万科瑧系项目案例分析

中原地产事业七部C组万科瑧系项目案例分析改变，从这一刻开始CHANGEFROMTHISMOMENT目录CONTENTS1万科瑧湾汇万科瑧山道23万科瑧山府万科“瑧”系列深圳万科首个高端产品系“瑧”系列，围绕着发现优雅，散发东方美学韵味，同时又根据三个项目不同优势，分别按照山、林、海的理念方向塑造产品属性定位。借助三盘联动，集体面世发声，引起业界广泛关注。万科瑧系列整体10年后万科重回城市中心，构筑优雅,通过洞悉高端客户对生活细节的追求，回归生活本源，洞察生活主张，倾力打造万科高端瑧系产品。区域：万科·瑧旗下三大项目分布于深圳最稀缺的核心区位香蜜湖·瑧山府位于香蜜湖片区的万科香蜜湖瑧山府，作为香蜜湖片区升级之作，瑧山府坐拥香蜜湖最安静的地块，同时享受到整个区域丰富的配套；兰江山第·瑧山道以三面环山的绝佳自然区位，于城市中心为人们创造一种无限亲近自然的生活可能。万科深圳湾瑧湾汇，作为红树湾超级总部基地唯一居住板块，将引进万豪集团旗下高端酒店品牌艾迪逊瑧山府瑧山道瑧湾汇万科瑧系列整体万科“瑧”系列，以发现优雅为主题，贯穿项目始终，将万科对高端豪宅的“精工、呵护、文化、服务”四大产品理念，通过美学与艺术的方式别具匠心的呈现。呵护：单个物品，关于形式美与功能，关于形式美与意境，也关于形式美与文脉。文化：瑧山府整个项目强调的就是东方美学，以儒家为大。有规矩，重礼序。服务：万科如何迎合目标客户需求打造项目亮点？情感关怀文化共融物业服务产品打造精工：把匠心镌刻到空间里，才能处理好形式美与文脉的关系。万科瑧万科瑧系列整体万科瑧湾汇基本信息户型配比及分析项目规划现场展示营销推广深圳湾超级总部基地一号作品+城市核心资源配套+万科瑧*顶级产品线背书，主打公寓产品，分两期开发，一期主推70-90平米的LOFT和175-310平的大户型开发商深圳市地铁集团有限公司,深圳市万科房地产有限公司项目位置深湾一路与白石三道交汇处地铁2号线红树湾站旁总用地面积68285㎡总建面约605000㎡总计容建面419000㎡容积率7.9主力面积段一期6栋塔楼，260㎡/310㎡公寓，70/90㎡Loft总户数342（公寓）+1048（LOFT）=1390车位1680个（含商业，其中大平层公寓410个）物业类型公寓、商墅、办公、商业、公园绿地景观直击深圳湾无敌一线海景、西观沙河高尔夫绝对开阔绿野、东望华侨城湿地公园、四周公园环伺配套万豪艾迪逊酒店、5A甲级写字楼、10万平商业；欢乐谷、世界之窗等教育人文休闲配套环绕户型设计约1048套70-90平loft,约342套260-310平四房公寓精装修顶级大师设计、一线品牌精装。程绍正韬及爱马仕旗下品牌“上下”合作基础信息万科瑧湾汇2017年2月15日上午项目于万科企业公馆开盘，本次备案产品为F栋地块，共计217套，其中145套76平单位，72套85平单位，备案均价13.8万元/㎡，实际销售约40套，均价10-15万元/平米。目前剩余库存约29套，周均去化约2-3套，预计2017年下半年推出260/310㎡大户型公寓产品。31031026026026026070*8（腿）90*4（腿）260260260260ABCDEF70/90HG7090商墅写字楼D栋38层38套310㎡38套260㎡C栋38层38套310㎡38套260㎡E栋37层74套260㎡B栋29层58套260㎡D栋29层58套260㎡F栋18层144套70㎡72套90㎡产品线面积段户型套数公寓产品260㎡3+1房2厅3卫266310㎡——76LOFT产品76㎡2房2厅2卫76885㎡3房2厅3卫280户型配比万科瑧湾汇LOFT平面复式下层LOFT户型平面图户型分析万科瑧湾汇LOFT平面复式上层LOFT户型平面图户型分析万科瑧湾汇A、B、E座标准层平面图公寓户型平面图户型分析万科瑧湾汇万科瑧湾汇——户型分析C、D座标准层平面图公寓户型平面图深圳湾超级总部基地城市展厅（营销中心）：东方爱马仕联袂“白玉展厅”，在营销中心举办“东方”爱马仕上下工艺术品首展上下薄胎瓷现场展示万科瑧湾汇深圳湾超级总部基地城市展厅（营销中心）：东方爱马仕联袂“白玉展厅”，在营销中心举办“东方”爱马仕上下工艺术品首展现场展示万科瑧湾汇营销节点：2016年5月25日，万科高端产品系——瑧，在雅昌艺术中心发布。这是瑧产品系的第一次亮相，围绕“发现优雅”的主题，万科携瑧系旗下三大产品——香蜜湖·瑧山府、兰江山第·瑧山道以及深圳湾·瑧湾汇优雅亮相；2016年11月30日开放深圳湾超级总部基地城市展厅（营销中心）；2017年2月15日上午项目于万科企业公馆开盘，本次备案产品为F栋地块，共计217套，其中145套76平单位，72套85平单位，备案均价13.8万元/㎡，实际销售约40套，均价10-15万元/平米营销推广万科瑧湾汇万科瑧山府基本信息户型配比及分析项目规划现场展示营销推广万科“瑧”系列豪宅之一，安托山高尚住宅代表，分两期开发，一二期均为200㎡以上大户型；一期为230㎡产品共计556套，精装交楼；目前已开放营销中心，预计2017年初入市。占地面积（㎡）32302投资商深圳市万科房地产有限公司项目位置安托山六路与侨香五道交汇处（地铁安托山站C出口）产品类型高层建筑面积（㎡）175111绿化率40%容积率4.0总户数560交付标准精装修楼层状况7栋大平层+2栋商墅车位比1：1.9户型面积（㎡）主推231-240㎡配套情况外部配套：大型超市、品牌餐饮、银行、安托山博物公园、学校社区配套：商业、泳池基础信息万科瑧山府一期户型配比楼栋建筑面积（约）套内面积（约）赠送面积(约)户型结构套数1栋240.37187.9217.05平四房两厅三卫762栋240.37187.9217.05平四房两厅三卫763栋240.37187.9217.05平四房两厅三卫764栋240.37187.9217.05平四房两厅三卫765栋240.37187.9217.05平四房两厅三卫766栋231.45183.3915.27平四房两厅三卫707栋/8栋0182.3943.1361（含中空）－360280.6943.1361（含中空）0380.6943.1361（含中空）0480.6943.1361（含中空）0580.6943.1361（含中空）0682.3943.1361（含中空）9栋231.45183.3915.27平四房两厅三卫70合计126668.84——————556分两期开发，一二期均为200㎡以上大户型；一期为230㎡产品共计556套，精装交楼大平层住宅会所公寓公寓项目由7栋高层组成，1-5栋为高层，每栋41层；6、7栋为高层，每栋39层（约3.1m层高）6000㎡商业指标，规划为loft公寓，仅对业主开放购买户型配比万科瑧山府A户型四房两厅三卫240㎡3.15m层高纯板式经典布局，南北通透，三面采光三梯两户，私家专属电梯入户双玄关设计南向6.5m面宽会客厅6.5m大尺度景观阳台，远眺深圳湾南向双套房卧室主卧三面采光，270度环景视野，10m独立步入式衣帽间，5.2m南向空间中西双厨，顶配厨电独立工人房项目分为231㎡、240㎡两大户型，其中6#、9#楼为231㎡户型，1#-5#为240㎡户型户型分析万科瑧山府B户型四房两厅三卫231㎡3.15m层高三梯两户，私家专属电梯入户双玄关设计60㎡客厅一体阔厅7.3m大尺度景观阳台双套房卧室，南向三卧室主卧双面采光，270度环景视野，10m独立步入式衣帽间，4.8m南向空间中西双厨独立工人房项目分为231㎡、240㎡两大户型，其中6#、9#楼为231㎡户型，1#-5#为240㎡户型户型分析万科瑧山府住宅规划：一期占地面积32303㎡，建筑面积175111㎡，容积率4，由9栋户型大平层住宅构成，主力面积为

231㎡、240㎡项目遵照东方礼序进行布局，以超高层+商墅公寓组合入市：点式布局，暖阳阔景270度全景视角，开阔楼间距三进院落，逐层深入主入口—半私密内庭院—私属楼宇大堂中轴对称，稳重大气参照园林排布方式，沉稳庄重雅致立面，彰显气质香槟金铝板立面，展现优雅气质项目规划万科瑧山府项目迎宾大道中段选择对称列植八颗细叶榄仁，营造呈现三分之一天空，深圳最美林荫道。形成强烈的仪式感，轻盈的枝叶又不失优雅。翡翠公园外围通过障景法以郁郁葱葱的植被将院内活动掩盖其中，增强私密感；内院通过优质大草坪释放休闲空间园林规划项目规划万科瑧山府阳光泳池，对标五星级酒店标准，强调室外泳池的室内化，既有室内泳池的超高配置和水质，又兼具室外风景，通过水温调节将泳季延长在项目西侧，计划利用4万㎡规划30个别具特色的文化博物馆，主要包括4个博物馆组区，将成为深圳最大的博物馆公园安托山公园医院学校超市项目规划万科瑧山府社区配套园林：迎宾道选用名贵树种，高标准设计中式园林迎宾大道设计，以北京国子监街为蓝本。依据地势，让体验者随着流线的深入，体验不同的空间意境，发现优雅。入口以精神堡垒结合深刻寓意的菩提树阵，从市政深绿色芒果行道树的城市界面中凸显，营造入口视觉心理牌坊。迎宾大道中段，经过现场放树对比效果。最终选择对称列植八颗细叶榄仁，营造呈现三分之一天空，深圳最美林荫道。形成强烈的仪式感，轻盈的枝叶又不失优雅。绿篱根据人的心理尺度，附网斜面种植高两米红车，赋予绿篱以雕塑感。绿篱植物特意挑选红车，植物特征新叶泛红，花灌特意挑选素雅品种，优雅需要去发现。现场展示万科瑧山府营销中心设计展示：内外庭院相呼应，关注中式细节，营造山峦迭起的景致大尺度的净面水景在雾境中溢出，舒缓雅趣。长条简洁透光幕墙面如白玉，将景观划分为外庭内庭的同时，将视线引向营销中心入口。整个空间去除一切形式元素，以灯具点饰水面，营造极简东方美学意境酒店式落客区前庭，由大尺度金属连廊从室外空间引入室内。同时中轴划分外庭院。连廊两侧整体对称而又不显呆板。地面石材与金属连廊整体色调沉稳端庄，顶部是无序的铜孔灯饰那么内庭营造的便是生活化的意境。翠竹清泉，荷风丽影。透过室内透过玻璃窗，优雅若现。现场展示万科瑧山府营销中心：延续整体建筑规划的“中轴对称”理念。将整个体验中心的建筑体打造成三个虚实围合的空间，再运用传统东方建筑空间中“游廊”的形式贯穿整个空间洽谈区中正的摆设，以千年礼序，塑贵雅格局空间整体以深色系为主，以营造沉稳庄重视觉格调，局部暖色灯光、装饰点缀用中轴的3个空间，以及屏风把整个营销中心划分成若干个区域。这些区域，通过不同的色调、灯光、装饰，营造出感觉不一样的多个空间模型区内以光影效果打造，虚实相生现场展示万科瑧山府营销中心细节展示设计师邀请专业艺人结合激光切割，每个铜片都是手工打磨而成，将手工造诣要求达到了极致木质楼梯，多加了一层扶手，缩小到手握着的尺度。采用近似宾利的真皮座椅工艺，由人工车缝上去

极具奢华的影木墙面，选用劳斯莱斯仪表盘同类木材纹路，独特的纹理达到触摸与视觉体验现场展示万科瑧山府营销中心艺术品展示与案名“山”呼应的艺术作品《高山伟岸》中国著名女雕塑艺术家——向京。代表作《这个世界会好吗?》荷兰定制进口金枝玉叶灯。花语：高贵、幸福、永结同心和血脉相连接待前台“天圆地方”现场展示万科瑧山府瑧山府营销中心：处处体现着东方艺术的神韵，强烈的散发着“瑧”的韵味。文化孔子的中正主义，有中正，有方圆：中正的摆设以及金枝玉叶圆吊灯庄子的自由主义：呈现自然界绝对自由纹理的宝石棕石材墙呵护不大不小，不古不新，不明不暗，与瑧山府呼应：寻找1年的画作定制于荷兰Moooi：金枝玉叶吊灯希望与思考的器物：摆件精工把中华文明与当代匠心，挂在墙上：纯手工铜门将宾利的真皮工艺，缝在楼梯：真皮楼体扶手把“劳斯莱斯仪表盘”藏在墙上：劳斯莱斯仪表盘纹理墙面现场展示万科瑧山府停车场：停车场精装设计1：1.9的高配比停车位，专设智慧停车系统，自动识别业主车辆，无需停车刷卡车库内部，臻选的透光云石片吊顶，石材铺装地面、车道静音处理、柔和的灯光系和大堂的专属迎宾空间现场展示万科瑧山府推广主题与贵雅面对面推广渠道户外——位置:深南中路、滨河大道（目前仅通过小野丽莎音乐会形式对外宣传，暂无对项目的直接宣传推广）营销活动8月15日小野丽莎媒体见面会9月3日正式开放营销中心9月28日《万科瑧山府之夜》暨小野丽莎音乐盛典折扣及促销冻结50万成为万科“瑧”系列会员，享受权益：“瑧”系列样板房提前知晓，参观；瑧山府项目开盘额外99折；享受蓝楹湾免费的高级宴会一次。开盘情况：【开盘时间】：2017年5月4日（8:00签到，10:00摇号选房，12:00结束）【开盘地点】：万科企业公馆【推售产品】：220套产品全部推出【认筹情况】：4月28日启动认筹，认筹形式为直接缴纳100万，5月2日停止认筹，共认筹约200批【到访客户】：现场到访客户约200批【开盘安排】：签到、选房均实行1筹1客（一批认筹客户只允许进一个人）【选房客户】：26组每组7人【现场折扣】：认筹99折【开盘均价】：备案价*0.99【成交套数】：当天总共成交约170套，去化率约77%。【备案情况】：本次备案为3栋、4栋、9栋，共计220套，预售总货值52亿元，整体均价99655元/㎡；其中3栋均价93552元/㎡，4栋均价105581元/㎡，9栋100031元/㎡【装修情况】：备案价格为毛坯备案，精装修成本及相关费用依《装修委托管理协议》另行约定，3栋、4栋、9栋均为6965元/㎡（建筑面积）营销推广万科瑧山府推广画面以素雅为主，较简洁，凸显优雅生活主题营销推广万科瑧山府万科瑧山道基本信息户型配比及分析项目规划现场展示营销推广瑧山道是深圳万科首个高端品牌——瑧系列产品之一，由万科与兰江地产联合打造，位于深圳首席高尚人居住区——福田香蜜湖半山区，现于2016年10月29日已对外开放半山生活馆即营销中心，内置区域图、沙盘和展示板，样板间还未对外开放，预计2017年推售5、6栋兰江山地占地面积60899㎡建筑面积292099㎡（其中瑧山道建面约70000㎡）容积率2.9绿化率60%产权年限70年万科瑧山道户数374户车位比1：2梯户比两梯两户交楼180㎡带精装、295-317㎡毛坯面积段180㎡、295-317㎡基础信息万科瑧山道主力户型：178-308㎡产品共计374套楼号户型面积（㎡）户数总户数占比5A180.024040/3745B5B-01176.268484/3745B-02180.024242/3745C5B-01176.268484/3745B-02180.024242/3746A6A-0121411/3746A-0236411/3746A-033181919/3746A-042981919/3746A-0548511/3746B6A-0138011/3746A-0220011/3746A-033181919/3746A-042951919/3746A-0548711/374汇总374160㎡4房一期售罄5栋A座178㎡4房5栋B座178㎡4房5栋C座178㎡4房6栋A座6栋B座户型配比万科瑧山道5A栋01户型图-5栋A约180㎡四室二厅二卫约270度环绕景观，享城、山、园林多维景观约2.4米进深大尺度阳台，于露台迎风榄绿宴亲朋约40㎡复合型主卧套房，享受平凡起居的非凡愉悦一线山景厨、餐厅，让大自然的风味融入一日三餐集中后勤空间，超配独立储物间，日常生活不在冗杂户型分析万科瑧山道6A/B栋01户型图-6A栋01307㎡四室二厅二卫三向三阳台，于半山制高点尊用多维景观约13米开阔景观阳台，尽收广阔山茵绿貌双主卧套房设计，打造奢适生活约60㎡尊贵主人房，享受假式生活风情毛坯交付，预留多变空间户型分析万科瑧山道车库打造：4层阳光车库，独特的车库视觉系统，车库大堂前落客区地面铺设石材，停车场储物空间，垃圾处理系统以及车库换风标准。停车场通道阳光车库瑧山道拥有全市罕见的4层阳光车库，在万科瑧的标准下