某地产代理营销定位提案

「2期代理营销定位提案」九岛梦都城Ⅱ期南京已经改变太多,传承的记忆不变.寻找一方理想的净土，种植遐远的芬芳谱写新的人生,新的城市用新的建筑塑造新的空间.我们已经改变了一座城市,我们自然有能力,在历史的肩膀上,回味满园绿色的韵味与悠长.

UPCS不会停下前进的脚步,将伴随城……本篇谨呈金梦都地产匹配绝非偶然DemarcationandAchievementsPART1—市场篇1.1市场扫描1.2工程分析1.3SWOT分析PART3—战略篇3.1策略蓝图3.2推售策略3.3升级建议PART5—效劳篇5.1专业团队5.2效劳体系目录ContentsPART2—定位篇2.1工程定位2.2价格定位2.3客层定位PART4—营销篇4.1推广形象4.2推广策略4.3推广执行优派克思地产整合平台工程认知SWOT分析市场观点营造品牌核心价值精准打击目标客户宏观市场与工程市场精准透析工程价值体系挖掘及整体定位拟订工程营销战略蓝图推广定位及营销策略建议市场扫描Sec.01对本工程而言，市场空间如何，市场竞争的重点何在？01020304市场篇定位篇战略篇营销篇01市场篇精筑金梦都地产品牌人居Content05服务篇专业团队与效劳体系7.207.155.30[国务院发布土地市场"国五条"强化土地调控][银监会：密切关注二三线城市楼市风险，局部二三线城市将纳入限购范围][央行上调存款准备金率0.5个百分点]严格执行价格备案南京3个月内不得调高开盘前5天必须公开房源及价格]8.0112.07【宏观政策】2024.7“新国五条〞的出台，到2024.12限购令的延续，以及2024年房产税即将试点,整体市场政策调控不松懈，政策市将变成常态市场，我们需要做长期应对的准备；继续稳定货币政策，执行差异化房贷住建部要求限购到期延续调控政策坚决不松懈12年1.12房产税试点将扩大不排除广州南京跟进2月南京重申限制别墅用地出让下调存款准备金率0.5%九岛梦都城市场扫描政策市场扫描6.20项目名称营销活动取得效果栖园多重折扣、理性价格半月成交金额过亿保利项目刚需盘“团立方”20天成交金额1.94亿【楼市扫描】从2月份开始，各家开发商开始“曲线跑量〞，合理的价格使局部楼盘逆市热销，南京库存房源也开始了15个月来的首降；九岛梦都城市场扫描价格市场走势扫描【趋势预判】从目前的调控政策来看，各项政策松懈的可能性不大2010.4国十条2012.6政策放松期从03年至今，政策共经历了6次放松-收紧的转变，每次转变都与房地产市场走势密切相关;政策的转变期一般在14个月左右，这也说明了中国的房地产市场是一个“政策市〞;政策市场走势扫描九岛梦都城市场扫描【政策小结】:政策的出台，先后从扩大限购范围及深化土地调控等方面做出要求，调控效应必将持续；在现行政策下，各家开发商开始“曲线跑量〞，合理的价格使局部楼盘逆市热销，南京库存房源也开始了15个月来的首降【别墅开展轨迹】南京别墅开展时间相对略晚，目前单纯依靠景观资源的别墅较少,开始进入一个综合创新阶段;环紫金山片区三山百家湖方山浦口溧水句容南京别墅区域轨迹:96-97年，南京别墅首先新兴于主城及环紫金山区域，依靠自然资源；97-2000年，江宁的三山百家湖区域别墅兴起，板块热度上升；2001年开始，方山板块别墅逐渐进入视野；随着主城用地稀缺，2024年左右，郊区别墅〔浦口、溧水、句容〕等板块别墅吸引一局部购房人的目光，板块别墅印象逐渐深化；随着各个板块别墅的兴起，谷里板块作为城郊区域，其开展相对滞后，成为了市场的空白，认知度较低；拥有的良好的开展前景及自然资源，后续将成为南京别墅潜力板块;九岛梦都城市场扫描别墅市场扫描【南京别墅格局】主城别墅用地的稀缺导致了郊区及远郊别墅市场的快速开展城中别墅主城别墅郊区别墅远郊别墅城中紫金、三山、百家湖仙林、汤山、江北、方山句容、溧水区域上由郊区向远郊区开展，工程聚集效应形成多个成熟别墅板块；功能上更为丰富，度假别墅市场日益壮大成熟；产品上由独栋、双拼、联排、叠加等延伸出独联、多独联、围合型等更为丰富的产品类型；近郊区三山百家湖

紫金南京别墅市场分布板块示意图仙林方山汤山主城区江北溧水宝华九岛梦都城市场扫描别墅市场扫描【别墅供求】从11年逐月别墅供求关系可以看出，调控政策对于高档房影响明显；上市房源量不断攀升，但成交量却逐步下降；上市量涨—13.4%随着政策的出台及市场现状，别墅房源上市量虽仍在上涨，但复苏明显放缓；成交量跌—36.58%相比于7月份“新国五条”出台之后，下半年销量相比上半年下降了36.58%;新国五条【成交均价】调控政策出台后，价格波动相对平缓，成交结构导致的正常波动，房源成交均价上涨幅度放缓;九岛梦都城市场扫描别墅市场扫描【竞争市场】主要经济型别墅工程2024年整体推盘296套，2024年至今无工程新推房源；11年整体去化188套，去化率63.5%项目名称建面(万㎡)容积率2011年推盘套数2011年销售套数奥斯博恩800.674033森湖溪谷12.780.236612卧龙湖国际社区800.352244新湖仙林翠谷350.45019大吉山水田园6.50.7//世纪天城20.80.5487224世外边城100.395914翡翠湾9.90.53106合计/

/296188九岛梦都城市场扫描别墅市场扫描项目名称上市时间建面容积率物业类型主力户型（㎡）单价（元/㎡）总价（万）奥斯博恩08-4月800.67联排2207500165-200森湖溪谷09-8月12.780.236独栋197、25210000200-250卧龙湖国际社区08-7月800.35独栋237-29314000300-420新湖仙林翠谷09-3月350.4独栋双拼220-23012000256-326大吉山水田园09-4月6.50.7联排180-25011000160-280世纪天城09-11月20.80.548独栋联排290-350独栋：11000300-380世外边城08-5月100.39独栋290-32010000290-350翡翠湾10-1月9.90.53独栋30012000350-480中浩青溪庄园10-11月8.60.42独栋330-70015000500-2000大山地08-11月110.39独栋联排独栋：260-330联排：190-210联排：10000联排：180-230独栋、联排为主，主力户型集中在180-250㎡〔联排〕及230-350㎡〔独栋〕；价格主要集中在8000-10000元/㎡〔联排〕及10000-15000元/㎡〔独栋〕市场解读：整体市场政策调控不松懈，政策市将变成常态市场，我们需要做长期应对的准备；2月以来价格市场竞争效果显著，购房者已纷纷入市，价格依然是撬动市场的第一因素；别墅市场11年整体去化达64%,低总价紧凑型成为市场去化的主流；匹配绝非偶然DemarcationandAchievements【旅游资源】工程毗邻“全国农业旅游示范点〞千盛农庄；周边旅游资源丰富，景点众多，具有丰富的自然景观资源；定林寺塔千盛农庄牛首山风景区南唐二陵南唐二陵九岛梦都城基地分析基地分析谷里这块93平方公里的腹地，山水秀美，人文荟萃，南京著名的四十八景之一“牛首烟岚〞位于谷里；弘觉塔、郑和衣冠冢、南唐二陵、银杏湖等风景名胜和历史古迹为这块土地积淀了深厚的文化底蕴；本案江宁谷里主城江宁【工程区位】工程位于江宁谷里街道，板块认知度不高但开展潜力巨大；距离谷里镇商业中心较近，车行距离3分钟左右；工程基地分析牛首大道庆兴路吉庆路规划路项目九岛梦都城基地分析项目基地分析【工程现状】目前一期房源正在交付，内部均已竣工，局部景观为做完，二期房源即将开工；【工程四至】工程东临牛首大道，与千盛农庄毗邻；南靠庆兴路为谷里经济开发区；西临吉庆路，北倚规划道路，有天然山丘为屏；基地分析【工程经济指标】从工程指标看，二期用地38.7万㎡，共计904户主要以E户型为主；九岛梦都城基地分析【周边配套】工程目前依靠谷里镇配套，随着工程的逐渐开发成熟，工程自身的教育、商业、效劳等配套将日益成熟；谷里镇商业项目苏果超市好又多购物广场谷里中心小学上海华联超市基地分析工程基地分析【综合评价】工程目前所处区域自然环境优异，前景规划良好，但板块认知度较低，交通现状有待改善；工程所在区域市场认知度较低，但区域自然资源及地块级别较好；周边拥有“全国生态示范农庄〞千盛农庄，景观生态环境较好；区位交通相对便捷，但通往主城的最便捷道路目前正在施工，道路状况较差；工程与弘觉塔、宏觉寺、南唐二陵等景区相邻，人文旅游资源较好；周边配套匮乏，随着工程的开发，状况会随之好转；基地资源价值评估：权比细目优良一般较差差土地级别★生态景观★环境污染★交通情况★生活配套★学区情况★社会治安★社会人文★区位形象★九岛梦都城基地分析基地分析工程基地分析工程共分两期开发，目前一期已经根本销售完毕；二期1标段3月份已经开工，12月份竣工；二期剩余产品工期待定；一标段56套二期共计规划227栋,其中包含62栋双联,105栋四联及60栋六联；二期1标段共规划有12栋产品，1栋双拼、7栋四联及4栋六联,共计56套；九岛梦都城项目解读工程解读工程解读分析联排双拼户型单栋面积栋数单套面积（端户）单套面积(中间)户型A526.0623291.6

双联B527.365291

双联C570.3730291.6

双联D548.574291.4

双联E1087.5664302.7248.4四联F1098.5641302.3251.9四联G1576.4621300.6248.6六联H1579.2120302.7248.4六联J1582.6410300.6246.1六联L1584.568302.7248.4六联K1580.11302.7248.1六联合计/227/

/【户型配比】产品以联排为主且户型跨度不大，双拼户型面积在290㎡左右；联排端户面积302㎡、中间户250㎡左右；九岛梦都城项目解读工程解读分析物业类型栋数套数面积段双联12套291四联端户612套302中间户12套248、251六联端户510套300中间户20套248合计

1256/【一标段户型】一标段目前共计56套房源〔其中2套双联，24套四联及30套六联〕,主力面积段集中在248-251㎡的中间户；露台设备阳台露台【户型解读】二期户型采用多露台设计,赠送空间较大,让渡价值高；主卧采用套房式设计,表达产品尊崇感；工程解读九岛梦都城项目解读工程解读分析工程解读【立面风格】北美风格立面，简洁清新，素雅大方北美风格立面；用材方面采用了色彩淡雅的石材及喷沙涂料,深色与浅色的合理搭配使得整体十分协调，整体品质感较强；【工程景观】工程内无明显景观带，仅有人工湖，内部树木局部枯萎，景观有待提高；九岛梦都城项目解读工程解读分析工程解读【工程配套】规划有一幢约1万平方米的高档会所，集高档餐饮、健身、文化中心、酒店等生活配套为一体上述图片仅供参考工程总结：二期房源主要以联排为主，辅以局部双拼，户型赠送空间较大，让渡价值高；北美风格外立面，用材考究，细节明显，品质感较强；工程无明显景观带，内部景观有待加强；Strength优势隶属江宁，拥有良好的区位；区域内山水及景观资源丰富；区域经济开展良好,购置力逐渐加强;通往主城相对便捷；体量优势将带来完善的资源配套；Opportunity时机有优越的自然资源可供工程借势；至主城道路改造推进将改善客户印象；谷里生态规划前景明朗；一期质量和价格优势为工程赢得市场口碑；Weakness劣势短期内地块周边的交通路况有待改善；区域周边生活配套匮乏，偏僻感较重；工程自身景观较为一般；工程产品户型较为单一,与一期产品并未形成差异化;Threat威胁众多板块的郊区别墅的兴起，会稀释相关的客户资源；目标消费者具有较强的惯性，现阶段对谷里板块认知度较低；九岛梦都城项目分析项目SWOT分析价格定位客户定位工程定位优派克思地产整合平台营造品牌核心价值精准打击目标客户工程价值分析Sec.02

知性价值-感性价值-差异化价值的渠道分析模式；02定位篇精筑金梦都地产品牌人居宏观市场与工程市场精准透析工程价值体系挖掘及整体定位拟订工程营销战略蓝图推广定位及营销策略建议01020304市场篇定位篇战略篇营销篇Content05服务篇专业团队与效劳体系FirstOfAll谷里情谷里3年的历练与沉淀谷里3年的梦想与理解3年谷里情我们风雨同行板块的开展客户的热情甲方的敬业工程的成长700套别墅房源销售客户交付业主入住UPCS墅城梦都将伴随城总结和遗憾1期限90%以上为内部消化外销房源不到10%我们的团队实力未得到展示和见证我们需要一个展现的机遇……机遇我们对市场的了解甲方2期的恢弘开发UPCS品牌战斗力的信心我们有信心去开创九岛梦都城2期的热销和辉煌UPCS墅城梦都将伴随城完成销售目标我们凭借UPCS的专业水准去完成工程的整体推售和热销;完成工程使命凭借3年对市场的历练和理解,UPCS将伴随工程一起营造工程板块的使命立意；完成品牌目标完成工程产品的市场品牌立意,完成金梦都地产市场品牌影响力；使命价值地域价值知性价值距离价值「恢弘立市墅城梦都」产品层面：73.万方超大规模墅群社区的发开量，将成为产品地域导向；双重价值恢弘的体量立市品牌的社会立意品牌层面：以指引行业方向理念为契机，开创金梦都地产的品牌构建；知性体验表相价值九岛梦都城73.5万㎡城市发开恢弘之笔，不仅象征着金梦都地产品牌实力,也为企业品牌开展铺垫了社会高度；九岛梦都城价值体系地域价值使命价值知性价值距离价值「主城绿廊新兴之城」九岛梦都城价值体系知性体验表相价值新兴之城。A/10平方公里风光带的纯洁之城谷里一个尚为被开发的处女地,拥有山水秀美、人文荟萃，江宁经济技术开发区和滨江开发区之间腹地,南京南部旅游、休闲产业重点开展组团及绿色廊道建设带。高屋建瓴地塑造新兴板快概念,纯别墅板块+纯品牌板块兼备的地域价值突显。牛首山生态绿廊

目前区域建有东、西2个工业集中区，总体规划面积达6平方公里，现已建成4平方公里，入园企业达200余家，其中投产企业达150余家，亿元以上规模企业12家，5000万元以上企业近30家；【区域产业】根本形成了以汽车零部件、新能源和新材料、航空配件、软件数控、精密制造五大行业为主导的产业格局;区谷里科技产业配套区B/2大阳光产业园拉动的未来之城C/原始股地域投资潜质的新兴之城区域经济以及产业的稳步开展，致使人民生活水平进一步提高，高收入人群的不断增多导致购置力增强；人口的不断增多、城市化进程的加快以及未来规划的利好等因素，区域未来前景看好九岛梦都城价值体系知性体验表相价值距离价值使命价值地域价值知性价值主城别墅——出那么繁华都市具备了城市中心的繁华外延“心理感〞城市近在咫尺28分钟生活圈“距离感〞「28分钟繁华外延」南京新街口:25公里28分钟江宁东山:20公里20分钟奥体新城:16公里15分钟南京禄口国际机场:20公里20分钟四纵：宁马高速公路大谷路宁丹路将军大道四横：正方大道秣周路绕越高速板霞路九岛梦都城价值体系知性体验表相价值15分钟奥体商圈20分钟江宁东山28分钟新街口九岛梦都城【区域交通】区域公路形成“四横四纵〞路网格局与南京主城区及江宁东山新城区融为一体,连接奥体宁马高速形成市内不计费的快速通道，连接主城的宁丹路,今年有望全线改造完成；九岛梦都城价值体系工程比邻牛首山风景区、银杏湖高尔夫、白鹭湖度假山庄生态风景区的中央地带；工程传递的是富有浓烈田园气息的产品形态向一家人回归自然返朴归真的生活形态的转变；感性认知内相价值「生态中央庄园生活」生态价值产品价值感性价值配套价值牛首山生态绿廊

农业原生态庄园南部休闲度假风光回归自然心，生活就是找寻自然的过程九岛梦都城价值体系联排产品功能空间「北美风情景观空间」感性认知内相价值产品价值生态价值感性价值配套价值双拼产品私享空间融古典、艺术、自由为一身的北美建筑风格以及外部景观空间的完美融合。北美风情—用材考究细节明显，品质感较强；私享空间—双拼产品更彰显身份地位尊贵感；功能空间—联排满足最大程度的空间释放；休闲空间—有生活感的社区景观动线设计；景观休闲生活空间九岛梦都城价值体系内部资源拥有社区配套资源完善，商业街区、小学、幼儿园、医疗、多功能会所等，满足高端品质需求的多元生活情调，全方位满足业主教育、聚会、娱乐等不同的需求，同时也是尊贵身份的极致彰显；外部资源共享共享谷里江宁教育、商业、娱乐休闲、医疗等综合资源；「天籁生活多元配套」感性认知内相价值配套价值使命价值知性价值产品价值九岛梦都城价值体系差异化发现真相价值Value审定项目真相价值物理价值第一圈层价值实现差异化“薄利时代”性价比才是价值王道“终端客户”与中产阶层的模糊化本质发现——250万左右主城联排

350万左右主城双拼电信抢占平价模式首日预售均破万台“高端商品”的消费也可以大众化/平价化，商业市场竞争原则是市场接受度；稀缺价值拥有价值投资价值价值呈现——花不多的钱买有优越感的房子高端产品相对的低总价面子、景观、品质感的居所九岛梦都城品牌屋建立价值品牌屋低总价超值优越感破澜而出的主城生态名墅北美风情景观空间主城绿廊新兴之城恢弘立市墅城梦

都天籁生活多元配套价值品牌屋——九岛的7重价值礼遇九岛梦都城工程定位九岛梦都城工程定位——主城纯墅私家庄园生态示范区28分钟主城生活圈私家庄园生活原生态纯墅板块New

Natural

LifeKeyword：九岛梦都城价格定位价格定位价格定位原那么：市场因素：目前处于政策调控持续期,市场价格竞争剧烈,定价要考虑市场接受度和合理性；产品因素：2期产品代表工程品质的提升,价格要相对1期产品价格有一定层次的提升；九岛梦都城价格定位双拼产品价格拟合参照工程选取原那么目前与本工程位置相似，并拥有同类产品的卧龙湖国际社区、山河水花园及中浩青溪庄园，进行价格进行拟合，拟合过程中，着重考虑区位、户品、景观、配套等可能对别墅产品价格产生的影响的几大要素，拟合过程如下：双联别墅

ABC比较内容权重卧龙湖国际社区山河水花园中浩青溪庄园拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地理位置20%1.250.2500.850.1700.950.190项目品牌5%1.000.0501.200.0600.800.040项目规模10%0.850.0851.000.1001.020.102交通条件10%0.800.0800.950.0950.900.090景观资源15%0.600.0901.020.1531.000.150立面设计5%0.800.0400.950.0480.800.040产品户型15%0.700.1050.750.1130.750.113社区景观及环境15%0.650.0980.600.0900.550.083配套设施5%0.500.0250.750.0380.700.035合计100%

0.823

0.866

0.842九岛梦都城价格定位双拼产品价格拟合将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出参考定价：上述市场比较法中各相关工程的价格为目前现场销售价格，据此，本工程目前能实现的双联价格为12300元/㎡；参考对象销售均价修正系数修正价格项目权重权重价格当期拟合价格卧龙湖国际社区14000.000.8211515.000.404606.0012325.00山河水花园15000.000.8712982.500.405193.00中浩青溪庄园15000.000.8412630.000.202526.00九岛梦都城价格定位联排产品价格拟合参照工程选取原那么目前与本工程位置相似，并拥有同类产品的颐和南园、国信自然天城及大吉山水田园，进行价格进行拟合，拟合过程中，着重考虑区位、户品、景观、配套等可能对别墅产品价格产生的影响的几大要素，拟合过程如下：联排别墅

ABC比较内容权重颐和南园国信自然天城大吉山水田园拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地理位置20%0.850.1700.850.1700.850.170项目品牌5%1.050.0531.080.0541.250.063项目规模10%1.050.1051.250.1251.020.102交通条件10%0.750.0750.700.0700.850.085景观资源15%1.250.1881.000.1501.050.158立面设计5%0.780.0391.050.0530.850.043产品户型15%0.850.1280.800.1200.750.113社区景观及环境15%0.450.0680.400.0600.550.083配套设施5%0.600.0300.700.0350.500.025合计100%

/0.854/

0.837/

0.840九岛梦都城价格定位联排产品价格拟合将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出参考定价：上述市场比较法中各相关工程的价格为目前现场销售价格，据此，本工程目前能实现的联排端户价格为10500元/㎡左右；由于联排别墅的端户及中间户在别墅感受、舒适性等方面存在一定差异，目前的端户及中间户的价格比为1:0.9，所以可以实现的联排中间户价格为9500元/㎡左右；参考对象销售均价修正系数修正价格项目权重权重价格当期拟合价格颐和南园12500.000.8510675.000.454803.7510625.68国信自然天城14000.000.8411711.000.303513.30大吉山水田园11000.000.849234.500.252308.63客户定位推导九岛梦都城客户定位客户定位推导模型定位原那么：结合1期外销客户参考，根据2期产品属性逆向定位客群特征;规定动作：1、前期客户综合分析;2、锁定客群区域方向；3、锁定价格因素客群划分；4、锁定购置因素客群划分；考虑因素：客户区域客户行业客户年龄客户需求区域属性需求定位客户模型区域属性100%价格定位70%需求方向50%客户圈层30%价格定位客户定位模板九岛梦都城客户定位前期来访客户大多以工程周边板块和江宁区居多，此类客户大多在周边开厂做生意,购置目的以自住第一居所为主，其他客户集中在河西、主城南，以改善型兼投资类为主；客层区位小区域大区域雨花区河西片区主城4区（鼓楼/玄武/秦淮/白下）江宁区未来主力客层区位方向：改善自住：谷里及临近板块、江宁区、主城南部改善兼投资：河西板块城中4区城中江宁财富阶层投资为主兼居住高知、高收入群体投资兼居住大型企业高管自住为主.客群来源示意图当地和周边板块民营企业主自住为主奥体谷里财富阶层自住为主兼投资本案江宁区企业老板,自住为主客户定位模板九岛梦都城客户定位主力总价销售单价主力户型奥体公寓24819000130江宁公寓24814000177方山联排24815000165本案联排248预计10000248本案双拼349预计12000291本案的主力总价250-350万，在该总价区间内仅能置换奥体3房，以及江宁4房；对高端客户而言，本工程产品具备物业产品升级并具有总价竞争力的置换关系；同方山联排相比，本案具备足够的产品总价竞争力，显著的区位优势以及较大的投资价值；未来客户锁定在：市场具备同总价承受力的财富阶层，生活的导向是购置的原动力；同总价端的产品置换房源置换城中2房奥体3房江宁4房260万2期产品和价格升级

我们的客户提升至中高端型：同等置换！换房子，还是换生活？客户定位模板九岛梦都城客户定位购买因素度假别墅第二居所居家别墅第一居所商务别墅会所社交投资别墅保值增值圈层感受景观环境度假感受道路通达价格承受工作距离投资门槛产品稀缺人文配套资源居住舒适度高稀缺景观资源差异生活形态产业园附近距市中心近区域发展前景产品升值空间1期客层定位中产阶层价格门槛200万企业家层景观资源300万圈层感受政策门槛升值空间地域资源前期客层需求特征4商务投资兼顾自住1期成交客户分析1期市政配套缺乏价值未被充分挖掘，外销房源价格优势较为明显，吸引了较多改善性需求和投资型客户的购置。成交客户大局部都为有一定经济实力的生意人，私营业主、公务人员为主，有改善居住环境的想法。客户定位模板九岛梦都城客户定位品质家庭＜250万走过理想与岁月的60一代理想主义基因与现实主义态度完美融合尽享天伦此刻更为重要首改投资大户型平均＞300平米80级墅花不多的钱买有投资价值的房子70级墅花不多的钱买有居住品位的房子品质家族＜350万改善自住资本家族＜500万纯改善60级墅花不多的钱买有生活腔调的房子中大户型平均＜300平米时光似流淌的水三毛的流浪梦印刻在每一个70一代的心中四代同堂向往，因为太美，那个心灵的归宿竟一点点地清晰起来80后我们在路上……是家庭的颜色让我们驻足看生命奔放任时光流淌不禁发现家就在脚下中小户型平均＜250平米企业管理层行业精英银行/金融/房地产行业政策影响一般经济宽裕私营业主企事业单位骨干大型国企/外企中高层政策影响较小

经济实力有限私营的企业老板企事业单位领导严重政策干扰经济实力强2期客层需求特征判断客户定位模板九岛梦都城客户定位1234改善型消费圈层型消费2期产品和价格的升级,伴随配套和道路的完善,改善型将成为主力消费形态,价格仍为第一考量因素,客层提升中高产财富阶层.以家庭为单位的改善型消费对于高端物业的生活追求,返朴归真的生活向往,将随着阅历年龄的增长，越发强烈,从向往升级到追求.客层需求比例划分生活型消费追求高品质自然生活形态圈层追捧集体迁居的倾向具有显著的行业特征,私营业主/企业高管/公务员,抱团购置集体迁居倾向,工程口碑营造将成为拓客的重点.分布在江宁/河西/主城板块,35-45岁之间,注重板块开展和升值空间,一但板块成熟很有可能转为自住；板块投资兼顾生活综合消费综合型消费2期客户模型搭建UPCS高端客户资源平台,自销别墅产品500套,总价300万以上物业过1000套,来访高端客户万人,将为本工程拓客开启阳光之门；推售策略策略蓝图优派克思地产整合平台营造品牌核心价值精准打击目标客户战略方向界定Sec.03什么是工程确保营销争先的战略方向？03战略篇精筑金梦都地产品牌人居宏观市场与工程市场精准透析工程价值体系挖掘及整体定位拟订工程营销战略蓝图推广定位及营销策略建议01020304市场篇定位篇战略篇营销篇Content05服务篇专业团队与效劳体系升级建议九岛梦都策略蓝图904套别墅年度目标2012年度实现1标段15700㎡去化目标,并实现2标段滚动加推；长期目标6年内完成项目2期整体904套房源的销售,建立品牌和区域的影响力.实现项目年均4万㎡营销去化目标营造九岛大盘号召力和持续生命力营销目标：九岛梦都城||期——6年目标27万㎡策略方案目标推案节奏第一阶段（2012.9—2013.7)一标段56套第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段第二阶段（2013.9)第三阶段（2014.9)第四阶段（2016.5)第五阶段（2017.10)整体推售建议九岛梦都策略蓝图6年方案5大推阶段售节奏划分，由北向南按工程1标位置方向确立推售节奏，可实现中心区域价格提升；九岛梦都推售策略

2期1标段产品推售策略阶段推售策略市场立意别墅市场标杆板块1标段的产品启动预示着2期的整体入市阶段的到来,工程推广将带着整个板块和企业形成别墅市场的产品标杆和品牌标杆；产品立意1期升级价格提升2期1标段的产品将做为前期整体升级,完美衔接后期产品的入市,适应市场的合理价格提升,确保产品去化和整体影响力营造；销售条件销售条件的完备6月之前样板房、景观示范区、营销中心会所的完成和使用，对整体工程落地形象、蓄客、推售和目标的完成将起到关键的作用；产品应对全程蓄水提前认筹工程启动初就进入整体蓄水期，对局部客户进行适合引导蓄水,针对意向客户采取提前收筹的方式锁定客户，确保销售目标。分批屡次推售,同时合理控制推出房源数量，有利于客户引导，便于掌握市场动态，在客户和价格上更精准的把握市场;挤压营销确保收益少量多频持续销售提升主力联排产品价格是实现本案整体利润目标的关键，利用阶段性推售产品的提价拉锯前后价格比，压迫式促成前期剩余房源的去化；九岛梦都推售策略入市时间建议传统的楼市旺季是较佳的推售时机，可有效提升成交业绩，因此入市时机需结合传统楼市旺季进行考虑；市场因素考量目前正处于前期政策调控持续阶段,市场降价竞争剧烈,进行合理时间躲避，下半年预计价格平稳渐渐复苏;产品体验考究别墅产品的景观/立面/样板房周期持续亮相,起到良好的示范效果,因此入市时必须具备现场体验条件，前期蓄水准备前期蓄客拉长,强化市场对板块认知及客户对价格承受力预期，开盘的一炮而红对后续销售影响重大；2024年9月是本工程较为合理的入市时机推案节奏第一阶段（2012.9—2013.6)一标段56套整体推售建议销售时间：2024年9月至2024年6月〔9个月〕推售策略：利用分阶段推售价格小幅拉升，实现挤压式销售；销售节点：2024年3月入市推广开启2024年6月销售条件完备蓄客开启2024年9月首批28套房源推售2024年11月二次加推剩余房源2024年12月完成50%销售2024年6月完成95%销售实现本阶段推售房源去化同时，同步为下阶段推售房源蓄水；6月样板房、景观示范、营销中心的落地，进入全面蓄客期；2012.32012.6

2012.9

2012.112013.6

形象期蓄水期续销清盘2012年12月底实现50%去化联排均价中间户9500元/㎡联排均价端户10500元/㎡双联均价中间户12300元/㎡整体去化95%2次加推28套首次开盘28套九岛梦都推售策略九岛梦都城销售道具推案节奏产品提升建议营销体验：6月之前就位第一印象营销中心〔会所〕〔沙盘/展板/销控/洽谈区/VIP室/会所功能展示〕营销中心会所的的形象落地，将预示2期序幕拉开,首次正式面队市场，给予购房者的第一印象至关重要，沙盘/销控/洽谈区/展扳等现场销售道具的气场营建；多功能会所的主题分区，如红酒雪茄区/贵宾区/休闲区/健身区/恒温游泳馆/多功能娱乐会议厅等，都给客户不同层面的产品信心；九岛梦都城销售道具推案节奏产品提升建议样板体验：6月之前就位样板房给客户的感动〔吊顶/过厅/卧室门/风格细节〕样板房的打造，营造空间的奢华和灵动，建议方向：满足工程北美建筑的欧式装修风格，符合品质品位的整体地面拼花和吊顶；示意图墙面欧式尊贵无纺帖纸显示主人身份的主卧的双开门；九岛梦都城销售道具推案节奏产品提升建议景观体验：考虑工程1期景观在档次上并不是很有冲击力打造景观示范区的重要意义〔水系景观+庄园特色景观〕会所景观示范区别墅产品更需要景观体验，根据会所位置，打造离销售中心最近的景观示范区域；九岛梦都城配套建议推案节奏产品提升建议商业配套：涵盖中端、高端满足本工程业主的根本生活需求全功能生活配套〔根底生活配套+品质生活配套〕商业需满足社区居民主要包括：餐饮/生活超市/便民菜场/美容美发店/花店/冲印店洗衣店/金融邮电/行政管理等；九岛梦都城配套建议推案节奏产品提升建议教育配套：工程规划小学/幼儿园提升价值引进名校〔分校〕〔南师/力小/琅小/剑桥双语〕[教育资源]建议工程从务实的角度分期打造教育体系，引入知名较好的幼儿园，比方东方剑桥双语幼儿园；并同时考虑引入优质小学——力学小学分校，整体打造一流配套教育体系，提升工程价值；推售蓝图：2期产品的6年营销目标确定去化904套房源2期1批次产品价格建议联排中间户9500元/㎡联排端户10500元/㎡双联均价12300元/㎡2期1标段产品推售建议2024.9首次开盘2024.11二次加推2024.12完成50%2024.6完成95%2期1标段产品景观建议2024.6景观示范区样板房营销中心〔会所〕匹配绝非偶然DemarcationandAchievements推广策略推广执行形象定位优派克思地产整合平台营造品牌核心价值精准打击目标客户营销推广深入Sec.04推广如何直击客户内心中最深处？04营销篇精筑金梦都地产品牌人居宏观市场与工程市场精准透析工程价值体系挖掘及整体定位拟订工程营销战略蓝图推广定位及营销策略建议01020304市场篇定位篇战略篇营销篇Content05服务篇专业团队与效劳体系九岛梦都城推广形象几度沉淀回归隐真。九岛梦都城形象秀稿主推形象一：九岛梦都城报纸稿九岛梦都城形象秀稿主推形象二：九岛梦都城报纸稿九岛梦都城推广策略板块形象落地前期入市,配合工程形象迅速树立板块的市场高度,营建工程的影响力,在不同的纬度感受颠峰;产品口碑树立圈层客户平台的建立与开展,利用口碑影响力,形成工程长期滚动销售的模式;产品内涵落地本阶段着力于定向渠道的深耕,直击精准客层，配合媒体推广的集中引爆,开启推售阶段的造势；产品价值表达产品体验式营销的开启，生活体验价值拉升,营造新一轮产品立意和客群蓄水；【定向营销】实现产品精准客户拓展和有效营销推介会+直拜(企业/机关/产业园/银行)【体验营销】通过品牌体验形成口碑营销生活价值体验+产品内涵体验【巡展行销】通过外场巡展提升工程的认知巡展+派单+路演3大策略4大阶段231九岛梦都城推广形象营销线开盘认筹巡展行销形象建立〔5-7月〕拉升深化推广核心2024年度推广节点划分续销期体验营销产品认知〔5-10月〕定向营销价值引爆〔7-10月〕活动推广体验活动入市活动推广媒体圈层活动板块概念形象认知工程蓄水全面启动7836129产品体验价值认知内涵体验渠道深入圈层引领口碑营销开盘活动户外、网络户外、报广、网络、电台、短信、DM户外、网络、电台、短信在高端区域形成流动巡展式的外展点持续亮相，配合工程蓄水期形成工程市场影响力。推介会+客户直拜的模式，向可能匹配的行业和圈层开展系列性的推介会活动，并且利用客户直拜锁定精准客户。产品气质价值体验作为形象的第一轮拉升,随后利用体验式营销深化客户对产品的认知和了解；爆发九岛梦都城推广策略第一阶段板块登陆席卷南京启航路线推广先行□营销策略：海量蓄客，进场筹备〔推进工程，现场接待中心筹备，销售道具筹备〕■推广策略：全面拓客网络形成户外形象占位微博互动平台形成全民互动，入市活动：“牛首山生态徒步〞体验活动板块概念形象认知3月—5月新工程入市，一场声势空前的市场问候必不可少。全方位抢占热点平台，微博占位、户外形象展示、活动引爆三管齐下，表达出工程不一样的感觉，短期内建立市场高效关注。九岛梦都城推广策略形象建立期‖户外形象占位户外群众形象占位，持续引起市场关注执行要点——选择重点区域户外覆盖，从主城中心，到主城周边，再到工程沿途道路，全城一线引导覆盖，高效传播工程形象。主城区中心：新街口、鼓楼、珠江路等；主城周边：龙江、江东北路、奥体、宁南等；进出主城主要道路：赛虹桥立交、宁马高速、宁芜高速等。九岛梦都城推广策略形象建立期‖入市活动2024与自然同在\\牛首山生态徒步活动【活动目的】亲近自然倡导绿色健康生活；【活动组织】与南京知名户外俱乐部联手举办，号召全城徒步爱好者及热爱山水自然的人，一起参与徒步活动；【传播平台】户外俱乐部客户平台/网媒/微博平台九岛梦都城推广策略形象建立期‖微博热点平台全民围脖时代，围观改变营销网络已经成为当下人们的主流沟通手段，微博作为新兴手段更加炽热，表达主动传播的效果。启动新浪微博官方网址，作为工程咨询和活动互动平台。引入网络推手运营，或工程组排班自行维护。作为一种充分应用互联网WEB2.0的营销思路，建立微博系统，增加客户互动性，感受到九岛梦都城的精彩内容，并成为口碑传播的平台.以“生态田园自然〞作为微博的主题,让高端客户群，集中离散型客户，以形成圈层交流.九岛梦都城推广策略第二阶段生活体验感受九岛生活是一场寻找自然的旅程生活体验价值认知5月—7月□营销策略：全面拓客〔市内巡展点开启、客户派单、区域客户路演〕■推广策略：气氛营造，现场邀约达成6月现场包装到位，体验式营销的全面开启生活价值活动体验开启客户广泛参与的微博造势活动线上媒体全面开启,利用生态体验活动和网络活动积聚人气，结合市内巡展点开启全面拓客；销售中心建议：6月现场接待中心包装准备到位，同时样板示范段、样板房公开，全面营造别墅生活气氛。价值亮相期‖市内巡展阵地搭建内容：工程资料\工程展示\沙盘展示\活动外场互动\派单全面布展：网罗全城重点商业中心,采取轮回巡展，全面建立工程认知度,保持工程工程的持续亮相，地点选择区域商业中心、城中人流集中区域，确保样板公开后的蓄水客群区域的完整覆盖；九岛梦都城推广策略价值亮相期‖工程现场别墅气氛营造时间节点：6月初，工程须具备接待条件，为客户营造别墅生活场景，提升工程感性认知。主要展示节点：全程引导——从进入工程500米范围内，户外形象的引导，包括：道旗、指示牌、工地围挡等；地盘包装——进入工程现场，接待中心外场气氛的营造，包括：中心广场、户外休息区、景观道路等；接待中心——会所内部气氛的营造，包括：主控台、沙盘区、洽谈区、休息区、形象展示区、水吧等；样板示范段——工程内部景观气氛的展示，包括：中心景观，景观道路、样板房沿途景观等；样板房——样板房内部生活气氛展示，包括装修风格、室内装饰、主题房间、户外花园等；九岛梦都城推广策略体验式营销‖全程形象引导营造别墅场域感，先入为主的产品价值体验体验式营销‖地盘形象展示营造别墅场域感，先入为主的形象体验体验式营销‖接待中心包装表达客户尊崇感，工程品牌及产品价值引导体验式营销‖样板示范段营造未来生活远景呈现体验式营销‖样板房展示别墅生活场景体验九岛梦都城推广策略价值亮相期‖客户体验活动【邀请对象】蓄水客户25~30组【亮点解析】天盛农庄〔带客户深入大自然，放松工作疲惫的身心，采摘水果蔬菜，吃农家菜，真正体会农庄的天然之乐〕久在樊笼里，复得返自然“纵情·田园之乐〞农家乐体验活动九岛梦都城推广策略随手拍，南京最美的自然风景“发现·自然之美〞微博摄影大赛【活动目的】网络人群的大规模磁铁效应，既是活动，也是目标客户的第一次摸底。通过活动的开展，聚焦工程关键属性，并积累有效客户，强势蓄水。【活动内容】通过微博平台的开放性，发起活动主题，广泛征集含有＃随手拍#，发现自然之美摄影作品。【活动形式】在新浪微博上建立官方活动页面，关注者即可参加活动，活动周期为一个月。官方页面即时更新活动状况，并转发优秀作品。活动结束后所有文章进行评比由评委评选出优秀作品并奖励。价值亮相期‖网络活动九岛梦都城推广策略第三阶段内涵体验渠道深入情景互动价值感受生活体验公开出售7月—10月□营销策略：精准拓客的全面开启集中开盘销售引爆■推广策略：名品嫁接，实景开盘定向营销的开启实景开盘客户活动，增加互动性外场精准拓客+开盘活动引爆,本阶段将整体营销推广推向高潮;高端名品嫁接，为开盘活动制造噱头，更为客户贴上身份标签，为后期热销造势。九岛梦都城推广策略定向拓客渠道‖九岛梦都城走进名企客户推介会企业走访针对高知产业园和知名企业进行联谊和走访,举行产品推介活动；1推介会时间推介会地点谷里区域谷里工业产业园江宁区域卫岗/南瑞/西门子/南电奥体区域新城科技园/雨润优质企业中层是最易拉动的客群之一，增加工程在企业的知名度和认可度，将大幅缓解工程后期销售压力;九岛梦都城推广策略定向拓客渠道‖客户互动银行VIP各大银行金融VIP客户活动参与和项目活动邀请，开展点对点客户推介；2推广渠道:银行DM银行网络广告客户推介会客户游园活动银行200万以上固定存款VIP客户(非限购类客户)开展活动互动,同期导入工程信息,与工程贷款银行建立良好关系,进入银行内部系统想其职工开展宣传和推广;九岛梦都城推广策略定向拓客渠道‖直拜行动+短信+DM南京企业家企业家联谊会会员推介、直拜大企业中高管;3政府机构挖掘领导关系,走进机关开展，大客户要形成协议单位;4短信DM对辐射区域高档私家车主、银行VIP、企业法人、高档社区业主;5UPCS客户平台UPCS高端客户300万成交类客户过1000人,来访客户资源近万人;6九岛梦都城推广策略公开出售期‖9月开盘活动酒会+自助餐+时尚表演秀【活动亮点】开发商与嘉宾共同开启酩悦香槟，举杯共贺启动开盘;风格高雅的开盘活动，更像是一个时尚圈的庆典，营造层峰圈层气氛，为客户带来与众不同的体验。酩悦香槟Moet&Chandon酩悦香槟的历史可追溯至250多年的家族传统，现时酩悦属于全法国最大的MOETHENNESSY集团所拥有。拥有250年酿酒传统的MoetChandon，曾因法皇拿破仑的喜爱而赢得“Imperial〔皇室香槟〕〞的美誉。到目前为止酩悦香槟已成为法国最具国际知名度的香槟。拿破仑、亚历山大一世、全俄罗斯皇帝、弗兰西斯二世、奥地利皇帝以及普鲁士皇帝以及当时国王最宠幸的蓬巴杜夫人都是酩悦香槟的忠实拥护者，也是2024年唯一入选?商业周刊?全球百强品牌的香槟酒品牌。圈层营销持续发力□营销策略：持续销售期，现场活动带动内部圈层开展■推广策略：建立九岛客户会系统圈层活动的开启热销期客户暖场常态活动通过对工程圈层平台的营建,形成客户滚动的自我开展,为后期销售做准备。10月—12月九岛梦都城推广策略第四阶段圈层引领口碑营销感受后的感动，将感动传达给朋友九岛梦都城推广策略持续销售期‖圈层活动RESONANCETOGETHER适当的方式的共鸣，才是最有力的把别人的圈层变成自己的,建立九岛梦都城客户会系统感受后的感动，将感动传达给朋友九岛客户会Club功能工具TOOL身份面具

MASK心灵道具

PROP“我是〞“我有〞“我在〞关注产品成为这区的原住民，是TA的理想关注感受产品、服务让TA以此为傲关注口碑TA开始和TA的朋友分享这份快乐和感动九岛梦都城推广策略【活动地点】现场接待中心【活动意义】切合“寻找自然〞到“体验自然〞的概念，打动目标客群心理；紧扣产品体验主题，为客户到现场体验制造噱头；以情动人，自然真实【合作