房地产个案教程

个案分析模板项目参数表项目参数表项目名称万科四季花城总占地面积38万m2所处位置宝山西城区总建筑面积50万m2现场地址江杨北路1085号容积率1.06物业类型公寓+别墅绿化率42%建筑形态9F、11F小高层、双层叠拼别墅建筑风格Art-Deco风格开盘时间公寓：2008年3月22日；别墅：2007年10月交房状况精装修、毛坯交房时间公寓：2008年12月30日；别墅：现房+在建规划期数共二期总套数2281套当前期数第二期第3区（别墅为第二期第2区）发展商上海万科宝山置业有限公司车位配比1:0.5企划营销代理上海新联康物业管理费公寓：1.95元/m2/月；别墅：2.5元/m2/月目前均价公寓：11000元/m2-12000元/m2(装修标准1800)；别墅(清水）：14000元/m2-17000元/m2主力总价公寓：100万-105万；别墅：250万-290万可用**商圈表述或以“区域+板块”的形式细化到“层数、产品线”最好能细化到“批次”统一以毛坯价做对比性，装修标准也含水分可点出目前项目进度，反映预售证到手的真实时间，判断是否捂盘最好能说明地上地下车位的数量，出租与售卖情况总价范围=最低单价*最高面积~最高单价*最低面积图片最好是实景图，表现外立面，内部景观等信息风格与项目的定位有较大的联系，应迎合不同客层的品味项目区域简介区域简介宝山西城区原为宝山杨行镇镇域范围，位于宝山区中心版图，南靠外环线，西临蕴川路，北接郊环线，东至同济路、江杨北路，规划占地面积13．28平方公里，地处上海市北郊，为上海重点建设的11个新城之一。规划导入人口15万，规划周期为2000年7月至2010年12月。宝山城市工业园区（北区）罗店板块月浦板块顾村板块东城区板块高境，淞南板块共康，泗塘板块上大板块大华板块西城区板块说清楚板块所属的地理位置、四至、大约的人口和占地，最重要的是将板块在区域乃至在上海的建设地位总结出来来源：城市规划网和和当地的政府网站《上海楼市》上有板块的地图其他网站（这类信息较容易获得）配GOOGLE地图标注楼盘位置三个区域：——南块：宝杨路以南，规划面积3.89平方公里，定位为以“人文、生态”为主题的中高档生活区。——北块：宝杨路以北，规划面积6.16平方公里，定位为集文化、休闲、行政办公、商业贸易、中央公园，市民广场为一体的现代化城区。——东块：铁山路以东，规划面积3.23平方公里，定位为以轻轨为依托、联结东西域区纽带的现代化城区。三个目标：——与东城区功能互补，配套合理，交通便捷、环境优雅，体现绿色生态的中高档新型的现代化城区。——以宝山冶金，港口、现代物流、中介服务为依托的设施现代化、信息化的经济中心。——要体现宝山城市综合竞争实力，成为经济发展的新增长点和精神文明社会发展的新亮点。区域规划南块北块东块区域规划有时是吸引有前瞻性眼光的客户（比如投资客）前来的理由，也是项目分期开发进而抬价的依据语言要简练、图示要清晰最好能用数据说明问题，比如一些经济指标；如有利好因素，也应当在此page体现，如轨道的引入、商场的兴建、人文的维护等等以清晰的地图为“底板”、辅以文字、图形等标注——公路交通：外环线、共和新路

宝杨路、江杨北路。

——轨道交通：轨道交通1号线

（宝安公路站--共富新村站）

轨道交通3号线

（上海南站站--江杨北路站）

——公共交通：705路、719路

淞泰线、宝山2路、宝山8路交通概述

1号线3号线外环线富锦路宝杨路江杨北路本案友谊路同济路交通一般分为：公路、轨道、公交三类，极少出现其他交通形式（如张江的当当车）“公路”部分用于自驾，最好标注能够到达的商圈及时间轨道交通和公交的站台最好在图片上标示，利于测算项目至车站的步行距离图片一般附在楼书上，公交车站需要亲自走访，以计算步行到达时间尽量标注出生活圈半径配套设施概述生态环境配套——四季花城西南面，是一片连绵8公里长的“绿龙”绿地由南向北贯穿全区，是西城区全面筑造的一块绿色翡翠。目前正处于规划建设中，建成后将与二期半开放式社区融为一体。万科四季花城绿龙生态配套是项目比较重要的卖点，特作为一页说明但在一般个案分析中，配套设施的阐述是以“衣食住行”为出发点描述配套设施概述

生活配套——北上海东方商厦——北上海商业广场——北上海易初莲花（车程约15—20分钟）教育配套——杨行中心幼儿园——杨行中学——济光中学——济光学院（车程约10—15分钟）医疗配套

——杨行地段医院（车程约10—15分钟）易初莲花北上海商业广场杨行中心幼儿园杨行中心学校杨行地段医院济光学院杨行中学配套的种类包括：生活类、娱乐类、教育类、医疗类等等项目四至宝杨路项目四至：东至为张扬北路；四至为蕰川路；南至为宝杨路；北至为友谊路。整个项目被镇泰路自东向西，松兰路自南向北分为四块。镇泰路—双向4车道松兰路位于松兰路的二期3区友谊路张扬北路蕰川路镇泰路松兰路四季花城一期四季花城一期四季花城二期四季花城二期（规划中）售楼处如果项目体量过大或因为其他原因无法拍摄到整体四至，可选择拍摄在售部分的四至四至所反应的是房源所处的环境，直接影响其价格项目产品分析建筑风格——ARTDECO—新古典主义建筑风格——建筑立面凹凸有致色调沉稳大方——墙体采用美国屋面保温材料建筑布局——整个二期3区由6栋11F、2栋14F的小高层组成四季花城一期四季花城二期1区、2区四季花城二期3区（新推出）四季花城二期4区（规划中）花园洋房花园洋房花园洋房小高层小高层叠拼别墅叠拼别墅叠拼别墅小高层90+3R叠拼别墅小高层90+3R小高层90+3R小高层88+2R小高层90+3R万科二期4区规划用地小高层标注是以“分产品线”为出发点通常，除了住宅部分需要标注外，社区配套商业、会所也应标注项目排布取决于所在地块的先天条件，利用机会点、规避劣势是不变的原则如果项目带装修，外立面可以放在“装修标准分析”部分来阐述组团式绿化——组团绿化分布于小区的各个区域，建有中央绿轴、花槽小景、树阵景观。绿化景观简述将景观的风格、特色描述清楚就行有实景的采用实景图户型分析小高层户型配比表房型面积段供应套数配比2房2厅88.71m240套11.8%3房2厅88.69—89.89m2288套85.2%复式140.39—140.91m2

10套3%公寓户型配比——四季花城二期3区——四季花城2008年3月23日新推房源——小高层，一梯两户——创新设计的90m2

三房比例最高，配比超过85%，为主力户型——追求功能性和实用性相结合的90m2

的三房和市场认可度较高的二房构成了主体供应线，大房型供应也有涉及到。本项目产品线多样，故将每个产品线做了分配表饼图显示比例较为直观户型分析别墅户型配比——四季花城二期2区别墅块——2007年10月17日开盘——叠拼别墅，1层一梯一户，2层一梯两户别墅户型配比表房型面积段供应套数配比叠拼1层172.19—208.96m242套58%叠拼2层162.71—163.6m230套42%——叠拼别墅1层的配比达到58%，在配比中占主导，为主力户型——以舒适、宽大的叠拼别墅构筑大面积房型的主体供应线来满足市场对大面积房源的需求。主力户型缺点：——玄关功能划分不明，使进门空间较为局促。——主卧门正对客厅，私密性差。——房型方正，南北通透。——餐厅与厨房相连，无多余浪费交通面积，生活动线合理。——采用日式分离式卫生间设计，提高了空间利用率，设计新颖。——L型厨房设计，强调功能规划。

优点：盥洗间卫生所浴室L型厨房主力户型—公寓90m2三房此处说说的户型设计与装修无关，任何因装修而规避的户型漏洞都要指出来主力户型主力户型—别墅178.82m2

叠拼一层缺点：——1F生活动线过长，有部分交通面积被浪费。——南客卧门正对客厅，私密性差。——1F：景观餐厅，客厅与餐厅的功能规划全面区分储藏室的设置完善了功能性——2F：方正主卧，合理生活动线；主人书房独立卫浴，专设衣帽间，品质生活体现。优点：1F2F分析别墅户型要将每层的平面图贴出来相较于公寓，别墅户型的功能分布更加明确，通常1楼为动区，2楼为静区别墅通常把客厅做成挑高式或大开间，以彰显主人气派，并且会另设一起居室作为主人专享的私人空间主卧包含卫生间、衣帽间甚至书房，形成一封闭的区域地下室通常为赠送，常被做成吧台及佣人房私密性是别墅最注重的特点『优势』S.W.O.T分析——开发商“万科”的品牌和产品自身的品质为楼盘带来了很多人气。——产品融合了欧洲多国的风格，新古典主意的概念较为吸引眼球。——90m23R的产品在整个区域板块乃至整个市场的具有稀缺性。——四季花城二期东边处于施工建设阶段，并设有一个垃圾处理站，总体来说本案目前的大环境欠佳。——项目与轨道交通3号线之间距离约5-10分钟车程，目前缺少来往交通线，仅有宝山2路和8路往返，且间隔时间较长。『劣势』——地处宝山西城区，是市政重点规划板块。大型地产商纷纷在此设立项目，配套将不断改善，将会逐渐扩大升值空间。——已有两条轨道交通，可以为该盘带来更多的市区客，最大限度的提升该盘影响力辐射范围。『威胁』『机遇』——上海可能会继续出台一些抑制房价上涨的政策，使得市场原本的观望态势加重。投资客也可能减少。——板块周边新盘放量供应如：“海尚明城”、“堡集欧郡”等，造成分流客源，产生激烈竞争。价格分析——该项目目前成交均价公寓为11000元/m2——12000元/m2，别墅为14000元/m2——17000元/m2。由于07年10月至08年3月这段期间房源有公寓与别墅两种，别墅房源自07年10月推出后销售一直处在平稳状态，至08年2月为止剩余房源数量已经不多，销售逐渐进入尾期。因此成交均价从08年2月起有明显的下降，但随着万科新产品90m23房推出后的热销，08年3月成交量大幅上升，因此成交均价又逐渐呈现上升趋势。3.5本项目之所以将公寓与别墅放在一起是因为该项目开叠拼别墅新产品先河，将上下2层公寓打通作为类叠加别墅，房产证上显示其物业类型皆为“公寓”，我司数据库无法区分以备案数据为标准，分析价格走势去化分析公寓去化表房型面积段供应套数去化套数去化率2房2厅88.71m240套23套58%3房2厅88.69-89.89m2288套231套80%复式140.39-140.91m210套8套80%——88.71m2二房去化率达到58%，虽然此批房源主要以90m2三房为主，二房数量不多，但二房一直是市场中认可度较高的产品，加上万科的品牌效应，所以自开盘以来二房销售表现良好。——公寓的主力产品88.69-89.89m2三房（即90m2三房），自08年3月正式推出至今仅一个月，去化率已经达到80%。证明市场对这一“新产品”的接受度颇高，强调功能性和实用性的“小三房”（100m2以下）在将来可能会逐渐成为万科的主流产品之一。——140.39m2-140.91m2复式房型均分布在顶层，虽仅有10套，但其去化率也达到80%。公寓去化分析主力户型是最值得一说的去化率能直观地反应出户型定位的准确与否此项为动态数据，视情况以周或月为单位定期更新企划风格——整个项目的广告企划是以万科的品牌产品“四季花城”LOGO为主题背景，以此来突出项目的自身特点和品牌价值。

——售楼处设在万科的裙楼，配合体现四季花城ARTDECO—新古典主义建筑风格。——项目周边没有设置看板和户外广告，只在售楼处沿街树立了刀旗，以此使客户了解项目的主题和新的产品类型。项目LOGO，SLOGEN，户外广告等广告分析二期3区公寓广告投放总金额:38400元；总次数:4次上海楼市：2次；投放时间：08年2月；08年3月东方早报：1次；投放时间：08年1月新闻报：1次；投放时间：08年3月二期2区