北海北海香槟郡营销计划

北海_北海香槟郡营销计划2023/12/26北海北海香槟郡营销计划【目录】项目背景和整体指标2项目客群定位34项目整合营销策略项目市场分析1项目推广费用预算5北海北海香槟郡营销计划项目市场分析1北海北海香槟郡营销计划北海印象北海位于广西南部，是具有海滨特色的地级市【地理位置及特点】北海市地处广西南端，北部湾东北岸。北海市位于广西南部，全市南北长11公里，东西宽20公里。北海是中国古代“海上丝绸之路”始发港，是中国西部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的城市。北海,“北部湾”经济区窗口全国十大宜居城市之一广西南端，北部湾东北岸为大西南海南东南亚中枢位置西距南宁206公里东距湛江198公里东南距海口市147公里【行政区划

人口】现辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县。据公安局统计，2008年年末总人口157.72万人。北海北海香槟郡营销计划中国—东盟“一轴两翼”区域经济合作带来的历史性机遇由于泛北部湾经济合作区包括了大部分东盟国家和中国多个沿海省区，经济互补性强，虽然直接层面的地区发展水平还不高，但周边有发达的珠三角、台湾地区、新加坡，辐射能力较强，而且21世纪是海洋经济的世纪，所以在“一轴两翼”格局中，泛北部湾经济合作区作为中国－东盟海上次区域合作，合作空间广阔、发展潜力巨大，是东亚乃至亚太地区层面的一个区域合作。北海北海香槟郡营销计划泛珠江三角洲合作区域的深化给北海的发展带来又一大机遇。一个富庶的大珠三角将推动一个富庶的泛珠三角区域，北海拥有的丰富旅游资源与良好的自然条件将会吸引更多的投资，承接东部产业转移，加快经济发展，辐射和带动西南地区经济、推动西部大开发战略深入实施。北海北海香槟郡营销计划“南进、东扩、北联”的城市发展思路，将是影响房地产市场发展方向的最大的因素。随着市政府“南进、东扩、北联”的城市发展思路，新区道路等基础设施逐渐完善，对于北海市的房地产发展起到推波助澜的作用；新行政中心的南移，将是目前影响北海市房地产市场发展方向的最大的因素，北海市东面及城市南面新区逐渐成为房地产开发的热点。北海北海香槟郡营销计划北海经济概况年份GDP（亿元）GDP涨幅固定资产投入（亿元）人均收入（元）人均收入涨幅200724418.10%135.241233418.80%2008313.8816.90%200.31398913.42%200933516%330152008.70%2010397.617.60%485.261920119.77%宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%进入高速发展期2011年1-5月，全市规模以上工业企业累计完成总产值188.24亿元，同比增长72.28%，增加值增长45.58%；完成固定资产投资220.55亿元，同比增长25.6%；实现财政收入21.3亿元，增长11.3%北海北海香槟郡营销计划城东板块银滩板块城中板块北海市楼盘板块数据调查广东路及冯家江板块北岸板块城西板块北海北海香槟郡营销计划城区板块——天赐碧园城区板块代表项目楼盘名称天赐碧园楼盘地址北海市四川北路30号基本情况占地面积：72509.2㎡总建面积：221036.95m²项目类型：多层、高层、小高层公寓，项目规模：22栋多层、4栋10-11层小高层9栋26--31高层住宅及部分临街商业层

销售情况2009年9月19日二期开盘

客户区域：本地区域35％，外来投资客65％主力户型2房、３房、复式：77-212平方米优势☆地理位置优越，市政配套较好☆文体、商贸核心☆大盘优势明显劣势☆价格相对偏高☆营销手法较单一北海北海香槟郡营销计划北岸板块——北部湾1号楼盘名称北部湾1号楼盘地址海景大道与上海路交汇东南侧

基本情况占地面积：80000㎡总建面积：500000m²项目类型：高层公寓、五星级酒店、项目规模：8个建筑，40-90平米中小户型为主，大型主题商业街，平层豪宅销售情况目前销售均价为17000元/㎡

客户区域：全球高端旅游客户、投资客主力户型40-90平米中小户型优势☆地理位置优越，一线海景景观优越☆大盘优势明显，独特山水设计新颖☆项目配套齐全，北海第一个高端产品，影响力很大劣势☆价格高☆海景景观优势逊色于南岸北岸板块代表项目北海北海香槟郡营销计划城东板块——香槟郡城东代表项目楼盘名称香槟郡楼盘地址北海市北部湾东路60号（北部湾东路与上海路交汇处）基本情况占地面积：约130亩总建面积：约230000m²项目类型：高层、多层（欧式风情）项目一期规模：3栋108套销售情况15#、16#、17#、18#19#、20#、21#、22#客户区域：由本地及周边区域客户30％和其他地区客户70％组成主力户型2房：70-90(㎡)优势☆大盘优势☆景观资源充足☆会所配套和市政配套齐全☆物业完善高档物管服务劣势☆与城市中心相对距离较远北海北海香槟郡营销计划广东路及冯家江板块——同和水岸香堤广东路及冯家江新区板块代表项目楼盘名称同和.水岸香堤楼盘地址广东南路213号基本情况占地面积：115163平方米总建面积：248128平方米项目类型：多层、小高层公寓，商铺项目规模：1800套销售情况目前已是尾盘，均价4700元/㎡起。至本月底一次性付款9折优惠客户区域：本地占30%其余为外地客户主力户型二房、三房:85-90平方米优势☆地中海风情园林，环境优雅☆规模优势（项目内部配套较为完善）☆近北海最大公务员小区，占据区位发展优势劣势☆周边配套尚未成熟☆离市区中心距离较远北海北海香槟郡营销计划银滩板块——森海豪庭银滩板块代表项目楼盘名称森海豪庭楼盘地址北海银滩国家旅游度假区（银滩大桥旁）基本情况占地面积：约640亩总建面积：约450000平方米项目类型：风情别墅、排屋、高层海景公寓、准五星级酒店和商业街项目规模：800多套(别墅164套)销售情况预计酒店可以在2011年8月1日试营业，2011年10月1日正式营业客户区域：本地占20%其余由周边区域及其他地区客户组成主力户型316-434平方米为主(五房或六房)51-89平方米（一房和两房）优势☆规模优势（项目内部配套较为完善）☆欧陆建筑与风情园林☆距“天下第一滩”银滩不足千米

劣势☆区域周边市政、生活配套略显不足北海北海香槟郡营销计划城西板块——棕榈泉城西板块代表项目楼盘名称棕榈泉楼盘地址云南南路基本情况占地面积：约250亩总建面积：约235606.4平方米项目类型：风情别墅、排屋、高层海景公寓、高级商住综合楼项目规模：163套(别墅164套)销售情况10年2月7日二期棕榈泉花园开盘客户区域：本地占30%其余由周边区域及其他地区客户组成主力户型70-90平方米（两房）优势☆规模优势（项目内部配套较为完善）☆东南亚风情园林☆距离海边1.5公里劣势☆区域周边市政、生活配套略显不足北海北海香槟郡营销计划北海项目营销手法统计无论是开发商，还是营销代理机构，开始注重营销队伍的专业素养培养，打造专业营销团队；项目营销过程中，各种营销手段都根据市场变化，采用各类创新型方式开展各项营销活动。北海北海香槟郡营销计划北海经典项目分析楼盘名称北部湾1号楼盘地址海景大道与上海路交汇东南侧

基本情况占地面积：80000㎡总建面积：500000m²项目类型：高层公寓、五星级酒店、项目规模：8个建筑，40-90平米中小户型为主，大型主题商业街，平层豪宅销售情况目前销售均价为17000元/㎡

客户区域：全球高端旅游客户、投资客主力户型40-90平米中小户型优势☆地理位置优越，一线海景景观优越☆大盘优势明显，独特山水设计新颖☆项目配套齐全，北海第一个高端产品，影响力很大劣势☆价格高☆海景景观优势逊色于南岸北部湾一号北海北海香槟郡营销计划桂林山水；前卫、现代的建筑解构手法使项目立面效果充满艺术感产品分析桂林山水。蛋形别墅。顶级会所。游艇码头。北海北海香槟郡营销计划北海经典项目分析天隆·三千海楼盘名称天隆·三千海楼盘地址海景大道与上海路交汇东南侧

基本情况天隆·三千海雄踞北海银滩西海岸，面朝太平洋，比邻冠头岭国家森林公园，拥有2.3公里银滩、一线蔚蓝海景。

项目总占地3000亩，总规划建筑面积180万平方米，预计8年时间建成，是一个拥有高层住宅、别墅、购物广场、娱乐城、写字楼的海岸综合体。

销售情况目前销售均价为13000元/㎡起

客户区域：全球高端旅游客户、投资客主力户型90-260平米户型优势☆地理位置优越，一线海景景观优越☆首创高尔夫经与海景双叠加的景观大盘。☆项目配套齐全，北海第一个高端产品，影响力很大劣势☆价格高☆海景景观优势逊色于南岸北海北海香槟郡营销计划北海部分楼盘最新动态楼盘名称目前价格折扣最新动态海韵佳园起步价3998均价4800一次性付款97折、分期98折、按揭99折11层的小高层2号楼已经封顶，3号楼已于上周封顶，而1号楼建至16层左右(封顶在即)。国际工社起步价3950，均价4400一次性97折，按揭99折4#楼预计交房的时间是今年年底。南国华城均价5080

项目二期工程已拆除落地架，中心喷泉已竣工穂丰金湾起步价5620，均价6500一次性付款95折，分期97折，按揭无折扣房源充足一品湾起步价4800均价5300一次性96折，按揭98折2房一次性付款97折+赠送5800元，2房按揭99折+赠送5800元，3房一次性付款97折+赠送6800元，3房按揭99折+赠送5800元。盛世华庭起价4750、均价5400一次性96折按揭99折目前以准现房销售赫尔馨居均价6300一次性96折、按揭98折1号和2号楼在售，总共300套房源棕榈泉均价5500一次性96折、按揭98折

北海北海香槟郡营销计划阳光金海岸均价4700一次性93折、半年分期付款95折、一年分期付款97折、按揭99折。阳光金海岸6月超级乐购活动7月10日截止天隆三千海起步价13000一次性付款97折1号楼已经卖完，泊心岸1号至5号楼已经全部封顶，预计2012年8月1日可以交房。怡康春城均价5400一次性97折，按揭98折1期已封底做外墙，绿化同步，二期正负零蓝海尚城均价5300一次性93折，按揭99折，分期98折一期楼盘300套房源还剩100余套嘉逸花园均价3900元

推出5#楼的售后包租服务天赐碧园均价5800一次性98折按揭99折三期开盘开盘月优惠是一次性96，按揭97，分期97白金瀚宫均价5800元一次性付款96折、分期97折、按揭98折高层公寓近日落架，购房送5万元的装修费用圣美阳光起步价5600均价5900一次性95折、分期97折、按揭99折二期楼盘外墙装修已经完成中南锦绣海岸均价4800

7~9号楼正在进行地下建设，主体工程达到“正负零”状态。万泉城均价5800无折扣二区项目于6月19日奠基蓝海名都均价6800一次性付款96折、分期97折、按揭98折社区内园林初步成型，绿化种植也基本完成，供居民休闲的步道正在紧张铺设中。项目现推出5套特价房，购房即获93折优惠。北海北海香槟郡营销计划海岸华府均价7500一次性付款99折，按揭没有折扣目前有73-150㎡的两房、三房、四房在售北海南岸起步价4300均价5500一次性付款92折、按揭95折、分期95折2、3、4号楼主体结构已完成封顶，现正着手装修外墙。5号楼已完成地下停车场的建设，正进行地面的平整，准备建地面第一层。港鹏公园印象均价5500，起步价4588一次性95折，按揭98折

君临西海岸均价5500

剩余80套左右的房源岳麓海岸起步价4300，均价4700按揭99折，一次性98折预计9月份交房银晖公寓均价4800

16.8万元/套的特价房仅剩一套房源海枫和苑均价4500元/平方米，起价3888一次性96折、按揭97折在售的是为二期海景高层，已基本落架，10月30日交房南珠家园3750起价二层起加50元/层/平方米无打折优惠3号4号楼已落架蓝海国际均价4400最高价5000一次性付款3880元/平方米剩余四百多套房源东珠华庭均价5000、起步价4668无优惠打折剩余40来套房源，有一房一厅、二房一厅、三房二厅等多种户型。海岸国际均价13000元一次性92折2号楼剩12层以上房源，1号楼开盘时间待定千佰渡5300起步价总价先减20000元再一次性97折，按揭99折现售中高层景观单位，逐渐落架，周未有优惠活动。北海北海香槟郡营销计划香海花园公寓：8000-9000元商铺：11000元一次性付款98折剩余10来套房源，商铺销售过半。俊杰华府5000元起步均价6800元一次性96折、按揭98折，庆交房最低折算单价4500元/平方做外墙，7月30日交房止泊园均价5500起价4500一次性付款享98折、按揭99折剩余270套可售房源北部湾一号14000元起均价17000元一次性付款95折、分期99折雅苑在售，在做室内装修，年底交房港鹏印象公园均价5500一次95、按揭98二期的1号、2号、5号、6号楼将于7月份动工碧园海与城5800元起步均价6200一次95折、分期97折、按揭或公积金99折首期工程预计7月初全部封顶北海名座均价5800购房可以享受全款92折、按揭93折、分期94折的优惠一期楼盘已经建至26层北海北海香槟郡营销计划市场总结北海市市住宅市场从10年至今，价格小幅攀升，供求基本平衡。房价不存在泡沫，房地产发展稳健，受金融危机影响小。从供求关系来看:随着第二季度整体市场的冷淡，10月份会有少量开发商抢开盘，未来1-2年会有放量供应主要集中在城西板块；银滩板块；广东路及冯佳江板块，供求结构有可能会发生变化；从需求来看：2009年成交件数13387，成交面积149.29万平米；2010年成交件数11539，成交面积134.58万平米同比下降10%，尤其是第四季度成交量下滑同比下降30%。市场主力户型2房70-90㎡，以高层海景房为宣传点。市场有机会，也有风险。提升产品力；寻求需求点和热点是创造机会，规避风险的重要途径北海市宏观市场发展态势不乐观（在考虑政策变化情况下），并且从供应结构和价格结构及项目周边配套中分析，本项目所处的城东板块市场需要其它诉求点来带动市场。北海北海香槟郡营销计划结论CONCLUSION市场北海中高端项目对于配套的私享性与专属性需求打造不足。理念北海中高端市场介于初级至高级发展阶段,理念及形象尚停留在物质堆砌层面。产品与普通住宅相比二线海景高层产品户型基本雷同于普通住宅产品，产品缺乏创新。速度在首付差距不大的购买前提下，其二线海景资源对于销售未有明显的支撑。趋势趋势一：本项目目前已经有交付的，通过实景的呈现，对项目后期的销售有一定的支撑作用。趋势趋势二：同时随着本项目对北海二线生活理念标准的确立与形象的传播会吸引一定经济发达区客户游资进入。北海北海香槟郡营销计划项目背景和整体指标2北海北海香槟郡营销计划域不同·自出众海岸生活之路北海北海香槟郡营销计划对大部分人来说，到海边生活是一个奢侈的梦，是一种偶尔的度假方式，只有少数人可以真正把家安在海边，他们创造了海岸生活文化，并使之成为世界的潮流。对于我们而言，当我们踏上香槟郡这片充满蓝色与艺术土地时，注定我们将成为海滨生活的拾梦人。在我们眼里，香槟郡——域不同，山海缄！北海北海香槟郡营销计划“香槟郡”项目座落于北海市城东区，地处北部湾东路与上海路交汇处，总占地130亩，总建筑面积约23万平方米，绿地率高达42%，停车位4453个（其中机动车位约600个，非机动车位约3800个），是目前北海市城东区第一个真正意义上的大型欧式化原生态居住社区。项目目前部分已经交付使用，剩余的皆已经封顶。北海北海香槟郡营销计划目前在售的二期六栋具体销售情况如下表：楼座总套数已售套数余留套数出售比例15#16#137654%17#108941487%18#5453198%19#1704312725%20#14081326%21#2124616622%22#1908310744%合计874327547

北海北海香槟郡营销计划项目占据区位及资源优势，休闲度假气氛浓厚位置：地处“海湾新城”核心位置，区域首个法式园林生活区；资源：距离海边仅仅300米；配套：酒店、海鲜城、海底世界、带状公园等一系列休闲度假配套遍布周边。区域配套分析北海北海香槟郡营销计划项目所在上海路板块与主城区紧临，生活配套设施齐全区域配套分析生活配套生活配套非常成熟（两大公园、各大银行、市政府及机关单位、一级幼儿园到高中、市场等，是政治、文化、教育、休闲、娱乐、购物的集中地）。商业氛围三大商圈，南珠市场、北部湾广场、大润发超市提供各种购物需求，商业氛围已经逐渐成熟，是北海本地人及游客的主要消费场所。项目所在上海路板块与主城区紧临，生活配套设施齐全。主城区北海北海香槟郡营销计划项目所在海景大道沿线带海湾新城是政府率先开发区域，本项目拥有城市发展精华预期区域配套分析海湾新城生活岸线旅游休闲区生态银滩着力推进海景大道沿线带建设，以一带为发展核心。并明确发展生态宜居房地产业。并逐步把廉州湾和铁山港湾联结起来，作为实现北海在北部湾经济区中率先崛起的强力引擎。海景大道沿线带分四个功能组团发展海湾新城、生活岸线、旅游休闲区、生态银滩。项目所在海景大道沿线带海湾新城是政府率先开发区域。本项目拥有城市发展精华预期。北海北海香槟郡营销计划项目客群定位3北海北海香槟郡营销计划本地收入偏低，公务员，电力、石油、上市企业等中高管理层收入相对较高具有一定消费力客户基础2010年广西主要城市GDP排名北海本地购买力相对不强，人均拥有的居住面积却较高，挖掘房地产有效内部需求难度很大。经济总量处同级城市中下游水平，作为北部湾龙头，北海增长迅速，但底子较薄。北海市的人均可支配收入还是处于一个中下水平。2007年的人均可支配收入达到13989元，涨幅将创近年历史新高，达到18.12%。1、北海本地整体年收入偏低。2、公务员，电力、石油、上市企业等中高管理层收入相对较高具有一定消费力。2010年广西主要城市GDP增幅排名北海北海香槟郡营销计划与其它海滨旅游城市比较，北海本地旅游客户多数为经济实力不强的短期度假客户客户基础省区人数比例省区人数比例北京171.45湖南12210.43天津40.34广东33928.97河北191.62广西20917.86山西50.43海南90.77内蒙40.34重庆373.16辽宁121.03四川474.02吉林131.11贵州595.04黑龙江181.54云南121.03上海131.11西藏60.51江苏141.2陕西100.85浙江211.79甘肃131.11安徽121.03青海40.34福建191.62宁夏50.43江西121.03新疆60.51山东181.54台湾10.09河南363.08香港30.26湖北514.36

北海本地旅游客户多数为经济实力不强的短期度假型客户。北海星级酒店平均入住率49.1%；平均房价157.1元。北海2008年共接待游客695万人次，其中接待过夜游客375万人次，一日游游客320万人次。过夜游客人人均停留2天，人均花费771.31元。一日游游客人均花费280.93元。湖南、广西、广东游客成为旅游游客主体。香格里拉大酒店人住客户购成：商务客户占30%，商务会议占40%，其它为旅游客户。北海北海香槟郡营销计划目前北海外来客户主要置业动机为气候需求，并非一线海景资源占有型的高端需求，本项目已在北海当地形成高端项目普遍认知客户基础类型本地客户外地客户客户类型主要为公务员、企事业单位管理层、个体生意客户等。西南来自全国各地，其中东北区域客户较多。区域偏好选择生活便利，价格较低的区域，同时该区域距离城市中心较近且交通便利。选择北海主要因为北海空气、气候好，在北海购房会选择区位优越，规划利好的区域。项目认知项目目前是周边项目中品质较高的。项目目前是周边项目中品质较高的。从目前北海市房地产的备案数据来看，外来客户在北海购房的比例高达到了60%-70%，他们多是看重北海气候与房地产市场升值潜力。本项目的形象在北海当地形成普遍认知，有一定的口碑效应。外来客户主要置业动机为气候需求，并非一线海景资源占有型的高端需求。本项目已在北海当地形成高端项目普遍认知。北海北海香槟郡营销计划项目已积累客户置业目的具有很高混合性，即有多重目的已积累客户分析置业目的分析商务用途资产固化身份游戏特殊动机储备养老资产保值短期度假投资升值近期养老商界富豪能源型艺术圈知富新贵体制特权企业高管中小企业主小康阶层顶端高端中高端中低端通过对本项目已积累客户置业目的分析，我们根据客户动机的不同，将客户分成：顶端客户、高端客户、中高端客户与中低客户。身份游戏、储备养老、短期度假、投资升值成为本项目已积累客户共性需求。项目客户置业目的具有很高混合性，即有多重目的。北海北海香槟郡营销计划价格需求6000元/㎡左右的中低端客户仍持续扩容，高端客户比例不足已积累客户分析价格预期分析对客户重新分类后，高端客户明显不足，客户主要集中在中高端客户与低端客户。价格需求6000元/M2左右的中低端客户仍持续扩容。置业目的10000元/M26000元/M25000元/M2以下置业目的比例价格需求6000元/M2左右的中低客户仍持续扩容。商界富豪能源型艺术圈知富新贵体制特权企业高管中小企业主小康阶层2118328494162173456中高端与中低端客户北海北海香槟郡营销计划我们面对的是物质与精神需求同样丰富的知富人群客户的心理需求特征是基于所追求的居所应具备的核心价值而表现出来的。我们面对的是物质与精神需求同样丰富的知富人群，对于生活环境有高需求的人群。占有城市优良资源。项目具有较高的知名度。建筑品质能经受时间的磨砺。高品质的物业服务。将居所作为展示自身社会地位的载体，并向外界表明所从属阶层的生活态度。意向客户分析从“彰显”这个视点出发，对比物与质精神，客户的需求心理为：北海北海香槟郡营销计划结论客户基础北海旅游价值的较低层级，导致旅游客户无法支撑起豪宅项目之购买。积累客户目前项目高端客户积累有限，实现项目销售之目标需实现高端客户的扩容。意向客户客户群所在区域较为明显，针对于目前来北海旅游置业的客户行动特征也较为明显。意向客户我们所面对的客户是一群抱着改善自己恶劣生活环境与投资保值等目的的。北海北海香槟郡营销计划项目如何选择客户？­­——以寻求海岸生活的“东北、山东、北京、内蒙”知富阶层为核心客群，同时辐射长三角、珠三角区域知富阶层客户定位顶级财富阶层高端财富阶层中高端财富阶层边缘客户财富阶层增长型客户群核心客户群潜在客户量地域意向客户量寻求海岸生活的知富阶层三缘关系客户分布云贵川一带长三角、珠三角东北、北京、内蒙，山西细分企业主、大股东；高管公务员大股东、高管，投资人名人、企业主、高官、新移民本项目核心客户是介于中高端财富阶层与高端财富阶层之间寻求海岸生活的知富阶层，主要区域分布为：东北、山西，内蒙，云贵川改善居住条件短期度假客户为主，长三角及珠三角的投资客为辅助。北海北海香槟郡营销计划项目客户锁定：以寻求海岸生活的知富阶层和改善生活的为核心客户；以与北海或广西有一定关系的“三缘客户”为重点客户；北海本地客户为偶得客户客户定位ⅠⅡⅢ核心客户：寻求海岸生活的知富阶层。改善目前生活环境的客户。构成：含东北在内的北方内陆城市企业中高层管理者、小私营业主、中高层公务员等，新移民。价值取向：钟情于海景资源、具有对私缺资源独享的成就感，强调尊贵、身份。重点客户：与北海或广西有一定关系的“三缘客户”。构成：私营业主、国企管理者等。价值取向：三缘情节浓厚，强调对海资源的占有。偶得客户：北海本地客户。构成：北海本地投资客户、私营业主。价值取向：从众理较强，有投的意识，或出于身份标签之建立。以寻求海岸生活的知富阶层和改善生活的为核心客户；以与北海或广西有一定关系的“三缘客户”为辅助重点客户；北海本地客户为偶得客户。北海北海香槟郡营销计划靶心客户洞察

他们……北海北海香槟郡营销计划他们过的还好吗?他们快乐吗?靶心客户洞察

北海北海香槟郡营销计划每天……靶心客户洞察

北海北海香槟郡营销计划每天大大小小会议不断靶心客户洞察

北海北海香槟郡营销计划靶心客户洞察

接二连三酒场应酬北海北海香槟郡营销计划靶心客户洞察

每天接不停的商务电话北海北海香槟郡营销计划4项目整合营销策略北海北海香槟郡营销计划项目SWOT分析SWOT●区域配套规划完善、科学，未来区域价值明显；●法式浪漫领地，水榭园林。“绿中有房，房中有绿”，自然与建筑完全融合的空间感受；●小区配套基本成熟，入住率高；●产品设计较为合理，品相好，住宅面积合理；●目前为现房销售。●项目周边生活配套不成熟、出行不便捷；●由于本案工程进度及相关证件滞后，对开发商的品牌有一定影响；●小区门口正前方的上海路段目前正在整修，通行不便；●产品户型无创新；●产品相对周边项目价格较高。●区域楼盘品质相对香槟郡较低，在提升品牌和形象的过称中，通过适时推出实惠性特价房策略占据市场，制造销售热度；●城市化进程东进加速，本案区域发展前景可观。●北海未来项目放量增加，竞争更加激烈，市场进入整固期，投资需求被抑制；●国家相关政策风险。SWOT北海北海香槟郡营销计划项目SWOT分析SW战略（发挥优势，规避劣势）项目目前已经为现房，项目内的园林景观及建筑的完美呈现，通过对于项目所处区域的前景描述，加深客户对本项目的印象，拔高项目的形象，利用老客户及实惠型特价房的形式加速去化。SO战略（利用机会，发挥优势）目前区域内的竞争项目的品质较低，利用项目可以看见的实景对于生活理念及态度及时对外宣扬，北海北海香槟郡营销计划项目策略分析以客户体验（感知）为核心的海端高尚生活方式（营销价值体系）贵族生活方式(营销KPI)文化生活理念资源：海景资源，法式园林风格；设计：众多大师倾力打造；品质：注重细节的精打细造；售楼部，及小区内实景，智能化展示身份：贵族私享王国；圈层：纯贵族生活特区；基于文化和生活之上的生活理念尊贵：切实做到以客为尊；私密：客户私密在此充分体现；五星级物业服务、销售服务等营销问题实质是客户问题，因此营销策略的制定必须以目标客户体验（感知）为核心!北海北海香槟郡营销计划战略下的策略——如何营造出项目的生活方式？项目营销策略以往成功案例回顾策略1——圈层营销：不论是豪宅还是奢侈品，都是圈层营销制胜，既要保持高贵的姿态，又要巧妙地接近消费者。策略2——客户为中心的体验营销；不论是豪宅还是奢侈品，都十分强调让客户在观摩过程中充分体验到产品所传递的文化精神。圈层营销拓展客户传播香槟郡的4S营销策略活动体验营销赢得客户服务展示北海北海香槟郡营销计划策略模型：合理把控营销节奏，通过顶级豪宅的“4S营销策略”把项目的贵族理念传递给目标客户营销节奏展示攻略服务攻略活动攻略传播攻略如何把贵族生活方式传递给我们的目标客户？项目营销策略北海北海香槟郡营销计划展示攻略要点★充分超越竞争对手——通过展示有效区隔普通豪宅。★充分体现项目细节和未来生活情景——设施、配套、服务、生活方式等。★

展示先行——抓住每一个可以展示的细节，给客户留下深刻的印象。北海北海香槟郡营销计划身份图腾A展示攻略采用雕塑+导视系统+园林景观作为项目主入口标志。本项目的意向客户看重是否有体现项目的居住文化的符号，是否与其身份相衬，因此作为项目符号——必须体现本项目特有的标志性，与项目所营造的艺术、欧式建筑风格相呼应。使客户能够过目不忘。售楼部门口的展示尤为重要。北海北海香槟郡营销计划展示攻略A入口展示方式：主入口打造景观组团，形成视觉阻隔，外界难得一窥。入口设置礼宾道，体现尊贵感。项目营销中心入口展示区小区入口展示区北海北海香槟郡营销计划服务攻略要点没有销售，只有服务，令所有有机会接触到客户的服务人员充分表现独特、精细、优质服务。处处让客户体验到尊贵感、私密性，用服务充分体现项目内涵，在细节中将项目顶级发挥到极致。内外有别北海北海香槟郡营销计划销售过程中处处令客户感受到尊重、体面服务攻略——销售篇A设立“销售管家”岗销售管家是客户面对的第一位销售线的服务人员，是销售队伍的第一窗口；应设置接待台，销售人员轮流站台，而非被动的客户进门后才接到销售人员的接待。销售管家之基础岗位要求是：不能令客户因联系不到专职销售人员而受冷遇或无所适从。一对一服务从客户角度出发,充分维护客户之隐私,为客户之身份保密,无特殊原因,不安排第二位销售人员服务同一客户,不安排第二位销售人员随便给客户打电话、发短信息;北海北海香槟郡营销计划优化门口停车场管理,强化保卫亭的作用服务攻略——物业篇B专业、礼貌的停车场保安良好的停车管理秩序大门出入礼宾岗岗位性质:客户到达项目所面对的第二个在岗职员，其细则服务将再次起到提升项目形象作用。服务内容：A、迎送服务：随时恭候在车场内，当有开车企业客户进出车场时，及时提供车辆的开关门服务，并对年纪较大的企业客户上下车时视情况给予搀扶服务。B、引导服务：车场内巡回走动，及时主动为企业客户提供带路向导服务，且态度热情周到。C、对于主入口的非业主车辆进行及时有限的管理，需保证入口处的整齐，禁止非本小区业主或商铺主的车辆在门口停留。北海北海香槟郡营销计划规范保洁工作流程,注重细节,

强化项目现场最高标准的洁净服务攻略——物业篇B严格的保洁管理细致的工作整洁的社区一尘不染的饰品一尘不染的饰品规范保洁工作流程，提高服务品质关键行动:A.充足的人力资源；B.岗位细分，责任到人；C.建立服务标准；D.建立监督考核机制；E.确保执行力度传播方式:现场展示/物业管理汇演展示北海北海香槟郡营销计划活动攻略要点只组织客户愿意参加的活动。活动贵精不贵多，避免过分折腾客户。给客户充分的尊重。活动时间不宜过长且需注重整个活动注参的与互动性。活动形式：品牌嫁接活动、节点性活动、周末活动。北海北海香槟郡营销计划123456798111012主题：红酒品鉴汇，香槟郡特价房源发布会形式：演出+酒会参与人员：政府官员/意向客户/专业人士/媒体活动形式：演出活动与特价房发布会合二为一，准备相应的介绍资料和相关新闻供稿，设定专区及专访时间。酒会安排：创造良好的主客沟通环境，以自由、幽雅、轻松的格调为主，工作人员借助酒会的热烈氛围，主动与客户沟通，推荐项目主题：红酒品鉴汇香槟郡特价房源发布会7北海北海香槟郡营销计划123456798111012主题：七夕放歌形式：个人表演参与人员：业主/意向客户/专业人士/媒体活动形式：举行情歌比赛，分设奖品；参与者均有奖品。通过媒体告知；销售人员通知老客户、意向客户。主题：七夕放歌8北海北海香槟郡营销计划123456798111012形式：中秋节赏月目的：提高项目的口碑，对意向客户进行逼定。客户：小区准业主及意向客户。内容：以赏月，放孔明灯等增加业主的归属感，提高意向客户对生活在此地的期望值并能够下定决心够置物业。主题：中秋节赏月活动9北海北海香槟郡营销计划123456798111012形式：活动演出时间：国庆节地点：本项目现场主题：庆国庆演出10庆国庆大型文艺演出活动在开盘前一周将本项目营销中心前广场、以及样板房以花装饰，规格高档、大气、以美丽景致提升项目在目标客户心中的期待和价值感；北海北海香槟郡营销计划123456798111012活动：圣诞节演出活动主题：项目热销答谢会暨圣诞节演出时间：圣诞节当天。主题：圣诞节活动融入西式的生活氛围，提高项目的知名度，对于意向客户进行邀约并及时的公布项目的最新信息，促其下定。12北海北海香槟郡营销计划传播攻略要点线上精准宣传，线下把控，立势一步到位。有效截流客户——想在客户前头，走在竞争对手前面。积极拓展领袖型客户，促成口碑营销。北海北海香槟郡营销计划原则1：线上低调，线下把握；立势一步到位，差异化营销突破A渠道原则传统的线上广告保持低调，主打形象，避免大众市场的过度聚焦。线上广告主要集中于圈层客户所易于接触到的高端杂志，配合部分高端报纸（避免硬广，以软文为主）。线上控制投入，主打形象通过对展示、服务、活动的精心设计、把握，让圈层客户充分体验感知项目的与众不同，引起共鸣。通过线下的推广，强化客户意向，放大口碑传播，促进成交。线下圈层营销突破项目定位于城市之首的顶级豪宅，必须力求一次立势到位，避免陷入低端豪宅的无谓竞争，备受干扰；营销上必须有所突破与创新，从营销层面上引领市场；立势一步到位，差异化营销线上：

指大众媒体广告，也就是我们通常在各类公开性的媒体上所看到或听到的广告，如报纸、电视、电台、杂志等等。线下：

非大众媒体广告，也叫做终端广告。就是围绕广告卖场、促销所需要及涉及的所有宣传物料，即：单张、画册、插页、说明书、海报、喷画、包装、折页......也包括了相关的公关活动。北海北海香槟郡营销计划原则2：客户截流：想在客户前头，走在竞争对手前面A渠道原则机场火车站CBD中心机场高速路口城市核心路段竞争项目本项目干扰项目区隔干扰客户截流区域竞争项目区域北海其它项目客户维系区隔干扰领导者占位；势一步到位；市场价格标杆。情感共鸣；圈层营销；体验感知；客户维系。领导者占位；立势一步到位；市场价格标杆。客户维系区隔干扰以下领域必然有“香槟郡”的存在：1、客户最集中的地方。2、客户最乐于接受的营销方式。3、主要竞争对手的广告带来得客户北海北海香槟郡营销计划主要媒介选择说明：从线上到线下的结合B渠道选择线上推广线下推广主流报纸户外广告短信网络媒体电影片销售物料圈层活动扬名资讯、雄基信息，DM直邮项目周边，北海市内主要区域新浪网等主流网站拥有资源及效果好的短信投放商酒会、演出活动等现场多媒体播放香槟郡的形象宣传片楼书、海报等银行会员银行高端VIP会员等关键一1、需言之有物；2、清晰告诉客户项目卖点。1、推广信息与销售重点结合；2、让推广真正为项目销售服务。3、结合销售阶段，有重点的投放。1、降低营销成本，将钱花在刀刃；2、在客户看得到的地方，做文章；3、实现推广效果最大化关键二关键三北海北海香槟郡营销计划第一接段：占领北海现有的高炮资源B渠道选择高炮位置示意高炮选择原则在北海市中心及进入北海市区主要高速路口设立高炮广告。在银滩沿路设置高炮广告。以此全方位拦截及覆盖一切可能的目标客群出入地。同时可考虑在南北高速三地分叉口设置路桥广告或高炮广告。北海北海香槟郡营销计划第一接段：圈层营销，核心客户所属的各个圈层，就是我们要把握的主要拓展渠道(7-9月)银行VIP客户、工商局注册的外企企业家及高管，东三省客户……核心客户：与北海有三缘的广西顶级民营企业家可能所属圈层B渠道选择客户：民营企