某房地产项目营销策划方案

淮南·东昌首府营销筹划方案谨呈淮南东昌置业房地产开发公司大公务实集团2024年12月每一种商业的实质目标都不外乎以下三点：销售成本建设成本、营销成本控制实现目标利润的最大化成交价格销售速度

以最快的时间清盘，实现资金快速回笼这三点统一又互相矛盾，如何结构性整合统一三者之间的关系，就必须找到工程的价值链源头价格目标>>公寓:整体目标均价：平层：5400元/㎡；LOFT：6300元/㎡住宅：整体目标均价：5500元/㎡一期〔1号、3号、4号楼〕4999元/㎡起入市，低开高走，销售目标均价:5350元/㎡二期〔3号、6号楼〕销售目标均价：5700元/㎡商业：整体均价：15000元/㎡销售进度：2年清盘〔工程进度及营销推广符合预期〕以下所有筹划提案都将围绕上述目标展开

战略三大目标>>实现工程整体销售目标的达成－－完成预期销售任务实现工程形象气质的整体拔高并持续超越－－以销量成就品牌实现多元化的营销互动与利润递进式超越－－利润最大化，价值最大化工程品牌效益最大化首先需要解决的三大问题>>怎么卖？营销节奏如何铺排？营销渠道如何开展？营销方案如何实施？解决问题WHAT谁是我们的核心客户？对应产品主张是什么？卖给谁？分析问题WHO卖什么？项目形象如何确立和拔高？本案具有什么特质与特点？核心价值主张是什么？提出问题WHY报告整体思路与3W策略路径：1.营销目标和任务3.竞争对手分析（我们的营销重点）1.产品剖析1、项目解读建议2、SWOT分析3、核心价值2.市场定位3.客户分析分析问题总体策略1、活动营销2、体验营销3、传播营销4、推广预算销售攻略展示攻略推广攻略1、宣传策略2、价格策略3、推售策略（节奏）解决问题渠道宣传WHY为什么营销推广思路营销执行WHO是谁WHAT做什么2.市场现状分析（我们的战场）一、WHY之工程目标分析：实现本案销售价格工程销量〔节奏把控〕产品形象〔树立品质〕〔利润点的最大化〕靠怎样的产品和概念留住客户？如何保证我们的产品绝对好？怎样的展示才能留住客户？最直接思维方式的进入——产品优势最大化表达城市视角二、WHY之市场现状分析：淮南城市概况◆区位:淮南市位于安徽省中部偏北，东接滁州，南临合肥，西南与六安相连，西及西北与阜阳交界，东北与蚌埠相交。◆面积:全市总面积2596.4平方公里，其中市区面积1566.4平方公里，凤台县面积1030平方公里。建成区面积89.44平方公里。◆人口:2024年末全市总人口242.5万人，其中非农业人口113.3万人，常住人口230万人。全市城镇单位从业人员(不含私营个体)约30万人，煤炭行业从业人员约12万人，占比40%。◆产业:淮南作为我国东部地区资源重镇,具有无可比较的煤炭资源优势,煤炭远景储量444亿吨,探明储量153亿吨,占华东地区的32%，占全国19%.煤炭行业的拉动作用明显。淮南地处安徽省中北部，为中国亿吨煤基地、华东火电基地和煤化工基地的“三大基地〞城市视角2024年，淮南市经济总量突破600亿元大关，2024年朝着千亿级别迈进，GDP增长率均保持在13%以上。淮南市房地产市场正处于快速开展阶段！淮南GDP城市视角产业比重淮南属于典型的工业城市,第二产业作为支柱产业的地位越来越明显。■2024年以来，淮南市加快国企改革，煤、电、化三大支柱产业作用显著增强，较大地拉升第二产业比重。■第二产业比重由2024年的52%上升到2024年的64.4%。农业等第一产业比重进一步下降，2024年降至7.8%。第二产业成为淮南主要经济支撑产业。第二产业以初级加工制造业和原材料制造业为主，受周边城市相关下游产业的开展影响较大城市视角城市化进程2024年淮南城市化率到达47%，2024年将到达65%，处于城市化进程加速阶段，预计未来淮南城市规模将进一步扩大。淮南市历年全市人口数及构成（万人）年份年末总人口农业人口比重（%）非农业人口比重（%）2004年233.58172.8654.74105.7245.262005年235.78129.1254.76106.6645.242006年237.9129.4454.41108.4645.592007年239.42128.7253.76110.746.242008年240.88127.953.1112.9846.92009年242.5129.253.28113.346.722010年242.5129.253.28113.346.72城市视角人均可支配收入2024年至2024年，淮南人均收入增幅超过100%，并以每年1000元的速度提升，这主要得益于依靠煤炭、电力以及化工等行业职工工资的拉升。社会财富迅速积累，为房地产市场的持续开展，奠定了坚实的根底。随着城市化进程的加快，淮南中心城区的土地资源愈发变得稀缺，地段升值很大。相当面积的老城区尚未改造，由于当地的外来人口不多及辐射能力有限，现有房源基本靠当地居民消化，1/3房源为拆迁户购买，旧城改造为房地产市场发展提供了强劲的推动力。2008年至2012年，淮南市净增城市人口20万人，每年平均增长4万人以上。以2012年底人均住房面积35平方米算，每年要增加140万平方米住宅，商品房刚性需求强劲。房地产发展前景预测——刚需主导淮南市城镇化比重将占到65％左右，全市生产总值朝着千亿级城市迈进，以上因素必然给房地产市场带来更大的需求；城镇居民可支配收入不断提高，居民住房购买能力不断提高也为房市发展提供了有力支撑。城市视角区域视角二、WHY之市场现状分析：田区现状目前淮南市政府位于田家庵区洞山路；商业中心主要集中于龙湖路商圈，包括商贸、家乐福、百大以及即将开业的世纪泰富、东方国际、海沃、向上城等商业综合体；根据预测，到2024年淮南市人口开展到290万人，其中城镇人口249万人。城镇人口规模的扩大必然要求用地空间相应扩大。田家庵区是目前淮南行政商业中心，人口密集程度高。区域视角

城市核心，区域成熟，价值突出区域形象：淮南的城市中心，区域内行政、商务、购物等功能集中，人口密度高，但是建筑老旧，形象一半，目前正在积极寻求改造。道路交通：路网密集，公共交通畅达，但是路面较窄，顶峰时易阻塞配套设施：医疗、教育、商务、购物等配套齐全区域视角价格、品质上下参差不齐物业类型：小高层、高层为主；价格：围绕商贸为核心，依据地段的不同均价在4500-5500元/㎡；主力户型：在售局部普通住宅集中于70-120㎡三房，30-80㎡公寓；销售：新推楼盘比较多，销售稳居淮南市场龙头。区域视角综合分析：①从区位开展现状来看，田区是淮南经济、行政中心，商业最繁华地段，区域整体楼盘供给量庞大，品质多以中档路线为主；②整体销售以期房为主，新增工程比例呈增大之势；板块客户来源较为广泛，包括全市各区域以及外地客群，外围以乡镇客群居多；③在购置目的上：多以自住为主，刚性需求旺盛，对价格较为敏感。投资客以私营业主、政府人员、国企中层和公司白领为主，除价格因素外，看重地段、学区、配套、升值空间等多重因素，投资较为理性。宏观环境二、WHY之市场现状分析：002-13年上半年房地产市场波动房价调控政策国五条出台2024年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房；但靴子落地难砸目标，地方政府细那么“阳奉阴违〞，市场在经过初期的恐慌之后，房价开始展开全国范围报复性的增长。002-13年上半年房地产市场波动三中全会“市场化政策〞有利于房地产市场的长期开展

十八届三中全会市场化财税改革土地改革推进城乡一体化建立城乡统一建设用地市场一揽子财税改革工程城镇化楼市调控逐步去行政本届三中全会强调“市场决定性〞，我们预计未来楼市政策将逐步摆脱过去全国一刀切的模式，根据城市特性产生分化，并加快房地产长效机制的建立。在长效机制成熟之前，为保证楼市稳定，现行调控手段仍将继续实行。宏观环境二、WHY之市场现状分析：

淮南房产前11月宅销16683套赶超去年全年销量2024年淮南楼市前11月住宅成交16683套，较2024年全年的15584套增加了1099套，月住宅成交均价为4546.17元/㎡，同比去年4233.91元/㎡的均价，上涨了7.38%，成功验证了不少业内人士预测的淮南2024年楼市回暖的预言。综述：从淮南楼市2024年与2024年各月住宅成交比照表可以看出，2024年淮南楼市住宅共成交16683套，同比去年前11月11084套的宅销量增加了5599套，上涨了50.51%。其中成交量最高值出现在2024年11月份，当月住宅成交2499套，较2024年前11月最高值10月份的1603套增加了896套，上涨了56%。成交数据分析2024年淮南楼市住宅成交均价为4546.17元/㎡，较2024年住宅成交均价4233.91元/㎡，小幅上涨7.38%。从淮南楼市2024年与2024年各月住宅成交均价比照表可以看出，相较于2024年，2024年淮南楼市各月住宅成交均价整体处于上升的状态，有9个月房价均高于去年相同月份，其中同比最高涨幅为9月份，达39.3%，这主要由于淮南今年下半年豪宅房源的入市冲击;涨幅最低那么为10月份，上涨0.92%。成交数据分析月份123456成交套数153010692076129014641113成交面积（㎡）144786.59105486.02202996.13126428.3144426.95108024.64成交均价（元/㎡）4253.974202.944274.164431.224382.384472成交金额（万元）86772.9244335.1386772.9256023.2463293.3348308.622024年1-11月商品房成交数据成交数据分析月份7891011成交套数13591218132615412496成交面积（㎡）132507.89119853.69123894.1115350.4726351.18成交均价（元/㎡）4540.024686.594451.174370.554179.66成交金额（万元）60158.9156170.5755147.3767080.7411001.032024年1-11月商品房成交数据成交数据分析2024淮南楼市1月报：成交量是去年的5倍由于2024年底楼盘强时备案，加上开发商年底打折促销造成小幅回暖，2024年1月成交量是去年的5倍。其中田区楼盘占据了大半江山。成交数据分析2024淮南楼市2月报：返乡置业潮促县区备案异军突起

处在春节小长假和返乡置业潮冰火两重天的2月，淮南住宅成交整体呈波浪状，春节小长假是分水岭，解签两三天备案数量开始下滑，放假期间2月9日—11日甚至出现零成交，节后从12日开始小幅回暖，毛集实验区和山南新城异军突起，田区成家量虽仍是第一，但成交套数环比减少700套。成交数据分析2024淮南楼市3月报：金三发力全线飘红“金三〞时节，淮南开发商为取得好的销售量，可谓铆足了劲，开盘、加推、特价、一口价轮番上阵，购房人群不仅选择多而且优惠也多，刚需购置力得到释放。3月淮南共有10家楼盘加推，更有楼盘连续两周加推房源，助力“金三〞。加之“新国五条〞的众说纷纭，让不少购房者提前了自己的购房方案，都希望能够在政策落地之前敲定房源。成交数据分析2024淮南楼市4月报：银四平淡收尾经过“金三〞的释放后，淮南楼市无论是买房的还是卖房的都进入到了情绪的平稳期，纷纷扬扬的“国五条〞传闻在推高“金三〞销量的同时把“银四〞推入销售“疲软〞的境地。不少开发商普遍反响，“银四〞的销售量远远低于他们的预期，这一点，淮南楼市的数据给出了充分的证明，整体销量除住宅均价外均有超三成的下滑。成交数据分析2024淮南楼市5月报：红五不红住宅成交量同比跌三成虽然5月淮南楼市频频开盘，但并未给出大幅度优惠，购房吸引度不够。与此同时，经过“金三银四〞的需求释放后，加之新政掀起的一番波澜，对于越来越专业的购房者来说，处于政策观望期，买房趋于理性。“红五〞的销售量远远低于市场的预期，相比去年同期，除住宅均价外整体销量、面积均有超三成的下滑。成交数据分析2024淮南楼市6月报：成交淡季不容乐观，购房淡季或来临

6月淮南楼市整体行情相比于红五月来说出现了一定幅度的回落，成交量与成交面积相比于5月份来说都下跌了30%左右，6月淮南楼市进入了传统的销售淡季，淮南楼市由于受天气炎热的影响，成交量也出现了一定幅度的下滑。成交数据分析2024淮南楼市7月报：楼市上演淡季逆袭，田区经开独占鳌头虽然7月淮南楼市开盘、加推量相比6月来说并不算多，但是加推楼盘集中在田家庵区和经开区，且多为刚需盘，在价格上占有较大优势。而会在传统淡季买房的人又多为刚需族，刚需盘的推出正好迎合了这一需求，趁早购房也能够选到好房源，自然成交量不会太低。因此，相比去年同期，无论是住宅均价还是整体销量、面积均有所上升。成交数据分析2024淮南楼市8月报：山南新盘悄然发力，楼市翘尾收官迎金九8月淮南楼市加推量依然不多，购房主力依然以刚需为主。值得关注的是，山南新盘选择淡季上市，在8月的最后一周悄然发力，带动改善型市场集中购置，取得了可观的销量。成交数据分析2024淮南楼市9月报：刚需引领置业季，八公山毛集两区齐发力9月，楼市奏起“以价换量〞的主旋律。适逢传统的楼市销售旺季，加上楼盘推出的利好政策，之前仍在犹豫的购房者选择适时出手，本月八公山、毛集区楼盘均榜上有名。同时，山南楼盘也选择旺季加推，然而在月成交榜上，并未取得预期中的可观销量，改善型市场发力缺乏。可见，刚需族仍然是本月购房大军的主力军。

成交数据分析2024淮南楼市10月报：首周开局遇冷翘尾收官，银十重现淮南10月，淮南楼市奏起“以价换量〞的主旋律。10月首周开局遇冷，宅销量远远缺乏200套，不禁令人大跌眼镜，在接下来的几周，销量走势持续平平，均保持在300余套左右，仅在10月的第三周有所上升，首破400套。10月适逢传统的住宅销售旺季，楼盘频频开盘加推，本月中下旬淮南刚需族和改善型刚需的集中入市，也让淮南10月的楼市在最后小火，销量到达1514套。

成交数据分析2024淮南楼市11月报：楼市开局炽热平淡收尾，宅销共2496套11月本是传统的销售淡季，但各家楼盘并没有停滞开盘、加推脚步，仍有不少工程选择在淡季“面世〞，推出利好政策，并以价换量。回忆11月首周成交情况，可谓开局炽热，宅销量突破500套。接下来的两周，楼市持续升温，宅销量直逼2000余套。然而在最后两周，宅销量回落明显，楼市迎来销售淡季，最终平淡收尾。10、11两月经开区楼盘和田区刚需盘备案较多，因此整体上拉低了均价。

成交数据分析由上图山南新区与田家庵区2024年前11月每月成交比照图可以看出，随着山南新区的日益开发建设，市政府政务中心的搬迁，以及教育设施、楼盘陆续交房等综合配套的完善，山南新区的居住潜力与日俱增。但由于田家庵区隶属淮南老城区，各方面综合配套较为齐全，优势明显，淮南市民买房的首选依然是田家庵区。成交数据分析2024年淮南房地产市场小结二、WHY之市场现状分析：截止13年11月底，淮南楼市销量虽时有震荡，但全年都比较平稳走高。经历了年初的开门红之后，淮南楼市3月销量攀上一个制高点，6月-9月月又归于平淡，“金九银十〞效应延迟显现，到了11月，开始出现明显翘尾。2024年下半年，临近年底置业顶峰期，各家楼盘为抢滩楼市，纷纷推出惊人的低价促销优惠，不少市民开始预言淮南房价的下滑，但是，事实是房价的涨幅一直没有停歇。2024年淮南楼市判断二、WHY之市场现状分析：根据中国房产信息集团对中国287个城市房地产进行了风险排名，名次越大风险越小。按研报，风险最小的城市依次是：深圳、北京、上海，位列287、286、285;淮南列249，属于风险较小的50个城市之一，这也说明未来淮南房价下跌的可能性不大。我们认为，2024年淮南房价将在平稳中小幅上涨。由于淮南是一个矿业城市，外来人口稀少，刚需人口数量有限。随着前两年住宅的大量去化，以及淮南楼市较大的库存量和不断增加的新楼盘，淮南楼市将逐渐供大于求。加上各大楼盘为了回笼资金，必定会举行一些优惠促销，房价上涨的空间十分有限，即使随着物价水平的上涨，淮南这样的四线城市的房价也仅仅会在平稳中小幅上涨，不会出现‘暴涨’的局面。〞三、WHY之竞争对手分析：打好竞争的两大战役东昌首府中央国际购物广场正面战役外围战役龙湖中心淮河新城知己知彼百战不殆竞品1：中央国际购物广场〔世纪泰富〕案名中央国际购物广场产品业态商铺、住宅、公寓楼盘位置田家庵区龙湖路和国庆路交汇处（淮师附小旁）开发商淮南市万远置业有限责任公司项目定位市中心综合体主力产品面积住宅2套：100和123㎡；公寓2套：45㎡销售均价

5300元/㎡装修情况毛坯主要卖点学区房、核心地段销售现状1期尾盘，二期预推240套住宅：50-130㎡428套公寓：42-90㎡学区淮师附小、龙湖中学占地面积1.4万㎡总建筑面积8万㎡竞品2：案名金大地·龙湖中心产品业态街铺、住宅、公寓、写字楼楼盘位置淮南市学院路与朝阳路交口向北200米（商贸文化广场正北面）开发商淮南信谊投资管理有限公司安徽金大地集团项目定位大盘、市中心综合体主力产品面积商铺：25-200㎡；公寓：35-68㎡销售均价底商5W、二层：3.6W、

三层：2.6W公寓：5800元/㎡装修情况毛坯主要卖点品牌开发商、商贸地段优势、性价比项目效果图销售现况首批200套商铺去化80%；公寓正在启动认筹学区前锋小学、龙湖中学占地面积10万㎡总建筑面积50万㎡金大地·龙湖中心竞品3：民生·淮河新城案名民生淮河新城产品业态四期住宅楼盘位置田家庵区国庆路与广场北路交汇处开发商淮南市民生置业有限责任公司项目定位宜居大盘、刚需房主力产品面积

85-115㎡销售均价毛坯：4000-4400元/㎡精装：4800-5300元/㎡装修情况精装、毛坯主要卖点学区房、刚需销售现状前三期剩余尾盘四期开放认筹学区田五幼、龙湖中小学分校占地面积28万㎡总建筑面积144万㎡竞争分析核心竞争力胜出要素中央国际龙湖中心淮河新城地段+品牌学区+价格地段+学区学区地段产品除去竞争楼盘共享资源以外，关键是如何差异化定位？如何防止同质化竞争？如何脱颖而出？

PKWHO？我们是谁？东昌首府一、WHO之产品剖析：总用地面积：

27737㎡总建筑面积：

109547㎡地上建筑面积：

99853㎡其中住宅总建筑面积：

65885㎡商业建筑面积：

11670㎡公寓面积：

20867㎡社区、物管、会所：

1431㎡地下建筑面积：

9311㎡底层架空层面积：

383㎡容积率：

3.6建筑密度：

20%绿化率：

48.3%总户数：

1234户(住宅:946;公寓:288)居住人口：

2184人非机动车停车（地下）：

1092辆（1.5辆/户）机动车停车：

698辆其中地下：

602辆地上：

96辆用地主要经济技术指标：区位图及周边现状

1#、2#、4#楼标准层平面图序号套型建筑面积套内面积得房率户型A一室两厅一厨一卫88.45㎡63.14㎡71.4%户型B一室两厅一厨一卫52.33㎡37.35㎡71.4%户型C一室两厅一厨一卫70.09㎡50.03㎡71.4%住宅户型3#楼、6#楼标准层平面图序号套型建筑面积套内面积得房率户型C三室两厅一厨一卫93.73㎡81.22㎡87%户型D两室两厅一厨一卫81.33㎡70.48㎡87%户型D两室两厅一厨一卫80.41㎡69.68㎡87%住宅户型公寓户型工程区位：规划工程位于淮南市老城核心区域，国庆路与学院路交叉口北约150米，地处商贸与龙湖公园之间，毗邻高校，所属淮师附小学区，为淮南市顶尖优质小学，工程地段、生活及教育资源配套优势被市场广泛认可，人文、居住兼备；工程规划：工程为园南村改造工程，拟在原址规划建设一高层住宅小区，总用地面积27737㎡，总建筑面积约11万平方米；社区由五栋33层住宅〔3号、6号楼东西两侧单元为30层〕，一栋22层公寓〔其中靠南面16-22层为5.9米挑高LOFT〕，以及西、北两侧3层沿街商业底商组成，其中住宅2.8万方，商业2500平米为拆迁复原。小区设有主次两个入口，楼间距60米以上，分区明确，环境优美。产品特点：住宅与生活配套、景观带相得益彰，加上社区商业，可充分满足客户需求；建筑特点：西班牙风格建筑群，成为区域一道风景线；户型面积：住宅为52-93平米，公寓为50平米左右，产品面积均为市场所认可的刚需户型。产品剖析二、SWOT分析：S工程优势本工程为淮师附小学区房，优质学区资源稀缺；优势发挥：突出学区及板块优势，强调工程产品及自身特色高调竞争；距商贸600M,龙湖公园300M，地理区位优越，配套齐全交通便利；楼间距在60米以上，户型面积均在100平米以下，市场接受度高；周边同物业档次小区稀少，沿街商业配套增强工程活力。二、SWOT分析：W工程劣势住宅10-20层，约2.8万方为拆迁复原，优势楼层缺失；住宅1、2、4号楼户型设计不理想，得房率较低；开发商知名度不高；工程体量在区域中没有优势，较难表达品牌公信力及品质感；与品牌房企相比，开发商知名度较低；劣势弥补：样板先行，全媒体覆盖传播，以销量塑造品牌O工程时机田区核心地位，中心区域开展迅速；随着淮南城镇化步伐加快和经济总量的增加，将使得城市人群的刚性需求持续走高，给本案带来更多市场空间；稀缺学区概念、高楼间距/绿地率、住宅/公寓/LOFT三种不同物业配比等高附加价值将提高工程整体竞争优势；二、SWOT分析时机利用：依附自身独特资源，以学区为主打卖点整合推广；二、SWOT分析T工程威胁

同区域存在大体量、同资源竞争对手的客户分流；未来市场同质化严重，淮南房地产市场放量较大；未来房地产调控政策不明朗；威胁躲避：加快开发进程，高调入市，快速去化，回笼资金。客观存在卖点学区价值、区位价值、产品价值配套价值、交通价值、投资价值主观营造卖点售前/售中/售后效劳价值显性卖点隐性卖点核心价值主张核心地段稀缺高品质学区房楼盘前沿规划设计，人文生活理念品质化居住区三、WHO之产品剖析：核心价值工程核心价值主张：工程卖点整合：三、WHO之产品剖析：核心价值

路网通达、配套完善交通通达性高便利生活价值淮师附小学区房田区核心地段核心地段稀缺学区片区升值潜力巨大超大楼间距及绿地率中小户型为主,物业类型合理住宅、商业、公园、景观并存个性产品组合，切合市场刚需需求综合思考对于本案，我们认为要做的有一、一个目的：构建一个田区高品质学区房楼盘品牌。二、两个目标：建立市场人群基数；建立强大的品牌形象。三、实现利益的两个方面：a.现金流回款最快，进而到达利润最大化。；b.品牌声望最大化。我们的产品：四、WHO之市场定位：市场定位思考：本案形象气质如何确立？城市需要什么？我们拥有什么？市场需要什么？随着淮南迅猛的开展，房地产市场逐步标准，诸多开展商纷纷涌入，城市形象的已经逐步拔高，各种风格概念纷纷涌入，然而，淮南房地产开展所真正需要的是：产品由功能型向品质型转变城市需要什么市场需要什么1.真正的高附加值住宅2.真正的高品质人文居所3.真正的健康绿色生活理念核心区位，完整配套亲近自然，休闲娱乐环境优雅，安宁舒适我们拥有什么商业配套学区商贸绿地健康龙湖公园西班牙建筑风格宜居田区核心多元阳光自然……人文五、WHO之客户定位：本工程客户定位思考——作为田区高端工程，客户定位为城市精英，具有较强经济实力的中产阶级；客户分类：1、核心客户：1〕都市白领、改善型客户、公务员、教师、医生、厂矿企业员工、私营业主等客户统一特征：重地段价值、重学区、重工程环境、重物业配套有一定经济根底，理性，对地段、价格较敏感；2〕投资客：着重学区房升值潜力；2、重要客户：政府官员、企业高层客户统一特征：多为二次或以上置业，价格抗性不大；看中学区及区域价值，有投资型需求；3、偶得客户：城市周边客户：投资为身份象征，从县城向城市迁徙；核心客户重要客户偶得客户购置与他们身份匹配的更高附加值的居住空间他们对学区和地段极其看重；他们重视生活的品质，对生活配套便利性要求较高；平时工作相对紧张，希望居住场所能够让他们充分放松，因此有良好自然、人文资源的社区能够令他们心动；他们具有较强的投资意识，关注片区的现在和未来的开展；他们希望表达私密性与尊贵性，对物业和细节非常地关注；他们希望购房可以用于长期居住，上班生活、孩子上学都方便；本工程主力客户购房心理特征：对于这样的客户群体，从我们的产品中需要一句口号，这句口号既不是“城市核心〞，也不是“引以为傲〞的非独特性标语。而是直达工程最大的两个卖点——学区和地段这是本案的关键，也是一个强大品牌的核心。策略思考：同时，我们需要这样一个概念！能够将东昌首府诸多的优势涵盖其中！能够表达东昌首府未来成熟的生活状态！能够传达东昌首府这个高品质人文居所的理念和内涵！东昌首府左手书香右手繁华

|城市中心|

|小户型|

|学区房|

|龙湖公园|

WHAT？

做什么？一、WHAT之工程营销推广总体策略：八大价值卖点

外部价值：卖学区、卖地段、卖配套、卖公园内部价值：卖产品、卖户型、卖绿化、卖品牌给客户一个购置的理由！根本战略思路：5、利用价格杠杆，低开高走，高调整合传播1、正式销售前，包装树立项目田区高端学区房的品牌形象；2、通过全方位立体营销及创新营销方式造成深度渗透3、“眼球经济”与“洗脑体验”齐头并进，攫取市场份额（事件营销）4、营销推广锁定目标客户，多线并行，立体营销准备期策略：策略一：销售组织策略—抢时间,抢占市场份额，拦截对手目标客户的市场策略策略二：产品领先、形象领先的竞争战略策略三：价格策略—分阶段展示，做好工程的营销前置陈设，深入挖掘价值，开盘期策略：充分蓄水，理性入市，最大限度消化积累客户，抢占市场份额，形成热销局面；关键词：市场份额、销售回款成长期策略：随工程进度和现场展示条件的改善，深入挖掘工程价值，塑造高端品牌形象。关键词：品牌展示、价值最大化策略总纲：产品价值论策略：工程的价值，第一是产品，第二是产品，第三还是产品，在这里真正显现。领袖策略：目前周边各楼盘对田区核心地段、学区房等概念都有一定的炒作，在世纪泰富二期尚未出街之前抢先开盘，树立淮师附小唯一在售学区楼盘概念。唯一性策略：深化打造产品与配套，我们独特的卖点是不可复制的或是复制也来不及的。时势策略：注意推广时机的选择，审时度势，不断的跟踪相同潜质的对手的动向，保持我们的唯一性和领袖性。竞争策略：工程价格策略：定价目标假设：定价目标利润导向销售导向竞争导向穷值上限目标利润最大化高调快打捂盘惜售避免竞争挑战对手领导市场√√√考虑价格因素的前提：市场竞争因素：领跑市场，一骑绝尘？跟随对手，稳扎稳打？价格战，迅速挤垮对手？开发商目标：利润最大化？快速回笼资金？销售持续增长？二、WHAT之工程营销策略：价格低开高走，递进式拉升建议公寓入市价格：4999元/平米起本工程希望能以价格引领的方式抢占市场份额，平层公寓目标均价5400元/㎡，LOFT6300元/㎡，住宅目标均价5500元/㎡〔一期5350元/㎡、二期5700元/㎡〕,商业目标均价15000元/㎡。依据：综合上半年市场价格水平，考虑工程本身情况、周边工程及二手房价格，启动期建议以4999元/㎡低价入市，价格递进式拉升，低开高走；根据各销售阶段的实际销售进度，采用分阶段、高强度传播、快节奏去化，深入挖掘价值，追求利润最大化，以保证目标均价的实现。工程价格策略：二、WHAT之工程营销策略：营销节奏总体铺排〔以14年6月工程启动为例计算〕：14年6月—15年2月：

主推公寓产品，14年10月商业入市销售15年3月—15年8月：主推住宅1#2#4#楼15年9月—16年2月：主推住宅3#6#楼王16年3月—16年6月：尾盘清盘第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段二、WHAT之工程营销策略：主要营销节点排期：11月6月8月9月10月12月1月2月3月4月售楼处进场7月产品形象导入及蓄客期公寓持销期住宅一期蓄水商业产品入市认筹公寓开盘公寓开盘品牌入市期公寓认筹认筹住宅认筹10月5月7月8月9月11月1月2月6月6月住宅一期持销期住宅二期持销期认筹住宅二期开盘清盘尾盘去化14年6月-15年4月15年4月-16年6月住宅一期开盘4月住宅二期蓄水定位清晰明了：田区核心地段的社区沿街底商；销售方式：一拖三式产权商铺，防止二层、三层商铺难销问题；招商对象：餐饮、休闲娱乐，作为社区的配套。商业规划策略：商业建筑建议修建商业用专属化粪池一个,预留排烟通道和化油池；商业荷载提升一个等级,须加宽管道设计口径和楼板厚度〔无论是餐饮、各类休闲娱乐、还是超市，对其荷载的物业要求均较高〕;楼板承重：甲方提供乙方使用的租赁场地的楼板承重在450kg/m2以上；隔油池：甲方在租用位置附近提供足够2×4×1.5每平方米的位置并建造隔油池给乙方之专用,及甲方负责隔油池到市政排水管的管道铺设,管径不少于150mm供乙方独立使用，乙方负责室内给排水的工程规划银行商铺在结构允许条件下建设一个楼梯，满足消防及上下使用；针对餐饮的目的性消费，建议在图所示区域建设卫生间上下水、排污等管道预留，供商业灵活自建设使用；因餐饮后场具体位置、具体楼层等需要先招商租赁前方可确定，故需提前在各层预留上下水、排烟、排污管道，并对其管道线路在常规根底上提高1-2个等级，以满足后期实际使用，减少开发商后期不必要的物业纠纷与维护费用；供水：甲方提供一条独立接驳管径为50mm的不间断供水的大楼水管到乙方的租赁场地内之指定位置，水压在3~5kg/cm2之间，日用水量为30吨，甲方设立此专用水表。乙方负责室内给排水工程，供水管径为2.5、3.0英寸，排水管径不小于6英寸。排水：甲方同意乙方在租赁范围内按排水图铺设排水管道，地沟，明沟，并同意乙方从租赁场地内铺设一条直径150mm的排水管到隔油池，废水经隔油池处理后排向市政排水管。为满足商业环境评估，商家装修前拿到经营许可；所有排烟建议采用地排方式，请设计院酌情设计。大张旗鼓软硬结合吸引周边及路过客户注意力的长效展示锁定目标客户，将工程信息直接传递到达广而告之的效果增加客户认知度扩大工程覆盖面，提高认知途径扩大工程覆盖面、促成成交扩大市场认知面，提高知名度和关注度闹市、酒店、加油站等媒体覆盖营销中心户外广告报纸广告网络论坛定点行销电视广告电子屏幕电台广告短信媒体增加工程知名度扩大影响力，直击目标客户工程宣传策略：三、WHAT之工程营销执行：一、售楼处售楼处：售楼处整体气氛营造有品位、有文化，现代茶吧气氛，提升工程的档次。让路过的人感受到浪漫与舒适；让走进的人体会到温馨与欢乐；让所有人都留下深刻美好的印象……风格：欧式古典主义特点：古典中透着一股浓浓的时尚现代的气息，用新的材料、新的工艺结合现代手法去追求传统的韵味，突出居者的个性，显现了其独特的审美情趣。二、样板间细节铸就品质客户样板房体验活动，通过细节展示，铸就品质形象，让客户“身临其家〞的感觉，加强购置欲望。三、围挡样板段与工地有效分隔用广告看板阻隔样板段与施工现场，在保持样板段整洁美观的前提下，又能做到良好的宣传作用。四、导视系统有主题的标牌，增加区位性，与整个社区文化相关。指示行标牌，设置要有连续性，防止出现指示缺口。楼书、产品手册、折页、户型单页、DM、名片等，既是客户了解工程的直观途径，也是置业参谋的销售道具，方案附件一中将呈现展示。五、产品物料报媒在淮南房地产广告中效果一般，建议仅在大活动前后做软文炒作使用；电视效果一般，且黄金时段广告量小,不建议过多使用；电视音量条、换台条等新媒体到达率较高电视媒体推荐选择：数字电视换台条、音量条。电台效果较好，到达率高，覆盖率高，电台推荐选择：淮南交通文艺播送

淮南媒体评估：网站：网站是目前较主流的媒体，品质楼盘更是注重；并且在设计发布工程网站的同时在当地主流门户发布工程阶段性广告；网站广告门户选择：淮房网、新地产、江淮安居网户外：淮南户外广告牌、大屏效果非常明显，也是工程推广的主要媒介车体：车体实际效果，关键取决于路线与车况选择比照淮南高端工程营销费用标准，本工程营销费用约占总销比例：1.5%；工程首次开盘蓄客期，形象导入和认筹根本同时进行，因而营销费用大；公寓和住宅一期开盘是整个营销过程的重点，营销费用主要在这两个关键节点；前两次成功销售，为工程奠定了市场根底，后续营销费用主要集中在热点挖掘、楼王销售、客户维护以及尾盘去化，费用比例相对下降；注：以上费用预算不包括售楼部、样板房及示范区所需费用；形象导入一次蓄客一次销售二次蓄客二次销售三次蓄客工程清盘费用投入比例

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10%工程营销推广费用安排：三、WHAT之工程营销执行：三次销售持续销售

10%1、户外媒体攻略〔空中〕在工程周边及淮南各主要道路火车站、汽车站等沿线效果较好的户外位置发布3-4块户外广告，主打企业和工程形象，以后同时配合各节点信息；每个关键节点更换内容〔开盘、大型活动等〕；2、网络媒体攻略〔线上平面〕作为本工程辅助的宣传窗口，根据阶段性的推广要求进行平面表现。开盘前1个月集中宣广；3、电视媒体攻略〔视觉〕根据销售的不同阶段发布不同的内容，从企业形象——楼盘形象——楼盘卖点建议各个销售期更换版本每个关键节点更换内容〔品牌导入期、开盘、大型活动等〕；建议选择数字电视换台条、音量条；工程营销推广媒介选择安排：4、电台媒体攻略〔听觉〕Ø根据销售的不同阶段发布不同的内容，从企业形象——楼盘形象——楼盘卖点Ø建议各个销售期更换版本Ø时长选择15秒、30秒硬广5、围墙、道旗媒体攻略〔形象〕Ø根据销售的不同阶段发布不同的内容，从企业形象——楼盘形象——楼盘卖点Ø建议各个销售期更换版本Ø道旗建议选择舜耕西路沿线6、辅助媒体攻略〔DM、短信等〕Ø选择人群集中区域的派发楼盘资料，售楼中心开放前、认筹前和开盘前派发DM单页，定点行销，把售楼中心即将开放、即将认筹信息、即将开盘信息、楼盘情况、最新动态以及促销信息传递出去。Ø在开盘前，集中爆炸式投放短信，全方位介绍工程信息，把最新动态及促销信息传递出去。Ø针对淮南〔行业企业主或电信、移动、银行、保险等VIP客户〕尤其是田区中高端客户短信群发，网络客户资源。营销执行策略：打好三大营销战役：体验营销，渠道行销，活动营销做足四项功课：节奏控制/推售控制/价格控制/营销整合阶段目标销售节奏形象预热期持销销售期建立项目品牌形象广告热推，卖点群出，建立项目品牌内涵及高度开盘热销，维护、深化构建强势品牌卖点渗透及节点促销宣传方向项目品牌形象媒体选择蓄客期现场围墙、户外、报纸、活动、网络报刊、户外、DM、网络、活动报刊、户外、活动、电台、电视、网络、DM开盘强销期产品概念客户行销深化，品牌价值外延报纸、户外、网络、活动营销节奏总体铺排：*本营销节奏铺排以公寓产品，即工程第一次开盘为例，后续两期住宅产品将延续此节奏，不再进行累述。销售实施第一阶段入市期目的：维系早期探访客户，积累意向客户使客户对工程初步认知，初步试探市场反响。前提必备条件：销售准备：工程营销中心包装、海报印刷、销售热线、客户登记表、销售百问、销售团队、工装、名片到位工程配合：工地围墙涂刷完成绿化带土地平整完毕，绿植已经进行植栽工地现场巨幅广告牌到位宣传推广：采用海报、户外，不采用报地纸、电视等群众媒体发布信息；主要宣传内容为新站片区卖点及开发商品牌主要活动：现场售楼处及示范区公开――展示品质，提升形象关键工作：人员招聘与培训；客户问询接待客户访谈及直邮；媒体推广方案确定；销售物料及报广制作；内部认购〔VIP卡销售〕方案确定；现场营销中心及板房包装方案确定；

树立高品质人文社区形象销售实施目的：市场导入，全面造势，价格试探，为销售预热，积累和消化诚意客户。前提必备条件：销售准备：折页、户型手册、VIP卡、VIP权益书、认购协议书、销控文件、按揭方式、财务人员到位；

宣传推广：开始采用主流媒体，结合媒体、电台炒作，宣传内容以形象为主，配合营销活动信息主要活动：产品推介新闻发布会关键工作：开盘〔选房〕方案确定销售物料制作VIP卡销售；现场营销中心装修；样板房及现场包装制作；示范园林施工。第二阶段内部认购期打造理想生活领域销售实施第三阶段开盘强销期重大节点：开盘目的：正式销售、实现住宅热销局面、达成销售目标关键工作：选房及公开出售

推广渠道：软文:充分渲染开盘热销场面户外:告之公开消息多样化媒体组合:网络、户外广告、DM单页、电视、定点行销等投放量：客户关注逐渐升温，持续保持前期势头，开盘期间投放量同开盘前活动配合：秋季房展会――产品形象展示开盘当天活动――营造热销场面周边企事业单位团购活动关键行动：开盘仪式关键条件：开盘show户外广告更换样板展示现场导示系统更新人员邀请〔高层人物〕现场销售组织销售实施第四阶段持续期第五阶段蓄客期目的：现场展示，客户关系维护推广渠道：短信、网络、户外投放量：前期投放量同开盘期，中后期可根据销售情况调整活动配合：事件营销〔节日活动〕——全面展示工程活动行销〔客户答谢会〕——维护客户关系目的：公寓销售进入尾盘，住宅蓄客启动推广渠道：鼓励老客户介绍新客户展示线：现场接待处展示，小区实景活场景感受等取代卖点整合广告，以促进公寓尾盘的顺利去化；

住宅样板房开放，住宅产品蓄客启动，延续前期营销节奏快速去化。四、WHAT之工程营销活动：营销策略：认筹前蓄客期开始通过VIP会员招募进行客户积累；通过会员权益的广泛嫁接使得客户渠道得以拓宽；通过会员权益的附加〔如高级餐厅的预定和体验、高规格营销活动的参与、豪华奖品的抽取等〕使得客户身份感和尊贵感得到提升；通过营销活动会聚人气，将客户群体所在的“圈层〞一网打尽，将“纯粹生活〞的体验效应最大化；会员制的运作将工程与周边工程相区隔，通过会员招募完成对目标客户的识别、筛选和聚集，同时保证了工程的高规格和高档次；工程专属会员权益：东昌首府VIP会员卡与高级俱乐部，顶级餐饮连锁店、高级酒店会所、航空公司商务俱乐部、品牌车行、品牌服装、名表/名酒供给商俱乐部等沟通联系，并建立良好的合作关系，形成会员之间的品牌权益共享。营销策略：产品推荐会开盘前期针对工程的建筑风格与材料，绿化配套，品牌故事等进行展示以及宣传，从而奠定购房者的信心，更表达了工程“筑建理想生活〞的信心和决心！利用社区专线定期组织看房团营销策略：针对意向客户组织舜耕中都看房团，并于现场举行小型活动进行招待，在闹市中吸引群众客户，为销售蓄客。联合淮南一些房产网定期联合社区巴士，组织银行或是事业单位看房团来工程现场。阶段主题：通过情景体验式的活动营销方式，加大拓客力度，促进工程去化。营销策略：新、老客户联谊，增加客户交流，增强客户体验，提高口碑力度；时机：蓄客期、持销期地点：营销中心对象：目标客户业主家庭〔含近期目标客户等〕内容：老业主联谊、财富论坛、美食、名酒品鉴、游戏等目的：聚集人气，促进销售活动策略：通过活动开展，使工程前期热度到达最高点，为工程奠定前期客户资源；针对工程前期老客户发放老带新活动政策，充分挖掘潜在客户，已到达工程目标客户群去化的销售目的。业主联谊会暨各类暖场活动瑰丽的灯火，将闪烁五彩淮南照亮东昌首府的夜空！报告完毕，谢谢！附件一：东昌首府VI展示附件二、关于大公务实大公务实咨询集团成立于1995年，为全国最早的十大专业咨询公司之一，现有员工300多人，总部人员约50人。集团专注于商业地产的开发运营全程营销和房地产增值效劳；专注于企业价值的评估和企业股权的投资；注重研究企业的商品属性与资本属性，把帮助企业全方位成长作为集团管理咨询业务的核心职能。大公务实紧紧抓住中国城市化开展的机遇，不断研究城市化过程中的价值放大效应，不断研究城市化开展中的商业变化，注重商业地产价值链的研究，注重房地产增值价值的研究，先后协助开发商完成了上百个地产工程近千万方的开发。成功研发了欢乐主题购物中心和一票制休闲商业等特色商业产品，并开发了全球最大的无店铺商业——江苏亨通电视互动商城，把完成中国商业改革作为自身开展的重要阶段性目标。集团成立十八年来，为各大商业企业做战略参谋咨询效劳，在住宅地产营销增值效劳和商业地产整体化运营上取得了珍贵的经验，并在股权投资和管理等领域不断开拓新的增长点，形成集团多元化经营的稳健开展格局。南京大公务实智业参谋有限公司为大公务实集团全资子公司，具有房地产经纪资质，注册资本规模为214.2万元。大公务实企业简介房地产增值效劳——与众不同的销售模式商业地产开发运营全程效劳——城市价值的管理者企业管理咨询参谋——穷神知化、崇德广业投资银行——找到一个支点撬动中国企业的开展

新媒体运营——开门见山的媒体

公司主营业务：大公务实营销筹划机构大公务实营销筹划机构是以房地产全程营销筹划传播为核心职能的专业机构。1999年进入地产增值效劳领域以来，以“为客户创造价值〞为己任，机构在注重住宅全程筹划效劳和品牌价值提升的同时，更加专注于商业地产的先进开发理念和科学运营模式，通过资源整合、商业创新理念和模式开发成功打造多个住宅、商业地产精品工程。大公务实营销筹划机构以智业报国为信念，秉承“一般的想法是不行的〞专业理念，致力于为客户提供系统的品牌解决方案，在业界形成了良好的口碑，被公认为房地产营销筹划、品牌推广领域的领导型企业。

大公务实营销筹划机构以?周易?为指导思想，遵循“胜于易胜〞的原那么，依靠“知整行专〞的方法原点，形成了“预测管理〞、“整字兵法〞、“大公务实易道〞等专有方法，从理论到实操确保地产工程的品牌增值和价值实现。愿景致力于成为寿命最长、最具中国智慧的房地产咨询集团

价值

中国智慧自觉修炼知整行专智业报国公司累计代理楼盘数近百个，累计代理楼盘面积约800多万方，累计代理楼盘总销金额约350亿元公司代理楼盘表一：2024年度主要代理楼盘统计区域项目南京鸿雁名居高尔夫国际花园金陵美域绿野仙踪印湖山庄淮安左岸王府国子家缘名品特卖城淮北永利广场金色云天中泰国际淮南向上城表二、主要代理及参谋效劳的住宅工程区域项目名称南京大华锦绣华城翠屏国际城钟山美庐观园翔龙银龙花园百合果园百合华府瑞尔大厦瑞凯国际美林东苑名湖雅居香居美地清水湾花园天晴花园区域项目名称镇江魏玛假日京润国际望京天地美意家园跑马山庄臻美源苏州都市花园扬州香溪里御河苑上上城江都世纪康城尚城南通莲花美墅合肥星海世纪广场星海公馆一品家园彩虹新城绿城桂花园马鞍山中央大厦巢湖凤凰名城表三、主要代理及参谋效劳的商业工程区域项目名称南京夫子庙小商品市场UUPARK购物公园金榜大市场托乐嘉负一层商业广场绿野大厦下关商厦龙翔服饰广场新伊汽配城中央门百货湖南路狮子桥水游城1912区域项目名称镇江京润国际望京新天地服饰广场句容旺仕商业街徐州贝尔家电商城新沂金三角市场北京长安浩阳大厦上海中华门大厦合肥轻工商城世纪联华安徽商务中心蚌埠红星美凯龙芜湖新百商城六安徽商国贸中心马鞍山中央花园三大核心优势预测管理优秀的市场研究和预判能力，准确把握政筹划向和市场趋势，审时度势选择入市时机，抓住市场阶段性时机制定相应策略，确保销售速度和利润目标的实现。整合资源无论是“大墙内的管理〞，还是“大墙外的管理〞，“整〞字诀是关键，整合就是合纵连横、借势借力，就是资源和知识的整合。我司拥有十八年的行业实践经验，广泛的战略合作伙伴，擅长各项资源整合；能够构建工程的整体策略系统，以核心策略为主导，整合形成全局性和连贯性的战术体系。终端执行无论是策略高度还是战术方法，都需要有超强的执行力来实现。我司具备完善的组织管理、运作机制和制度保障，优秀的终端管理能力，重视客户分析和销售培训，掌控营销活动的实际效果，始终保持案场较高的客户落单能力。五大专业保障十八年行业实践经验保障理论与知识保障人力资本和现金资本的保障数据库与工具箱等资源保障组织管理、运作机制和制度的保障地产增值效劳内容市场研究和工程定位企业战略制订市场策略制订市场/行业分析竞争对手分析营销SWOT分析产品定位客户定位投资分析规划和设计产品核心思想定位区域规划景观规划建筑设计楼盘设计户型设计全程营销筹划营销战略战术推盘战术客户分析媒体设计公关活动筹划广告和推广媒体组合创意广告平面设计广告软文与公关文稿广告制作媒体投放销售代理和客户效劳销售战略制订销售流程执行销售现场管理销售数据分析客户跟进效劳住宅地产①市场调研

②立项咨询

③竞争分析

④工程物业等筹划

⑤市场建筑设计建议

⑥营销定位

⑦目标客户研究

⑧专业挖掘大公务实房地产增值效劳分为三大阶段前期咨询筹划工作中期形象、推广工作①进度协同②沟通主题③传播方案④形象建立⑤形象延展⑥形象体验⑦震撼开盘⑧强销推广⑨后续促销住宅地产住宅地产后期销售、效劳工作①潜在客户摸底②商圈界定③目标客户集客④潜在目标测试和锁定⑤价格体系建立⑥一房一价表⑦操盘思路设计⑧说辞和控盘⑨签约⑩银行催款等后续效劳三个阶段：工程规划阶段、工程开发执行阶段、运营管理阶段八大系统：工程前期评估、工程战略筹划全程招商代理、全程销售代理、营销推广执行、物管及技术参谋、管理模式选择、工程培训系统商业地产四十个子项：城市相关产业及商业分析、根本规划、工程可行性分析、拿地策略、方案设计、市场调研、工程七大定位、目标商圈及目标客户分析、市场建筑设计建议、功能组合及经营布局、规划方案的市场评价、工程开发策略研究、财务评价、招商组织和策略、租售关系与销售组织、营销推广建议、装潢灯光关美陈建设、组织与方案、制定招商执行方案、商业定位优化及调整、主力及重点客户招商、普通客户招商、制定销售执行方案、租售关系处理、分阶段销售执行、销售团队培训与管理、制定营销推广方案、营销推广方案督导及调整、提供月度及阶段评估整改报告、专业媒体整合及选择、建立档案及信息体系、重点客户个性化要求、场地设备设施要求、内装及灯光美陈效劳系统督导、驻场运营管理、全权