房地产估价理论与方法第七章

第七章

假设开发法第一节

假设开发法基本原理一、概念根据估价对象预期开发完成后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象房地产于估价时点的客观合理价格或价值的方法。二、假设开发法的理论依据预期原理三、假设开发法与成本法的关系成本法评估新建房地产价格的公式：新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本

+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

假设开发法评估土地价格的公式：土地取得成本＝新建房地价格-土地开发成本-建筑物建造成本

-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法假设开发法与成本法的主要区别成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。四、假设开发法适用对象具有开发潜力的房地产1、待开发的土地，包括生地、毛地、熟地2、在建工程3、可装修改造或可改变用途的旧房地产五、假设开发法适用条件（一）估价要求1、把握待开发房地产在投资开发前后的状态2、投资开发后的经营方式前：生地、毛地、熟地、在建工程和旧房后：熟地、房屋、新房

出售、出租、自营3、正确判断房地产的最佳开发利用方式最适合用途、最适合规模、最适合档次4、正确预测未来开发完成后的房地产价值5、正确估计开发周期、各项费用（二）外部环境条件1、明朗、开放及长远的房地产政策；2、统一、严谨及健全的房地产法规；3、完整、公开及透明度高的房地产资料库；4、稳定、清晰及全面的投资开发和交易的税费清单；5、长远、公开及稳定的土地供给计划。第二节

假设开发法计算公式

一、假设开发法的计算公式（一）基本公式待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息

-销售税费-开发利润-购买待开发房地产应负担的税费

1、扣除项的具体内容要依据待估房地产在估价时的状况而定2、应扣除所有未来将要发生的正常的、合理的费用3、不应扣除已经投入的费用注意：（二）应用公式1、生地→房屋

生地价值=开发完成后的房地产价值－……

2、生地→熟地生地价值=开发完成后的熟地价值－……3、毛地→房屋毛地价值=开发完成后的房地产价值－……4、毛地→熟地毛地价值=开发完成后的熟地价值－…

…

熟地价值=开发完成后的房地产价值－……6、在建工程→房屋在建工程价值=续建完成后的房地产价值－……7、旧房→新房旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－……5、熟地→房屋（二）应用公式三、假设开发法的估价方法（一）计息的方法V=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买税费

1、基本公式2、计息方法的特点不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息不考虑预售，也不考虑延迟销售例7-1第三节

假设开发法估价程序

一、假设开发法的计算公式（一）基本公式待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息

-销售税费-开发利润-购买待开发房地产应负担的税费

1、扣除项的具体内容要依据待估房地产在估价时的状况而定2、应扣除所有未来将要发生的正常的、合理的费用3、不应扣除已经投入的费用注意：13(1)明确待开发房地产的位置(2)明确待开发房地产的面积大小、建筑结构、设备和装修情况(3)明确政府的规划限制(4)明确待开发房地产的各项权利第三节

假设开发法估价程序

一、调查待开发房地产的基本情况14

根据调查的待开发房地产的条件、房地产市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定待开发房地产的最佳利用方式，包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率，建筑高度等。

二、选择最佳的开发利用方式15

把握待开发房地产的开发时间，为预测待开发房地产开发完成时的价格、开发成本等的投入、利息支出、各项收入与支出的折现等项计算服务。

估计开发期的方法常采用比较法，即根据其他相同用途、结构、同等规模的建筑物已有的正常建设周期进行估计。三、估计开发期16

预测未来开发价值的方法，可以采用市场比较法与长期趋势预测法相结合的方法，即根据同类用途和性质的待开发房地产过去与现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。用来比较的价格单位通常是单价而非总价。

四、预测未来开发价值17（1）开发成本、管理费用、销售税费采用比较法来估算。

(2)

投资利息依据未知的地价、投资者购买土地应负担的税费、开发成本和管理费用和它们的计息时间以及利率来估算。

(3)

投资者购买待开发房地产应负担的税费按待开发房地产价值的一定比率来估算。

(4)

开发利润估算在传统方法中才需要。以房地产的预期开发价值的一定比率来估算。五、估算开发成本、管理费用、销售税费、投资利息、开发利润18

根据各项费用的计算结果，按照假设开发法的估价公式，计算出待开发房地产的价值。估价人员在算出待开发房地产的价值后，根据自己的估价经验，参考其他方面条件或因素，最后确定出待开发房地产的价值，作为评估的最终结果。六、计算待开发房地产的价值191、荒地估价。荒地面积2平方公里，适宜五通一平后分块转让，可转让土地面积的比率为60%。附近地区五通一平熟地的单价800元/平方米，开发期为3年，开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元，贷款年利率10%，投资利润率15%，土地转让中卖方需缴纳的税费为转让价格的6%，买方需缴纳的税费为转让价格的4%，试用传统方法估算该荒地的总价和单价？202、旧厂房估价。旧厂房建筑面积5000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地出让金400元/平方米（按建筑面积计算），同时取得40年土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为1000元/建筑平方米，装修改造后即可售出，售价为4000元/建筑平方米，销售税费为售价的8%，购买该旧厂房时买方需缴纳的税费为转让价格的4%。试用现金流量折现法估算该旧厂房的总价和单价？213、在建工程。某在建工程2007年6月1日开工，总用地面积3000平方米，规划总建筑面积12400平方米，用途为写字楼。土地使用年限为50年从2007年5月1日开始，土地取得费用为楼面价800元/平方米，该项目的正常开发期2.5年，建设费用（包括前期工程费、建安工程费、管理费等）为2300元/平方米建筑面积。到2008年11月1日实际完成了主体结构，已投入了50%的建设费用。但估计到建成尚需1.5年，还需投入60%的建设费用。预计建成半年后可租出，可出租面积的月租金为60元/平方米，可出租面积为建筑面积的，正常出租率为85%，出租运营费用为为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需缴纳的税费为购买价格的3%。同类写字楼项目的销售税费为售价的8%。试用现金流量折现法估算该在建工程在2008年11月1日的总价和单价？（折现率13%，资本化率6%）二、估价步骤调查待开发房地产的基本情况

选择最佳的开发利用方式估计开发经营期预测开发完成后的房地产价值估算各项成本费用计算价值用途规模档次

区位状况实物状况权益状况市场状况前期建造期租售期销售出租（二）折现方法1、基本公式V=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售税费－购买待开发房地产税费2、折现方法的特点预测各项费用未来发生的时间及数额，折算到估价时点后相加减利息与利润隐含在折现率中在估价实务中还是提倡使用现金流量折现法例7-2例7-1C=（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1]+B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1]00.511.52建造土地60％40％D=（V+V×2.0%+B）×15%例7-201233.54商场住宅30％50％20％00.511.522.53420％50％30％例7－403.303.904.906.320