第10章金融市场与不动产融资

第10章金融市场与不动产融资10.1不动产金融市场概述10.2不动产融资方式10.3不动产融资制度〔略〕12/26/20231主讲人：李军峰10.1不动产金融市场概述10.1.1不动产金融市场的内涵1.不动产金融市场的概念不动产金融市场：房地产资金供求双方运用金融工具进展各类房地产资金买卖的场所。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的买卖方式、买卖的方式可以是直接的也可以是间接的。不动产本身的特征决议了融资以及作为融资渠道的金融市场在不动产消费和买卖中的中心位置。12/26/20232主讲人：李军峰2.不动产金融市场的特征〔1〕融资规模大;〔2〕政策性强;〔3〕平安程度高。不动产资金的供应方通常要求借款人提供担保。担保贷款方式是指借款人或保证人以一定财富作抵押〔质押〕，或凭保证人的信誉承诺而发放贷款的贷款方式。12/26/20233主讲人：李军峰3.不动产金融市场的作用〔1〕不动产金融市场为不动产业的开展提供了融资平台;〔2〕不动产金融市场丰富了金融市场的内容，为金融市场的壮大和金融业的开展提供了动力;〔3〕为国家推行土地、不动产等政策提供了市场调控手段。12/26/20234主讲人：李军峰10.1.2不动产金融市场的参与者不动产金融市场的参与者包括资金的余缺双方、金融中介机构和监管者，主要是政府部门、企业、居民个人、金融机构和中央银行。1.政府在不动产金融市场的运转中，政府充任多重角色。2.企业企业是金融市场运转的根底，在不动产金融市场中，企业既是资金的需求者，又是资金的供应者，在不动产金融市场中处于非常重要的位置。3.居民个人居民个人除经过储蓄存款为不动产金融市场提供间接资金来源外，还可以经过购买各种不动产证券获取投资收益，成为不动产金融市场的直接融资的资金供应者。12/26/20235主讲人：李军峰4.金融机构不动产金融机构包括银行性金融机构和非银行性金融机构，主要由银行、抵押信誉协作社、不动产中介机构以及其他金融机构等构成。中央银行在不动产金融市场上的买卖活动，其主要目的在于控制和调理市场的货币供应量，从而实现一定的金融政策。专业银行和商业银行那么充任不动产金融市场资金的终极供应者和终极需求者的角色。12/26/20236主讲人：李军峰投资信托机构是接受个别投资者委托并经过资金集中进展投资所构成的专业投资管理机构，投资者可借助经理人的专业管理到达小额投资及分散风险的目的。保险公司在不动产金融市场中通常以资金供应者的身份出现，它从个人或者机构那里获得一定的资金，同时承诺在未来特定事件发生时赔付一定款项。12/26/20237主讲人：李军峰10.1.3不动产金融市场的分类(一)按效力对象不同，房地产金融市场可分为房产金融市场和地产金融市场1.房产金融市场房产金融市场：银行或其他金融机构为房屋再消费所进展资金融通的市场。其中，住宅金融市场在房产金融市场中占据非常重要的位置。根据金融体制的不同方式，住宅金融市场普通可分为自在的住宅金融市场和国家指点的住宅金融市场。12/26/20238主讲人：李军峰(1)自在的住宅金融市场指以商业性金融机构为运营主体，以住宅抵押为根底，并由多种信誉网络交错而成的市场，由初级市场和二级市场共同组成。住宅抵押信贷的借贷双方具有双重关系，即借方既是债务人，又是出押人；贷方既是债务人，又是受押人。即初级市场。为添加住宅抵押资金流动性，金融机构之间又可进展住宅抵押票据的再买卖，或发行住宅抵押债券，构成二级市场的运营活动。12/26/20239主讲人：李军峰(2)国家指点的住宅金融市场指由中央银行所控制，借贷条件较稳定，信贷条件比自在市场更为宽厚的一种住宅金融市场。普通地，国家指点的市场较少受市场动摇影响，借贷期限较长，利率也偏低。中央银行经过住房信贷协作社及住宅公司等中间机构贷出资本金，同时经过储蓄及发行债券来筹集住宅投资与信贷资金。12/26/202310主讲人：李军峰2.地产金融市场是指以土地作抵押物而向金融机构获得资金信贷的买卖活动关系的总和。地产金融包括农地金融和市地金融，其业务主要是：以土地为抵押品，筹集融通资金，以到达对土地进展开发和利用的目的。地产金融普通以债券化的方式开展业务，具有债务可靠、利息率低、还贷期长、运作平安的特点，是银行比较乐意从事的业务。房产金融市场和地产金融市场并不是截然分立的，二者有着严密的联络，它们相互影响相互作用，共同构成完好的房地产金融市场。12/26/202311主讲人：李军峰(二)按市场层次的不同，不动产金融市场可分为初级市场和二级市场1.初级市场也称一级市场，是不动产资金初始的买卖市场，是不动产金融市场的根底部分。主要包括：金融机构对不动产资金需求者的各种信贷业务；新不动产证券的发行买卖以及上述信贷和证券业务的附属的金融业务，如政府机构、信托机构和保险机构等对房地产信贷和证券发行的保证；保险和信托等买卖活动。12/26/202312主讲人：李军峰不动产信贷业务种类繁多，从房地产开发环节的不同可以分为土地开发贷款、建筑贷款、对个人购买住宅贷款等。不动产信贷对象非常复杂，包括各级政府、房地产企业、工商企业和个人等。不动产金融初级市场普通以抵押方式作为通常采用的信贷方式。发行不动产证券也是初级市场常运用的信贷金融工具，主要用于政府、有关金融机构和开发企业等筹集房地产建立资金。12/26/202313主讲人：李军峰2.二级市场二级市场是不动产信誉的再买卖再流通市场，是房地产金融市场的中心部分。二级市场是为顺应不动产信誉资金的流动性，平衡各金融机构的存贷构造而产生的。主要买卖对象为不动产证券。对于不动产债券的投资者来说，二级市场是他们出卖不动产债券的场所，可满足他们对资金流动性的需求。二级市场上，大部分买卖是在银行之间进展的。12/26/202314主讲人：李军峰(三)按市场买卖方式，不动产金融市场可分为协议信誉市场和公开市场1.协议信誉市场协议信誉市场是由供需双方直接面对面，按自愿互利原那么进展买卖，买卖价钱由买卖双方在借贷协议中议定，买卖客户的范围也相对稳定。根据不同的金融工具或不同的买卖对象，协议信誉市场可分为多种，如住房专项储蓄存款市场、零星货币存款市场、住房专项贷款市场、房地产抵押贷款市场等。12/26/202315主讲人：李军峰2.公开市场公开市场以归还期为规范，可分为货币市场和长期资本市场。(1)货币市场。即短期资金市场，指一年期以下的金融工具买卖的场所。典当和短期融资券主要功能：第一，可以为企业的资金短缺和政府的短期赤字实现弥补性融通，又能将它们的短期盈余迅速地进展投资；第二，货币市场将各银行溶为一体，使各银行的存款能在全国信誉市场上有效集合起来；第三，能调理大部分企业、家庭以及政府的暂时性、周期性的盈余和赤字。12/26/202316主讲人：李军峰(2)资本市场。又称长期资金市场，指一年以上的金融工具买卖的场所，包括长期信贷市场和证券市场。根据不动产金融业务的不同，不动产金融市场可以分为：房地产储蓄存款市场、房地产抵押贷款市场、不动产证券市场。12/26/202317主讲人：李军峰10.2不动产融资方式10.2.1不动产融资方式概述不动产融资方式就是以金融工具买卖为中心，以金交融同为保证，促进资金融通，实现不动产投资活动顺利进展。通常，不动产金融市场的融资方式有两种：直接融资和间接融资。12/26/202318主讲人：李军峰资金盈余单位政府部门公司企业金融企业家庭个人海外投资资金短缺单位政府部门公司企业金融企业家庭个人直接信贷〔不动产抵押〕证券市场购买不动产证券出卖不动产证券资本构成〔不动产、资金、劳力〕消费添加〔住房等〕投资〔资金运用〕消费〔资金运用〕图10-1直接融资过程12/26/202319主讲人：李军峰资金盈余单位政府部门公司企业金融企业家庭个人海外投资资金短缺单位政府部门公司企业金融企业家庭个人不动产金融中介银行保险信托投资互助基金存款出卖不动产证券贷款资本构成〔不动产、资金、劳力〕消费添加〔住房等〕投资〔资金运用〕消费〔资金运用〕出卖不动产证券图10-2间接融资过程12/26/202320主讲人：李军峰10.2.2不动产抵押贷款不动产抵押贷款是指银行以借款人或第三者拥有的不动产作为抵押物而发放的贷款。抵押物担保的范围包括银行不动产抵押贷款的本金、利息和实现抵押物抵押权的费用及抵押合同规定的其他内容。12/26/202321主讲人：李军峰10.2.3不动产信托与租赁1.不动产信托定义：是信托公司经过制定信托投资方案，与投资者〔委托人〕签署信托投资合同，经过发行信托受害凭证等方式受托投资者的资金，然后进展不动产或不动产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施详细的运营管理的一种资金信托投资方式。12/26/202322主讲人：李军峰2.不动产租赁不动产融资租赁：房屋承租人本人选定或经过出租人选定房屋后，由出租人向不动产销售方购买该房屋，并交给承租人运用，承租人交付租金的租赁行为。

12/26/202323主讲人：李军峰对于融资租赁可以有不同的划分，按照其开展阶段可分为传统的融资租赁和创新的融资租赁。传统融资租赁即是直接购买租赁，它是融资租赁的主要方式。创新的融资租赁主要包括杠杆租赁、转租赁、售后租回租赁、收益百分比租赁、风险租赁等。12/26/202324主讲人：李军峰回租是不动产运营者将一项不动产出卖给某投资者，然后在作为承租人将该不动产租回来的经济行为。首先是不动产买卖关系；其次是不动产投资者又将购入的不动产再出租给该不动产的出卖者，这又是不动产租赁关系。租赁期普通很长，在租赁期内不动产承租人向投资机构即不动产业主交纳租金。租金由两个部分组成：一部分是分期归还不动产价款即为本金；另一部分为投资机构的投资报答即利息。12/26/202325主讲人：李军峰10.2.4工程融资1.工程融资的概念“工程融资〞：是为一个特定工程所安排的融资，贷款人在最初思索安排贷款时，以该工程的现金流量和收益作为归还贷款的资金来源，以该工程资产抵押作为贷款的平安保证。12/26/202326主讲人：李军峰2.不动产企业工程融资资金来源不动产开发企业工程融资资金来源普通分为以下几种：企业自有资金、银行等金融机构贷款、证券市场融资、杠杆租赁融资、预售楼盘、协作开发。12/26/202327主讲人：李军峰〔1〕企业资金不动产开发企业进展工程开发时，必需拥有一定数额的自有资金〔现金和现金等价物〕。这笔资金本质上是工程融资的根底。〔2〕不动产贷款不动产开发企业为了建立工程向银行等金融机构借入资金，构成不动产贷款。不动产贷款是不动产企业筹集资金的重要手段。12/26/202328主讲人：李军峰〔3〕证券市场融资不动产企业在证券市场上公开发行股票与债券是一种重要的筹资方式。〔4〕杠杆租赁融资在不动产工程开发商安排下，由杠杆租赁构造中的资产出租人融资购买工程资产，然后租赁给承租人，所租财富的一切权在承租方付清最后一笔租金后归承租方一切。12/26/202329主讲人：李军峰〔5〕预售楼盘对于不动产开发企业来说，按照某种合同规定预收买房机构或个人的购房定金是筹集资金的重要手段，这是由于不动产开发投资大、周期长的特点决议的。12/26/202330主讲人：李军峰〔6〕协作开发不动产开发企业在资金紧缺、从银行融资面临困难时，可以思索结合其他不动产企业，共同出资进展该工程的开发，双方的利益和责任按照出资比例来确定，这样可以到达缓解资金压力，降低开发风险的目的。12/26/202331主讲人：李军峰10.3不动产融资制度〔略〕10.3.1兴隆国家不动产融资制度的开展不动产融资制度是不动产业和金融业经过市场机制相互交融的必然结果。不动产融资活动包括不动产消费和再消费过程中的资金筹措、信贷运用、不动产投资、抵押贴现、证券发行与买卖以及其他各类信誉业务和金融效力的活动。不动产供应和消费过程中的金融工具和金融活动，发扬着三种根本功能：一是资金融通或资金转移，即把资金从盈余者手中转移到资金短缺的不动产供应者和消费者手中；二是价值组合和增值，即经过金融活动重新组织起一个价值组合和增值的构造。例如，经过金融活动可以盘活不动产资产存置；三是控制风险，详细来讲，就是躲避风险、转移风险和分配风险。12/26/202332主讲人：李军峰不动产融资体系需求处理的问题包括：第一，不动产资金的筹集。第二，发放不动产贷款。第三，资产与负债之间的风险管理。第四，政府和市场之间关系的定位。12/26/202333主讲人：李军峰10.3.2以美国为代表的资本市场融资方式1.资本市场融资方式的定义和特点资本市场融资是指经过资本市场筹集和运用不动产资金的一种不动产融资方式。一方面，不动产融资机构主要经过资本