房地产成本管理研讨课件

房地产本钱管理研讨一、万科本钱管理的实践二、房地产本钱核算三、房地产本钱信息化管理四、房地产本钱管理的几个观点

主要内容一、万科本钱管理的实践南京南昌深圳北京天津长春沈阳武汉成都上海佛山万科企业股份有限公司简介1984年成立于深圳，1991年开展房地产业务；1988年公开发行股票，1990年深交所上市在全国15个城市开发房地产；以住宅开发为主；累计竣工600万平米；目前年开发量150万平米目前总资产：

110亿元人民币目前净资产：45亿元人民币广州中山鞍山大连万科.财务管理部架构1、本钱管理的重要性企业竞争策略：——本钱领导策略——产品差异化策略——重点集中策略本钱管理的目的不仅在于降低本钱，更重要的是为了建立和保持企业的长期竞争优势。企业必须探求提高〔或不损坏〕其竞争地位的本钱降低途径。例：Dell；沃尔玛；格兰仕Sony；Panasonic；2、本钱的根本认识本钱是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种消耗。A、本钱是生产过程中所有发生的各种消耗之和；B、本钱是经营过程中所有经济利益流出的迭加。本钱的定义建造本钱：指工程的建筑安装本钱。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。开发本钱：指工程的制造本钱。开发本钱=土地获得价款+建造本钱+开发间接费完全本钱：完全本钱=开发本钱+期间费用。完全本钱中不包含营业税金。工程本钱：在未特别说明时，一般指工程的“开发本钱〞。几个根本本钱概念3、房地产本钱的特性本钱构成的复杂性；〔由工程特性决定〕本钱计算的屡次性；〔估算、预算、结算〕本钱个性较强，不同工程的本钱差异性明显；房地产本钱投入的巨额性；本钱核算的难度较大；本钱发生的长期性，资金本钱是影响本钱上下的重要因素；房地产使用寿命周期长，质量维护、物业管理等售后本钱是本钱控制不容无视的重要内容。4、房地产本钱管理的常见问题无效本钱时常发生；设计变更引发本钱大量增加；存在超合同付款；结算本钱不准确；结算后本钱的发生；质量缺乏本钱和质量过剩本钱同时存在。企业本钱管理方法的开展责任本钱法本钱管理的方向责任本钱管理目标本钱管理作业过程管理本钱管理软件公司总经理层控制系统信息系统组织系统万科本钱管理模式根本构架：领导机构管理工具管理制度本钱、工程文件责任本钱体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体本钱的合理性和先进性。责任本钱管理体系要素：〔1〕责任范围；〔2〕责任人〔3〕评价标准；〔4〕评价人责任本钱体系建立目的：令全员实施自觉的本钱管理行为责任本钱管理工程经理部：工程进度、质量；工程管理部：供给商管理与技术方案；规划设计部：设计图纸合理的架构分工——责任本钱前提本钱管理部：工作性质：财权的控制活动多过业务活动；制造本钱范畴而非建安本钱；组织型本钱管理而非审价算帐型主要内容〔1〕——要素概括主要内容〔2〕——反响指标实施要点总经理本钱部配合部门主体部门责任本钱考核报告责任本钱管理方法本钱阶段性目标?责任本钱管理方法?牵头组织讨论形成普及执行实现制定定期考核公布管理原那么：表达目标本钱的先进性目标本钱的严肃性(纳入绩效考核)

目标本钱：目标本钱是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的本钱目标；是工程成本的控制线。动态本钱：是工程实施过程中各个时期表达的预期本钱结果。根本概念：管理工具：动态本钱反映系统平台本钱指标数据库目标本钱管理实施过程新工程开展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算本钱估算目标本钱测算一目标本钱测算二目标成本动态本钱结算本钱分析目标本钱形成动态本钱控制作业过程管理工程开展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理总目标是通过对房地产各个作业过程进行本钱控制，实现降低本钱的目的。房地产本钱作业过程：3.1新工程开展本钱控制控制要点：稳健性合理确定估算根底，合理预计工程量和工程综合单价。控制原那么：准确、客观、全面、谨慎预测新工程本钱。需求文件：?新工程开展可行性评审体系?

3.2设计本钱控制控制要点：合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。控制原那么：经济合理性最大。需求文件：?规划设计工作流程与评审制度?

3.2设计本钱控制70%的本钱由设计阶段确定建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标结构专业：设计人员的经济意识、合理的平安系数设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用本钱3.2设计阶段的主要经济指标容积率建筑占地面积单方钢筯含量单方砼含量窗地比建筑周长面积比……3.3招标本钱控制控制要点：获取竞争性低价本钱尽量采用工程量清单方式集中采购控制原那么：全面招标原那么合理低价中标原那么透明公正原那么

需求文件：?工程及材料招标管理方法?

3.3.1费率招标的弊端总价不确定，对于工程最终本钱没有清晰的标准；结算核对工程量时易发生纠纷，核对时间冗长；变更签证的单价未确定，施工方以难度高、时间紧为由要求提高单价；匆忙开工、审图不细导致施工过程变更多，增加本钱；对于不合理的技术指标〔如钢筯含量、砼含量〕不能及时发现，发现后已没有整改的可能；对本钱人员的个人水平依赖性较大。3.3.2工程量清单招标的优点总价和单价两方面的充分竞争；降低职业风险，对本钱人员的个人水平的依赖性降低；提高工作效率，尤其是能大大缩短结算核对时间；便于本钱数据积累，建立本钱数据库：工程总价准确，可提高进度款的支付比例，发挥资金优势有更合理的时间办开工手续；发现设计失误，减少变更及时评估出造价咨询公司的工作质量3.4签约本钱控制控制要点：合同谈判合同审批控制原那么：合法性原那么、合同书原那么、事前签订原那么、招标原那么、利益明晰原那么需求文件：?工程合同管理方法?

3.4.1合同的主要经济条款合同造价：总价合同、单价合同、费率合同付款进度：按月付款、按形象进度付款总包管理配合费：2%采购保管费：1.5～3%(其中采购70%、保管30%〕保修金：3～5%材料供给方式：甲供、甲控乙供、乙供变更与签证：按合同单价、按定额下浮竣工验收与结算：结算方法、核对时间要求等……3.5施工本钱控制控制要点：变更与签证的控制工程质量的控制工期控制控制原那么：权力限制原那么、时间限制原那么多级审核原那么、完工确认原那么需求文件：?设计变更、现场签证管理方法?3.6结算本钱控制控制要点：严格审核结算工程量合理确定结算单价控制原那么：廉洁奉公原那么、多级审核原那么准确高效原那么、可复查性原那么需求文件：?工程预结算管理方法?

3.7销售承诺及物业管理本钱控制控制要点：销售承诺〔销售合同、广告、售楼书〕物业管理亏损控制原那么：独立、健康运营，不产生经营负担。需求文件：?销售管理制度??物业管理制度?三、房地产本钱核算概念：本钱核算是根据产品本钱计算对象，采用适当的本钱计算方法，按规定的本钱工程，聚集和分配生产费用，从而计算出产品的实际总本钱和实际单位本钱。本钱核算既是对产品的实际生产消耗进行如实反映的过程，也是对生产费用实际支出的控制过程。1、本钱核算的概念、任务、原那么和步骤任务：建立和完善本钱核算根底工作，合理确定本钱计算对象，正确归集和分配开发本钱及费用，及时、准确、完整地提供本钱核算资料，以便及时发现本钱管理中存在的问题，寻求降低本钱的途径。原那么：实际本钱原那么配比原那么权责发生制原那么步骤：第一步：确定本钱核算对象；第二步：设置本钱核算科目，核算和归集本钱费用；第三步：在各本钱核算对象之间分摊本钱费用；第四步：计算产品单位本钱，进行本钱结转。房地产本钱核算对象确实定原那么：应满足本钱计算的需要；便于本钱费用的归集；利于本钱的及时结算；适应本钱监控的要求。

平均销售价格不同的产品，如住宅和商业；产品差异性大，本钱不同的产品，如别墅和多层住宅。2、本钱核算对象确实定和计算方法本钱计算方法：本钱计算方法是计算各种产品总本钱和单位本钱的方法，包括：——品种法——分批法——分步法根据房地产本钱核算对象的特点，房地产本钱计算采取分批法。总本钱和单位本钱：本钱计算的目的是最终确定可售产品的总本钱和单位本钱；本钱核算主要是确定可售面积的单位本钱；按建筑面积计算的单位本钱可应用于产品本钱的比照分析。房地产开发本钱工程一般分为：土地本钱、前期工程费、根底设施费、配套设施费、建筑安装工程费、开发间接费六类。万科根据自身的特点，将本钱工程分为八类。3、本钱核算科目的设置土地本钱开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费园区管网工程费园林环境建设费配套设施费开发间接费主体造价园区造价楼面地价费用及资金本钱万科的本钱科目设置：本钱科目设置按受益原那么，在本钱对象之间分配本钱费用；房地产本钱分配的方法：——按土地面积分摊——按建筑面积分摊——按可售面积分摊最终按可售面积确定各产品的单位本钱。本钱费用的分配本钱结算本钱结算应尽量按实际本钱结算；如结算本钱低于实际本钱、将虚增本期利润，产生遗留问题，实际本钱的来源由本钱部提供。开发本钱〔销售本钱〕计算：三、房地产本钱信息化管理1、本钱信息的意义信息是企业科学管理、有效决策的依据；信息是现代企业的重要资源，是本钱控制的根底；企业本钱经营控制的过程实质是信息过程，信息是现代本钱控制的根底；信息处理包括：信息的收集、反响、加工整理、分析、传递、存储和利用。2、本钱信息管理的根本原那么本钱信息的真实性：原始资料的真实，信息的处理、加工和传递过程保持真实；本钱信息的及时性：及时整理、及时加工、及时处理和传递；本钱信息的完整性：信息内容完整，不漏项、漏填、漏列，不完整的信息可能导致决策作出错误的判断。万科本钱管理软件——目标本钱管理A-housing网站——招投标管理万科本钱数据库——本钱数据管理3、目前万科的本钱信息管理、万科本钱管理软件——是万科集团本钱管理的主要数据平台，是本钱管理的重要信息工具。实现全项目成本的动态核算；进行目标成本、预算及合同管理；为领导的决策提供有效的数据支持。做资金管理，成本与财务之间协调高效；加快信息流通，提高工作效率；集团内成本数据资源共享，项目间成本实时可比；成本管理软件的作用：本钱管理软件系统模块结构图：目标成本动态成本估算管理预算管理各产品目标成本合同管理合同执行非合同性成本资金计划待发生成本各产品动态成本各产品目标与动态成本对比分摊接口管理数据库导入/导出引出EXCEL等数据格式非合同性成本引入付款引入生成付款凭证分摊控制调整系统管理财务拆分自动对帐签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本工程动态本钱的构成动态本钱=合同性本钱+非合同性本钱+待发生本钱各产品类型动态本钱的形成工程动态本钱合同性本钱非合同性本钱各类产品动态本钱拆分指定分摊引入录入分摊公式：各产品的动态本钱=∑已发生指定分摊+∑待发生指定分摊+〔本科目总本钱-∑已发生指定分摊-∑待发生指定分摊〕×比例待发生本钱指定分摊调整7个子功能模块38个明细功能模块软件演示本钱管理软件功能演示、A-housing网站：采购商发布招标预告供给商产品展示发布招标书投标书的编制合同的撰写数据仓库供给商管理——是万科集团的采购平台，是招投标工作重要的管理工具。发布招标预告，为供给商提供更多的投标时机，使采购商对供给商有更多的选择余地，市场竞争充分。供给商可以随时展示产品，录入产品的详细信息，使采购商能及时了解市场产品情况。供给商在网上直接编制招标书，并可上传附件，设定审核程序，审核通过后将直接网上发标。供给商在网上直接按设定表格编制投标书，并可上传报价等附件。定标后，供给商在网上按合同向导生成合同，并上传报价清单。数据仓库，供给商进行产品信息查询及合同信息查询。供给商管理，由供给商对其进行资格审核〔合格