金融理财师-投资规划-房地产投资

金融理财师-投资规划-房地产投资[单选题]1.房地产投资是指经济主体以获得()为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。A.利润B.报酬C.未来的房地产（江南博哥）资产增值或收益D.所有权权益的增加正确答案：C参考解析：房地产投资是指将房地产视作投资增值的工具，以一定的资金量投入到房地产领域，以期在一定的期限内通过房地产的租金收入及价格上升获得一定的预期回报。[单选题]2.下列属于房地产市场及其价格水平影响因素中的一般因素的是()。A.完备程度B.基础设施C.通货膨胀D.环境状况正确答案：C参考解析：一般因素是指对于房地产市场及其价格水平发生全面影响的共同因素，例如利率、通货膨胀等。[单选题]3.一般而言，下列有关房地产投资特点的说法错误的是()。A.低风险B.高收益C.缺乏流动性D.可抗通货膨胀正确答案：A参考解析：房地产投资的特点主要有：收益高、具有财务杠杆效应、具有所得税优势、可对抗通货膨胀、缺乏流动性、高风险、需要大笔首期投资、周期性。[单选题]4.()是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关的管理工作，包括从购买土地开始的开发投资和物业建成后的置业投资。A.房地产间接投资B.房地产直接投资C.购买房地产抵押贷款证券D.购买房地产投资信托基金正确答案：B参考解析：房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。[单选题]5.下列不属于房地产间接投资的是()。A.购买房地产开发与投资企业的债券、股票B.购买房地产投资信托基金C.购买房地产抵押贷款证券D.房地产置业投资正确答案：D参考解析：房地产置业投资属于房地产直接投资。[单选题]6.当通货膨胀率较高时，通货膨胀将导致未来收益的价值下降，若房地产投资收益是以分期付款方式取得，投资者将()。A.因为房地产难以销售而遭受损失B.因为利率降低遭受损失C.没有通货膨胀风险D.面临严重的通货膨胀风险正确答案：D参考解析：房地产投资收益是以分期付款方式取得，收到的款项的实际价值下降，将面临严重的通货膨胀风险。[单选题]7.导致房地产市场价格上升的原因是()。A.有效需求减少B.土地供应减少C.开发成本下降D.竞争加剧正确答案：B参考解析：ACD三项都将导致房地产价格下降。[单选题]8.下列属于房地产资产特性的有()。Ⅰ.不可移动性Ⅱ.独一无二性Ⅲ.投资门槛高Ⅳ.保值增值性A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅰ、Ⅱ、ⅣC.Ⅱ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ正确答案：D参考解析：房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益，房地产资产的特性包括不可移动性、独一无二性、投资门槛高、流动性较差、保值增值性。[单选题]9.房地产投资的优势包括()。Ⅰ.价值升值较快Ⅱ.资产折旧额可以抵消高收入投资者的部分应纳税款Ⅲ.高杠杆性Ⅳ.风险系数大A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅱ、Ⅲ、ⅣC.Ⅱ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ正确答案：A参考解析：房地产投资的优势在于：①可观的收益率，对于向城市化转型的国家，房地产增值潜力很大；②财务杠杆效应；③所得税优势，一般来说，购屋贷款的利息、房屋的折旧都可以抵减应税所得；④对抗通货膨胀。风险系数大是房地产的劣势。[单选题]10.房地产投资具有()风险。Ⅰ.流动性风险和市场风险Ⅱ.利率风险Ⅲ.购买力风险Ⅳ.交易风险Ⅴ.意外风险A.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、ⅣB.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、ⅤC.Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、ⅤD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ正确答案：D参考解析：房地产投资的风险是指投资的实际收益与期望收益的偏差，这种偏差的程度和偏差发生的概率与房地产投资的风险成正比。房地产投资风险的特性是由房地产的特性和风险的本质所决定的，具体表现为：流动性风险、市场风险、利率风险、购买力风险、交易风险、意外风险。[单选题]11.防范房地产投资风险，应做到()。Ⅰ.充分了解投资者的风险承受能力、投资目的Ⅱ.运用经验和技术分析，优化投资策略Ⅲ.选择正确的投资时机Ⅳ.调查市场环境，掌握投资房地产的基本情况A.Ⅰ、ⅡB.Ⅰ、Ⅱ、ⅢC.Ⅱ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ正确答案：D参考解析：防范房地产风险，应做到：①做好充分的调查准备工作。首先，应了解投资者的风险承受能力以及投资目的；其次，还要调查市场环境以及投资房地产的基本情况。②优化分析。投资者应运用经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，确定适合投资者的最佳方案。③选择正确的投资时机。选择合适的投资时间和投资周期。[单选题]12.房地产价格应考虑的因素有()。Ⅰ.社会因素Ⅱ.政治因素Ⅲ.经济因素Ⅳ.区域因素和自然因素Ⅴ.个别因素A.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、ⅣB.Ⅰ、Ⅱ、ⅤC.Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、ⅤD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ正确答案：D参考解析：房地产市场价格水平，既受到成本与费用构成的影响，同时也是其他很多因素相互作用的结果，包括社会因素、政治因素、经济因素、自然因素、区域因素、个别因素。[单选题]13.下列情况会引起房地产价格下降的有()。Ⅰ.宽松的宏观经济政策Ⅱ.国家制定减少房地产开发的政策法规Ⅲ.经济增长率逐年下降Ⅳ.物价水平上升A.Ⅰ、ⅡB.Ⅱ、ⅢC.Ⅱ、ⅣD.Ⅲ、Ⅳ正确答案：B参考解析：房地产价格具有一定的周期性，与国家经济的发展呈现同步性，当实行宽松的宏观经济政策，经济增长率高时，物价水平上升，房地产价格也显示出上升势头。[单选题]14.()房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、公共服务设施完备程度、周围环境景观等。A.别墅B.商业C.居住D.工业正确答案：C参考解析：别墅的要求是接近大自然，环境景观良好（如有蓝天、碧水、青山），居于其内又可保证一定的生活私密性；商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等；工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。[单选题]15.通常，成功的房地产开发首先取决于()。A.位置B.资金C.房地产股票、债券的持有者D.房地产信贷资金的发放者正确答案：A参考解析：由于房地产具有不可移动性，房地产的区位对房地产的需求和价格具有重要的影响。[单选题]16.如果整体上市场需求下降，房地产就难以销售出去从而难以变现，进而给房地产投资者带来损失，此风险是房地产投资的()。A.经营风险B.流动性风险C.财务风险D.管理风险正确答案：B参考解析：流动性风险是指卖房时的变现周期长。房地产买卖一般包括签购房合同前的销售周期、付款周期和产权变更周期。[单选题]17.房地产的增值性，很大程度上是因为()的增值。A.房产设计引起B.国家政策引起C.土地D.物业类型稀缺引起正确答案：C参考解析：房产的增值特性体现在：由于房产寿命的长久性与数量的有限性，随着时间的推移，需求增加导致稀缺性增加，外部经济条件例如交通条件或周围环境的改善，都会使房地产的价值上升，这就是所谓的房地产自然增值。[单选题]18.()历来是房地产投资的主要对象。A.住宅B.土地C.零售仓储房产D.写字楼正确答案：A参考解析：住宅的投资门槛相对较低，投资风险较低，收益性较高，因而是历来房地产投资的主要对象。[单选题]19.当()时，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成这样的局面：一方面房地产开发商生产成本增加；另一方面房地产市场需求降低。A.通货膨胀B.利率下降C.利率上升D.通货紧缩正确答案：C参考解析：大多数家庭购房时，一般都会向金融机构贷款购房，利率上升，总购房成本增加，购房需求减少。房地产开发商在建设期间，也会向金融机构贷款，利率上升，成本会增加。[单选题]20.当房屋价格和租金的上涨幅度低于通货膨胀率时，房地产的实际收益会减少，此风险是房地产投资的()。A.市场风险B.购买力风险C.利率风险D.交易风险正确答案：B参考解析：由于通货膨胀导致的实际收益的减少属于购买力风险。[单选题]21.开发商在楼盘未竣工时，申请并取得商品房预售许可证后预先出售房屋。此行为属于()。A.直接购房B.合建分成C.期房投资D.以租养租正确答案：C参考解析：房地产按照竣工期限分类，可以分成期房、现房以及二手房。开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房称为期房。[单选题]22.习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房，对待售期房的投资称为期房投资。下列属于期房投资优势的是()。Ⅰ.价格更便宜Ⅱ.设计更新潮Ⅲ.选择空间更大Ⅳ.资金成本A.Ⅰ、Ⅱ、ⅣB.Ⅰ、Ⅱ、ⅢC.Ⅱ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ正确答案：B参考解析：Ⅳ项资金成本为期房投资的劣势：一方面预售房屋通常要等上一年半载才能建成入住，在这段时间内，资金占用大，利息损失也较大；另一方面如果是投资现房，那么这段时间内的利息支出成本则可以由房屋出租所得的租金来抵付，从而不会存在额外的损失。[单选题]23.房地产开发成本直接影响到开发商的()，因而直接影响到其开发的房地产数量。A.财务策略B.核心竞争力C.声誉D.利润水平正确答案：D参考解析：新建房地产价值＝总成本＝土地成本＋建筑物成本＋管理费用＋销售费用＋利息费用＋各项税负＋开发利润。房地产开发的各部分成本累加，即得到新建房地产价值，也就是房地产开发的总成本。实际售价超过总成本的部分，为开发商的超额利润。开发利润＝新建房地产价值×税后开发利润率。可见开发成本直接影响到开发商的利润水平和开发房地产的数量。[单选题]24.2003年以来，外资以各种方式大量进入中国房地产市场，使中国面临多方面的压力，下列说法正确的有()。Ⅰ.加大人民币升值压力Ⅱ.加大通货膨胀压力Ⅲ.加大人民银行公开市场操作的成本Ⅳ.加大国债发行的压力A.Ⅰ、ⅡB.Ⅰ、ⅢC.Ⅰ、Ⅱ、ⅢD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ正确答案：C参考解析：大量外资涌入，对人民币的需求增加，从而加大人民币的升值压力；外资兑换成人民币后在中国市场上进行投资，直接增加了市场上的货币供应量，从而加大国内通货膨胀压力；在现有汇率制度下，央行既要对外资流入进行管理以维持汇率稳定，又要对内操作以稳定物价水平，囿于对外目标的管理，央行对内进行公开市场操作的成本必将上升。[单选题]25.一般来说，房地产估价的主要方法有()。Ⅰ.市场比较法Ⅱ.成本法Ⅲ.收益还原法Ⅳ.权益法A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅰ、Ⅲ、ⅣC.Ⅱ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ正确答案：A参考解析：房地产估价指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。一般来说，房地产估价的方法主要有三种：成本法、收益还原法和市场比较法。[单选题]26.市场比较法指通过参考近期类似房地产的成交价或者报价，估计受估房地产的市场价值。市场上不可能有两个完全一样的房屋，所以在比较时需要调整，主要的调整项目包括()。Ⅰ.出售日Ⅱ.地点Ⅲ.房屋状况Ⅳ.售屋方式和条件A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅰ、Ⅱ、ⅣC.Ⅱ、Ⅲ、ⅣD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ正确答案：D参考解析：市场比较法是将估价对象与在邻近区域，近期有过交易的类似房产进行比较，对这些类似房产的成交价格做适当修正，以此估算估价对象的合理价格。除了上述几个项目外，还包括用途、权利和用途。[单选题]27.特殊工业厂房适宜采用的估价方法是()。A.成本法B.假设开发法C.收益还原法D.市场比较法正确答案：A参考解析：特殊工业厂房是有特殊设计或是针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产，很少发生交易，所以应采用成本法估价。[单选题]28.成本法中的“开发利润”是指()。Ⅰ.开发商所期望获得的利润Ⅱ.开发商所能获得的最终利润Ⅲ.开发商所能获得的平均利润Ⅳ.开发商所能获得的税后利润Ⅴ.开发商所能获得的税前利润A.Ⅰ、ⅣB.Ⅱ、ⅣC.Ⅲ、ⅣD.Ⅲ、Ⅴ正确答案：D参考解析：开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。开发利润指的是所得税前的利润。[单选题]29.成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是()。A.价格B.利润C.生产费用D.劳动价值正确答案：A参考解析：成本法中的“成本”不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。各部分成本包括：土地成本、建筑物的成本，以及房地产开发商的管理费用、销售费用、利息费用，各项税负，再加上合理的开发利润。[单选题]30.成本法中一般不计息的项目是()。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费正确答案：D参考解析：成本法中计息的项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。[单选题]31.某商场建成于2003年10月，收益期限从2003年10月到2043年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2008年10月的价值最接近于()万元。A.536B.549C.557D.816正确答案：A参考解析：根据题意，可知A＝120×80%－50＝46（万元），Y＝5%＋5%×60%＝8%，则该商场在2008年10月的价值最接近于：V＝[1－1/（1＋Y）N]A/Y＝46/8%×[1－1/（1＋8%）40－5]≈536.11（万元）。[单选题]32.实际估价中在设定未来净收益每年不变的条件下，求取净收益最合理的方法是()。A.过去数据简单算术平均法B.过去数据加权算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.未来数据资本化公式法正确答案：D参考解析：未来数据资本化公式法考虑了资金的时间价值，最为合理。[单选题]33.用收益还原法计算房地产价格，若第t年净收益为A（1＋g）t－1，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V等于()。A.0B.A×n/（1＋Y）C.A×nD.∞正确答案：B参考解析：用收益还原法计算房地产价格时，若净收益第一年为A，收益年限为有限年n，净收益逐年增长率与报酬率Y相等，则每一年限内的收益现值都为A/（1＋Y），所以房地产价格：V＝A×n/（1＋Y）。[单选题]34.收益还原法中所指的收益是()。A.估价时点前一年的收益B.估价时点前若干年的平均收益C.估价时点以后的未来预期正常收益D.估价时点前最高盈利年份的收益正确答案：C参考解析：收益还原法是将使用期间的净收益以资本化率折现，从而得出房地产的价值，估值用的收益是估值时点以后的未来预期正常收益。[单选题]35.收益还原法适用的条件之一是房地产的()。A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化正确答案：D参考解析：收益还原法适用的基本条件是：评估对象具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来预期收益和风险能够预测及可量化。[单选题]36.用收益还原法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取()净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低正确答案：A参考解析：类似房地产的最高净收益、最低净收益或者实际的净收益，都会影响房地产的价格。[单选题]37.假定小王现在的房产贷款余额40万元，还需6年才能缴清，贷款利率4%，等额本息按年还款。该房产市场价格为120万元，小王打算出售现有房产买入一价值200万元新房。出售旧房后不足金额申请新房贷款，若贷款利率、每年缴款额及还款方式不变，则新房贷款要缴清，需要()年。A.23B.26C.29D.32正确答案：B参考解析：每年还款额：PV＝40（万元），FV＝0（万元），n＝6（年），i＝4%，计算可得PMT≈－7.6305（万元）；新房贷款：200－（120－40）＝120（万元）；还款年限：PV＝120（万元），FV＝0（万元），PMT＝－7.6305（万元），i＝4%，计算可得n≈26（年）。[单选题]38.房地产价格的基本构成要素包括()。Ⅰ.土地价格或使用费Ⅱ.前期开发工程费Ⅲ.建筑安装工程费Ⅳ.开发管理费Ⅴ.房地产开发企业的利润和税金A.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、ⅣB.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、ⅤC.Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、ⅤD.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ正确答案：D参考解析：成本法是将房地产重新构建价格的各成本组成部分逐项合成，最后累加的方法。各部分成本包括：土地成本、建筑物的成本，以及房地产开发商的管理费用、销售费用、利息费用，各项税负，再加上合理的开发利润。[单选题]39.下列说法错误的是()。A.使用现金流贴现需基于房地产投资风险水平，选择合适的贴现率B.可比估价比现金贴现股价方法简易，适用性更广泛C.只有对产生现金流的房地产资产才能用现金贴现方法进行估价D.可比估价的缺点是未考虑现金流贴现模型中考虑的各种市场变化趋势正确答案：D参考解析：可比估价注意了许多由于各种原因而在现金流贴现模型中没有考虑的市场变化趋势，这是其相对于现金流贴现模型的优点。[单选题]40.某投资者打算购买一套房产，用作租赁并按月收取租金，则其价值应用()估计。A.现金流贴现B.可比估价C.期末值D.现金流贴现或可比估价正确答案：D参考解析：该房产按月收取租金，将使用期间的净收益以资本化率折现，从而得出房地产的价值。同时，也可以将估价对象与在邻近区域，近期有过交易的类似房产进行比较，对这些类似房产的成交价格做适当修正，以此估算估价对象的合理价格。[单选题]41.使用收益还原法估价必须明确指出或估计()。Ⅰ.基于房地产投资风险水平的合适的贴现率Ⅱ.预期的未来现金流Ⅲ.资产的当前价值Ⅳ.宏观经济趋势A.Ⅰ、ⅡB.Ⅰ、ⅢC.Ⅱ、ⅢD.Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ正确答案：A参考解析：在使用收益还原法估价模型对房地产投资进行估价时，必须做到：①计量房地产投资的风险，并且基于此风险水平选择一个合适的贴现率；②在资产的经济寿命内估计房地产投资的预期现金流。根据下面材料，回答42～45题：王大伟与江小慧夫妻俩都参加了北京住房公积金提拨计划，个人与事业单位均各按7%提拨。王大伟月收入0.5万元，已提拨5年，目前住房公积金账上有3万元，江小慧月收入0.4万元，已提拨3年，住房公积金账上有1.5万元。假设住房公积金的收益率为3%，住房公积金的贷款利率为4.41%，一般贷款利率为6%，单笔的申贷额上限为20万元，可贷20年。两人打算在3年之后购房。[单选题]42.如果除了住房公积金以外，不考虑其他可用资源，则王大伟夫妇可以买()万元的房子。A.19.6634B.25.9156C.29.6634D.35.9156正确答案：C参考解析：王大伟每月可拨入住房公积金的金额＝0.5×（7%＋7%）＝0.07（万元）；可累积购房资金＝FV（3%/12，36，－0.07，－3）≈5.9156（万元）；江小慧每月可拨入住房公积金的金额＝0.4×（7%＋7%）＝0.056（万元）；可累积购房资金＝FV（3%/12，36，－0.056，－1.5）≈3.7478（万元）；二人合计可累积购房资金＝5.9156＋3.7478＝9.6634（万元）；购房后每月可用来还住房公积金贷款的提拨额＝0.07＋0.056＝0.126（万元）；只用住房公积金来交房贷，可贷住房公积金贷款额＝PV（4.41%/12，240，－0.126，0）≈20.07（万元），高于20万元的申贷上限，故只能申贷20万元。因此，全靠住房公积金提拨额，有能力购置的房屋金额＝9.6634＋20＝29.6634（万元）。[单选题]43.如果3年后目标购房总价60万元，贷款额度七成，则除了住房公积金之外，假设收益率同样为3%，为了支付购房首付款，自己每月还要另外储蓄()元。A.1866B.2216C.2733D.3366正确答案：B参考解析：若目标总价60万元，贷款额度70%，则首付款需求＝60×（1－70%）＝18（万元）；需额外准备的首付款＝18－9.6634＝8.3366（万元）；有36个月可准备，每月要准备的储蓄额＝PMT（3%/12，36，0，8.3366）≈－0.2216（万元），即每个月还要额外储蓄2216元来准备购房首付款。[单选题]44.若3年后目标购房总价60万元，贷款额度七成，北京市的住房公积金贷款上限为年提拨余额的20倍，且个人上限为20万元，以贷款20年计算，住房公积金房贷与一般房贷的贷款额与每月本息摊还额（贷款利率为6%）各为()。A.20万元；22万元；1572元B.18万元；24万元；1576元C.20万元；不需一般房贷；1572元D.20万元；不需一般房贷；572元正确答案：A参考解析：购房后需要的贷款额＝60×70%＝42（万元）；夫妻年提拨额合计＝（0.07＋0.056）×12＝1.512（万元），1.5120×20＝30.2400（万元），高于上限20万元的，只能贷20万元；尚需从银行额外获得的贷款额＝42－20＝22（万元）；住房公积金房贷月供额＝PMT（4.41%/12，20×12，20）＝－0.1256（万元），住房公积金提拨额为1260元，足以偿付住房公积金月供额；若一般贷款利率为6%，每月应缴本息摊还额＝PMT（6%/12，240，22）≈－0.1576（万元），即还要额外准备1576元来还一般房贷。不过住房公积金提拨额还剩下4元，这样，还要另外负担的一般商业房贷月供额＝1576－4＝1572（元）。[单选题]45.房产税的特点是()。Ⅰ.房产税属于财产税，其征税对象是房屋Ⅱ.大、中、小城市的税率标准不一样Ⅲ.按年征收，分期缴纳Ⅳ.实行等级幅度税额Ⅴ.对于出租、出典的房屋按租金收入征税A.Ⅰ、Ⅱ、ⅢB.Ⅰ、Ⅲ、ⅤC.Ⅱ、Ⅲ、ⅣD.Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ正确答案：B参考解析：房产税具有的基本特点是：①房产税属于财产税，其征税对象是房屋；②区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于经营自用的房屋，按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税；③按年征收，分期缴纳。[单选题]46.随着城市现代化的程度不断提高，大量农村人口涌入城市，总体来看房地产的总需求是呈()的。A.下降趋势B.上升趋势C.上下起伏D.不变趋势正确答案：B参考解析：大量农村人口涌入城市，他们需要在城市租房或者买房，会增加房地产的需求。[单选题]47.由政府部门连同房地产开发商按照普通住宅建设标准建设的，以建造成本价向中低收入家庭出售的住房为()。A.房改房B.商品房C.经济适用房D.安居房正确答案：C参考解析：经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力。[单选题]48.某投资者欲将闲余资金购入一套住房用于投资租赁，其最应考虑的投资因素是()。A.居住环境是否舒适，服务设施是否齐全B.是否具有升值潜力C.所处位置人口流动情况D.房屋结构，物业管理正确答案：C参考解析：如果投资的目的是获取租金收入，可购买容易出租给单身或流动人口的小型住宅或购买适宜出租给经营者的沿街店面、商场和办公楼。在有大量流动人口的大城市中，小型住宅需求较大。[单选题]4