2023年商业工作计划

2023年商业工作计划商业工作安排1

一、公司基本状况

1、公司名称

2、法定代表人

3、总经理

4、成立时间

5、注册资本

6、注册地址

7、公司性质

8、主营业务及主要产品

9、职工状况

10、公司将来3—5年的发展方向

二、拟投资项目技术状况

1、拟投资项目描述(主要介绍拟投资项目的背景、目前发展阶段，与同行业其他公司同类产品的比较，及本项目的.新奇性、先进性和创新性等)。

2、简述项目产品生产流程、工艺流程。

3、技术持有属性(专利、专有技术、配方、品牌、销售网络、许可证、专营权、特许权经营等)。

4、核心技术来源(自主开发、合作开发、转让他人技术)。

5、技术成熟度(属于研发阶段、中试阶段，还是产业化阶段，以及技术鉴定状况、获奖状况等)。

6、目标市场(项目产品面对的用户群体、市场容量)。

7、产品标准

8、本公司及本项目的竞争优势。

三、行业及市场状况

1、行业状况(行业发展简史及趋势，哪些行业的改变对产品利润、利润率影响较大，进入该行业的技术壁垒、贸易壁垒、政策限制等，行业市场前景分析与预料)。

2、过去3-5年各年全行业销售收入估计(注明资料来源)。

3、将来3-5年各年全行业销售收入预料(注明资料来源)。

4、本公司与行业内主要竞争对手的比较。

5、本项目将来3-5年的销售收入预料。

四、融资说明

1、项目投资总额，新增投资总额;新增投资中，需投资方投入‘额，对外借贷额，公司自身投入额/

2、投入资金的用途和运用安排。

3、希望让投资方参股本公司还是与投资方成立新公司，并注明缘由。

4、拟向投资方出让多少权益?计算依据是什么?

5、预料将来3-5年平均每年净资产回报率多少?

6、投资方可享有哪些监督权和管理权?

7、投资方以何种方式收回投资，详细方式和执行时间?

8、与本公司业务有关的税种和税率，公司享受哪些由政府供应的实惠政策及将来可能的状况?

9、须要向投资方说明的其他状况。

五、财务安排

1、项目产品预料年生产实力、年销售收入?形成规模销售时，利润率、净利润率?

2、将来3-5年项目盈亏平衡分析、资产负债及损益及损益分析、销售安排、成本核算状况。

六、风险限制

说明，该项目实施过程中可能遇到的风险(包括政策风险、加入wto的风险、技术开发风险、经营管理风险、市场开拓风险、生产风险、财务风险等。以上风险如适用，每项要单独叙述限制和防范手段)。

七、项目实施进度

列明项目实施安排和进度，注明截止时间。

商业工作安排2

（一）不断完善企业改制后续工作

总公司下属企业改制是在非常困难状况下启动的，商业公司全年工作要点。在区委、区政府的正确领导和各相关部门的支持帮助下，20xx年取得了商业系统改制攻坚战役的确定性成功。20xx年，工作重点是抓好四个方面：一是完成5家企业改制后新公司的非公党建工作；二是完成改制后新公司的工、青、妇组织的建制工作；三是做好改制后企业的各项移交工作，收集整理归档企业改制各种资料；四是接着做好德懋恭食品商店等3家国有企业的日常管理工作。

（二）进一步加强作风建设、强化企业管理

接着坚持转变各级领导干部思想作风和工作作风，发扬艰苦奋斗、勤俭节约的优良传统，在企业管理上，严格执行加强企业管理的五项措施，严格把关，精打细算，真正把有限资金用在企业经营和职工队伍稳定上，以良好的精神面貌和严谨的工作作风，强化企业管理，严格工作纪律，树立管理干部的新形象，工作安排《商业公司全年工作要点》。

（三）接着加大困难职工的帮扶力度

对系统困难职工随时启动企业帮助、总公司扶助、政府救助的'三级帮扶机制；完善帮扶基金，打牢帮扶基础，帮助困难（特困）职工渡难关。

（四）平安生产、信访工作

平安生产坚持“平安第一，预防为主”的方针，强化平安生产管理，不断完善平安生产目标责任制，严格平安生产追究制。确保商业系统平安无事故。

仔细落实信访工作责任制。坚持职工来信来访领导接待日制度。亲密关注职工之间的共性问题，最简单引起的集访问题和历史遗留问题。做到信息收集“五必报”、状况分析“五必议”、问题处理“五必做”的信访举报工作新机制。

20xx年虽然做了大量的工作，取得了明显的效果，但20xx年企业改制后续和稳定等各项工作任务依旧特别艰难，有区委、区政府做我们的坚毅后盾，有广阔职工的大力支持，商业总公司党委有信念，有决心完成区委、区政府部署的各项工作任务。

商业工作安排3

一、公司介绍

深圳市秉诚投资询问管理有限公司是一家专注于工程询问、投资询问、询问的服务机构致电_______，目前公司业务范围主要覆盖了项目可行性探讨、项目融资方案策划、产品、企业管理策划等服务。公司具有浩大的数据资源，专业的行业探讨，优秀的项目团队，本着服务至上、诚信为本的原则，致力为企业供应一流的'整体解决方案，突破企业当前的发展瓶颈。

公司秉承“扎扎实实做探讨、一心一意为客户”的服务理念，在工程询问、投资询问、营销管理询问等领域取得了长足发展，公司的探讨范围涵盖了农业食品、钢铁冶金、生物医药、能源环保、石油化工、交通运输、电子信息、机械加工、金融服务、服装纺织、建筑地产、电子电气、汽车制造、家电通信、培训等31个行业。至今为止，秉诚询问先后与各行各业的客户取得了胜利的合作，累计服务客户达1500余家，并与一部分客户建立长期的合作伙伴关系。公司坚信，以专业技术为根本，以贴心服务为承诺，必将会在市场的红海之中立于不败之地。

二、产品与服务

(一)工程项目询问服务

1、可行性探讨编写

2、项目申请报告编写

3、项目编写

4、资金申请报告编写

5、节能评估报告编写

6、社会稳定风险评估报告编写

(二)融资询问服务

1、商业安排书编写

2、项目安排书编写

3、书编写

4、招商安排书编写

5、合作安排书编写

6、并购安排书编写

(三)管理询问服务

1、设计

2、产品营销策划

3、品牌管理询问

三、公司服务优势

1、阅历丰富，众多胜利案例;

2、专家团队全程把控，从战略高度把握你的项目;

3、行业市场海量数据支撑;

4、SWOT、波士顿矩阵等模型分析，编制技术娴熟，财务工具先进;

5、权威专业机构，百度、360、58等推广会员实名认证，杜绝欺诈，信誉+诚信;

6、应客户需求，不仅为客户供应登门服务，更可亲赴项目地。

四、服务流程

1、双方电话初步沟通，我司了解客户项目基本状况和要求;

2、与客户达成初步合作意识，我司支配专业人士与客户当面沟通，深度了解项目状况;

3、双方确定服务价格，签订合作协议，支付首款，我司收集材料起先编制，在规定时间内提交初稿给客户;

4、客户反馈看法，双方共同探讨，在3-5个工作日修改和完善;

5、双方确定定稿后，我司供应电子档和纸质档给客户;

6、后续可供应肯定程度免费修改服务。

商业工作安排4

一、概述

依次写明地址、电话号码、联系人;

二、公司状况

本段写出公司的概述，从事哪方面的产品生产或服务。

本段文字要力求简练，且通俗易懂，要使读者能基本了解公司的自然状况。

三、公司的历史

1、首先说明公司创建时间;

2、介绍公司的主导产品;

3、说明公司发展的重要“里程碑”。

关于公司成长历史的报告肯定要抓住重点和关键。

四、公司的将来

1、编写连续若干年公司的将来安排;

2、特殊指出公司将来发展的重要“里程碑”。

安排书这段很重要，但其形式可以敏捷多样。甚至可以简洁地说明。假如想说明贵公司只有闯过一道道的险关，才能达到志向的目标，那么要说明各道险关的详细含义，以便我们准确的了解贵公司。

五、唯一性

假如公司有新产品、新服务或其他的唯一性特点，在本段应留意说明。

六、产品或服务

1、精确描述产品，以免对产品和生产安排有理解上歧义;

2、假如有多种产品或服务，应分段说明;

3、说明产品价格、定价依据和获利水准;

4、全面分析影响价格的因素，并应对各种状况均能做出尽可能的说明;

5、说明贵方努力程度对价格水准的影响。

七、用户或产品经销商

1、具体描述产品的用户，说明谁是最终用户;

2、为何运用你们的产品;

3、用户购买你们的产品或服务，是因为产品价格独特，还是考虑其他因素;

4、用户对你们产品或服务又和改进要求;

5、要以表格形式，按销售额自高而低的依次，列出三个经销商的名称、销售额和销售量。

6、若本公司有意向，请随时打算供应更完整的销售资料。

八、行业或市场

1、说明产品市场的分布;

2、总销售额和销售成长率;

3、类产品或服务的市场总需求量(市场容量);可列表说明

4、在说明行业销售时，请留意说明你们面对的是全方位市场还是在有限的行业空间内销售。

九、竞争状况

1、必需说明全部的竞争产品及相关的制造公司的`状况;

2、要说明各竞争公司的销售额和市场占有率，同时要说明各公司的财力;

3、必需精确说明你们产品有哪些区分与竞争者产品的特点。

4、假如没有竞争力，则应描述缺少竞争力的缘由;

5、假如认为将来可能有竞争力，则应指出每个潜在的竞争对手，并指出他们合适可能进入的市场。

十、市场销售

公司的营销管理和营销的安排，即产品如何离开贵方送到用户手中;

1、是靠自身强有力的销售力气还是须要中介;

2、销售产品需何种销售商和中介人;

3、你们与中间媒介属何种关系;

4、为销售产品已采纳什么销售方案。

十一、生产

1、描述生产的全部过程，并特别说明主要生产阶段;

2、关键在于生产成本，特殊要说明安排采纳什么，把成本限制在志向水准。

十二、生产类型

1、生产过程是否难度较大;

2、是否为精密的高科技;

3、多家生产还是独家生产(需结合科技产业的特点)?

4、公司需追加多少生产费用?

5、外构件的比例是多少?

6、生产过程有哪些关键零件?

7、该生成过程是属于标准生产工厂还是存在很多困难环节。假如属于困难的生产过程，还要说明人员技术培训的有关状况。

十三、劳动强度与雇员

1、说明现有雇员的数量及相关的劳动，在科技行业中尤其表明主要人员任用、管理上有何创新;

2、是否有工会组织以及不同雇员间的劳动强度之差别;

3、说明与工会组织签订的协议，与工会的关系;

4、关键雇员有何措施保证雇佣稳定牢靠。

十四、供应状况

1、说明供应本公司原材料和其他资源有关公司的状况;

2、完整的主要原材料供应商的明细表。

十五、协作生产商

1、假如与本公司协作生产商;或有人为本公司完成部分产品加工工作，并将产品投入市场，则应在安排书的这一部分说明几个主要协作生产商的名称、地址和合同金额。

2、供应一张主要协作生产商的明细表，说明各主要协作生产商的名称、地址、电话号码和合同金额。

十六、设备

1、具体描述本公司现有或安排购置的主要设备;

2、说明现存固定资产的基本状况及其价值，

3、说明现存可用于生产的设备总量及价值;

4、指出设备的先进程度。

十七、资产

1、说明贵公司自有和合用的当作生产、科研场所的不动产，

2、生产、科研场所占地面积和每平方米的价格。

商业工作安排5

（一）加强小区装修管理工作

小区装修管理工作仍旧是日后物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的运用寿命与平安及小区房屋外观的完好美观，这方面我们还需做大量的工作，并依据小区实际状况，与管理要求，实时制定具体的管理制度，并接着坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题刚好解决，刚好处理，坚持原则。

（二）努力提高管理水平，促进物业管理上档次

依据物业公司岗位员工实际须要，下一步将实施“走出去和请进来”的培训方案，即让员工到其它优秀的物业公司外出学习，利用先进的管理手段，建立健全科学的管理方式。同时也外请优秀的物业管理人员到公司为员工培训，外出学习的员工回来后也要与其它员工沟通学习阅历，力争做到每位员工的.业务水平专业化、全面化。

（三）搞好对外协调管理工作

搞好对外协调工作是物业管理工作顺当开展的关键，物业公司会紧密与开发商协作，主动主动与当地物业管理办公室、城管局、电信局、建设局环卫处联系，并圆满完成环卫开荒工作。

（四）做好绿化推动工作

绿化工作现已由1#、2#起先绿化作业，近期物业公司会加强与业主沟通，请业主协作开展绿化工作，严查高空抛物、乱丢装修垃圾的现象。

（五）物业资质的申办

申办物业资质，以“保三争二”为原则，即保证物业三级资质的申办胜利，同时尽努力争取申办物业二级资质。

在下一阶段的工作里，我们将加快步伐，不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理工作，推动静睿泰物业的品牌建设，创建佳绩！

商业工作安排6

一、谈判主题

以合适的价格引进这条具有90年头先进水平的'全自动电子芯片流水线及有关部件的生产技术。

二、总体目标

(一)技术要求

1.该流水线要求运用中国工业用电标准，不再须要相应的电压转换系统;

2.流水线在正常工作条件下每小时可生产芯片__个，合格率保证在95%以上;

(二)试用期考核指标

1.试用周期为6个月;

2.运用温度在—10℃—60℃之间;

3.电子焊头在正常运用下，运用寿命为不低于_个工作日;

(三)生产技术转让

1.日本__应当无偿供应机车的部分技术;

2.日方应供应相应的技术图纸、工艺流程图、专用手册等;

(四)购买价格

1.购买交易以美元结算;

2.日方fob报价为120万美元;

3.我最高能接受价格为115万美元/台;

4.根据当日的美元汇价，在允许价格上下10%浮动;

三、谈判程序

(略)

四、详细日程支配

(略)

五、谈判地点

上海__国际大厦上海市静安区_号，电话：________

六、人员分工

主谈：顾某，谈判全权代表;

副谈：卞某某，协作主谈工作，并刚好做补充和订正;

成员：欧阳某，翻译;赵某某，负责记录和技术条款;尚某，负责法律和财务支持。

商业工作安排7

物业管理前期管理工作在物业管理环节中是非常重要的。应将在实行此方案所制定的经营管理项目前做好以下的前期管理工作:

(1).修改和制定有关的管理文件,这些文件包括但不限于:

A.管理公约--对[xxxx]物业及其设备,服务设施的管理、保养、保险以及维护所订立的规定,达到对该物业的统一管理,以保证该物业的全部业主和租户有效地运用其物业单元,并规定各业主和租户对该物业的管理及公共开支所需负责的适当比例、以及权利、义务。

B.用户手册--便利各业主及租户进一步了解"[xxxx]"的物业状况和管理运作规定,旨在保障"[xxxx]"全体业户和租户的利益而制定的手册。

C.装修指南--向各业主及租户具体介绍各业户在自己单元内进行装修、改造等工程必需遵守的规定和必办的手续,以及介绍"[xxxx]"物业设施状况,以帮助和指引各业户进行内部装修时不影响整个物业的公共设备、设施、中心系统、楼宇结构和其它业户单元的正常运用。

(2).制定各项管理程序及规定,包括但不限于以下:

A.商铺物业交收程序

B.商铺装修的报批和验收程序

C.商铺装修的监控程序

D.公共地方的清洁、绿化的监管和监控的程序和规定

E.公共设备设施的监管维护和报修程序

F.投诉处理的程序

G.意外和紧急状况处理的程序

H.非办公时间出入商场的管理规定

I.货物出入的管理规定和大宗物品放行的规定

J.日常运作的物业管理程序和物业状况的管理规定

(3).物业管理服务质量的限制和制度,包括但不限于以下:

A.各部门工作手册的制定(包括岗位责任制、工作程序和流程、工作细则)

B.各岗位的'(部门)纪律制度

C.各岗位服务标准

D.考核制度和持续改进的措施

(4).在商场竣工前对商场设施管理的前期介入:

前期介入有利于商场的日后管理,避开发生重复投资或资源奢侈,对发展商有利无弊,其范围包括但不限于以下方面:

A.参照商场的图纸设计,为商场日后管理的便利与完善,提早设计及更改有关设备设施及有关的功能布局,以避开重复投资或奢侈资源。

B.依据我们的专业管理阅历,向发展商早期提出合理化建议。如设备设施的选择,管理设施的设置等等。

C.早期熟识商场设备设施状况,帮助发展商监督设备安装及调试,监控有关工程质量,并对商场的隐藏工程进行早期的验收。

2.对"[xxxx]"商场进行验收和接管

将协作发展商,根据"[xxxx]"的工程进度,分期分批地对商场物业验收和接管,包括以下方面:

A.对隐藏工程验收和接管

B.对楼宇工程质量的验收和接管

C.对设备和设施的验收和接管

D.对装修质量的验收和接管

E.对各项工程和设备的竣工图,运用说明书,质量保证书等以及图纸和文件资料的接收并存档。

F.全部交付给业户的商场物业单元,均由物业管理公司先验收接管后,再代表发展商交付给业户,并代业户跟进各项收铺时查出的遗漏工程问题。

3.接管后的物业管理工作

包括但不限于以下:

(1)代表发展商向业户进行商场物业交收工作,并跟进收铺后的遗漏工程的完善工作。

(2)跟进"[xxxx]"工程的土建、机电设备设施、智能化项目、公共设施的各项遗漏工程,督促承建商完善各项遗漏项目。

(3)执行日常的保安管理。

A.利用先进的硬件设施,如电子巡更系统、对讲系统、闭路电视监控系统、烟感报警平安防范系统等,对"[xxxx]"商场物业实行24小时无间断的平安管理。

B.制定合适的各项平安管理制度,如"出入登记","每小时巡楼","紧急和意外事务处理程序"等做好平安管理,力求无罪案发生率。

C.制定合适的消防工作安排和制度,确保"[xxxx]"物业的防火工作平安牢靠。

D.制定保安人员的聘请标准,促使保安员持证上岗,并进行业务培训和素养教化,特殊强调"热忱有礼、来宾至上"的服务意识,使保安队伍成为"[xxxx]"物业管理形象标记。

E.加强管理检查,建立考核和奖罚激励机制,坚持持续改进,保持保安队伍的服务质量和水平。

商业工作安排8

中纪委六次全会和国务院第四次廉政会议确定了在全国范围内开展治理商业贿赂专项工作，公司党政领导班子高度重视，相识明确，在反复学习有关文件和领导讲话的基础上，成立了专项治理工作领导小组。

依据中共中心办公厅、国务院办公厅和信息产业部文件精神，对公司的经营管理现状进行了仔细分析，确定了成果，找出了问题，并紧密结合企业实际，

针对性制定了《中国铁通开展治理商业贿赂实施方案》。为了使全公司广阔领导人员和员工充分相识开展专项治理工作的目的意义，增加自查自纠的自觉性和主动性，确保专项治理工作取得实效，3月31日，中国铁通召开电视电话会议，对在全公司范围内深化开展治理商业贿赂专项工作进行动员部署。

公司治理商业贿赂专项工作领导小组组长在会议上作了重要讲话，对在全公司范围内开展专项治理工作提出了明确要求。

第一、要提高相识。中国铁通作为中心直属企业，必需和中心保持高度一样，要站在实行上级部署的高度，切实增加责任感，把专项治理工作抓实抓好抓出成效；要站在促进公司科学发展的高度，切实增加危机感，通过专项治理保持公司持续、快速、健康发展；要站在爱护干部健康成长的高度，切实增加使命感。

其次、要加强领导。治理商业贿赂专项工作，政策性强、涉及面广、工作量大，必需加强领导、细心组织、突出重点、扎实推动。特殊是在当前经营形势严峻、工作任务繁重的状况下，更要做到科学筹划、合理支配，既要完成好公司的市场经营指标，也要扎扎实实把专项治理工作落实到位，做到“双推动、两不误”。要周密部署，提高主动性；重点要把好方案制定关、自查自纠关和落实整改关这“三关”。要摸清状况，提高针对性；在实施整治过程中，必需结合公司实际，驾驭详细状况，对须要整治的重点和薄弱环节做到心中有数。要把握政策，提高精确性。审慎对待查出的问题，既要治理商业贿赂，又要促进经营发展。要标本兼治，提高科学性。开展商业贿赂专项治理，必需长抓不懈。必需坚持标本兼治的原则，坚持科学的工作方法。特殊是要通过治理，完善管理制度，提高管理水平，真正建立起防治商业贿赂特殊是各种违规经营行为的`长效机制，真正提升企业的核心竞争力，促进公司的持续、快速、健康发展，以改革经营的实际成果检验专项治理工作的成败。

公司治理商业贿赂专项工作领导小组成员兼办公室主任对开展治理商业贿赂专项工作进行了全面的动员部署，提出了开展专项治理工作的原则目标、主要内容和方法步骤。

这次专项治理工作的主要任务有三项：

一是自查自纠；

二是查处商业贿赂案件;

三是建立防治商业贿赂的长效机制，其中首要任务是搞好自查自纠。

全公司的自查自纠工作从4月1日至9月30日，初步拟定半年时间，前3个月为地市、省分公司和公司总部部门自查自纠阶段，后3个月为公司检查总结阶段。为了解决源头问题，自查自纠的主要内容不仅包括信息产业部实施方案中提出的查找不正值交易行为的六个方面，还结合公司实际，确定了查找公司内部管理中违规行为的五个方面，使专项治理工作与企业经营发展实际紧密结合。依法查处商业贿赂案件将与自查自纠同步进行，相互推动。在专项治理的基础上，主动探究，逐步建立防治商业贿赂的长效机制。

通过专项治理，要实现三个目标。即：

一是公司广阔从业人员对商业贿赂严峻性、危害性的相识得到提高，抵制和反对商业贿赂的意识明显增加；

二是不正值交易行为得到订正，严峻违纪行为得到惩处，商业贿赂案件得到查处；

三是公司普遍建立防治商业贿赂的相关制度，经营管理工作进一步依法合规，经营发展进一步健康推动，并取得新的业绩。

商业工作安排9

商业、写字楼性质物业是在建设规划中必需用于商业或办公经营性质的房地产，它是城市整体规划建筑的重要组成部分，其干脆的功用就是为消费者供应购物、办公的场所。从建筑结构上来分，商场物业有放开式的市场和广场类型，也有封闭式的购物中心、写字楼类型。较之传统的居住型物业，此类物业给开发商及物业公司带来的收益更加可观，但根据收益与风险相对应的商业原则，因经营和管理商业物业导致的法律纠纷也比住宅物业更加困难。

一、商业物业纠纷的特点及成因简析。

我们认为，商业性物业纠纷较之传统居住型物业纠纷，具备如下两个方面的特征：

（一）商业物业较难成立业主委员会，以业委会为维权主体与物业管理公司的干脆对抗相对较少，更换物业公司也相对较少。

相对于住宅而言，商业地产经营业态各异，又由于如今商业地产呈现租赁式经营模式，导致商业物业像住宅那样成立业主委员会有困难。据20xx年相关部门统计，仅以深圳为例，商业物业成立业委会的比例不到四分之一。依深圳市《业主大会和业主委员指导规则》及相关文件规定，“商业物业已交付运用的建筑面积达到50%以上，或者物业已交付运用的建筑面积达到30%以上不足50%，且运用超过一年的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处书面提出申请成立首届业主委员会。”

实践中，假如商业物业是单一业主且物业又在自家成立的子公司管理之下，则根本没有成立业委会的必要。只有在存在分割产权物业的状况下，才具备了成立业委会的前提。但问题是许多商业性物业从表面上看入住率颇高，但事实上各个产权人将物业出租，或者开发商用托付第三方经营或者全场租约的形式经营，又或者开发商已经出售的单元不多而更多的单元被迫出租。因此很多写字楼的入住率高并不代表小业主交付运用的面积多，不肯定达到成立业委会的法定要求。即使达到了法定的条件，也因商业楼宇的产权人不像小区业主那样特殊在意小区公共事务和共同利益关系，在缺乏相互了解沟通的平台下，也很难形成成立业委会的合意。加上开发商限制的物业公司明显并不希望成立对抗性的业委会，无人牵头的小业主就成了一盘散沙。

物业公司最担忧的就是与业委会对抗、导致丢失管理权。没有业委会或者开发商作为大业主在业委会中具有限制权，则物业管理中最大的利益双方的冲突就大为削减，业主更换物业管理公司的诉讼以及胜利的可能性也较少。当然，作为企业的物业管理服务企业的律师，我们常常向开发商、物业公司灌输成立业委会的好处，有一个监督方，有利于物业公司管理行为更加规范，有利于削减各类纠纷，有利于小区的和谐。

（二）随着商业地产的开发，物业管理公司的业务在传统住宅领域外有了新拓展，部分商业项目采纳了开发商和物业管理公司合作经营的商业模式，对物业管理质量提出了更高要求，出现了相对居住型物业中欠缴物业管理费诉讼案件数量下降，但个案标的额上升以及针对管理质量、管理内容和收费合理性的新诉讼纠纷。

深圳中院房地产庭所作出的统计数据显示，传统居住型物业诉讼60%集中在物业公司诉业主欠缴物业管理费，30%则是业主诉物业公司管理不当所导致的侵权纠纷，其他物业纠纷的比例则为10%；而在商业物业中，欠缴物业管理费的纠纷比例下降至30%，经营户、业主诉物业公司管理不善导致的管理类侵权纠纷上升至50%，20%则是其他纠纷。

出现以上情形的缘由主要归结为以下两个方面。其一，商业性物业因其租金与物业管理费的收费标准大大高于居住型物业，开发商一般不愿将商业物业的巨大利润让渡于其他物业公司，因此进驻商业物业的物业管理公司大多为开发商公司的子公司或关联公司。地产公司此时与物业公司之间更易形成紧密的利益共同体，传统地产业务中本应由地产公司负责经营的领域，如房屋租赁，招商引进，广告招租等业务，此时都将会一并托付给物业公司，或者干脆将大厦经营权交付给物业公司代行使权利。

在削减了开发商负担的前提下，无疑加大了物业管理公司的责任和义务，增加了诸如租赁合同模板的制定；租赁合同纠纷的预防和解决；招商、广告业务的引进、管理；业绩分成等新业务上。同时，因服务范围的扩大，业主和商户对物业公司的管理是否合法得当、是否谨慎合理、费用是否合理、特殊是中心空调费用的测算是否合理等更加关注。其二，进驻商业物业的经营户或企业，一般依据合同约定，在进驻前均会缴纳肯定数额的物业管理费保证金，加上商户进行实体经营、经济实力相对较强，因此欠缴物业管理费的案件数量相对下降，不过因为商业物业的物业管理费相对昂扬，个案欠费的数额会上升。

二、针对商业物业纠纷的缘由和新类型，物业管理企业在风险防范方面应当留意以下几点。

（一）在接受开发商托付，独立取得商业物业经营权的状况下，物业公司在制定商业楼宇招租租约模板时，须要留意：

1、独家经营权保障条款

在物业公司对商业楼宇招商经营过程中，租赁合同的双方为物业公司与商户。为了保证利益最大化，商户可能会提出保障其同类经营项目的独家经营权。因此，应当在合同中约定独家经营权的涵义和范围：

（1）明确独家经营权的含义。某类行业或者店铺的名称、经营业态、经营范畴等要说明明确，尤其是约定不允许引进的类似行业的范围。

（2）明确违约责任，特殊是独家经营的商户必需达到的业绩和按时交纳租金（或分成）、管理费等的违约责任，并约定管理方在条件成就时有权利提前解除合同。

2、开业日期与开业率的约定

对于初次招商的商业物业来说，项目开业日期对于经营商家和管理方都是比较重要的，项目开业日期的确定，是收取租金、管理费，特殊是与实际运用相关联的中心空调费、水电损耗等费用的标记和起点。实践中，须要双方明确约定项目的各项收费起点，对于开业日期要求商家开业前向管理方出具书面函件，明确其开业日期，以便管理方做好水电、中心空调、其他公共设施的启动打算。到期即使因单方缘由无法正式开业或者达不到商业预期，也应当起先计算各项费用。

对于因开业日期不明确或者开业率不足导致无法支付各项费用的纠纷，双方事先应当就开业的详细日期、逾期不能开业的处理方法以及各方的违约责任做出明确的约定；在开业率上应当在合同中明确约定开业是否为整体开业；如不是，则要确定开业率是多少，开业率计算标准是以开业商家占全部商家数量的比例还是以开业面积占物业整风光 积的比例进行计算。管理方在合同条款制定上选择有利于己方的和免责的条款来合法规避责任和最大程度完成费用收取任务。

3、租金递增率的设定

经营商业地产时，租金是投资回报的主要方式。在租金的确定上，如合同明确约定采纳固定租金，则无甚争议；若采纳递增租金时，应当确定租金递增率，作为合同相对方的物业公司应当代开发商了解本地区肯定时期内商业地产的升值潜力，并经过对政府规划、统计部门发布数据的探讨和具体的市场调查后，借鉴周边类似物业的租金确定方式来确定。实践中，因客观经济形势的千变万化，一味租金递增将导致商户难以为继，导致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。为了双赢乃至多赢，应当在合同中约定租金、管理费的弹性条款，如双方协商一样可以减免或者降低递增幅度等。

4、扣率租金模式下如何预防法律纠纷

除采纳固定租金或递增租金的形式以外，在某些状况下还可采纳扣率租金。扣率租金是实行扣率租金和固定租金两者取其高的方式，即确定一个百分比例，根据每个租期商户的营业额乘以百分比所得的金额为扣率租金。假如扣率租金高则当月租金为扣率租金，如扣率租金低于固定租金，则当月租金为固定租金，一般实行的是先预交固定租金，待租期结束后再补足扣率租金与固定租金之间的差额的形式。这种租赁费用收取方式多见于大型商厦。如深圳华X万X城。这种做法，使得物业公司在获得固定收益的同时，也共享了商户的经营成果，保证了开发企业利润的增长。

但是，如何确定商户的营业额则是个突出的问题，许多时候开发企业和商户会因为营业额数额上的争吵而引发法律纠纷甚至终止双方之间的租赁合同。在实践中，假如是商场统一收银方式的话，则不存在此问题；假如是由商户各自收银，实行“日报”和“月报”相结合、商户自报和物业企业定期抽查相结合的形式则更为合理。首先，应每日统计商户的日营业额，待到月底时再让商户上报整月的营业额，在此基础上很简单依据商户的日现金流量计算出整月的营业额，不简单存在误差；其次，应不定期的抽查商户的营业状况，依据当日抽查的营业额再与商户自报的营业额进行对比分析。如何确定租金是事关开发企业利润的重要事项，在实践中应实行敏捷合理的方式，并在合同中进行明确详细的约定，以避开法律纠纷的出现。

5、避开“装修期”简单出现的法律漏洞

物业公司在进行物业招商时往往会赐予商户肯定期限的装修期，在装修期内商户享受免租并减免物业服务费用、免除中心空调费的待遇。但问题是装修期双方之间的法律关系原委如何确定？为了财务统计便于操作，有些合同把装修期独立于正式的租赁期限以外，这样的很简单出现法律风险。因为在租赁期限内，双方存在租赁法律关系且由合同明确约定了权利义务，有据可依。假如装修期独立于正式租赁期限以外，则合同约定的租期尚未起先，并且商户未实际经营，双方的法律关系应如何界定？如装修期间发生平安事故造成人身和财产损失应如何担当？商户装修完毕但因故毁约后房屋如何才能复原原状？等等。为了避开双方法律关系的不确定，建议将装修期纳入正式租赁期限，并在租赁合同中对装修期可能发生的问题进行详细明确的约定。

6、装修条款引发纠纷的预防

在商业地产租赁过程中，商户通常会根据自己的须要对房屋进行装修。就装修问题事先约定不明而引发的租赁纠纷日渐增多。因此在租赁双方签订租赁协议时，应对装修条款具体加以约定。

（1）装修范围。依据有关规定，承租人在装修房屋、增加附属设施前，首先应当书面征得出租人的同意，明确出租人同意装修的详细范围；其次，承租人在装修前，应将房屋装修设计方案取得出租人认可；最终，明确承租人违反上述约定应担当的复原原状、赔偿损失、支付违约金等责任。

（2）装修期限。通常状况下，出租人应赐予承租人肯定的装修期限，该期限应属于“装修免租期”。承租人在该期限内除需付物业管理费、水电费等费用外，无须支付房屋租金。双方还应明确该期限届满后，即使承租人未能完成装修，仍需按约支付租金。

（3）装修保证金。为防止因承租人装修造成房屋结构破坏，出租人可以要求承租人预先支付肯定数额的钱款作为装修保证金，以保证承租人履行其装修条款中约定的义务。

（4）租赁终止后的装修处理。一般说来，承租人会把装修款分期摊入营业成本中，在租赁期限正常届满时不应存在补偿问题。但在租赁关系提前结束时，双方往往会为装修的补偿问题发生争议。为此，双方应在装修条款中明确非因承租人缘由而导致租赁提前终止时，出租人的装修补偿义务和补偿标准。如因承租人违约导致租赁提前终止时，承租人无权要求出租人赐予装修补偿。因此，承租人应保管好装修的相关票据、合同等书证，以便双方结算。

（5）对物业管理来说也应当重视装修期，在物业服务合同中约定中心空调在装修期内是否开启、开启的时段和收费标准，装修期满后全额收取空调费。物业服务费一般在装修期有所下调，但仍要履行管理义务，应将《装修须知》让承租商户签收并随时进行监督检查，避开出现人身和财产损害。

7、优先续约权的条款设定

一般状况下，在商业地产租赁合同中均对承租人的优先续约权有约定，但往往约定的内容模糊，通常只是表述“承租方租赁期满后在同等条件下具有优先续约权”。但同等条件如何界定？无法实际操作，假如商业地产升值导致租金暴涨，有第三方出价高的状况下，承租方利用该条款占据物业拒不退出，从而发生纠纷。基于这种状况我们认为应当在租赁合同中做出如下约定：

（1）承租方在租赁期满后在同等条件下具有优先续约权。

（2）对于长期合作并且商业信誉较好的租户，同等条件可以约定为承租人有权在第三方出价的租金上下不超过10%范围内时享有优先权，比如原租金是10000元，第三方出价只要不超过11000元，承租人就有权以10000元接着承租；假如第三方出价为12100元，那么承租人有权以11000元接着承租。

（3）此外同等条件也可约定为租赁期限届满后，具备房地产评估资格的评估机构所供应的同地段、类型或相像地段、类型租金标准为同等条件，如原租金10000元，租期5年后评估租金为15000元，承租人所出租金在15000以上则有权接着承租。

8、对欠租商户实行“停水停电”措施的法律风险

在商户拖欠租金和物业管理费用的状况下，物业公司是否可以干脆实行停水停电的措施是实践中比较纠结的问题。我们认为应当详细状况详细分析。

首先应在租赁合同中写明在商户欠租的状况下物业公司享有对商户实行停水停电的权利。此外，应区分两种状况：第一种状况，开发商或业主与自来水公司和电力公司签订了《用水协议》和《购电协议》，则对于欠租的商户，开发商和业主可以实行停水停电的自助措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电运用合同，不能享有相应的运用与否的确定权。其次种状况，商户和自来水公司、电力公司干脆签订了水、电运用合同，则商户用水、用电的权利就受法律爱护。此时，虽有免责约定，司法实践中也通常被认定担当擅自停水、停电造成商户经济损失的赔偿责任。另外，还要留意即使有权停水、停电，物业公司也应事先书面通知商户，提前告知停水、停电的详细实施时间、范围，以避开给商户带来突然损失和可能的法律赔偿风险。

对于物业公司因业主和租户、商户欠缴物业管理费的断水断电问题，根据国务院《物业管理条例》和各地的物业管理条例、各地《业主公约》模板以及司法实践，均认定物业公司行为违法。基于物业公司和业主之间的同等合同关系，一方付钱，一方供应服务，物业公司有对小区业主和物业运用人供应物业管理及维护相应设施设备、保证业主和物业运用人平安合理便捷运用的义务。即使物业公司接受水电部门托付代收水、电、煤、有线电视等费用，也不是这些基础设施的供应者，并不享有供水、供电、供气合同等约定的权利。即使在物业服务合同中约定当业主、物业运用人不缴纳物业费时物业公司可以实行断水断电等措施，这种约定因干涉他合同而无效。物业公司如随意胡为将担当侵权赔偿责任。

9、解除租赁合同、强行收回房屋和处理商户遗留物品的法律风险

制定租赁合同一般都会约定合同解除条件，如商户欠租达到肯定金额和时间、商户违法经营，则出租人就享有合同解除权。实践中，合同解除条件已经成就，但商户拒绝腾退房屋和偿还欠款的情形较突出，考虑到从起诉到法院强制执行的时间长、过程困难，为了避开扩大损失，业主大多会实行自行强制收回房屋的措施。如何有效的防范法律风险，避开欠租商户以丢失宝贵物品为由反咬一口呢？首先，一旦满意合同解除条件，出租人应刚好向商户邮寄解除租赁合同通知书，写明要求商户自动腾退房屋的期限，如超过期限则出租人将强行收回房屋。

其次，如商户超过该期限仍未搬离，则出租人应实行边清理边取证的方式：第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证；其次，聘请律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进行仔细清点造册，全程录像，留作证据；第三，将商户的遗留物品妥当保管，并书面通知商户留存物品的地点和清单，要求其限期领取并担当保管费用。实践中，也有由物业管理公司、业委会、社区工作站甚至无利害关系人数人见证下清退承租商户物品的做法。

（二）、物业服务企业履行管理义务应当留意的风险与防范

1、商业物业的保险与风险规避

商业物业流淌人流量多，留意物业运用相关人的人身和财产的平安是物业服务重点。同时进驻商户、企业自身的实力和遵守法律守规意识参差不齐，加上设施设备特殊是空调、电梯扶梯、水电供应等都简单滋生事故，因此要比住宅物业管理有着更多的风险性。司法实践中，侵权诉讼与日俱增，而且索赔金额也日益加大。物业管理公司在日常的经营中面临着巨大的风险，因为再优秀的物业管理公司也很难避开因工作中的疏忽和过失对物业运用相关人的人身平安和财产造成损害，而受害者可依法提出索赔，如何转嫁风险成为摆在物业管理公司面前的一个难题。而保险就是一个很好的选择。

事实上，许多物业企业往往要求商户应购买相应的保险，而忽视了自身的保险。即使在商户已经购买保险的状况下，依据保险利益原则，商户投保的也只是自身的财产，万一发生不测事务，例如火灾，在毁坏商户财产的同时也给建筑物本身带来了损害；又例如第三者在经营场所的意外损害，在商户无力赔偿或其他赔偿不足的状况下，物业公司乃至开发商往往都要担当连带责任，对于微利企业的物业管理公司而言，购买足够的保险至为重要。一般应考虑购买如下保险：

（1）财产一切险，承保范围是保险单明细表中列明的保险财产因自然灾难或意外事故造成的干脆物质损坏或灭失，包括指雷电、飓风、台风、龙卷风等及其他人力不行抗拒的破坏力强大的自然现象，以及火灾和爆炸；

（2）第三者责任险，即由于意外事故造成第三者人身伤亡或财产的干脆损毁，依法应由被保险人支付的赔偿金额。

（3）物业管理责任险，即凡在工商行政管理部门登记注册，取得合法资格的物业管理者，均可作为被保险人。该险种涵盖了物业管理公司最为担忧的各种责任风险，如公众场所中的第三者责任；电梯扶梯责任；游泳池责任；广告牌责任以及停车场责任等。理赔范围不仅包括了物业公司因管理或从业管理过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失（依法应由物业公司担当的经济赔偿责任），还包括物业公司诉讼费用和为缩小或削减对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。

2、商业物业停车场区域的车辆管理损毁风险的限制与预防

商业地产停车场的管理风险，主要集中在车辆管理损毁风险。，是指物业服务企业对停车场的经营服务过程中，因管理停放的车辆发生损坏、灭失等给企业带来的`风险。详细风险可能有：车辆停放期间车辆外表被第三人用器具划伤，被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，在停放期间被盗窃或抢劫或者因遭受其他不行预知情形，诸如狂风暴雨等导致的车辆毁损。由于高档商圈、写字楼内停放的车辆大多价值不菲，因此该类纠纷和诉讼将导致物业公司担当不菲的赔偿风险。

物业公司是否应担当赔偿责任关键在于推断停车服务关系是否构成保管合同法律关系。依据公允原则，这方面司法实践中已经形成定论，即假如签订了特定物品的保管合同、全部人支付了保管费则构成保管关系，无论出现何种情形，保管人即物业公司都要担当赔偿责任。否则就只是车位运用服务关系。但车位运用服务这一契约关系也要求物业公司必需尽到谨慎和善合理的管理义务。即使遭受极端天气也无法免责。20xx年大雨造成广州、北京等地一些商业楼盘发生地下停车场浸水事务，车主损失巨大，造成影响较大的群体性纠纷，我们代理的物业公司方面临举证难的窘境。因此，提请留意以下方面：

（1）建立车位进场刷卡制度，并将车位服务合同性质、停放服务的详细内容和车辆停放人应留意的事项印制在停车凭证上。

（2）完善停车场硬件，要求开发商、业主购买监控设备，降低管理风险。（3）将停车场车辆停放服务的内容制成公示牌，放置在停车场显著位置，明示停车场经营单位是否担当车辆的保管责任等。

(4)收取停放服务费，赐予收款凭证，收款凭证上应记载停放的时间和车辆的牌号或者电子卡应有可资查询的存档记录。假如车辆停放凭证丢失，应由车辆停放人持车辆行驶证件和驾驶人员的身份证前往管理处办理相应的凭证挂失手续，重新领取车辆放行凭证。

(5)因物业修理工程等缘由可能造成停放车辆损害时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，并将可能造成车辆损害和危急的区域进行单独围拦，进行分别，明确禁止车辆停放在上述区域。(6)在异样天气来临时，须要刚好广播告知业主挪移车位，提前预备沙包等物，尤其留意商业物业的地下防空停车场，一般防空区域是有三防门的，刚好放下此门便具有防毒、防水、防辐射的功能，日常管理时，不能只图车辆通过的便利，用水泥封闭三防门下面的凹形闸口，而应当用易于挪动的木板或其他可以随意搬动的材料封闭凹形闸口。

(7)建立健全保安员日常巡查制度，保证肯定的巡查密度，刚好发觉问题，解除潜在危急。对监控设备要保证完好无损，对录像资料要根据国家规定，保存至少30天。

(8)购买保险，分散管理风险。

三、物业管理企业的进场和撤场

俗语常说“有始有终”。无论是住宅物业还是商用物业，物业公司管理都始于进场而最终撤场，虽然被动撤场在商业地产中较为少见，但物业进场、撤场不当所引发的纠纷和后续调处将会非常困难。经过对客户苏州开发区最大商业旅游建筑群、南京某重点高校校区、无锡最大购物中心、深圳南山区某大型商场等物业进场、退场的法律服务，我们认为物业企业对大型商业项目的进场和撤场应高度重视并留意风险防范。

（一）物业的进场的类型与相关问题

商业地产中依据进场时间不同分为“依前期物业管理协议的进场”和依据“新的物业管理合同”和旧的物业管理公司交接的进场。

1、“依据前期物业管理协议的进场”

协议的主体是开发商，所以交接对象也是开发商。因此在与开发商交接的状况下，进场前应当把握如下两个原则，其一，审查开发商所移交的材料是否完备，是否真实。对移交的材料应当查实，如短暂未能移交及查实的，应当由开发商说明状况，取得开发商书面承诺书，要求其在承诺期限内完成相关材料的交付义务。其二，物业公司对开发商所移交的物业及实体性构筑物肯定要把好验收关，否则因把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的负担。详细来说，应当留意以下几个方面：

（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改看法进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，是否对小业主有减免费用、允许搭建改造承诺等以及对外承诺的商业配套设施等问题）。

（2）要求开发商对小区全部土建工程、消防工程、管线隐藏工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）图纸、单位名称、工程项目合同、工程负责人联系电话、保修期限等内容列出清单和附件交给物业公司。

（3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留存清点备用，可为以后修理削减费用。

（4）凡楼宇内采纳非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位供应供货和修理保养单位的地址、电话和联系人。

（5）验收时留意和物管亲密相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏电梯设施、商业景观取水用的水管接口、垃圾收集房（含清洁工具房）、商业指示标识系统、汽车泊位是否足够，楼宇公用、消防设施做好与否，室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。

（6）对于可能有争议的商业区域公共设备、设施、协助场所（休憩绿地）、停车位等产权须界定并出具相关证明或特殊承诺。避开以后引起投诉、纷争。

2、依据“新的物业管理合同”和旧的物业管理公司交接的进场。

这类交接相对于前者较为困难，志向状态下如有相对方的协作则会顺当交接，但通常均会发生利益冲突。典型的案例即为北京建外soho的物业进场交接，双方相互设置障碍甚至大打出手，造成了很恶劣的社会影响，降低了北京建外SOHO的经营形象。因此对于“新旧交接”的进场方式，尤其须要留意以下几个方面：

（1）一方进场，一方会撤场，双方都应当组建接管小组，与对方会商制定交接的流程、时辰表、确定负责人。

（2）严格执行交接流程，对于相关材料的交接，应当做好交接清单，并让对方签字。对因历史遗留问题发生的资料遗失，如开发商未将资料移交导致退出的物业无法移交的，应当取得其声明并签字确认。往来函件应当提前与当地邮局联系，找专人进行确认送达业务，如发生拒收的状况，应当实行DV全程跟拍或公证送达。

（3）对物业硬件设施进行验收。列出清单并依据清单对水电，管线消防等硬件设施逐项进行接管验收，对于损坏的部分，需去函说明，取得快递回执。（4）对资料和楼宇内的遗留问题进行协调，补救。

（5）如双方发生冲突，应首先取得楼内业主及开发商的支持并向政府主管机构恳求协调，在维稳的背景下，通过正值的方式进场而不要实行过激措施。对有争议的部分，应当取得对方明确的书面答复，本着“求同存异”的原则，逐步进行协调接收。

（二）物业撤场应当留意的问题

一般状况，物业撤场都会有交接相对方予以全力协作。但在物业公司遵守约定管理而相对方违约，导致物业管理企业无法取得物业管理利润，依据合同行使解除权被迫撤场的状况下，相对方不仅不会协作，反而会百般刁难。在相对方不协作的状况下应当如何交接，此时留意两个原则：

1、应留意“程序合法，取证充分。”对于无人协作或设置障碍的交接，撤场属于单方行动，很简单成为对方日后争议的口实，所以必需留意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：

（1）成立撤场工作领导小组并分立各管理项目主管小组，明确职责；

（2）做好交接安排、流程并告知开发商，通知其截止撤场时间点管理责任发生转移，警告如因其拒绝交接造成的平安责任由其自行担当；

（3）将交接支配在管理区域内予以公示，做好管理区域内商户、小业主的劝服说明工作；

(4)做好完备的交接记录，DV全程拍摄并照相，将重要机电设施设备进行封贴（加盖公章和封贴人签字）；重要机房、值班室等平安锁好；

(5)保安根据管理区域的重要性次第撤岗并公告；

(6)将全部日常运营管理资料和原自开发商处取得的图纸、设施设备资料等制定清单，分类分箱封存并标记清楚；

（7）通知开发商接收管理资料、交接证明文书和钥匙并要求有法定代表人或者托付人签收;

(8）对于开发商拒绝接受的财务资产应当预先支配公证提存等措施保管妥当；

（9）将撤场的每一步骤和文书证明资料以及督促开发商交接的函件送达对方签收，对方不签收的，通过特快专递、公证、见证等方式取得送达的证据。

2、充分依靠政府物业主管部门和街道办等机构，事先向相关机构报告，说明撤场的缘由和可能造成的严峻后果；恳求派人现场见证；必要时候将撤场证据和须要移交的管理资料等送达到政府主管机构保管；撤场后向政府机构提交报告。

3、整理并备份管理资料，做好财务核算、分包合同解除和清退员工的补偿工作。

（1）工程类资料和日常管理资料重要的要复制备份；移交撤场资料也要整理备份。以免发生纠纷时无法举证；

（2）为了追讨开发商和商户欠费，撤场前应对管理期限内的物业费用，单独归类制定清单，向欠费方发出清偿通知书并保证送达；对未决诉讼、欠缴物业管理费或其他诉讼进行列表清理，随后可聘请律师追缴物业管理费；

（3）清理员工劳动资料，包括：项目员工合同、薪酬、社保、保险等。对于劳动合同不完备的部分进行补充，分项列明工资、社保、福利等费用和员工遣散所支出的其他费用并妥当遣散员工；

（4）撤场前对物业共用部分，共用设备的维保养护合同、清洁绿化等外包合同等分别通知解除并妥当解决争议；

（5）做好财务核算，如收支、损益核算；办公、固定资产投入后的折旧费用统计；可能将来带有收益性质的物业服务项目的测算，可以托付审计机构进行审计评估。以便公司了解项目盈亏和报税。

总之，商业物业经营管理特有的法律风险须要引起经营者和管理者的高度重视。本文一管之见，囿于阅历和水平，难免有不尽、错漏之处，希望各位同仁斧正。

商业工作安排10

20xx年紧紧围绕全县中心工作，以“稳增长、调结构、促转型”为主线，以市场体系建设和商贸服务为重点，以项目落户和招商引资为抓手，科学制定规划，主动推介静海旅游资源，推动对外投资与合作，优化外商投资环境，提高商务管理水平，努力发挥商务工作在保障民生、拉动经济增长中的作用。

20xx年主要经济指标安排支配：社会消费品零售额达到141.5亿元，同比增长16%；批发零售业销售额达到1132亿元，同比增长25%；外贸进出口额达到36.3亿美元，其中干脆出口额13亿美元，同比增长12%；外资实际到位额达到2.5亿美元，同比增长10%；服务业增加值达到206.5亿元，同比增长18%。

围绕上述目标任务，将着力抓好以下几方面的重点工作：

1、抓平台，推动外经外贸加速增长。

要重点抓实抓好“三个平台”，一是抓好台商工业园平台。抓紧规划建设台商工业园，实行以商引商等措施引进更多台资企业落户静海。二是抓好五金出口基地平台。发挥国家级五金制品出口基地的产业聚集和政策效应，吸引周边省市五金制品企业入驻基地，扩大出口规模。三是抓好“无水港”平台。把翰吉斯和子牙园区这两个“无水港”的功能发挥好。目前，翰吉斯和子牙园区“无水港”已正式通关运作。一方面要接着完善硬件建设，另一方面就是要亲密与天津海关、检验检疫局和天津港的互利合作关系，不断扩大进出口货物范围，提高通关效率。

2、抓运营，推动物流产业提早见效。

重点抓好天津静海国际商贸物流园和唐官屯加工物流园两个园区的运营。一是已开工的项目要加快建设进度，倒排工期，确保按时完成；二是已完成建设的项目，要加大招商力度，确保按安排开业。三是对洽谈的项目，要做好协调服务，促进项目尽快落地。同时还要做好进一步的招商，使两个园区尽快做大做强。

3、抓提升，推动商贸服务优化升级。

推动新宇大厦、游龙大酒店建设，完善设施功能，尽快形成效益。新建天津桔子水晶五星级酒店，实现静海星级酒店建设新突破。提升商贸服务业发展水平，在引进华润万家、物美超市的基础上，再引进沃尔玛等大型卖场1-2家。

4、抓培育，推动电子商务快速启动。

努力做好新型业态的培育，特殊是要加快推动翰吉斯电子交易结算中心建设，力争今年底投入运用。同时，与阿里巴巴、京东商城等知名电商开展谈判，推动项目早日签约落地义乌商贸城。

5、抓载体，推动旅游产业跨更加展。

重点做好3项工作。一是做好旅游包装。以休闲游为重点，形成团泊湖为轴心，包括大邱庄工业游、体育休闲游、健康疗养游等在内的XX区旅游版块；以民俗生态游为重点，形成以西双塘为轴心，包括民俗文化游、绿色采摘等在内的XX区旅游版块。在此基础上，聘请国内知名旅游专家，规划设计静海“一日游”、“体育休闲游”等特色旅游线路。二是做好旅游项目建设。加快蒙古风情园、松江生态园、“孙犁梁斌郭小川”纪念馆等精品项目建设，力争早日投入运营。三是做好宣扬推介。借助天津旅游集团、天津客运公司等大集团、大公司，搞好对外推介，扩大静海旅游影响力和知名度。

6、抓机遇，推动区域经济协调发展。

借助京津冀协同发展机遇，主动承接非首都核心功能疏散，建设高水平载体平台，集聚更多优质资源。以国家五金制品出口基地和国家子牙循环经济区为重点，搭建京津冀进出口集散地；以唐官屯加工物流区和北环国际商贸物流区为依托，逐步形成以港口为龙头，国际物流为重点，区域物流为基础，城市配送为支撑的`大型物流园和综合性、专业化物流配送相连接的物流产业体系；以团泊湖、健康产业园、西双瑭魅力乡村等旅游资源为中心，培育开发观光、休闲、会展、商务、体育等相关的旅游产业集群，推动京津冀旅游一体化市场的建设与发展。

商业工作安排11

一、项目介绍：

温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府20xx年重点标记性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元，建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。

二、产品定位优势：

温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府提倡的'大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教化、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息沟通为一体的科技商贸城、文化城、信息城。

三、交通概况：

本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1、2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。

四、SWOT分析：

1、S——优势

(1)地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。

(2)交通——项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。

(3)口碑——项目为句容市政府招商引资项目，20xx年10强民营企业，20xx年消费者信得过企业。

(4)物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元，建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。

(5)配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中心绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。

(6)品牌商家入驻——一期，二期胜利引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。

2、W——劣势

(1)由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。

(2)句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的肯定的认知度，目前新市场起先须要肯定周期的培育。

(3)项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。

(4)项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。

3、O——机会

(1)经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄;与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。

(2)政策因素——国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。

(3)市场因素——随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费实力和消费总量快速增长，商业行业日益兴盛，商业地产开发前景也越来越美妙。

(4)区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在旁边政府有意建立大面积的经济适用房，加大了本区域的人流量。

(5)现行的产权式商铺推广模式，可以满意很大一批中小投资者的投资欲望。

4、T——威逼

(1)国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必需向投资者承诺返租。

(2)工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣扬，使本项目在推广中无法将信息传达到位。

(3)国家对目前房地产的发展过热不断的限制，银行利息不段上调。

(4)招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危机。

(6)商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保本，将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。

五、岗位职责：

(一)、部门本职：

1、组织及负责整个商城的招商工作：市场调查、市场分析、项目定位、信息收集、反馈信息、商品结构调整、组织各种促销及展销活动;

2、负责招商洽谈工作，进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。

(二)、主要职能：

1、安排支配：编制部门本职所管年度、月度指导工作安排;

2、业务开展：对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展;

3、规范制订：对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理制度;

4、检查考勤：对本部门所管业务进行监督、检查和考核;

5、资料管理：对本部资料进行管理;

6、工作协调：协调与公司各部门的关系;

7、市场拓展：开展对外客户洽谈招商工作;

8、工作报告：向总经理提交部门工作报告;

(三)、管理范围：

部门本职所管理业务范围。

(四)、工作要求：

1、同事之间，分工不分家，分职不分责，同心协力完成工作;

2、要常常深化市场基层，了解市场形势，搜集信息，提出安排方案及实施策略;

3、将以顾客服务为中心作为工作原则，高质量完成好本职工作，促进公司整体管理服务水平的提高;

4、对于应由本部解决的问题，必需在一日内赐予明确答复。

商业工作安排12

一、总体描述

进入21世纪的中国，经济快速发展，居民消费水平逐步提高，消费心理和消费习惯渐渐变更，人们消费渐渐由单纯物质消费，转向以服务消费为主的时期。

旅游业作为“无烟工业”，随着中国人均生活水平的提高，旅游收入和旅游人数都保持了25%的年增长率。发达国家的阅历表明，在人均gdp1000美元，即达到小康水平，旅游的大众化，一般化即起先迅猛发展。依据最新的统计数据显示，中国人均gdp已经超过1000美元，即旅游热潮即将兴起。

国家旅游局在中国旅游业发展的“十五”规划中，到xx年，国内旅游人数将达到11亿人次，旅游收入500亿元。旅游业总体产出为7500亿元，相当于全国gdp的%。

而在同时，国内旅游业发展并不成熟，形式单一，主要是游山玩水，旅游市场没有针对性，缺乏特色服务和创新服务，让很多原来有出游准备的消费者因为对旅行社的服务不满足而不出游，奢侈了旅游资源和消费资源，同时消费者无法得到满意。

现代社会的日趋发展和进步，对人的素养的要求也日益提高，当前和会就业压力很大，高校生就业问题日益突出，而怎样提高高校生素养，拓展高校生思维，解决高校生就业问题，目前已经成为社会关注的一个热点和焦点问题。

高校是人一生中非常重要的转折点，这个时期的成长如何，干脆影响进入社会，甚至整个人生的发展历程。当前社会对高校生要求压力日益增大，高校生如何应对挑战，提高素养，这成为目前在校的1700万高校生燃眉之急的事情。

另一方面，作为站在时代潮头的高校生，消费观念开放，思维先进，对于参加社会，享受自然和生活的热忱也日趋高涨，高校生在这方面的消费需求也日益增加。

“读万卷书，行万里路”，古人游学给我们留下了深刻的印象，高校生现在也应当行万里路，在实践中熬炼自己，享受生活，感悟人生。为此，我们公司正对这一状况，推出特色旅行服务。我们并不是传统的观光旅游，而是旅行。是在旅游享受生活和自然的同时，通过发挥自己的实力，低费用获得自身素养，思维，感悟的提升。给高校生的前途发展打下基础，为人生留下美妙的回忆。

我们公司将通过一系列的服务和活动，并于教化部门联合，为高校生供应旅行服务，为高校生的生活供应一个更加丰富的平台，让高校生能在以后的生活中终身受益。

二、公司和目标

公司的业务主要针对各大高校有消费实力的高校生而开展的。并依据高校生的实际消费实力进设计和客源开发。本着“特色服务，以人为本”、“创建终身价值”的'理念，汇合管理、财务、营销等各方面的人才，充分发挥潜力，供应最优秀的服务，获得收益。公司的短期目标是在一个地区开展服务，并成为领导企业。长期目标是开发全国市场，构筑全国服务网络，成为高校生旅行服务的首选服务。成为提倡高校生生活文化，促进高校生自身发展和沟通的大型平台。

三、产品和服务

公司的业务主要包括以下部分：

(一)休闲旅游

休闲旅游服务是公司供应的一项基本旅行服务。这项传统的旅行服务旨在让消费者摆脱社会和生活的压力，短暂放开苦恼的事情，走进大自然，融入大自然美妙的氛围中去，享受大自然带来的乐趣。体验在百忙中享受生活。这项服务中，可以充分体验自然，陶冶情操，回来自然，解脱心灵的束缚，找寻真实的自我，感悟人生，享受美妙生活。

商业工作安排13

商业运营在新的一年里，主要依托蜀信物业品牌优势及丰富的管理阅历，提升物业管理品位，满意业主及运用人的需求，并从管理过程中吸取有益的工作模式及管理特点，提高自己的专业服务水平，树立新目标，工作标准高起点，实现专业化服务工作。为此安排及措施如下：

一、形成合理有效管理机制和架构，建立健全各项规章制度。

通过对以往工作的分析、总结，我部相识到：提高物业服务水平、扩大物业服务范围、由内部服务逐步走向外部服务、争取从市场中获得效益是物业今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标，切实提高物业管理水平是根本的基础所在，因此，必需建立完善各项规章制度和内部管理机制，明确管理工作中的责、权、利，使该管的事情有人管、能办好的事情有人办，务实避虚，一切工作都从实际须要动身、以解决问题为目的，扎扎实实的做好各项基础工作。

因此，为了建立完善内部管理机制，我们将采纳“走出去、引进来”的方式从实力强、水平高的物业公司“取经”，在吸取先进物业公司内部管理阅历的基础上结合我们的实际状况，对部门每个管理岗位的职能、作用、工作范围作了明确、详细的划分，从而将各项工作细化到每个人，促进了各职能岗位工作的主动性、主动性和创建性，使各级管理人员在工作实践中不断得到熬炼，业务、管理水平不断得到提高。

二、团结协作，提高服务意识。

物业工作只有不断提高服务意识、服务水平和服务质量，才能最大限度的满意商户和业主的需求，在此基础上才能稳步提升物业收入，从而提高企业经济效益，树立良好的企业形象。措施为：

1、管理人员起好带头作用，培育员工良好的服务观念、开展专业理论学习、加强业务培训，使员工的服务意识和自身素养得到不断提高，管理人员切实指导好业务工作，上下形成了团结一样、务实高效的工作氛围；

2、为了能够在物业服务的质量上更上一个台阶，在今后的物业资质评审中更上一个档次，加强各类资料的查阅、收集、归档工作，按部门、形式、性质等不同合理分类、存档，便利对所需材料的刚好查阅和利用；

3、重视参与和开展形式各样的培训活动，平安消防学问、仪容仪表、礼仪礼节、设备原理、物业规范等业务培训，使全体员工的服务意识和业务素养得到不断提高；

4、抓好各项规章制度的落实，促进各项工作快速有效的开展，建立检查监督工作机制，做到奖惩分明。

三、节能降耗、科学支配人员，提高管理效益。

1、针对选购 工作是节能降耗的关键环节，实施严格的监限制度，在常置易耗品的选购 过程中建立供货厂家具体资料并与供货单位建立长期供货关系，同时，依托财务、办公室、成本部常常做市场调查，尽可能找到源头供货商

2、通过考核物业人员，以满意日常工作开展须要为前提，合理设置岗位和人员，对各岗位排班精细调整，使企业人力成本降低

3、开展修旧利废活动，在办公用品领用上严格限制，保洁把旧拖把2、3个拆开合成1个接着用，工程把报废设备中能用的零件拆洗后再加以利用，值班人员在不影响经营的状况下分区限制，做到不必开的灯不