某市生态养老休闲度假区可行性研究报告

四川大自然生态发展有限公司内江市生态养老休闲度假区建设项目工程编号：20110503可行性研究报告二0一一年四月编制I内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告 11.1项目背景 1.1.2项目承办单位 1.1.3项目拟建地址、地点 1.1.4项目建设规模与目标 1.1.5项目投资资金及效益情况 21.1.6承担可行性研究工作的单位 31.2研究工作概况 31.3编制依据 4 52项目背景、市场预测与分析 72.1项目背景 72.1.1政策背景 72.1.2项目建设的重要性和必要性 2.1.3项目的由来 2.2项目市场预测与分析 2.2.1养老产业背景 2.2.2国内外养老产业模式 2.2.3生态旅游概述 可行性研究报告内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告2.2.4现有基本游客结构 2.2.5市场趋势分析 2.2.6项目建成时市场容量与游客结构 2.3项目发展优势 2.3.1独特的市场卖点 2.3.2资源优势 2.3.3政府的大力支持 2.4投资必要性 3.1场址位置 3.2项目区的建设条件 3.2.1项目区地理位置 3.2.3社会经济状况 3.2.4交通运输情况 3.3项目选址意见 4项目总体方案设计 4.1项目建设总体方案 4.2项目定位、建设理念及目标 4.3总平面布置 4.3.1总平面布置方案 4.3.2占地面积及分析 4.4工程建设方案 4.4.1主体工程建设 4.4.2配套工程建设 4.4.3工程建设投资估算 5环境保护 5.1项目主要污染源和污染物评价分析 5.1.1项目建设期主要污染源及污染物影响分析 5.1.2项目运行期主要污染源及污染物影响分析 5.2项目拟采用的环境保护标准 5.3环境保护措施 5.3.1施工期环境保护措施 5.3.2运行期环境保护措施 5.3.4节水措施 6项目的组织管理和劳动定员 6.1工程项目管理 6.5管理机构和设置 7项目施工条件和进度计划 7.1施工条件 7.2进度计划 8项目投资估算和资金筹措 8.1投资估算依据及范围 8.2项目总投资估算 8.3资金来源及资金筹措 8.3.2资金筹措方案 8.4资金使用和管理 8.5投资使用计划 9.1项目招标范围 9.2招标单位资质要求 9.3发包方式 9.4项目招标的组织形式 9.5项目招标方式 9.6评标组织、原则及评标 10项目经济评价 V10.1财务评价依据 10.2财务计算 10.2.1销售(营业)收入 10.2.2销售(营业)税金及附加 10.2.3成本概算 10.3盈利能力分析 10.4盈亏平衡分析 10.5敏感性分析 10.6财务评价结论 11项目社会效益和生态效益 12项目主要风险分析 12.3财务风险 12.4社会风险 12.5经营风险 13结论和建议 可行性研究报告内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告 14.1.1企业组织机构代码 14.1.2企业法人营业执照 14.1.3建设单位关于编制可行性研究报告的委托书 14.1.4项目土地租赁合同 14.1.5项目用地、用水、用电、用气等的批复、协议和证明 14.1.6项目主办单位提供的其他相关资料 14.2.1项目地理位置图 14.2.2项目总体规划平面布置图 14.2.3项目建设部分效果图 1内江市生态养老休闲度假区新建项目。四川大自然生态发展有限公司。四川省内江市市中区白马镇石庙村沱江边。四川大自然生态发展有限公司拟建的“内江市生态养老休闲度假区”项目，位于内江市白马镇石庙村沱江边。项目以“生态养老”和“休闲度融为一体，打造“酒店式生态养老院及休闲度假区”。充分利用沱江水资源景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身—娱乐—餐饮—住宿—观光旅游—生产(苗圃)”于一体的景观综合体。使这里既保留传统林农产业不变，又融入现代林农气息，形成完美无缺的人与自然和谐一致的现代山、水、林景区，发展体验生态养老与休闲度假相结合的特色2项目规划用地200亩，总投资约1.5亿元人民币，分两期建设。其中，一期工程占地70亩，投资4000万元，总建筑面积约11840m²,建设周期一年，主要内容：老年标准公寓、医疗康复中心、四合院高档公寓、豪华贵宾公寓、临江娱乐室、活动健身室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。二期工程占地130亩，投资1.1亿，建设周期两年，主要用于项目扩建，主要内容包括一期配套工程扩建、医疗服务及花卉苗圃建设。项目总投资约人民币1.5亿元。三年内全部建设完成。项目建成后总产值为4577.44万元/年，实现利税1185.33万元/年，解决就业人口100-150人。根据该项目投资成本所需要的时间及预计净利率水平进行分析，该项目静态投资回收期为3.85年，投资回收率在20%表1-1本项目主要经济技术指标单位：万元序号单位数量评价标准是否可行1建设规模占地面积亩建筑规模2公司定员人管理人员人技术人员和工人人3经济指标3总投资亿元年均销售收入万元年均总本本费用万元年均销售税金及附加万元年均利润总额万元年均所得税万元年均净利润万元投资利润率%投资利税率%财务内部收益率%是财务净现值(I=12%)是全部投资回收期年是盈亏平衡点%1.1.6承担可行性研究工作的单位四川省国环环境工程咨询有限公司。该项目经内江市发展和改革委员会企业投资项目备案立项。我公司接受委托后，在系统收集内江市市中区白马镇石庙村及邻区背景资料的基础上，认真分析和理解了本工程的技术基础资料，并于2011年4月上旬，组织工程技术人员赴现场开展实地调查、数据收集等工作。然后转入室内资料综合研究、报告撰写和图件编绘，完成可行性研究报告，最后报行业主管部门审查通过。41、政策性依据(2)《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社(4)《四川省社会福利机构管理实施细则》(试行);(6)财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的(7)中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》;(8)内江市城市总体规划(1996-2020年);(9)国家旅游综合开发办公室印发的《2009年国家旅游综合开发产业化经营项目申报指南》(10)国家旅游综合开发办公室印发的《关于2009年产业化经营种植基础项目实行财政补贴的意见》(11)国家旅游综合开发办公室印发的((2009年国家旅游综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写参考大纲》(12)财政部印发的《国家旅游综合开发资金和项目管理办法》(13)《省国民经济和社会发展“十二五”规划及远景目标纲要》(14)《国家旅游综合开发项目建设试行标准》【(94)国农综字第28号】(15)发改部门或主管部门批复的项目建议书5(16)企业提供的相关技术资料(17)企业提供的相关协议、资质、证书2、法规、方法依据(1)《中华人民共和国节约能源法》(2)《中华人民共和国城乡规划法》(3)《中华人民共和国劳动合同法》(4)《中华人民共和国土地管理法》1.4可行性研究结论本项目以生态养老和休闲度假为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家西部开发、产业结构调整及投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。6项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快内江市产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。72项目背景、市场预测与分析据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1.43亿，超过了总人口的11%。据预测，2030年我国的老年人口将达2.48亿，2050年将达4.37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31.2%,也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策，《国务院办公厅转发民政构管理实施细则》(试行)、财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》、中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇：更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大服务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”继而强调要8改善民生的重要内容。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市(2)2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革分认识加快发展养老服务业的重要意义。二、突出工作重点，明确政策措施。发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为(3)全国老龄委联合民政部等国家十部委发文《关于全面推进居家养老服务工作的意见》,提出推进居家养老服务工作的基本原则：第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。(4)国家发展和改革委员会负责人透露2011年一系列关系民生的重要政策措施。从2008年元旦起，继续提高企业离退休人员基本养老金标9准，提高幅度要明显高于前3年每人每月80元的平均水平。2、生态休闲度假项目政策背景响逐渐引起人们的警觉，人们的生态环境保护意识得到加强，许多国家越来越重视生态旅游。1998年，联合国经济及社会委员会第46次大会将2002年确定为“国际生态旅游年”,世界旅游组织及联合国环境规划署进一步推动了生态旅游的发展，生态旅游成为全球旅游发展的一种新模式。(1)国家相关政策2001年，国务院出台《关于进一步加快旅游业发展的通知》(国发 (2001)9号),明确要求“大力发展生态旅游”。2003年，中共中央、国务院出台了《关于加快林业发展的决定》(中发〔2003)9号〕,提出要加强生态建设，发展生态旅游，提高森林经济效益和生态效益。国家旅游局确定1999年为“生态环境旅游年”,各地也相继推出一些生态旅游产品，开展了多种多样的生态旅游实践活动。2005年6月，国家旅游局、国家环保总局联合发出《关于进一步加强旅游生态环境保护工作的通知》(旅计财发〔2005〕5号),提出要在切实保护生态环境的基础上积极发展生态旅游，并强调要进一步加快生态旅游标准和规范的制定工作。2006年8月，国家旅游局、国家环保总局、建设部在九寨沟召开“全国生态旅游现场会”,进一步推动了生态旅游的发展。特别是中央提出坚持以人为本，域优势、实现脱贫致富和可持续发展的重要途径。(2)地方相关政策——旅游业被确立为四川省重点发展的战略性产业区)签署了共建无障碍旅游区等协议。升旅游业、改造提高传统服务业、加快发展现代服务业，促进旅游资源优1、养老院建设的重要性和必要性(1)解决老龄化社会问题的需要据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上 (60岁以上人口)或7%(65岁以上人口)时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%,即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿(占总人口的7.3%)增加到2050年的3.34亿(占总人口的22.6%),我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。内江市也和全国一样老龄化程度为10%以上。新建该项目，也是解决老龄化社会问题的需要。(2)缓解独身子女压力养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。这大缓解独身子女工作、生活压力。(3)构建和谐社会的需要实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，本项目的建设，将为内江市场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。(4)加快内江市社会福利事业发展的需要项目实施后，将很好的改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将极大的满足退休老年对中高档养老养身的需求，填补内江中高档酒店式生态养老中心的空白，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨，将在辖区内社会保障体2、生态休闲度假区建设的重要性和必要性(1)是促进区域经济发展战略的需要。项目的开发建设，将成为区域性经济发展的一大支柱产业，将有力地业配套协调发展，特别是推动第三产业发展，拓宽就业门路，促进经济发展，可产生良好的经济效益和社会效益。(2)项目建设是适应川南、内江市旅游产业发展的需要(3)推进城-郊休闲旅游市场互动，促进城乡协调发展结合成都市建设世界田园城市总体规划和依据旅游产业总体规划，引导各区县针对旅游市场开发差异化、特色化的市旅游发展规划》,实现城-郊休闲旅游市场互动，重点(4)项目建设是适应加快内江市旅游经济发展和产业结构调整的需要构单一，第三产业比重仅占34.5%,远远落后于周边地区，旅游接待总量偏低，以2008年为例，旅游人次仅为47.3万人次。而旅游产业作为第三(5)项目建设是进一步保护旅游资源的需要发模式存在“开发有余，保护不足”的严重问题。该项目以保护性开发为基本原则，大力提倡生态旅游模式。该项目的开发能吸引投资，激发当地政府和居民保护资源的意识，对促进沱江水文化、水资源的合理开发利用(6)在旅游空间布局上，构建郊区生态休闲旅游圈结合城市及社会经济发展目标与战略，构建郊区生态休闲旅旅游服务功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目，形成区域性的旅游服务基地。二是重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游度假区的综合配套服务体系，强化生态型项目的建设。三是依托现有的大型采摘园、高科技旅游园区，提升休闲旅游发展水平，发展企业化管理，集旅游生产、科技示范、农产品加工、休闲游憩等功能为一体的综合性休闲旅游园区。四是在全力保护国家级和市级风景些区域的基础设施和服务设施建设，改善旅游环境以适应公众日益提高的(7)旅游业发展促进社会主义新农村建设统筹城乡发展是全面建设小康社会和构建和谐社会的重要举措。乡村着力建设一批旅游小镇、特色村镇、生态社区，大力发展乡村旅游，不仅型城乡关系，而且通过旅游带动了小城镇和旅游社区、景区周边的农村非农就业、农民增收等经济社会发展，促进新农村建设进程，是实现以旅游产业带动城乡统筹的大胆尝试。人均收入达到3850元(2010年农民人均2097元),增收任务重；2010年劳务输出人数为22万人次，农村地区“留守儿童”问题突出。该项目的开发建设将创造新的产业机遇，提高社会就业率，促进城乡居民增收；能老和休闲度假”为一体的综合产业前景十分广阔。而四川省是旅游大省，无论是从自然生态还是自然风光、历史文化，以及少数民族风情，都有独特的地方。过去有影响的主要是九寨沟、杜甫草堂、都江堰，近几年随着四川经济社会发展，特别是经济条件的改变，有很多新的好地方，比如说九寨新沟，还有与陕西接壤的风光资源都开发出来了。旅游资源本身很丰富，现在更丰富，而且覆盖面也非常大。另外，最近几年，在整理四川历史文化过程中，发现四川也是长江文明的发源地之一。除了著名的三星堆，5千多年的历史外，基本建设出土的工艺品和发现的遗址还有好多，如最近发现的金沙遗址，反映了当时长江流域的文明，充分说明了四川历史文化的沉淀的源房。从旅游资源角度讲，四川有四处世界遗产：九寨沟、黄龙、都江堰——青城山、峨嵋山——乐山大佛；17处国家4A级风景区，16处国家重点风景名胜区，15处世界级风景旅游区，9座中国优秀旅游城市，7座历史文化名城。四川的旅游资源无论从那个角度看，每一个地方都有自己的精品，还不包括正在开发当中的精品。从省统计局获悉，2010年8月份四川省实现社会消费品零售总额220.7亿元，比上年同月增长13.7%,比上月的增幅提高1.3个百分点。1-8月的社会消费品零售总额实现1755.7亿元，同比增长13.8%。据分析，旅游业发展良好带动消费增长。今年以来，1-8月，四川省实现旅游总收入495.6亿元，同比增长23.6%,接待总旅客9445.1万人次，同比增长21.0%(2005年数据)。所以在四川发展旅游生态旅游势在必行。内江市丰富的山川和多样的旅游资源再加上优越的地理交通条件，为生态养老和休闲度假区的发展提供了广阔的发展空间。因此，项目业主抓住机遇决定在内江市市中区白马镇石庙村沱江边兴建一个以“生态养老和休闲度假”为主题，立足生态园林山水、“绿色环保”以及原生态园林的休闲区的特点，保留了人文传统生活景点，对沱江堤岸进行保护性开发，将人为景点与天然景点融为一体，打造天然春光山色，充分利用生态园自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身—娱乐—餐饮—住宿—观光旅游—生产(苗圃)”于一体的景观综合体。项目一期工程建成后每年可满足500余老年人的养老需求，休闲度假游客5万人次，实现营业收入4577.44万元/年，为政府创税约1185.33万元/年，解决当地就业人口100-150人，还可为300人以上提供灵活就业2.2项目市场预测与分析据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1.43亿，超过了总人口的11%。据预测，2030年我国的老年人口将达2.48亿，2050年将达4.37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31.2%,也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%,或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。2007年底全国60岁以上人口达到1.53亿人，占人口总数的11.6%。(1)老年人口基数大60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的1/5,是亚洲老年人口的1/2。(2)老年人口增长速度快到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。(3)高龄化趋势明显目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%,而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。(1)历史欠帐较多。在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，(2)“未富先老”,人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。欧美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国内生产总值一(3)家庭养老负担加重。生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭(4)目前养老方式与实际需求不匹配。中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，中国的主流1、经典案例(1)英国老年社区特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区。织的活动超过80种以上。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。(2)丹麦老年住宅特点：环境优美，设计精当乡村城市田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡村教堂，独具丹麦风味的小(3)德国的养老社区特点：老年住宅与养老院相结合德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和2、先进的国外养老模式人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一些发达国由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，(1)国外养老社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的现在，英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18%,75岁以上的老年人亦有370万。英国人的平均寿命，男性已增至71岁，女性更是增至77岁。如今英国已出现了一些“老年人城市”,如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占20～50%。面对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢?从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式。第一，生活照料(饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等)。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。第二，物质支援(提供食物、安装设施、减免税收等)。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。第三，心理支持(治病、护理、传授养生之道等)。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。第四，整体关怀(改善生活环境、发动周围资源予以支持等)。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所老年人工作室。社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活美国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。完善的配套设施与功能区划分日本日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。新加坡一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为35平方米和45平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服(2)其他养老模式钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资 (SanyresMediterrane)公司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在2000欧元左右，将于2008年正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑(7917美元),但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了32%。独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股公司所掌握。据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20%,其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3,因而房屋出租的收益也是比较可观的。的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。在日本，据日本总务省2001年6月公布的人口统计，日本65岁以上的老人达2227万，占总人口的17.5%。而随着社会的发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起来，是目前企业在养老方面也在做出各种尝试，松下国际电子公司门的养老院部门，准备在大阪建造一所具有高科技含量的综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋好友保持联系。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层的老年公寓。家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。(1)家庭养老式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的(2)机构养老机构养老是指由专门的养老机构(包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等)将老人集中起来，进行全方位的照顾。正一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要。以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右，其中民办的养老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%,目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右。而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3。市民政局相任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住(3)社区居家养老社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院。开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子。生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构实现可持续发展战略的一种有效途径。目前，最流行的关于生态旅游的定境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和的自然文化景观，这种行为应该在不破坏自然地貌、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带。使农业走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营理念，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的经营模式。种农庄农家乐53户，部分农户还可以一次性接待上百人。今年“五一”节中国休假日目前共有115天，工薪阶层全年约有1/3时间休闲度过，著名未来预测学家格雷厄姆认为，休闲将是新千年经济发展五大推动力中地产开发机会逐渐减少、住宅消费开始向舒适性转移的情形下，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域，当旅游度假成为一种时尚之后，集山水景观、休闲度假为一体的度假社区也将随之应运而生，成为新的房地产2.2.6项目建成时市场容量与游客结构该项目透过旅游市场的市场分析认为，当今我国的旅游市场，多数是增量不增长、缺乏可持续性的能动性深度开发，绝大部分以单一的人为风景或突发奇想的运作模式吸引游客，而往往忽略旅游市场细分划经济要素，长期形成的蜂拥而游，待后萧条得无人问津的、增量不增长的“泡沫经济”怪圈，任何一个景区或行政区打造的旅游经济，都很难形成可持续发展后劲。究其缘故：旅游实在是缺乏文化或消费需求内容；缺少到此一游如同回家一样便捷的以人为本深度开发思想，这不得不说是多年来旅游开发层面的断层或盲点。该项目根据现在大众人们需求，完善上述游憩方式以达到休闲、避暑与自然生态有机的结合，最终形成社会与经济效益共同繁荣的良好局面。1、游客性别构成据现有数据进行估计，项目建成后，游客的性别构成为男：女为2.33:1。其特性在于远高于全国平均出游性别比(1.27:1),这在四川生态旅游中具有普遍性。2、游客年龄构成本项目建成后游客的年龄构成的特点在于25~35、36~45、46~60三个年龄段的游客比重明显大于其他年龄段的游客，反映生态休闲主要目标客源市场为中老年城市居民，这部分居民有相对固定的休假时间，且收入相对稳定，具有较强的消费能力。3、游客职业与学历构成化社会阶层化差异。该项目游客职业构成的特点是离退休人员及商务成功型中，公务员、企事业管理者、文教科技人员及学生等四类分别占20.41%、18.71%、18.37%和15.99%,合占游客总数的7成以上(73.47%)。工人以及包括军人在内的其他自由型职业也有一定比例(分别占9.52%和8.44%)。服务销售商贸人员等所占比例极低(分别为3.40%、3.06%及其特征为高中与中专以上、本科以下游客份额占绝对优势(>90%)。显然，游客的学历构成与相应类型生态休闲游客的职业构成是吻4、游客收入构成居民可自由支配收入的多少，直接影响其旅游需求。该项目游客以中高收入者居多(月人均收入<3000元的占24.67%、>3000元的占75.33%)。进一步统计表明，月人均收入大于3000元的中高收入者主要为大空2.3项目发展优势满潜力和机遇的发展方向，存在着巨大的市场潜力。本项目巧妙的将“生态养老”和“休闲度假”合二为一，相互促进。将生态与贵族气息和谐统一，打造出该区域独一无二的中高档“生态养身和休闲度假”特色旅游综合体，填补了内江中高端生态养老空白，必将成为内江市生态养老和休闲旅游业的独特卖点。按照国际公认的标准，当一个国家60周岁及以上的人口占到总人口数10%的时候，这个国家就正式成为老龄化社会了。按这个标准来算，观要求，推动内江市养老服务事业健康、快速发展起到积极的作用，也是(1)打造高档养身条件，营造“享受型”生态养身氛围。建设高档养老院的外观可让人感觉生气勃勃，本项目有如五星级酒店一般装修设带笑容，院内还配备专业的心理咨询部门。养老院最根本宗旨虽然仍是对不能自理的老人提供日常料理，但已经从温饱型转向了享受型。过去的传统思维认为，只有不孝或迫于无奈时子女才把父母送进养老院，现在院来享受舒适的晚年生活。我们以“生态养身”概念为基础兴建的老年公(2)量身定制，提高服务品质。高级养老院提供了养老方式的一个务，并没有完全为老人创造一种新的生活、甚至是一种新的身份认同。养服务对象、服务内容、服务形式、设施建设等方面提高质量。在养老院设有老人休息室、多功能活动健身室、老年人心理咨询室，配备了相关的专人来到这里有一种回家的归属感。在对医疗康复中心的装修中突出家的元素，同时也尊重老年人的风俗习惯，专门设立了相关的房间，由专业人员为每一位老年人量身定制营养饮食搭配菜单，满足老人的营养需求。本项以温馨舒适的环境和良好的照顾，让老年人有种对家的眷顾。(3)注重“养”“护”并重，注重科学养老。项目将定期和不定期邀请“华西医院”专家专门为老年人量身定做，开展各类护理讲座以满足老养老养身，形成一种科学养老养身的健康文化氛围。让养老院作为一个平台，拓展服务内容，提高服务质量。2、高级休闲度假区高级休闲度假区是由生态度假区运营单元、生态农场运营单元和民俗文化生产单元三个单元组合而成。三个单元相辅相成、相互依托。如下是三个单元的关系结构图。生态度假区运营单元民俗文化生产单元生态农场运营单元(1)生态度假区运营单元：依靠原生态农家乐特性(住高档农家别墅、吃农家饭、干农家活、享农家乐)聚集一部分顾客，农家乐的经营定位于生态农家菜，采用现场点杀，保证生态农家菜品质，价格采用中高档消费策略。其主体运营项目为餐饮、棋牌休闲、乡村度假、生日宴、婚宴等项目。而所需生态农家菜是由生态农场运营单元提供。(2)生态农场运营单元：生态农场运营单元由生态农场和生态梅林组成。生态农场靠租用农家乐周围农户闲置的土地进行，根据需要发展50亩生态农场租赁给农家乐的顾客，让顾客真实的参与到生态农业生产中来，在休息娱乐的同时切身的感受生态种植和其他种植法不同之处，强化顾客对我们的经营定位“生态认同感”。生态梅林则环绕在生态农场一周，形成一个大花园，与生态农场形成一个有机整体。同时还可以建设一个会员服务体系，把那些有倾向回归农田、体验农耕的顾客发展成生态农场运营单元的会员。(3)民俗文化生产单元：在两个单元运转的同时需要做好民俗文化的宣传和建设，即建设民俗文化生产单元，定期开展文化节，如内江民俗赏花节、农场春耕文化、农场秋收文化等，主要体现天人合一的意境!项目由高级养老院和生态度假区两部分构成，两者在空间上保持一定的独立性，同时在经营理念上保持统一性，相互促进，从而实现项目的综合市场竞争力。2.3.2资源优势项目所在地坐拥沱江，背靠丘陵，拥有丰富的水域景观资源，同时，内江拥有众多著名景点，如：张大千纪念馆、圣水寺、大佛寺、罗泉古镇、高峰寺、静宁寺、西林寺、古宇湖、船石湖、云顶寨等，以原有旅游景点为动力，可明显带动本项目的发展。因此，该项目自然资源和旅游资源优势明显，项目前景看好。2.3.3政府的大力支持内江市委市政府着力打造川南城市群中心城市，成渝经济区新高地，力争三年，确保五年，城市面积及GDP翻一番，每年有新变化，三年上大台阶。2009年GDP成功超越自贡市，2011年将继续加大招商力度，深入开发合作项目，大力谋求发展，力争GDP超越泸州市。2010年内江市四川西南再生资源产业园区被选入全国首批七个示范基地之一，成为西部地区唯一列入试点示范的基地。因而必须通过培育和建立可持续产业来保证市域国民经济的长期稳定发展。其中，旅游是可持续产业的重中之重。生态养身休闲旅游类项目受到了市级各部门的大力支持与关注，这是本项目得以推进的重要保障。促进社会和谐发展；培育壮大优势主导产业，发展农林业生态立体经济；项目的建设具有充分的必要性。3建设项目选址本项目位于内江市市中区白马镇石庙村沱江边，距市中心约4km。项目总占地面积约200亩，其中，一期占地70亩，二期占地130亩。土地权属白马镇石庙村，采取土地租用方式获得用地，目前已办理部分土滨。东连重庆，西接成都，南通自贡、宜宾、泸州，北到遂宁、南充，是川东重镇、四川省规划建设的8个大城市之一。地理位置东经104°15'—1、地形地貌内江市，丘陵为主，东南、西南面有低山环绕。海拔在350~450米间的丘陵约占90%.地质构造属新华夏系沉降带的一部分，褶断规模小。地表由较平缓的紫色砂岩与泥岩组成，经长期流水侵蚀切割后，多呈浑圆状和垄岗状浅丘；丘间沟谷狭长平直，从丘顶到沟谷多为梯形缓坡，构成层层台阶的粮田。泥质中以泥土、粗砂土和红砂土、豆面泥土、黄泥砂土为主，这些土壤保水性能良好，抗旱力强，有利于农作物生长。土地利用历史悠久，主要以耕地为主，其他用地为园林，林地，疏林草地，城乡、居民用地，工矿用地，交通用地，水域和特殊用地及部分难利用土地。内江市，受盆地和本地自然环境的影响，具有气候温和、降雨量丰富、光热充足、无霜期长的特点。冬暖夏热，雨量适中。平均气温15℃-28℃,一月均温6℃-8℃,七月均温26℃-28℃,最高气温可达41℃,最低气温一5.4℃,活动积温5598℃左右。年总日照时数1100-1300小时，无霜期达330天。全年有霜日数一般4--8天左右，灾害性天气以旱为主，旱涝交替出现；春夏秋冬，低温、风、暴雨时有发生，绵雨显著。全年气温有明显的冬干春旱现象，同时，夏旱伏旱的现象也时有发生。年降雨量1000毫米以下，多分布在夏季，约占全年雨量的60%,高温期与多雨季基本一致，春季约占17%,冬季仅占4%。沱江是市区内的主要河流，流经资中、东兴区及市中区，是市内水路滩沱相间，蜿蜒曲折，常年平均流量为375立方米/秒，自然落差135.5米，平均比降4.5%,水能蕴藏量有14.5万千瓦可供开发.较大支流有资中的球溪河、内江的大清流河等。这些河均有灌溉、航运和发电之利，水能蕴藏量约3.5万千瓦可供开发。加上沱江的水能资源，年发电量可达9.2亿千瓦时，现已开发的水能资源仅占可开发量的21.7%。同时，由于沱江纵贯南北，流域较长，支流较多，积水面广，雨季时容易造成洪水灾害。水文内江市境属长江流域沱江水系，沱江为长江一级支流，清流河、小青龙河为长江二级支流，乌龙河入釜溪河，仍入沱江。市区河段，河谷宽400m-500m,水面宽200m-400m,河流平均比降0.4%,多年平均流量317m3/s,年径流量100亿m3,年径流量变差系数 (Cv)为0.21。除沱江外，市区内另有大、小清流河等12条支流，其中大清流河发源于安岳县新民乡唐石坝，全长122km,在大河口注入沱江，市区河段长2.5km,为常年性支流，集雨面积为1539km2,年均径流量4.9亿m3;小清流河发源于安岳县南熏乡，全长56km,在高寺山下注入沱江，市区河段9km,为常年性支流。沱江东岸除大小清流河外，尚有稗木河、谢家河、曾家河、锅丁河等四条小支流，逢枯水年断流；沱江西岸除常年性小支流青杜坳河外，尚有寿溪河、公园河、水兴河、吴家桥河、4、矿产资源该市矿产资源丰富。能源矿产主要有煤、天然气、油页岩；非金属与建材矿产有石灰石、石砂岩、页岩、耐火粘土、铝土矿、大理石、河沙、和煤层中共生的铝、镓、铷及锂等分散元素；化工矿产有盐矿和含钾水云内江市由于地处盆地腹心地带，地质构造较简单，地壳相对稳定地质构造影响，全市矿产主要分布在这三大构造带上的威远、资中、隆昌已探明的储量达600多亿立方米。沙金则产于沱江河床沿线的资中、市中区和东兴区。矿产资源主要有煤、天然气和石灰石，进行小量生产的有囟盐、含钾5、植被资源内江市属亚热带常绿阔叶林带，气候温和，雨量充沛，适宜多种林木生长。树种资源有60多个科，110多个属，190多个种。内江由于海拔高度悬殊不大，地形多为丘陵、低山，森林植被种类、群落组成以及群落动态特征，随土壤理化性质差异呈较明显的地带变化，并在相应范围内，有用途上看，内江森林植被以用材林为主，其中面积最大的是威远县，最小的是市中区；经济林树种丰富，主要有油桐林、油茶林、柑橘林，其有落叶果林，如梨、苹、桃、李、杏、樱桃、葡萄以及桑林、茶林、油橄分布广，产量高，多数可再生更新，主要树种有桤木、紫槐、马桑、黄荆等；其他还有特种用途的环境保护林、实验林、母树林、风景林、名胜古迹和革命圣地林、自然保护区林等，其优势树种有马尾松、香樟、楠木、1、行政区划全市幅员面积5386平方公里，现辖三县二区：市中区、东兴区、威远县、资中县、隆昌县。111个乡镇，2070个行政村，9个街道办事处，253个社区居民委员会。2008年总人口425.05万，其中非农业人口84万，青、鲢、鳙等30余个品种；家养野生动物有水獭、鸬鹚、梅花鹿、黑熊全市矿产资源丰富。能源矿产主要有煤、天然气、油页岩；非金属与建材矿产有石灰厂、石砂岩、页岩、耐火粘土、铝土矿、大理石、河沙、煤层中共生的铝、镓、铷及锂等分散元素；化工矿产有盐矿和含钾水云母粘土矿等。内江市由于地处盆地腹心地带，地质构造较简单，地壳相对稳定，区内出露地层主要受“资威穹窿背斜”、“圣灯穹窿背斜”和“螺观山背斜”三大地质构造影响，全市矿产主要分布在这三大构造带上的威远、资中、隆昌三县。天然气主要产于“资威穹窿背斜”和“圣灯穹窿背斜”两大构造带上，已探明的储量达600多亿立方米。砂金则产于沱江河床沿线的进行小量生产的有囟盐、含钾粘土矿、耐火粘土矿、铅土矿和砂金等。将来，矿产资源的开发还大有前景。3、基础设施源、通讯和水利等建设突飞猛进。拓展了交通运输体系，实现全市村村通水泥路。建成一座220kV变电站和两座110kV变电站，供电能力达44.万kVA,水电资源丰富，有一座装机容量达1.8万千瓦的110kV电压等级10万吨；程控电话达10万门，移动通讯基站覆盖全境……一系列的江河治理、旅游综合开发水利等工程建设，电网、气网和水网改造，使基础设4、旅游资源内江现有旅游景区28处，旅游景点180多处。其中资重龙山——白云峡、隆昌古宇湖两处为省级风景名胜区。资中县级历史文化名镇。内江历史古迹、文化遗址、殿堂庙宇、禅林寺院、塔影桥虹、石刻壁画等封锁奇不有，加之众多的名人轶事、历史掌故、民俗风情、土特产品、风味小吃等构成了丰富的旅游资源。全市旅游资源按其构成，可分为自然景观、人文景观和其它旅游资源，其中人文景观、水景旅游资源在全川占有重要地位。内江市自然景观分为地景、水景、气景和生景。地景以名秀山峦为主要特色。内江属丘陵地区，山峦海拔低，登山轻松，下山愉快，绿树成荫，空气清新，名山名胜古迹颇丰，西林山、半月山、石径山、望云山、云居山等均是一批小巧玲珑各具特色的名秀山峦。资中、威远之间的九宫山空气清新，环境幽静，又具一翻景色，是进行野外活动和考察之所。资中白云林海、威远白牛寨森林公园是登山远望、观林海、云雾、日出的绝妙佳处。水景资源丰富。沱江由西北至东南穿境而过，两岸士流众多，形似一唤鱼池，隆昌大洞坎(又名鹅洞飞泉)的瀑布等闻名遐迩的天然景点。葫芦口水坝溢洪飞瀑是全省有名的人工瀑布。气景资源有白云山顶峰日照、白牛寨森林薄雾、龙江源、古宇湖等。中五皇庙附近发掘的154个恐龙脚印化石等均具很高的考古、研究价值。的第二大交通枢纽。交通四通八达，除航空外，铁路、公路，内河和管运输俱全。铁路有成渝、内昆、资威、隆泸铁路纵贯南北；公路有成渝、内宜、隆纳三条高速公路在内江汇合成“T”字形，并有省道遂筠路、资泸路、隆雅路等干线公路通过，41条县道公路将全市两区三县串连在一起，132条乡道公路纵横交错于全市112个镇(乡);内河航道现有10条，通航里程达416公里，有74个乡镇通水路。内河航运以沱江为主，沱江自西入境，流经境内四个区县、下游到泸州与长江相通。内江市境内有成渝线、内昆线、隆泸线、资威线四段计营运里程190千米，火车站19个。成渝线西起成都，东达重庆，全程505.06千米。自147.796千米处进入内江市，经资中县、市中区、东兴区、隆昌县出境，境内全长119.062千米。内江至昆明铁路自成渝线内江站重庆端道岔(220.34千米)接轨引出。境内长22.275千米，设内江南站、凌家场站。资威线自成渝线资中站重庆端道岔(190.376千米)接轨引出，经宋家铺抵威远县坭河。正线长29.3千米，站线长2.7千米。建桥梁3座，隧道1个，涵洞65道。目前正在建设的成渝客运专线纵贯内江全境，设计时速350公里，内江境内设资中北、内江北、隆昌北三站，其中内江北站为成划修建绵(阳)遂(宁)资(阳)内(江)自(贡)宜(宾)和内泸(州)通遂宁，西南与乐山接壤。成渝、内宜、隆纳三条高速公路(已通车)另有成自泸高速公路、内遂(宁)高速公路(在建),内威高速公路、资威快速通道(规划中),成(成都)广(广州)公路、川鄂(湖北)公路、川云(云南)公路、内宜公路纵横境内。境内国道干线(高速公路)149.2千米，国道134.3千米，省道152.2千米，县道89.3千米，跨地区县道境内段303.3千米，县内县道394.5千米。成都距内江为172公里，全程为高速公路，需时约2小时。成都城北客运中心每天都有发往内江的班车，每20分钟一班，票价为50元左右。由四川省和当地共同投资300多万元新建成的这座岸线长700多米，年5月开工修建，到今年7月21日竣工。新建成的码头既方便了当地市项目所在地距市中心约4km,旁边有公路直达市中心。同时，项目所在地已被内江市规划为以农家乐为主题的“十里长廊”,市政府也已规3.3项目选址意见综合上述，该项目所选场址自然条件优越，社会条件成熟，具备建设的必要性和相关条件。因此，从项目建设条件和地理位置而言，该项目所选场址具备发展现代生态养老和休闲度假区的各项条件，可以选择。4项目总体方案设计地70亩，投资4000万元，总建筑面积约11840m²,建设周期一年，主要内容：老年标准公寓、医疗康复中心、四合院高档公寓、豪华贵宾公门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。二期工程占地130亩，投资1.1亿，建设周期两年，主要用于项目扩建，主要内容包括一期配套工程扩建、医疗服务及花卉苗圃建设。预计2014年5月全部完(1)主题定位将生态与贵族气息和谐统一。(2)市场定位自贡、资阳、宜宾等1.5小时近程辐射区域；中程市场指成都、重庆、南(3)功能定位(4)档次定位探索建立农民受益的长效机制，构建永久性的民、企和谐新农村。3、开发目标一是直接经济效益目标。项目获取直接的经济效益包括：(1)生态养老(含食宿、养身保健等);(2)生态休闲度假(含高端度假消费、散客休闲度假消费、其他项目如生日和婚宴等收入);(3)苗圃效益。三是示范观赏目标。离开了这一目标，就没有了生态休闲度假业。这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。换句话讲，也是产业链的延空间，又是第三目标——示范观赏目标的基础。而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益目标”的实现。沿沱江边布置，二期工程花卉苗圃布置在度假区后方中间设置交通干道。1、度假区接待处。为保证养老区和度假区的相对独立性，分别设置3、在度假区边角位置根据功能分区，合理布置厨房、员工食堂、配表4-1有效土地利用分析表类型面积(m²)所占比例(%)备注老年标准公寓医疗康复中心高档四合院公寓豪华贵宾公寓临江娱乐室餐厅茶坊活动健身室厨房、食堂门卫室等辅助用房停车场利用空闲地总有效面积开展养生度假。建筑密度低，容积率为1.5左右。采用层联体别墅、四合(1)针对高端商务消费市场，推出具备居住和办公双重功能的商务豪华贵宾公寓3栋，每栋建筑面积约120m²;共计360m²。充分利用沱(2)针对中高端消费群体市场，结合中国人对四合院特有的喜好和两个相对独立的四合院，每个庭院17个房间，每间约20m²,共计约800m²;既满足单个消费群体的需求，又满足家庭整体出游度假需求。(3)针对中老年人养身养老市场，推出中高档型标间养老公寓。公寓分两栋，每栋6层楼，每间约22m²,共计98间，约7000m²。2、医疗康复中心位于养老标准公寓内，以方便老年人平时就医需求。主要配置值班室、药房、医务室等。建筑面积740m²。3、综合服务配套项目(1)养生餐厅结合沱江水重点打造餐厅的生态环境，突出水景景观特点，根据中药膳、素食等。建筑面积约720m²。(2)休闲茶坊(3)临江娱乐室以高档休闲为主，主要接待家庭和商务小团体为主，临江建设5栋两层小楼，建筑面积约300m²。(4)活动健身室以休闲养身为主题，开展棋、牌、兵乓球、健身房、音乐欣赏室等养身主题。建筑面积约1000m²。(5)厨房、食堂建筑面积约500m²。(6)户外庭院、绿化在度假区内零散地修建各式庭院、游憩小站、平台，正对沱江，外(7)停车场约1000m²,可同时容纳100辆以上的游客车辆。该部分为项目二期工程，主要包括一期配套工程扩建、医疗服务及苗圃建设，占地面积130亩，苗圃地主要用于种植中高档观赏花卉植物和表4-2辅助工程项目组成工程分类项目名称建设内容辅助工程给水给水采用生活和消防合一制排水雨污水排向市政雨污水管道供电用电设备均为二级负荷供气天然气管道从市政天然气于道就近引入，在管道入口处设控制阀沼气池表4-3项目工程建设造价估算表单位：万元编号工程或费用名称建安工程费设备购置费其他费用投资合计老年标准公寓2医疗康复中心3高档四合院公寓4豪华贵宾公寓5临江娱乐室6餐厅7茶坊8活动健身室9厨房、食堂门卫室等辅助用房停车场围墙二期工程(一期配套扩建、医疗服务、苗闹工程建设其他配套(配电、安全、消防等)合计5环境保护(1)施工期平均施工人员50人，用水定额0.03m²/d,年用水850m³/年，生活用水排放系数为0.75,则生活污水排放量为675m³/a,主要污染物为CODa、NH₃-N。类比资料可知，废水中的COD。为25mg/L,NH₃-N为3.0mg/L;COD产生量30.8kg/a;NH₃-N产生量3.69kg/a。(2)施工废水主要来自基坑排水、砂石料冲洗水，主要污染物为SS,生产用水量约2500m³/年，施工用水排放系数0.65,则施工废水排放量为(3)车辆运输及机械维护造成的含油废水渗漏。由于车辆冲洗、加(1)粉尘：施工过程中粉尘及扬尘污染产生的环节很多，如交通运(2)废气：废气污染主要来源于施工机械及运输车辆排放的尾气。区周围的空气质量产生一定的影响。但影响时效较短，影响范围较轻。在项目施工期主要污染物为建筑工地产生的土方、其他建筑固废垃(1)固定噪声源拌机等。根据《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90),推土机、混凝土搅拌机等施工设备昼间噪声限值为70dB(A)-75dB(A),夜间噪声限值为55dB(A),根据以往监测资料显示，单台设备在40m以外产生的声级值满足施工噪声昼间的限值标准，夜间施工设备噪声达标距离在200m以外。(2)流动噪声源表5-1交通运输车辆噪声单位：dB(A)运输内容车辆类型噪声级大型载重车结构阶段商品混凝土等混凝土罐车、载重车(1)施工对植被的影响(2)施工对水土流失的影响(3)施工对土壤环境的影响1、废水生的餐饮污水和生活污水。项目旺季为6~9月，平均日接待量为500人，淡季平均接待量为100人。按生活污水人均排放量40L/d计，旺季平均接待人数计，则生活污水排放量为20000m³/a,其中的主要污染物为CODaNH₃-N,各污染物排放量为COD产生量8760kg/a;NH₃-N产生量876kg/a;(1)厨房油烟餐饮部可容纳500人同时用餐，厨房在烹饪食品过程中会产生油烟，按照GB18483-2001《饮食业油烟排放标准》规定，应安装油烟净化器对净化设施最低去除率85%。(2)汽车尾气本项目停车场汽车尾气计算参数为：停车泊位66辆，每日最大车流量200辆，泊位时行驶时间为2分钟，生态园内道路上平均耗时4分钟。汽车尾气各污染物浓度见表5-2,汽车尾气排放源强计算结果见表5-3。表5-2汽车尾气中各污染物浓度污染物单位怠速正常行驶备注%2容积比容积比容积比表5-3汽车尾气排放源强计算结果泊车位园区道路合计风机等，设备声级值在70～80dB(A)。因设有围墙，周边有大量绿化覆厨房、公寓及员工生活产生生活垃圾，产生量为100t/a。6、景观影响分析(1)环境空气：执行国家《环境空气质量标准》GB3095主要污染物主要污染物浓度限值日平均值：小时平均值： (2)声学环境：执行《声环境质量标准》GB3096-2008中3类标准。昼间≤65dB(A)夜间≤55dB(A)CODc:100mg/L;BODs:30mg/L:NH3-N:15mg/L;pH:6～9。(3)噪声：运营期执行《工业企业厂界噪声环境排放标准》GB12348-2008中的3类标准值即昼间≤65dB(A),夜间≤55dB(A)。(1)为了改善环境空气质量，加强扬尘污染控制，可参照并严格执(2)施工现场周边应设置符合要求的围挡。施工车辆出入施工现场(3)混凝土搅拌站应设于工棚内，做好遮盖工作，避免易起尘原材(4)施工场地和运输通道定期洒水，及时清扫、冲洗，防止浮尘产(5)对场区进行适当的绿化，稳固路面硬化，并以吸附扬尘，促进(6)运输车辆和施工机械应选用优质燃油。(1)制定施工计划时应尽可能避免大量高噪声设备同时施工，对强噪声源的设备必须按照合理的施工时间。严格遵守当地相关规定，夜间(2)设备选型尽量采用低噪声设备。固定的机械设备与运土、挖土(3)按规定操作机械设备。遵守作业规定，减少碰撞噪声，尽量少(4)适当限制大型载重车的车速，应减少或杜绝鸣笛。(5)装卸脚手架时，不能随意摔扔，产生较大的噪声影响。(6)施工人员应配戴防护耳塞，并经常轮换作业以减少噪声对健康实际情况，恢复地表植被，避免引起水土流失，使生态环生活污水，主要污染物为COD、SS、动植物油，其产生浓度分别为系统的要求见表5-4。慢速渗滤快速渗滤土层厚度(m)一一土壤类型壤土黏土黏壤土壤土黏土黏壤土气候冬季水需终年运行冬季降低负荷运行或储存终年运行终年运行冬季降低负荷运行或储存占地性质征地绿化经济作物征地或废地利用占地面积度一级处理一级处理格栅筛滤化粪池一级处理格栅筛滤格栅沉砂污水最终去向下渗蒸散下渗蒸散可收集利用下渗蒸散可收集利用下渗蒸散可收集利用下渗蒸散可收集利用下渗蒸散外排可收集利用典型植物谷类牧草林木无需求牧草草皮花木芦苇等无沼气沼气厌氧处理能源图5-1生活污水处理工艺流程图2、废气治理措施烟净化装置处理后，由楼内烟道引至楼顶对空排放，其油烟净化效率达85%以上，油烟排放浓度为1.8mg/m³。饮食油烟排放符合《饮食业油烟排油烟最低去除效率≥85%。等，设备声级值在70～80dB(A)。在设计上选用低噪声设备，加压水泵安装在地下1层单独的设备间内隔声，空调冷却塔安装在楼顶远离客房的后，降噪值可达25dB(A)以上。其园区噪声符合《工业企业厂界噪声标准》(GB12348-90)I类标准要求，即昼间≤55dB(A),夜(1)在进行景区设计时，尽量合理布局，以减轻对景区外的声环境(2)对运输原材料及消耗品的车辆进行合理管理，车辆行经居民区在项目运行期产生的主要固体废弃物为厨房、公寓、员工生活及游项目的主要设计依据是国家计委、国家经贸委、建设部文件计交能(1997)2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇执行国家现行的节约能源政策、规定及有关标准，合理利用能源，在基础设施建设阶段，在供电、供热、道路建设、路灯安装等方面合《评价企业合理用电导则》(GB/T3485-1998)的有关规定，优先采用——在基础设施规划中，注重节约用水和水远期污水处理率应达到100%以上。为了有效降低对新鲜水的消耗量，提高水利用效率，给水采用分质供水，采用新鲜淡水和杂用水两套系统，污水回用率45%。经过污水处——树立施工人员节水意识，在项目建设调度会上将节水作为项目——在给排水规划中，积极引入用水循环，注重中水工程建设，同时在给排水管材的选择及相关配件上采用性能好的设备，严防滴漏水现——在工作和生活区内采用节水型卫生器具，实现工艺冷却水的循(一)消防工程规划原则2、加强度假区消防基础设施建设，发展消防科技，努力消除火险隐3、增强消防意识，积极推进消防工作社会化，严格执行有关消防规(二)工程措施根据用地布局与功能结构，消防管理结合城区整体一并进行消防规消防通道路中心线间距不宜超过160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路口，道路转弯半径不宜小于15米，以利消防车通行。消火栓设置：管网上布置地下式室外消火栓。室外消火栓应沿道路设置，道路宽度超过60m时，宜在道路两边设置，并宜靠近十字路口。消火栓距路边不应超过2m,距房屋外墙不宜小于5m。室内外消火药味栓的间距不应超过120m。消防通讯主要应保障火灾报警和灭火指挥调度迅速、准确可靠，要火警台与供水、供电、供气、急救中心、交通部门之间应设通讯专(三)防震地区很少发生地震，震级都在6级以下，一般建筑按7度设防，生(四)防洪结合水系景观等进行河道改造。建设时应严格避免将河道盖板成暗根据流域特征，区内河渠防洪标准为20年一遇。加强水土保持，充分考虑泥石流、滑坡、山洪对景区的影响；充分6项目的组织管理和劳动定员理相应的功能、机构、程序、方法和技术；有相应的资质、人才、经验，能够为业主提供最优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效(1)发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。(2)国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。(3)建委办理投资开发项目建设条件意见书。(4)环保局办理生产性项目环保意见书(表)。(5)地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行(6)规划部门办理项目选址意见书。(1)人防办进行人防工程建设布局审查。(2)国土资源局办理土地预审。(3)公安消防支队、公安交警支队、水利局、城管局、环保局、园(4)规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证(5)规划部门确定建设工程规划设计条件。(1)规划部门对初步设计的规划要求进行审查。(2)公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。(3)公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。(4)人防办对初步设计的人防设计进行审查。(5)国土资源局进行用地预审。(6)市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的(7)建委对初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行(8)建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，(9)建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设(1)公安消防支队进行消防设计审查。(2)人防办进行人防设施审查。(3)建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关(4)规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建(1)建设单位办理施工报建登记。(2)建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标(3)建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程6、景区内构筑物、设施、设备预先登记租赁经营阶段，此阶段办理(1)以下证明材料：1)与村民委员会签定完成《土地租用合同书》,取得土地使用权；2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；3)按提供景区内建设单元构筑物、设施、设备计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付(2)开发企业的《营业执照》和资质等级证书；(3)工程施工合同；(4)构筑物、设施、设备预告登记租赁经营方案：