庐山项目前期策划提报

九江庐山工程前期筹划提报新聚仁机构2024.07——谨呈联盛集团聚仁对于工程运作的问题剖析问题一：区位认知度低、片区配套严重缺乏庐山九江市周边图示工程与城市的关系距离威家镇2-3KM〔少量的商家〕距离九江市区10.5KM距离庐山机场51KM距离昌北机场90KM周边配套严重匮乏，缺少城市属性聚仁视角：对于九江市民，片区的认知度极低，并且配套严重匮乏，缺少城市居住的根本属性！问题二：九江供给量充足，分流严重，本案客源导入困难09年出让土地预计在今年年底集中放量上市，将有近150万㎡的供给；10年出让土地，以1.8的容积率计算，未来一年的商品房供给面积将高达270万㎡；聚仁观点：11年下半年后，仅09-11年九江市区一级市场供给量将到达420万方；本案凭什么导入九江客源？问题三：容积率1.4，大规模的公寓物业，去化难度极大工程经济指标占地面积：350亩〔23.3万方〕容积率：1.4总计容建筑面积：32.6万方按常规运作模式，别墅体量最大化联排别墅13万方、小高层公寓19万方威家镇概况全镇下辖5个行政村1个居委会总人口一万余人其中农业人口七千余人工程体量大消费能力低聚仁观点：这样规模的体量，在无法导入外部人口的同时，去化难度非常大！难常规运作——定位为九江城郊大盘工程，前期开发低密度物业，以性价比为主要卖点，回笼局部资金；待片区面貌成熟后，开发小高层、高层等公寓物业，实现利润！风险一：面临九江城市常规工程的剧烈竞争，“拼价格〞，为下下之策风险二：城市开发节奏、城市开展方向不确定性大，无法预知未来片区开展空间风险三：对于开发商形象，品牌运作，没有任何好处，反而可能受限于本钱，还带来施工质量差等口碑风险工程常规运作风险大于时机，因此NO!重新审视工程，我们的运作时机在哪里？庐山——中国最具人气的旅游度假目的地九寨沟聚仁观点：工程地块依附于庐山，庐山即是工程的最大价值点中国目前旅游度假几大核心区域北有承德、南有三亚、西有九寨沟，而中国中部地区那么是以庐山为中心的国家乃至实际级的旅游度假目的地承德三亚大理三亚黄山全国性旅游区域——海南、云南景点性旅游度假目的地——九寨沟、庐山、杭州、北京等江西旅游、度假占国家整体市场份额逐年递增；其中庐山作为世界级名山的5A级景区，占份额最大。庐山——消费群体巨大，潜在客源规模巨大聚仁观点：庐山将带来全国乃至全世界数以百万计的消费群体聚仁观点：中国消费者的休闲需求正在促使旅游模式转变集合家庭、休闲、商务、观光为一体的休闲旅游纯粹的观光旅游

1、从“假日赶集〞到“亲近自然〞

：经过二十多个黄金周的洗礼，‘假日赶集’、‘走马观花式’的国内群众旅游逐渐降温，逸情山水、运动养生、参与体验、亲近自然的个性化旅游、自助游、休闲度假正在兴起。

2、从“观光游〞到“家庭游〞、“商务游〞：旅游产业越来越被要求提供多样化效劳，在旅游的同时满足商务、休闲、家庭娱乐等多种需求。3、从“短暂观光〞到“休闲度假〞：以观光为主的旅游产业，重点是营造景点，缺乏效劳休闲配套，无法长时间留住游客。以文化生态为主的旅游产业，注重配套效劳，强调休闲娱乐消费，大量解决当地和周边村民的就业问题，带给政府更多的税收。消费观转变——从观光旅游向休闲度假游转变客源面——将不局限于九江、南昌等周边区域京津塘长三角珠三角2024年全国城市人均GDP排名前115位聚仁观点：以庐山休闲度假需求消费者为支点，我们的客源面放大工程的定位思考？常规运作——区域配套落后，城市属性弱，无法吸引九江市区及周边消费者导入；工程优势一背靠庐山工程优势二未来中国需要度假游工程优势三各端客源面放大重新审视工程的核心价值如何定位，既能有效借助庐山，又能扩大工程的客源面？工程战略定位庐山首席休闲度假目的地大型旅游综合体，集合家庭、休闲、商务、观光为一体；以庐山的自然资源为载体，将观光、度假等功能相互结合；并且结合中高端和高端休闲效劳配套，兼具商务会谈、家庭度假、历史人文、休闲娱乐；工程如何落地，吸引到外区域客源？限定条件：1.4容积率，约350亩占地，30余万方建筑体量定位思考1区位条件：工程位于庐山的北麓，尽享得天独厚的庐山原生态景观资源与旅游价值。工程具备30余万方的大盘体量，我们如何塑造一个可持续性开发模式？工程紧邻庐山景区，享得天独厚的生态旅游价值，我们如何依托资源，塑自身特色，创大庐山概念？历史造就庐山，文化孕育庐山，名人喜爱庐山，世人赞美庐山。中华民族源远流长的历史和数千年博大精深的文化蕴育了庐山无比丰厚的内涵，使她不仅风光秀丽，更集教育名山、文化名山、宗教名山、政治名山于一身。目标客层：工程的未来客层将吸引整个南昌以及周边相邻城市、甚至是全国的多元化客层；客层动机：他们多属家庭结构丰富，老中青三代之家，他们向往一家大小既能在风景宜人的景区内尽享天伦之乐，又能给孩子、老人安排丰富的娱乐节目，收获最多的精彩和舒适。客层需求：高品质的生态度假产品，能够满足家庭成员不同的娱乐需求的国际度假路线。工程客层定位思考2时机点：国际化原生态度假村；满足大家庭的度假所需；据悉，在中国市场，家庭客人占所有出国游住客的40％－45％，而暑假期间那么会有更多的家庭选择ClubMed。随着家庭结构的转变，工作性质的约束，旅游度假正在逐步由“目的性旅游〞转变为“家庭式休闲旅游〞，追求更高端、更国际的度假体验“ClubMed〞高品质的国际化度假村开展趋势？定位思考3个案借鉴：国际家庭度假村『ClubMed』『ClubMed』是国际上最具知名度、最具代表性的国际标准家庭度假村运作机构定位思考4国际上家庭度假村的成功运营模式国际家庭度假村『ClubMed』特色一分布范围广，口碑响成功代表最国际、最高端的品牌形象『ClubMed』已在全球30个地区，开设80座家庭度假村『ClubMed』业绩国际家庭度假村『ClubMed』特色二家庭度假旅游模式家庭成员需求细分配套效劳追求高端“这种在一起的时间，并不是说一家三口整天呆在一起，而是指全家相处的高质量的时间〞。描述：在ClubMed里，一家人早上一起享用早餐，然后孩子去儿童俱乐部与同龄人一起玩游戏，爱好运动的丈夫可以去海滩上冲浪，而妻子那么可以面朝大海做一个Spa或者练习瑜伽，虽然空间上他们没有在一起，可是他们知道一家人是在同一个地方，平安地尽兴地享受各自的快乐，等到半天或者一天结束的时候，一家人再在一起，分享彼此这一天的快乐和收获，这种家庭相处的方式就是让每个家庭成员都快乐地‘高质量相处’。〞功能：儿童俱乐部、海景女子SPA会馆、绅士俱乐部，家庭餐厅、商务餐厅等特色餐饮『ClubMed』标志性语句“享受和家人在一起的时间〞『ClubMed』——儿童俱乐部崇尚“独乐乐不如众乐乐〞的ClubMed，细致照顾到家庭的每一个成员，尤其是孩子。“1967年，ClubMed就在度假村里创立了‘儿童俱乐部’，这在当时是全球首创的。而现在，在普及全球的80多个ClubMed度假村里，每一个度假村都设有儿童俱乐部，设有针对不同年龄段孩子的不同活动〞经验丰富的G.O.〔友善的组织者〕们会全天照顾4到23个月的宝宝，让父母一整天都能轻松休闲；2到3岁小孩：『小小俱乐部』，户外体育锻炼、戏水活动，同伴一起游戏；4至10岁：『迷你俱乐部』，孩子能接触各种各样的新鲜事物、手工劳动、水中运动等等；11岁以上：『青少年俱乐部』，能让孩子尝试远离父母感受真正的自由、创意和休闲，在这里找到一个迥然不同的自我空间，并与同龄人一起创造属于自己的梦幻假期年龄细分，为不同阶段的孩子，提供对应的益智类、游艺类等互开工程『ClubMed』——女子会馆ClubMed崇尚“健康、养生的放松体验〞专业水疗SPA馆女子印度瑜伽健康参谋专家课堂提供一个适合现代女性养生的健康俱乐部『ClubMed』——绅士俱乐部高档红酒吧雪茄吧健身中心为绅士们提供一个休闲、健身兼顾社交、商务的共享平台ClubMed为成功人士打造一个专署的放松空间『ClubMed』——家庭娱乐ClubMed提供给客人各种适合家庭聚会场所迷你影院风情餐厅狂欢舞池最适合中午、夜晚以家庭形式聚会、放松的欢乐场『ClubMed』启示『ClubMed』的成功模式设定客层以家庭为根底的消费模式，良性的扩大所辐射的消费群体；为孩子量身定做了相应的度假工程，照顾好孩子的同时，给大人提供了更自由的放松空间为家庭各类成员提供了各自理想的度假工程；根据当地风土民俗，度假村设计相应的娱乐工程，并配置专业GO亲相大使负责全程陪同游玩、狂欢。本工程，有条件按照『ClubMed』的运作模式，结合本地市场客层习惯，打造大庐山最具特色的家庭度假村如何塑造我们的国际级度假村？导入国际、高品质的配套内容针对家庭式度假客层，配置特色业态及参与工程以体验的形式塑造一个代表庐山、代表南昌的、最国际的旅游度假村工程产品定位以控制产品总价原那么为根底，带开工程的可销售物业的去化，保证可持续性开发！打造一个可持续经营开展的度假型特色地产最国际、最具品质的生态旅游地产工程最能代表联盛品牌气质的特色地产工程最符合庐山文化底蕴的地产工程规划意向配套渗透到整盘地形中；物业与配套相结合；充分展现度假型产品的特色。特色风情主题商业星级酒店式主题配套CLUBMED公寓式酒店区别墅类片区山顶养生会所大独栋式联排酒店配套——先行启动、全面落实壹工程地块所处大庐山的旅游背景优势，但小环境却完全缺少配套规划支撑〔包括树形象的高端配套、满足根本生活的根底配套〕。通过配套的先行建立和完善，为后续可售产品的价值塑造和提升奠定坚实根底，挖掘工程旅游度假价值最大化；通过特色、稀缺的配套建设，吸引客源的导入不断会聚人气，树立良性的口碑传播。一、商业配套商业优势：联盛作为南昌的知名商业地产开发商，可充分发挥其成熟的商业运作经验及资源优势，进一步树立口碑效应。规划区域：入口处、沿街面〔发挥最大商业价值〕；主要业态：当地土特产、纪念品、度假区日常生活需求品；目的：依附于庐山的旅游商业价值、针对度假旅游的消费特性，打造具备庐山特色的商业配套，并且让每一位业主享受真正便捷、轻松的休闲度假模式。风情商业街特色商业业态：土特产一条街：山珍野味，土特产让游客在玩乐之后也可带些礼品、纪念品回去；〔如庐山三石、庐山云雾茶、庐山竹丝画帘……〕宗教艺术品、古玩字画纪念品一条街。庐山素有文化名山、宗教名山的美称：集1500余位文坛巨匠或名家登临庐山，留下4000余首诗词歌赋；集佛、道、天主、基督、伊斯兰教于一身的宗教圣地。公寓式酒店片区别墅类片区二、星级酒店式主题配套规划区域：洋房、小高层组团内，入口形象区；主要功能：特色主题餐饮、休闲娱乐〔酒吧、桌球、棋牌、私人影院……〕；目的：辐射公寓式酒店产品片区，提供高品质的酒店式效劳。提高公寓式酒店类产品的价值，创造特色卖点。中西高档餐厅、宴会厅、自助厅、VIP包房等星级酒店式餐饮全方位满足社区用餐需求特色主题餐饮——素食馆“六祖素食〞针对庐山的宗教文化，特设素食主题餐饮享宗教名山之特色竹林听禅坐落于山间竹海之中，听听佛音、品品清茶、赏赏山间美景福堂禅院之灵修方式：听禅+抄经星级酒店式休闲娱乐配置花园酒吧；酒吧飞镖区；酒吧桌球区；Vip影院星级酒店式效劳宴会筹办；私人管家效劳；私家厨师效劳；代购商品、服饰；特别洗熨；专车租赁；代叫出租车；代办各种票务；居家修缮、设备检查；代缴各种费用账单……负责管理及运营星级酒店式配套工程、并为公寓式酒店提供高品质效劳内容：公寓式酒店片区别墅类片区三、山顶温泉养生会馆规划区域：别墅区山顶处；主要功能：专业人工温泉养生、SPA水疗；目的：作为低密度、高端物业属性的专属vip会馆，树立别墅区的高端专属性。提高别墅产品的价值，创造高品质卖点。考虑到本案所在区域并不具备天然温泉资源，因此建议通过人工温泉的处理，打造一个专业的温泉养生会馆。人工温泉设备毛发去除器：用来去水中的毛发；过滤机：用来除去水中的水垢、油脂；循环泵：安装在毛发去除器和过滤机之间，用来将毛发去除器的过滤水循环到过滤机，并为人工温泉设备中水流循环提供动力；温泉装置：为一罐型容器，内部充填可再现温泉浴的块状矿石，用来接受过滤机的过滤水并使其成为矿化水；热交换器：其内部中心位置安装一换能器和一紫外灯管，用来对矿化水加热和消毒；浴槽：用来接受经加热和消毒的矿化水供使用，并由一通道与毛发去除器相连接进行矿化水的循环温泉机包含天然温泉生成系统和水质过滤净化系统，家庭、宾馆客房、spa会馆、浴缸配套等。联邦温泉机:型号：LBX-8

温泉水生成量：400吨。规格：ø150mm*450mm

材质：全不锈钢结构1、温泉机人工温泉设备介绍2、锅炉加热式人工温泉系统燃煤或燃油或燃气锅炉分别与人工温泉水制造池或容器和人工温泉水加热池或容器相连，人工温泉水加热池或容器通过管道与人工温泉浸泡池相连；人工温泉水制造池或容器内放有含有天然温泉水的物质和微量元素的的矿物质；人工温泉浸泡池还可设置循环过滤加热系统；这一系统既可以用来制造温泉水，又可以用来改变原有温泉水的物质和微量元素成分。燃气锅炉温泉水制造池管道别墅温泉池3、电加热式人工温泉系统人工温泉水制造池或容器通过带水泵的管道与人工温泉浸泡池相连，在人工温泉水制造池或容器内部安装有电加热器，紫外线杀菌装置，温度传感器和气泵。人工温泉水制造池或容器内放有含有天然温泉水的物质和微量元素的的矿物质；人工温泉浸泡池还可设置循环过滤加热系统；这一系统既可以用来制造温泉水，又可以用来改变原有温泉水的物质和微量元素成分。温泉水制造池管道人工温水浸泡池温泉养生会馆诉求温泉会馆建议配置四-六间宽敞精致及配有淋浴室的护疗室，保证一间特别配有热带雨林淋浴设备的护疗亭。室内外温泉种类：桑拿浴、蒸气浴、按摩池、牛奶浴、药物浴等专业的洗浴设施以及时尚的养生效劳配套〔包括美容美发、香熏SPA、足疗、医学养生理疗、休息大厅等效劳工程〕温泉会馆配备一对一的专业效劳人员，让业主享受到最专业、最贴心的享受。户外温泉泳池在山林中，利用地势的落差，打造跌水温泉池户外生态温泉，享受与大自然最亲密的接触。室内温泉馆深入室外的玻璃温泉房在室内泡温泉，同样可以欣赏外界的自然景观；室内日式温泉室内泰式花瓣温泉温泉养生用温泉煮的鸡蛋等食物冬日的温泉泡脚租借山地租借山地四、Clubmed规划区域：建议开发商向政府租借周边局部山地作为配套建设；主要功能：家庭俱乐部、青少年儿童俱乐部、女子养生会馆、绅士俱乐部；目的：工程休闲度假属性的核心卖点，利用山地森林资源，打造一个适合全家参与的游乐度假区，根据年龄段分设针对性的参与工程。在这里，你可以拥有私家森林、私家农场、私家果林，全家一起享受独一无二的野趣；在这里，孩童、青少年可完全离开父母，在专业的教育机构内，成群结队的享受集体的快乐；在这里，女士们可完全不用顾虑生活中的负担，享受完全私密的轻松时光；在这里，男士们更可找到独立的商务洽谈空间，放松心情、享受生活的自在空间……公寓式酒店片区别墅类片区配套设施：林中探险、野战集中营、山顶露营、露天烧烤、私家果林、私家农场等参与性活动，无须出社区大门，内部工程即可玩上两三天1、家庭俱乐部在一片山地密林中，设置多种不同的参与娱乐设施，享受与自然的亲近。私家果林私家农场农家乐野战集中营林中探险露天烧烤2、青少年、儿童俱乐部设有针对不同年龄段孩子的不同活动〞经验丰富的G.O.〔友善的组织者〕们会全天照顾4到23个月的宝宝，让父母一整天都能轻松休闲；2到3岁小孩：『小小俱乐部』，户外体育锻炼、同伴一起游戏；4至10岁：『迷你俱乐部』，孩子能接触各种各样的新鲜事物、手工劳动等等；11岁以上：『青少年俱乐部』，能让孩子尝试远离父母感受真正的自由、创意和休闲，在这里找到一个迥然不同的自我空间，并与同龄人一起创造属于自己的梦幻假期年龄细分，为不同阶段的孩子，提供对应的益智类、游艺类等互开工程为不同年龄段的孩子设置不同的活动内容、不同的培训课程，带动家庭最主力的消费结构。青少年儿童俱乐部儿童俱乐部——全明星夏令营配合儿童俱乐部，为工程大盘形象量身定做的互动活动由明星陪同，体验露营、冒险、科技等国际级夏令营功能与景观相融分龄组队模式2到3岁小孩：山脚，户外快乐体育锻炼时间〔过独木桥、跳舞、丢手绢、玩老鹰抓小鸡等场地式工程〕，和同伴一起游戏4至10岁：山腰，迷宫寻宝、人造沙滩〔拔河、日光浴〕、户外健身器械区等；11岁以上：山顶，航模开发，山上探险〔人造森林〕、草原竞技、攀岩、滑板、旱冰、露营等高考辅导速成班聘请知名院校、名师主讲开设文化课强化班开设艺术类〔美术、音乐、表演〕考前突击班根据家长需求开始3-5人班，10-15人班青少年俱乐部——特色培训机构邀请知名明星、奥运冠军、各界精英大师，联合我们的顶尖教育机构，为业主提供暑期高品质活动聂卫平围棋传授朗朗钢琴中心茶艺、插花类修心养性技能提供外籍背景的师资、助教，解决业主无时间、精力顾及子女的问题暑期，子女可阶段性的与外籍教师同吃同住，培养孩子更独立的生活习惯大师培训机构〔室内〕暑期外籍家庭助教〔软性效劳，主要针对别墅客层阶段性常住家庭〕女子会馆3、女子养生会馆崇尚“健康、养生的放松体验〞女人们的自在天地在这里将体验到目前国际上流行的养生工程专业水疗SPA馆女子印度瑜伽健康参谋专家课堂茶道绅士俱乐部4、绅士俱乐部为成功人士打造一个专署的放松空间满足绅士们缓解压力的同时，营造一个最舒适、最轻松的商务空间休闲功能：健身房、室内高尔夫、室内恒温泳池、桑拿商业配套强化了工程的大庐山特色概念，而“联盛〞作为南昌的知名商业地产开发商，也可充分发挥其成熟的商业运作经验及资源优势，进一步树立口碑效应；通过温泉主题会所，树立了别墅高端业态的专属性。而温泉主题的强化诉求，为工程客层建立了一个目的性消费目标；星级酒店式的特色配套，满足了整盘的生活消费需求。而效劳意识的树立，那么更为塑造了公寓式酒店的卖点，也未工程建立了一个高端的品质形象标签；家庭俱乐部那么通过其软性效劳、参与性活开工程，强化了工程整盘的可度假价值，也创造了整盘核心价值。——依托上述配套先行的操作策略，为工程打响知名度，为后续可去化物业建立良性的客户口碑！总结公寓式酒店区别墅类片区大独栋式联排可售物业——诉求市场接受度最高、利润最大化贰依托成熟旅游地产概念，充分挖掘可售物业的度假产品属性。将度假的概念融入到每一种业态的建筑中、每一种业态的户型中。让来度假的业主，真正享受全方位的休闲度假乐趣。酒店一、别墅类产品物业类型：大独栋式联排产品；类独栋产品别墅类产品诉求：诉求全明的度假型居住空间。让每个空间都能直接享受阳光的味道；让每个空间都能与大自然亲密接触;户户享有超大的下沉庭院，地下空间可阳光直射；而局部山体别墅那么更可以利用坡地山体的地势变化，打造双首层、全明的舒适空间〔-1F甚至-2F都可直接采光，没有了传统的地下室概念〕；充分利用每户的阳光庭院或是露台，引入私家温泉概念，享受着在大自然的环抱中的度假养生体验。地势平坦区域的别墅组团式排布，保障最小半径都有共享活动平台。倡导真正度假情趣，塑造产品卖点。大独栋联排大独栋联排类独栋别墅区形象示意图卖点一：山地别墅、双首层设计山体别墅利用坡地山体的地势变化，打造双首层、全明的舒适空间〔-1F甚至-2F都可直接采光，没有了传统的地下室概念〕；架空层-2F1F-1F半地下夹层F错层2F1F-1F剖面示意立面示意立面示意-1F、-2F全明地下层赠送，更高附加值享受户外泳池户外网球场户外养生组团户外BBQ卖点二：平原区组团围合、共享邻里空间多主题组团形式，全新邻里居住模式建筑S型围合式排布，使别墅间形成大大小小不同的组团，每个组团导入不同的休闲娱乐运动主题，如户外泳池组团、户外网球组团、户外BBQ组团……，从而打造全新的功能型组团模式，倡导全新的邻里互动体验。休闲运动组团可有泰式温泉水疗设计，或者日式温泉设计可在下沉庭院中用石材打造一个温泉池，仿佛置身于自然界中。露台温泉池，享受山林间的自然氧吧。卖点三：人工温泉入户私家温泉入户优点通过各种形式将自来水转化为温泉水，参加天然温泉水的物质和微量元素的的矿物质，使其到达天然温泉效果。温泉热浴不仅可使肌肉、关节松弛，消除疲劳；还可扩张血管，促进血液循环，加速人体新陈代谢。温泉不只可以泡，还可以直接饮用，装上饮水温泉机，开水变成温泉水。

业态说明：大独栋式联排别墅产品特点：从建筑外观上看是一栋完整的大独栋别墅；而实那么是由四联到五联的联排别墅组成；建筑形式：端头两户为两层建筑形式，中间户为三层的建筑形式。注重“独栋〞别墅的空间感和层次感，使建筑错落有致、不会呆板。户型面积分布：主力面积段：110-120平米；端头可适当做到150平米，充分利用端头价值优势。大独栋立面示意图业态说明：类独栋别墅产品特点：采用类独栋的形式打造环绕