商品管理培训教材和商品房开发方案

*****房地产开发有限责任公司—“******二期工程”PAGE1-第1-页共1页商品管理培训资料一、与“商品管理”有关而常用的一些名词及其含义常用名词含义商品组合(MerchandizeMix)指商场整体所经营的商品种类，例如:1.以各类百货为主的“综合式商场”；或2.以服装为主的“服装商场”；或3.以日用小商品为主的“便利店”、“超级市场”；或4.近年十分流行以个别商品为主的“专题商场”(如计算机商场、家俬商场)等。产品组合(ProductMix)指同一类的商品之中也会有不同的产品，组成该类商品的内容，例如，一个百货商场的服装部之中又会分为男装、女装及童装等，称为“产品组合”。产品系、列(ProductGroupsandLines)例如：男装是一个“产品系”(ProductGroup)，而其中的上班服、休闲服、内衣衭等则为不同的“产品列”(ProductLine)。产品系列的宽度(Breadth)及深度(Depth)以男装之中的上班服为例，所谓“宽度”是指究竟有多少牌子或品种(Variety)的上班服？而“深度”则是指在同一个品种之中会有多少不同的款式(Assortment)？产品组合策略(ProductMixStrategies)一般会有以下四种:1.品种少而款式也少(例如个体户所经营的小店)；2.品种少但款式多(例如内衣专门店之类)；3.品种多而款式却很少(例如服装商场)；4.品种多而款式也多(例如综合式百货商场)。品牌(Brand)是指一些有自己既定目标顾客、在市场中亦有一定知名度的牌子，它们的产品系列比较固定，对消费者有一定的吸引，故一般会以“专柜”的方式引进。二、商品管理的主要事务和指引1、收集和分析市场信息所谓“商场如战场”，作为商品管理人员，必须对身处的“战场”有足够的了解，要想方设法收集各方面的“情报”。收集市场信息的渠道有很多，例如：报纸、消费杂志、商务期刊、当地政府部门或其它机构所进行的调查报告、统计数据、贸易洽谈会、展销会、新产品介绍会及其它商业的网络(甚至也包括近年极为流行的国际互联网)等。此外，供货商、厂商、消费者、顾客及员工都可以是消息和信息的来源，因为他们都跟商品有着直接或间接的关系，尤其是“顾客”本身究竟对商品是否满意往往是最有参考价值，可以考虑定期进行“顾客资料、口味及需要调查”。为了有计划及有系统地整理各类市场信息，公司应规定要按时提交《市场信息月报》，其内容应包括：＊ 其它同类型商场及对手的最新动态；＊ 市场上有关消费者的最新资料，例如收入状况、口味、消费模式等；＊ 有没有新加入的竞争对手？它的经营模式、市场定位、面积、商品 组合、目标顾客、管理水平、宣传策略等；＊ 全市各个商场、各类消费品的价格和销售数字等。负责商品管理的人员，不管职级，应规定要定期(例如每星期有一次)到市内其它商场考察，看看别人在卖些甚么商品？有甚么新的分店？有没有新的品牌出现？他们的生意又如何?等等。兵法有云：“知己知彼，百战不殆。”作为在身在商战中的人，的确是必须紧记之金石良言!除了定期提交《市场信息月报》，负责商品管理的人员亦必须就市场的一些突然出现的特殊情况进行访查，了解个中的详情及其可能对市场做成的影响等提交“市场特别动态报告”，以协助最高管理层对瞬息万变的“商战”做出及时而合适的应变措施。2、认清谁是“目标顾客”及他们的需要要掌握所有与公司“目标顾客”(或“顾客群”)有关的资料和数据，包括：1）.他们占总人口的比例和实际人数；2）.年龄分布及人数；3）.男女人数的数目和比例；4）.教育水平；5）.职业类别；6）.收入的分布；7）.生活水平及嗜好；8）.消费数字及分配；9）.消费习惯及模式；10）.消费品味等等。只有当我们能真正知道“目标顾客”的需要，才能为他们提供所要的商品，所谓“合适的商品”是针对顾客的喜好而设而并不是以采购员个人的口味而定，否则便会出现“叫好不叫座”或“既不叫好又不叫座”的情况。“市场调查”及“顾客需要调查”等是比较客观而全面的方法，可以在最短时间内收集较多的参考数据和数据，但是，有经验的管理人员除了要尽量尊重这些客观数据表面的含义之外，也必须要用自己的敏锐触觉去判断和发掘数据所反映和背后可能隐藏的其它事实，尤其要能评估这些事实对公司业务可能带来的影响和契机，及早做出步署。3、订立商品策略及产品组合1）在开业前：公司百货部(包括总经理、百货部经理及主管等)将负责策划和决定分店的整体商品策略和组合，而百货部的负责人员则会扮演辅助的角色，致力协调和跟进所有关于开业的实际事务，不过由于百货部的人员是留驻在所工作的城市，对当地市场必然有更直接的了解和认识，因此应把所知、所见、所闻和所想，设法向上反映，以使最终所订立的商品策略和产品组合能更符合实际的情况，防止有“闭门造车”之弊。2）在开业之后：百货部的管理层将反过来扮演“主导”的角色，要不断根据当地市场和顾客的消费情况，对开店前所定的商品策略和产品组合加以适当的调整，务求更能切合“目标顾客”的真正喜好。在决定修订商场的商品组合时，负责商品管理的人员必须要在事先进行仔细的研究和调查，要有足够和合理的数据，不能单凭个人的所谓“感觉”而谬然行事，皆因改变商品策略乃属重大决策，不能朝三暮四，说改便改。也不能以“试试看”的心态去冒险，否则只会令辛苦建立起来的顾客群有“莫明其妙”之感，甚至会把他们赶跑，实在是得不偿失！4、物色合适的供货商(即所谓“招商”)及初步洽谈的工作1）在开业前的招商工作由公司百货部及项目策划部做主导，再加上分店的主要管理人员共同制定楼层未来的商品策略、商品组合、产品种类、楼层用途的分布等。在决定了自营、代销和专柜的比率及位置之后，将由百货部统筹和负责开业前的对外招商计划，并按实际情况而分配各项工作。2）在开业后的招商工作在开业三个月后，商场的百货部及高层管理人员可以按照商品经营实况，对在开业前所订定的商品组合作出适当的调整(包括终止现有的供货商或引入新的供货商)，由于部份商品为新引入当地的品种，必须有一定的尝试期及适应期，商场必须以促销手段全力推动，以免错失开辟新路线及销售机会。3）物色合适的供货商时所要考虑和注意的事项1.供货商的背景：例如，以前曾跟甚么商场合作过？合作的结果？有没有甚么不愉快的事发生是独立公司还是集团经营？是产品的生产厂商、批发商还是代理商？财会状况如何？是赚钱还是亏本？等。2.供货商的商品价格：是否符合商场本身的市场定位和价格策略？价格与产品的质量是否相符？等。3.供货商的运输能力及补货速度。4.供货商在同行中的声誉和可靠程度。5.供货商本身对所经营商品的品质控制方法及标准。6.供货商用甚么方法去对付本身的竞争对手？是用不正当的手段还是采用正面的公开方法？是以大欺小还是提高本身经营成效来面对市场的竞争？

在一开始物色供货商的时候，不管是自营专柜、联营专柜的供货商，都应该抱着万分谨慎和认真的态度。一方面要小心了解清楚对方的实力和背景，避免因选错供货商而令商场蒙受不必要的损失。另一方面也要开诚布公，要以“建立长远合作关系”的态度跟对方洽谈，必须要做到“互惠互利”的“双赢局面”，洽谈人员必须以公司立场为大前提，不可加入个人之因素而影响判断，造成不公平的情况，影响商场的商誉！4）与供货商谈判的内容及项目1.抽佣率：正常的抽佣率，大批量的折扣，促销新产品的特殊折扣，年终回扣率等。2.付款方式：结算期，数期(30天、45天、60天，是以工作天计)，提早付款是否有折扣，支票抑或是过户？所需的时间等。3.其它赞助或津贴：是否会提供广告赞助？进场费？节日费？专柜本身有没有全年的广告及宣传计划等。4.对全年销售的预测和季度商品的计划等。5.货品的运输安排、仓库用地及费用承担等。6.产品的生产周期和补货速度；等。7.货品损耗率或可退货率等。供货商决定在商场设置专柜，另外还需要详细研究专柜的位置、设计、装修、人员配备、收费等许多接踵而来的管理问题。事实上，公司已按不同的合作方式分别拟就了不同的合同样本，负责与供货商洽谈条款的招商人员，只要事先详细审阅有关的合同样本，并且把需要确定的条款预先列明，自然不会有所遗漏。跟供货商的谈判往往并非一次便可完成，尤其是涉及较长期的合作，需要很大的耐心和耐性。跟新的供货商谈判又会跟已经有合作关系的有所不同，但也并不表示“旧”的比“新”的好说话。总之，谈判既是一项工作，也是一门艺术，要靠有关的人员不断在谈判中去吸收经验和磨练技巧。4.5 正式建立供货商、商品数据及签署合同建立供货商数据文件是与供货商展开正式合作(或者为以后可能会合作做准备)的第一步，亦对日后建立“供货商数据库”(SuppliersPool)有很大的帮助(尤其是对有计划成为连锁百货集团的公司而言)，故此必须给予适当的重视。4.5.1 供货商数据登记表但凡跟任何供货商见了面及进行最初的接触之后，对有潜质的供货商应该马上填写“供货商数据登记表”。此表适用于所有的供货商(包括自营、促销及专柜)，甚至应视作跟所有日后可能成为公司供货商的一种洽谈记录。4.5.2 临时合同1.经过与供货商进行洽谈，初步订定了彼此的合作内容、方式和条款，得到公司总经理的确认后，便可签定临时合同。2.在签订“临时合同”时，须同时要求供货商提交以下文件的正本和副本以供核实(副本将呈交总部及分店财会部审核和存档)：供货商的工商登记证；税务登记证；法人代表证；及增值税发票副本；品牌商标注册证；经销授权书；其他资料等；4.5.3 供货商编码申请单在跟供货商签订了“临时合同”之后，公司的百货部便可以填写“统一供货商编码申请单”，为供货商在公司的往来账户名单中建立一个计算机档案。填妥及由有关人员签署后，可连同所需的证明文件及“品牌编码申请单”，在指定的期限前交到指定的部门。4.5.4 供货商数据输入单在完成了上述4.5.3的程序后，可根据有关数据填写“供货商数据输入单”连同所需的证明文件及“商品分类数据输入单”，在指定的期限前交到指定的部门(目前是由公司电脑部负责输入的工作)。5.2 商品到店的安排在一般的情况下，商品到店之后的安排应在于营运部门负责。5.3 退回商品给供货商或要求更换有时由于商品的质量、颜色、尺码或材料等不符合指定标准，或协议本身所容许，或合作结束余下的存货，或由于其它各种的原因，是必须需要把已经到店的商品退回给供货商，对于百货店来说，这是经常发生的事情。在跟供货商达成共识之后，商品管理人员便可按规定，填好“退货单”，得到负责人员的同意和签署之后，商品部的人员便须把退货单的“供货商联”复印，传真给供货商，以便作为凭证。而另一方面也应预先知会卖场，以便及早作准备。在退货日期之前的一至两天，应把全份五联的退货单连同1)供货商已确认的退货清单及/或2)回收或托运费用数据等，一并交到货管部门，以便跟进之后的一切有关事宜。正式退货的时候，跟收货时一样，也是由货管、卖场及供货商共三方面的人员及代表一起负责点数、签名及盖章。如果是外地的供货商或者供货商希望把货品运往外地，必须预先通知，并且要有正式的“托运授权/通知书”，以便转交给货管部门，作为日后的凭证。对于运往外地的货品，分店会按情况收取应收的费用，一般只会收回成本，例如：因此而涉及的物资、超时工作的补贴及其它行政开支等。为免日后争拗，须要求货管部门在事前把所需的费用计算清楚，而且要供货商书面同意，然后才好把商品退走。如果是因为合约结束而要把货品退走，在正式办理退货之前，商品管理部门有责任向财会部门查核清楚有关的供货商是否尚有欠款未付清，在必要时可把货品作扺押品，以免公司蒙受损失。在收回退货单的“采购/专柜联”之后，应妥善存盘(一如采购单及其它财会单据一样)。5.4 商品的调拨为甚么要调运商品呢？原因有很多，大致上不外乎以下几种情况：1.由于销售的原因，需要把那些早已存放在仓库的货品调返卖场，以敷应用，例如：新一季度的商品；2.因为卖场用来存放货品的位置有限(因为必须要尽量扩大营业的面积)，需要将过多的存货暂时调到仓库；3.有部份过了季节的商品，不宜占用店内的后仓，应及时运到仓库，等到下年度才再处理；或4.对于一些等待处理或退换的商品，如果数量太多而供货商方面迟迟未有确实答复，也需要暂时调往仓库，以免阻塞店内的通道或占用宝贵的地方，况且，店内人来人往，也不利于保障这些商品的安全。等等调拨(或称调运)商品与先前一节(5.3)所说的商品退换性质完全不同。商品调运所说的是对商品的一种内部安排，把仍属分店所拥有的商品暂时(或较长期地)由卖场调往仓库或由仓库调回卖场，决定权完全在于分店的管理人员。而商品的退换则是把商品退回给供货商，事先必须要与有关的供货商确认和达成协议，至于那些商品，从双方确定并核实要退换的一刻开始，其拥有权应属供货商，卖场只是代为保管。正因为调运商品是内部事宜，所以手续、程序和所用表格也应该比较简单。有关的商品管理人员(或授权卖场的人员)只需在事前(具体的期限请以届时公司的内部规定为准)填写「调运单」，交指定人员签署，然后在正式调运前的一至两天交到货品管理部门，以便处理。无论是把商品由店内调往仓库或从仓库调回店内，之前要填写的文件和办理的手续基本是一样。到了正式调运当日，货管部门便会凭调运单到卖场(或先到仓库提货，然后才把货品交到卖场)与卖场人员进行点算、交收、封箱(或拆箱)及其它有关工作，在一般的情况下，商品管理人员均毋须在场。在完成了整个调运过程之后，调运单的“采购联”便会返回商品部门，有关人员必须要按其编号顺序入文件。5.5 更改或调整商品的价格更改或调整商品的价格，对一家百货店而言是一件十分平常但却颇为重要的事。“价格”是商品策略之中一个重要的组成部份，有时“价格”更是在重要时刻致胜的手段。例如：当我们知道有某种电器产品即将有新款推出的时候，为了尽快把旧款的存货卖掉，减低“死货”的风险，必须以“减价”的手法促销。既然“价格”是商品策略的一部份，是争取顾客的方法之一，故此也不能轻率行事，更不能“早晚不同价”，否则会令消费者无所适从，以为公司是玩弄顾客！再者，除非是真正需要，否则一旦更改了价格(一般是减低为多，加价为罕有)，公司便会受到一定的损失(例如：毛利率降低，实际收益可能会减少)，站在维护公司的利益，不能不慎而重之！当然，有时可能根本是计算机数据有错误，所以要做出更正。无论是甚么原因也好，作为商品管理人员，必然主动处理与更改及调整价格有关的事宜(事实上，按照公司的规定，亦只有商品管理部门有权这样做，就算是部门经理，也不应在未与商品部门达成共识之前贸然更改商品的价格)。更改价格的程序如下：1.商品管理人员只需在事先填好「更改价钱申请单」或简称「改价单」(表格编号：MER-006，印刷品，一式四联)；2.当然也必须得到指定负责人的同意及签署；3.然后及早在生效日期之前、预留足够的时间(应不少于两天)，把改价单送交分店的财会部辖下的计算机科(或其它指定的部门)；4.同时，也应把改价单的复本送交卖场，以便他们也能作好准备和配合。5.计算机科在把有关的数据输入之后，便会负责把改价单的各联分发给有关部门(包括货管部门，因为如果改价的商品是部份或全部存放在仓库，分店的货管部门便有责任通知仓库)。虽然毋须负责输入有关改价的数据，但因为事关重大，可能会影响卖场及顾客购物时商品的正确价格，故此商品管理人员必须跟进到底，以免出错！这才是负责任的做法和态度。5.6 更改或修正商品的编码如果接到有关的投诉或商品管理人员在巡视卖场时，怀疑或发现商品的编码出现错误，例如：1) 同一商品有不同的编码；或2) 不同的商品却有同一编码；或3) 收银系统所出现的编码跟价钱牌上的数据不符；或4) 计算机上根本没有价钱牌上的编码；等。便须马上进行调查，倘若编码的确有错误，便要作出调整。目前的程序是：1)首先是由卖场方面负责填写「商品编码调整单」(表格编号：F&A-014.XLS，一式四联)的第一部份(共分三部份，详情可参考表格内容，此处不赘)，然后送交商品部作为正式的知会。2)在收到卖场交来的调整单之后，商品部便须进行调查和确定，然后填写调整单的第二部份。3)在得到指定负责人的签批之后，商品部须在计划生效日期前(按当时分店的规定)送回卖场，之后的跟进工作主要会由卖场负责，例如：通知计算机科更改有关数据、安排货管部门准备正确的商品价钱牌及分发调整单的各联等。商品管理人员应主动、定期到卖场检查，以便能及早发现有关商品编码的问题，以便可以在未曾造成更大问题前作出调整。5.7 商品的报废如果出现以下的情况，商品部可能需要采用报废的方法：1) 商品被损毁，不能再拿到卖场去销售，也不适宜以减价倾销，避免破坏公司的形象及声誉；或2) 商品不慎被偷而又未能寻回，须以报废的方法向财会交待；或3) 在盘点之后，可能会发现有些货品不翼而飞，亦遍寻不获，最后亦只好用报废的方法去扺消财会的账目；或4) 基于其它合理的原因而又得到公司最高负责人的批准。在一般的情况下，对于店内商品的报废工作，主要会交由卖场管理部门去统筹，但是对于商品是否可以报废，商品管理部门肯定拥有最终的决定权，同时亦有责任监督有关的报废工作，防止有人从中作弊，损害公司利益。假设商品是被卖场人员发现有破损，卖场方面便须填写「破损/残缺商品待处理报告」。如果商品是被盗或无故失踪，便应马上向上级及保安部门报失，并由保安部门向当地公安局正式报案。之后，保安部门会提交「报失货品报告」。在收到有关的报告之后，商品部必须首先检查清楚货品的损毁程度，看看是否真的符合报废的要求或者要求保安部门提供报案的证明。然后，商品管理人员应填写正式的「报废单」(表格编号：MER-002，印刷品，一式四联)，呈交指定的负责人签署(正常的规定是商品部门的主管再加分店的最高主管或其职务代理人)。之后，商品部便可把报废单连同所需的证明文件/报告的正本(商品部应保留复印本，以作日后必要时的查核)，交到货品管理部门及卖场，由他们跟进其余的工作。“商品报废”只是一种非常的手段，万万不能常用、乱用或滥用，如果某些供货商的商品经常破损，或者卖场的某些部门经常出现商品破损、丢失等问题，商品管理部门便须调查其中是否有诈，不能容许有任何供货商以破损商品欺骗公司，也不能让员工以报废的方法谋取利益！5.8 控制库存及补货“控制库存”是商品管理人员的重要职责，目的主要是透过掌握商品的走势，得出最畅销及最滞销是甚么商品，从而做出应变的措施，譬如说：1) 要尽快对畅销的商品进行补货，防止出现“缺货”问题(注注 注 “缺货”(OUTOFSTOCK)往往是足以致命的大问题，一般最常见的原因大概包括: 1) 供货商本身也缺货；或 2) 供货商的运输跟不上，或运输延误，或因仓库不在当地需时太久；或 3) 分店本身的商品管理人员及卖场人员对库存资料掌握不足，未能及时作出反应。 经常出现缺货问题的商店会令顾客失去兴趣和信心，会直接影响营业数字，不可不防。 2) 如果商品滞销，可能要调整价格、加强宣传或其它的相应行动；或3) 清楚的库存记录也有助于反映是否出现管理上的问题。(六) 商品的销售和采购预算、分析和有关的报表6.1 商品的销售和采购预算6.1.1 “年度商品销售预算”(报表编号为：MD-015)分店主管必须按照由总部财会部所发出下一年度的净毛润利预算(这项预算的制定方式和过程不在本手册的讨论范围之内)，制定所属分店未来一年的商品销售预算表，所制定的预算应包括下述6.1.2，并须在指定限期之前(目前规定是每年二月之前)在区域负责人确认后呈交财务总监。对于分店而言，制定商品销售预算是商品管理的最重要责任之一，也是日后用来评估分店主管的工作表现的标准。故此，在制定有关的预算时，切不可任意轻率为之，应该要持最谨慎和认真的态度，要在事前充份考虑市场的变化、消费的可能增长、分店目前的商品组合、当地市民的收入状况等因素，要以最理智和踏实的态度去做出估计，要做出一份符合实际而且“有机会达成”(Achievable)的预算才真正符合公司的利益。6.1.2 “每月商品销售计划”(编号：MD-016)详细制定全店的“每月商品销售计划”(包括自营、代销、促销和专柜)。在制定有关计划时，要充份考虑当地不同月份、季节、气候、节日、风俗、习惯和顾客的特殊消费模式等因素，有些月份的销售预算可能会低一些，而另一些俗称“旺季”的月份则应该会稍为提高，以反映真实的商品销售预算。6.1.3 “每月商品采购计划”(编号：MD-017)公司目前的商品来源包括自营、代销、促销和专柜四大部份，而其中自营及代销商品是需要采购和需要动用公司的资金。故此，为了令财会部能预先做好每月流动资金的估计，分店的商品管理人员(特别是负责采购的人员)必须按照每月的商品销售预算之中自营部份的数字，制定“每月商品采购计划”。有关上述报表的制作请参阅下文6.26.2 商品的销售分析商品管理人员必须密切留意、收集、报告和分析商品的实际销售情况，一个是用来跟各项预算作出比较，看看成绩如何。另外也需要根据有关的数字对原来的预算作出调整。三来也须按此评定商品未来的销售预测，及早作好应变措施：假如销售理想，自必然要及早补货；反过来说，如果销售不理想，便要考虑以促销或其它手段去提高销售等，都有赖及时和准确的数据。除了个别的促销活动或特殊情况，大部份的商品销售分析报告都是每个月做一次，其中最主要的有:（一）由分店制作完成1)“采购科每月工作报告”(编号：MD-002)；2)“每月专柜营业检讨报告”(编号：MD-005)；3)“专柜管理科每月工作报告”(编号:MD-009)；（二）其它报表由分店将数据输入计算机SDPS系统而生成有关档案，再透过电子邮件传送至总部商务部后，通过BRIOQUERY数据处理系统便可生成各种相关的报表。总部或个别分店的商品部门应按照本身管理的需要，根据情况或临时或设计新的或合并原有的报表，以便能把销售数据变为真正有用的信息，改善商品的管理效能，提高销售额，最终完成公司指定的营业目标。6.3 商品的促销计划及报告(注)“促销商品”是指百货商店以短期方式跟供货商合作，在指定的期限内、按彼此预先的协议，把指定的商品放在店内指定的位置售卖，目的不外以下几个：1) 配合不同的时节，增加店内的气氛(例如，国庆节、圣诞节、新年等日子)；2) 以促销的方式引入新的商品或新的品牌，测试顾客的反应，为可能长期设置专柜或采购该种商品提供参考数据；3) 以促销的方式，来补充目前店内可能因商品组合不全面而欠缺的商品，开展新的顾客来源；4) 可容许个别专柜以额外的促销追回前期失去的营业额，这样对分店的利益也有好处；5) 多样化的促销既能营造活泼、多彩的卖场气氛，同时也能充分使用卖场的营业位置，能平衡因已设了长期专柜但又稍嫌单调的卖场布局，令顾客有每次来都有新商品的良好感觉。故此，商品管理人员万万不能轻视促销这种虽是短期、但却比较灵活的方式，要有预先的计划和步署，不应抱着临时拉夫的心态。同时更要有全局的策略，要充分考虑促销商品在全店中所占的份量，如何与原有的商品组合相配。因此，现时总部商务部就促销而规定分店要做的计划及报表主要有:1) “年度促销推广方案”(每年应与“年度商品销售预算”一并提交)；“季度卖场促销计划”(编号：MD-021，每三个月提交一次)；每月陈列/促销/宣传推广计划（MC-99）目录一、集团公司简介 2二、工程概况 3三、项目概况 5四、总体规划构思 5五、住宅单体设计构思 7六、单体主立面设计构思 8七、基础设施情况 18八、经济技术指标 25九、工程方案 25十、建筑节能 42十一、成套新技术采用项目 43十二、实施进度 47十三、

博王御花苑总平面图 48十四、

博王御花苑鸟瞰图 49十五、

博王御花苑临街商业透视图 41十六、

博王御花苑园区中轴图 42十七、

博王御花苑住宅建筑单体效果图 43十八、

博王御花苑项目分析图 44十九、

博王御花苑总体规划分析图 45二十、

博王御花苑住宅模型示意图 57二十一、博王御花苑住宅设计户型图 61通辽健平房地产开发有限公司简介通辽健平集团房地产开发有限公司，成立于2010年4月12日。是一家集房地产开发、工程管理于一体的具有国家肆级开发资质的综合性开发企业，公司注册资金1000万元，公司法人孙建平。本公司现拥有12名职工，其中有职称人员6人（工程师4人，会计师2人），售楼员1人，系统操作员1人。公司按照现代企业制度的管理模式，下设四部一室：工程部、市场部、销售部、财务部、办公室。公司始终坚持以精心策划、开拓创新、科学管理、争创一流、质量为本的开发理念和经营方针，切实转变观念，围绕市场狠抓经营，强化管理，不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走信誉化之路。公司下辖分公司专门负责集团工程的筹建和开发工作，并统管局内各单位基地的布点策划、立项、征地、规划、资金管理等工作。为了适应市场经济发展的需要，公司积极探索房地产发展的新思路，拓宽经营领域，以提供优质住宅为己任。坚持“以人为本”的设计思想，营造健康城市、和谐家园的新感觉。由公司承建的“博王御花苑”居住小区，将以新颖的设计、独特的造型、优美的环境，完美展示现代都市生活的新空间，为住户创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和具有较高文化品位的生活环境。公司将秉承通辽健平房地产有限公司的优良作风，坚持“创造精品，奉献社会”的经营理念，遵循“追求卓越，筑造精品”宗旨，公司竭诚希望与社会各界携手并进，共谋发展，同创美好未来。二、工程概况1、项目简介本工程位于通辽市科左后旗甘旗卡镇内，南侧的大青沟街连通甘旗卡与G304国道，是甘旗卡与外界交通的主要道路；东侧的巴彦路是甘旗卡内的主要道路。项目工程设在博王大酒店西侧地上十七层建筑面积为1.806.476平方米，其中3#楼为8246.67平方米，4#楼为9818.09平方米。地下部分人防工程和设备机房地下室，层高为3.7米，建筑面积5943平方米。半地下室车库面积为5000平方米，约90个车位。工程耐火等级为一级，耐火年限为一级抗震设防6度。人防防空类别甲级，抗力级别：核6级常6级，防化级别人类掩蔽丙级、车库丁级。本工程人防部分为钢筋混凝土框架剪力墙结构，高层住宅为纯剪力墙结构。抗震设防烈度为6级，剪力墙抗震等级为二级，框支架、柱按一级抗震构造，场地土类别为二类。基础采用钢筋混凝土桩。混凝土、地下室底板垫层厚度为100，采用C15混凝土。承重结构（梁、板、柱、剪力墙等）混凝土等级C30P6。人防部分为C30P8，地上层为C30。2、周边及户型介绍项目所在位置为巴彦路和大青沟街两条主干道的交界处，南侧大青沟街连通甘旗卡与G304国道，可直达全县任何一个乡镇，出行便捷。周边的中国移动、财政局、城建局、教育局等单位建筑的依托使小区优越区位条件和最佳城市配套得以体现，建设具有国际化水准的城市核心高端生态社区。同时小区附近的进前家超市和各类商业店面，方便了住户购物。小区住宅楼户型均南北朝向，采光较好，通风结构安排巧妙，宽敞明亮。3#楼共17层，A套为二室二厅一卫，建筑面积115.49平方米，B套为二室二厅一卫，建筑面积111.59平方米；4#楼共17层，A套为三室二厅一卫，建筑面积119.66平方米，B套为四室二厅二卫，建筑面积157.76平方米；5#楼共18层，S套为三室二厅一卫，建筑面积122.95平方米。居住在这里，可以既能享受都市生活的便利，又没有闹市的拥堵与喧嚣。3、申请性能等级A级4、工程建设概况1）项目开发商成立于2010年的通辽健平房地产开发有限公司，是一家集房地产开发、工程管理于一体的具有国家肆级开发资质的综合性开发企业。本公司现拥有12名职工，其中职称人员6人，工程师4人，会计师2人，售楼员1人，系统操作员1人。近几年，在市场经济潮流的冲击下，我公司的员工在思想方面发生了翻天覆地的变化，彻底消除了以前遗留下来的陋习，充分的认识到在今天，如果没有抛弃从前的不良风气，如果没有努力的提高自身的素质，将很难立足于当今社会。2）规划设计本工程人防部分为钢筋混凝土框架剪力墙结构，高层住宅为纯剪力墙结构。抗震设防烈度为6度，剪力墙抗震等级为二级，框支梁、柱按一级抗震构造，场地土类别为二类。基础采用钢筋混凝土桩。三、项目概况1、项目设计依据1）甲方提供的设计任务书2）现行的国家级地方有关建筑设计规范，规程和规定3）《住宅设计规范》4）《民用建筑设计通则》5）《高层民用建筑设计防火规范》6）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》2、项目概况1）博王御花苑工程位于通辽市科尔沁左翼后旗（甘旗卡）境内，规划总用面积为9878平方米，东临巴彦路，南临大青沟街，为繁华地段。2）本工程占地面积为506.55平方米，地上十七层建筑面积为1.806.476平方米，地上十七层为住宅，共68户。地下一层为设备用房。3）建筑层数高度：本工程地下一层，地上十七层，地下一层层高为3.900米，一至十七层高均为3.000米。建筑总高度为52.500米（主体女儿墙结构顶）。4）本工程建筑分类为二类高层建筑，耐火等级为二级，地下室耐火等级为一级。四、总体规划构思居住环境方式的外在表达，是融入到生活方式之中的生活空间。居住区的总体设计，决定了居住区基本的空间关系，也是表现生活空间的手段。它不仅要表现居住的性格和文化特征，还应该遵循居民社会行为的原则。博王御花苑住区总体构思是对人最直接的关怀，最自然的表达方式，让居民们的家庭、邻里、友情与社区生活的激情同生共融。我们的目标是根据优越地理位置，天赐的历史地位，最佳的城市配套和高端开发打造——“城市核心高端生态社区”。住宅单元的布置、道路布局、景观设计、绿化种植、停车休息等皆从人性化的角度考虑，创造出一种大都市的自然形态——精心规划的成果。1、规划理念体规划运用“景观都市主义”的核心理念与方法，强调都市“内在结构”的构建与“物质环境”的营造，并对“适居性”、“低碳城市”等当代城市开发的主要关切，作出规划与技术层面上的积极应对，表达一种“人居城市理想”。2、规划结构建筑结构形式为剪力墙结构，设计使用年限为50年，小区内环境设计优美的中高档住宅小区，成为建筑风格鲜明，富有变化，具有较高运动型、文化型的现代住宅小区，充分利用节能、安全管理等先进技术，为居民提供现代化的、舒适优美、健康的居住环境。3、道路系统规划住宅小区内的交通最大化的实现人车分流。中间的景观绿化主轴亦是人行主流线，小区路在园区内环形布置。整个园区采用地下停车方式，东西两侧各设一个地下车库入口。给予小区业主最佳的亲近自然的舒适享受和最大的出入安全保障。4、绿化景观系统规划小区中心景观区形成具有丰富层次感的核心景观绿化广场，辐射整个园区。1#楼与2#之间通向小区环形广场景观轴线，3#楼与4#楼前面横向景观轴线和5#楼通向绿化场地、幼儿和老年人活动及居民室外健身器材景观轴线的完美穿插强化了小区中心的层次感和围合感。配套公建整体景观环境的布局、地形处理、硬软质场地的划分、活动设施的选择、景观建筑物的营造、照明设计加上景观节点的有机组合，营造出具有活力的住区景观环境，实现住区景观环境的最优化。5、规划依据和规划目标1）规划依据：（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2）《城市规划编制办法》（3）国家标准《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）（4）通辽市规划和国土资源局有关城市规划的相关规定（5）甲方提供的地形图（6）甲方提供的《设计任务书》2）规划目标：创建一份集生态、环保、康体、休闲、地域认同于一体的公共环境资源与财产。五、住宅单体设计构思1、本工程为通辽市博王御花苑一套使用面积约为90平方米的室内住宅单体设计工程。

2、建筑分类为二级高层建筑，耐火等级为二级，地下室耐火等级为一级。

3、主要设计构思：

1）自从人类产生建筑构思以后，室内成为人们生活的主要场所，并开始对室内环境有所要求。随着社会的进步和发展，室内环境也在不断更新发展与不断丰富多彩。室内设计综合运用技术手段，考虑周围环境因素的作用，充分利用有利条件，积极发挥创造思维，创造出一个既符合生产和生活物资功能要求，又符合人们生理、心里要求的室内环境。

2）室内设计以点、线、面、体来塑造空间，在室内的构筑建筑形态塑造方面大量采用了穿插和加减的设计手法。外墙使用白色、黄色、褐色为主色调，巧妙搭配从而形成一个现代简约的居住空间。六、单体主立面设计构思一）基础工程（一）墙体

建筑地下外墙为300厚钢筋混凝土墙，内隔墙为200厚钢筋混凝土墙﹨200厚混凝土空心砌块，用cb20细石混凝土灌孔填实。地上用200厚钢筋混凝土墙﹨200厚混凝土空心砌块外贴100厚酚醛板保温。地上部分分户墙采用200厚钢筋混凝土墙﹨200厚混凝土空心砌块砌筑，用cb20细石混凝土灌孔填实。内隔墙采用100×200厚轻集料小型混凝土空心砌块。楼梯间为200厚钢筋混凝土墙砌筑，刷50厚胶粉聚苯颗粒保温砂浆。（二）屋面

本工程屋面防水等级为二级，使用年限为15年，采用SBS改性沥青防水卷材二道（每道＞3mm）。屋面保温材料采用酚醛板，厚度120；平面屋面找坡材料采用白灰炉渣。保温层及砂浆找平层设置分隔缝，分隔缝间距≤6m，缝宽30mm。屋面排水为组织内排水，排水方向，采用白色UPVC管材，直径DN100。（三）管道

1、本工程PP-R管管径均为管外径。热镀锌钢管套丝部分刷防锈漆两道，明装不保温部分刷银粉两道，埋没的消火栓管道先刷冷底子油一道，石油沥青两道外加保护层，防止管道腐坏。

2、管道试压低区工作压力为0.3MPa，试验压力为0.9MPa。高区工作压力为0.59MPa，试验为1.0MPa。试验方法应按《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002的规定执行。隐蔽或埋地的排水管道在隐蔽前作灌水试验，灌水高度不低于底层卫生器具的上边缘或底层地面高度。消防管道的试验压力为1.02MPa，保持两小时无明显渗漏为合格。3、管道冲洗用水冲洗和消毒，要求以不小于1.5m/s的流速进行冲洗，并符合《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002的规定。消火栓系统与室外管道连接前，必须将室外管道冲洗干净，冲洗强度到达消防时的最大设计流量。

（四）厨房：

1、厨具：由用户自定，设计图纸中根据厨具位置只预留上下

水。

2、地漏：厨房均不设地漏。

3、排烟道选用成品排烟道，位置应方便燃气排放、案台操作和厨具布置。

（五）卫生间

1、卫生间设大便器、洗手盆及洗浴设施（淋浴器）。卫生间预留上下水接口。

2、电热水器用户自理，预留插座。

3、地漏：地漏位置根据卫生间布局定。

（六）、空调位

1、住宅空调外机平台，各功能房间、客厅考虑各单设一台空调，大客厅按一台3匹空调考虑；空调外机平台尺寸应保证满足安装尺寸。

2、空调冷凝水管：①根据空调板位置，考虑顺外墙明设。②冷凝水管沿外墙明设时，为Ф50PVC管；

3、空调板下口需做滴水槽。

（七）雨水管

雨水管应尽量在外墙角落隐藏设置，不能隐藏的雨水管颜色应随立面颜色变化，雨水管应注明管径和壁厚。（八）公共楼梯间1、住宅电梯厅、及一层门厅楼面铺地面砖。

2、楼梯间踏步及休息平台为钢筋混凝土，水泥压光。

3、住宅、商业公共入口，设无障碍坡道

4、所有需设消火栓的楼梯间及前室，消火栓的位置不应影响周边门的开启和通行。设备专业应配合建筑专业确定具体位置。

二）、给排系统

设计范围系统包括：生活给水系统、排水系统、消防给排水系统。

1．生活给排水系统

1）生活给水分高低两区供给。低区为1~8层，高区为9 ~17层。高地区供水由小区泵房内两套恒压变频供水装置供给。低区入口压力为0.3Mpa。高区入口压力为0.59Mpa。2）本工程最高日用水量为110m3/d，最大时用水量为7m3/h。2、排水系统本工程污水系统采用合流制，经化粪池后排入市政下水道管。3、消防给水系统1）水箱利用小区内1#楼高层建筑物高位消防水箱。2）消防栓七层以下设置减压稳压消火栓。3）室内消防用水利用小区室外消防水池。室外消防用水由室外消防管网上的消火栓解决。园区内自建有效容积不小于360立方米的消防水池。4）室外消防设计由建设单位另行委托设计。5）室外设SQX型（DN100）地下式水泵接合器两个，流量；10L/S。6)本工程消防电梯前室的集水坑内设有两台潜水排污泵。7）临时高压消防给水系统的每个消火栓处应设直接启动消火栓给水泵的按钮。8）消火栓入口压力住宅部分为0.68Mpa。

4、采暖系统1）本工程采暖系统按连续供热设计，供回水管由换热站内的循环泵加压供给，采暖热媒为55/45℃热水，采暖系统定压及补水由小区供热站解决。2）住宅户内采用低温热水底板辐射供暖。3）采暖系统竖向分为高低两个区，地下一层至八层为低区，九层至十七层为高区。采暖系统供回水均由园区供热换热站内的循环泵加压供给。4）本工程采暖热指标36.2w/m2。5）采暖系统为共用立管分户热计量独立系统形式，热表设于各层集中管井内。户内供回水管布置在本层建筑地面垫层内。6）在建筑物的热力入口应设置供回水温度计、压力表、热量表、压差或流量调节阀除污器等。具有调节和计量功能的入口装置。入口装置设在地下室内或距建筑物外墙2米的地沟内或检查井内。7）低温热水地板辐射采暖系统设计：(1)低温热水底板辐射采暖的供水温度不应超过60℃。供回水温差宜小于或等于10℃；工作压力不应大于0.8MPa，超过此压力时应采取相应的措施。（2）住宅建筑中的低温热水底板辐射采暖系统应按户划分系统配置集分水器，户内各主要房间宜单独分环路布置加热管，且每对集分水器所带加热管的分支环路不应超过8个。（3）直接在同一集分器上的同一管径的各环路其加热管的长度宜接近。并不宜超过120米，每一环路内的阻力损失不宜超过30KPa。各并联环路之间的计算阻力相对差额应不大于百分之十五。（4）加热管内水的流速不宜小于0.25M/S，一般为0.25~0.5M/S。（5）集水器、分水器的内径不应小于总供，回水管的内径（一般为总供，回水管管径的1.5倍），且集分水器的最大断面流速不宜大于0.8M/S。每个分支环路供回水管上均应设置可关断阀门。（6）在集水器、分水器前的供回水管路上应安装阀门、过滤器、锁闭阀、调节阀、热量表等具有关断、调节，热计量和温度控制共用立管的人户装置，即在分水器前的供水连接管上顺水流方向安装阀门，过滤器，阀门及泄水管；在集水器之后的回水连接管上安装泄水管、平衡阀、热计量装置或其他可关断的调节阀。（7）共用立管和热表等入户装置应设在管道井内；每一对共用立管在每层连接的户数不宜超过3户。（8）低温热水地板辐射采暖的加热管及其填充层与外墙、楼板结构层间应设绝热层。（9）低温热水地板辐射采暖系统的填充层厚度不宜小于50毫米，填充层应设伸缩缝。（10）室内地面的固定设备和卫生洁具下部应布置加热管。5、通风系统1）住户卫生间及厨房均采用子母风道的排风竖井。2）本设计对电梯机房设机械通风系统，换气次数为5次/h，电梯机房设排风扇。3）电梯前室设机械加压送风系统，电梯前室采用电动百叶风口，并与烟感器联动，屋顶设屋顶风机。防烟楼梯间采用自然排烟。4）地下室为库房，地下室设进、排风系统，排风系统兼做排烟系统，每个排风系统设排风机和排烟补风及机共用一套，风管采用1.2毫米镀锌钢材制作，法兰连接。平时采暖热源采用热水空气处理机，兼做排烟补风机，排烟补风量不小于排烟量50%。三）、低压配电系统1）供电电源：本工程从小区变电所所引来低压住宅电源和公共电源，配电间设在地下一层，正常电源为一路市电电源，备用电源为柴油发电机提供，供电为三相四线制。配电系统中N线与PE线自供电柜配出后不可共用。负荷级别负荷名称备注二级负荷消防负荷、应急疏散照明、消防电梯公共场所照明三级负荷住宅照明及其它2）住宅用电指标：根据电业局和本工程甲方要求用电标准为每户6kw。3）配电方式：本工程采用放射式与树干式相结合的供电方式；动力负荷采用放射式供电，住宅用电采用预分支电缆，树干式供电。对消防负荷采用双电源供电，并且末端互投。4）计量方式：本工程住宅采用集中计量，集中表箱设在楼梯间或走道公共部分，对公共负荷用电在自维变电所高压处集中计量。5)照明配电：照明、插座均由不同的支路供电；所有插座回路除卧室、空调插座外均设漏电断路器保护。剩余动作电流为30mA。2）建筑物防雷、接地系统（1）本工程年预计雷击次数：建筑物的高(m)等效面积(Km2)年平均雷暴Td(d/a)校正系数预计雷击次数N（次/a）53.90.038526.41.00.0645（2)本工程防雷等级按三类防雷设计。建筑的防雷装置应满足防直击雷、雷电波的侵入并设置总等电位联接。（3）接闪器：在屋顶采用镀锌圆钢作避雷带，屋顶避雷连接线网格不大于20米×20米。（4）引下线：利用建筑物钢筋混凝土柱子或剪力墙内两根￠16以上主筋通长（焊接、绑扎）作为引下线，间距不大于25米，引下线上端与避雷带焊接，下端与建筑物基础底梁及基础底板轴线上的上下两层钢筋内的两根主筋焊接。为防止侧击雷，本建筑自45米起每二层利用圈梁钢筋作均压环，均压环与防雷引下线连接，并与各种竖向金属管道连接。45米以上金属栏杆，门窗等较大金属物应与均压环连接。（5）接地极：接地装置利用建筑物筏板基础内钢筋组成，采用联合接地方式，强电接地，弱电接地，防雷接地，共用一个接地体，接地电阻不大于1欧姆。如不满足要求应补做人工接地极，人工接地采用40×4镀锌扁钢埋地1.00米。（6）本工程采用总等电位联结，应将下列导电部分互相连通：———进线配电箱PE(PEN)母排；———公共设施的金属管道，如上，下水等管道；———建筑物的金属结构；公共接地极引线；弱电总箱金属外壳。———通信线路干管。———防雷引下线，接地装置。总等电位联结线采用BV—1×25PC32或40×4镀锌扁钢，总等电位联结均采用等电位卡子，禁止在金属管道上焊接。有淋浴室的卫生间采用局部等电位联结，从适当地方引出两根大于￠16结构钢筋至局部等电位箱（LEB），局部等电位箱暗装，底边距地0.5米。将卫生间内所有金属管道金属构件联结。（7）有线电视引入端、电话引入端等处设过电压保护装置。（8）本工程接地型式采用TN—C—S系统，电源在进户处做重复接地，并与防雷接地共用接地极。四）、有线电视系统1）电视信号由室外有线电视网的市政接口引来。通过分配箱引至各户终端。2）系统采用860MHz邻频传输，要求用户电平满足68±5dB；图像清晰度不低于4级。3）干线电缆选用SYWV—75—7，穿SC40管。支线电缆选用SYWV—75—5，穿PC20管。沿墙楼板暗敷。每户在起居室及主卧各设一个电视插座；用户电视插座暗装，底边距地0.5米。本工程消防控制中心设置在公建一层。

五）根据建筑设计功能和需要，弱电系统包括如下：

火灾自动报警及消防联动系统；综合布线系统（语音、数据系统）；有线电视系统；安全防范系统（视频监控、可视对讲等）。

1.火灾自动报警及消防联动系统

本工程为一类防火建筑。火灾自动报警系统的保护等级按一级设置。本工程采用区域报警控制系统。在楼梯间、地下室、电梯机房等设置感烟探测器。在消火栓箱内设消火栓启泵按钮。接线盒设在消火栓的开门侧。2.电话、综合布线系统

本工程每户按1根网线考虑；在书房和主卧设一个计算机插座。数据网线进线由甲方与电信局制定，穿金属管埋地暗敷；从楼层接地箱引至住户内终端。计算机插座选用RJ45超五类型，与网线匹配，底边距地0.5米安装.3.有线电视

电视信号由室外有线电视网的市政接口引来。通过分配箱引至各户终端。系统采用860MHz邻频传输，要求用户电平满足68±5dB；图像清晰度不低于4级。干线电缆选用SYWV—75—7，穿SC40管。支线电缆选用SYWV—75—5，穿PC20管。沿墙楼板暗敷。每户在起居室及主卧各设一个电视插座；用户电视插座暗装，底边距地0.5米。4.楼层对讲系统

本工程本工程在消防电梯机房设置消防专用电话，专用对讲电话分机底距地1.5米。系统所有器件、设备均由专业部负责成套供货、安装、调试。

七、基础设施情况1、规划布局园区南侧为以多层住宅和底层商网为主的多层住宅组团，底层两层商网，其上四层为住宅。园区北侧为高层住宅组团，内部住宅均为十七层。小区中心景观区形成具有丰富层次感的核心景观绿化广场，辐射整个园区。最北侧三洞高层住宅下的裙房设置幼儿园等公建，优化社区服务。2、生活给水系统1）生活给水分高低两区供给。低区为1~8层，高区为9~17层。高地区供水由小区泵房内两套恒压变频供水装置供给。低区入口压力为0.3Mpa。高区入口压力为0.59Mpa。2）本工程最高日用水量为110m3/d，最大时用水量为7m3/h。3、排水系统本工程污水系统采用合流制，经化粪池后排入市政下水道管。4、消防给水系统1）水箱利用小区内1#楼高层建筑物高位消防水箱。2）消防栓七层以下设置减压稳压消火栓。3）室内消防用水利用小区室外消防水池。室外消防用水由室外消防管网上的消火栓解决。园区内自建有效容积不小于360立方米的消防水池。4）室外消防设计由建设单位另行委托设计。5）室外设SQX型（DN100）地下式水泵接合器两个，流量；10L/S。6)本工程消防电梯前室的集水坑内设有两台潜水排污泵。7）临时高压消防给水系统的每个消火栓处应设直接启动消火栓给水泵的按钮。8）消火栓入口压力住宅部分为0.68Mpa。5、采暖系统1）本工程采暖系统按连续供热设计，供回水管由换热站内的循环泵加压供给，采暖热媒为55/45℃热水，采暖系统定压及补水由小区供热站解决。2）住宅户内采用低温热水底板辐射供暖。3）采暖系统竖向分为高低两个区，地下一层至八层为低区，九层至十七层为高区。采暖系统供回水均由园区供热换热站内的循环泵加压供给。4）本工程采暖热指标36.2w/m2。5）采暖系统为共用立管分户热计量独立系统形式，热表设于各层集中管井内。户内供回水管布置在本层建筑地面垫层内。6）在建筑物的热力入口应设置供回水温度计、压力表、热量表、压差或流量调节阀除污器等。具有调节和计量功能的入口装置。入口装置设在地下室内或距建筑物外墙2米的地沟内或检查井内。6、通风系统1）住户卫生间及厨房均采用子母风道的排风竖井。2）本设计对电梯机房设机械通风系统，换气次数为5次/h，电梯机房设排风扇。3）电梯前室设机械加压送风系统，电梯前室采用电动百叶风口，并与烟感器联动，屋顶设屋。顶风机。防烟楼梯间采用自然排烟。4）地下室为库房，地下室设进、排风系统，排风系统兼做排烟系统，每个排风系统设排风机和排烟补风及机共用一套，风管采用1.2毫米镀锌钢材制作，法兰连接。平时采暖热源采用热水空气处理机，兼做排烟补风机，排烟补风量不小于排烟量50%。7、低压配电系统1）供电电源：本工程从小区变电所所引来低压住宅电源和公共电源，配电间设在地下一层，正常电源为一路市电电源，备用电源为柴油发电机提供，供电为三相四线制。配电系统中N线与PE线自供电柜配出后不可共用。负荷级别负荷名称备注二级负荷消防负荷、应急疏散照明、消防电梯公共场所照明三级负荷住宅照明及其它2）住宅用电指标：根据电业局和本工程甲方要求用电标准为每户6kw。3）配电方式：本工程采用放射式与树干式相结合的供电方式；动力负荷采用放射式供电，住宅用电采用预分支电缆，树干式供电。对消防负荷采用双电源供电，并且末端互投。4）计量方式：本工程住宅采用集中计量，集中表箱设在楼梯间或走道公共部分，对公共负荷用电在自维变电所高压处集中计量。5)照明配电：照明、插座均由不同的支路供电；所有插座回路除卧室、空调插座外均设漏电断路器保护。剩余动作电流为30mA。8、建筑物防雷、接地系统1）本工程年预计雷击次数：建筑物的高(m)等效面积(Km2)年平均雷暴Td(d/a)校正系数预计雷击次数N（次/a）53.90.038526.41.00.06452)本工程防雷等级按三类防雷设计。建筑的防雷装置应满足防直击雷、雷电波的侵入并设置总等电位联接。3）接闪器：在屋顶采用镀锌圆钢作避雷带，屋顶避雷连接线网格不大于20米×20米。4）引下线：利用建筑物钢筋混凝土柱子或剪力墙内两根￠16以上主筋通长（焊接、绑扎）作为引下线，间距不大于25米，引下线上端与避雷带焊接，下端与建筑物基础底梁及基础底板轴线上的上下两层钢筋内的两根主筋焊接。为防止侧击雷，本建筑自45米起每二层利用圈梁钢筋作均压环，均压环与防雷引下线连接，并与各种竖向金属管道连接。45米以上金属栏杆，门窗等较大金属物应与均压环连接。5）接地极：接地装置利用建筑物筏板基础内钢筋组成，采用联合接地方式，强电接地，弱电接地，防雷接地，共用一个接地体，接地电阻不大于1欧姆。如不满足要求应补做人工接地极，人工接地采用40×4镀锌扁钢埋地1.00米。6）本工程采用总等电位联结，应将下列导电部分互相连通：———进线配电箱PE(PEN)母排；———公共设施的金属管道，如上，下水等管道；———建筑物的金属结构；公共接地极引线；弱电总箱金属外壳。———通信线路干管。———防雷引下线，接地装置。总等电位联结线采用BV—1×25PC32或40×4镀锌扁钢，总等电位联结均采用等电位卡子，禁止在金属管道上焊接。有淋浴室的卫生间采用局部等电位联结，从适当地方引出两根大于￠16结构钢筋至局部等电位箱（LEB），局部等电位箱暗装，底边距地0.5米。将卫生间内所有金属管道金属构件联结。7）有线电视引入端、电话引入端等处设过电压保护装置。8）本工程接地型式采用TN—C—S系统，电源在进户处做重复接地，并与防雷接地共用接地极。9、有线电视系统1）电视信号由室外有线电视网的市政接口引来。通过分配箱引至各户终端。2）系统采用860MHz邻频传输，要求用户电平满足68±5dB；图像清晰度不低于4级。3）干线电缆选用SYWV—75—7，穿SC40管。支线电缆选用SYWV—75—5，穿PC20管。沿墙楼板暗敷。每户在起居室及主卧各设一个电视插座；用户电视插座暗装，底边距地0.5米。10、电话系统1）住宅每户按1对电话线考虑，在起居厅、卧室处各设一个电话插座。2)市政电话电缆进线由甲方与相关部门制定，室外引入至总接线箱，再由总接线箱引至各层住户配电，再由住户配线箱引至住户内终端。3）电话电缆及电话线分别选用HYA和RVS型，穿SC和PC管敷设。电话干线电缆在地面内暗敷。电话支线沿墙及楼板暗敷。4）每层住户分线箱，底边距地1.8米。每户电话插座暗装，底边距地0.5米。11、网络布线系统1）本工程每户按1根网线考虑；在书房和主卧设一个计算机插座。2）数据网线进线由甲方与电信局制定，穿金属管埋地暗敷；从楼层接地箱引至住户内终端。3）计算机插座选用RJ45超五类型，与网线匹配，底边距地0.5米安装。12、多工能访客对讲系统1）本工程采用总线制多功能访客对讲系统，将住户的放入侵报警系统纳入其中。2）本楼设独立的访客对讲系统，工作状态及报警信号送到小区管理中心，门口及嵌墙安装，底边距地1.4米，对讲分机挂墙安装在住户门厅内（兼做防入侵报警系统控制器），距地1.4米。13、火灾自动报警及消防联动系统。1）本工程为一类防火建筑。火灾自动报警系统的保护等级按一级设置。2）系统组成：火灾自动报警系统、消防联动控制系统、消防直通对讲电话系统、应急照明系统。3）消防控制室：本工程消防控制室设在园区内，并设有直接对外出口。4）火灾自动报警系统：（1）本工程采用区域报警控制系统。（2）在楼梯间、地下室、电梯机房等设置感烟探测器。（3）在消火栓箱内设消火栓启泵按钮。接线盒设在消火栓的开门侧。5）消防联动控制：在消防控制室，对消火栓泵、自动喷洒泵、加压送风机、排烟风机，既能通过模块进行自动控制也可在联动控制台上通过硬线手动控制，并接收其反馈信号。本工程住宅部分，由消防控制室在火灾确认后通过变电所获箱变来断开住宅用非消防电源。公共用电部分在进线柜内设有分励脱扣器和消防控制模块。由消防控制室在火灾确认后断开相关电源。14、消防直通对讲电话系统本工程在消防电梯机房设置消防专用电话，专用对讲电话分机底距地1.5米。系统所有器件、设备均由专业部负责成套供货、安装、调试。八、经济技术指标项目总建设用地为9879平方米，核定总建筑面积22806平方米，其中住宅建筑面积21454平方米，物业及会所建筑面积1352平方米，半地下车库及库房建筑面积5000平方米，建筑密度20%，绿地率41%。九、工程方案1、设计说明1）规划依据（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2）《城市规划编制办法》（3）国家标准《城市居住区规划设计规范》GB50180-93(2002年版)（4）通辽市规划和国土资源局有关城市规划的相关规定（5）甲方提供的地形图（6）甲方提供的《设计任务书》2、现状概况本案规划用地位于通辽市科尔沁左翼后（甘旗卡）境内，规划总用地面积为9879平方米。东临巴彦路，南临大青沟街，用地交通条件优越。3、项目定位充分依托优越的区位条件和最佳的城市配套，建设绿色的、生态的、时尚的、具有国际化水准的城市核心高端生态社区。4、基础形式一）土方工程（1）基坑挖土本工程土方工作业分为辆部分进行，先从主体基坑开挖，挖至装顶标高，人防部分挖至结构底板垫层下皮，机械挖土时留出0.2米，做人工清理基坑及放坡用人工挖土，该施工地段为元办公楼旧址，地下钢筋砼结构基础多须用液压镐破碎与挖掘机配合，土方须外运至5千米以外，施工地段地勘情况是室外地面下0.8~0.9米为杂基土0.9~2.2米为细砂层2.2~18米为细砂层地吃持力140N∕m3,可作持力层，按计划要求主楼筏板加垫层在室外-2.85米人防结构底板垫层在室外-2.30米均在持力层上满足结构要求。边坡支护：因该地段为原建筑物地下基础在-1.8米左右，挖土时放坡及工作面边坡原结构基础比较坚固不需支护可满足安全要求。（2）桩基工程：本工程采用砼灌注桩桩长15米保护0.6米，桩直径400毫米，钢筋笼长10米加锚固0.5米，采用C30超流态砼充盈系数为1.3，桩基启动后连续作业，直至结束，缩短打桩时间以给主楼施工留出余地。（3）人防承台与结构底板施工由于地下水位较高（-0.31米）承台垫层在水位线＜0.35米，采用局部降水后，砂体流动大基层极不稳定，采用1~3厘米碎石，铺平100毫米。降水后打垫层，塌落度空载140~160±20毫米，积水坑，电梯基坑由于坑深水下部位较高，局部降水易造成冲积砂，使基坑倒壁塌方和底部锅底状，根据现场情况拟采用5毫米钢板护臂的地下水平面上150毫米，底部用水泥砂管做护筒，护筒内用￠125铁管转孔用纺纱布，过滤降水后封闭水下部位￠125铁管起过水面上，用管状潜水泵跟踪抽水至防水完成抹保护层，封闭套筒留铁管至地上进入正常施工工序。地下室防水采用高分子丙纶防水二道上抹50毫米厚，砼保护层并作出砼钢筋保护层，在控制好降水的同时完成钢筋绑扎砼浇筑。双层钢筋用底板同径钢筋间距＜2.0米双向焊接马凳。主楼筏板基础在桩达到强度值后，开始控桩问土破桩头，桩检测合格后做垫层防水并处理好桩锚固钢筋节点部位的防水处理。筏板内的钢筋桩顶部位要止水板和止水环做好细部处理，筏板钢筋采用电弧焊连接单面焊10d，并做好同心角的处理；在工程设纵横两道后浇带人防部位设一道加强带，由于本地区地下水位较高（夏季最高水位为室外地面下-1.8米~2.0米，在后浇带需施工时，丰水期无法施工，现将后浇带用方式做如下调整，可先做后浇带按设计要求部位后浇两侧用￠5，钢丝网隔离后浇带部位加￠10（￠12）@150钢筋后浇带边缘向板内锚固500毫米板浇筑前36小时，用高于底板砼一个级别的砼浇筑同时比设计防渗等级加一个别即C35P10浇筑完毕后，用塑料膜盖严盖实不得透水整体浇筑时，可掀开塑料薄膜与底板形成整体。施工前可按设计要求做。（4）钢筋工程I.钢筋的制作由于本工程所用钢筋量多，现场场地紧，加工采用分部位边加工边用。施工准备机械设备钢筋调直机、切断机、弯曲成型机，对焊机及相应吊装设备等。材料各种规格、各至级别的钢筋，必须有出厂合格证，进场后须经物理力学性能检定，对于进口钢材增加化学检验，经检验合格后方能使用。作业条件各种设备在操作前应进行检验、验收，以保证正常运转，并符合安全规定。专业人员对钢筋抽料，要求抽料人员应熟练图纸、会审记录及施工规范并按图纸要求的赶紧规格、形状、尺寸、数量合理的填写钢筋抽料表，计算出钢筋的用量。操作工艺所有的钢筋表面均应洁净，对粘着的油污、泥土、铁锈在使用前必须清理干净。钢筋调直，可用机械或人工调直。经调直后的钢筋不得有局部弯曲、死弯或小波浪形，且其表面伤痕不应使钢筋截面减少3%，当采用冷拉方法调直钢筋时，其冷拉率对于Ⅰ级钢筋控制在4%之内，对于Ⅱ钢筋控制在1%之内。根据本工程设计要求预埋件、吊钩均用Ⅰ级钢筋。根据钢筋型号、直径、长度和数量切断钢筋，钢筋下料长度可根据构件尺寸、混凝土保护层厚度及钢筋弯曲调整值和弯钩增加长度等规定综合考虑，长短搭配，先断长料后断短料，尽量减少和缩短钢筋短头，以节约钢材。钢筋的弯钩或弯曲：本工程设计钢筋弯钩形状有三种，分别为半圆弯钩、直弯钩及斜弯钩，下料时应根据图纸设计要求极其相对应的弯曲调整值进行断料制作。箍筋的末端应作弯钩，弯钩形状应符合设计要求。II.钢筋绑扎与安装地下室钢筋安装本工程地下室面积较大，地下室采用现浇钢筋混凝砼结构，基础底板最厚达2.0米，地下室用钢量占整个工程用钢量的1/3,框架剪力墙厚度厚，配筋密集、直径粗（￠25、￠22、￠20间距150毫米）绑扎安装难度大。施工准备成型钢筋、22号、20号火烧丝，保护层砼垫块，对加工好的钢筋进场后检查是否有出场证明，复试记录，核对图纸、配料单、料牌与实材的钢号，规格尺寸，形状、数量上是否一致，如有问题需及时处理。按施工平面图规定的位置清理平整好赶紧堆放场地、准备好垫木，按绑扎顺序分类堆放钢筋，如有锈块需预先进行除锈处理，清理好垫层，弹好墙、柱、楼梯及门窗洞口等边线。熟悉图纸，确定研究好钢筋绑扎安装顺序。操作工艺底板钢筋安装工程底板钢筋的运输由于地下室深度深，故整个地下室底板钢筋，均需由塔吊从地面吊运到底板安装。底板钢筋的安装底板钢筋支撑架设计由于地下室底板面积大，厚度为1.2米，钢筋为￠25@200，分布密上下皮钢筋高差大，采用传统的钢筋马凳，稳定性差。经研究决定采用粗钢筋接成支架来支承上皮钢筋的重量，控制钢筋的标高和上下的全部施工荷载。根据图纸的底板钢筋排列节点大样，支架采用￠20钢筋焊接而成，施工荷载按1.5KN/m2考虑，规范规定基础底板保护层允许偏差为10毫米。底板钢筋卸料平台设计用钢管在底板中各塔设2个临时卸料平台，钢筋由塔吊吊运到卸料平台，然后再由人工搬运到安装地点，卸料平台直接用钢管加固而成。(5）墙体工程I．砌体施工质量控制等级为B级。II．地下外墙为300厚钢筋混凝土墙，抗渗等级P6，防水等级为二级，采用钢筋混凝土自防水，内隔墙为200厚钢筋混凝土墙﹨200厚混凝土空心切块，用cb20细石混凝土灌孔填实。地上外墙采用200厚钢筋混凝土墙﹨200厚混凝土空心砌块外贴100厚酚醛板保温（酚醛板容量≤100g∕m2导热系数≤0.040）。地上部分分户墙采用200厚钢筋混凝土﹨200厚混凝土空心砌块砌筑，用cb20细石混凝土灌孔填实。内隔墙采用100×200厚轻集料小型混凝土空心砌块。楼梯间墙为200厚钢筋混凝土墙砌筑，刷50厚胶粉聚苯颗粒保温砂浆。（6）给排水工程（一）设计总说明1、设计依据（1）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（2009年版）（2）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）（3）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）（4）《全国民用建筑工程设计技术措施》（5）《住宅建筑规范》GB50368-20052、设计内容1）生活给水系统2）排水系统3）消防给水系统（二）系统设计要求1、生活给水系统1）生活给水分高低两区供给。低区为1~8层，高区为9~17层。高地区供水由小区泵房内两套恒压变频供水装置供给。低区入口压力为0.3Mpa。高区入口压力为0.59Mpa。2）本工程最高日用水量为110m3/d，最大时用水量为7m3/h。2、排水系统本工程污水系统采用合流制，经化粪池后排入市政下水道管。3、消防给水系统1）水箱利用小区内1#楼高层建筑物高位消防水箱。2）消防栓七层以下设置减压稳压消火栓。3）室内消防用水利用小区室外消防水池。室外消防用水由室外消防管网上的消火栓解决。园区内自建有效容积不小于360立方米的消防水池。4）室外消防设计由建设单位另行委托设计。5）室外设SQX型（DN100）地下式水泵接合器两个，流量；10L/S。6)本工程消防电梯前室的集水坑内设有两台潜水排污泵。7）临时高压消防给水系统的每个消火栓处应设直接启动消火栓给水泵的按钮。8）消火栓入口压力住宅部分为0.68Mpa。4、采暖系统1）本工程采暖系统按连续供热设计，供回水管由换热站内的循环泵加压供给，采暖热媒为55/45℃热水，采暖系统定压及补水由小区供热站解决。2）住宅户内采用低温热水底板辐射供暖。3）采暖系统竖向分为高低两个区，地下一层至八层为低区，九层至十七层为高区。采暖系统供回水均由园区供热换热站内的循环泵加压供给。4）本工程采暖热指标36.2w/m2。5）采暖系统为共用立管分户热计量独立系统形式，热表设于各层集中管井内。户内供回水管布置在本层建筑地面垫层内。6）在建筑物的热力入口应设置供回水温度计、压力表、热量表、压差或流量调节阀除污器等。具有调节和计量功能的入口装置。入口装置设在地下室内或距建筑物外墙2米的地沟内或检查井内。7）低温热水地板辐射采暖系统设计：（1）低温热水底板辐射采暖的供水温度不应超过60℃。供回水温差宜小于或等于10℃；工作压力不应大于0.8MPa，超过此压力时应采取相应的措施。（2）住宅建筑中的低温热水底板辐射采暖系统应按户划分系统配置集分水器，户内各主要房间宜单独分环路布置加热管，且每对集分水器所带加热管的分支环路不应超过8个。（3）直接在同一集分器上的同一管径的各环路其加热管的长度宜接近。并不宜超过120米，每一环路内的阻力损失不宜超过30KPa。各并联环路之间的计算阻力相对差额应不大于百分之十五。（4）加热管内水的流速不宜小于0.25M/S，一般为0.25~0.5M/S。（5）集水器、分水器的内径不应小于总供，回水管的内径（一般为总供，回水管管径的1.5倍），且集分水器的最大断面流速不宜大于0.8M/S。每个分支环路供回水管上均应设置可关断阀门。（6）在集水器、分水器前的供回水管路上应安装阀门、过滤器、锁闭阀、调节阀、热量表等具有关断、调节、热计量和温度控制共用立管的人户装置，即在分水器前的供水连接管上顺水流方向安装阀门，过滤器，阀门及泄水管；在集水器之后的回水连接管上安装泄水管、平衡阀、热计量装置或其他可关断的调节阀。（7）共用立管和热表等入户装置应设在管道井内；每一对共用立管在每层连接的户数不宜超过3户。（8）低温热水地板辐射采暖的加热管及其填充层与外墙、楼板结构层间应设绝热层。（9）低温热水地板辐射采暖系统的填充层厚度不宜小于50毫米，填充层应设伸缩缝。（10）室内地面的固定设备和卫生洁具下部应布置加热管。5、通风系统1）住户卫生间及厨房均采用子母风道的排风竖井。2）本设计对电梯机房设机械通风系统，换气次数为5次/h，电梯机房设排风扇。3）电梯前室设机械加压送风系统，电梯前室采用电动百叶风口，并与烟感器联动，屋顶设屋顶风机。防烟楼梯间采用自然排烟。4）地下室为库房，地下室设进、排风系统，排风系统兼做排烟系统，每个排风系统设排风机和排烟补风及机共用一套，风管采用1.2毫米镀锌钢材制作，法兰连接。平时采暖热源采用热水空气处理机，兼做排烟补风机，排烟补风量不小于排烟量50%。6、低压配电系统1）供电电源：本工程从小区变电所所引来低压住宅电源和公共电源，配电间设在地下一层，正常电源为一路市电电源，备用电源为柴油发电机提供，供电为三相四线制。配电系统中N线与PE线自供电柜配出后不可共用。负荷级别负荷名称备注二级负荷消防负荷、应急疏散照明、消防电梯公共场所照明三级负荷住宅照明及其它2）住宅用电指标：根据电业局和本工程甲方要求用电标准为每户6kw。3）配电方式：本工程采用放射式与树干式相结合的供电方式；动力负荷采用放射式供电，住宅用电采用预分支电缆，树干式供电。对消防负荷采用双电源供电，并且末端互投。4）计量方式：本工程住宅采用集中计量，集中表箱设在楼梯间或走道公共部分，对公共负荷用电在自维变电所高压处集中计量。5）照明配电：照明、插座均由不同的支路供电；所有插座回路除卧室、空调插座外均设漏电断路器保护。剩余动作电流为30mA。7、建筑物防雷、接地系统1）本工程年预计雷击次数：建筑物的高(m)等效面积(Km2)年平均雷暴Td(d/a)校正系数预计