某工程项目策划报告

第一局部：概述1、工程总体概况本地块位于徐州市铜山区，东至华山北路，南至珠江西路，北至玫瑰大道。地块周边有河道水系通过，南面为已建成酒店。地块用地面积：194789㎡。容积率＜0.6，建筑密度≤22%，绿地率≥40%。规划930户，总建筑面积：161340.3㎡，地上建筑面积：116873.4㎡〔其中高层：61649.0㎡，别墅53079.6㎡〕，地下建筑面积46256.30㎡，机动车停车位：1170辆〔其中地面220辆，地下950辆〕。根据?岩土工程勘察标准?〔GB50021-2001〕〔2024年版〕，本工程建筑重要性等级三级、场地等级及地基等级均为二级，确定本次岩土工程勘察等级为乙级。拟建区为丘陵间冲洪积平原地貌，场地北为丘陵山地，拟建场地处于山地坡麓向平地过渡地带，地形有起伏，地貌类型单一，区域地质上位于华北断块南缘、胶辽断块及冀鲁断块结合带西侧，地震活动主要受市区东约90km的郯庐断裂影响，区内断裂构造比较发育，无活动断裂。场地处于丘陵坡麓地带，表层为第四系粘性土，下伏为寒武、奥陶系石灰岩，适宜作为该建设工程用地。本区场地类别为Ⅱ类场地，根据?中国地震动参数区划图?〔GB18306-2024〕附录C、G：徐州市铜山区铜山街道的Ⅱ类场地根本地震动峰值加速度为0.10g、根本地震动加速度反响谱特征周期为0.45s。场地类别为Ⅱ类场地，因而场地地震动峰值加速度值及场地根本地震动加速度反响谱特征周期值均不需要调整。根据?建筑抗震设计标准?〔GB50011-2024〕及?中华人民共和国住房和建设部公告?〔第1199号〕，场地抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第三组。属对建筑抗震一般地段。勘探期间，钻探孔内未见地下水，据调查了解本区域基岩地下水埋藏于40～60米以下，对工程没有影响。场地附近无工业污染源，按本区附近勘察资料场地土对混凝土结构具微腐蚀性，土对钢筋混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性。建议：拟建2F别墅地基根底方案：拟建建筑可采用天然地基，根底形式可采用钢筋混凝土独立或条形根底，以②或③层粘土为根底持力层。基槽开挖后，应及时做验槽工作，发现异常情况应查明并采取处理措施。建议地基土承载力值及压缩模量值层序号及土层名称承载力特征值fak〔kPa〕压缩模量Es〔MPa〕①层耕土②层粉质粘土1405.0③层黏土2509.5=4\*GB3④层强风化石灰岩Fa/280/(工程位置及周边示意图)〔工程平面效果图〕2、工程开工准备情况序号工程实际情况备注1拆迁周边村民阻挠现场施工，反响宝信征地赔偿未落实到位。2三通一平水：正在申请电：正在申请排污：正在申请场地平整：原有建筑及附属物、苗木、机械等需清理平整(原总包单位，需要与宝信协调沟通处理)3地质勘察完成4合约相关工程承包合同：监理、总包正在招标中5售楼处/示范区施工情况：售楼处2024年3月景观、装修完成，3月底开放；样板房12月初进场施工根底；年前完成主体施工，4月底开放；6工程施工情况：春节后2024年4月5日正式进场施工。7其他3、工程现状及解决措施3.1总包队伍定标时间时间晚，而开发方案、施工组织节点又是按照紧缩工期编排，造成后期执行困难，另外一些不可确定的不利因素，如；高程的地基开挖〔勘察报告显示在根底范围内有2M左右深的岩石层〕，都有可能造成工期延缓。拟采取措施：加快方案落地及施工图设计；本钱部门加快总包单位定标时间；协调沟通政府相关部门，催促完成宝信完成场地的移交工作，加快报批报建工作。3.2考虑销售前期蓄客，建议2024年春节前增设临时宣传点，同时加快售楼处装修施工，力争于2024年3月19日开放使用。工期紧，任务重；拟采取措施：技术部尽快落实施工图纸，本钱部尽快确定装修队伍，工程部协调落实施工场地，各部门需共同努力合作，加快推进现场施工；3.3宝信公司场地移交进程缓慢，场地内板房及相关附属物、苗圃、养殖场等均未及时清理，导致工程部无法及时进场开始前期准备；拟采取措施：发函至宝信公司，加强及时有效沟通，尽快完成场地移交。3.4场地内地勘无法正常开展，周边村民屡次阻挠施工，反响当初征地补偿未兑现；拟采取措施：由宝信公司牵头到区政府部门进行协调处理。第二局部：工程建设目标1、开盘目标根据三级管控方案，2024年6月20日取得别墅、小高层第一批预售许可证，2024年6月25日开盘，推售面积约59298㎡，可售金额5.788亿2024年9月25日取得别墅、高层第二批预售许可证，2024年9月30日开盘，方案推售面积约55079㎡，可售金额5.19亿按照工程销售目标与推售方案，工程分两期全部推出，2024年目标总销额8亿元，总销售面积86194㎡，销售率72%。2、交房目标工程方案交房时间为2024年3月30日，一次交房成功率90%;3、质量品质目标全力打造宝龙高品质住宅标杆，小区绿化以绿城为标杆，房屋质量以万科为标杆，综合质量分到达85分以上，确保宝龙观邸工程在市场中的竞争力。4、平安文明目标不发生重大平安事故，确保区平安文明工地，争取市级文明工地。第三局部：总平面筹划1、分标段，同期开发1.1划分说明本工程为低密度住宅工程，由于占地面积大，单体的建筑面积小，人材机的投入量大且比较分散，不利于组织施工及工程节点的把控。根据现场情况，有两个总包选择配置方案，各有优缺点，先分析如下；方案一：整个工程只设一家总承包单位优势分析：总包管理费本钱较低；现场管理责任明确，现场协调工作难度较低；有利于调动总包单位的积极性和责任心，有利于周边环境及主管部门的协调，后期备案难度较低；劣势分析：风险极大，对总包单位的素质及能力要求极高，如总包不力，容易受制于人；劳动力组织难度极大，较难保证足够的人力，对工期的保证度较低；质量、进度及文明施工受总包投入制约，容易造成现场推进困难方案二：设置两家总承包单位，分两个标段施工优势分析：抗风险能力强，如一家总包单位不力，可随时由另一家总包跟进落实劳动力组织相对较为容易，可有效保证施工进度能有效形成比照管理的态势，降低现场对于质量进度及文明施工管理的推进难度两家总包单位掌握的社会资源较多，利于促进工程开展劣势分析：总包管理费本钱相对较高现场管理责任难以分清，容易互相推诿后期备案工作量较大综合以上优劣分析，参考其他同类型工程的成功经验，从稳妥的角度出发，建议选择采用两家总承包单位的标段划分方案。1.2标段划分本工程建议划分为两个施工标段：标段划分(暂定)各标段建筑面积〔平方米〕一标段82538.8〔预估〕二标段76086.7〔预估〕1.3标段划分情况划分平面示意图标段节点一标二标一批次二标二批次高层别墅别墅开始时间2024-4-52024-4-52024-5-20正负零完成2024-8-302024-6-52024-7-30六层楼面完成2024-7-22(四栋)//主体封顶2024-2-102024-8-302024-11-30二次结构2024-3-302024-10-302024-12-30抹灰及保温2024-6-302024-4-302024-6-30外立面完成2024-9-302024-7-302024-9-30外架撤除2024-6-302024-7-202024-9-20屋面工程/2024-3-302024-5-30景观完成2024-10-302024-10-302024-10-30竣工备案2024-11-302024-11-302024-11-302、临时道路筹划现场主要通道为北侧市政玫瑰大道，考虑施工时在北侧围墙东、西各设置一个出入口使用。场地内合理规划临时道路与地下管网的施工程序。在规划临时道路时，应充分利用拟建的永久性道路，临时道路最好沿永久性道路建设且路面标高要考虑永久性路基标高，方便后期道路施工时可以节约道路路基的本钱。加工场沿道路布置在塔吊回转半径内。具体布置见〔道路及塔吊分布图〕。现场道路分布图2、土方平衡土方平衡图根据现场分布，设置土方临时堆放区，一批次及二批次南部开挖土方尽可能堆放于场地内。待每标段一批次区域到达土方回填条件时进行内倒回填，减少土方外运量，控制施工本钱。3、场地、塔吊的布置根据现场楼栋分布，塔吊的布置分两个区域，具体复述如下：高层区：每个楼栋各布置1台塔吊，全场共计8台塔吊，可全面覆盖所有施工区域，此方案实用性最正确，但由于本工程单体楼间距较大，难以满足多楼栋公用塔吊。见附图。附图高层塔吊布置示意图别墅区：一标段布置10台塔吊，二标布置10台塔吊，共计20台塔吊。吊臂长度50米到60米不等，可在覆盖所有施工区域的前提下防止相邻塔吊相互影响，局部沿河楼栋安排履带式汽车吊进行施工，运能可以满足进度需要。具体塔吊布置见附图。附图：塔吊布置示意图〔别墅区域〕4、临水临电及场地排水4.1临电的布置及管理4.1.1整体施工期间临电的布置本地块目前没有临电，近日已经在积极联系供电局及联系多家社会供电配套单位，准备先行启动临电合同谈定及临电手续申请办理，方案于2024年12月前开通临电。方案采用华山路南焦线10KV高压下线，沿玫瑰大道我方地块红线自东向西布设4台400KVA临变。(见临电布置图)临电示意图4.1.2“三点一线〞施工的临电的预案工程前期“三点一线〞因施工工期紧急，此期间临电方案采用以下两种预备方案：一、和原宝信公司协商，采用原宝信公司酒店施工用临电，接表按实际计量，以及分摊损消耗等交予宝信公司或其总包单位。我方由三点一线总包单位处理该费用及票据。二，由三点一线总包单位前期采用小型柴油发电机发电施工，此费用在其合同或结算内给予表达处理。待本地块正式临电建设完成后，三点一线总包单位及其他各总包施工用电从其中接驳。4.1.3临时电力的使用管理。4.1.4.1抄表管理及缴费方案a).为便于管理，本工程在临时变压器处要求总包单位设置集中分电箱及电表管理用房，所有用电单位统一表箱，配置断路器、电表等设备，由总包单位日常使用及统筹管理；电费由总包单位或开发公司统一缴纳。b).各标段均设置一级配电箱，为使用电方便的原那么，配电箱位置尽量设置在标段中间部位，靠近钢筋加工区区域；以节省损耗。c).由于样板区的特殊性，设专用配电箱进行供电；单独电表计费。d).电表集中管理处内设置通风机，保持气温正常，并放置灭火器等平安器具，保证用电正常；e).电表集中管理处保证常态的定期巡查制度；定期抄表制度。4.1.4.2各用电单位在工程开工前必须报现场施工用电临时方案进行审查，通过审查前方可用电，并持续跟进检查；4.1.4.3各用电单位必须设专职电工，对设备、线路进行日常维护，并做好记录；4.1.4.4临时生活区设专职电工、生活区管理员，对生活区的用电线路、设备进行每天的常态检查，做好记录，每个房间装限电设备，放置私自烧水、做饭等现象出现；4.1.4.5工程部每周定时对现场、生活区的用电情况进行巡查，及时处理整改，并持续跟进整改结果；4.1.4.6严格遵守?施工现场临时用电平安技术标准?。4.2临时用水的布置及管理4.2.1本地块北侧玫瑰大道及华山路均有市政供水管线，因华山路和我方地块之间有楚河分隔。故施工用临时水源方案从玫瑰大道〔北侧〕引入。方案引入DN200管径一路，后期可作为小区正式用水之一路水源。前期积极和铜山区自来水公司洽商、签订合同后，方案2024年12月前施工并开通临水。〔详见临水布置图〕临水布置图4.2.2“三点一线〞施工前期用水，工期紧急，准备预案两项：一、和原宝信公司协商，采用原宝信公司地块内临时用水，用于施工及卫生用水需求。接表按实际计量，以及分摊损耗等费用交予宝信公司或其总包单位。我方由三点一线总包单位处理该费用及票据。二、地块周边临河，施工用水暂时从河道抽取。设置临时水泵、管线等设施，仅供施工使用。相关费用在合同内表达或在结算时给予处理。现场人员饮用水等生活用水暂时购置桶装水。防止现场人员住宿，减少生活用水量。4.2.3临水费用管理本地块设置临时用水总接驳点一个，市政提供的接驳口管径方案为DN200，装设总水表，水费由开发公司或各总包单位缴纳。a).如多家总包单位，各标段总包从此总接驳点后端接入，并装设我方认可的计量装置，后续按总表及分表分摊全部水费。为便于日常的用水管理，本工程在临时接驳口的位置设置临时用水水表的集中管理处；b).接驳临时用水的原那么为，不允许改变原市政提供的管径，上一家接驳临时用水后，必须保证下一家有临时用水接驳口；4.2.4临水日常管理：4.2.4.1临水由开发公司建设开通后，交由总包单位进行日常使用及管理。如出现损坏由总包单位全权处理。各总包单位需建设一定容量临时蓄水池及加压泵设备。不准直接从总管线上直接引水进入各单体施工使用。4.2.4.2为保证施工现场及生活区的防火平安，在本工程施工现场及工人生活区内，按标准设置了临时消火栓。4.2.4.3建立日常巡查制度，设立专职平安员，防微杜渐，做好日常的巡查记录。4.3停电预案结合本工程的周边情况，停电预案有两种：1、如属于本地块内低压损坏停电，从地块内其他临变临时电缆接换电源。2、如属于市政高压停电，需使用临时柴油发电机，工紧急主要工程施工使用。3、考虑到施工过程中，整个地块的用电量较大，且本工程所有变压器发生长时间断电的可能性极小。假设随时准备好发电机从本钱上考虑不划算。故要求总包单位做到能够准备好一定规格长度的临时电缆，或临时从非重要负荷撤除的电缆亦可。4、要求总包单位至少掌握两家可以就近租赁发电机的单位信息。以便当发生较长时间市政停电时，发电机能够在最短的时间内发电保证紧急施工任务的开展。4.4停水预案地块周边临河，施工用水暂时从河道抽取。接入工地临时蓄水池。总包单位需综合考虑防范风险，仅供紧急施工任务使用。4.5排水方案施工期间地块内雨水排水，结合工地内临时道路做好整体坡向及流向考虑，由北向南，由西至东分别排入河道。目前考虑的其他地块的生活办公区生活污水排放需加设化粪池及隔油池处理后，方案排入玫瑰大道市政污水管道。严禁防止排入河道。第四局部：售楼处及样板区筹划1、售楼处及样板区位置安排售楼处定于宝信温德姆酒店中餐厅一楼，面积约700平方米；样板区定于沿河联排及双拼，共4栋〔具体位置见以下列图〕。2、售楼处及样板区施工安排售楼处所在宝信温德姆酒店中餐厅已建成，室外景观局部需在原有根底上进行提升施工。此区域施工已具备进行装修及提成施工。方案于12月20日前开始，2024年3月20日完成，月底对外开放。样板房拟在永久房屋位置上建设，设置在沿河距离售楼处最短的距离，具体按营销筹划部要求落实，在混凝土结构脱模后即安排砌筑及抹灰，抹灰完成后移交样板房精装单位精装。具体施工方案控制节点如下表：样板区施工进度汇总序号工作名称完成时间1土方工程2024-12-202正负零施工2024-1-203主体及二次结构2024-3-104抹灰及保温施工2024-3-205门窗工程2024-3-176外立面2024-4-57屋面瓦工程2024-3-308外架撤除2024-3-309土方回填2024-4-210室外管网2024-4-2511景观施工2024-5-1512室内装修2024-5-1513售楼处装修2024-03-2014售楼处景观提升2024-04-10第五局部：报批报建筹划1、前期方案根据集团领导制定的里程碑再编制一二级方案节点并细分到三级方案节点。根据集团及工程公司要求，确保每个开发报建公司按时按点完成。2、建筑工程规划许可、施工许可证分区办理筹划单体规划许可证办理前置条件的任务分解表序号条件名称完成时间责任部门备注1立项批复完成开发部现立项批复已过期且立项数据已和现在出入较大，需重新办理。2国有土地使用证完成开发部已具备3建设用地规划许可证完成开发部已具备4环评批复完成开发部已具备5出让合同完成开发部已具备，但开竣工日期已过期需申请延期6规划定点图完成开发部目前方案根据专家会上的意见修改后再上规委会，根据意见再次修改公示后才能批准7人防结建审核单201开发部方案批准后才能去人防办申请办理8规划许可证2024-4-30开发部施工许可证办理前置条件的任务分解表序号条件名称完成时间责任部门备注1规划许可证2024-4-30开发部办理规划许可证时所需资料都要〔上表资料〕2施工图审查合格证书2024-4-25技术部、开发部外地设计院先要办理备案3中标通知书2024-5-10本钱部、工程部4质检手续2024-5-15工程部5安监证2024-5-15工程部、总包单位6防雷设计审核2024-5-20开发部7资金到位证明201财务部8无拖欠民工证明201工程部9施工许可证2024-6-01开发部3、手续申办难点及采取措施手续申办存在难点：1、土地开竣工日期的延期申请：我们工程的用地出让合同上约定：开工日期为2011年6月1日，竣工日期为2013年6月1日。工程闲置多年，现在再申请延期存在很大难度。且延期申请手续需经过土地所、办事处、土地局相关科室及区里分管区长签字后才能办理。拟采取的措施：从宝信公司和政府的合作协议上寻找突破口，积极与土地所、办事处及土地相关科室沟通。手续申办存在难点：2、方案报批：我们工程容积率为0.6，工程定位是刚需性低密度住宅，因此我司在单体户型设计上有很多不计容的面积，但因为对设计标准的理解不同与铜山规划局局部不计容上面还存在着争议。另外因工程南侧另一个将近30亩的地块，由于宝信公司的退地，政府考虑到今后该地块的交通出入及整个片区的东西路过长无南北之路，故在2024年7月在我们工程中间规划了一条22米的南北之路。拟采取措施：与规划部门积极沟通，求同存异共同是工程方案有序推进。手续申办存在难点：3、地名办命名：徐州宝龙观邸〔按照规定房产工程不能出现公司名字〕拟采取的措施：积极与民政局地名办领导沟通，确保按照公司意见顺利命名。4、验收方案根据徐州市房屋验收规定在2015年11月1日往后签订的商品房买卖合同上交付指的取得竣工备案后即可进行房屋交付。5、分区竣工备案筹划序号名称完成日期责任部门备注1消防验收2018开发部2规划验收2024-11-20开发部3防雷验收2024-11-20开发部4质监站验收2024-11-25工程部5竣工备案2018-工程部、开发部第六局部：进度管理筹划1、工程进度目标1.1工程开展主要目标节点【工程开展主要目标节点】序号关键事项方案完成日期1方案设计及内审202方案批复203规划许可证2024-04-304总包开工2024-04-055预售许可证17-06-20/〔高层〕17-09-256外立面完成18-09-30/〔高层〕18-09-307室外景观完成18-10-30/〔高层〕18-10-308竣工备案2092、工程进度控制措施2.1事前控制2.1.1做好施工前期的准备工作，如场地的清理、三通一平工作，政府的协调工作等，为正常施工创造一个良好的环境。2.1.2做好图纸设计前期的梳理工作，防止二次设计及反复变更影响施工进度2.1.3做好总包施工进度方案审核施工合同签订后，工程开工前，总包根据施工合同要求编制?施工组织设计?和?工程总施工进度方案?，上报监理公司。监理公司审核总包?工程总施工进度方案?的合理性和可行性，以及?施工组织设计?中有关施工进度方案的技术保证措施和工程管理保证措施的有效性。审核通过后，转送工程部审核。工程部着重审核总包?工程总施工进度方案?与?工程总控制方案?的各关键工期节点的符合性。对其中配合销售的工作应有具体的安排。对其中的不符合项，催促总包单位进行整改；审批通过后的?工程总施工进度方案?将作为总包合同的一局部。总包按批准的?工程总施工进度方案?组织施工，监理公司按此方案进行监督。2.1.4要求施工单位编写工期滞后所采取的具体措施，如;劳动力投入情况、机械安排情况、周转材料使用情况。2.1.5要求监理单位编写具体的进度控制措施，如：劳动力的监控情况、周转材料的提前预警，建筑材料准备情况的监控。2.1.6工程部根据施工单位编写的施工总进度方案、监理单位编写的施工进度控制措施，编写甲供材、甲定乙供材等材料备样、定样、封样方案。2.2事中控制2.2.1施工过程中总包按照?工程总施工进度方案?编制施工月度方案，并细化至周方案、以至于日方案，监理公司予以审核各细部方案与?工程总施工进度方案?的符合性和合理性。2.2.2每周工地例会要求施工单位汇报本周施工情况，下周方案，对于出现的滞后工期，尤其是关键线路，必须在会上明确说明滞后原因，所采取的措施。2.2.2定期召开进度施工进度专题会议，分析形式，如：农忙、高考、严寒气候可能对工期的影响，提前做好工作安排。2.2.3做好各施工单位之间的协调管理。由于本工程涉及到土建总包、园林、装修、消防、弱电等多单位协作施工，相互之间交叉施工不可防止，为防止窝工，返工现象，必须加强各单位之间的协调管理。2.2.4施工过程中，要求总包应在规定的时间内提供甲供材清单，并提前做好甲定乙供材备样、定样、封样方案，确保不影响工程施工进展。2.2.5工程部负责协调和监督总包和甲方分包商、甲供材料供应商的关系。2.2.6奖惩机制。除了一般的奖惩制度外，在合同中、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制：销售节点、主体封顶、外架撤除等。2.2.7加强工程内部方案协调工程工程部与本钱部、设计部、销售部沟通，在充分考虑：总包、分包、甲供、限价及指定品牌材料清单、招投标方案、设计方案、营销方案的根底上，根据?工程总控制方案?要求，编制切实可行的相关工作方案。3、工程关键节点控制措施3.1组织措施3.1.1设立以总经理为组长、工程副总为副组长、各部门参与的方案管控小组，方案节点责任到人；3.1.2明确分工，加强合作，工程、技术、本钱要加强与外部供方单位、集团各部门、政府职能部门的沟通、协调，确保方案节点提前或按期完成；3.1.3三级管控方案要分解、细化。工程部门要充分与总包单位沟通，在满足三级管控方案节点的根底上，编制可执行的实施操作方案；技术部门要与设计单位充分沟通，落实设计方案；3.1.4针对关键目标节点，建立奖罚措施，以奖为主，调动办事人员积极性。3.2技术措施3.2.1三级管控方案上墙，全员了解，各司其职；3.2.2三级方案工作细化，分时间段编制年方案，半年方案，月方案，周方案，定期回忆，滚动实施，加强方案的落地性；3.2.3建立内部例会和外部例会制度。内部例会又分为公司例会和部门例会，加强部门之间的合作及交流，保证工程问题及时有效的沟通、解决；对于地产公司不能解决的问题，及时与集团各相关中心沟通，及时向主管领导汇报，及时决策，推开工程进度；外部例会〔每周工程例会〕，监理单位总监主持，总包、分包及业主工程技术人员〔工程副总或工程部经理必须有1人参加〕参加，同时不定期召开技术、进度协调会。4、专业工程进场时间及工序搭接方案考虑要保证营销开盘时间的要求，工程在实施过程中要考虑专业施工单位的提前介入及工序的合理搭接。4.1各专业工程单位进场时间4.1.1一标段〔高层〕总包单位进场时间：2024年4月5日；门窗单位进场时间：2024年9月1日；幕墙单位进场时间：2024年11月1日；屋面单位进场时间：2024年11月10日；配套单位进场时间：2024年12月20日；景观单位进场时间：2024年11月20日；4.1.2二标段总包单位进场时间：2024年4月5日；门窗单位进场时间：2024年8月15日；幕墙单位进场时间：2024年9月30日；屋面单位进场时间：2024年9月10日；配套单位进场时间：2024年11月20日；景观单位进场时间：2024年10月10日；4.2工序搭接方案本工程方案分区、分段同时施工；一结构、二结构穿插施工：高层主体施工至4层以上时，二结构需穿插进场施工；别墅局部主体施工至2层时，二次结构需穿插进场施工；二结构、机电安装穿插施工：主体封顶后，在二结构施工的同时，机电安装需穿插进场施工；机电安装、粗装修工程穿插施工：机电安装同时，粗装修工程需穿插进场施工；配套、景观工程穿插施工：在配套施工过程中，景观工程需穿插进场施工；第七局部：质量管理筹划1、质量管理目标整体工程质量目标：合格。顺利完成验收。2、工程质量管理要点根据本工程工程的设计特点，结合工程管理要求，拟将以下工程局部作为本工程的管理要点，施工中应加强管理：1、定位放线；2、地下室施工；外墙外保温体系施工；门窗工程施工；外立面工程施工；入户门安装；地下室、屋面防水施工；水暖电管线预留预埋；配电箱、配电柜安装；3、工程质量管理措施3.1工程前期3.1.1审查施工企业、监理企业等参建各方。工程在参建各方未最终确定前，做好相关企业的了解、评估，为公司推荐最优先的参建各方。3.1.2通过走访了解周边建筑新工艺、新工法及当地常规做法结合集团公司的要求，为设计提供第一手资料，降低图纸审查不合格风险3.1.2图纸审查制度施工图出图前，由设计部组织，工程部参加，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，销售承诺的落实，对图纸上出现的问题，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。3.2工程开工时三控3.2.1事前控制3.2.1.1开工前，由工程部组织，总包、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要。对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项审查3.2.1.2审查施工单位质量保证体系总包在开工前，根据工程工程特点和合同规定的质量目标，编制?工程质量方案?，并上报工程中心和监理公司。工程部协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有效性，并将意见以书面形式反响给总承包商进行修改。3.2.1.3审查监理单位的监理规划及监理细那么。工程正式开工前要求监理单位根据监理合同、施工图纸、施工合同、相关标准结合现场实际情况编写切实可行的监理规划、监理细那么。3.2.1.4编制相应的奖罚措施。如：每月每工种评选一个质量优秀奖，给予一定的经济奖励，质量最后一名给予一定数额的罚款。对于施工期间经常出现的质量缺陷或者我行我素，整改力度缓慢的施工班组施工队伍采取重罚。3.2.2事中控制3.2.2.1施工方案的审批制度每道工序施工前，施工单位必须编写相关施工方案，如：砼、钢筋、模板、墙体等，经施工企业相关人员审批后报监理单位审核，同时报建设单位。3.2.2.2材料的选样、定样、封样制度及设备材料进场验收制度对于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，工程部必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，并由相关部门进行封样。不管是甲供材料设备、还是施工方供应的材料设备，进场时，都由总包按照国家标准、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。3.2.2.3样板先行制度样板先行是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其是防水层、保温层、铝合金门窗，都要由施工方先做样板〔样板间、样板工艺等〕，然后报监理公司和工程部进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。3.2.2.4工序监理单位、施工单位交底制度。在工序开工前施工单位相关人员要对现场各班组逐一进行标高、几何尺寸、施工工艺、定位进行书面交底，监理单位参加见证。3.2.2.5工序及隐蔽工程验收制度。每道工序在施工单位验收合格的情况下，报监理单位申请验收，监理单位验收合格后，建设单位抽检，凡监理单位验收两次不合格的对施工单位采取一定数额的经济罚款，凡建设单位验收不合格的对监理单位采取一定数额的经济罚款，验收不合格的工序一律不的进行下道工序施工。3.2.2.6工程质量周检、月检制度每周组织一次施工单位工程经理，技术负责人、质量负责人及各班组，监理单位总监、专业监理工程师、监理员，建设单位工程部全体人员等参加，现场工程实测实量工作，作为月评比的主要依据。每月组织一次质量大检查，对于质量缺陷严重及态度消极的施工班组给予一定数额的罚款，同时相关责任人一并罚款。3.2.2.7工程指令制度施工过程中，建设单位及监理单位在巡查过程中发现的施工质量不符合图纸及标准要求的，有权签发整改通知单，停工指令，施工单位接此指令要立即组织人员整改，问题严重的要立即停止施工，分析原因，制定方案，确保后期修补满足要求。3.2.2.8现场例会制度每周定期召开一次监理例会，每半月召开一次质量专题会，做好施工前质量预控、质量通病的预防及整改工作的部署，每周监理例会，总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量问题，监理公司协助总承包商分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝在后续工程有类似问题重复出现。3.2.2.9企业负责人约谈制度每季度约谈一次现场施工、监理等参建各方企业的主要负责人，就施工过程中存在的问题，面对面的沟通交流，并对于不称职的相关人员，建议更换，确保施工现场正常有序开展工作。3.2.2.9信息化制度现场主要管理人员包括班组长，建立统一的信息系统，如QQ群、微信群等电子系统，施工过程中出现的质量问题，协调问题都可以通过此系统向外发布，被整改对象或者被要求协作对象，要不折不扣及时高效的给予处理。同时现场材料、工序验收都必须上传相照顾片，确保工程领导第一时间掌握工程动态。3.3进场材料管理3.3.1材料设备分类3.3.1.1结合建筑工程构造特性，将材料设备分为饰面材料、水暖材料、电气材料、门窗楼梯材料、消防设施、智能化设施、设备、景观设施、精装修材料、幕墙材料。A类：水泥、钢筋、设备B类：防水材料、保温材料、入户门、防火门、塑钢、铝合金、栏杆、烟道、所有装修材料、内外墙涂料、外墙砖、外墙干挂石材、UPVC管、钢塑复合管、PPR给水管、PVC穿线管、电线电缆、配电箱及配电柜、水泵、风机、开关插座、屋面瓦、双壁波纹管、混凝土排水管、阻火圈。C类：砖、砌块、砂、石3.3.1.2材料设备控制方式甲供——甲方直接签约供货；甲指乙供——甲方指定品牌，乙方签约供货；乙供——乙方直接签约供货。3.3.1.3工程总/分包合同应根据以上分类予以明确材料设备具体品种规格。3.3.2材料设备封样3.3.2.1地产公司工程部应在工地现场设立样品室并设专人管理，分类编号，醒目位置粘贴封样标签；3.3.2.2除涉及品质效果的材料封样外，其他材料设备封样由地产公司在“封样部门〞和“封样人〞栏内签字确认，并接受集团本钱控制中心和技术研发中心的抽检。3.3.2.3封样入库材料设备由地产公司工程部建立?材料设备封样入库台帐?；3.3.2.4材料设备封样流程及管理制度详见?材料/设备封样、验收及管理作业指引?3.3.3材料设备供应3.3.3.1甲供材料设备由地产公司工程部按现场需求通知供应商供应，履行合同，必要时提请采购主办部门予以协助催促；3.3.3.2其它材料设备由总/分包供应商自行组织供应，必要时针对定厂定价和指定品牌材料设备由地产公司工程部和采购主办部门予以协助催促；3.3.4材料设备验收3.3.4.1甲供材料设备由地产公司工程部组织进场验收；a甲供材料设备进场前，地产公司工程部提前2天通知总/分包供应商做好接货准备；b材料设备进场后24小时内，地产公司工程部组织监理公司、总/分包供应商、材料设备供应商进行现场验收，材料及小型设备类属于首批次进场的以及大型设备〔电梯、中央空调等〕类，应提前通知采购主办部门参加；c验收时，材料设备供应商提供供货清单，四方〔供应商、总/分包单位、地产公司工程部〔或采购主办部门〕、监理单位〕人员按照合同约定和相关标准比照封存样品，形成验收意见，填写?材料设备验收单?；d需要进行复试、检验和试验的材料设备，应在验收记录表中验收意见栏内予以明确相关工作内容，待复试、检验和试验完成后连同相关报告附于验收记录后作为完整验收资料；e对于特殊定制材料设备及大型设备，地产公司工程部应根据合同约定和实际需求，组织采购主办部门、地产公司技术部及监理单位进行生产制造货源处的验证，验证合格后，填写验证记录予以放行。该验证不能免除供应商提供合格产品的责任，进场时仍需按进场验收流程执行；3.3.4.2其它材料设备实行总/分包供应商报验制度；a材料设备进场后，总/分包供应商提出进场报验申请，监理单位根据随货同行资料按照合同约定和相关标准比照封存样品进行验收，需要进行复试、检验和试验的材料设备，由监理单位现场见证取样送检，待复试、检验和试验完成后连同相关报告附于报验申请后作为完整验收资料；b监理单位出具验收意见并报送地产公司工程部备案；c地产公司工程部随时进行现场材料设备验收或使用情况巡检，发现问题时应立即通知监理单位进行处理；d材料设备不合格处理e进场材料设备验收不合格时，原那么上应由供应商24小时内组织退场，并由甲方专业工程师、监理工程师现场见证。3.3.5材料设备现场堆放、标识3.3.5.1总/分包供应商应在工地现场划定进场材料设备堆放区域，并区分为待检区、合格区、不合格区进行标识。贵重物品、防潮物品应设置专用库房或防雨水设施；3.3.5.2进场材料设备验收未能及时验收的，暂存于待检区；3.3.5.3验收合格的但不能立即投入使用的，暂存于合格区，分类合理堆放；3.3.5.4验收不合格不能立即退场的，暂存于不合格区；3.3.6材料设备现场使用3.3.6.1地产公司工程部专业工程师应每天进行材料设备使用情况巡检；3.3.6.2发现问题时应立即责令总/分包供应商停止使用，并追查原因及采取措施进行补救；3.3.7.甲供材料、设备的存放管理3.3.7.1.总/分包单位接收后的甲供材料设备的存放和保管，由地产公司工程部负责对其进行监控。根据材料设备的特点、特性，地产公司工程部监督总/分包单位安排适宜的存放地点，以保证甲供材料设备在使用前的质量完好。3.3.7.2.甲供材料和设备的存放，在条件允许的情况下应存放室内仓库，并分类摆放整齐，同时做好防水、防火、防盗等平安保护措施；3.3.7.3验收交付后的甲供材料设备，如因总/分包单位保管不严，发生材料设备丧失及损坏的情况应及时进行统计并提出补救措施，以免影响正常施工需求。超出需求方案需要增加补充方案的，应提交追加方案。3.3.7.4对于电梯、面砖等重量大或数量多的产品，如果放置室外，地产公司工程部应要求总/分包单位放置合理区域，应尽量防止现场二次搬运、反复倒运，同时做好室外防雨、防晒、防高空坠物等平安保护措施。3.3.7.5对于防盗门、塑钢门窗等需要垂直运输的产品，应在现场具备安装条件后进行运输和摆放，防止运输过程中的磕碰和摆放后的破损；第八局部：平安文明管理筹划1、平安文明施工管理目标争创当地平安文明工地，确保无重大平安事故发生。2、平安文明施工管控措施2.1平安文明要求2.1.1围挡1〕、施工现场应当实行封闭管理并围挡作业。围挡材料应选砌体，金属板材等硬质材料。如使用彩条布、竹笆、平安网等易变形材料作施工围挡，对施工单位处以1000元罚款。2〕、围挡高度：市区主要路段的工地围挡高度不低于2.5米；一般路段的围挡高度不低于1.8米。围挡低于规定高度对施工单位处分1000元。2.1.2大门1〕、大门宽度不低于8米，门柱门头喷写施工单位名称及标语；施工现场进出口无大门，对施工单位处分1000元。施工现场主次出入口设保安24小时值班,未设置的处分1000元。2〕、门口设置车辆冲洗区、排水沟及集水池等。未设置车辆冲洗装置的处以500元罚款。2.1.3、“六牌一图〞与平安标牌施工现场必须张挂“五牌一图〞：即〔1〕公司简介；〔2〕工程概况牌；〔3〕平安生产牌；〔4〕消防保卫牌；〔5〕文明施工牌；〔6〕管理人员网络〔名单〕及监督电话牌；〔6〕施工平面布置图。施工工地必须有平安生产宣传牌。在主要施工部位、作业点、危险区、主要通道口都必须挂有平安宣传标语或平安警告牌。未设置的每处分款200元。2.1.4施工作业区设置1〕、施工现场根据施工总平面布置图，道路硬化形成消防环道，并设置专人对道路进行清扫。道路未硬化处理，或未形成循环，对施工单位处以1000元罚款，未设置专人清扫道路，罚款200元。2〕、材料加工及存放：材料严格按照总平图位置划定区域，设棚、室、仓库存放；所有材料加工、存放区进行砼硬化、铺碎石等地面硬化处理；材料标牌标名产品名称、规格、型号、检验状态和产地等。材料未划区存放罚款500元，加工厂地、存放区地面未进行硬化，罚款200元/处，材料标牌不清，罚款10元/处。3〕、操作面材料堆放合理有序，现场施工坚持执行“工完场清〞、“谁施工，谁清理〞制度，施工完毕及时清理余料、垃圾，高空垃圾采用移动式密封垃圾筒存放、吊运，严禁临空抛洒。发现操作面未“工完场清〞，每处分款100元，发现高空抛物，每次罚款500元。高层建筑施工时，施工单位视单体具体情况设置简易流动厕所，严禁随地大小便，并派专人进行管理。施工、监理、分公司定期检查。在现场发现一处大便，罚款100元。2.1.5脚手架平安使用技术措施1〕、落地式脚手架搭设在建筑物外围地面上，主要搭设方法为立杆双排搭设。搭设高度多控制在40m以下。搭设要求：不符合以下要求的，每项扣罚500元。a、立杆根底：脚手架的根底可用十个字来概括：平整，夯实，硬化，垫板〔每根立杆底部〕，排水〔沟槽，尺寸不小于30mm×15mm〕。b、杆件搭接：脚手架立杆底座上部处≯200㎜位置必须设置纵、横向扫地杆；主节点处必须设置纵横向水平杆；大立杆、大横杆每一处搭接不大于1.5m；立杆接长除顶层顶步可采用搭接外，其余各层各步接头必须用对接扣件连接，且交错布置。C、连墙件：脚手架高度超过7m，架体必须与建筑结构拉结，超过24m高的脚手架与建筑物必须用刚性连接，严禁使用柔性连墙件。连墙件宜靠近主节点设置，偏离主节点的距离不应大于300mm。d、剪刀撑剪刀撑沿脚手架高度连续设置，支撑斜杆应采用搭接，严禁采用对接，搭接长度应不小于1米。e、脚手板与防护栏杆：脚手架每步满铺脚手板，材质符合要求，不允许有探头板。脚手架外侧设置密目式平安网进行封闭，搭接严密，不得出现空扣；施工层设1.2m高防护栏杆和挡脚板。架体内封闭：施工层以下每隔10m用平网或其他措施封闭。f、通道：落地式脚手架应有上下通道〔楼梯〕，梯板全密封，要有扶手。g、卸料平台：卸料平台必须经设计计算方可搭设，取消脚手架钢管加扣件搭设楼层卸料平台，必需使用工具式卸料平台和型钢制作平台，平台支撑系统严禁与脚手架连结，并应有限定荷载标牌。2)、悬挑式脚手架多层悬挑脚手架将全高的脚手架分成假设干段，每段搭设高度不超过20米，利用悬挑梁或悬挑架作脚手架根底，分段悬挑分段搭设脚手架。悬挑梁〔架〕根底：a、悬挑梁根底制作应采用不小于16#工字钢〔h≥160mm〕,长度不小于3m。斜拉钢丝绳>Ø12.5，其节点可采用螺栓联结或焊接，或采用U型箍固定，固定不少于两道，U型箍应采用HPB235级圆钢筋，直径不小于Ø16。严禁使用螺纹钢筋。b、悬挑结构预埋件砼龄期应不小于3天才允许搭设外架，其搭设高度不能大于1层。c、固端长度应不小于1.5倍的外挑长度，末端不小于0.2m。d、悬挑式钢管脚手架首步架纵向水平杆步距不得大于1.5m。e、底层应兜底封闭严密，架体与建筑物间间隙可用脚手板、模板封闭。2.1.6、模板工程1〕、施工作业前必须按工程现状编制专项施工方案，并按规定通过审批；2〕、支撑系统的选材和安装应按批准的专项施工方案进行，根底上的支撑点必须符合设计要求，并到达牢固平整。3)立柱稳定性的要求a、立柱底部支承结构必须具有支承上层荷载的能力。立柱底部应设置立柱垫板，禁止使用砖及脆性材料铺垫。b、为了保证立柱的整体稳定性，在安装立柱的同时，加设水平支撑和剪刀撑。立柱高度≥2m时，应设置两道水平支撑，满堂架的模板立柱的水平支撑必须纵横双向设置。支架立柱四边及中间每隔四跨立柱设置一道纵向剪刀撑。立柱每增高1.5—2m时，除再增设一道水平支撑外，应每隔2步设置一道水平剪刀撑。c、立柱的间距通过设计计算确定，施工时应按批准的方案进行搭设。当使用Φ48钢管时其间距≤1m。假设采用多层支模时，上、下层的立柱应在一个垂直面上。d、发现有不符合上述规定，每处扣罚施工单位50元。4〕、模板堆放与支、拆模板：a、模板按批准的专项方案进行组装后，堆码时应注意：a、必须保证地面的承载能力和地面平整，当存放在施工楼层上时，应满足其自稳角度，并设置可靠的防倾倒措施；b、各类模板应分规格进行堆放整齐，当无专门措施时，堆放高度≤1.5m。b、悬空进行支、拆模板时，应有牢靠的立足作业面，支、拆高度＞3m的模板时，应搭高脚手架工作平台；支、拆高度＜3m的可用移动式高凳进行操作，严禁站在拉杆、支撑杆上作业，也不准在梁底板模上行走操作；c、安装模板应按批准的方案进行施工，安装过程应有保证稳定的临时措施。d、建立模板撤除的审批制度。模板撤除时应符合以下几点要求：a、现浇整体砼在撤除模板前，必须检查砼强度试验报告，到达拆模强度时，才能进行拆模施工；e、撤除模板时，原那么是先支模的后拆，先拆非承重的部份；大跨度梁的支撑撤除时，应先从跨中开始向两端对称进行； f、模板、支撑撤除时，防止落物伤人，应设置警戒线和明显的标志，并设专门人员进行监护作业。5〕发现有不符合上述规定，每处扣罚施工单位100元。2.1.7“三宝〞“四口〞1)、平安帽a、要把[前额]完全护盖，并将帽子前方的大小调整器调整好。b、固定带要固定在[下颚]，预留约有一指的空间。c、两边固定带的扣环，要调到耳朵正下方。d、平安帽的前前方向，不要戴错，不可套在后脑。e、平安帽必须保证能承受5kg钢锤自1m高度自由落下的冲击，帽衬和帽壳间要有空隙以承受缓冲。f、进入施工现场不戴平安帽，处分50元/人；平安帽不符合标准的，处分30元/项；不按规定佩戴平安帽的，处分30元/人。2)、平安带a、架子使用的平安带绳长限定在1.5—2M；b、使用时必须垂直悬挂，高挂低用；当做水平位置悬挂使用时，注意摆动和碰撞；c、严禁低挂高用；不准将平安带绳打结使用，以绳结受力后剪断破坏；d、不准将平安带绳的钩直接挂在不牢固物和直接挂在非金属绳上。e、施工现场应带平安带区域，发现未系平安带处分50元/人；平安带系挂不符合要求，处分30元/人；平安带不符合标准，处分30元/条。3)、平安网a、平安立网必须有出厂检验合格证，应为阻燃产品，网目密度不低于2000目/100cm2的要求。脚手架外侧必须用密目式立网进行全封闭，密目网边缘与作业人员工作面应贴紧密合，即密目网应张挂在脚手架外立杆内侧，并高出作业面1.5m。在建工程外侧未用密目平安网封闭的处以3000元罚款。平安网〔立网、平网〕规格、材质不符合要求的处以1000元罚款。b、主体施工阶段水平防护，施工层、拆模层、脚手架第二层必须满铺脚手板，脚手板离建筑物结构的距离满足标准要求。从第二层起，应每隔12米设置一道硬质隔断防护，并在其中间部位张挂水平平安网。c、安装及装修施工阶段，作业层满铺脚手板。外脚手架竖向12米必须满铺一层脚手板，并在中间层满兜一道平安平网，平安平网必须兜挂至建筑物结构。4)、平安通道口防护：当通道根据高处作业分级〔见下表〕处于坠落半径内或处于起重机把杆回转范围内时，应设置平安通道。包括临街通道、场内通道、出入建筑物通道、施工电梯及物料提升机地面进料口通道。表中所列为最小坠落半径，实际施工过程中应根据周边环境的复杂状况加大防护范围。根本要求：a、应采用钢管扣件搭设支架，顶部设置硬质防护。可采用50mm厚木板架设或采用双层竹串片脚手板，上下两层间距600mm。b、平安通道侧边应设置隔离栏杆，引导行人从平安通道内通过；防护棚顶周边应设置封闭式的防护墙，防止坠落其上的物件飞溅滚落伤人。5)、电梯口防护：电梯井口应设置固定的防护栏栅门〔高度≮1.5m〕，底部安装200mm高木质踢脚板，电梯井内每隔两层〔不大于10M〕设置一道水平网进行防护。a、电梯口每一处无防护措施的扣50元；b、每一处防护措施不符合要求或不严密的处分30元；c、电梯井内每隔两层〔不大于10m〕少一道平网的处分50元。6)、预留洞口和坑井防护：a、施工现场通道附近的各类洞口与坑槽等处，除设置防护设施与平安标志外，夜间还应设红灯示警。b、预留洞口的临时防护栏杆、防护板应在安装正式栏杆或设备等时才能撤除，且应随正式栏杆或设备安装的进度进行撤除，不能一拆到底。c、下边沿至楼板或底面低于80cm的窗台等竖向洞口，如侧边落差大于2m时，应加设1.8m高的临时护栏。d、小洞口防护〔短边尺寸小于1500mm〕：洞口四周用钢管搭设防护栏杆〔立杆四根，水平杆三道〕，外钉踢脚板，洞口内满铺脚手板或防护平网。e、大洞口防护〔短边尺寸大于1500mm〕：在上述“短边尺寸小于1500mm〞防护根底上立杆两边对中加密一道，并在洞口正上方加拉水平方向的拉接杆，口内张设平安平网。每一处无防护措施。处分500元。每一处防护措施不符合要求或不严密的处分300元。3、本罚责适用于楼梯口防护。7)、楼梯口a、分层施工的楼梯口和梯段边，必须安装临时防护栏杆和踢脚板。b、防护栏杆第一道栏杆离地1200mm,立杆间距不大于2000mm。c、独立楼梯，假设两边均无有效遮挡，那么两边均应设置防护栏杆8)、临边防护：搭设临时防护栏杆时，必须符合以下要求：a、楼层周边、屋面临边及料台临边等重点部位的防护栏杆设置高度为1.8m，防护栏杆应由上、中、下三道横杆及栏杆柱组成，上杆离地高度为1.8m，中杆离地高度为1.2m，下杆离地高度为0.6m〔如上图〕。b、栏杆柱的固定：当在基坑四周固定时，可采用钢管打入地面50～70cm深，钢管离边口的距离，不应小于50cm。在混凝土楼面、屋面或墙面固定时，可用预埋件与钢管或钢筋焊牢。c、防护栏杆必须由上而下用平安网封闭，或在栏杆下边设置严密固定的高度不低于18cm的挡脚板或40cm的挡脚笆，挡脚板或挡脚笆上如有孔眼不应大于25mm，板与笆下边距离地面的空隙不应大于10mm。d、临近小区路边的外脚手架外侧还应每层设置不小于2m宽的平安挡板进行封闭。e、防护栏杆的撤除：临边防护栏杆的撤除应在防护区域的作业停止后，方可撤除。撤除前必须经工程部平安员同意并对撤除人员进行平安技术交底，撤除时必须有质安员在场进行监督指挥。撤除下来的材料不能乱抛乱扔，必须堆放整齐。f、每一处应防护的临边无防护处分100元，每一处临边防护不符合要求的处分50元。2.1.8、消防管理：1〕、现场应根据施工作业环境和条件，制定消防管理制度，制定消防措施，按不同的作业条件，合理配备消防器材。2〕、当建筑施工高度超过30米时，应配备足够的消防水源和自救所用的水量，建立消防水管，水管直径应在2寸以上，保证有足够扬程的水压，并在每层设置消防水源接口。无消防水源〔高层建筑〕或不能满足消防要求的处分100元。3〕、施工现场应建立动火审批制度。凡有明火作业必须按规定进行报批，作业时，应按审批的意见和措施进行，并设置监护人员。无动火审批手续和动火监护的处分100元。2.1.9、塔吊(起重)1〕、塔吊司机应受过专业训练，按有关部门规定进行考核合格并取得操作证，要求其了解操作塔吊的工作原理，熟悉该机械的构造、各平安装置的作用及其调整方法，掌握该机械各项性能的操作方法及维修保养技术。2〕、塔吊必须有持证的专业人员进行操作，非司机人员不得操作，作业时应有专人指挥，司机酒后及患病时，不得进行操作。3〕、作业前应检查各转动机构应正常，主要部位连接螺栓无松动，钢丝绳磨损情况及穿绕滑轮应符合规定。4〕、起重机的变幅指示器、力矩限制器以及各种行程限位开关等平安保护装置，必须齐全完整、灵敏可靠，不得随意调整和撤除，严禁用限位装置代替操纵机构。5〕、起吊前应进行空载运转，检查行走、回转、起重、变幅等各机构的制动器、平安限位器。防护装置等，确认正常前方可作业。6〕、操纵各控制器时应依次逐级操作，严禁越档操作。在变换运转方向时，应将控制器转到零位，待电机停止转动后，再转向另一方向，操作时力求平稳，严禁急开急停。7〕、作业时，应将驾驶室窗户翻开，注意指挥信号，驾驶室内应有防火防触电平安措施。8〕、起重作业时，重物下方不得有人停留或通过，严禁超荷载和起吊不明重量的物件。9)、起吊重物时绑扎应平稳、牢固，不准斜拉斜吊物品，不准抽吊交错挤压物品，不准起吊埋在土里或冻粘在地上的物品，不得在重物上堆放或悬挂零星物件，零星物料和物件必须用帛笼或钢丝绳绑fL＄固前方可起吊。10〕、雨天起吊，应先试吊，确认制动器灵敏可靠前方可进行作业。11〕、有物品悬挂在空中时，司机与起重工不得离开工作岗位。12〕、起重机行走到接近轨道限位开关时，应提前减速缓行至停止位置，吊钩距臂杆顶端不得小于互米。13〕、多机作业时，应注意保持各机的操作距离。各机吊钩上所悬挂重物的距离不得小于3米。14〕、通有六级以上大风或大雨、大雾、雷雨天，应停止作业。15〕、作业完毕后，吊钩、小车应移到吊臂根部，臂杆不应过高，应须向风源，放松回转制动器，卡紧轨钳，切断电源。16〕、司机必须认真做好起重机的使用、维修、保养和交接班的记录工作，定期对机械进行维修保养，做好设备“十字〞作业〔清洁、润滑、调整、紧固、防腐〕。17〕、自升塔式起重机还应遵守以下规定：a、〔回〕吊运物件时，平衡重心必须移至规定位置。b、顶升前必须检查液压顶升系统各部件的连接情况，并调整好爬升架滚轮与塔身的间隙，然后放松电缆，其长度略大于顶升高度，并紧固好电缆卷筒。c、顶升作业，必须有专人指挥，非作业人员不得登上顶升套架的操作台，操作室内只准一人操作，应严格听从信号指挥。d、顶升时，应把起重小车和平衡重移近塔帽，并使吊臂和平衡臂处于平衡状态，将回转局部制动住，严禁回转臂杆及其他作业。e、顶升到规定高度时，必须先将塔身附着在建筑物上方可继续顶升。f、顶升完毕后，各连接螺栓应按规定的力距紧固，爬升套架滚轮与塔身应吻合良好，左右操纵杆应在中间位置，并切断液压顶升机构电源。2.2采取合约手段1〕将公司统一推行的平安文明管理制度纳入招标文件，并考虑在报价之内;2〕在签订常规施工合同的同时，作为合同的补充协议与承建商签订?平安文明专项投入与奖罚考核管理协议?，来切实保证承建商在平安文明方面的投入到位，同时加强承建单位负责人的平安意识，并约定平安事故、劳资纠纷、政府负面通报等不良影响的处理方式;3〕尽可能将措施费清单细化：对需要较大经济投入才能保证平安文明实际效果的方面，在措施费清单中详细列出主要方面的暂定工程量、单价，在施工过程中只有完成一项、才能支付一项。否那么从合同总价中扣除，并采取其他形式保证平安文明效果。例如，在措施费中详细列出场地硬化做法、最低面积要求、取费单价，如果承建单位未履行或未彻底履行，就可视做未严格履行合同，可将相应金额扣除并根据影响大小给予一定处分，同时采取其他方式完善应有硬地效果;2.2推行评比交流及奖惩制度1〕在施工过程中，每月固定由监理公司牵头对工程各施工单位进行平安文明检查，并进行评比，并制定相关奖惩制度，为工程平安文明的落实起到催促作用。2〕在日常施工、生活过程中，平安工程师及现场分管工程发现有违规现象的，将及时进行拍照或摄像，相关责任单位将予以处分，对平安文明重视、实施较好的施工单位进行奖励。3、成品保护措施3.1、成品保护措施由于进场施工单位较多，容易发生成品受损，影响工程质量和产品形象，修复引起本钱增加和延迟交楼，故成品保护工作尤为重要、不可无视。各施工单位负责工程移交前承建工程的产品保护，工程部、物业公司负责验收合格并接收工程的成品保护。各施工单位要制定行之有效的成品保护措施，保护不力的要求其赔偿损失、必要时给予经济处分。3.2、成品保护尤其要注意以下方面：铝合金门窗在业主入住验收前不得撤除型材外表的保护摸，窗执手用保护膜包装保护，严禁用各类硬物直接敲打铝框，以免损坏型材；严禁用带尖物品在铝框上划动，以免划伤型材外表。电梯门、入户门、房间门严禁尖物划伤门扇面，严禁重物、手推车损坏门槛。注意已安装电器部品的保护防盗工作，如配电箱、开关、消防应急灯。样板房施工完毕后，任何人进出，必须穿塑料鞋套，以防污染地板。在房间内走动，动作要轻，对房间内的物品要轻拿轻放，防止损坏。楼梯间石材铺贴完毕后，上面用套木条加以保护。电梯轿箱用透明胶板装修保护。外墙石材完活后，易破损局部的棱角处要钉护角保护，地面石材完活后要防止沙石磨损。屋面、厨厕间淋水试验和闭水试验验收通过后，严禁在其上凿眼开洞，破坏防水层，造成隐患。严防渗水、漏水浸泡、损坏已完工精装修。市政、景观、园林等其他工种施工时不得划伤、碰坏外墙石材，不得损坏地下已完工光线。第九局部：本钱筹划1、目标本钱及动态本钱管控1.1.目的提高工程本钱管理水平，建立合理且符合本工程经济指标的目标本钱、动态本钱管理体系。1.2.适用范围适用于本工程的目标本钱、动态本钱管理。1.3.定义1.3.1目标本钱：是以批准的方案设计方案为依据的，作为施工图设计的限额指标控制，并分解、细化本钱目标。作为工程的招标采购、施工、销售过程中，严格按照相关制度和标准的要求，组织、整合各相关部门〔含工程、营销部门〕，努力实现本钱管理目标。1.3.2合约控价：通过将工程目标本钱按照合同类别进行归类、细分，将本钱控制工作具体转化、落实为对合同的严格管控，从而指导招标采购、合同签订、合同变更及结算工作，实现对工程本钱有效控制的一种管控手段。1.3.3目标本钱与合约控价的比例关系：1〕开发前期准备费：合约控价为目标本钱的95%(其中规费的合约控价与目标本钱一致)。2〕主体建安造价：合约控价为目标本钱的95%。3〕园林绿化造价、装修工程造价、消防、暖通等安装类：合约控价为目标本钱的90%〔含三点一线〕。4〕配套设施费：合约控价为目标本钱的95%。5〕动态本钱：以目标本钱为基准，以合约控价为准那么，以合同管理为依据，以变更、签证控制为手段，对目标本钱进行动态变动反响。1.4.各部门职责1.4.1本钱部1〕负责编制工程目标本钱，报集团本钱控制中心事业二部造价部审核。2〕负责目标本钱调整，调整后的目标本钱交由本钱控制中心事业二部造价部签批、上线。3〕负责细化合约控价。4〕负责动态本钱监控、预警。5〕负责每月工程款的申请与报批。6〕负责变更费用申请与报批。7〕负责现场签证费用申请与报批。8〕负责合同结算申请与报批。1.4.2技术部技术部提供编制目标本钱的签批版规划指标和面积；1.4.3营销部1〕营运部负责提供签批版的开发方案；2〕营销部提供各业态产品的销售方案和销售单价；1.4.4财务部1〕财务提供开发期内的土地本钱和税费；2〕配合本钱部制订工程目标本钱。5.工作程序1.5.1目标本钱编制方案设计定稿后30天内，本钱部根据各部门提供的意见，编制目标本钱，事业二部集团本钱控制中心造价部负责组织目标本钱上会、审批，经批准后纳入工程考核目标，并按合约规划进行细化和分解。1.5.2目标本钱的交底目标本钱经决策层审批完成后，本钱部负责人组织地产工程总经理、工程、技术、财务、营销等相关部门，对目标本钱进行交底。1.5.3目标本钱的上线1〕本钱部根据签批完成的目标本钱按平台要求一次性分解至合约规划，明确合约控价，并按集团分摊原那么将目标本钱、合约控价录入公司PD平台进行动态本钱管控。2〕本钱部在目标本钱签批后一个月内，完成PD平台录入。1.5.4目标本钱的调整1〕如发生重大设计变更，需调整目标本钱时，按以下方法进行调整：a、单项超，总体可控时〔不动用不可预见费〕：由工程总经理提出，用例外事项的形式进行审批后集团本钱控制中心调整执行。b、目标本钱总体不可控时〔即需动用不可预见费或不可预见费不够用〕：由工程总经理主导直接上决策会，并按决策会意见执行。2〕目标本钱中的不可预见费原那么上不予动用，如却因特殊情况需增加费用，应由工程总经理提出，决策会审批后执行。1.5.5目标本钱及动态本钱管理1〕管理原那么目标本钱〔考核版〕经决策层批准后，目标本钱经细化、分解与合约控价对接后，下达给本钱部，并将实施成果纳入对本钱考核指标，实施对工程的全员本钱管理。2)管理方法本钱部及时将动态本钱录入系统，事业二部本钱控制中心造价部及时了解各工程动态本钱情况。a、目标本钱经细化、分解与合约控价关联后，定标前以合约控价对工程的设计、招标进行控制管理，原那么上不能超合约控价。b、施工过程中以合同价+允许变更比例额对工程开发的过程进行控制管理，开发过程中的变更额不能超出允许变更额。3〕考核方法a、动态本钱超出目标本钱金额，平台即以红色字体显示，进行警示。b、动态本钱按PD目标本钱平台导出数据，实行考核，每月底从平台导出，决策签批，及时对各工程动态本钱进行监控。目标本钱平台得出的预估结算总额未用的不可预见费用签批的目标本钱金额考核公式：-3%≤〔a+b-c〕/c≤3%差异率如在范围内的，不扣分，如超出，按考核原那么进行扣分。c、变更签证变更率考核按照得分率进行考核，具体考核原那么见【附件2本钱考核方法明细】。d、每月按发生合同统计变更签证审核情况汇总表，每月将对其中的变更签证已立项未核定费用项进行工程排名制，具体制度详见【附件1关于实行变更审核完成率排名奖罚制度的通知】。1.5.6本卷须知1〕请技术、工程、本钱在施工图纸发放后需尽快清理所有图纸缺陷、发包漏项、重复计费项、集中上报审批，以补充协议的形式调整合同总价，否那么，将按现场签证的形式进入考核。2〕合同界面承包范围发生变更〔图纸差异除外〕，以补充协议的形式调整合同总价，不计入考核。2、工程权限招标工作作业指引2.1、招标权限：负责30万元以下〔含〕工程类招标及基坑围护设计招标负责30万以下〔含〕材料类采购负责5万以下〔含〕营销类招标政府垄断、半垄断〔水、电、煤等〕集团委托的其它类招标2.2、招标小组成员：组长：刘昆仑〔总经理〕组员：周波〔工程副总〕、秦嘉庆〔技术副总〕、李荣国〔财务经理〕、招标人监标人：总经办2.3、招采方案：发起网批，经集团审批完成后，发起招标。假设目标本钱上线，需直接从合约控价转入招标平台。〔除营销类〕营销类：经营销部门完成?营销方案审批表?后，可直接发起招标。2.4、邀标单位审批：邀标单位不得少于三家，推荐部门：工程1家、技术1家、本钱1家，假设为无入库单位需本钱组织考察，考察人员必须为需求部门与招标人一同参加，考察后对考察供方现场考察评估表打分，形成有考察记录及照片考察报告。邀标单位资质审批不需走网上招标流程，但邀标单位须经总经理、工程副总及本钱经理签字后存档。2.5、招标：工程可根据招标内容实际情况编制招标文件，必须提供招标图纸及相关技术需求文件〔招标图纸必须经总经理、工程副总、及技术部签字确认〕，原那么上工程类招标必须编制招标文件及招标清单。招标文件：招标文件由工程、技术完善工程范围、工期、界面划分等，有本钱PD发起招标文件审核；发标：由工程招标人员统一发标，电子发标建议采用PD邮箱，其余与总部招标一致；回标：电子版商务标必须回到到宝龙地产官网网上招标平台，其余与总部招标一致；开标：要求统一采用书面开标形式，开标时必须到会议室统一开标，开标人员：工程总经理〔1人〕、本钱经理(1人)、招标人员〔1人〕、财务部〔1人〕、总经办〔1人〕参加；开标当场填写?开标记录表?，并由参加开标的全体人员在表格以下签字。?开标记录表?上填写投标报价，总经理审阅后签名，开标工作完成。2.6、评标：工程类和采购类技术标副本提供应工程部评标；本钱仅负责商务标分析；由本钱汇总技术、商务，流程按本钱控制中心招标部招标流程；2.7、定标定标需提报资料：1〕邀标单位资质审批表〔签批版〕2〕中标单位报价清单3〕投标报价汇总及分析表4〕招标答疑及询标问卷5〕技术标评标结果6〕招标图纸7〕其它资料3、合同管理3.1.目的标准公司合同管理，防止经济纠纷，减少法律风险，以法律手段保护公司合法权益，使合同的订立、履行、保管有章可依。3.2适用范围适用于公司对外的各类合同。3.3职责3.3.1本钱部1〕组织相关部门根据集团标准化合同文本进行完善。2)负责合同的审核、订立和交底；3)负责合同履行情况进行审核，并监督合同履行情况，假设在执行过程中有违约、变更应发起赔偿、解除等。4)合同主体是否合格，合同条款是否合法、完备、公平，是否存在法律风险等问题进行审核。3.3.2财务部1)合同中涉及资金收付、付款条件、税务筹划、资产转移等与财务会计密切相关的内容进行审核，2)合同履行过程中依据合同进行付款。3.4工作程序3.4.1集团标准化合同宝龙已有的标准合同，包括：工程效劳类〔工程监理、工程量清单编制〕设计类〔规划方案、建筑设计、景观设计、室内设计〕工程施工类〔施工总包、指定分包、独立工程〕工程货物类〔材料设备供应，及带安装的供应〕对于没有标准化文本的合同，本钱部牵头进行合同编制，相关部门参与，最终PD合同审批由集团法务等决策层审核完成。本钱部负责采购类标准化合同的商务条款的制定以及造价咨询类标准化合同技术条款的编制。工程部负责工程类、材料设备类合同技术条款局部的完善。营销部负责营销类、销售类、客服类合同技术条款局部的完善。其他部门负责相关类别合同技术条款局部的完善。3.4.2合同审核和订立1)中标人假设对合同存有争议的，用“合同条款审批表〞分列双方观点，以供相关部门审核、决策；2)经签约双方协商，可以对合同条款进行适当修改、补充，但应在协议条款中注明并覆盖标准文本中需修改的条款，以明确对合同条款和文件组成局部的任何修改内容，不可以在标准文件中直接修改。3)合同由本钱部统一打印，打印为宝龙PD网批印花签署版，合同须由对方先签字盖章后，再由地产公司签字盖章。3.4.3合同登记、分发和归档1〕合同登记由网上自动生成。2〕由本钱部负责将签订后进行分发，发放对象为：本钱部1份、总经办1份、财务部1份、工程档案室1份、乙方2份〔根据乙方实际要求〕3〕工程结束后，合同归档的时间、内容等，按档案管理制度执行。3.4.4合同交底施工类合同由本钱部现场交底、工程总经理、工程部、施工单位相关人员进行合同交底，设计类交底集团招标人本钱部、技术部、一起交底，并按附件格式编制【合同现场书面交底单】，然后交集团招标部备案。交底重点：工程—承包范围、分工界面、工期节点、质量标准、平安、配合效劳、甲供物料进场方案/验收、甲定乙供品牌确认等；商务—措施费、进度款计量、申请格式、方式、计价付款方式；设计—设计范围、设计深度、效劳内容、变更计费方式。3.4.5合同履约管理动态监控：本钱部负责对合同的履行进行动态跟踪、及时〔网上〕登记变更签证及付款情况。付款管理：地产公司工程类合同付款参见【地产公司工程类付款管理方法】；履约管控：隐蔽工程验收：重点关注混凝土浇筑、管道吊洞、外墙螺杆洞封堵、外墙门窗塞缝、屋面防水施工、厨卫防水施工、阳露台防水施工、不同材料交界部位挂网、管线槽嵌缝、砌体顶部嵌缝等。营销物料验收：针对营销采购合同履行情况及产品使用情况，确认是否到达约定的验收条件，对于达不到验收条件的，需与供方签订补充协议。品牌验收：需留有品牌采购事项证据，并作为付款的必要材料，如活动照片、户外广告照片、礼品留样或照片、网络广告截屏等。争议解决：假设在合同履行过程中产生争议，合同执行部门应立即反响、积极协商进行解决。反响改进：1〕合同执行部门有责任将合同履行过程中发现的问题，及时书面反响给合同起草部门；2〕本钱部是合同标准化的管理部门，负责组织收集、持续评审、改进标准合同文本。3.4.6合同后评估合同执行完成后，本钱部就合同执行情况进行分析，并反响相关部门进行标准合同的优化。3.4.7合同归档、保管本钱部负责按照【合同编号规那么表】对合同及相关资料进行分类、编号。4、变更、签证的管理筹划4.1、变更、签证的管理目标加强和标准变更、签证的管理，将变更及现场签证费用控制在目标本钱可控范围内。规定由于设计变更、现场变更引起的合同价款变更费用审批的流程及指令单的管理。4.2、适用范围适用于本工程开发建设中变更、签证及指令单。4.3、定义4.3.1工程变更：分为设计变更和现场变更。设计变更：指工程施工过程中保证设计和施工质量、完善设计、纠正设计错误以及满足现场条件变化而进行的设计修改。现场变更：指设计变更以外的所有变更。4.3.2签证：对施工管理中发生的零星事件确实认。4.3.3工程指令：工地指令是由建设单位发给各承包商的工地指令文件，包含但不限于以下内容：开工、停工、复工、赶工、图纸发放、图纸会审、图纸/施工交底、合同界面重新划分、另行委托施工、质量缺陷整改、施工人员缺乏、工期延误、设计变更、现场变更、材料品牌替换、新材料批价等可能涉及费用及工期变更的管理内容。4.4.变更、签证的原因4.4.1因设计原因引起的变更：设计错漏、设计优化、补充及二次设计、图纸会审要求、