、“开发间接费用”和“研发支出”。其如果房地产企业本身也有施工队伍，有施工业务，那么还需要在成本类科目中增设“工程施工”和“施工间接费用”、“工程结算”、“机械作业”等科目。第五类科目是损益类科目。损益类科目是用于计算企业损益的科目。损益类科目在会计期末都要转入本年利润账户，不留余额。这些科目也是各类企业通用的会计科目。

第1-2章房地产企业会计概述许多会计科目需要设置明细科目，以便设置明细账，更明细地反映有关会计信息。如房地产开发企业在“原材料”总账科目下可设置“设备”、“钢材”、“水泥”等二级科目，以对库存的各种不同的建筑材料和设备分别进行核算和反映。在二级科目下，还可以按钢材的品种，设备的种类设置三级科目核算，如在“原材料—设备”二级科目下还应设置“照明设备”、“安全监控设备”等三级科目，以更详细反映各种不同设备和各种不同钢材的情况。

第1-2章房地产企业会计概述与一般工业企业会计相比，房地产开发企业主要增加如下科目，核算相关内容

一是资产类科目：

135

开发产品

136

分期收款开发产品

137

出租开发产品

138

周转房

二是成本类科目：

401

开发成本

402

开发间接费用第1-2章房地产企业会计概述开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出）第1-2章房地产企业会计概述开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销

发生的间接费用时第1-2章房地产企业会计概述2、房地产开发企业的账簿设置

为了全面系统地进行会计核算，房地产开发企业必须设置以下三类账簿。

（1）总分类账（也称总账）

（2）日记账

（3）明细账

第1-2章房地产企业会计概述（1）总分类账（也称总账）。

总分类账是按总账科目（一级科目）开设账户，以提供企业总括的会计信息。根据需要，总分类账通常要开设30—50个账户，分类反映会计信息。

总分类账必须采用订本式账簿，其账页格式为三栏式，即金额的部分分为“借方”、“贷方”和“余额”三个栏目。

第1-2章房地产企业会计概述（2）日记账。

日记账是按经济业务发生的先后顺序，逐日逐笔进行记录的一种账簿。房地产开发企业至少要设置两本日记账。即“现金日记账”和“银行存款日记账”。

“现金日记账”和“银行存款日记账”也必须采用订本式账簿，其账页格式也是三栏式，与总分类账的账页格式是相同的。

（3）明细账明细账是对某些总账科目的数据进一步明细记录和反映的账簿。对大部分总账科目都需要设置明细账。明细账要按明细科目开设账户。以反映更详细的会计数据。

如：对“应收账款”除需要在总账中开设账