房建维修单位做好整修工作几点做法

房建维修单位做好整修工作几点做法

一、房建整修工作的概念和意义

我们日常总说的房建大维修管理工作主要包括房建设备的检修、整修、大修和设备更新改造四个部分。146号部令中确定整修是有计划按周期对房建设备已发生的破损和病害进行修理，我理解整修就是按一定的比例，每年对本单位受委托的一定数量的房建设备存在的安全隐患、小型病害进行整治，达到消除隐患、安全使用的目的，是连接检修工作和大修工作之间的纽带。通过多年工作我感到，我们检修工作是保证房建设备安全使用的前提，整修工作是保证房建设备安全使用的手段，并且是重要手段，大修和设改工作就是确保房建设备安全使用的最后办法，在大修和设改资金比较紧张的情况下，整修工作就尤为重要，我们现在只有通过定期整修工作，把检修发现的安全隐患和病害及时消除，来确保房建设备安全使用，确保铁路房建设备良好形象。

二、认真执行路局对整修工作的有关规定

路局土地房产管理处2006年下发了《关于进一步加强和改进房建设备大维修工作的通知》（京房地函[2006]16号），通知中明确了按照“病害修”的原则对房建设备进行整修工作，在铁路生产力布局的调整后，根据房建设备管理中的新情况、新问题，路局土地房产管理处于2009年又下发了《关于加强生产办公房建设备整修工作的通知》（京房地函[2009]2号），房建设备的整修工作在“病害修”的基础上，按照“实行分类修缮、重点整治病害”的原则，针对维修费用不足状况，对整修工程实行“项目化、重点修”。

今年房建单位改制后，路局下发了关于印发《北京铁路局房建设备管理办法（试行）等5个管理办法》（京铁房地[2010]123号）的通知，即在重点修实施时采取项目化管理，按照生产办公房建设备的重要程度、设备特点分类整治。

确定重点修项目的原则：先危险后一般，先整治病害后改善条件。优先安排重点设备，优先安排危及安全的重点病害，实行重点整治，分类整修。

（一）房建设备分类

1.按用途分为一类、二类、三类。

第一类包括机械室、运转室、信号楼、调度楼、配电所、候车室、售票厅、站台雨棚、乘务员公寓、分区亭等与行车直接有关的房建设备。

第二类包括站（段）级以上的办公用房、重要通道设备以及主要生产车间（如修车库、检车库等）。

第三类设备是指除去第一、第二类设备以外的房建设备。

2.按设备病害分甲类、乙类。

甲类问题包括倒塌危险、屋面漏雨、上下水设备破损、电照设备破损、站台、雨棚侵限等影响使用安全的病害。

乙类问题是指甲类问题以外的病害。

（二）整修件名及项目的安排原则

1.一类设备不得存在甲类问题。

2.二类设备的甲类问题。

3.三类设备中用户比较关心的甲类问题。

4.一类设备的乙类问题。

5.二类设备的乙类问题。

6.三类设备的乙类问题。

在前一项病害没有消除的情况下，原则上不安排下一级问题的处理。特殊情况另行安排。

（三）整修工作要求

1.整修工作按照批复的件名、预算和施工方案组织施工。

2.土地房产管理所对整修工作的施工质量及安全进行检查指导。

3.土地房产管理所对整修工程进行检查和竣工验收，竣工验收工作要有使用单位参加。土地房产管理所对验收报告签署意见。

4.土地房产管理所要在每个季度末汇总维修单位整修完成情况上报土地房产管理处。

5.整修工程验收工作依据《铁路房屋建筑物大修维修规则》（铁运〔1999〕146号）“房建设备大修、维修工程竣工验收办法”、“房建设备大修、维修工程竣工验收标准”执行。

6.房建设备整修施工质量严格坚持“三检、三验”制，并严格按验收标准达标，一次验收合格率90%，优良率30%。

（四）整修管理程序

1．维修单位商设备使用单位依据春检结果和病害情况，于每年9月底前，将下一年度的房建设备整修计划件名及费用预算报土地房产管理所审定。

2．土地房产管理所依据维修单位提报的整修计划会同各使用单位及维修单位进行现场核查，综合平衡后，确定整修件名的排序，在路局成本预算范围内核定整修工作量。如设备病害发生变化，需对整修计划进行调整，维修单位需商设备使用单位后，报土地房产管理所审批。

3．维修单位依据土地房产管理所审批的整修计划组织整修。

4．整修任务完成维修单位自验合格后，向土地房产管理所申请验收。

5．季度末土地房产管理所组织维修单位、使用单位验收，并出具验收报告。

6．路局依据验收结果，按照有关规定向维修单位支付费用。

维修单位于每年9月底前，将与使用单位协商拟定的整修计划件名及预算报土地房产管理所审定土地房产管理所依据维修单位提报的计划核定整修责任量季度末土地房产管理所组织维修单位、使用单位进行验收，并出具验收报告

整修管理程序流程图维修单位依据土地房产管理所审批的整修计划组织整修

整修任务完成维修单位自验合格后，向土地房产管理所申请验收

路局依据验收结果，按照有关规定向维修单位支付费用

三、落实路局整修工作要求的具体做法

下面结合我单位近两年的实际情况，谈谈整修工作中我们的一些做法：

2009年按路局土地房产管理处《关于加强生产办公房建设备整修工作的通知》（京房地函[2009]2号）要求，为了进一步完善了生产办公房建设备整修工作内容，结合我单位的特点，制定了《天津房产建筑总段生产办公房建设备整修工作“项目化、重点修”实施细则》，并在原总段所属的各建筑段选择一个车间进行了一年的试点工作，摸索了经验，特别是在唐山建筑段的唐山西站车间试点，从成本控制、整修质量、用户满意度上取得了成功。今年随着房建系统改制的深入，单位职能的改变，使我们由从原房产建筑总段转变成房产维修段，从原有的宏观管理到现在的直接接触生产，所以为了使整修工作落实到位，对原实施细则进行了修改，结合路局关于印发《北京铁路局房建设备管理办法（试行）等5个管理办法》（京铁房地[2010]123号）的通知有关要求，最终制定了《天津房产维修段生产办公房建整修工作“项目修、重点修”的实施细则》，实施细则中明确了段与车间的主要职责、明确了整修工作的修程与质量标准等各项内容。

（一）强化管理，明确责任

1.段是整修工作的管理主体。其主要职责：

（1）贯彻落实国家、铁道部、路局有关规定；

（2）负责制定整修项目管理实施细则；

（3）负责审批整修项目年度计划及预算；

（4）负责对所属车间的整修工作进行监管考核；

（5）组织对整修项目进行检查验收；

（6）总结推广新技术、新材料、新工艺。

2.各车间是整修工作的实施部门。其主要职责：

（1）负责编制本车间整修项目年度建议计划及项目预算，上报段；

（2）负责对审批后整修项目的实施，做好施工组织、安全、质量等工作；

（3）对整修项目进行自验。

（二）强化整修，确保质量

1.针对维修费用不足状况，按路局要求对整修工作实行“项目化、重点修”。即在重点修实施时采取项目化管理，按照生产办公房建设备的重要程度、设备特点分类整治。规范年度整修计划之内的重点房建设备，继续坚持和完善生产办公房建设备的分类工作，生产办公房建设备分为三类的要求不变，各车间在每年春检时，按照生产办公房建设备的增减变化情况重新进行分类工作，并报段备案。

2.针对部分生产办公房建设备严重影响铁路运输形象、严重影响站容站貌的现状，我们对重点生产办公房建设备实行“重点修和全面修”。即各车间在提报年度生产办公房建设备整修件名时，要按照段下达的整修任务，分别安排一定比例的房屋、建筑物整修任务实行“重点修”和“全面修”。“重点修”后的生产办公房建设备的单项病害要彻底解决；“全面修”后的生产办公房建设备要达到修后如新、彻底消除设备病害的标准，真正体现出整修的效果。其余的整修任务按照日常巡检情况，对设备病害进行梳理，按照轻重缓急程度实行“病害修”。

“重点修”和“全面修”任务的比例多少，与维修费用有着直接的联系，在去年试点的基础上，今年在我维修段范围内全面展开，通过过去整修经验，结合市场材料价格，我们初步确定“全面修”的单价平均每平米25元，“重点修”的单价平均每平米15元，“病害修”的单价在每平米4-8元左右。按照路局要求，维修成本不少于总成本费用的11%，我们将房建维修和供热设备维修按6：4分配，整修费用为房建维修费用的70%测算出整修费用后，确定各车间“全面修”数量为全年整修任务的15-20%，“重点修”数量为全年整修任务的30-35%，“病害修”数量为全年整修任务的50%。

3.同时为提高铁路房建设备的形象，要求各车间（有客运候车室）在提报年度生产办公房建设备整修件名时，要安排至少一个有客运任务的候车室进行“全面修”工作，逐年改变管内行车设备的站容站貌。

4.“重点修”的概念、范围及质量要求：

（1）“重点修”的概念：对一类房建设备及部分影响安全的二类房建设备和影响站容站貌房建设备的单项病害进行全面重点整治，单项重点修件名可按整栋（件）房屋（建筑物）面积上报完成。

（2）房屋设备“重点修”的范围及质量要求：

①结构：对墙身碱蚀面积较大的房屋进行全面整治，消除危险及隐患。

②屋面：房屋屋面进行全部翻新。消除造成漏雨的病害及隐患，做到无漏雨、无渗漏、无杂物；落水管齐全畅通、安装牢固，无破损及渗漏，对铁制落水管要进行全部油漆工作。

③电照设备：对房屋的电线路进行全部重点整治。整治后的房屋电线路应满足用户用电负荷需要、无铝线、无严重老化、绝缘不良、裸露明线和反电位，消除私拉乱接（对不能拆除的私拉乱接要填发《整改通知书》），闸箱（空气开关）设施齐全、无以铜、铁丝代替保险丝现象，各种电照配件齐全、有效、无残缺破损。对超负荷等较大问题要采取停用、断闸等应急措施，有问题记录，并向用户说明原因，建议用户进行增容改造。

特别是一、二类房建设备的使用单位从房屋的照明线路上直接接空调线路的，如不满足用电负荷要求，随时可能产生危险的线路，应立即列入“重点修”件名，新敷空调线路、增加独立空气开关，确保用电安全；其它存在用电安全隐患的空调线路，安排“重点修”件名分三年解决。

④门窗：对影响站容站貌的房屋门窗进行全部翻新（包括更换塑钢窗、木门新作或大修）工作。翻新后的门窗要达到安装牢固，无缺边断棂、腐朽及榫接松动，开关合用，五金、玻璃齐全等要求。（3）建筑物设备“重点修”的范围及质量要求：

①站台：对侵限及站台面破损、坑洼不平的站台进行重点整治。整治后的站台达到不侵限，站台面及帽石平整牢固、无坑洼不平、无积水，站台墙牢固、无残缺破损。

②围墙：对局部存在倒塌危险及结构变形的围墙进行重点整治。消除倒塌危险及结构变形导致的安全隐患。

4.“全面修”的范围及质量要求：

（1）“全面修”的概念：对一类房建设备及各站段、车间、工区办公房屋、单身宿舍和影响站容站貌房建设备的全部病害进行全面彻底整治。

（2）房屋设备“全面修”的范围及质量要求：

①结构：主要结构构件安全合用，消除危险及隐患。

②屋面：消除造成漏雨的病害及隐患，做到无漏雨、无渗漏、无杂物；落水管齐全畅通、安装牢固，无破损及渗漏，对铁制落水管要进行全部油漆工作。

③内外装饰面：消除脱落危险及空裂隐患，对存在脱落危险及空鼓开裂的内外装饰面进行铲抹。外墙装饰面补齐外涂，颜色与原有涂料基本一致。④门窗修理：安装牢固，无缺边断棂、腐朽及榫接松动，开关合用，五金、玻璃齐全。

⑤门窗油漆：对原有门窗进行全部油漆工作，对用户自行更换的其它材质门窗进行修理。

⑥室内粉刷：按用户意见，可对房屋的室内墙壁、顶棚用普通内墙涂料进行粉刷工作，顶棚、墙裙如需油漆时要进行装饰油漆，用户对房屋自行装修或用高档内墙涂料进行装饰的可不进行粉刷工作。

⑦电照设备：电线路无严重老化、绝缘不良、裸露明线和反电位，消除私拉乱接（对不能拆除的私拉乱接要填发《整改通知书》），闸箱（空气开关）设施齐全、无以铜、铁丝代替保险丝现象，各种电照配件齐全、有效、无残缺破损。对超负荷等较大问题要采取停用、断闸等应急措施，有问题记录，并向用户说明原因，建议用户进行增容改造。

⑧水道设备：上下水管路无渗漏及严重锈蚀，下水道无堵塞不通，排水井、化粪池井口、井盖齐全牢固，无污水外溢现象。

（3）建筑物设备“全面修”的范围及质量要求：

①站台：以消灭侵限和保证安全为重点，站台面及帽石平整牢固、无坑洼不平、无积水，站台墙牢固、无残缺破损。

②雨棚：雨棚无漏雨、棚面无杂物、雨棚柱及檐板的油漆、粉刷面层无漏油，无剥落残缺，无明显污渍；落水管齐全畅通无破损，对铁制落水管进行全部油漆工作。

（三）规范操作，项目管理

1.计划提报。根据段下达的维修计划指标由各车间在春检和现场勘查的基础上，9月20日前编制次年整修建议计划，上报段技术科，技术科进行现场核查，综合平衡，根据历年维修料费水平测算料费，按照“重点修”、“全面修”原则修改编制段整修建议计划。

2.费用来源。“重点修和全面修”的整治费用不低于各车间可支配维修料费的60%。

3.计划下达。次年路局清算费用下达后，由段本着“重点修”、“全面修”的原则，修定建议，下达计划。

4.项目实施。各车间根据批准的预算进行施工。按照项目管理方式实施。对危及安全的漏检项目，应本着漏检不漏修的原则一并修好。

5.项目验收。项目竣工后，由各车间组织自验。验收标准按照《铁路房屋建筑物大修维修规则》（铁运[1999]146号）有关验收标准执行。段

对“重点修”和“全面修”的生产办公房屋、建筑物件

名进行全部验收；对“病害修”的生产办公房屋、建筑物件名进行抽验，房屋、建筑物抽验件名各不少于5件；同时对资金使用和病害整治情况进行检查

验收。

四、规范整修计划、预算和材料申请上报工作

为进一步规范房建设备整修计划、整修预算和材料申请等各项工作的上报标准及时间要求，消除原有各车间存在的差异，实行统一要求、统一标准，体现各车间整修工作各项报表的一致性，我单位制定了《关于进一步规范整修计划、预算和材料申请上报工作的通知》。

1.整修建议计划的提报

⑴各车间于每年的9月20日前将房建设备年度整修建议计划上报段技术科。

⑵各车间每年上报的生产办公房建设备整修计划件名的最小维修量不少于本车间总责任量的14.5%，其中房屋最小维修量不少于本车间房屋总责任量的14.5%。

⑶按照段《天津房产维修段生产办公房建设备整修工作实施“项目化、重点修”的管理办法》要求，对重点生产办公房建设备实行“重点修”和“全面修”。即各车间在提报年度生产办公房建设备整修件名时，按照本车间的最小维修量，安排房屋、建筑物（站台、雨棚、水道设备等）不少于50%的整修任务实行“重点修”和“全面修”。

⑷各车间每年上报的住宅房建设备整修计划件名的最小维修量不少于本车间未售住宅房屋面积的12.5%。

⑸各车间上报的整修年度计划件名表要按照总件名表、“全面修”件名表、“重点修”件名表及住宅件名表分类上报，同时上报的各类整修计划件名必须以月、季度、全年编排。

⑹整修年度计划各车间如上报不及时、不全面，技术科将按照季度安全生产达标考核办法的规定进行减分处理。

2.整修预算（整修查堪单）的提报

⑴段要求各车间在9月20日提报次年整修年度计划时，还要编制全年整修件名初步预算并报段技术科。同时，各车间还需在每月整修施工前45天将整修预算及材料申请上报段技术科，如上报不及时、不全面，技术科将按照季度安全生产达标考核办法的规定进行减分处理。

⑵对需要调整的整修件名各车间要在每月整修施工前15天将整修预算、调整原因及材料申请上报段技术科，如过期提报技术科将不予批复。

⑶整修件名调整范围：

①存在倒塌危险、严重漏雨（重点行车屋面漏雨）、高空坠落危险、严重侵限、电线路火灾危险等病害的房建设备；

②影响铁路运输和人身安全的房建设备；

③上级领导交办的临时性任务。

⑷整修预算要写明“全面修”、“重点修”、“病害修”，并按分类装订成册，顺序为封面、件名表、总结表、查堪单。

3.整修材料申请的提报

⑴各车间提报的整修材料申请单中的材料应与整修预算中的材料相同；

⑵对于各车间申请的补充用料，要附预算，对没有预算的材料补充申请，技术科不予批复。

⑶原则上不允许车间自行采购材料，如遇以下情况，可酌情允许车间自行采购材料：

①涉及设备安全需要紧急处理时，车间又无所需材料，可向主管业务科室（技术科、供热电梯科）进行汇报，经主管业务科室批准后，可自行购料，待处理工作完成后，10天内车间需将查勘计划和材料申请报主管