2023年秋季国家开放大学-01577-物业管理实务(1)期末考试题带答案

单选题1、《中华人民共和国民法典》，于（）正式实施。

正确选项1.2021年1月1日(V)

2、反映了房屋质量好坏的是（），它是根据房屋各个组成部分的完损程度来综合评定的。

正确选项1.房屋完损的等级(V)

3、服务（）对于那些要求快速服务的行业，往往会成为顾客判断服务质量的首要标准。

正确选项1.传递的效率(V)

4、共同管理权是基于区分所有权人之间的共同关系而产生的（）。

正确选项1.权利(V)

5、关于服务的理解，错误的是（）。

正确选项1.服务会导致所有权的产生(V)

6、关于社区构成社区要素的理解，错误的是（）。

正确选项1.生活在该地域的人们往往不具有一种地缘上的归属感和心理上的认同感。(V)

7、管理规约和（）是在首次业主大会会议上需要审议的重要文件。

正确选项1.业主大会议事规则(V)

8、将（）引入人力资源管理，既有利于调动员工的积极性，又实现可持续的企业绩效。

正确选项1.平衡计分卡(V)

9、居住区公园属于（）绿地。

正确选项1.公共(V)

10、评标委员会通常应由招标人代表及物业管理技术，管理方面的专家组成，成员为（）人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理技术、管理方面的专家不得少于成员总数的一半。

正确选项1.5(V)

11、前期介入的咨询服务费用应由（）承担。

正确选项1.开发建设单位(V)

12、前期物业服务合同是（）与中标的物业服务企业签订的一份明确当事人双方权利与义务的法律文书。

正确选项1.开发建设单位代表业主(V)

13、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的（）。

正确选项1.5%～8%(V)

14、委托服务型物业服务企业大多数从事（）的物业管理服务，以做好公共服务、专项服务和特约服务的工作为主。

正确选项1.住宅小区(V)

15、物业（）是房地产物权中的核心权利

正确选项1.所有权(V)

16、物业服务企业的经营管理的许多目标任务是通过组建（）来完成的。

正确选项1.项目管理团队(V)

17、物业共用部位的维修、养护和管理属于（）。

正确选项1.公共服务(V)

18、物业管理处应全力做好物业服务区域（）工作。

正确选项1.公共服务(V)

19、物业管理的权力来源于（）。

正确选项1.业主(V)

20、下列教学方法中，不属于情景教学法的是（）。

正确选项1.讨论法(V)

21、下列选项中，（）不属于不得出租房屋的情形。

正确选项1.未依法取得房屋所有权证书的(V)

22、下列选项中，（）物业类型宜采用单纯物业管理招标。

正确选项1.写字楼(V)

23、下列选项中，关系物业管理的规范化表述错误的是（）。

正确选项1.有专业人员配备和专业工具设备配备(V)

24、下列选项中，关于住宅维修资金的其他资金表述不正确的是（）。

正确选项1.利用住宅共用部位、共用设施进行经营的，业主收益所得。(V)

25、业主大会决定共同事项应当由专有部分面积占比（）以上的业主且人数占比（）以上业主参与表决。

正确选项1.三分之二三分之二(V)

26、应建立以（）为本位、物业服务企业为载体、物业管理区域居民为基础、基层政权组织为督导的物业管理区域的社区文化共建机制。

正确选项1.业主需要(V)

27、召开业主大会会议，应当于会议召开（）日以前将通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。

正确选项1.15(V)

28、专有所有权、共有所有权和共同管理权必须结为一体，不可分离，是建筑物区分所有权（）特征的体现。

正确选项1.一体性(V)

29、自主管理是指区分所有权人自行执行管理业务或者彼此构成一个（）执行管理业务的管理。

正确选项1.管理团体(V)多选题1、（）是在首次业主大会会议上需要审议的重要文件。

正确选项1.管理规约(V)

正确选项2.业主大会议事规则(V)

2、房屋损坏的人为因素主要有（）。

正确选项1.物业的使用不当(V)

正确选项2.设计施工质量低劣(V)

正确选项3.维修保养不善(V)

3、高层综合写字楼、商业大厦在物业特性、管理及服务对象等方面与住宅小区有较大的差别，主要体现在（）等方面，其物业管理处（服务中心）的架构设置要考虑这些因素。

正确选项1.物业的权属(V)

正确选项2.物业服务对象(V)

正确选项3.物业设备管理及经营管理(V)

4、根据激励模式可把激励分为（）等形式。

正确选项1.内容型激励(V)

正确选项2.过程型激励(V)

正确选项3.状态型激励(V)

5、根据建立社会主义市场体制的要求，我国的物业管理应当选择（）的发展模式。

正确选项1.市场化(V)

正确选项2.社会化(V)

正确选项3.专业化(V)

正确选项4.规范化(V)

6、共同管理权人的义务包括（）等义务。

正确选项1.交纳(V)

正确选项2.遵守(V)

正确选项3.执行(V)

7、关于物业出租与出售的区别的表述，正确的是（）。

正确选项1.物业出售是所有权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是使用权(V)

正确选项2.在收回投资和利息方面，租赁经过多次交换实现，而物业的出售是通过一次交换实现(V)

正确选项3.流通过程与消费过程上，物业租赁的是互相交叉、同步转变的。物业出售中两者是分离的。(V)

8、交楼文件有（）等几类。

正确选项1.知会式文件(V)

正确选项2.法律文件(V)

正确选项3.使用指南文件(V)

9、实行物业服务费包干制的，预收的物业服务费包括（）等项目。

正确选项1.法定税费(V)

正确选项2.物业服务支出(V)

正确选项3.物业服务企业利润(V)

10、我国学者认为，管理团体的法律性质可归纳为（）等几种模式。

正确选项1.不具法人资格的团体(V)

正确选项2.具有法人资格的团体(V)

正确选项3.管理团体法人（附条件的法人资格）(V)

正确选项4.判例实务上的法人资格(V)

11、物业服务处（服务中心）的架构和运作模式一般根据（），以及所管辖物业的类型、性质和管理要求来确定。

正确选项1.企业的规模(V)

正确选项2.类型(V)

正确选项3.体制(V)

正确选项4.资源情况(V)

12、物业服务企业不但要根据企业化、专业化、社会化的原则设计构建组织结构，并且要体现（）的思想。

正确选项1.组织结构扁平化(V)

正确选项2.办公方式分散化(V)

正确选项3.管理方式柔性化(V)

13、物业管理的策划阶段，制定的物业管理方案，其主要内容包括().

正确选项1.确定物业管理档次(V)

正确选项2.确定服务标准(V)

正确选项3.财务收支预算(V)

14、物业设备的使用寿命可分为（）。

正确选项1.技术寿命(V)

正确选项2.经济寿命(V)

15、下列选项中，（）属于处理业主投诉就遵循的原则。

正确选项1.真诚以待、相敬有加(V)

正确选项2.处理及时，回访有序(V)

正确选项3.善于理解，做贴心人(V)

16、下列选项中，属于社区文化特点的有（）。

正确选项1.开放性(V)

正确选项2.多元性(V)

正确选项3.地域性(V)

正确选项4.归属性(V)

17、下列选项中，属于物业管理服务费的收费原则的有（）。

正确选项1.符合业主的普遍经济能力(V)

正确选项2.取之于民，用之于民(V)

正确选项3.收支平衡，质价相称(V)

18、下列选项中，属于物业经营管理的原则的是（）。

正确选项1.质量(V)

正确选项2.服务(V)

正确选项3.效益(V)

19、现代物业管理发展的方向包括（）。

正确选项1.综合化(V)

正确选项2.专业化(V)

正确选项3.智慧化(V)

20、以下关于前期介入对物业服务企业的好处的表述，正确的有（）。

正确选项1.能更好地监理施工质量，并为竣工验收和承接查验打下基础(V)

正确选项2.便于日后对物业项目的管理(V)

21、以下属于物业管理小区社区文化建设的原则的有（）。

正确选项1.主体对象的确定性(V)

正确选项2.文化活动亲善性(V)

正确选项3.大众参与性(V)

22、拥有物业服务企业的选聘权的主体包括（）。

正确选项1.开发建设单位(V)

正确选项2.业主大会(V)

23、员工培训主要要达到（）等目的。

正确选项1.传递信息(V)

正确选项2.更新知识(V)

正确选项3.改变态度(V)

正确选项4.提高素质(V)

24、在区分所有建筑物中，（）等属于物业管理区域业主集体共同共有。

正确选项1.道路(V)

正确选项2.绿地(V)

正确选项3.文体设施(V)

25、在影响服务质量的因素中，（）只能间接地被企业控制。

正确选项1.企业形象(V)

正确选项2.顾客口碑(V)

26、质量管理模式主要有（）等几种类型。

正确选项1.消费者满意程度模式(V)

正确选项2.相互交往模式(V)

正确选项3.产品生产模式(V)

27、装修人从事住宅室内装饰装修活动，下列（）属于未经批准，不得采取的行为。

正确选项1.搭建建筑物、构筑物(V)

正确选项2.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗(V)

正确选项3.拆除供暖管道和设施(V)

28、作为编写标书的负责人来讲，首先要确定（），也就是从整体性高度把握好。

正确选项1.一个中心思想(V)

正确选项2.一个服务蓝图(V)

正确选项3.一种服务模式(V)判断题1、《物权法》中又规定了物权效力与合同效力的区分原则，即当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同已生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生转移，买受人基于有效合同而享有的占有权不能受到保护。

正确选项1.×(V)

2、承租人有权承租房屋改建装修、转租的权利，出租人不得干涉。

正确选项1.×(V)

3、房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具证明，该房屋分户帐中的结余住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

正确选项1.√(V)

4、非对称信息即是交易的一方参与人拥有而另一方参与人不拥有的信息。

正确选项1.√(V)

5、公房仍然是市场的主体，主要是经济适用房，私房的租赁是公房租赁的补充，但比例越来越小。

正确选项1.×(V)

6、共同共有，又称分别共有，是指数人按应有份额（部分）对共有物共同享受权利和分担义务的共有。

正确选项1.×(V)

7、共同管理权是一种可撤销的权利。

正确选项1.×(V)

8、共有所有权和共同管理权两项权利可单独登记。

正确选项1.×(V)

9、竣工验收是开发建设单位对已竣工验收合格的建筑工程，向接管的物业服务企业进行全面移交的过程。

正确选项1.×(V)

10、空间说虽然赋予了各区分所有权人很大的使用分隔境界的权利，但对建筑物的整体的维护与管理不利。

正确选项1.×(V)

11、某公司大力宣传推广阿米巴经营管理模式，但基层员工并不理解，并没有按此方法开展管理服务活动，业主开始很兴奋，很支持，后来感到失望。这说明该公司管理人员没有理解运用好信息质量知识。

正确选项1.×(V)

12、前期物业服务合同期限未满，即使物业管理区域内成立了业主大会，并选聘了其他物业服务企业，前期物业服务合同也不能提前终止。

正确选项1.×(V)

13、委托代理型的物业服务企业只收取管理员的薪金及服务代理酬金，其余均属代收代支。

正确选项1.√(V)

14、委托代理型物业服务企业可称为委托顾问型物业。

正确选项1.√(V)

15、物业出售是所有权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是使用权。

正确选项1.√(V)

16、物业的附属配套设施与设备是只有正常运作，物业的功能和作用才能充分发挥，真正体现其价值。

正确选项1.×(V)

17、物业的基本经济属性是商品。

正确选项1.√(V)

18、物业的权属性质质集中反映在物业管理的关系上。

正确选项1.×(V)

19、物业服务企业的产品就是房地产。

正确选项1.×(V)

20、物业服务专业化不利于业主个性需求的满足。

正确选项1.×(V)

21、物业管理服务的质量管理是针对客户的服务（如处理客户投诉、开展社区活动等）开展的活动。

正确选项1.×(V)

22、物业管理虽然起源于美国，但真正意义上的现代物业管理却是在20世纪初期在英国形成并发展的。

正确选项1.×(V)

23、物业管理与经营综合招标的中标企业不仅仅要提供物业管理服务，还要承担相关经营场所的租赁或经营等责任。

正确选项1.√(V)

24、狭义的物业管理泛指受业主委托所进行的开展旨在物业合理使用和保值、增值而提供的服务与经营活动。

正确选项1.×(V)

25、学习能力、创新思维能力、工作的方法、思想境界与价值准则等潜在素质标准。这些标准是物业服务企业作为新兴行业对员工素质的要求。

正确选项1.√(V)

26、业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

正确选项1.√(V)

27、业主可以将住宅改变为经营性用房，应当经全体业主一致同意。

正确选项1.×(V)

28、以党建引领推进居民委员会、业主委员会、物业服务企业建设“三位一体”的社区治理模式，有利于推动物业力量与社区力量的有效融合，推动物业服务企业提升服务质量。

正确选项1.√(V)

29、由于区分所有权人对专有部分以外的共有部分既享有权利，又负有义务，业主就可以放弃权为由，不履行义务。

正确选项1.×(V)

30、在区分所有权的三项权利构成中，共同管理权占主导地位。

正确选项1.×(V)

31、在区分所有权的三项权利构成中，专有所有权占主导地位。

正确选项1.√(V)

32、在社区文化建设中对有文化差异物业管理区域居民进行的文化整合作用

正确选项1.√(V)

33、在物业管理中，由于存在信息不对称现象，众多的业主（使用人）又不可能直接从事具体的管理事务，这就决定了此项工作必须经由业主大会委托的业主委员会来完成，通过业委员会与物业服务企业来签订委托合同，规定双方的权利与义务。

正确选项1.√(V)

34、招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人发出投标邀请书。

正确选项1.√(V)

35、租赁经营型物业服务企业，以物业的租赁经营业务为主，管理服务不重要。

正确选项1.×(V)综合题

取消物业服务企业二级及以下资质认定，强化中事后监管2017年1月21日，国务院发文取消了“物业服务企业二级及以下资质认定”，提出“取消资质后，住房城乡建设部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开，推动行业自律等方式，加强事中事后监管”。此后不久，各省（直辖市）住房城乡建设部门按照住房城乡建设部受理大厅的要求，陆续关闭了一级资质申报初审的窗口。一级资质认定的取消似乎也只是时间问题了。未来政府部门对物业服务企业如何监管成为行业内外广泛关注的问题。众所周知，资质管理的本质是物业服务企业进入物业服务市场承接物业项目的门槛管理。只有符合《物业服务企业资质管理办法》设定的条件，才可以承接物业项目，政府主管部门的市场监管重点在于物业服务企业本身，主要审核物业服务企业是否符合相应的资质条件。现在门槛没有了，所有取得相应工商营业执照的企业都可以进入物业服务市场承接物业项目。按照国务院文件要求，未来政府部门要对物业服务企业加强事中事后监管加强事中事后监管，首先，监管思路要从“管主体”向“管行为”转变。资质管理的一大弊端在于重进入、轻退出，缺乏日常监管措施和违法惩戒措施。而评价物业服务水平的高低，并不在于其是否具有相应的资质等级，而在于日常物业服务行为是否符合物业服务合同的约定和国家相应的法律法规规定，加强对物业服务企业的服务行为的监管显然更加准确和切中要害。其次，监管重点要从“管企业”向“管项目”转变。物业服务企业资质等级只是业主选择物业服务企业的一个参考，并不能与所承接的物业项目的服务水平划等号，与业主息息相关的，不是物业服务企业本身，而是所在物业项目服务水平的高低。再次，监管主体要从“一家管”向“多家管”转变。资质管理时代的对物业服务的监管主要是行政主管部门一家的职责，是点对点的监管。未来的行为监管将是市场监管部门、质监、消防、公安交管、环保、城管等多个行政管理部门会同人民调解、仲裁、司法等多个部门构成横向监管体系，具体到各地，可以预见的是，未来物业服务企业日常服务行为将接受纵向不同层级政府部门的监管。最后，监管对象要从“管企业”向“管市场参与主体”转变。早在2016年，住房城乡建设部相应的主管部门“物业管理处”已改为“物业服务市场监管处”，名称的变化带来的是监管职责的转变。由于监管思路的转变，未来的物业服务市场监管，将不再仅限于对物业服务企业一方行为的监管，而转变为对包括业主在内的市场行为的监管。业主组织参与物业服务市场活动将不再成为监管真空。加强对业主组织行为的监管，有助于实现市场监管的公平公正。据上述案例所陈述的情况回答下列问题。

1、2．取消资质后，住房城乡建设部要研究制定物业服务标准规范，通过（）等方式，加强事中事后监管。

正确选项1.其他都是(V)

2、3．加