资产评估学 课件全套 第1-9章 导论、资产评估程序及基本方法-期权定价理论在资产价值评估中的应用

《资产评估学》

1.掌握资产评估角度的资产概念，辨识资产的类型。2.理解资产评估的概念，熟悉资产评估特点。3.理解资产评估目的及其资产评估假设。4.理解资产评估价值类型及其选择5.理解并学会运用资产评估原则。本章基本要求第一章导论主要内容1.资产评估角度的资产含义和资产类型2.资产评估概念及特点3.资产评估目的及假设4.资产评估价值类型及其选择5.资产评估的原则1.1资产的含义会计学角度资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源（《企业会计准则-基本准则》）更强调资产能否被确认和记录在企业会计信息中的标准经济学角度资产是指在未来能够给主体带来经济利益的资源更强调资产的保值和增值评估学角度异于会计学和经济学角度，立足资产估值目的，更强调资产的所有权或某种权利，而不是有形资产或无形资产本身资产是载体，评估的是赋予该资产的某一方面权利1.资产评估角度的资产含义和资产类型1.2资产类型按照存在形态划分有形资产：具有实物形态，如机器设备、房地产等无形资产：无实物形态，如专利技术、著作权、商标权、商誉、土地使用权等按照能否独立存在的标准可辨认资产：能够独立存在，有形资产和除商誉以外的资产不可辨认资产：不能独立于有形资产而单独存在的资产，商誉是唯一不可辨认的资产按照是否具有综合获利能力单项资产整体资产：一组单项资产组合而成 资产类型及其关系：2.1资产评估的概念资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据相关法律、法规和资产评估准则，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在特定目的下评估基准日价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程资产评估工作的构成要素评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原则、价值类型、评估基准日、评估程序、评估方法、评估结论2.资产评估概念及特点2.2评估依据

（一）法律、法规依据1、《中华人民共和国资产评估法》（2016年12月1日实施）；2、财政部、中国人民银行、国家税务总局和原国家国有资产管理局制定的有关企业财务、会计、金融、税收和资产管理方面的政策、法规，如：（二）资产评估准则依据截止2018年，我国已经建立包括1项基本准则、1项职业道德准则、12项执业准则（其中6项程序准则、6项实体准则）、5项资产评估指南、9项资产评估指导意见、2项专家提示在内的覆盖资产评估主要执业领域的比较完整的评估准则体系。（三）其他相关法规

2.3资产评估的特点时点性指资产评估是基于某一时间点（评估基准日）对特定资产进行估值相比于评估工作日，评估基准日可以是过去、现在或将来的某一天市场性资产评估的价值应尽可能接近市场价值，接受市场价格的检验，客观的评估结果应该是评估价值与市场价格之间的差异在允许的范围内技术性资产评估需要进行大量复杂的技术处理和必要计算资产评估需要综合的知识工程技术方面的知识（如需了解资产的自然属性）管理学知识（如会计、财务管理）经济学知识（如宏观经济形势的预测）公正性客观、公正进行资产评估基于技术基础（遵循评估原则、评估程序、评估方法）和组织基础（对于相关当事人，具有独立性）咨询性资产评估结论只提供专业化评估意见，为资产业务提供一个参考价值，意见本身并无强制执行的效力，评估主体只是对评估结论的客观性负责3.1资产评估的目的指资产评估行为所服务的经济活动，即估价结果的用途资产买卖、企业收购兼并、企业出售、以非货币资产对外投资、企业清算、抵押（质押）、保险理赔、课税、担保、租赁、债务重组、财务报告及企业价值管理等3.2资产评估假设同一资产在不同假设条件下其价值实现受到的约束不同一般假设类型持续使用假设公开市场假设清算假设3.资产评估目的及假设持续使用假设持续使用指资产按照现行用途继续使用或转换用途继续使用持续使用情况下，若评估所考虑细节因素不同，则评估结果也不同，如现行用途原地继续使用、现行用途移地后继续使用的评估结果具有较大差异是否采用持续使用假设，需要考虑经济、法律、技术方面是否可行等因素公开市场假设指待评估资产能够在完全竞争市场上进行交易，从而实现其市场价值对市场化程度较高的资产宜作公开市场假设，如住宅、汽车清算假设指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或拍卖方式，强制将其资产出售评估价值往往低于持续使用和公开市场假设下的评估价值2023/12/224.1价值类型按照《资产评估价值类型指导意见》分为市场价值和市场价值以外的价值市场价值指自愿交易的买卖双方在各自理性行事，且未受任何强迫的情况下，在评估基准日就评估对象进行正常公平交易的价值估计数额买者与卖者自愿、独立进行交易，且双方精明、慎重、自愿主要适用于公开市场假设下的资产评估市场价值以外的价值包括投资价值、在用价值、清算价值和残余价值等4.资产评估价值类型及其选择投资价值：指评估对象对于具有明确目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额在用价值：指评估对象作为企业组成部分或要素资产，按其正在使用方式和程度对所属企业贡献的价值估计数额清算价值：指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常条件下的价值估计数额残余价值：指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等拆零变现的价值估计数额4.1资产评估价值类型选择需充分考虑资产评估目的、市场条件、评估对象自身条件，以及资产评估假设与价值类型的相关性资产评估目的若可视为在公开市场交易的资产业务，其价值类型应该选择市场价值类型如贷款担保目的房地产价值评估资产评估目的不能够视为在公开市场交易的资产业务，其价值类型应该选择市场价值以外的价值类型如保险、税收、投资、清算等目的的资产评估以财务报告及会计事项为目的的资产评估根据具体情况，选用市场价值类型或市场价值以外的价值类型5.1工作原则独立性原则客观性原则估价要素和基础资料减少主观判断科学性原则按照规定评估程序，根据评估目的，选择适用的价值类型，采用适宜的估价方法，制定科学的评估实施方案，确保评估结果的科学合理5.资产评估的原则5.2经济原则贡献原则某资产价值与其他相关联资产相联系待评估资产的边际贡献如何替代原则同一市场上相同（或近似）物品应具有相近价值该原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似资产的市场交易资料来进行分析，评估资产价值预期收益原则资产价值取决于评估基准日后能够产生的预期净收益供求原则资产评估时应充分考虑评估资产在评估时点的市场供求状况最佳使用原则最佳使用指在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提条件下，能够使估价对象产生最高价值的利用方式包括保持现状、转换用途、投资改造、重新利用等状态第二章

资产评估程序及基本方法资产评估的程序资产评估基本方法概述成本法市场法收益法2018年10月11日，中国证监会发布行政处罚决定书，针对A资产评估公司针对某科技有限公司股东权益的评估未勤勉尽责予以行政处罚。处罚书中提到：“根据“项目风险评价调查表”底稿，评估人员对项目风险评价调查时间晚于进场开展评估工作时间，项目风险评价不及时，该行为违反了《资产评估准则——评估程序》第十二条的规定。”“签订的《资产评估业务约定书》显示签署日期晚于已进场开展评估工作，业务约定书签订不及时，该行为违反了《资产评估准则——业务约定书》第六条第一款和《资产评估准则——评估程序》第十三条的规定。”““资产评估项目工作计划”中的评估小组仅安排负责经理××和项目经理××，对其他评估人员未进行计划安排，也未根据评估业务实施过程中的情况变化进行必要调整，评估计划制定不完整，该行为违反了《资产评估准则——评估程序》第十四条的规定。”资产评估的程序

（1）明确资产评估业务基本事项委托方、产权持有者、评估报告使用者资产评估目的评估对象和评估范围价值类型评估基准日评估报告使用范围评估报告提交时间及方式评估费、支付时间和方式其他事项接不接？ 专业能力，独立性以及业务风险资产评估的程序（2）签订业务委托合同（3）编制资产评估计划评估工作的总体思路和详细实施方案现场调查评估的技术路线和方法需要收集的资料及收集渠道时间和费用计划人力资源配备进度安排（4）进行评估现场调查是否存在，产权状况和技术状况（资产新旧程度、运行状况、质量等）资产评估的程序（5）收集整理评估资料收集渠道：市场、当事方、政府部门、各类专业机构等产权证明文件：如土地使用证、房屋产权证参照物特性及其市场交易信息技术资料（6）评定估算形成结论分析市场法、收益法和成本法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方法选取相应模型、参数综合分析初步评估结果资产评估的程序（7）编制出具评估报告内容和格式应当遵循《资产评估执业准则——资产评估报告》涉及国有资产的，遵循《企业国有资产评估报告指南》提交前可与委托方进行必要沟通（8）整理归集评估档案管理类工作底稿操作类工作底稿纸质、电子文档资产评估档案保存期限不少于十五年。属于法定资产评估业务的，不少于三十年。资产评估方法如何做

资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。《资产评估基本准则》（2017年8月23日财政部）

第十六条确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，依法选择评估方法。成本法

1.成本法的基本概念概念：是指在被评估资产评估基准日的重置成本的基础上，扣减其各项价值损耗，从而确定被评估资产价值的方法。资产评估值＝待评估资产重置成本—实体性贬值功能性贬值经济性贬值2.重置成本及其估算方法2.1重置成本概念重置成本一般可分为复原重置成本或更新重置成本复原重置成本(reproductioncostnew，复制品成本)，指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象完全相同的全新资产的成本。更新重置成本（replacementcostnew，替代品成本），指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象具有同等功能效用的全新资产的成本。 2.2复原重置成本与更新重置成本的异同相同点均采用生产材料的现时价格构建一项全新资产的成本不同点采用的材料、标准、设计、规格及技术等不同要求构建的资产结果不同与历史成本有什么区别？历史成本是当初构建资产时的物价水平，重置成本反应现在的物价水平例：有一台2016年生产并购买的办公桌，评估基准日是2019年1月1日。2016年，办公桌=2个人工+0.5m³木材+10个钉子+0.5㎏油漆2019年，办公桌=1个人工+0.4m³木材+8个钉子+0.4㎏油漆各原材料价格如表所示：历史成本＝2个人×8元/人＋0.5m3木材×50元/m3＋10个钉子×0.3元/钉子＋0.5kg×7元/kg＝47.5元复原重置成本＝2个人×8.5元/人＋0.5m3木材×51元/m3＋10个钉子×0.1元/钉子＋0.5kg×4元/kg＝45.5元更新重置成本＝1个人×8.5元/人＋0.4m3木材×51元/m3＋8个钉子×0.1元/钉子＋0.4kg×4元/kg＝31.3元原材料价格人工（元/个）木材（元/㎡）钉子（元/个）油漆（元/㎏）20168500.3720198.5510.142.3重置成本的估值方法重置成本评估方法重置核算法物价指数法功能价值法规模经济效益指数法复原重置成本更新重置成本（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的成本项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法，成本一般分为直接成本和间接成本计算公式

重置成本＝直接成本＋间接成本

建造成本构成：房屋建筑物的基础、墙体、屋面等取得成本构成：购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用（2）物价指数法基本原理在资产历史成本基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日的重置成本。计算公式资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数物价变动指数定基指数环比指数评估基准日定基物价指数资产购建时定基物价指数＝＝a1×a2×a3……an（其中an表示第n年环比价格指数，环比价格指数即本期与上期相比而得出的指数）（3）功能价值法（生产能力比例法）基本原理假定资产生产能力与其成本之间存在线性关系选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，计算可比参照物的单位生产能力价格，然后根据待评估资产的生产能力推算被评估资产重置成本的方法。计算公式待评估资产的重置成本=待评估资产的生产能力*[参照物的重置成本/参照物的生产能力]=参照物的重置成本*[待评估资产的生产能力/参照物的生产能力]（4）

规模经济效益指数法假定待评估资产的生产能力与价值呈非线性关系生产能力越大，单位生产能力的价格越低资产重置成本=参照物的重置成本×[待评估资产的生产能力/参照物的生产能力]xX为经验数据，称为规模经济效益指数3.实体性贬值含义使用和自然力导致的物理性能下降而引起的贬值决定实体性贬值的因素使用时间使用率，也叫利用率（使用强度）资产本身的质量维修保养程度估算方法（1）观察法

根据专业知识和工作经验来判定资产的实体性贬值率计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×实体性贬值率

通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产的外表：光洁度腐蚀程度形体物理变化程度等（2）使用年限法根据资产实际已经使用过的年限与总可使用年限的比率，来确定资产的有形损耗程度。资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值）

×[实际已使用年限÷总使用年限]

名义已使用年限×资产利用率

截止评估基准日资产累计实际利用时间截止评估基准日资产累计法定利用时间×100％指资产从购进使用到评估基准日的年限（实际已使用年限+尚可使用年限）例；被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备2015年1月购进，2019年1月评估；其重置成本为500000元，残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。求该设备的实体性贬值。资产利用率=(4×360×5)/(4×360×8)=62.5%实际已使用年限=4×62.5%=2.5（年）总使用年限=2.5+5=7.5（年）资产的实体性贬值=（500000－2000）×2.5/7.5=166000元4.功能性贬值含义新技术的推广和使用引起的资产功能（如资产效用、生产加工能力）相对落后而造成的资产价值损耗。功能性贬值有两种表现形式:（1）超额投资成本（2）超额运营成本（1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。

超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本

注意：①如果使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；②如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑（2）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，旧设备在营运成本上高于新设备。

估算步骤：1.计算年超额运营成本

年超额运营成本=被评估资产年运营成本-参照物年运营成本2.计算年净超额运营成本

年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1-所得税率）3.估计被评估资产的剩余寿命4.将年净超额运营成本在剩余寿命期内折现并求和资产功能性贬值额=Σ[年净超额运营成本/(1+折现率)n]该折现值之和就是被评估资产的由超额运营成本造成的功能性贬值。例题：某待评估生产控制装置运行需要6名技术操作人员，而目前新式同类控制装置仅需要4名操作人员。假定待评装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为25%，适用折现率为10%，根据上述材料测算待评估资产的功能性贬值。1.待评估资产的年超额运营成本：（6-4）×12000=24000（元）2.年净超额运营成本：24000×（1-25%）=18000（元）3.在剩余使用年限内的净超额运营成本折现值为：18000×（P/A，10%，3）=18000×2.4869=44764.2（元）5.经济性贬值含义经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失产生的原因有：（1）竞争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命当资产使用基本正常时，不需要计算经济性贬值。市场法1.概念

市场法是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法。2.前提条件评估对象或者可比参照物具有公开的市场，以及相对活跃的交易交易及交易标的的必要信息是可以获得的

3.评估步骤确定待评估资产选择参照物比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。4.进行比较和分析的调整因素市场法的基本计算公式为：评估价值=参照物交易价格+Σ评估对象优于参照物因素引起的价格差额-Σ评估对象劣于参照物因素引起的价格差额或：评估价值=参照物交易价格×修正系数(1)时间因素

时间因素是指参照物交易时间与待评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数

案例1某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为2003年，位置在某市闹市区，评估基准日为2019年5月1日。在待估房屋附近，于2018年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。经调查，2019年5月居住用房价格与2018年12月相比上升了9.3%，则：资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)(2)地域因素

地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×地域因素修正系数

(3)功能因素

功能因素是指资产功能对价格的影响。当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×功能差异修正系数

案例2某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2019年5月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应该是多少？分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。

评估值=160×150/210=114.29(万元)(4)交易因素。

交易因素主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况（如破产清算、关联交易等）。交易条件主要包括交易批量、动机（买者急于买入，卖者急于卖出等）等。当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×交易情况修正系数

案例3某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2019年5月1日，成交价格为365.2万元。评估基准日为2019年5月6日。分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2×(1-30％)=255.64（万元）(5)个别因素个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×个别因素修正系数5.市场法的优缺点优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器、设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。收益法

1.收益法概念及其适用的前提条件收益法是指将评估对象的预期收益资本化或者折现，以确定其价值的评估方法。一般公式：i=1，2，…，n其中，Ai表示第i年的预期资产净现金流，r表示折现率，n为收益期限。应用的前提条件：评估对象的未来收益可以预期并用货币计量收益所对应的风险能够度量收益期限能够确定或者合理预期特殊情形陷入财务拮据的公司收益呈现周期性的公司重组公司进行购并事项的公司2.收益法的常用公式（一）未来收益有限期当收益期有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额例：某企业尚能继续经营3年，现拟转让，不考虑期末残值。经预测得出3年内各年预期收益的数据如下表（单位万元）其评估值为：283+356+167.0=806.9（万元）收益额折现率（%）折现系数收益折现值第一年30060.9434283第二年40060.8900356第三年20060.8396167.9在每期收益等额的情况下：等价于有限期年金现值计算：P=A×（1－(1＋i)-n）/i=A×（P/A，i，n)P=?R3012345R5R4R2R1P=?A012345AAAA（二）未来收益无限期（1）每期收益等额（2）每期收益以g的速度逐年递增123t

A0A0(1＋g)1A0(1＋g)2A0(1＋g)3A0(1＋g)tV

V=A0（1＋g）/（r－g）=A1/（r－g）（n→+∞）

（3）未来预期收益分阶段变化例如：成长性企业先预测若干年内的各年预期收益额，再假设若干年的最后一年开始，以后各年预测收益额均相同。计算方式：分段计算前若干年：未来收益期有限的情况之后：无限期未来收益年金化0123456789例：某企业预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元，假设从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率为10%。确定该企业在持续经营下的评估值。首先确定未来五年收益额的现值=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2777（万元）其次，将第六年以后的收益进行资本化处理=14/10%=140（万元）最后，确定该企业评估值=49.2777+140×0.6209=136.2（万元）（P/F,10%,1）=0.9091;（P/F,10%,2）=0.8264;（P/F,10%,3）=0.7513;（P/F,10%,4）=0.6830;（P/F,10%,5）=0.62093.预期资产净现金流的估算=资产未来预期收入-经营管理成本（销售费用、维修费、管理费用、保险费、税费、原材料费用、工资等）注意：不包括折旧，折旧为非付现费用（无实际现金流出）；融资成本（利息）的处理比较特殊：有时其所蕴含风险体现在折现率的估计中，有时则体现在费用中，视不同情况而定收益额的其他口径：净利润、净现金流量、经济附加值等选择何种，根据评估资产的类型、特点以及评估目的确定，并与折现率或资本化率口径保持一致4.折现率的估算含义：投资者投资于一项资产的期望报酬率，它是机会成本或资本成本（或货币时间价值）的体现估算方法市场比较法：通过调查和分析市场上相似资产的投资收益率，来确定待评估资产的投资期望报酬率资本资产定价模型法加权平均资本成本法资本资产定价模型法解决风险报酬的衡量问题投资期望报酬率=货币时间价值+通货膨胀+风险报酬率RR:因承担风险而获得的额外报酬RF:无风险报酬率,一般用国债收益率来描述用R表示资产组合(或单项资产)的风险来源非系统风险(可分散风险)指个别公司的特有事件造成的风险如:一家公司的罢工、新产品开发失败、失去重要的销售合同、诉讼失败，或者宣告发现新矿藏、取得一个重要合同非系统风险是个别公司或个别资产所特有的，因此又称“特殊风险”或“特有风险”；非系统风险可以通过投资多样化（即投资组合）分散掉，因此又称可分散风险不可分散风险(系统风险)指那些可以影响所有公司的因素引起的风险如:战争、经济衰退、通货膨胀、高利率等发生意外的、非预期的变动系统风险是影响整个资本市场的风险，所以也称市场风险，由于系统风险没有有效的方法排除，所以又称“不可分散风险”可分散风险通过科学增加组合数量来降低资产组合的风险报酬计量(2)不可分散风险程度:用β系数来衡量(1)资产组合要求补偿的是不可分散风险整体市场（或市场组合）的β系数为1β>1:说明投资组合风险大于整个市场（或市场组合）的风险β<1:说明投资组合风险小于整个市场（或市场组合）的风险RP=βp(Rm-RF)

(3) 资产组合风险报酬计算

(4) 资产的期望报酬率

R=RF+Rp=RF+βp(Rm-RF)RP:

资产组合风险报酬率βp: 资产组合β系数Rm: 市场组合的投资报酬率或资产平均回报率RF: 无风险报酬率

加权平均资本成本法资本的来源有两个：权益资本和负债资本加权平均资本成本=权益成本×权益占比+税前负债成本×（1-所得税税率）×负债占比例：某类企业的目标财务结构是40%负债，60%权益，税前负债成本是7%，权益成本是14%，所得税税率为25%，计算加权平均资本成本（折现率）。加权平均资本成本=

14%×60%＋7%×（1－25%）×40%=10.5%5.收益期限的估算收益期限是指资产能够产生净现金流的年限。一般由评估人员根据未来的获利情况、资产损耗情况、法律规定等因素确定。

6.收益法的优缺点优点：能真实和较准确地反映企业资本化的价值与投资决策相结合，应用此法评估资产价值，易为买卖双方接受缺点预期收益额预测难度较大，受较强主观判断和不可预见因素影响适用范围较小，一般适用企业整体资产和未来收益可预测的单项资产市场途径成本途径收益途径过去未来成本法市场法收益法现时数据采集主要途径评估基准日资产评估基本方法总结1.了解机器设备的类型和评估特点。2.掌握机器设备评估的成本法、市场法。3.掌握机器设备重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的估算方法。4.掌握机器设备市场比较法中有关比较指标的修正系数确定。本章基本要求第三章机器设备评估主要内容1.机器设备评估特点及其方法选择2.机器设备评估的成本法2.1重置成本的构成2.2重置成本的估算2.3各种贬值的估算3.机器设备的市场法会计角度概念

符合固定资产定义（①为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；②使用寿命超过一个会计年度的有形资产）和确认条件

的机器、设备、装置、仪器、工具或器皿等。评估角度概念利用机械原理以及其他科学原理制造的、被特定主体拥有或者控制的有形资产，包括机器、仪器、器械、装置、附属的特殊建筑物等。1.机器设备评估特点及其方法选择1.1机器设备的概念1.2资产评估角度的机器设备分类按现行会计制度分类——6类

1.生产用机器设备2.非生产用机器设备3.租出机器设备4.未使用机器设备5.不需用机器设备6.融资租入机器设备1.通用设备：产品和加工对象不确定，具有综合加工能力的设备；或没有专门用途，可适用于多行业的设备。2.专用设备：专门生产、加工一种或一类产品的设备，或专门用于某一行业的设备。按国家标准分类——国家质量监督检验检疫总局2011年颁布的《固定资产分类与代码》（GB14885-2010）按再生产中的作用分类1.生产工艺类设备：如机械加工设备中的车、铣、锻、刨、磨、拉床等2.辅助生产设备：如供热、供水、供电设备等3.服务设备：通信设备、计算机等按重要性划分，分为关键（A类）、重要（B类）、一般（C类）1.3机器设备评估的特点（1）机器设备类资产通常与企业其他资产（如房屋建筑、土地、流动资产、无形资产）联系在一起，不具备单独获利能力，因此收益法受到很大限制，通常采用成本法和市场法；（2）机器设备种类繁多，个体特征（如磨损特点、性能）差异很大，确定贬值损失时需要逐台进行核实和评估；（3）机器设备评估技术较强，评估应以技术检测为基础，正确确定机器设备的物理寿命、技术寿命、经济寿命及其损耗程度2.机器设备评估的成本法2.1机器设备重置成本的构成直接成本间接成本管理费用设计费工程监理费保险费购买或建造费运杂费安装费基础费其他合理成本贷款利息（资金成本）机器设备重置成本2.2机器设备重置成本的估算2.2.1重置核算法（1）外购设备国内设备外购单台不需安装的国内设备重置成本=全新设备基准日的公开市场成交价格+运杂费或=全新设备基准日的公开市场成交价格（1+运杂费率）外购单台需安装的国内设备重置成本=全新设备基准日的公开市场成交价格+运杂费+安装调试费或=全新设备基准日的公开市场成交价格（1+运杂费率+安装调试费率）进口设备外购单台不需安装的进口设备重置成本=（FOB价格+途中保险费+国外运杂费）×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费，或=CIF价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费FreeOnBoard离岸价，指装运港船上交货价格Cost,Insurance&Freight指离岸价加途中保险费和国外运杂费外购单台需安装进口设备重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他外购成套需安装设备

重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息车辆重置成本国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照费及其他费用进口车辆重置成本=车辆价格（CIF）+进口关税+消费税+增值税+证照费及其他费用，其中，进口关税=车辆价格（CIF）×进口税率

消费税=（车辆价格（CIF）+进口关税）÷（1-消费税税率）×消费税税率

进口增值税=（车辆价格（CIF）+进口关税+消费税）×增值税税率（2）自制设备自制设备价值=制造成本（料、工、制造费用）+应分摊的期间费用+合理制造利润+其他必要费用（如设计费、论证费等）+安装调试费+资金成本（3）市场信息获取渠道直接向制造商或销售商询价方式进行参照商家价格目录：包括出版价格资料、广告、计算机网络上公开的价格信息（4）对市场价格信息的处理原则当面临多样化的市场价格时，根据替代性原则，评估人员应该选择可能获得的最低售价慎重对待报价与成交价的差异，通过向近期购买商了解实际成交价注重折扣因素对重置成本的影响市场价格的时间性和地域性，尽量使用评估基准日的价格水平，并使用待评估资产所在地的市场售价习题2006年底评估某合资企业的一台进口汽流纺机。该机2003年从德国某公司进口，进口合同中FOB价格是20万马克。评估人员通过德国有关纺机厂商国内代理机构向德国生产厂家询价，了解到德国已不再生产该种型号的机器了，其替代品是全面采用计算机控制的新型纺机，现FOB报价为为35万马克。评估人员通过专家走访和共同研究分析，最后认为，（1）按照通常情况，实际成交价为报价的70%-90%，故按德方FOB报价的80%作为成交价；（2）考虑到技术性能差异，待评估资产的现行FOB价格约为新型纺机的70%；（3）评估基准日马克对美元的汇率为1.7：1，人民币对美元的汇率为7.8:1；（4）境外运杂费按FOB价格的5%计算，保险费按FOB价格的0.5%计算，关税与增值税因为符合合资企业优惠条件，予以免征；（5）银行手续费按CIF价格0.8%计算；（6）国内运杂费按（CIF价格+银行手续费）的3%计算；（7）安装调试费用包括在设备价格当中，有德方派人安装调试；（8）设备安装周期较短，不考虑资金占用成本；（9）国际贸易过程以美元结算。计算待评估资产的重置成本

FOB价格=35×80%×70%=19.6（万马克）

FOB价格=19.6÷1.7=11.53(万美元)

境外运杂费=11.53×5%=0.58(万美元)

保险费=11.53×0.5%=0.058(万美元)CIF价格=FOB+运费+保险费=12.168(万美元)

银行手续费=12.168×0.8%=0.097(万美元)

国内运杂费=（12.168+0.097）×3%=0.368(万美元)汽流纺机重置成本=12.168+0.097+0.368=12.633(万美元)=985.374（万元人民币）2.2.2物价指数法（1）国内设备（2）进口设备例题某待评估进口设备，账面原值为1000万元人民币，其中80%为外汇支付部分（即账面原值中的到岸价格），进口时外汇汇率为8:1，评估基准日外汇汇率为8.3:1，设备生产国同类资产价格变动指数为20%，国内同类资产价格变动指数为50%，现行关税税率为20%，其他税费为10%。根据上述资料计算进口设备的重置成本

重置成本=1000×80%÷8×(1+20%)×8.3×(1+20%)×（1+10%）+1000×（1-80%）×(1+50%)

=1614.72（万元）（3）物价指数法的几点说明：物价指数法只是按照物价的变化将已知的历史成本转变成基准日的成本，没有考虑技术进步和市场变化的影响，因此，结果仅是复原重置成本；对于购置年代较长、型号陈旧（或已淘汰的型号）的设备，不宜采用物价指数法算重置成本；适用于技术进步速度不快、技术进步因素对设备价格影响不大的设备重置成本的估计。对于设备原值价值构成比较复杂的，须采用不同类别的物价指数分别调整计算，避免使用综合物价指数。估测进口设备重置成本时，应将设备生产国物价指数变动影响部分与国内价格变动影响部分放开，分别运用设备生产国的价格变动指数和国内价格变动指数2.2.3规模经济效益指数法当x＝1，被评估机器设备的价格与生产能力呈线性关系；当x＞1，被评估机器设备的价格与生产能力呈非线性关系，且其价格上涨速度大于机器设备生产能力的上涨速度；当x＜1，被评估的机器设备的价格与生产能力呈非线性关系，且其价格上涨速度小于机器设备生产能力的上涨速度。规模经济效益指数法的几点说明：有些设备，其生产能力与设备价格的对应关系非常明确，X值的离散性很小，对该类设备用功能经济效益指数法计算重置成本较准确；有些设备X的取值具有一定区间性；有些设备，其生产能力与设备价格的对应关系非常不明确，X值的离散型很大，则对该类设备不能用功能经济效益指数法计算重置成本；国外的资料表明：X的取值一般在0.4—1.2之间：

如圆锥压碎机的0.85;颚式破碎机为1.2;余热锅炉为0.75;快装锅炉为0.65例题某待评估化工设备，生产能力为月产20吨某化工产品，现在市场上已没有相同生产能力设备。而生产能力为月产30吨的同类型设备，市场售价为150万元。经测算，该类设备的规模指数为0.65。根据上述资料计算该设备的重置成本重置成本=150×（20/30)x

=115（万元）2.3机器设备各种贬值的估算2.3.1实体性贬值估算（1）使用年限法

实体性贬值=设备重置成本×实体性贬值率

设备实际已使用年限÷设备总使用年限

名义已使用年限×资产利用率

综合考虑机器设备的使用班次、使用强度和维修保养水平等因素物理寿命：机设开始使用→报废技术寿命：机设开始使用→技术过时淘汰经济寿命：机设开始使用→经济上不合算关于机器设备总使用年限的说明：求实体性贬值率时，应使用机器设备的物理寿命；由于经济寿命与机器设备本身的物理性能、技术进步速度、设备使用情况、维护状况以及外部经济环境变化都有直接联系，所以在综合考虑三种贬值损失时，应使用经济寿命；实体性贬值=设备重置成本×实体性贬值率

设备尚可使用年限÷设备总使用年限应通过技术检测和专业技术鉴定测定尚可使用物理年限，并结合技术和经济年限确定。对于较新机器设备，可通过总使用年限减去实际已使用年限计算（替代法），但对老设备，需直接估算（1-实体贬值成新率)特殊情况下实体性贬值率的处理经过大修、技术更新改造或追加投资的机器设备，应考虑计算其加权投资年限来确定实体性贬值率实体性贬值率=加权投资年限÷[加权投资年限+尚可使用年限]

加权投资年限=∑（已投资年限×权重）=∑

［已投资年限×（原始投资更新成本/∑更新成本）］

例题：某企业2000年购入一台设备，账面原值30000元，2005年和2007年进行两次更新改造，当年投资分别为3000元和2000元，2010年对该设备进行评估，假定从2000年-2010年每年同类产品物价指数为10%，该设备尚可使用年限经检测和鉴定为7年，试估算设备实体性贬值率

第一步，计算各状态下在资产评估基准日的更新成本（2）观察法

观察法应观察分析的主要指标：设备现时的技术状态设备已使用时间设备的正常负荷率及原始制造质量设备的维修保养及技改情况设备重大故障（事故）经历设备的工作环境和条件设备的外观和完整性机器设备实体性贬值率评估参考表详见下表（3）实体贬值的修复费用率法指按修复磨损部件所需的开支，来确定机器设备有形损耗的一种方法使用注意注意区分可修复性损耗和不可修复性损耗，若设备实体性贬值是可修复性的，则其修理费用就是设备的实体性贬值。可修复性有形损耗确定在技术和经济方面是可行的例题某机器原始价值10000元，经修理后才能正常使用，该修理经济上合算，假设其修理费用为3000元，设备的重置成本为7000元，计算实体性贬值率实体性贬值率=(3000/7000)*100%=43%

2.3.2功能性贬值估算（1）超额投资成本形成的功能性贬值

复原重置成本-更新重置成本（2）超额运营成本形成的功能性贬值

功能性贬值=∑净超额运营成本×折现系数例题：某待评估电焊机与新电焊机相比，每台老电焊机每年比新电焊机多耗电6000度，该电焊机尚可使用10年，每度电0.5元。计算该电焊机的功能性贬值（折现率10%，所得税25%）。功能性贬值=6000*0.5*（1-25%）*（P/A,10%,10）

=2250*6.1446=13825.35元2.3.3经济性贬值及其估算（1）因外部原因影响出现开工不足而使设备利用率下降造成的经济性贬值某企业电视机生产线，原设计年生产能力为10万台，由于市场疲软，市场对电视机需求减少，企业不得不将生产量减至年产量7万台（假设价格和其他条件不变），试估测该生产线的经济性贬值率（假设规模效益指数为0.6）生产能力为10万台时的设备价值=α10x

生产能力为7万台是的设备价值=α7x因此生产能力由10万台降为7万台其经济性贬值率为

=[α10x-α7x]/α10x=1-[7/10]x=19%（3）因受环境保护限制造成的经济性贬值限制产生污染的设备使用年限产生污染的设备可以继续使用，但要交罚金必须立刻纠正和治理污染，否则不准予使用（2）因外界因素变化造成设备收益减少造成的经济性贬值承上例，如企业不是通过降低生产量来顺应市场变化，而是通过降低电视机价格。假设原销售价为2000元/台，要使10万台电视机能够卖掉，其销售价需降至1900元/台，经估测，该生产线还可继续使用3年，企业所在行业投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值额生产线每年收益损失额=（2000-1900）*10=1000万元经济性贬值额=1000*（1-25%）*(P/A,10%,3)=1865.183.机器设备评估的市场法

3.1运用市场法评估机器设备的主要步骤对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料进行市场调查，选取市场参照物差异因素比较、确定以参照物交易价格为基础进行调整，计算评估值3.2运用市场法评估机器设备中比较因素分析

时间因素，地域因素，功能因素，交易因素，个别因素等3.3运用市场法评估机器设备举例例题

对规格型号为CA6140×1500的普通机床进行估值，评估人员确定与待评估资产较接近的三个市场参照物，相关信息如下：（1）参照物成交价格评估对象参照物A参照物B参照物C交易价格？275902707032350（2）时间因素评估对象参照物A参照物B参照物C交易时间当前半年前半年前一年前（3）地域因素评估对象参照物A参照物B参照物C交易地点X地区X地区Y地区Y地区（4）个别因素评估对象参照物A参照物B参照物C规格型号CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500制造厂家A机床厂A机床厂B机床厂B机床厂设备役龄77.576.5安装方式未安装未安装未安装未安装附件齐全齐全齐全齐全实体状态61分57分60分66分（5）交易因素评估对象与参照物的市场交易状况、交易动机及背景、交易数量等因素均相同。

评估人员经过认真调研，认为：（1）当前相对于半年前物价上涨2%，相对于一年前上涨5%评估对象参照物A参照物B参照物C交易时间当前半年前半年前一年前交易时间调整系数11.02/11.02/11.05/1（2）参照物B和参照物C所在地区交易价格被评估对象所在地区高2%评估对象参照物A参照物B参照物C交易地点X地区X地区Y地区Y地区交易地域调整系数1100/100=1100/102=0.9804100/102=0.9804（3）个别因素：**相同型号的新车床，A机床厂比B机床厂的产品贵11%；**根据市场调查，发现设备役龄相差0.5年，其价值相差5%左右；**参照物实体状态分值分别为57、60和66分评估对象参照物A参照物B参照物C规格型号CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500制造厂家A机床厂A机床厂B机床厂B机床厂调整因素1设备役龄77.576.5调整因素2安装方式未安装未安装未安装未安装附件齐全齐全齐全齐全实体状态61分57分60分66分调整因素3个别因素综合调整系数评估对象参照物A参照物B参照物C规格型号CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500制造厂家A机床厂A机床厂B机床厂B机床厂调整因素11100/100=1111/100=1.11111/100=1.11设备役龄77.576.5调整因素21105/100=1.05100/100=195/100=0.95安装方式未安装未安装未安装未安装附件齐全齐全齐全齐全实体状态61分57分60分66分调整因素3161/57=1.0761/60=1.0261/66=0.92个别因素综合调整系数11.12351.13220.9701评估对象参照物A参照物B参照物C交易价格？275902707032350时间因素调整系数11.021.021.05地域因素调整系数110.98040.9804个别因素综合调整系数11.12351.13220.9701调整后的交易价格31515.5131617.3130636.4032292.83（31617.31+30636.4+32292.83）/3=31515.51

第四章房地产评估房地产评估房地产及其价格内涵房地产评估方法什么是房地产建筑物价格的构成影响房地产价格的因素地价的构成地租的形成地价的形成房地产特征房地产价格类型成本法收益法市场法假设开发法一、房地产及其价格内涵1.什么是房地产？房地产房地产建筑物建筑附着物附属构筑物附属花草树承载房及附属物的土地土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、房地产抵押权、房屋所有权、房地产租赁权、建筑物区分所有权生地熟地毛地在建工程现房居住商业休闲公共工业一、房地产及其价格内涵2.房地产特征房地产特征不可移动性房地构成二元性投资消费双重性供给有限性高价值性差异性耐

用性一、房地产及其价格内涵3.地价的形成PSP=A/r地价是地租是资本化DQP一、房地产及其价格内涵4.地租的形成一、房地产及其价格内涵5.地价的构成原始价值私人投资改良价值公共投资改良价值未来价值一、房地产及其价格内涵5.地价的构成一、房地产及其价格内涵6.建筑物价格的构成建筑安装工程费合理利润前期费用其他费用资金成本税金6.建筑物价格的构成

某综合用房的工程造价费用（建安费）构成某安置房的工程造价费用（建安费）构成一、房地产及其价格内涵一、房地产及其价格内涵7.影响房地产价格的因素个别因素：房地产本身的状况区域因素：不同区域的基础设施及公共服务设施的完备度一般因素：经济发展水平、人口规模和素质、城市化水平、税负、金融政策、房地产制度及政策等一、房地产及其价格内涵8.房地产价格的类型房地产价格类型土地使用权价格楼面地价基准地价商品房价格经济适用房价格……二、房地产评估方法1.成本法MV=LV+BV=LV+(RC-D)（1）建筑物重置成本RC的估算建筑物重置成本RC重置核算法单位比较法价格指数调整法二、房地产评估方法1.成本法

某400㎡独户式住宅重置成本的单位比较法评估可比较单位重置成本1800元/建筑平方米评估对象建筑物的规模及形状修正系数1.05基本总成本400平方米×1.05×1800元/平方米=75.6万元加其它修正项目(空调、厨房设备)1.2万元加车库及院落开发成本2万元建筑物重置成本78.8万元土地续期二、房地产评估方法1.成本法（2）贬值（D）的评估贬值额=（RC-残值）×（建筑物已使用年限÷总经济使用年限）建筑物已使用年限建筑物剩余经济年限土地已使用年限土地剩余使用年限二、房地产评估方法1.成本法（3）地价（LV）的评估用市场比较法、收益法、类似房地产交易价格的建筑成本扣除法求得。基准地价修正法成本逼近法：地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益

二、房地产评估方法2.收益法收益法在房地产评估中较常用的公式有：P=a[1-1/(1+r)n]/r其中，a为每年不变的净收益，r为折现率，n为预期收益年限。P=a[1-1/(1+r)n]/r+Pn/(1+r)n

其中，Pn

为预期持有房屋到第n年末时的房屋转售净值，或者说是预期在持有期末的房屋转售净收益。二、房地产评估方法2.收益法（1）净收益估算净收益=潜在毛租金收入+其他收入-空置和租金坏账损失-运营费用=有效毛收入-运营费用=有效毛收入-（维修费+管理费+保险费+税金）评估市场价值时采用客观净收益

二、房地产评估方法2.收益法（2）折现率本质上是期望投资报酬率无风险报酬率加风险报酬率市场比较法P=a[1-1/(1+r)n]/r土地续期二、房地产评估方法2.收益法折现率不同于资本化率（3）收益期限收益期限具体根据评估对象在价值时点的剩余经济寿命来确定。建筑物已使用年限建筑物剩余经济年限土地已使用年限土地剩余使用年限建筑物剩余经济年限土地剩余使用年限价值时点二、房地产评估方法3.市场法市场法往往适用于房地产市场发育程度较好、有较多交易实例发生的地区或房地产类型。市场比较法除了可直接用于评估房地产价格外，还可用于其它评估方法中有关参数的求取。（1）收集和选取可比交易实例与评估对象在用途、建筑结构、所处的市场区域范围应相同；成交日期与价值时点不超过一年；成交价格正常或可以修正为正常价格。二、房地产评估方法3.市场法（2）建立可比基础（3）进行多方面差异因素修正差异因素修正主要是从交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等四方面进行。在时间修正方面习惯于把交易案例的交易时间当做标准时间，因而把时间修正系数写作（）/100。市场公认的同类房地产定基价格指数时，时间修正系数就是（

）/（

）。二、房地产评估方法3.市场法交易情况修正方面，把评估对象的交易情况作为标准，因而把交易情况修正系数写作100/（

）。非正常交易情况概括起来有：1）有利害关系人之间的交易。2）急于出售或者急于购买的交易。3）交易双方或者一方有特别动机或特别偏好的交易。4）相邻房地产的合并交易。5）特殊方式的交易。6）交易税费非正常负担的交易。譬如有买卖双方在合同中约定，卖方应负担的税率为8%的税负全部由买方负担。交易价格相对正常价格就偏低8%，税负非正常负担导致的交易情况修正系数为100/92。二、房地产评估方法3.市场法区域因素和个别因素修正方面，也往往把评估对象的区域因素及个别因素状况作为标准，因而这两方面的因素修正系数也写作100/（

）。这两方面因素里面又细分为多个子因素，有些子因素修正是交易实例和评估对象的直接比较，通常修正系数为100/（

）；而有些子因素评价有统一客观的评价标准，因而是两者之间在某个子因素方面的间接比较，修正系数就是（

）/（

）。二、房地产评估方法3.市场法评估对象优于可比实例10%，则确定修正系数为110/100，可比实例优于评估对象10%，则确定修正系数为100/110。进行因素修正时，各单项因素修正幅度一般不宜超过20%。（4）确定市场法评估结果每一实例修正结果的综合修正幅度不宜超过30%。修正后得到的最高价与最低价之比不宜大于1.2。将修正后的结果进行算数平均或加权平均，得到市场法评估结果。二、房地产评估方法4.假设开发法基本理论依据是古典经济学的地租剩余理论。基本公式为：待估房地产的价值=待估房地产预期开发完成后的价值-续建开发成本及管理费用-续建投资利息及利润-开发完成后项目的销售税、费-购买待估房地产的税费运用假设开发法应把握评估对象在开发投资前后的状态，以及开发后房地产的经营方式。1）调查基本情况基础上分析最佳开发利用方式；2）估计开发周期；3）预测开发完成后房地产价值；4）估算开发成本、利息利润、税费等等各项投资成本。二、房地产评估方法4.假设开发法在完成公式中的各项参数估算后，进行具体的计算。具体计算时，也可以考虑运用折现方法，将预期开发完成后的房地产价值、开发成本及管理费、销售有关的税及费用等参数估算结果，折现到价值时点或者说评估基准日的价值，而投资利息及开发投资利润不再进行单独估算和扣减。静态法和动态法，二者在本质上都考虑了货币时间价值，无非是对货币时间价值的考虑方式不同，一个是通过利息利润估算考虑货币时间价值，一个是用折现率来考虑货币时间价值。无形资产评估《资产评估》第五章无形资产评估概述无形资产评估的收益法无形资产评估的成本法专利权和非专利技术的评估商标权的评估商誉的评估本章内容第一节无形资产评估概述一、无形资产的定义无形资产，是指特定主体拥有或者控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用并且能带来经济利益的资源。（《资产评估执业准则——无形资产》）具体包括专利权、专有技术、商标权、著作权、土地使用权、特许经营权、商誉等二、无形资产的特点非实体性没有实物形态，却又依托于一定的实体，如土地使用权依托于土地，商誉与企业的整体资产，专有技术要通过工艺、配方、生产线来实现等价值形成的积累性无形资产的形成一般来源于长期的研究开发或生产经营活动的积累开发成本界定的复杂性（如商标权）价值的较大不确定性无形资产所带来的经济效益具有不确定性，受技术发展、政策变化、市场竞争等因素的影响更大三、无形资产的分类按取得渠道：外购无形资产和自创无形资产；按法律保护情况：法定无形资产和收益性无形资产；按可辨识程度：可辨认无形资产和不可辨认无形资产；其中，可辨认无形资产包括知识产权、专有技术，以及其他无形资产。知识产权包括专利权、商标权、著作权等，专有技术包括商业秘密和技术诀窍等。不可辨认无形资产只包括商誉。四、无形资产的价值影响因素开发（取得）成本：创造发明成本、法律保护成本、发行推广成本等产生追加利润的能力（获利能力）技术成熟程度剩余经济使用年限：